ブランズ二子玉川ってどうですか

これ場所はどこ？ニコタマ３分にマンション建ちそうな場所あったっけ？

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二子玉川第一スカイハイツの建て替えですよ。ディアナコートとグランスイートの間。

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凄い場所だね。大地震で東京湾からの津波の遡上なんて話もある現在ではちょっとね。
もちろん大雨での心配もあるけど。

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建て替えですか。いい部屋は地権者住戸で占められてたりするんですかね。
現地地図見ると河川敷のど真ん中みたいな場所で地盤が不安です。
とはいえ二子玉川3分なら高く出してくるでしょうし、人気も出るんでしょうね。

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近くにお住まいの方、このマンションの周辺環境はどんな感じでしょうか？
駅に近すぎて騒がしいですかね？

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周辺環境はばっちりですが、何もこの場所でなくても。

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ここはいいね。でもライズとのバランスもあるから割高なんだろうな。。

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地権者が約半数ですよ。いい、と言うのは無理。

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駅近と言ってもこの場所は、、、
ビミョー

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ディアナコートとグランスイートの間って、よく分かりませんが

プラウドタワーの隣ですよね？

駅側はプラウドが邪魔で抜けがないんでしょうが、川側の中層～上層は花火も綺麗に見えるんでしょうね

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逆にプラウドは、ここが建ってしまうとガッカリな部屋があるのでは。

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土日は、目の前の多摩川で遊ぶ人が多いですよね。今のマンションの窓は、車の音はほとんど遮ることができますが、人の声はどうですか？

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立地が良いので検討しています。
代表表間取り見ましたが部屋に柱が食い込んでるのがちょっと残念です。
全部屋こんな感じなのでしょうか？
バルコニーが広いのは気に入りました。スロップシンクがあるならガーデニングも楽しめそうです。
3LDKで70位の部屋で良いのがあればなあと期待しています。

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3LDK8000万から？

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8000からはないでしょう
8000中心ってところではないかと

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地権者物件だから仕様は低価格で抑えられているだろうし、地盤的には悪そうという悪条件も有る物件なので、8000中心ってことはないような。
高く見積もって7000中心では？

8000もしてしまうのであればお隣の野村プラウドを買ってしまうと思います。

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ブランズといえば、瀬田、田園調布、弦巻と、強気の価格設定でしたから

ここも安くないでしょう。プラウドタワーに劣らぬ高値か

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瀬田、田園調布、弦巻とは仕様が根本的に違うと思うんですよね。

建て替え物件なので、もともとの住民（地権者）が、わざわざ自分たちの負担を大きくするような仕様にはしないと思います。
私の知り合いのとあるマンションでもそうでしたから。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2011/12/20lcl100.htm

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ここを買わないにしても、
築８年になるプラウドを8000マン出して買う気にはならないなあ。

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＞10　プラウドタワーの隣がディアナコートでしょ。その隣。玉川第一スカイハイツがあったところだよ。

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住所が世田谷区ってのが嫌。

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ここはいい立地ですよ。

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駅から近いという意味の立地の良さは一理・・・

ただ両隣にマンション、背中は多摩堤通り、タイトな立地でもある・・・

リバーサイドは好みが分かれるとして、閑静な佇まいを求める向きには・・・

あとは価格がどうなるかでしょうが、１０９さんのこと、お安くはないような・・・

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http://www.asahi.com/special/saigai_jiban/

地形の種類：自然堤防

揺れやすい

微妙な土地だな？

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現地行ってみれば分かりますが、多摩川の旧堤防の内側ですからね・・・。
せめて外側ならよかったんですが。

お隣の野村プラウドタワーのときもここの掲示板で話題になってましたね。

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同じ土手沿いで、パークハウスもいろいろカキコミあったけど、すぐ完売した
駅近というのが、ほかのデメリットを一切、帳消しにするのか？？？

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けさの新聞に折込広告が入ってきたけど、フツーの外観、高級感はない感じ、、、やはり建て替え物件だから

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地権者はお金は出してませんよ。
分譲して部屋数増やした分で建替えが可能なのです。

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こういう建て替えマンション（総戸数に占める旧居住者戸数の割合が50%）って
どうなんでしょうか？

旧居住者が気に入った場所を選び残りが一般に売りに出される？

部屋のグレードや仕様に格差はないのでしょうか？

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ブランズって、評判どうなんしょう

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なかなか地権者がどう部屋を選ぶか情報出て来ませんね。
でもまあ、基本的には、先に地権者が選ぶので間違いないですよね。
となると、リバーサイドビューで南を向くのはごく一部なので、
そのへんはほぼほぼ地権者で占められてるのかなと思います。
一般購入希望者には、ほとんど西向きしか残らないんじゃないですかね。
西向きですと、多摩川の花火大会もバルコニーから見るのは厳しいかもしれませんね。

逆に、南東側の部屋だけ広めに作って、地権者でも買えないくらいにしている
ケースもあるかもしれないですね。
そういう部屋は高倍率な抽選になる気がします。

あくまでも個人的感想ですが、、、。

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ちなみに、知り合いが所有していて賃貸に出していたマンションが建て替えになったときは、
基本的には「部屋の広さとフロア階数を維持」で地権者で部屋を選んでました。
このマンションもそうですが、要は建ぺい率と容積率に余裕があって、
建て替えることで、「売却できる部屋が増築できる」→そのお金で建て替え→
建て替え中の引越しと仮住まい代もそこから負担→旧所有の部屋の資産価値が上がる。
という「いいことづくし」になるはず、なのですが、
当然ながら、「旧部屋の広さ：新部屋の広さ＝旧部屋の価値：新部屋の価値」ではないので、
戸数が多ければ多いほど、住んで永い住民が多ければ多いほど揉めます。
例えば「おれの部屋は最上階（旧5階）だったんだから、最上階（新17階）の部屋でなくちゃ嫌だ！」とかいうふうに、ですね。
で、まあ、だいたい「ただの住み替えよりずっとトクをする」から、住民の同意を得ての
建て替えになるのだと思うので、基本的には、地権者はいい部屋を先にとると思います。

