プラウド山王二丁目

眺望が気になって、Google earthで９階相当の高さ(海抜48m)から駅側の絵をつなげてみましたが、周りのビルが高すぎて、東京湾は見えるか見えないかギリギリくらいっぽいですね。ちょっと残念。
ただの参考情報ですが。
緯度：35.58809068863266
経度：139.7267932640173

>>80 マンション検討中さん
私が電話で話した女性の担当者さんはそう言ってました。正式発表ではないので最終的な価格ではないでしょうが。

その後オンライン説明会の予約が取れず、再度申し込んでも連絡無いですね。

山王の高台は階段か坂登りが必須です。こちらは階段はあるものの大森駅利用の高台で一番良い場所です。しかも角地。騒音もそれほど気にならず、周辺の雰囲気も良いです。貸して良し住んでも良し。学区も申し分なし。ゴミゴミした駅前も再開発で広々とした広場になる予定。スーペリア73平米9000万台なら欲しい人多数だと思います。周辺戸建てとの比較では1億～でしょうかね。

73平米は9000万台後半から1億、85平米以上のプレミアは1億後半から2億円台だそうです。
私には毎日あの階段登らないといけないのは現実的ではないかな。4階以下は見晴らし悪いですしね。

山王一丁目のモリモトと比べると、73㎡１億でも安く感じる。
駅近、山王小学区の新築マンションは希少。

>>67 検討者さん
電話のやり取り同感です。

ここ最近の相場、立地に対して、かなり安めの値付けですね。
個人的には膝に自信がないのでフラットな道でないと辛いですが、
すぐに売れちゃうでしょうね。

>>87 マンション比較中さん
大森駅の入り口にも10段くらい階段あります。駅構内でも多くの人が階段を使います。それなのに階段がーというのが不思議でなりません。

駅の階段をあまり利用されない方かもしれないし、なるべく階段や坂道がない立地を求めることは、そんなに不思議な話には思えませんね。

>>88 匿名さん
ずっと住むなら老後の事も考えるわ。

>>89 通りがかりさん
大森駅は坂の途中にあり、どこへ買い物行くにも坂です。西口から東口へ抜けるにも階段がメインでエスカレーターを使うと遠回りになります。大森は高台と埋立地の際にある街ですから、階段や坂道が嫌なら大森駅近物件は止めた方が賢明かと思います。

ここから階段を使わずに駅に行くには、暗闇坂ルートになるのだろうか。

>>91 匿名さん
東口の人は帰りはアトレを経由してますね。
エスカレーターで東急ストアって。
朝はアトレ開いてないですが
坂はどちらにしろ山王側は特に避けられないですかね。

1億切りの部屋は倍率付きそうですね

近所に住んでいて毎日あの坂を上っていますが、辛いです。お年寄りは途中で休憩しながら上っているのを見てるので老後はもっとつらいかと。近所の高齢者は階段で荷物を運べないので買い物は配達をお願いしています。
電動自転車乗るにしても、みずほ銀行側からか暗闇坂方面から回ってくることになるので遠回りです。
選挙時期になると、駅前の街頭演説が非常にうるさいです。

坂が辛いって、坂上の築古マンション群は、どこでも条件同じだろ。
この場所の価値は周辺住民ならわかるはず。
　このマンションができると、かなり雰囲気良くなるし、この階段道の価値も上がるだろう。

早くも倍率工作が始まってますか

山王の年寄りは坂の上り下り毎日してオゼキ通ってるんで階段くらい大丈夫だよ

三菱東京UFJのあったビル解体。こちらも徒歩2分。跡地は三菱地所レジデンスの所有。パークハウスになりそう。

>>99 匿名さん

大森三菱ビルのこと？　駅前再開発時に、またオフィスビルとしてリニューアルになるのでは？

>>99 匿名さん
階段は無いけど、やっぱりこっちの高台は魅力的。

安田病院の跡地の情報は未だないですかね？

>>102 マンション検討中さん

高台のここを検討している層には、山王アドレスでないし、山王小学校学区でないし論外。

安田病院跡地は、三菱地所レジデンス、エヌ・ティ・ティ都市開発だから、マンションだろうけど、あの立地でファミリーは住まないな。DINKS、お一人様にはすごくいい立地だけど。
　おそらく「パークワンズ」ブランドで、コンパクトマンションで来るのではと予想。

