レジデンス・ザ・武蔵小杉【5】

このHPに書いてあること（QITなど）を営業さんに聞いたら、「プロセスより結果が全て」といきまいてました。根拠は分かりませんが、自信があるのでしょうかね〜
「フラッグシップ的な」なんて聞くと自信があるのかもしれませんね〜根拠は分かりませんが…

色々の面でフラッグシップ的なマンションになったら〜
残りの販売がはじまりますが、完売するのは近い？本当？

ところで何戸残ってるのかな？

30戸位と聞きました。。

そんなに残ってるの？もう一回見に行こうかな。

明らかに売れていない感じですよね〜
他のタワーマンションは完売なのでしょう？
やはり小杉で一番人気無しかな…

残っているのは、殆どが９０平米の物件でしょ？？
５、６０００万かな？

人気があってもなくても自分が気に入って購入するのですから気にしなくていいんじゃありませんか?
コスモスイニシアの売却方法の意図は知りませんが、、、

売れていないというより売っていないんでしょう。
それじゃ、仕方ないじゃん。

すべてがすべて即日完売していたら後出しの小杉の
マンションは高値になってしまって庶民には手が
出なくなる。売れないマンションが多少あったほうが
良いんだよ。
イニシアも引渡しの日に完売してれば良いくらいの
気持ちじゃないの、でなければ途中でギャラリーをクローズ
したりしないよね。

３物件の中では、売れ行きは一番遅いですね。
他の２物件の方が高さや共有施設など、目をひく面があり、
売れ行きが良いのは理解できます。
レジは他の２物件に比べると地味なのは否めないかと思います。
しかし、物件そのものは、レジが特段劣っている物件とは思いません。

購入して半年以上経ち、いろいろな物件をその後も見ていますが、
個人的にはレジよりも良いと思っている物件は今のところありません。

確かに三物件の中では苦戦中だな。
広地域で比べると他の地域が苦戦中！
まっ、武蔵小杉はいい所だよ。。

なんでタワーマンションの方が売れるんだろう？素直に分からない。
共益費とか機械式駐車場とか高いのに。住んだら最近のマンションなんて部屋はどれも似たようなものだし
だったら駅や店に近いとかの方が良いんじゃないですかね？
タワーの上の階層だけめちゃ売れるなら理解できるんですよ、眺望がいいから。
タワマンの下層も売れるのがよく分からないんだよなあ〜

まあ自分はどこも買ってないんだけど、普通に疑問なので。

まあレジの線路に接した立地は、騒音が非常に懸念されるポイントだと思います。
歩いて2〜3分でマンションなら利便性があまり損なわれず、しかも騒音がかなり軽減されると考える人は非常に多いのでは？

また、コスタの発表直後は価格の高さに不満な意見が多かったのに、レジ、パークシティの価格が発表後相対的な割安感から一気に販売が進んだという経緯があります。また残っている部屋は広い高価格物件であり、レジの価格にまだ割安感は無く（パークシティのSFTとの比較。ほぼ同等。）、検討者は予算的に選択肢が広く、パークシティのMSTや他地域物件との天秤にかけている可能性が高い。
今後の住友、長谷工なども含めた物件価格が上昇すれば、一気に流れ込む可能性があるでしょう。
またそうでなくても、様々な天秤をかけている人たちが徐々に購入していくことも間違いないでしょう。（もちろん他に流れる人が居ることも当然ですが）

80平米以下の物件は比較的購入しやすく、一気に販売が進んだのは需要がもっとも大きいゾーンであるのと、この立地、設備でこの価格は他の選択肢が極端に減るためでもあると考えられます。

33です。
タワーの下層は、駅の利便性と非常に割安に購入できるメリットはかなり大きいと思います。かつ目立つタワーマンションを購入という満足感にも浸れるのでは？眺望をあきらめることで得られるメリットは大です。また高層階には、非常時の不便さ、引きこもりになるという報告（真偽は判りませんが、こうした情報は購入のポイントとして利いてきます。）などを懸念する人たちが必ず居ます。以上のメリットから、武蔵小杉のタワー下層が飛ぶように売れたのは不思議ではないと思います。