ちなみに、先の知り合いですが、建て替えで揉めたため、その間の賃料が定期借家権でしか
取れなかったのと、建て替え期間に賃料を得られないことから、資産価値が上がっても、
トントンかややマイナスだったそうです。
まあ、それでも将来を考えたら建て替えたほうが間違いないのですが、、、。

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この物件は隣のプラウドと異なり、ほとんどが南向き（川向き）ですよ。なので、階数も上階じゃなくても眺めは良いし、選択できる部屋数は多いのでは？

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向きは南西でしょう。
しかも北の住戸ほどベランダが引っ込むので
左隣の部屋の壁がうっとうしい。
あまり良いレイアウトじゃないね。

満足の南側の住戸以外は付け足しだね。
地権者間でもめそう。新しい入居者は巻き込まれる？

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約半分が地権者だったっけ？
そういうマンションて住んでからのお付き合いとかも難しいんですかね、、、

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そう、ほぼ全戸南西向き、かつ、左隣の壁がある南西なので、事実上昼は日が入らず、
西日になると途端にビカッと室内を照らされるレイアウト。
一番東にある南東角の部屋のみがプレミアムですね。

でもまあ、そんな部屋は地権者だな。

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南西だと世田谷の花火大会はバッチリですね！あと富士山が真正面に見える方角です。

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事前説明会の連絡来ないですね。

調子乗った価格になりそうで怖い。

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地権者さんが多いのは確かに気になります。
ただ実際にどういう弊害が起きるかは想像できないんですよね。
むしろ管理会社に対してビシッと言ったりとか
良い面もあったりするんじゃないかとは思います。
地権者さんたちだからと言って皆さん同じ考えを持っているわけではないでしょうし。
ただ…物件のお値段はどうなるでしょうね。
高くなるかもしれないですね。

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地権者さん同居マンションって、地権者さんが住む部屋、階数が
初めから決まっているものだと思ってましたが、そうではないのですね。
半数以上が地権者さんだと、管理組合関係も揉めたりするのでしょうか。
役員も地権者さんだらけになってしまうと、ちょっと嫌ですね。

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ブランズは知名度今一つだけど、東急不動産はデベとしては質実剛健な感じで悪くない。

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間取りが全部おかしくないですか。リビングが縦長で２つの居室につながる間取りはすごく生活しづらいと思います。

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使い辛いですね。
買う（使う）人たちへの気遣いが希薄に思えます。

MR見学会の案内が来ましたが．．．

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インターネットの地盤を調査する会社のサイトを見ました。
予想通リ、決して良くないようですが、対応はしっかりできているんでしょうか？

場所が場所だけに心配です。全くの素人なので、どなたか詳しい方がいれば教えてください。

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場所的に私は好みではありません。もう少し川から離れた内陸部がいいです。地権者さんが多いのもどうかな？

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両親が地権者です。私も独立するまで住人でした。地権者の入居予定リストを見せてもらいましたが、各階の各間取りにまんべんなく散らばっている感じでしたよ。すでに子供が独立した高齢夫婦が多いので、あまり広い間取りは求めないようです。また、東日本大震災後に全体的に低層階に変更した方が多いそうです。停電でエレベーターが使えなくなることなどを心配したようです。私の知る限りでは（15年前までですが・・）地権者はみなさん良い方でしたよ。

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駅チカ地権者といっても下町の歓楽街ではないのでそんなに困らせられることはないと思います。

むしろ新住民との意識や価値観の違いが管理組合でぶつかりそうですからあまり最先端なライフスタイルな方は選ばない方が無難かなと思いますが。

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こちらは地権者と言ってもはるか前にニコタマのマンションを選択されたような人たち
いわば大先輩かな？時は移ろっても良好にやっていただけそうな気がしています。
問題はそんなことより価格ですね。とんでも無い価格にしてきそうな予感が・・

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弦巻、等々力、瀬田、田園調布のブランズの値付けから予想し、
なおかつ、ライズの販売実績を踏まえて、
ニコタマという１０９のブランド価格が上乗せになれば・・・
かなり大胆なプライス設定とみていいのでは

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どちらにしろ、約半数の地権者の物件、は珍しい。

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値段どうなんでしょうね。
8,000万とかいってしまうようだったら、普通にライズや用賀あたりの戸建にしますけどね。
まあいくらなんでもそこまで東急も無茶しないでしょう。
地盤や地権者物件といったデメリットもかなりあるので。

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低層なら６０００万台からじゃないかな。

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用賀の戸建で8000万円では、駅より徒歩20分近い90m2台のミニ戸しかない。ずっと用賀、桜新町で探してますが、100m2超の徒歩15分以内、まともな環境が揃う物件ってそもそもなかなかでないし、あっても1億2000万円位はしますね。

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成長力に期待して良いのか？二子玉川。

投資用で購入するかたもいるのでしょうか？

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成長力あるんでしょうか？
シネコンはまだしもホテルなんてやっていけるのか疑問なんですが…

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平均坪単価360くらいでしょうか。80平米中層階で8700万程度。
それ以上だとうちは撤退です。。。

