西新宿三丁目西地区再開発

>>1917 eマンションさん
一般市民と地権者が損するのに公金投入する意味があるのか。

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>>1917 eマンションさん

一般市民って何？？
しかも一般市民が損するってどういうことでしょう？

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>>1919 名無しさん

税金使って再開発頓挫したりずっと延期してたら、一般市民が損するってことでしょ

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>>1920 検討板ユーザーさん

固定資産税も何倍にもなるし長期的には区税にプラス

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日本の再開発って、デフレと安価な労働力を前提に成り立っていたけど、これからの時代はインフレで物価も人件費も上がるし、そもそも人手が足りない。そんな時代に、同じモデルが本当に通用するのかな？

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>>1922 eマンションさん
これまでの時代の背景を言ってるだけですわ。デフレと安価な労働力を前提に再開発が成り立ってはいないよ。

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まだまだインフレが続くんじゃないの。

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>>1917 eマンションさん
工事が着手されていないのに区の補助金が出されているわけがない！

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>>1920 検討板ユーザーさん
再開発が進んでいけば補助金が交付される。
再開発がとん挫した中野サンプラザ再開発も補助金は交付されていない。

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>>1921 評判気になるさん
その通りです。タワーマンションが建設されれば高所得者が転居してきて区民税が増えるし、固定資産税も増えます。一時的な補助金＝税金が投入されても区は十分採算が合うのです。

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>>1923 eマンションさん

デフレと安価な労働力は単なる背景ではなく、再開発事業の成立条件そのものでした。

長期デフレで建材・人件費が抑えられ、技能労働者も確保しやすかったからこそ、採算が取れていたのです。再開発は「人海戦術＋一括受注」型が主流で、安く大量に働く労働力の存在が前提でした。

いまはインフレと人手不足が進行し、資材高騰・技能継承の困難・働き方改革などが重なっています。従来のモデルがそのまま通用しないのは構造的に明らかです。

実際、全国各地で再開発の延期や中止が相次いでいる現状が、そのことを如実に示しています。

そちらは逆に、いったい何を前提に再開発が成り立っていると考えているのか、ぜひ教えてほしいですね。

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>>1928 匿名さん
いまはコスト・インフレの影響で物件水準が大幅アップしているので、商業施設・事務所中心の再開発事業は全国的にストップしているのが現状です。
しかし、この現状も数年経過すればいずれ落ち着くと思われるが、その時の建設費は大幅に上がっているので、これまでの価格では購入できなくなる。

それを見据えた行動が昨年来の新築マンションの急騰です。今後は再開発でなくても新築マンションは普通の人が買える価格水準ではなくなります。ある意味で芸術作品になるとネットでも言われています。

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確かに、ここ30年来のデフレ脳での判断では今後再開発が成立しないとの結論になります。しかし、政府がはっきりとインフレに舵を切っているので、今後はインフレ脳で物事を判断することが必要になります。https://x.com/KoichFuj/status/1941458895291154933

これは田中角栄の日本列島改造論、第1次オイルショック、リーマンショック、アベノミクス、コロナショックを経験してきた私の考えです。
暇を持て余して書き込みしました。

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今のモデルで再開発しても、日本人では買えない値段になって、海外の人が買うだけになると思うよ。すでにそうなってるけど…。

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>>1931 eマンション
確かに現状購入者は海外の人が目立ちますが2割程度で購入者は国内が大多数です。
しかし購入者は首都圏だけではなく、地方の富裕層の購入も目立っています。
これまでの地方地主も含めた富裕層の相続対策は地元での賃貸マンション運用でしたが、そのビジネスモデルは少子化・地方経済衰退で破綻しています。
今後は相続対策での地方富裕層の購入が増えて、ますます一般庶民は買えなくなります。

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>>1928 匿名さん
背景ですよ。当時とは変わり、今の時代に合った再開発の考え方が必要なんです。そこは、今の建築費をもとにしっかりと従前評価をすること、デベは、再開発は以前ほどは儲からない事業になったことを認識することですかね。人海戦術とい意味では、事業協力者に、ここの前田建設みたいなゼネコンが参入していることは、ここの強みになるかもしれません。

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デベやゼネコンにとって再開発は、時間もリスクもかかるうえ、利益も少なくなってきている。
地権者にとっても、事業化までに時間がかかりすぎるし、先行きも不透明なので、今後のインフレに備えて土地をそのまま持って貸したりした方が、インカムゲインの安定収入もキャピタルゲインの将来的な値上がりも見込める。
そうなると、「今の再開発って誰が得するの？」となる。

そもそも日本の再開発は、「権利変換方式」という全員合意を前提とした仕組みが基本にある。これが合意形成の恐ろしいほどの長期化と複雑化を招き、スピードも実行力も著しく低下している。だいたい、何十年先のことなんて分からないよね…。自分が生きてるかすら分からない。
一方、欧米では行政が強い裁量を持ち、土地を一括収用して再配置するなど、制度的に迅速な都市再生が可能だ。

そう考えると、日本独特の再開発という仕組み自体がすでに破綻しているとすらいえる。

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不確実性の極みですね。

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>>1936 評判気になるさん
湾岸下げ巡回部隊の方、お疲れ様です！
久しぶりに現れましたね。
ヘイトスピーチに訴えてまで湾岸を下げるのはやめましょうよ。

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>>1938　板橋区在住の中国人が港区で起こした事件をなぜ無理矢理有明で起きたことにしているの？

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