ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンス

総論大崎よりは良き。ですか。

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>>297 評判気になるさん

タワマンライフを楽しめる街はあとは豊洲なんですが、豊洲は人多すぎ。ららぽーとのユニクロとかダイソーとか無印とかレジに100人ぐらい並んでました。。

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>>293 評判気になるさん
ここまでで互角ならハザード回避できる一点から圧倒的に赤羽台だわ。命を軽視しすぎ。

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ここは電車の音がやばそう。TPH武蔵小杉は閑静だよ。

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東京都北区と神奈川県川崎市というアドレスの違いは大きいわ

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皆さんもうアンケート来ました？

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>>287 eマンションさん
wctの外観はこちらです。
港南の中でも大失敗マンションとして有名ですね。
柏の葉の板でもバカにされてますよ。

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ムサコのタワマンはなぜか全熱交換付きの一種換気が標準搭載だからムサコのほうが上
ここは三菱だし壁ポコでしょ

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>>309 eマンションさん
武蔵小杉も三菱なんだけどお前は何を見てるんだ？笑

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それはそうとして、みなさん赤羽と武蔵小杉ならどちらを選びますか？

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>>315 評判気になるさん

赤羽の価格次第では？武蔵小杉と同じ価格帯だったたら両方もうします！

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>>303 名無しさん
湾岸はもうとっくにパンクで住めるところじゃないです。
先日ようやく脱出しました。

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>>319 eマンションさん
そんなにどこもかしこも混んでる感じですか？
スーパー、ドラッグストア、飲食店で大行列はつらいですね

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ハザードマップの視点から見ても強いな、ただ朝の電車が。。
あと低層側は内廊下ではないのね。

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赤羽駅近の築浅中古坪単価って400くらいですか？

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ここのエスカレーター、隣の大学の通学路になりそうですよね。元々周辺住民含めて高台へのアクセスをよくしますってのが譲渡した時の提案としてあったようです。https://www.city.kita.lg.jp/dev-environment/planning/1009619/1009668/1...
あと、区の児相も隣に移転するようですが、こういった施設が隣にあることは住む時に何か影響があるのでしょうか？

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>>322 匿名さん
平日は閑散休日はパンク

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>>326 マンション掲示板さん
高台と下を結ぶエスカレーターとエレベーター、通路、広場をマンション側で設置して公共に開放することが開発の条件になってますからね。完成後も管理はマンション住民が負うことになります（電気代、清掃、メンテナンス、防犯対策、将来の交換など）。
400台分の駐輪場だけは区に無償譲渡するので管理は区がおこないます。

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>>329 匿名さん

維持費どれくらいですかね
税金合わせて平米１０００円くらいかね

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赤羽は外国人が割と多いのが気になる。

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>>331 匿名さん
池袋よりマシでしょ
特に東池袋とかやばい
外人学校が集積してるから

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>>324 評判気になるさん
東京方面行きは赤羽でけっこう降りるイメージあるけど最近はそうでもないんですかね
新宿方面がアウシュヴィッツみたいなのは同意

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>>333 匿名さん
大学のこととか言ってんの？
お前みたいな低俗な人間よりよっぽど民度の高い留学生が通ってるから心配いらないよ？
それよりお前が住むと街の民度が低下して心配だから東池袋にも赤羽にも来んなよ

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>>336 マンション掲示板さん
まさに貴殿のような民がいやなので池袋も赤羽もNGなんすわ

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>>338 匿名さん

池袋は現時点で深刻な問題が起き始めると言われている外国人比率１０%超えてるね。豊島区池袋はマジでやばい。１０年後は中国、ベトナム系だけで３割超えてると思う。赤羽は断然マシだと思う。


居住人口：令和6年7月1日時点の豊島区の外国人住民は34,593人です。
人口比率：人口に占める外国人の割合は、約11.8%（約10人に1人）です。
居住者の国籍：最も多いのは中国人で、次いでベトナム人、韓国人となっています（2021年1月1日時点のデータより）。
都市の特性：23区内では、新宿区に次いで2番目に外国人比率が高く、1割を超えています。これは、池袋周辺に中国やベトナムなどからの留学生や居住者が多いことに起因しています