33=34です。
以上、長々書きましたが、私はレジ購入者です。上記は検討の際に色々考えたケースの例です。
個人的な見解での長文お許しください。

タワーの低層階は、私もびっくりしましたがかなり人気で、パークシティ
でも抽選になったそうです。やはり子供さんが小さいお宅では、低層階が
いいみたいですし、タワーだと公共施設が充実していたり、街の
ランドマーク的存在として、プライドをくすぐるのかもしれませんね。
レジは、大型ＭＳという位置づけで、高さが中途半端なんですよね。

でもタワーで低層階って逆にイヤだけどなぁ・・・
「うちはあの59階建てのタワーマンションに住んでます」
「何階なんですか？」
「・・・2階です・・・」

じゃあ別にタワーじゃなくてもいいんじゃ・・・(笑)

だから割安になるんじゃないの？

タワーの低層は眺望や日照のデメリット許容できる人には立地というメリットが安く得られるお買い得物件。お金持ちには理解できない庶民の気持ちとはそういうもの。

言い忘れたけど、低層や北向き買ってくれる人がいるからタワマン成り立ってます。小金持ちの方は変な優越感捨てて庶民に感謝しましょう。タワー1棟丸ごと買える方なら別ですが。

結局ＭＳＴを買ってるのは元々戸建てに住んでるもしくは
その子息で（援助あり多そう）１期登録時に中低層の広いタイプでリビングと
部屋が繋がっていない戸建てちっくな部屋からどんどん登録が入って
いって結局高層階は希望者が少なくて２期にまわった。
なのでＭＳＴの場合、広くて、部屋が一つ一つ独立してるタイプ
が人気で7000万円台も飛ぶように売れてたね。

しかも6000万台中心だから4000万円台を必死で買う層は少ないから
住民層は間違いなくいい感じだろうね。せこい奴らに住まれると
管理費も滞りそうだ。

MSTってまだ売ってないでしょ。

１つ思ったのが、４ＬＤＫ相当の部屋がもともと多いですよね。
数的に多いので、必然的に売れるまでには時間かかるのでは？

西側のＡ90m^2 Ｃ90m^2 の設計の部屋を 50m^2 + 60m^2 + 70m^2 にした方が
売れ行き良かったのでは？と思います。
立地的にファミリーよりもＤＩＮＫＳ、シングル向けなんで。

41は何を知ったかぶって、売ってもいないマンションの話をしてるんだ？
しかも板違い。ここはレジです。

横須賀線の新駅のホームから南武線への連絡通路は屋根と囲いができて雨にぬれずに行ける様になるのでしょうか？それとホームや線路には囲いのようなものが付くのでしょうか?もし防音壁のようなものが付けば騒音や構内アナウンスの音も軽減されるのかなと思うのですが、、、どなたか詳しいことをご存知の方はいませんか?

連絡コースはコンコースだから雨風はしのげるのでは？？

防音壁があっても、たいした高さではないから高層階には意味がないでしょうね〜

音は↑に向かっていくそうなので、高層階の方が電車の発車時のベルとか
聞こえるかもしれませんね。

高層階て何階からの事なんですか？
具体的には電車音は各階ドンナ感じで響き、何階が一番うるさく感じるのでしょうか？

http://マルチ投稿する不適切なURL20041006#p3

高層階への騒音は上記が参考になるかと。
５Ｆまでは駐車場があることを考えると、音の障害物がなく、
距離も近い７Ｆ〜１０Ｆあたりがピークかと考えられます。

レジの場合は、鉄道騒音は50dbを目標に55db以下になるよう設計しているとのことですので、
窓を閉めればほとんど気になりません。
各階の詳細までは、私もコスモスさんに聞いていないので、
1/20にＭＲオープンしたら、ぜひ確認みてください。

紹介しましたＵＲＬは規制にひっかってしまうみたいですね。

Googleで「マンション　高層階　騒音」と検索して、
「マンション選びのお役立ち情報ブログ（マンション・チラシの定点観測）」で
詳しく書いてありますよ。

音について、パンフにはＴ−２相当のサッシと書いてありますが
外音７０デシベル→４０デシベルになるくらいのサッシということかな

５０＞レジの場合は、鉄道騒音は50dbを目標に55db以下になるよう設計
　パンフは40db
　　　　どっちが正しいの？

パンフの40dbはあくまでもサッシ単体である特定の周波数を測定した場合の話なので
実際はＴ２相当のサッシを使ったからといって室内が40dbになるわけではないという
ことですね。
トータルで50〜55dbなら一般の住宅街並みってところです。
そんなもんではないでしょうか。

