プレミスト王子神谷

南北線は王子、駒込、後楽園、飯田橋あたりで乗り換えれば色々出られるけど、どの駅も乗り換えでかなり歩くよ。王子神谷駅までは徒歩2分だけど、そこからホームまでを考えると5分くらいかかるし、主要駅に出るには実質徒歩10分くらいだと思っておいたほうがいい。その上、階段やエスカレーターが多いから、ベビーカー押しながらだとかなりきついはず。バスで池袋と赤羽には出られるのが唯一の救いかな。

モデルルーム行きましたが、予定価格通りでした。
予約も結構うまってて、強気な姿勢でしたので価格はこのままか第2期で今よりあげそうな感じでした。
希望通りの部屋だとやはり6500から7000万しちゃいますね…

>>902 名無しさん

予約だけならいくらでも埋まりますからね。焦らない方が良いです。

プレミストもガークロも長期間販売覚悟ですね。どこもスミフ化して来たね。

ガークロはブライトの上層売り出せば即完売だと思うけどここはどうかなぁ

>>904 名無しさん
今の時代、サクッと売れることには意味がありませんからね。
即日完売して喜ぶのは歩合制の営業マンと購入者だけ。デベ側としては値付けが安すぎた証拠で誉められません。
少々高すぎて売れ残っても半年～数年で周囲の相場が上がってくれば自然に売れます。利幅最大でじっくり売る時代でしょう。
飛鳥山レジデンスはその好例で、1期から即日完売は一度もなかったかわりにジワジワと売れ続けて竣工前ぎりぎりに完売しました。あれが理想的なのだと思います。

売り手から見たら好例であっても、消費者サイドとしては割安な物件が減っているということですよね。強いて消費者のメリットを挙げるなら、即完売が減ってじっくり考える時間が増えたことくらい。でも、良い部屋はどちらにせよすぐに売れていきます。

>>906 匿名さん

その通りですね。竣工ギリギリ完売が理想です。入居して多数残っていると管理費修繕費の負担はありますので、尚更ですね。

>>908 匿名さん
管理費修繕費の負担はありますのでってどういうことですか？
売れ残り分の管積は売れるまでデベが負担するのが基本だと思いますが。

竣工ギリギリ完売が理想って意味分からん。デベの人かな？

>>910 マンション検討中さん

実需で本当にその物件に住みたい人からしたら、
転売屋が殺到して高倍率抽選で即完売になるような価格では売って欲しくないんじゃないの。
いくら安くても買えなきゃ意味ないし。

>>911 匿名さん
それはほんの一部の物件の話であって一般的とは言えません。値段が高くて喜ぶ人なんてまずいませんよ。ここが1億円なら好きな部屋を買えると思いますが、嬉しくはないでしょ。

>>912 マンション検討中さん

だから、竣工ギリギリで売り切れるくらいがちょうど良いって話になってたんじゃないの。

>>913 匿名さん
ちょうど良いのは売り手の話じゃないの？買い手としては多少早めに売り切れても安いほうがいいと思うけど。なんで竣工ギリギリ完売くらいの価格が買い手にもちょうどいいの？そこまで引っ張る理由がよく分からん。

そりゃあ買う側にとっては安い方がいいし、超人気で数十倍の倍率を勝ち抜いてゲットできたらお買い得感も満足感も満たされる。
だけどデベがシビアになったから「連続即日完売！！」なんて最近は全然見ない。
土地取得時の契約で値段が抑えられてる場合は別ね、晴海フラッグみたいに。

つまり、以前よりもデベが価格面でシビアになった影響で、竣工ギリギリ完売の案件が増えているということですよね。実体としてはその通りだと思うけど、それが買い手にとっても理想の状況なんですかね。

竣工過ぎても完売していない場合、先に買った人が中古で売ろうとしても新築住戸と競合してしまうので中古は値下げが前提になっちゃうんですよね。購入者にとってかなり大きなデメリットです。

すぐ売る予定の方に限った話ですか？しばらく住む予定の方には関係無さそうな気もしますが。ずっと空いてるってこともあまり無さそうですし。

そうなると、瞬間蒸発的に完売したガーデンズはデベとしては失敗だったということですね。

>>902 名無しさん
82㎡の最上階は大体いくらですか？

>>920 マンション検討中さん

8900万円だと聞きました

>>919 マンション検討中さん
安すぎましたので値付けは失敗でしょう。

>>921 マンション検討中さん
たかっ！
ルーフバルコニー付きですか？

>>923 マンション検討中さん
角ですが隣に部屋あるのでルーフないと思います。

2階や3階の角部屋77m2でも、7000万は余裕で超えてた記憶あります。
ここを検討してると、他の戸建てとか安っ！って変な感覚になってしまってます。。。

>>909 通りがかりさん

そうですよ。入居後の管理費修繕費はデベが負担します。なので、その前ギリギリで売り切れる少し高い位の価格で売っていくのが最近の常套です。管理費修繕費負担してでも値下げせずに4.5年売るのがスミフです。