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一旦botの長文は無視することにして、みなさんはタワー棟とレジデンス棟のどちら狙いですか？

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まあ都内はそもそも外国人多いからそこはしょうがないですよね
外国人学校の近くを避ければ大きな問題はないかと
外国学校が多い池袋とか日暮里のあたりとか特に多いですよね

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住みたいのはどっち？

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>>341 検討板ユーザーさん
私も気になるのでアンケート作ってみました。

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AIによる坪単価の推定です。
ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンス｜坪単価の推定
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【結論（推定坪単価）】
総合的な妥当レンジ：坪 650万～720万円
中心値の目安　　　：坪 680万～700万円
高層・眺望良／プレミア住戸は ～750万円前後 も許容範囲
（販売期・市況で振れます）

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【比較・根拠（主要3物件）】

ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンス（対象）
　駅距離　：JR「赤羽」駅 徒歩4分、東京メトロ南北線「赤羽岩淵」駅 徒歩9分
　路線利便：2駅 × JR5路線＋南北線
　　　　　　（京浜東北・根岸／埼京／宇都宮／高崎／湘南新宿ライン）
　都心アクセス：池袋8分・新宿14分・渋谷19分 など
　規模・計画：高台 × 大規模複合（約550戸、タワー＆低層）
　販売状況　：公式エントリー受付中（価格は期ごとに開示）

ザ・タワー十条（比較その1：東京都北区・駅前直結級）
　駅距離　：JR埼京線「十条」 徒歩1分（「東十条」徒歩9分）
　実勢　　：平均 坪 約640万円 前後（上層は 坪670万台 の例）／2024年9月竣工
　補足　　：築浅中古の坪 500万台 事例もあり（階数・向きでブレ）

URAWA THE TOWER（比較その2：浦和駅前・埼玉県中核）
　駅距離　：JR「浦和」 徒歩3分
　実勢　　：平均 坪 約645万円（期により差）
　　　　　　住戸別では 坪630～800万円前後 と分布

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【なぜ「十条 ≦ 赤羽台 ?（一部）浦和上限」か】

・路線利便の強さ：
　赤羽は JR5路線集中＋南北線 で東西南北の主要ターミナルへ直通。
　駅前1分の十条は近接性が圧倒的だが、路線網の広さは赤羽が優勢。

・駅距離のバランス：
　十条1分 ＞ 赤羽4分 ＞ 浦和3分。
　赤羽は直結ではないが “4分でこの路線網” は強力。

・規模・ブランド・再開発：
　約550戸 × 三菱地所レジ の大規模複合。
　高台立地や街区の更新による「将来資産性プレミア」を加味。

・市況連動：
　十条が 坪640万前後、浦和が 坪640万台～（上層で700～800万台）。
　都内×路線網の赤羽台は「十条超え～浦和上位帯の一部接近」が現実的。

・有識者見立て：
　坪650万という予想線があり、十条実勢を踏まえると
　坪650～700万 が中心帯。

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【価格感イメージ（概算）】　※1坪＝約3.306㎡

◆ 70㎡住戸
　坪650万 → 約1億3,763万円
　坪700万 → 約1億4,822万円
　坪750万 → 約1億5,880万円

◆ 65㎡住戸
　坪650万 → 約1億2,780万円
　坪700万 → 約1億3,763万円
　坪750万 → 約1億4,746万円

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【上下ブレ要因】

上振れ：高層／角／南東向き、眺望抜け（荒川・都心方面）、
　　　　プレミア仕様、同時期の周辺強含み
下振れ：低層、眺望制限、北向き中心、駅動線での起伏、在庫厚み
タイミング：引渡しが遠い（例：2029年想定）→
　　　　　　インフレや建築費上昇分の先取り転嫁リスク

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【まとめ（推奨スタンス）】

“平均”基準線　：坪680～700万
プレミア住戸　：坪720～750万前後
割安狙い　　　：坪650万前後 を一つの攻防ライン

最終単価は期ごとの価格表・改定で確定しますが、
十条実勢（坪640万前後）を下回る線は考えにくい、
というのが現時点の総合判断です。

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