パークホームズ文京小石川 ヒルテラス　[旧称：（仮称）文京区小石川二丁目計画 ]

ここのライバル、シティテラス文京小石川の情報です。

以下、一部私見も含みます。ご参考程度に。但し、事実に基づいた私見です。反論あればお願い致します。

この物件のメリット
・100戸超規模があるので管理費・修繕費でスケールメリットあり？？
・共同印刷からの購入であり地権者なし
・千川通りから一本奥に入った静かな地区

この物件のデメリット
・共同印刷工事跡地であり、土壌汚染リスク払拭は不可能（メガでは土壌汚染リスクに該当し、担保価値大幅減額or価値ゼロ）
・最寄り駅より徒歩15分（実測）と非常に遠い
・小石川と言っても坂下であり、所謂閑静な小石川とは全く別物
・千川通りは元は川であり、低地。つまり、川から一本奥に建てるマンション。当然、水害ハザードマップに敷地一部が該当。駅までのアクセスもずっと低地であり、所謂閑静な小石川はない。
・1番良いA棟も面前にマンションあり眺望はなし。
・外廊下にも関わらず、採光が足りず大半がサービスルーム扱い（1LDK +2S）表記。
・工事延期により建築コスト増加。
・以上にも関わらず1LDK +2Sが最安値1.2億?とべらぼうに高い（坂下コート等の中古価格から妥当だと主張、むしろ安いと）
・第二期は更に値上げ（1000万程度）を予定。

皆さん、どうですかね？

>>2904 マンション検討中さん

デメリットがありすぎで、駅からの距離が最大のデメリットだと思います。

申し訳ありませんが、パークホームズ文京小石川ヒルテラスのスレッドのようですが、物件の情報が全くなく、現地より遠い隣の区の物件とか他の物件の粗探しみたいな投稿が続くのには閉口しますね。

マンション反対運動はほかでやってください。

> 谷中のオプレジの件は、この間の金曜日夜にデベロッパーによる住民説明会があったそうです。

ル・サンク小石川後楽園のスレの方が関心を持ってもらえる話題でないかと思いますが。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/res/5310-5329/

>>2904 マンション検討中さん
シティテラス選ぶ理由なしってことが明確のなったね。価格次第だったから。

ということは坂下のパークコートに続く即日完売ラッシュ来そうな感じだね。
安い部屋は高倍率つきそうだから、くじ運悪い人は涙目だな

最近は供給が少ないせいか選択肢が狭いなあ

これからはパークコートタワーも供給減るよ
パークコートは出ると思うけど
前から言い続けているけど、高すぎて簡単に企画できないと思う
みんなが気づきだしたら、値打ちが上がっちゃうよ

よし、みんなこのパークホームズを買うんだ、心配ないから買うんだ。

>>2911 匿名さん
>高すぎて簡単に企画できない

恐ろしい時代になったなあ
でも最近は高いなりに値段を正当化するかのような仕様の改善が特に都心駅近物件ではみられつつあるような気がしないでもないが、数を見ているみなさんの感想はどうでしょうか？

>>2913 匿名さん

四谷のパークホームズも本来ならパークコートにできる土地だったみたいよ
それが4年ぐらい前かな

>>2914 匿名さん
今仕入れをしている土地が商品になるのは4?5年後ですからね。となると、5年以上この相場は続く蓋然性は極めて高いとも言えますね。

千駄ヶ谷にパークコートタワー建てると坪800で分かるでしょ
もう一度、赤坂に10年掛けて土地買収したら幾らになるのでしょう？
千駄ヶ谷は、難しくない土地だったのにな
四谷は坪500でパークホームズ

うちのパークホームズは床の作りが本当にいいかげん。億越え二重床だけど２メートル先を人が歩くだけで沈み込むの感じるし床鳴りも酷い。このあたりは入居してみないと分からないからなぁ。排水管・床下・壁・床に使われている材料・施工の様子、、、マンションはブラックボックス。まぁそういうのをブランドが担保するんだろうが、外れ（の部屋）を引くと目も当てられない

築古中古はそれがあるからな

>>2913 匿名さん
一切感じません。むしろその逆でしょう。

モデル行った方教えてください。
さすがにリビングは天カセですよね？
2流デベ物件でも、天カセが多いですが。

天カセではありません。高さ制限が厳しい地域のため、ただでさえ天井高が低いのに、天カセにするとさらに低くなってしまうためとのことです。

という声がしました？とか

>>2921 匿名さん

エリアによって天カセを付けない所ってありますよね。山手線外側は付かないこと多いです。例えば武蔵小山とか。文京区は付くことが多いのでここが付かないのは意外です。