ワテラスタワーレジデンス【契約者用】

同じ間取りでも、階が高いと固定資産税が高いというのも未だに理解不能。

そんなの他にあるか？

ほんとだ！！カズンが買収されとる。。
オリンピックって生鮮産品扱ってないのでは。。。。

オリンピックが出した適時開示情報を見ましたが、カズンは２期連続赤字・債務超過の酷い状態だったようですね。

よって買収大歓迎ですが、こんな倒産寸前の会社にスーパーを任せようとしていたデベは本当に間抜けですね。

確かに、どういう選別をしてるのか、、、少々、呆れてしまいますね。
まさか、財務状況を確認してなかったのかと、疑ってしまいます。

今後はオリンピックが展開することになるのか、早急な情報開示がないとクレームになると思います。

780です。
当方がカキコした直後に、ス－パ－「カズン」の件が、、、（個人的には、未だ、未確認ですが、、、）

> 少々、呆れてしまいますね。。。。。
というより、本当だとしたら「無責任」そのものです。
今回の地権者物件の件もそうですが、当方のJVデベ／担当者（それも上席者）は、地権者物件が同じJV
の他の仲介から売り出されていることすら知らなかったですよ。 また、ス－パ－「カズン」の件も、分
譲当初より決まっていたと言われておりました。
このJVデベは、どうして契約者に対し、もっとオ－プンにできないのでしょうか？ それにしても、ここ
のJVデベの資質“一丸となってバラバラ”？さが、容易に覗えるのではないでしょうか？
今回の、地権者分のみ先行（青田）販売容認？の件といい、ス－パ－「カズン」の件といい、JVデベは､
契約者に対し統一回答なりをすべきと考えます。

> こんな倒産寸前の会社にスーパーを任せようとしていたデベは本当に間抜けですね。。。。。
今後、我々が管理組合を設立したら、こんなお粗末契約は、絶対に出来ないですよね。※どの様な店舗
契約かその内容について知る由もありませんが、買収された？ということは、新規契約扱い？で家主・
安田は儲かるのでは、、、信用などどうでもいい、儲かれさえすれば他はどうでもいい・・・（笑）
管理に関し、初代管理会社は安田ということで仕方ないですが、その間、次期に管理にも備え、相見積
を取るなどしていかないと、ここのデベ同様に○抜けになってしまいますよね。気をつけたいです。

P.S.
JV、そして、デベに対し思うところがあり、気づいたら書き込み過ぎました。ご容赦ください。

カズン・・・ひどい経営内容ですね。倒産寸前だったと言っていいでしょう。鮮度がよければＯＫだと思いましたが、ほんとによく出店を許可したよなぁ・・・　普通テナント出店の場合3期分の決算書開示を求められますから、知らなかったという事はないでしょうに。

オリンピックも3億出しているところを見るとよほどほしかったのでしょう。銀行借入等はでていませんが、この内容なら20～30億位はあったはずです。アドバイザりー契約金額が700万というのもかなり安いような気がしますので、銀行主導の救済合併だったかもしれませんね。

オリンピックの食品部門なんて行った事ないからよくわからんですねぇ・・・（苦笑）

確かに、
見ず帆吟高－安田－カズン－オリンピック・・・何か、臭いますね～ 臭すぎですね～
分譲当初から仕組まれていたのでは・・・すべて出来レ－ス？？？ これも独「金」法。。。（怒）

スーパーの一件は他に入り手が無かったという可能性も否定できないですよ。
この立地で本当にスーパーの経営が成り立つのか、微妙な気もします。（経営判断のしっかりしたスーパーだと、二の足を踏むのかもしれません。）

もし手を上げたのがカズンだけだというなら、賃料設定がおかしいという事です。

スーパー(生鮮食料品店)の設置は義務なのだから、採算が合うと思われる賃料にしないといけません。

ここのデベは自分達の利益しか考えていない、入居者の事など考えていないという事ですよ。

賃料で経営の成否が決まるなら商売も楽でいいな・・・

賃料が全てとは言いませんが、この立地なのですから重要な要素でしょう。

どう見ても、２期連続大赤字で債務超過、倒産危機のカズンを選定したのは安田の失点ですな。
重要事項説明の時に「大規模再開発なのでスーパーの設置義務が有る」といったお話ありました。
千代田区と安田が開発に合意した時点で、安田の損得に関わらず、スーパーは設置しなければいけないと決まったはず。

だったら、ちゃんとしたスーパーが入るような条件決めをするのが安田の仕事でしょうに。

カズン出店の件は第一期抽選前からわかってたけど、抽選申込者には伏せてた。
たぶん、知ったら逃げると思ったんだろう。

余りに秘密主義なんで信頼できず、申し込みやめて正解だったな。

>>791
だから・・・賃料さえ安くすればカズン以外のスーパーも挙手してくれると思う根拠は？
>>789の文脈だとこれは賃料に起因する問題、としか捉えられないよね。
小売業もそうだけど、商売には地代家賃以外に設備投資も仕入も人件費も在庫リスクも伴うわけだから、それに見合うマーケットがそこにあるかどうかがすべてでは？

