グランスイート六義園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都文京区本駒込六丁目373-14他2筆（地番）
交通：山手線 「駒込」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「駒込」駅 徒歩7分
都営三田線 「千石」駅 徒歩7分
間取：2LDK～3LDK
面積：54.98平米～75.22平米
売主・事業主：丸紅
販売代理：丸紅不動産販売
復代理：東京建物不動産販売
施工会社：丸紅
管理会社：安藤建設
口コミまとめ：https://www.sutekicookan.com/グランスイート六義園
前スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/265195/
【前スレ情報を追加しました 2013.3.9 管理担当】
[スレ作成日時]2012-11-21 17:54:46
前スレの227です。
>24
私の記憶だと「第三次事業化計画」の話はなかったですね。
もちろん
>用地取得がある程度終了して工事の見通しがたつまでエントランス前の土地がフェンスで囲われたまま
の説明はなしです。
丸紅を擁護するわけではありませんがどのデベでも
>用地取得がある程度終了して工事の見通しがたつまでエントランス前の土地がフェンスで囲われたまま
の説明はないでしょう。
行政が用地を取得した後の処理はたいてい知りませんから。
道路拡幅計画は昭和20年代に計画されたものが多く、
実行性が低いものがほとんどです。
しかしながら、第三次事業化計画の道路もその他の道路拡幅計画と同じく、
事業化されるかどうかは不明というレベルの説明は不誠実ですね。
このマンションに関連する第三次事業化計画と、
例えば小日向の一種低層地区や谷中の霊園を突き抜ける沿道拡幅事業では、
両者ともに昔から道路拡幅計画はありますが、
実行される確率は雲泥の差があるわけです。
とくにこのマンションにかかる計画は用地測量が決まっており、
ほぼ間違いなく２、３年のうちに事業認可がおります。
デベは購入予定者にこれを踏まえて説明しないと、
あとあと大きなトラブルになると思います。
既存不適格で困る可能性があるのは、
せいぜい建て替えの時です。
それって何年後ですか？
短く見ても40年後といったところです。
ちゃんと管理すれば、60年いや80年ぐらい
は持つと思います。
そこまで住めれば十分という人が多いでしょう。
既存不適格だとローンを借りられないって、
どこかの銀行が公式にそんなこと言ってたら
示して下さい。
第一、住宅ローンは個人の信用で借りるもので、
担保物件は二の次です。その証拠に天災で建物が
壊滅しても残債の返済義務が残ります。
>57
中古で売るときの話を書いてるんですよ。
既存不適格物件には、確かに大手銀行は貸し渋ります。
ネットが使えるんですから、それくらいご自分で検索なさっては？
個人に対して審査をするなんて勿論当たり前のことですよ。
そんなことを語られても議論の焦点がずれるだけです。
実際に新築マンションを購入するときには、
住宅の性能が良ければその分良い条件のローンが組める場合がありますよ。
住宅性能評価表示がある物件に対しては、優遇ローンがあるんです。
その逆もしかりです。
もしもあなたがデベでしたら、このようなミスリードはやめるべきです。
本当にあなたの書込みを鵜呑みにしてしまう人もいるでしょう。
もしもあなたがデベでなく購入検討者ならば、
ご自分の知識を信じて購入すればいいじゃないですか？
問題提起に対してそのような決めつけを書くのはよくないと思います。
良い意見も悪い意見も懸念事項も
全てについて情報交換できるのがこの掲示板のいいところでしょ？？
既存不適格は条件のいいローンは組めないって話じゃないのか？
あと、流通しているってどのくらいよ
？
マンションが60から80年ももったらデベも困るんじゃないのか？
比較的規模が大きくて立地、ブランド、住民の質など
条件が揃っているヴィンテージマンションなら話は別だろうがな。
69さん、よくわかります。あの人たちは購入者目線でよい意見ではなく、デベ目線でよい意見を羅列しますからね。
購入者目線でよい意見、悪い意見をいってほしい。
227さん、毎度ありがとうございます。
モデルルームでは絶対にわからない情報助かります。このマンションを検討している人全員が見なければならない情報ですよ。
浴室窓と居室窓の件は、悲観的な回答と楽観的な回答があったので、
検索してみました。
建ててから５年後に、隣地境界線１ｍ以内だからって、固定ルーパーを要求された例もあるらしいです。
建築基準法と民法は別ってことですかね。
入居してから、固定窓を要求される可能性もゼロではないということでしょうか？
楽観的な回答の方は、詳しい説明をしてくださって、参考になったのですが、
文中で、「反対派住民は能力が低い」とか書かれていたので、どういう立場の方が書かれたのかな・・・
と。
流石に、容積率変更は、認められないのではないかと思いますよ。
文京区は、景観や高さに関する条例の整備をしていると聞きますし。
こうした高さ制限やまちづくりに関わる条例に関する説明会も
何度か開かれているらしいので、