51です。

54さんのおっしゃる通りです。
サッシ以外にも壁や玄関などから音は入ってきます。
50-55dbは外部の鉄道騒音に対しての室内騒音の設計値になります。

普通は、建築前に現地で鉄道騒音を測って、
その値を元に対策や目標値を決めます。

こちらに夕日に輝く「レジデンス・ザ・武蔵小杉」がきれいに撮れています。
良かったらご覧ください。

http://63ko.seesaa.net/article/31144634.html

サッシの防音等級がT-2ですか。あそこの環境では、結構厳しそうですね。

南部線の線路沿いのセレマークス武蔵小杉では、線路側のサッシがT-3
等級でした。

南部線より、横須賀線の方が騒音が大きいことを考えれば、
T-3は欲しかったですね。

場合によっては、内窓（インナーサッシ）の設置を考えた方が
良いかもしれません。その場合には、窓枠の余裕が7㎝以上ある
かも要確認ですね。

あと、各部屋の24時間換気口は防音タイプか確認が必要ですね。
ご存じの方教えてください。

HPには、2枚のガラスの間に空気層を挟んだ複層ガラス。
遮音性・断熱性に優れ、結露の発生を抑えます。

とありますが、ペアガラスは防音タイプでない限り、
遮音性には優れませんので、注意が必要です。

換気口は防音仕様です。クオリティガイダンスに載ってました。

音に関しては、もうすぐオープンする現地モデルルームで
確認するのが一番ではないですか。
私は、購入者ですが、一切心配していません。
賃貸で同じような駅前立地をいくつか体験してますが、
窓を閉めてうるさかったというか、音を感じたことは
ありません。もちろん開ければ気になります。
これは利便性を取った以上しょうがないですね。
あくまで個人的な感想ですが。線路側は二重サッシ
になってるみたいだし。（僕は西棟なんで関係ないですが）

夏に窓開けて暮らしたい人には向かないと思いますが、
窓閉めてる分には気にする必要ないと思いますよ。

契約者の人で現場見学会に行った人なら
経験していると思いますがクロス張りの部屋は
すでに間仕切りなど入っていたので音は
気になりませんでした。（個人差はあるかもしれませんが）
僕は大丈夫でした。

私も現場見学会に参加しましたが、
想像以上に静かでした。良い意味で想定外。

駅近物件なので、必ず話題に上がりますが、
やはり実際に自分で体感するのが一番です。

新橋の線路脇では新幹線の低周波振動は非常に気になりますが、小杉では気にならないのです。何故だか分かりませんが・・・・。？？何が違うのだろう？？

周りの建物が壁になって音が反響するのではないですか？
大型バイクに乗っていますが、トンネルや道の両側がマンションの道を走っていると、広い道や周りに高い建物がない道に比べ自分のバイクの排気音かなり大きく反響します。
小杉もマンションが多くなると反響するかもしれませんね。

>59 線路側は二重サッシ
そうなんですか。来週現地モデルルームがオープンする予定ですので、
是非確認したいと思います。

２重窓だとしたら最低でもT-3等級でしょう。
２重窓だって積極的に宣伝しづらいのですかね。

モデルルームは２階の西向きらしいですから、
２重サッシの部屋の音は確認できないと思いますよ。

新幹線は小杉付近で急なカーブがあるのでかなり減速します。そのために他の新幹線沿線に比べて振動音が気にならないことは予測されます。ここ数年、線路はカーブ付近で事故が多発しているため、特に気にしているのではないでしょうか。
横須賀線や東海道線の古い線路の振動の方が気になる可能性が大きいと思っています。