あとは間取りの絶望的な悪さは何とかならないのでしょうか。
他にまともなプランがあることに期待します。

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仕様は簡素になると思いますが価格は下げないでしょうね。
ただ間取りはさすがに変えてくると思いますよ。
おかしいと思っているのは私も同じです。

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あるいは元々あったマンションの間取りがこんな感じだったか、ですかね。
2連続投稿すみません。

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＞58
同じことを考えていました。
それにしても折角の建て替え．．．．

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>56

低仕様でそんなに高くならないでしょう。

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ホテルは階数が少ないみたいだからギリギリやっていけそうな気がする。
実は用賀に大企業の事業所がかなりあるから、そこの需要を取り込めれば
何とかなるんじゃないかな？

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価格の設定を勝手に推測すると、
まず場所的にはプラウドとライズという2つのタワーマンションにおける
立ち位置を考えなくちゃならないと思います。

プラウドタワーはいまでも、評判と人気で価格が支えられているものの、
ライズはさすがに売り切るのにかなり苦労した模様。

ということは、ライズよりも高く値付けできるとはちょっと思いにくい。
現状、プラウドの（中古の）売り出しが坪360万円程度。
ライズの（中古の）売り出しが坪370万円程度。

となると、築8年のプラウドよりも安くは出したくない。
でも、ライズよりも高いのも捌きにくい。

よって、本来であれば、仕様をぐっと抑えた庶民派の造りの坪280〜360万円レベル、
というのがいいところかなと思います。

ですが、ここは建て替え案件なので、すでに半数の住民が決まっています。
本来のマンション建設は、「土地を購入、建物を建設」となるところを、
その「土地代金」を代わりに持っていたのが地権者です。

つまり、デベの持ち出しははじめから少ない、というのが重要かと思います。
かつ、地権者へのポーズとしても「この部屋は建て替え後、◯千万円の価値になります」と
説明しているはずなので、、、。

【高級仕様の坪350〜400万円台で、売り切るまで数年かける。】

と予想します。


個人的には、もしもここで坪400万円出すのなら、
ライズの中古買ったほうが資産価値は高いと思います。

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今日電話で事前案内会について問い合わせたところ、予定した日程は全て満席ということでした。追加開催を予定しているので後日連絡するとのことでしたが、予定価格はお知らせできるということで教えてくれました。67㎡のタイプで7,000万円台中盤、それより広い80㎡？だと7,000台後半とのことでした。高い。

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HPの感じだと、少なくともライズやプラウドより仕様は低そうなのに（少なくとも高級感は感じられない）、それ以上の単価でくるつもりなんですかね。
となりのライズと二つ並んだ絵で比べると明らかにブランズの天井は低そうなんですが。

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すみません、「となりのライズ」ではなくて「となりのプラウド」の間違いです。

HPが更新されて価格が出てますね。
67㎡：7,500万～
74㎡：8,500万～
84㎡：8,900万～
100㎡：12,600万～
だそうです・・。

実際の資産価値との兼ね合いでは、戸建てや中古のライズや買ったほうがお得かもしれませんね。

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>>64え？RIZEって確かに坪400のびっくり価格でしたがしつらえは高級仕様でしたか？

まあ価格でドン引きして諦めたおかげで大損せずに済みましたが。

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まさかの400超えですか

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低仕様。
あまり詳しいことがわからいないのですが、具体的にどの辺が低仕様なんでしょうか？

天井高とかはわかるんですが、その他どこを見れば良いのでしょうか？

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84㎡は坪350万円ですか。価格だけ見れば安いですが、間取りや向きに難がありそう。

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都心さえ憧れると言い放った東急のこと、ブランズ四番町並で来ると思ったら・・・
そこまではしなかったんですね、微妙な価格だなあ・・

まあでも安い方向に予想が外れることはなかったのでここは撤退します。

また、数日前にここは簡素な仕様だが値段は高いのでは？と書いた者ですが、
地権者が半数なので低仕様と勘ぐっただけです。もし外れていたらミスリードすみません。

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地権者物件としては予想外に高いので私も撤退します。

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私も撤退します。

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うわー、坪400行くと予想したものですけど、ほんとに行くとは。
地権者の転売（？）が出るのを楽しみに待ちます。


つまり、撤退です。
これなら、施設内が充実しているライズの中古のほうが断然マシです。

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地権者だって、高く転売したいんでは？

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>74

地権者の転売は、わりと市場価格になるので、その動向が楽しみです、という意味で。

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外観が公団住宅のようでしょぼい。外廊下だし。
本当に東急不動産の物件はひどいものが多い。ブランズのブランド再構築などと言っておいて、こんな程度の物件しか作れないとはがっかり。

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眺望は魅力的ですが川に近すぎませんかね？

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>>70ブランズは正直なところ自分で住むための付加価値付けより投資価値重視でいろんな部分がドレッセよりコンサバティブですね。
売れる貸せるの美味しい物件と思いますよ。

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仕様が団地っぽいのに、価格は六本木ミッドタウン

投資対象としても無いですね

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瀬田なら分かるけど、発表された価格を見て、改めてサプライズ

でも、ライズの“二幕”として予想された展開とも言えますね

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>77
近いですよ。南側の道路の下は、川ですから。
それに、ここは多摩川と野川の合流地点です。

