大江戸タワーレジデンスってどうですか？

長期修繕計画の支払いが最初すごく低くて30年後とかすごい額で計画されているんですけど、
これって普通ですか？
それとも購入後すぐに売却する投資家用のための設定になってるんでしょうか！？

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>186

具体的に、入居当初を1としたら10年、20年、30年で何倍になってるんですか？

私はスミフをネガって「マンション購入ちょっと分かってる」的な人間ではないですが
最初安く見せるのは初期費用を抑えたい物件では一般的だと思います。
販売対象が若い世帯だったりすると10年後くらいで高めになった方が良いという人も。
意図的に低く抑えていると感じる人は嫌がりますよね。

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＞186さん

僕も疑問に思って聞いたことがありますが、あまり反応ありませんでした。
多分、皆そこまで住んでいないつもりなんだと思います。

でも転売する時に次買う人はチェックしますよね。
だから結局売れないんじゃないかと思います。

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おおよそ以下な感じです
1～ 5年目 6000円
6～ 10年目16000円
11～15年目25000円
16～30年目31000円

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特にスミフは竣工後もしばらく売り続けることが普通なので、その間の修繕積立金の負担を抑えるためにも安く設定してるというのはありますね。
まぁ数年ごとに上がるのはどこも同じですが。

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前に見たマンションは20年後に6万円になっていました…
大江戸はまだマシですね。

でも5年後にいきなり1万円/月上がるのは庶民にはきついですね。

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>190さん
あ～投資用というより売れ残りが多いスミフのために、安く設定してるんですね。
これで合点行きました。

>191さん
20年後に6万円って・・・
そんな物件もあるんですね。

段々上がるのは理解できますが、
いくらなんでも最初が安すぎる気がします。
使っている1年は最初だろうが20年後だろうが、変わらないんだから。

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修繕積立金の値上げ幅が大きすぎますね。
完売までに時間がかかるので、売主負担を安く抑える為安くしているとは
目からウロコで納得です。
それ以外にも、ローン返済以外の費用が安い＝検討しやすいという狙いで
初年度は安すぎるくらいの設定にしておくらしいですね。

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あと私が聞いたことがあるのは、
MRでお客さんに月々の費用の説明をするときに
「たったこれだけなんですよ」みたいな印象を与えるために初期は抑えているみたいです。
本来なら最初からもう少し高めで行かないといけないのでしょうね。
タワマンの大規模修繕費ってどれくらいかかるのかは具体的には判らないのですが…。

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＞＞194　ずっと均等が家庭の計画的にもイレギュラーが無くて理想だとは自分も思います。1つ述べさせて頂くとすれば、初期費用が安くないと購入できないという家庭がある、これは否定できないのかなと。

後で上がっていくほうが都合が良いという人もいると思うんですよね、働き続けることで収入が増える中で増える費用も支払っていくほうが良いという感じで。

MRでの話しに関しては、将来上がっていくことだけは正直に教えて欲しいです。

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＞194さん
タワーマンションの大規模修繕費用は割高になるものだと考えておいた方が良いですよね。
とあるマンションを例に挙げさせていただくと、港区の29階建、139戸のタワマンの場合
10年間で修繕費用は約14億7千万円必要だとわかったそうです。
勿論、階数と戸数が少なければもう少し安くなりそうですが、衝撃的なコストですよね。

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14億7千万円÷139戸÷10年÷12ヶ月＝88,130円／月
単純計算で平均して月々9万円ですか？
本当なら絶対住めませんね。

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千代田区の何億もするマンションだったら修繕費がそのくらいでしたよ。管理費と修繕費合計で月20～30万円ぐらいでした。こことは次元が違いますね！

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総戸数124戸で26階建てですか。
1階あたりの戸数がさほど多くないので、そのプライバシーというか
あまり人がフロア内に入り込まないのは良いなと思います。
その分、ものすごく規模が大きいタワマンと比べてしまうと修繕費が高くなりがちになるのでしょうが。
ある程度織り込んでおいた方がいいでしょうね。

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>197
>198

月々のローンと管理費・修繕費の月額を足して計算している方がほとんどだろうと考えています。
いくらマンション自体の価格が予算内でも管理修繕が予想以上では生活が成り立たないですから、挙げて頂いたような月額出費は前提で住まないといけないですよね。

うちはこの修繕額計算はギリギリですねぇ。

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そもそもこの修繕計画で大規模修繕は大丈夫なのでしょうか？
タワマンって結構かかると聞きますが…。
管理費を下げられるところは下げて、修繕に回すとか
絶額の支出を買えないで修繕費に回す方法も考えて行った方が良いのではないかと思いました。

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仕様や設備の話題があまり見られないのですが皆さんの印象はどうですか？

私は単身者で50m2台のマンションを探していて
中央区だとDINKS向けにも資産価値はある程度維持できると思ってるのですが
このあたりで50m2台の2LDKってどうですかね。

個人的に1418の浴室とか広めのバルコニーとか
中央区と比べて余裕のある作りだなと思いました。
平米単価は90万くらいでしょうか。
だとするとより興味が湧いてきます。

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蔵前で坪300なんて価格じゃ売れないと思う。
勿論202さんみたいにその価格で魅力感じる人も中には
いるので少しは売れるんだろうけど。
住友不動産だから、202さんのいうレンジで売る可能性大。
そして売れ残る。
もしかして202さんも関係者かな？「そう」とは言わない
でしょうが違ったらゴメンナサイ。

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坪の事情は詳しくないのでわからないですが
売れ残ること必至な坪単価で出すものなんでしょうか・・
スミフさんの歴史ならもう売れるか否かの価格の加減は心得ているように思うのですが・・

なんにしましても私はここに魅力を覚えました
坪が高過ぎるのかどうなのかの実際はこれから勉強することになりますが
購入する確率はしない確率よりは高い状況です

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そうですね。
さすがに住友不動産も、価格の加減は心得ているだろうと思います。
そのうえで完成後でも数年間売れ残るような設定をしてくる珍しいデベです。
竣工前に完売などしたら、多分社内ではマイナス点なんだろうと。
他の業者とは一線を画す、ある意味大したものだとも思います。
短期間に煽りながら完売していく野村とは対照的だと思います。
204さん、気に入った部屋があって無事に購入に至るといいですね。

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