横須賀線も（新川崎や西大井を出てから）武蔵小杉近くなると減速してますよ。
音に関しては、そんなに問題ないのではないかと感じています。

前のモデルルーム等見学に行きましたが、購入者ではありません。

何度か通って確認しましたが、音に関しては
新幹線＜横須賀線＜貨物線ですね。
貨物線はあのあたりで地下に入るようで一番音は大きく感じました。

担当変わったそうですね〜

なんの担当ですか？

>71
契約者以外知らなくていいことじゃないですか？

スルーしましょ。荒らしの予感

了解。

購入者です。

追い炊きできますよ。パンフには明記されており、パンフの写真にも
追い炊きボタンがあるのが確認できます。
1/20オープンにモデルルームも開くので、
現物でもご確認してみてください。

今日からモデルルームオープンですね。
行かれた方いましたら感想お願いします。
混んでますかね。
自分は再来週に行こうと思いますが、予約は
必要ないですよね。（前のモデルルームは
見学済み）
音や構造的な部分を確認するのが楽しみです。
一気に全部売るんでしょうか？

モデルルーム行って来ましたよ、結構混んでいました。特に予約はいらないようです。
最新の価格表ももらってきました。
残り３０戸あまり、事実上の最終期になるのではないでしょうか。

音はやはり全く問題ありませんでした。
線路側のリビングルームで横須賀線が通るまで待ってました。
エアコンがついていたこともあるかもしれませんが、
全く電車の音は聞こえません。
通常生活には支障はないと思われます。

再オープンまってました！
以前のモデルルームの部屋のタイプとは違いＡ２タイプですよね。
どんな感じだったか是非教えてください♪

>>81さん
あの下り天井を有効に使えるのでは？

>>８２さん
８１さんではありませんが、例えば具体的にどのように使えるのでしょうか？
参考までに是非お聞かせ願えませんでしょうか？
発想が乏しいので上手い利用法があれば参考にさせて頂きたいです。

82さんではありませんが・・

自分も今日見ましたが、あの下り天井がある部分の部屋は基本的に
子供部屋として考えての間取りなのかなぁって思いましたね。下が
った部分には机を置くなどして上手く利用するのもひとつの手だと
はおもいますね。

>>83さん
８3サンの思う有効利用とは違うかもしれませんが。
みせる(壁面)収納と表現すればいいのかな…
作り付けの(書)棚にして、本・TV・etc.を置いて…と考えてみたのですが。

モデルルーム、初日にいったのですが雨(雪)なのに結構混んでいて
商談待たされている人たちもいました。
お隣のＢタイプとＣタイプが受付＆商談スペースとして使われてましたよ。
脱ぎにくい靴で行ったら、スリッパかしてくれました。
色はライトかウォルナットなんですね。５戸が先着順申込となっていたけどＭＳＴの影響かな？
１階店舗は未だ決まっていないとのこと。

ここと三井は期を上手く分けて販売しましたね。コスギタワーなんてさっさと
売り切っちゃったのに、それから随分価格相場が上がりましたよね。
ここも本当に売れるのかなーと思っていたけど川崎や新川崎のバカ上がりした
価格を見ていると比較的お得に思えてきますよ。立地だけで楽勝で売り切れるでしょう。

MR行ってきました。
下り天井確かに気になりましたが、一番気になったのがキッチンの下り天井です。食器棚も冷蔵庫も低い、もしくは小さいものしか置けないし、それが分かるのを恐れてかMRには冷蔵庫置いてませんでした。４LDKもあるとファミリーの方の購入が多いかと思いますが、冷蔵庫の大きさに限界があるとお子さんがいる家庭には正直キツイと感じました。
それにMRに使用されてる部屋も思ったより値段抑えてなくて驚きました。

ＭＲのところはちょうどブレ−キダンパ−がありますから余計
狭くなってましたよね。ところで下がり天井のところは195ｃｍ
くらいの高さだと思いますので、冷蔵庫はちゃんとはいるんじゃ
ないんでしょうか。また行く機会があればちゃんと測ってみるこ
とをおすすめしますよ。

今週末訪問予定です。
川崎の新しいタワーも予想外に高く、そろそろ焦ってきました。
早くどこかに決めたい。
ところで、ここは現地モデルルームですが、駐車場はありますか？