この１０年間では、一度だけ、
この道から２０ｃｍぐらい下のところまで
増水したことがあります。

が、ここまでは、まず来ないです。
いわゆるゲリラ豪雨程度なら問題は無いし
普通の台風や大雨でも、
せいぜい、二つの川の間にある兵庫島公園が
水にかぶるぐらい。

心配なら、一度は現地に行って、
地元の人に話を聞きましょう。

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川近すぎるとあまり臭いは良くない気がします。

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検討者ですが現在高くてパスしそうな者です。
同じ並びに10年近く住んでおりますので、皆様の参考になればと思い書き込ませて頂きます。
立地
個人的にすごくありです。堤防内側はまー洪水の心配とかありえない感じはしますが、たしか都内で堤防の内側に建物があるのは良くも悪くもここだけです。目の前がすぐ河川敷公園なんてすごいありです。休日なんてわざわざ二子玉川までくる人が多い中、エントランス出たら目の前が公園ですから、子どもと外で遊びたい人なんかは最高ですよ！サッカーだろうが野球だろうが暗くなるまで遊べます。目の前の道路も車はほとんど通りませんし、まだ工事中ですが河川敷沿いを新しくできた公園の方へお散歩して、ライズに寄ってとか多分飽きません。髙島屋の裏には飲食店もなりにありそれなりに外食も不自由しません。歩いて1分に繁華街がありますから羨ましいです。それでいてうるさくないですからね！
眺望
南西で日が当たらないとか書いてた人もいましたが、多分あの角度であれば午前から明るいです。富士山も手前の山々にブロックされる？かもしれないので先っぽだけはかわいく見えます。自分は両手位しか朝見ることはありませんが、朝からバルコニーで深呼吸する人なんかは遮るものが何もなく気分爽快かと思われます。
日当たりがあまりに良いと思われるので、真冬の夜に帰宅しても南側の部屋はビックリするほど暖かいと思われます。我が家も今だに感動します。
騒音
まず陸橋の音はハンパないです。我が家は窓を開けるとテレビの音がほとんど聞こえません。電車が通るたびにガタンガタンゴーでまぁすごいです。閉めていても気になります。恐らく二重サッシかペアガラスだと思いますので閉めていれば問題ないかと思いますが念のため。
川向かいは野球場があり土日は早朝から少年野球の掛け声など朝早くからすごいことになってます。開けていれば聞こえてくる程度です。自分は不快ではありません。同じく春から秋にかけてのBBQです。こちらも聞こえてくる程度ですので気になる人は窓を閉めれば問題なし？ですかね！こちらも盛り上がってるなー程度で不快ではありませんが、人それぞれ感じ方は違いますからね！スピーカー持ってきて音楽全開もあったりします（笑）ここんとこあまり見かけませんが、1、2年前まではＧＷあたりから秋まで毎日朝方まで花火をやって騒いでいる輩がおりました。布団に入っても笛ロケットの音が気になってーとかありましたが、そーいえばいつのまにかいなくなったかも⁉しれません
あと先ほども書きましたが川向こうが野球場のため風が強い日は当然砂ぼこりありです。それと遮るものがほんとないので風の強い日は本当にすごいです。これも慣れです。
虫
これからの季節は多分すごいです。うちは雨上がりなどエントランスのガラスが虫だらけになります。ここはわかりませんが自然が目の前ですので当たり前のことなのですが念のため。
他
車で移動はかなり便利です。東名近いし、第三京浜近いので横浜まで30分で行けます。IKEAやららぽーと横浜、ラゾーナ川崎、コストコなんかも生活範囲になりますので以外にハジッコですが便利な立地です。
小学校の運動会は関係ない時、髙島屋で時間潰したりできます。
住民の方々はセレブというかお金持ちっぽい人がほんと多いです。正直自分みたいな庶民は違和感が非常にあります。溝の口があってる気がします。
あと分かる方がいたら教えていただきたいのですが、駅の東側となりに二子玉川第二スカイハイツがここと同じ位の地区年数で現役しております。デザインも同じでしたのでここも立て替え予定あったりするんでしょうか？駅1分位の立地だし、敷地は広いし、予定があるんだったらこちらも大アリかと思っています。

資金に余裕があったら買いますが、これからまた少し悩む予定です。
以上、本当は吉祥寺に住みたい近所住民でした。

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83様
ご近所の方ならではの詳しい情報をありがとうございます。大変参考になりありがたいです。
うちも超強気な価格に見送るか迷っているところです。
お値段の高さもさることながら、ご教示下さった内容で気になるのは地盤と騒音ですかね・・・
虫も苦手なのでそんなに多いならちょっと引きます(笑)
でも二子玉川住みたいなあ。
そこそこ便利で適度に田舎で好きなんですよね。悩みます。

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>83

http://www.proud-web.jp/form/architec/07.html

ぷ、プラウド？！
ちなみに、戸数はそれほど増えないみたいですね、、、。

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武蔵小杉とはいかないが、駅周辺にマンションが林立

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83です。
86さん情報ありがとうございます。ほとんど増えないんですね。残念です。余計にこちらを買いたくなります。

84さん
騒音と地盤で悩んでいるということですが、騒音は立地と眺望が間違いなくなく打ち消してくれます。一度現地で確かめるのがよいですよ。裏の多摩堤通りもそこそこ交通量は多いですがそんなにうるさくありません。
あとなんといっても花火は最高です。ご存知かと思いますが、世田谷の花火が多分2時の方向に大迫力で見れて、飲んで食べてトイレは並ばず、そのまま寝れます。9時の方向にもちょいと離れて川崎の花火です。家の目の前で味わえる優越感はすごいと思われます。
地盤ですが、自分はあまり考えません。埋めたてなら別ですが、仮に傾く様な天変地異がきたら他はもっとひどいことになっていると思われますので、それくらいは設計者が考えてくれてると思われます（甘いですかね?）プラウドも近いですし•••
余談ですが、近くをコウモリが普通に飛んでます。5、6匹くらいでしすかね‼
あと運が良ければ狸君を見れます。多分瀬田の山から遠征にきているんでしょうが2匹はいます。自分は年1、2回遭遇といった感じです。
再開発も終れば、公園も整備されライズも完成して映画館もできて、楽天本社が移転してくると駅で降りる人が増えるので、多少電車も乗りやすくなる？かもみたいな感じで自分はさらに住みやすくなりそうで本当に楽しみにしてます。
余裕があれば間違いなく買いです。正直外観含めまったく好みの建物ではございませんが、街と自然が調和されたなかなかよい街です。
参考までに•••