>>926 匿名さん
横からですが、それでしたら908の管理費修繕費の負担があるので、というのはどういう意味でしょうか？

>>925 匿名さん
他の戸建てが安いというか、ここが高すぎますね。徒歩2分とは言えマイナー駅でこの値段はちょっと厳しいです。多少積んでガーデンズの中古を狙うかガークロの高層階を狙ったほうが満足度は高そうです。

>>927 マンション検討中さん
908さんは認識が間違っているということです。

>>928 マンション検討中さん
ガーデンズの中古はものによっては良いですが、ガークロの高層階は特にメリット無く割高で周辺環境も好きになれませんでした。まあここもガーデンズの中古の値段を超えるような部屋は買わない方が良いと思いますが。今更ガークロ高層階で7000万円近く払うなら、もう赤羽買うほうが良いのでは。シティテラスの低層階ならそのくらいで出てくるでしょうし。

>>929 匿名さん
ああ、デベ視点の話だったんですね。購入者視点の話かと思いました。

>>930 マンション検討中さん
自分はシティテラスよりガークロのほうがいいと思いますね。利便性で言えば正直大差無いと思いますし、入居までの家賃やローン控除の差が結構大きいと思います。ガークロの高層階が値上げしてきたら話は別ですけどね。

>>926 匿名さん

未入居住戸の管理費修繕費を分譲業者は負担しない旨、規約に定められている場合があるので、契約前に購入者に不利な定めがないかよく確認の上、ハンコ押すように！と教えてもらったことがあります。
いずれ明らかになることですが、他物件の例などダイワさんの方針をご存知の方いらっしゃったら教えてほしいです。大手だし体力あるしイメージを大事にしてそうなので、購入者に不利益を感じさせることはしないと願いたいですが。

少し古い記事ですが、わかりやすかったのでリンク貼ります。
https://1manken.hatenablog.com/entry/20140613

まだ販売開始はしていないなのに、もう売れ残りの予想になってますね。
さすがに売れ残りのマンションを購入したくないですよ。
隣の残念賞マンションの住民たちの心境はどうなんでしょうね。
被害者みたいに住み続けるか、マンションを処分するかの２つ道ですね。

スーパーのみの最寄りにハザードも色付き。周りは団地。7000万近く出せるなら赤羽にした方が利便性も資産価値も高いだろうね。赤羽は今後再開発あるが王子神谷はない。元が高すぎるのでガーデンズのような値上がりもないだろう。

私もですが、このマンションと立地はかなり魅力的なんですよ。私は、ここにマンションが計画される前から、ここに大規模なマンションができたらいいなとずっと思ってました。
マンションの計画を知った時は絶対にここに住むと決めてました！
ただ、想定以上の価格なので諦めようと思ってます…

>>936 マンション検討中さん
そこまで立地に魅力を感じてらっしゃるなら買いだと思います。マンションは本当に立地が全てです。

どこかのスレで見ましたが、
買わない理由が価格なら買え、買う理由が価格ならやめとけ、だそうです。

>>937 通りがかりさん

この周辺に住んでる方は結構こちらを魅力的に感じてる方も多いはずです。

なるほど。。
納得できました。
ありがとうございます。

近隣に住んでますが、そこまで魅力は感じていないです。公園は賑やかですが、それ以外は寂しい地域だと思います。具体的にどういったところに魅力を感じていらっしゃるのでしょうか？

>>939 マンション検討中さん

駅近で駅まで信号なし、大通り沿いではない、安いスーパーがある、保育園も新しい小学校もある、目の前セブン、平面駐車場、保育園側は日当たり良い、東十条の商店街も頑張れば徒歩圏内ってところです。
ファミリー世帯なので私にとっては充分な環境なのです。
今より静かな場所を求めてたなので私にとってはかなり魅力的です。
ここ買うなら赤羽や王子とありますが、同じ価格でもこちらを選ぶと思います。
お金に余裕あればですが、、、

>>940 マンション検討中さん
なるほど。駅周辺や駅自体の利便性よりも静かな環境を重視されたわけですね。ご回答ありがとうございます。

子育て環境の良さは分かるけど、それ以外が弱いよね。ずっと子供を育てるわけでもないし、子供が巣立った後は微妙な環境だよね。まあ、売って住み替えるのでもよいかと思うけど。

ジャパンミートに一度通ったら他には行けなくなる。毎回まとめ買いします。

>>943 通りがかりさん
わかります。
ジャパンミートが近いのはいいですよね。

スーパー以外に何かないの、ここ？

>>945 マンション検討中さん
商業施設やパチンコ求めるなら赤羽じゃないですか？

この価格の物件を買うには1500万以上は世帯年収がないときびしいと思うんですが検討者はそれ位あるのでしょうか？親から相当支援あるんでしょうか？王子神谷は賃貸だと悪くないとは思うけど、本来7000万近くで買うような場所ではないと思うんだけど。

>>947 マンション検討中さん

そんなにないですよー。
そうです、欲しいのですが高いのです。。。
親から支援や買い替えの方も多いと思いますよ。
7000万全てをローン組むのはうちには無理なので

>>948 マンション検討中さん
そうですよね。悪くないですが場所の割に高すぎですよね。うちは世帯年収1400万ですが親からの支援はないので買えません。

6000くらいの部屋もあるでしょ