https://www.mecsumai.com/shisankeisei/property/

>>103 周辺住民さん

ありがとう。あの立地は落ち着かないが、規模が有りそうなところが気になっています。

>>102 マンション検討中さん
親がすぐそばに住んでいるので詳しい資料がポスティングされてましたが、ファミリータイプがメインだったと思います。

メインがファミリー分譲、悪い間取りや小さめは賃貸の混在でいくのでは？

ファミリータイプがメインかなと思いましたが、２LDKのタイプの方がやや多い気がします。
２LDKだとファミリーというよりはどちらかというと夫婦二人暮らしか単身世帯向けでしょうね。

６階以降はプレミアム住戸のような広々としたタイプ
それ以下は普通の間取りなっているようですね。

山王の坂の上に住んでる主婦ですが、重い買い物袋下げて坂上がるのは本当キツいです。
階段や坂なんて平気！って言ってる方は買い物する主婦ではないのではないかしら。
プラウド山王二丁目の横の階段もタパスタパスのところまでならまだ耐えられますが、更にその倍以上ありますからね。

「高台のここを検討している層には、山王アドレスでないし、山王小学校学区でないし論外。」

安田病院跡地は論外。購入層が異なるので、スレ立てしてそちらでどうぞ。

重いものを買う場合、１～５をご検討ください。
１．車や電動自転車を利用する
２．ネットスーパーや宅配を利用する
３．旦那等を活用する
４．健康のためと考える
５．気合でカバーする

多くの方々が天祖神社の横の階段を使われておりますので、
足腰に不安がある方でなければ、大丈夫だと思います。
また、ベビーカー等を利用する方は、みずほ銀行の横を通っても、
駅まで５分程度なので、立地はかなり良いと思います。

>>110 匿名さん
無理だなって言ってる人にそこまでして薦めなくても良いのでは？
階段でも良い！立地最高！って人だけ買えば良いじゃないですか。どうせ抽選になるだろうけど。

購入検討者は各自現地を見て是非を判断。それでいいんじゃないでしょうかね？

明日から、地元優先でオンライン案内会があります。私は16、17日になってしまいました。明日から説明会出られた方で予定価格分かったら共有願います。
一般枠は２３日からです。

ちなみに天井高は2,600。駐車場優先権は、90平米以上の住居につくそうです。
最上階は、84,76平米ですが、優先権はつかないそうです。身障者用を抜かして4つのスペースしかないので、スーペリアにはまわってこないと思いました。

ディスポーザーはなし。小規模だから仕方が無いが・・

HPに、完成予想CGが・・

>>116 マンション検討中さん

色を変えているところがいやらしいですね。

下は白いタイル貼りで、上はグレー系のタイル貼り？このデザインは珍しい。

>>116 マンション検討中さん
高層階のプレミアムは駅側の建物を超えるから360度遮る建物がないのか。駅近で永久眺望なら高いのも納得。

プラウドって本当外観凝ってる物件多いよね。野村の方針なんだろうな。

うーむ、スーペリアでも仕様良いですわ。リビング天カセ標準、全居室エアコン標準、リビングだけでなくキッチンも床暖標準、食洗器標準、全居室２重サッシ、フロップシンク（部屋によるけど）、外壁タイル張りなど。まだまだ細かいとこ聞けてないけど。
プレミアは、床のタイル張り、キッチンのグレードアップなどてんこ盛り。期限はあるものの間取り変更なども受けている。

野村の意気込みを感じた。抽選必至だな。久々の瞬間蒸発物件かも、高級物件だけど。23戸しかないからなあ。うちは高すぎて撤退。

1LDK 40.87㎡ 6,000万前後
２LDK 54.20・55.83㎡　8,000万～9,000万弱
３LDK 73㎡～111㎡　1億～２億前半　*プレミア含む