>>794
地代家賃は一番大きな固定費ですよ。設備投資も仕入も人件費も在庫リスクも、客の入りによって調整出来るでしょう。しかし地代家賃はそうはいかない。賃料さえ安くなれば、その分を他に回せるのだから、カズン以外のスーパーが挙手してくれる可能性が上がるのは当然だと思います。

ちなみにこの物件からの徒歩圏にもスーパーは有りますので、需要が無いわけではないです。更にここはソラシティと合わせての複合開発で、ここの敷地に住民以外も利用できるエスカレーターが出来て坂を上るのが楽になったりもするのですから、新たな人の流れ、新たなマーケットが出来るのも明らかです。

従って、ここのデベが経験豊富で適切な賃料設定が出来ていたならば、最初から適切なスーパーが決まっていたのではと思うのです。

カズンのｈｐの造りが凄いな。まるで個人レベル。

しかも、何事もなかったかのように買収話には触れてない。

こんなことでは、入居するまでハラハラドキドキの連続。

人生の中で不動産バブルも経験し、新築マンションなど、今まで、不動産を購入させてもらってきましたが、こんなデタラメで自己本位のデベらを見たこと無いですね。（当初は、JVだから仕方ないと大目にみておりましたが、、、　今は、「JV」は、デベらの都合の良い責任転嫁？言い訳用語？にしか取れませんね。）
まぁ、私の場合、ここのマンションのコンセプトに魅せられ購入したので、あとは、ゼネコンに設計図書どおりの間違いないモノを造ってもらえれば、何処のデベであろうが関係ないですが。。。
ただ、金満・ごう慢・初代管理会社の安田らとは委託期間の満了を以て完全終了させ、管理組合主導で、健全（良心的）な管理会社に換えるべきでしょうね。契約者無視？のごう慢さは、余りに不健全過ぎ。（現時点で、腹の内がわかっただけでも、良しとすべきでしょう。）

同感ですね。こんな調子で下請け管理会社の選定をされては本当にたまりません。

地権者物件の出所は、某リバブルのようですね。
幾ら、地権者物件といえども、こんな早い時期に仲介するぐらいなら、MRでもキャンセル住戸ご購入
希望者の登録も受付していたわけですから、ここのJVデベが地権者より買い取って販売してあげれば、
地権者も有り難いでしょうし、買主も仲介手数料が掛からず喜ばれるのでは。。。また、そうするこ
とが、ここのJVデベのイメ－ジアップにもつながると思うのですが。。。（余計なお世話か？な）
建物竣工も、分譲住戸の引き渡しも、かなり前から、それも＞良心的な７％の値引き、、、でなどと、
分譲住戸と仕様も違うのに、一体何をもっての７％の値引きか知りませんが、今回の分譲デベが行う
地権者物件の媒介のあり方は、単に、業法に抵触しない？というだけで、分譲住戸の契約者を無視し
た媒介といえるでしょう。ここのデベらにとって、完売したら、業法に抵触しなければ、何でもあり
なのでしょう。

まぁまぁ、こんなもんじゃないですか。

私はマンションを買うのは４回目ですが、こんなに売主・販売代理の失態が多い物件は初めてです。

街作りをちゃんとやっていく気があるのなら、２期連続債務超過で倒産寸前の会社にスーパーを任せる等、あってはならない事です。

ここのデベの姿勢は、引き渡し時の体裁さえ整っていれば良い、後はカズンが倒産して次が決まるまでスーパーが無くなろうが知った事ではない、というものです。全くどうしようもない。

立地やデザインは良いのに、売主と販売代理だけが非常に残念なマンションです。

今般のカズンの件といい、ここの売主と販売代理はまともじゃないです。デタラメですね。
彼ら（売主ら）が、“釣った魚に用はなし”的考えであれば、われわれ魚（メダカ＝アリ）
も区分所有者全員で管理組合設立後はシャチになり、その怖さを思い知らせてあげるしか
ないですね。
管理組合設立後は、その時期が来たら、不味い管理会社など吐き捨ててやりましょう。。。

>区分所有者全員で管理組合設立後はシャチになり
正直、あまり期待できません。集まっても一割程度ではないかと・・・・

>正直、あまり期待できません。集まっても一割程度ではないかと・・・・

区分所有者は全員管理組合員になるのでは。。。
振り向いて見たら、味方？の組合員は一割程度、、、 他人事ではないですが、
入居後、ここの組合役員になられる方は大変のようです。。。（笑）