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二子玉は高い。というか成熟しきってて成長できません。
かつて高島屋の裏手に季節の素材にこだわったお気に入りのイタ飯屋さんがあったのですが数年前にスタッフが総入れ替えになってから行ってません。サバティーニにいたこともあるという新店長さんの話だと高くても良い仕入れって客層は高齢化と共にジリ貧でライズを買うような客層にターゲットチェンジしたそうです。
結果ノルウェーのオイルサーディンをアルコールランプで缶ごと温めたり、京野菜を庭園風にアレンジしたバーニャカウダといった遊び心があるメニューが落ち、春のお約束だったソラマメメニューが減りアクアパッツァの魚が一種で選べなくなりました。
で、パスタメニューにカルボナ～ラとボローニャ風が加えられジョリーパスタに毛が生えたような店になっちゃいました。
それで十分なら敢えて二子玉の意味がないですよね。

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ライズによって、ライトカジュアルな個性のない街になって行くのでしょうね。寂しいですね。

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二子玉川という場所自体は良いかもしれないけど、このブランズ二子玉川は見た目やHPの記載からして、仕様と値段が釣り合っていない気がする。
他の二子玉川の物件を探したほうが・・・。

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きょう、二子玉川の駅前で二子新地のドレッセのクリアファイルを配ってました

多摩川をはさんで、新築セールが開幕ですね

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川崎物件は興味なし。

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古くから近所に住んでいる者です。私もできれば欲しい物件ですが、ちょっと資金的に難しいです。残念です。。
このマンションは以前のマンションが竣工した時から羨望の的でした。もの凄い競争率だったと聞いています。住民の方は資産家さんも多く上品な雰囲気だと思います。昔はここは高級料亭だった場所で、この立地の眺望は特別なものだと思います。ブラタモリなんかでも憧れのマンションとして紹介されていましたね。ドラマやCMなんかでもよく映ります。川崎側から兵庫島公園ごしに二子玉川の街を映すとちょうどこのマンションが絵に入ります。騒音に関しては生活には不都合ないと思います。ちょうど隣の高層プラウドが駅や線路の壁になってくれるのではないでしょうか。地盤について心配されている方が多いですが、以外ですがこの辺りは固い地盤だそうです。プラウドタワーを建設する時の説明会に参加したのですが、その時の野村の話で地盤調査をしたところこの辺りは200万年前に堆積された固い地盤であると言っていました。マンションのエクステリアデザインや設備はよく分かりませんが小さな問題です。所詮古くなればトレンドは変わりますから。でも立地は変わりません。資金に余裕がある方には良い物件ではないかと思います。

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私も検討しているものですが資金的にちょっと厳しいかなって思っています。
低層階から中層階までほぼ地権者さんが占めていますので残っている住戸物件から
選択することになるのですが思ったより高い物しか残っていないという印象ですね。
隣接しているプラウドマンションが防音壁の役割をしていることなど考えると
いい物件だと思います。

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83の方とは別の周辺住民です。

車関係についてですが、平日の夕方あるいは週末などは
玉川通り（旧２４６）の下りは、けっこうな渋滞になります。
長いときで、ＧＡＰを通り越し、コナミのあたりまで渋滞が伸びます。
そして、動きません。
二子玉川の駅前を通過するまでに、
とんでもない時間がかかります。

多摩川を渡った多摩沿線道路の交差点が先頭なのですが
多摩堤通の交差点や、高島屋本館・南館前の交差点からの車の合流と
信号のタイミングのために、玉川通りがほとんど進まない事態となります。
これに輪をかけるのが、駅前付近で流れている左折車線から
詰まっている直進車線に割り込む車の存在。
ひどいときは、高島屋前の交差点で、玉川通りが青の間に一台も進まないことがあります。

多摩堤通りは、ライズ前が拡幅されたこととあわせて
渋滞の元凶だった「連動しない信号」のパターンが改善されたことから
大田区方向への昔のような渋滞は、少なくなりました。

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ライズとの兼ね合いでもっと高いかと思ったら意外と安いですね。

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>97


といっても、マンション内に、パーティールーム・ゲストルーム・ジム・来客用駐車場・キッズルーム・ペット足洗い場があって、
フロントサービスがあってディスポーザーあって管理人24時間常駐でありながら平米単価300円程度の管理費。
ブランズがライズに優っているのは（想像では）免震構造くらいじゃないかなと。

不必要な施設にお金を払っていると感じるか、スケールメリットがあると感じるかは個人差があるとは思いますが、
個人的には、将来の資産価値としては、ライズのほうが優っている気がします。

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二子玉川には、楽天の本社も来るし、映画館も出来るし、今後ますます発展しそうですね。
ブランズのような立地のマンションは、今後、資産価値も高まるでしょう。

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>99
二子玉川自体は全体として資産価値は高まるだろうけど、ブランズの価格設定は資産価値が高まってしまった後、もしくはそれ以上の価格設定になっているような気がします。

同じ金額を払うならライズの中古を買ったほうが実質的に資産価値の高いものを手に入れられると思います。

>98の方もおっしゃってますが、要はブランズのこの価格設定では、他の物件と比べてコストパフォーマンスが悪い可能性があるとということです。
あくまで個人的見解です。