文京区の住民は景観や容積率に関する意識が高いのではないかと思いますよ。
特に、文京区が誇る六義園の周辺エリアの容積率については、
他の地域と同じように考えられることはないのではないかと思いますよ。
それに、このエリアは確か３５ｍの高さ制限があったと思うから、
本マンションが、敷地いっぱいに使っていて、高さ３５ｍだったら、
もし、今後、いくら容積率上げて欲しいと要望したり運動したりしても、
上も横も広げようがないのではないかと
思うのですが、いかがでしょうか？
居室と浴室窓の件は微妙みたいだね。
固定に変更要求させられる可能性がゼロでないというならば、
購入後の不安も分かるような気がします。
購入前に、デベさんと隣接マンションの間で、
決着つけてもらえたら良いのではないかと思うけどね。
既存不適格問題とかがなんで起きるのかって考えると、
まずは改革道路になる前に、そこにずっと暮らしてた人たちが前提で、
その後も暮らしていくための配慮で、
容積の上乗せを認められてたんじゃないかって、ことだったのではなかった？
だから、計画道路になった後で、新たに売買して、容積を上乗せするのは除外するように、
但し書きをつけなきゃ、って思うのは私だけですかね。
【審査請求】とは、ウィキによると、「処分を行った行政庁（処分庁）や不作為に関係する行政庁（不作為庁）とは別の処分庁に対して行われる不服申立てである」とのことです。マンションのケースで考えると、マンションの建築許可を出したことへの不服申し立てを、建築許可をした行政庁以外の行政庁に行うということでしょうね。
審査請求で行われるのは、建築関連法令と照らし合わせた違法性の判断みたいです。不動産業者では、当然、設計計画を行政庁に提出する前に社内の専門部署で確認をしているでしょうから、審査請求で建築取消になるほど重大な違法性が発見されるケースは少ないと思います。
もっともマンション建設についての審査請求は大概は近隣住民が行うものですので、審査請求をされたマンションは、違法・適法以前に、近隣住民と大きなトラブルを起こしている可能性は高いです。どうやら当マンションもそうなのかな？
当マンションにすぐ近いところで建設が予定されているマンションに対しては、近隣住民の反対運動がされていないようですから、まあ、推して知るべしですね。
ところで、このスレッドで、拡幅予定地付近の容積率増加を希望しているような書き込みをしている方がいますが、拡幅予定地を所有しているのでしょうか？そうでないと、かなり不自然ですけど。
拡幅予定地付近の容積率増加を希望している方は、それがどのような事を意味するのかちゃんと考えているのでしょうか？確か、拡幅予定地はその区域の南側の道路であるはず。そこの容積率を増加させるということは、現在の制約条件で設計可能な建物より高い建物を立てることを可能とし、すなわち、既に住んでいる方の日照被害を拡大させる可能性を高めるということですよ！？それが分かってて発言していますか？
もし、当マンション建設関係者の方だったら極めて問題です。今までのスレッド内容をざっと読むと、当マンションの直ぐ近くで建設予定のマンションの業者は【法的義務はなくとも】既存不適格とならないように配慮した設計をしているのに対し、拡幅計画を知り、事業化される前に駆け込みで既存不適格となる可能性が非常に高いマンションを建設していること自体が、法人としてのモラルが問われる行為なのに、それに加えたこの発言となると・・・。
そもそも論になってしまいますが、この設計でマンションを建設する必要があったんでしょうかね？
必要以上に不幸になる人を生んでいませんか？
そして、当マンションのケースには色々と特別な問題が孕んでいるのに、「マンションを建設する行為」という一般論にして、この特殊なケースから目をそらさせようとしている方がいるのは何故ですか？
不動産購入者は全て不動産建設者とはなりませんが、不動産建設者はすべて不動産購入者でもあるはず。
そして、ほとんどの方が家族や大切な人が居るはず。
「明日は我が身」と思いませんか？
我が子や大切な人が、さしたる必要もなくマンション業者によって生活の質を強制的に急落させられる悲しみを考えたりしませんか？
紛争を招く行為は、次世代の為に、我々の代でできる限り少なくしていこうという責任感は無いですか？
モラルの大切さを軽く考えていませんか？
このマンションは計画道路上に建物は建てず、歩道側に柵や壁は設けず開放するんだよね？
この歩道が通りづらくて危険なのは、計画道路上の歩道ギリギリまで
建物や構造物を建てている先が多いことが理由の一つで、
住みよい街作りの観点では、このマンションよりも、計画道路上歩道ギリギリまで建物を
建てることの方が問題だと思うけどな。
１２６
問題提起に対してそのような決めつけを書くのはよくないと思います。
良い意見も悪い意見も懸念事項も
全てについて情報交換できるのがこの掲示板のいいところでしょ？？
先日マンションギャラリーに行って見ました。既存不適格問題について、建物は計画道路の歩道ぎりぎりに建っているため、まし道路拡幅後容積率の見直しがない場合、建物建替え時40％なくなるリスクがあるという説明だった。所有土地は間違いなく現時点の6割になることと、建物自体も建替え時6割になるリスクがあるを前提として検討したほうがいいと思います。道路拡幅のため国に買ってもらう4割土地のお金について、住民組合が管理し、マンションのために使うこと。こんな高いリスクがあることで、値段をかなりさげないと買う勇気がでない。