スーパーの件は振り出しと言う事ですか？
カズンとかいうところの財務状況が倒産寸前で、
出店できるような状況じゃないということですか？

管理組合が引き継いだ後、スーパーが決まらず
大変ということですか？、管理母体は安田が継続するのかと
思っていました。今後、どうなるか不安が残りますね。

カズンは、オリンピックが買収して子会社になった。

潰れないし、間違いなく出店しますし、貧相な店舗が長期に存続する可能性があるということです。

ここの関係者の話では、分譲当初よりカズンで決まっていたとのことです。（当初よりその様に説明を受けていたそうです。）
オリンピックのHP/会社概要の取引銀行を閲覧する限り、筆頭がみずほになってますね。

当初より、オリンピックが買収して、新業態のカズンにする見込みだったのでしょうね。
芙蓉グループで周りを抑えてるのでしょう。

それはないでしょう。だったら最初からオリンピックが取っているはずです。わざわざブランドイメージで劣るカズンの名義にするメリットって何ですか？

かたや健全経営の東証一部上場企業、かたや倒産寸前の非上場企業ですよ。私はオリンピックの店舗が出店される事になると思いますけどね。

たしか、カズンを安田に媒介したのは、日本橋の方の業者ではなかったでしょうか？
（これにも、作為を感じますが、、、）
何れにしても、今般の分譲業者の地権者物件の媒介紹介のあり方といい、ここの分譲
業者らはナゾナゾと問題がお好きですね。

それに昨今の賃貸オフィス空室状況　今週の日経ビジネスによれば　かなり厳しいようですね。ワテラスの賃貸オフィスもマンション分譲部分とは対照的にやばい状況でしょうね。

>>No.804-805
この調子でデベの失態が続けば、賛同者は徐々に増えていくと思いますよ。
被害が少ない段階で手を打てるのが一番ですが、おそらく長期戦になるでしょう。
デベが何か失態を犯したら、その都度それを記録し蓄積、
定期的に区分所有者に周知するような仕組みを実現したいです。
（このような試みを実現する際、こちらの掲示板はとても有意義ですね）

不満があるのなら理事に立候補して改善するのがベストですよ¨～☆～¨
カキコすればするほど資産価値が落ちていきます。
ワテラスタワーに想いを寄せているのならもっと大人になりましょうね。

貴方はさぞや立派な人格の持ち主なのでしょうね。実際に被害に遭っていないから、そのように言えるのだと思いますよ。

こちらの売主・販売代理は問題が発生した際、購入者の意見に全く取り合わず、自分達で決めた事を一方的に押し付けて来ました。直近発覚したスーパー選定の問題一つを見ても、購入者の方を向いていない事は明らかです。

規模が小さくてタワマン経験が少なく、販売段階で多くの失態を犯し、今後も多くの失態が予想される管理会社(実務は下請けに丸投げ)から、経験豊富な管理専門の会社へ変更する事は資産価値の上昇に繋がると考えています。

不満があるのなら理事に立候補して改善するのがベストというのには同感です。ただ、それだけでは無く、並行して色々動くという事です。

＞No.814
物件と分譲会社のこととは別物では？
契約済みの方々全員、分譲会社に改善して欲しいということも含めカキコしているのではないでしょうか？
通常、管理の悪い物件は資産価値が下がる・・・　とは聞いたことありますが、分譲会社で資産価値が落ちる・・・なんて聞いたことがないです。

生鮮食品館カズンワテラス（仮称）
http://super.ffa15.com/shop042354.html

なんとなくあの近代的な建物には似つかわしくないですね。
オリンピックに完全子会社化されても、このまま行きそうな雰囲気も......

安田に不満があるなら引渡し前に集団解約とかすればいいんじゃないですか？
解約の話しになると『立地とコンセプトに共感したのでマンション自体は気にいっているだから解約はしない』と。

そもそもこの立地もコンセプトも全て安田が企画したもの。
分譲時の不手際で管理の変更を煽る人がいるようですが、少なくとも地権者には関係ない話し。
区画整理前の敷地を知っている人は少ないでしょうが、多くの地権者は結果的に感謝しています。
スーパーもこのご時勢、誘致が大変なのは良識のある方ならご存知のはず。
次回スーパーが入れ替わる時にマンションの方達でテナントを斡旋すればよいでしょう。
但し、最終的には店舗の所有者が決める話しです。
三井・三菱・東急も管理は下請け会社が行ないます。
マンション購入組vs地権者組とならなければ良いですね。

皆さんPart5見てる。また下手な対応してるよ。今朝のカキコみて、
あわてて814をカキコ、そのあと必死に社内で対策会議して、
夕方にPart5にまたカキコ。素人相手だとすれば刺激し過ぎ。
リスク管理大丈夫かな。