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しかしそれを言ってしまうとこれから販売の物件は皆、高値掴みということになってしまうとも
2年後の情勢によってはそうなることも十分ありえるかもですが

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100さんの言うとおりだとおもいます。
あきらかな価格設定ミスです。
きっと営業さん達が一番良くわかっているでしょう。

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この金額だったら、同じ広さで今出てる白金や広尾の新築マンション余裕で買えますからね。

今は二子玉川バブルかもしれませんが、将来日本の人口が減少していくなかで、港区等の都心と比べたら明らかに資産価値は落ちるのに・・・まあ価格設定ミスですね・・・。

もちろんこの物件自体の立地はとても素晴らしいです。ただそれ以上に割高だということです。

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脚光を浴びる東横線、武蔵小杉のタワマン街のほうが資産維持になるのか・・・

世田谷のはずれでも、NICOブランド＆田園都市線が断然上なのか・・・

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世田谷と川崎は違うでしょう。

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でも発車ベルとうるさくないですか？駅の真横は

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>今は二子玉川バブルかもしれませんが

そうなんですよね。
実際、二子玉川全体での有効性が高まったうえでのことであれば、
川崎方面にももっと波及しているはずだと思うのですが、
橋をわたるだけで坪単価ベースで
二子玉川：317万円
二子新地：179万円
にまで下がりますからね、、、。（ちなみに用賀は291万円）
（※過去5年に発売されたマンションの統計）

少なくとも、用賀よりも、坂がない分、二子新地のほうが
二子玉川利用の便がいいと思います。

成熟しきった、とも聞きますが、富士観会館のころから知ってる身としては、現状ですら
「もともとの高島屋に加えてライズSCができただけ」という気がしますけどね、、、。
二子玉川園併設の名画座が懐かしいです。

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バブルと言えば、榊淳司氏のブログに豊洲と二子玉川のバブルについて触れられているのを見ました。

高い買い物ですから冷静に判断したいと思います。

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しかし、これ、価格帯的に、
ブランズ瀬田がますます売れなくなりませんかね？
自社で食いあっているというか、ブランズ弦巻も2丁目と4丁目で食い合ってるというか、、、。

まあ、抽選で瞬間蒸発する物件もあれば、何年もかけてじっくり売る物件もあるのでしょうけど、
どっちがブランド化していくかというと、、、という気もしないでもないですね。

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そういえば、
『昔に二子玉川のマンションを買った人と、豊洲のマンションを買った人とがいて、
その後にどうなったか。』なんてエピソード記事が以前よく板にコピペされたなあ。

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>112
日経ビジネスの記事ですね。
今でも見れますね。全部読むには無料会員登録が必要ですが。

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用賀や桜新町のほうがいいと思います

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断然ニコタマ！

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用賀や桜新町もいいけど商業施設が寂しい。やっぱりニコタマ。

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ブランズ　VS　ドレッセ

にこたま　VS　ふたこしんち

TQ建設　　VS　H工

商業地域　VS　準工業地域

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商業地域と準工はどっちもどっち。

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どっちも１０９系の物件

違いはなんでしょうね

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>119

東急電鉄が「ドレッセ」、東急不動産が「ブランズ」。

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で、どう違うのかね？

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会社が違う

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よくありますよね。同じグループでも別々な例は。

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当然のことながら、連結決算も別々

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ちなみにライズは電鉄主導物件。

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もともと東急は田園都市株式会社から始まったから鉄道事業より不動産事業のほうが先なんだよね。

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電鉄系グループ会社ってのはどこでも、電鉄会社がヒエラルキーの頂点に君臨して、
他グループに多大な影響を及ぼす。

言い方を変えると、ブランズは永遠にドレッセに喧嘩売るような真似はできない。
（二子玉川で言えば、ブランズはライズに喧嘩を売れない）

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地権者のひとりです。２５年以上居住してきましたが、トラブルらしいトラブルはなく、住民の方々もごくごく普通に親切で私自身は気分のいい暮らしができました。建替えに際して無理難題を吹っ掛ける住民はゼロ、１００％の賛同でもって建替え実施となった理由は建ぺい条件がよかったことに加え、住民の協力姿勢も大きかったのではないでしょうか。また、５社コンペで事業協力者になられた東急不動産の担当者やコンサルタント会社の方々の仕事ぶり、対応も私個人の意見では大変立派でした。

部屋の選択権は当然地権者が優先されますが、ファミリータイプの部屋はすべて多摩川に面しているため、これから買われる方々と条件が一部特殊な部屋を除けば大きく異なることはないようです。超高層とはいえない１７階建てでの免震構造、駅のすぐ側、かなり高級な内装仕様等々で、お値段も安くはない。転売して儲けようスタイルの方にはお薦めできませんが、多少無理をしても家族で気分よく暮らしたい、ということなら理想的だと私は思います。儲けは出なくても、この先大きく値崩れするようなこともないでしょうし、その点でも安心。なにやら、東急さんの回し者みたようになりました。大丈夫、サクラではありません。私は自信をもってお薦めします。

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我田引水。
完全なポジショントークですね。
そりゃ地権者からすれば
一般人が少々無理してでもジャンピングキャッチ（壮絶高値掴み）してくれたほうがいいでしょうから。

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おっしゃるとおり。

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基本的に地権者に儲けが出るような価格設定になってるのでしょうか？
このような建て替え物件って。

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この価格？
二子玉川ブランド？

考え中。

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地権者は再開発で商店をリニューアルして流行らない限り全く儲からないでしょう。
メリットはコストを販売床部分から回収しつつ立て替えたり、インフラや仕様面がアップすることでは？
中層タワーで免震ですか。
住民の意向も強かったのかな。
二子玉川はまだまだ魅力的に変わりそうだからいいんじゃないの？