見方によっては、多額の土地売却代金が入るので、
ここの修繕積立金の心配は要らなくなるとも考え
られますね。ここの土地代が坪いくらかはよく知りませ
んが、仮に300万で60坪収用されるとすると、18,000万
ですよね。一戸当り720万の修繕資金が手に入って
別に生活に支障がないのなら、万々歳の気がします。
この金でしっかり修繕すれば、普通のマンションより
長く快適に使えますよ。
悪い管理会社に食い物にされないように気をつける
必要はあちますが、その懸念はどの物件でも同じ
です。
素人なので具体的な計算法があるのならご教示いただきたいですが、
土地だけの値段がそんなにしたらグランスイートも億ションになってしまうと思います。
また実際の売却される土地は60坪程度なのでしょうか。
仮の話でも途中から論旨が変わっているので、ある程度正確な数字が分かれば助かります。
NO111さん：
＜拡幅予定地付近の容積率増加を希望している方は、それがどのような事を意味するのかちゃんと考えているのでしょうか？確か、拡幅予定地はその区域の南側の道路であるはず。そこの容積率を増加させるということは、現在の制約条件で設計可能な建物より高い建物を立てることを可能とし、すなわち、既に住んでいる方の日照被害を拡大させる可能性を高めるということですよ！？それが分かってて発言していますか？＞
六義園周辺は高さ制限があると思います。確か、３５ｍです。これ以上建てません。
現在六義園本郷通り側は600％です。 不忍通り白山交差点と上富士交差点の近くも600％です。げど、不忍通り白山交差点周辺は拡幅前に何％分かりません！何方さん御存知？
129さんのいうように、40％用地がなくなるとく前提で書いています。
敷地面積455.12m2が60％になって273㎡で、建ぺい率80％を満たさなくなってしまう。そうすると、建替えの時はもっと細長い建物になって、高さ制限があるから結局もとの建物と同じようなものは建たないという理解で良いのでしょうか。
同一人物が書き込みを繰り返しているようですが、
何に対する意見なのかが分かるようにきちんとした日本語でお願いいたします。
上記の点を解消するためにも、情報やご意見は一度にまとめてご記入することをおすすめします。
よく分からない流れですが、
外廊下と風呂場の窓がよかったってどういうことですか？
通常、外廊下ってアピールポイントにならないどころか、
仕様が落ちるマンションっていうのが一般的な認識ですよね？
[グランスイート六義園]について投票アンケートでみんなの意見を聞いてみませんか？
投票アンケート機能では、他のユーザーさんに聞いてみたいアンケートを取ることが出来ます（Twitterの投票機能と同様です）。詳しい使用方法はこちらのページをご参照ください。
<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は？
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9690万円～1億7990万円※権利金含む |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
57.4m2～76.96m2 |
|
総戸数 522戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台・6100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2・60.42m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都練馬区中村南３-3-1 |
|
7658万円～9388万円 |
|
2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
67.2m2～75.04m2 |
|
総戸数 67戸 |
東京都杉並区和泉３丁目 |
|
1億3190万円～1億6990万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
71.61m2～88.73m2 |
|
総戸数 51戸 |
東京都江戸川区松江７-429-1 |
|
4500万円台～7000万円台（予定） |
|
3LDK・4LDK |
|
59.16m2～73.78m2 |
|
総戸数 36戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6590万円～9190万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
55m2～73.02m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
|
5798万円～7498万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
55.04m2～72.33m2 |
|
総戸数 42戸 |