ざっとこんな感じ。

スーペリア　坪500万前後
プレミア　　坪600万以上

>>122 坪単価比較中さん

今はどこでも坪500はするんですね

大井町も坪500近いこと考えると山王でこの値段ならむしろリーズナブル

>>122 坪単価比較中さん

　65.13㎡の２LDKでも、一億超えてたよ。
３LDK（７３㎡以上）は、最低でも10,500万以上。

撤退する人、多いんじゃないかな。

>>99 匿名さん
建物はオール賃貸のようです

>>126 匿名さん

そうすると、あそこは、パークワンズになるのか・・
このスレとは関係ないけど。池上通り沿いだしな。

>>127 マンション検討中さん

いや、銀行店舗有活の賃貸マンションです。
三菱なんで。

>>120 匿名さん
プラウドって本当外観凝ってる物件多いよね。野村の方針なんだろうな。

それも今は昔の話。最近の新築は、外観やエントランスに凝った往時の面影はなし。建築コストを徹底的に抑え、プライスは限りなく高く……、令和のマンションの風潮かと

>>129 匿名さん

　ここもそうって事？　まだ情報は少ないけど・・

既分譲のプラウド山王は、どんな評価だったんでしょう。
グレード感は、それなりにあったけど。。

細かい評価はわからないけど山王タワーとプラウドは中古で待ってる人が多いと不動産屋から聞いた

大田区の郊外のくせにこの辺りにはパークコートが2物件あるんだな

>>131 口コミ知りたいさん

　プラウド山王は、直近の成約は、408万/坪 でした。出待ちが多いので
それほど苦労せずに成約しています。

２軒隣り、築4年のパークホームズが中央値で坪490万。
新築、角地のここは、、、

>>133 匿名さん
まあ、山王って知名度イマイチなのは否めないけど高級住宅街なんですよ。

>>133 匿名さん
大森駅の西側の山王は、元々は財界人の別荘地。
今も高級住宅街。

丘の上の山王は高級住宅地なのかもですが、どうにも大森駅周辺とその逆側の雰囲気が好きになれません。丘の上から降りて来ない貴族のような生活スタイルならいいのでしょうが、実際には頻繁に駅は使うわけですし。

>>138 通りがかりさん
行かなければ良いだけ。
東側住人も西側には滅多に行かないですよ。

>>139 匿名さん
え？行きまくりですけど？

こんなに植栽したら、管理費高いだろうが！　シンプルにしてくれ・・

はい、高いです！　管理費530円／㎡超！

>>141 マンション検討中さん
めっちゃ良いじゃないですか。

>>141 マンション検討中さん

なんか安っぽいな。ここ駅近ではあるけど、これなら同じ品川区の武蔵小山の方が圧倒的に良いな。

この価格帯のマンションなら少々管理費が高くても満足いく共用部にして欲しいと思ってしまう。
マンションの敷地外なので難しいのだろうけど、付近の迷惑駐輪もなんとかしてほしい。

>>141 マンション検討中さん
番町とかにありそうなマンション。おしゃれ。

アプローチの植栽は完成予想図なんでしょうけど美しいですね。
植栽は管理会社が契約する造園屋さんが管理してくれるんでしょうか？
あくまで個人的な考えですが植栽もマンションの資産価値を高める要素なので管理費は削らない方がいいと思います。

大森駅の東の方は品川区だから、悪くないよな。
山王は大田区なのが残念だよな。

>>148 マンション検討中さん
山王だけじゃなくて田園調布も洗足池公園も大田区ですよ。

階段前のウナギ屋さんにたまに行く。
オオゼキの前の歩道の自転車に気を付けないとぶつけられる。
高齢者は注意。

>>140 マンコミュファンさん
治安悪くなるのでやめてくれw

駅東側のガード下にある丸一とんかつ美味しいですよ。

物件の中身の話が、全く上がってこないのは何故？？

>>153 坪単価比較中さん

やじうましかいない？

山王小学校は人気、少ないけど芸能人も居住、災害にも強く、住人の所得も高い。でも、ローカル感があるのが山王一（・二）丁目。

>>151 匿名さん

はあ？何で山王に住んでて駅の向こう側に行くのに治安悪くなる？
三菱UFJ銀行はあっちだけになっちゃったし、行きつけの美容院もあっちだし。
同じ大森地区に住んでて、反対側に行かないとか意味分からんわ。