手前味噌で愛着があるから加点評価は当然かと。
逆にデベとの協調ができないと不満や恨みが募るはず。

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お布施したい人はいいんじゃない？

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80㎡で8400万～とありますが、それは2階のスーパー堤防で眺望ナシの部屋の価格です。
実際には80㎡で9200万から。

価格に関して高すぎるのもありますが、間取りがひどすぎます。
これまで50棟以上のマンションを見て来ましたが、ワースト１です。
大手デベロッパの友人に見せたら絶句してました・・・

これだけの立地を間取りでだめにした東急不動産にはがっかりです。
うちは完全撤退します。消費者不在の利益優先主義は本当にやめてほしい。

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間取りは東急が地権者とも相談しながら決めたんですよね？

こんな間取りで建て替えにＯＫした地権者のセンスを疑います。
それとも売り出し物件だけこのような間取りで地権者は
別の間取りですか？

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東急は間取りとか内装とかデザイン力が弱いね。
高級、高額マンションなのに団地デザイン。
うちも東急のマンションだけど、二子玉川が好きだから諦めて数千万かけて自腹で手を入れた。
おかげで間取りも内装も満足したけど最初からマシな間取りだったら。。苦笑。
対応した設計士自身もデザイン部門の弱さは認めていたよ。

そういえば、プラウド裏のモリモトのマンションも新築価格は80平米で7千万程度だったよ。
割高過ぎて笑った。
プラウドも8千万台が多かったはずだし、ライズもそれ以上だから、ここも強気価格なんだろうね。
川一本で簡単に1千万以上の価格差が出る特殊なエリアだから、高いと思ったら渡るしかない。

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普通は地権者住戸は個別要望で各戸で設計変えてるでしょう。
でも地権者は販売住戸の設計には加われないよ。
機能面や全体のコンセプトなんかを提案されて内容に意見出す。
マンション内にテナント入れるかとか、セキュリティはどの程度がいいとか、共有施設の要望って話だね。

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>133
？？
地権者ってのは建て替え前のスカイハイツに住んでいた住民のことでしょ。
引き続き建て替え後のブランズに住み続ける住民。

商店がどうとか何の話でしょうか。

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割高ですよ、どう考えても。
いくらニコタマ徒歩3分であっても。
決して都心じゃないんだから。将来の価格下落リスクが高すぎます。

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大きく下がらないと言うのはどうかな
二子玉プラは今がピークかと

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139さん、わかりにくくてスミマセン。
言いたかったのは普通の住民地権者には権利変換では儲かるような意味での利益は出ないってことなんだ。
特定の地権者、スカイハイツ住民についてはここで語るべきじゃないのでね。
売れば従前の資産より価値は上がるだろうが、他に似たような新築買うなら利益は出ない。
住み続ける人には管理費修繕積立金が上がる。
賃貸オーナーでもあまり高級にされても都心から微妙な距離の二子玉川じゃ借り手が高い賃料を出し渋る。
いいことばかりじゃないから。

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この間取りを見ていい間取りと思う人もいるんですねw
興味深いのでどの辺りがいい間取りなのか説明してもらえないでしょうか？

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私もMRいってきました。
そして担当営業さんに聞いたことは。
免震構造およびプライバシー保護のために無駄な廊下の作りは
地権者の要望による物だと言っていました。
そのため価格も上がっていると。

間取りに関しても融通が利かない間取り。
謀不動産業者の物件では間取りを大きくできるなどの変更が出来るプランもあったのですが
ここは出来ない仕様のようです。

二子ブランドと地権者による要望の二重苦の価格設定ではないでしょうか。

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なるほど。半分くらいが地権者さん住戸なので、色々あったんですね。

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立地は最高です。川側エントランスを出れば問面がすぐ兵庫島公園です。駅近ですがそれでいて結構静かですし。隣接するプラウドタワーは駅から丸見えです。川向きはごく一部でベランダなんて狭いです。友達が住んでいるので何度も見ています。電車は発車音ベルがうるさいですが、この物件の位置だと気にならないです。橋を渡るときにガタゴトうるさいなんてことはないですよ。実際に聞いてみた方がいいと思います。ライズも何度も遊びに行き見せてもらいましたが、良い部屋の向きはごく一部で、今度すぐ隣に30階建のビルがドドーンと建ち塞がりますので、立地としては今一魅力を感じません。ブランズ二子玉川は川面にワイドスパンな間取りがとても魅力的と思います。スロップシンクもあるのでガーデニングが楽しめて、兵庫島公園の自然との一体感が素敵です。運が良ければカワセミなんかも見れますよ。休日はみんな野鳥観察しています。都心には無い生活を楽しめるのがいいですね。

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No１４８さん。「免震構造およびプライバシー保護のために無駄な廊下の作りは 地権者の要望による物だと言っていました。 そのため価格も上がっていると。」、とMRの担当者がいっていたということですが、それは事実ではありません。免震も廊下の作りもコンペ時の提案のままです。

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敷地ギリギリまで建てようとして建物を雁行にしたのはいいが、間取りがうまくおさめられていない。
エレベーターの位置と戸境壁の位置をみれば、あきらかに無理をしている間取りです。
そのため、各戸の居室や廊下に無理がきています。
プランだけみれば、学生の設計のようです。

また、プライバシーの確保のため空中廊下を採用することはごく一般的な手法です。

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どうみても酷すぎる間取りでしょ。利害関係者？
HNが公序良俗に反するよw レス数稼ぎの書き込み方もどうかと思うよ。