>818
確かに地権者には関係ない議論だと思いますよ。
契約者の場合の議論ですから。

安田に不満があるなら引渡し前に集団解約とかすればいいんじゃないですか？
解約の話しになると『立地とコンセプトに共感したのでマンション自体は気にいっているだから解約はしない』と。
そもそもこの立地もコンセプトも全て安田が企画したもの。

良いハードを作ることには成功したけど、
ソフトが今ひとつナノかなというのが契約者の偽らざるとこなのだと思います。
ハードは購入したのでソフトは変えましょうって言う議論ですよね。
ただ、まだ実際は先のことなので入居後に評価してすればいいと思います。
先走り過ぎですよね。
売りにしたコンセプトがとても良い分、分譲時の不手際が目立つのでしょう。
政策銀行なにがしの認定を受けるくらいのコンセプトですから。
期待値は大きくなるでしょうし、他のデベのスタンダードとも比較してしまうのでしょう。
地域の坪単価と比べたら値段も高いですしね。

分譲時の不手際で管理の変更を煽る人がいるようですが、少なくとも地権者には関係ない話し。
区画整理前の敷地を知っている人は少ないでしょうが、多くの地権者は結果的に感謝しています。

それは立場が違うので良いのではないですか。
契約者は高い購入代金を払うので、立場は違います。
いずれにせよ管理の変更の議論は実際の管理をみてでよいと思います。
それより、分譲に関わるこれからのスケジュール等でこれ以上の
失態が無いようにお願いしたいものです。（ここが重要）

スーパーもこのご時勢、誘致が大変なのは良識のある方ならご存知のはず。
次回スーパーが入れ替わる時にマンションの方達でテナントを斡旋すればよいでしょう。

実績不良のスーパー誘致はどなたかが指摘してましたが、やはり失点だと思いますよ。
これを否定できる方はいないのでは。
今回スーパーの誘致は義務ですので、そこの理解は必要です。

但し、最終的には店舗の所有者が決める話しです。

その通りですね。
みんなに受け入れられるスーパーは継続的に利用されると思いますよ。


三井・三菱・東急も管理は下請け会社が行ないます。

だから、実際の管理をみてですよね。

マンション購入組vs地権者組とならなければ良いですね。

それは避けたいですね。
住民同士のいがみ合いは良いことは無いですし。
仲良くお願いします。
来年の入居を楽しみにしています。

>818
質問です。地権者の皆さんの何割くらいが実際住まわれる予定なのでしょうか？
おおよそご存知でしたら教えてください。

無視。Part5にネガ。リスク管理意外に機能してる。
大丈夫。

荒れますね。
ところで新番組「クレオパトラな女たち」、舞台が
神田駿河台の美容整形外科のようで、建設中のソラシティ、ワテラスも時々映ってました。

実際に竣工したら、ドラマで使われそうですよね？
期待してます！！

No.820 さんの意見は的を得ていますね。私も怒りで煮え滾ってはいますが、基本的には「入居後も失態が続くようなら管理会社変更」というスタンスです。

今までの対応があまりに酷かったので、悲観視しているだけで、実際の管理が良いとなれば、文句はありません。

ここのデベの今までの不誠実＆低スキルな対応から、難しいとは思いますが…。とにかくは、入居までにこれ以上の失態を重ねる事だけは避けて頂きたいですね。

ただ、当の本人らは、これら一連のこと？に「失態」などと思ってないから始末が悪い。。。

結果的にオリンピックの買収でカズンは倒産を免れたのだから良いだろう、とでも思っているんですかね。

私は東急リバブルの方が頭に来ています。トラブルへの対応は最悪でしたし、販売の責任者はここですから。

＞ただ、当の本人らは、これら一連のこと？に「失態」などと思ってないから始末が悪い。。。

今般のカズンの一件で、安田から契約者側に対し、何ら、コメントがありませんが、幾ら、
アネックス（カズン）と契約者側と直接関係ないとはいえ、こんなものなのでしょうか？
地権者物件の件も同様に、契約者側の知らないところで、それも、ここの分譲会社の媒介
で、意味不明？の７％値引きとやらで販売に掛けられている様、、、
地権者物件で媒介故、宅建業法違反に抵触しないとしても、契約者側のことを余りにも無
視し過ぎではないでしょうか？
きっと、この様な姿勢が、契約者側と売主側との間に見解の相違という温度差を生じさせ、
反感を買うのでしょう？

仮に、分譲業者が「失態」などと認めないとしても、契約者側からのクレ－ムには、真摯
に耳を傾け、対応・対処、さらには、開示等して頂きたいですね。販売会社として、一番
大切な要素と考えます。
建築工事の方も順調に進んでいる様、後は、引き渡しを楽しみに待つだけですね。

新築マンションの売買って、かなり昔から、売主が「売ってあげる」、購入者は「売っていただく」とういう構図があったけど、まだその色が濃く残っているように見えますね。

googlemapが更新されてワテラスと表示されてますね！