駐車場ありましたけど、何台おけるかはわかりませんから一応
確認してからのほうがいいとおもいますよ。

>90
付近に駐車場はありませんので電車かバスでいったほうがいいですよ。

92です。駐車場ありました。勘違いしてすいません。
駅前広場のところに臨時駐車場ありました。10台程度とめられそうでしたよ。

図面を見ると、モデルルームのキッチンの下り天井は1850mmですね。
その対辺の下り天井が1750mmで、これがきびしい、私は頭打つ。
こんなに下り天井が低くて大きいのは角部屋だけでしょうけど。

>89さん、94さん

本当ですか？
今の一般的な仕様のマンションは、居室：250㎝以上、その他210㎝以上
だと思っていました。

思わぬ制約ですね。。。

89を書いたものです。

すいません195ｃｍは一番上の部屋だけでした。他の部屋は185ｃｍでした。
下り天井は部屋の一部分だけですが、ある程度の高層マンションの場合は
下り天井があるのはしょうがないのかなぁって思います。

モデルルームで確認してくださいね。実際みてみると大丈夫かなって思っちゃいましたけど・・・。

家庭用の冷蔵庫なら最も大きいものでも182cmぐらいですので、なんとか入るのでは？

冷蔵庫の原寸が180cmを越えるものだと、据付必要寸法は185cm以上になる場合が多いです。
（だいたい冷蔵庫の寸法＋5cmくらい必要）
購入する前に、原寸だけでなく据付必要寸法もチェックしたほうがいいですね。

レジのホームページに現場写真コーナーができました。
建築段階からあればもっと良かったのですが、
今後もどんどんアップしてほしいですね。

購入検討者です。
外観出来てますがいまいちで色も冴えない感じで価格の割（コスタより高いのに）には高級感が〜
なんとかならないのかな？
でも仕様や間取りはパークの掲示板にも出てましたが小杉の中では断然一番いいですね。
どこかで妥協しないと買えない

高級感という点では、パークシティーもそれほどではないし、
レジも１階の大理石部分はかなり高級感があって良いなぁと思っています。
それに、規模の割には、板状型なので存在感はありますよね。

現地に行くとタワーは細いので意外と圧迫感がないですね。
むしろ幅のあるレジの方が塊感があって、地上から見ると確かに存在感があります。
良くも悪くも・・・(^^;
私も昨日の遅い時間に行きましたが、かなり見に来ている人が多かったです。
北側のＡタイプが人気ないみたいですね。

私も昨日の夕方行きましたが、外観の色は結構好みでしたよ。
確かに、コスタが一番オシャレかなと思いますが、パークシティよりはいいかと。
丸子橋方面から綱島街道を車で来ましたが、前方に見えたレジの存在感は
なかなか圧巻でした。

Lタイプの部屋を購入検討しています。
キッチンの冷蔵庫を置くスペースの下り天井が175㎝。。。
間取り図見たとき絶句しました。
4LDKなのに高さ170㎝くらいの冷蔵庫しか置けないなんて。。。

すでに購入された方はどうするのでしょうか？
参考までにお聞かせいただければ幸いです。

>105さん

Ｌタイプの購入者ではありませんが、ＧＥ社製等の両開きタイプなら１７０センチちょいぐらい
なので入りそうですね。
もしくは下り天井ではない方に冷蔵庫を置くとか・・・

>106さん
ありがとうございました。

GE製という手がありましたか。ちょっと値段高めですね。
日本製の400L以上のクラスを置くには、スペース効率が
若干犠牲になりますが、下り天井でない場所に置くしか
なさそうですね。

冷蔵庫側は185CMじゃないですか。？

少し下り天井があるみたいですよね。逆側へ冷蔵庫を置くしかないの
かもしれないですね。あとは背の低い冷蔵庫にするかですね。
でもパントリ−もついてるから、意外といいんですけどね。

店舗情報はないのかな？

今年入居予定なんだし、店舗はおおよそ決定してるはずでしょう。
でも、営業さんは決まってないの一点張りですね。迂闊に言えないのはもちろん分かりますが。
一応、パチンコ・水商売系・焼肉等の匂い、煙の強い飲食店は入らないと言ってました。

レジの営業さんは色々質問しても知らない人が多いし購入後モデルルームを見に行っても購入者には関心ないって感じで、愛想がないしレベルが低い感じがします。店舗に関しても住人にとっては重要なことで何が入るのかによって生活に影響大なので決まり次第早く知らせて欲しいものです。ちなみにＡタイプは何階が売り出されているのでしょうか?人気がないのは北側にホテルができるからでしょうか?