リビングインの部屋が三つもある間取りなんて、本当に考えられない。シェアハウスかっての。東急電鉄も不動産もデベロッパーとしての実力は二流以下だよね。

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地権者第一の物件だからしょうがないですよ。
普通はパスでしょ。

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うちは夫婦だけで他人も呼ばないからワイドスパンで広い1LDK+DENが理想だけど、子育て世代ならリビングインも好きなんじゃないの？
外廊下を部屋にくっけたら廊下に面した部屋は音やプライバシーが気になるから絶対嫌だし、免震も割高になってもあれば嬉しいけどなぁ。
好みの問題でもあるよね。

立地は再開発一体だけあってライズがいいかな。
見合い部屋は嫌だけど。

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>>155

>>免震も廊下の作りもコンペ時の提案のままです。
当たり前でしょ

1.地権者の要望
2.地権者の要望を取り入れたコンペ案
3.コンペ当選
って言う流れでしょ。

だから148の地権者の要望を取り入れたってことは正しいのではないですか。
別にコンペの後に仕様変更でこのような作りにとは言っていないんだから。

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建て替え物件は地権者が絶対。
かかわらない方が吉。

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総戸数の半数が地主ですか。
それでは高価格なマンションにせざるを得ないね。

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等価交換は地主には利益を乗せないで交換するでしょ。
利益を回収するには大規模にして販売床が相応にないとならないんだよね。
利益出せない部屋数が半数あって金のかかる設備入れたら割高になるのは当たり前。
地権者は建て替えにお金出したくないし、土地の持ち分は単純に行って半分になるから資産価値を建物に求める。が、金は出さない。
デベロッパは建て替え物件だからって利益薄くなんて考えないんだから買う側が割高になるんだな。
二子玉川イメージ分もお買い上げ頂かないと。

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眺望が最高のうりであればなんでこんなに南側の窓が小さいの？！
致命的だよね。

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リビングインのメリットデメリットは両方ありますので、好みだと思います。
また、すべての居室を南に面する作り方と、住戸のメインであるリビングを大きく南に面する作り方もどちらもありだと思います。

ただ、建物を雁行させたことと、意味不明なエレベーターの位置によって、
各戸が見るに耐えられないほどきたない間取りになっています。
本気でここにしようと思っている方は一度、一階、二階平面図を見ることをオススメします。

この設計でオッケー出す東急も終わってます。

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１６０さん

そういう意味では、おっしゃる通りですね。但し、コンペ参加各社への設計しばり、つまり住民からの要望は最少に抑え、むしろ自由にやっていただくスタイルで依頼した経緯があります。だからなのかどうか、提案されてきたものは１４階層から１９階層まで、各社バラバラでした。提案を受けてからの住民要望による改定はマイナーな部分だけでしたね。周辺住民からの要請による変更はそれなりにありましたが。

いずれにしても、今後日本中に溢れかえるはずの老朽マンション建て替え事業は大変。この欄のレス投稿を拝読しているだけでその難儀を察っすることができます。

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もちろん敷地に合わせるために雁行させてますよ。
それは誰が見てもわかることです。
二段式の雁行は違和感なくというか、敷地に合わせるためですよ。

ただ、雁行させたはいいが、中のプランが収まっていないといっているのです。
要は設計が下手くそなんですよ。

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なぜコンペ段階の各社の詳細の内容をご存知なのでしょうか？？
東急内部の方、若しくは地権者の方でしょうか。
守秘義務等はないのでしょうか。

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完全に関係者でしょ。おかしな書き方やめろって。ウザすぎる。何でレスの半分以上があんたなの？
見た目の団地仕様はなんとかならなかったのかね。有名なデザイン事務所でも使えばこうはならないよなあ。

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知り合いが東急不動産にいて話を聞きましたが、この酷い間取りは社内でも問題になっているようです。
お金もなく時間もないので、設計変更は行わなかったようですが。

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地権者の地権者による地権者のためのマンション

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リビングインの間取りは子育て世代の我が家にはむしろ望ましいです。
ていうかHPに書いてあるように狙ってそうしたんですよね。なるべく多くの部屋が多摩川に面するように。
空中廊下も外廊下であれば当然必要です。プライバシー保護のためには。

それはさて置き、とにかく値段が実力以上に高すぎるというのは否めないです。
これだったら確かに山手線の内側の将来資産価値のあるマンションを買った方が絶対にお得です（というかリセールする際に大きく損するのが目に見えてます）。
ということで私も撤退の方向です。

ちなみにタマタマンさんは昔から田園都市線沿線のマンションのいろんなスレに出没していますが、それなりに的確なことも言うので重宝されていたのを見たことがあります。

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１８０さん

五社コンペやその内容を知っている、というのはワタシのことでしょうか？ハイ、私は地権者のひとりですから、関係者です。よって我田引水、ポジショントークと評されたことはむしろ当然。自分が住んでいたところにはどうしても愛着というか、過大評価をやっちゃうんでしょうね。反省しています。ただ、地権者のための云々ばかりが強調されると、？！？！な気分になります。買わなきゃいいだけのことじゃないのかな？と感じてしまう次第で。

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それでは、住民要望の改定部分を教えてください

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五社コンペの優勝案がこれだったら、他の四社の案はどんだけ出来の悪い案だったんでしょうかw
お金なくて三流設計事務所しか参加してなかったんでしょうね。

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ここは値段設定おかしいですね、昔の二子イメージだけで値段設定してますね。
地権者が許さなかったのでしょうがもはや時代が変わってます。
８０ｍ２で８－９、000万払うなら１００ｍ２で小杉買った方がよっぽど言いと思いますよ。
どうしても川崎住所が気になると方は別ですが。

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