>>152 匿名さん

個人的には南大井6の鉄の方が好きです。林SPF豚です。

個人的には山王よりも久が原・雪が谷大塚の方が好きです。

山王で小学生の子育て真っ最中ですが、大森駅のすぐそばなのに、階段あがれば落ち着いた住宅地で、人もよく、安心して子育てできますよ。
子どもの習い事の大半は東口ですね。塾やヤマハ、セントラルスポーツなどがあります。
週末は山王公園が賑わいます。大人も混ざって遊んでいて安心感あります。
夜は静かで落ち着いた雰囲気が残ってます。
ただこのマンションは駅近なので周辺には少し騒がしさが残るかもしれません。
ちなみにマンション向かいのマミフラワースクールの建物はあの岡本太郎が設計です。

山王二丁目は急坂を上った台地にあるので、変な人が来にくいのがメリットですね。隠れ家的な場所かもしれません。
道路が狭いのがイマイチですが。

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10076116
地所&NTT　安田病院のとこ??

大森に三菱地所レジデンスとNTT都市開発が24階建てタワマン「大田区大森北１丁目計画」を建設へ
場所は大森駅の南東側で2020年12月末に閉院した「安田病院」跡地で2025年2月28日竣工予定です。

だそうです

ここは、唯一無二の立地であることには変わりない。
パークコート山王二丁目も良いが、「パークコート」ブランドながら普通借地権物件だし（なんと、天カセさえなし）、パークホームズ山王二丁目ザ レジデンスは、基本は抑えているがまあ普通のマンションだったから、ここの仕様の良さが際立ちますね。
　まあ、坪600ー700だから、買える人は限られますがね。投資のみならず、セカンドハウス需要もあるとのことなので、23戸しかないし、捌けるでしょう。

ディスポーザーさえあれば検討したのにな
パークホームズは小さいながらディスポーザーあったのに

いやー高い・・・坪単価高すぎる。今は好立地ぽいけど、周りに古い建物が多くまわりが建て替え時に逆に低くならないか心配です。

＞＞１６３
「仕様の良さ」をご教授いただければ幸いです。

>>159 子育て環境についてさん
岡本太郎設計のマミ会館は、階段を上がった正面にありましたが、かなり前に惜しまれつつ解体されました。現在のマミフラワースクールの建物は岡本太郎とは関係無いです。
大昔、階段途中のタパスタパスの場所にあった塾に通っていたので、青と白の独特な形の建物だったのを覚えています。

周囲が高級住宅街なのは間違いないが、駅前はパチンコやゲーセンを始め下町の雰囲気。南馬込の方に行くと歩きタバコに遭遇することも良くあった。東側は雑然としたサラリーマンの街。
町を好きになれそうならいいんじゃないかと思います。

近くのパーチコーヒー、Steak &Hamburg SOH、焼肉 板門店は地元に愛されてる名店なので、おすすめです。近くに行った際はぜひ。

本当に野次馬しかおらんな。

むかしはいすゞの工場とかもあって、東側はブルーカラーの街でした。それはそれで歴史があるんですよね。

俺も冷やかしだけど、あの階段上が、きれいになるのはよろしい。
コンセプトブック抜粋

最上階9階1億7千万台、100オーバーは1億9000台
6階以上がプレミアムフロア。

>>172 マンション掲示板さん

正確にな。当初より少し調整。

最上階（84㎡）9階1億7千290万台、111㎡は1億9900台

即日完売の予感がする。

申し込むヒト、どこの部屋狙ってるか教えてー

外観が残念ですね

立地もいいし価格も安いけど間取りにがっかり

価格安くない、、

正確にありがとうございます。
2億超えでは、なかなか希望者が出ないとのこと。まだ下がりますかね。

>>179 買い替え検討中さん

　グロスが張る９０平米以上を少し調整しただけで、それ以外の部屋は価格そのままですよ。すでに、９０平米以上の駐車場付きの部屋は、要望書入っているので抽選も可能性ありだとのこと。最上階も要望ありの様です。スーペリアの７３平米も順調に捌けそうとのことの事で、中途半端な平米で価格の高いプレミアのIタイプ・Jrタイプがまだかもしれない。１LDKは、購入層は別系統の方々ですので、こちらはこちらで無理なく捌けそうな価格なので、順調なのでは？　要望書の入りぐあいで、１期売り出しでどのくらい出しますかね。年度をまたぎたくない様子はありありなので、残りそうな部屋にギリギリで値引きチャレンジもありかも。