コンビニとスタバ系はありそう。ドラッグストアも確率高いか。
あとは軽食系。当たり前すぎてつまらないかな。

どのような商業施設が入るか実は決まっていたとしたとして、それを契約者に教えないということは許されるんですかねぇ。

もし法律義務違反でないとしても、明らかに信義に反しますよね。

112さん
私もそう思いました。
購入者には興味がない。何しにきたの？？てっ感じの・・・。気のせいかな？

＞112，115
私も購入者ですが、いつでもどうぞっていつも言ってくれますよ。
営業さんによって差が出るのでしょうか？
まだ現地ＭＲには行ってないのですが、
現地見学会の時も是非来て下さいって言って下さったし。
主に平日ばかり行ってるから暇なのかな？
いつも帰り際も見送ってくれます。
質問に答えられないときは、宿題にしてもらって後で解答もらっています。
商業施設に関しては、本当にまだ決まっていないのかもしれませんよ。
だって、駅が出来るまでまだ時間があるし、
その前に駅前広場は工事でしょ。
あの１階に今年の時点で商業施設があってもなぁってかんじ。
イニシア側としても、価値が出るまで寝かしておいて高く売りたいのかも。
まぁ、売り急ぐほどの品物じゃないし、イニシアとしても抱えていてもいい物件なのだろうとわがやでは話してますが。

現地モデルルームに行ってきましたが
購入した私たちにもスタッフの方々は親切に対応してくれましたよ。

キッチンの辺りを確認したい点があったので
そこだけチェックしたら、とっとと帰ろうと思っていたら
担当の方が挨拶しにきてくて、
ついつい一時間近く長話をしてしまいました。

うちの担当の人は年配の人ですが現地見学会の時も今回のモデルルームにもいましたが何の挨拶も声がけも全くありませんでした。こちらから別に聞くこともなかったのでいいのですが高い物件を買って、買った後は何の挨拶もなくというのはなんとなくいい気はしませんでした。

＞118
私も購入者ですが、いつも行くときは、営業さんを訪ねていきます。
○○さん、いますかぁ？って（笑）
週末じゃないとお休みのこともありますが、
訪ねていくと、少しまたされますが、
こんにちはぁ！って出てきてくれますよ。
今日はどうなさいました？
はい、何となく見に来ちゃいましたが、ずいぶんできましたねぇ。
なんて、何も中身はない会話ですが、人間なので、
待ってばかりいないでこちらからコミュニケーションを取ることも大事なのでは？
あまり話しかけられることがお好きではないと思われているのかもしれませんよ。

営業も人間だからその人の個性が出るんじゃないかな。
うちも購入者だけれど、担当者は移動してしまった。
丁寧な挨拶のはがきが来て、居なくなっても何でも
自分に言ってくださいと書かれていたよ。そして
新しい移動先とアドレスが記入されていた。
ビジネスマンとしての個性が出るよね。
新しい担当者がどんな人かも分からないし
何かあれば古い担当者にきっと頼るだろうな。
すごく、きちっとした人だったしね。

>114さん

私もどんな施設が入るのかは気になっておりますが、法的には問題ないかと思われます。
宅建業法３５条の重要事項の説明に必要な項目とも思えませんし、
レジの１Ｆの商業施設は賃貸ではなく、分譲ですので、相手の立場を考えると、
宅建業法４５条の秘密を守る義務で具体的な購入者名などは明かせないでしょう。

宅建業法３１条には、信義を旨とし、誠実にその業務を行なわなければならないとありますが、
商業施設が入ることを知っていたのに、言わずに他の購入者に販売しとか
もう少し悪質度が必要かと思われます。

パークシティ武蔵小杉のダイエーは早々に発表がありましたが、
ラゾーナ川崎のように購入して半年以上しないと一部の施設を除いて、
具体的な施設が判明しなかったことを見ても、法的にも信義的にも
問題はなさそうです。

しかし、分譲で相当な価格と思われますが、どこの企業が買うのでしょうね・・・