ASUKAYAMA RESIDENCE（飛鳥山レジデンス）

西ヶ原駅の2番出口からいちばん近い敷地までなら300m徒歩4分だね。夜は人通りがなくて寂しい道だけど。

「天気の子」みたいな眺望ですかね。
王子駅に出ようと思うと、夜は線路脇の道は暗そうなので本郷通り経由でしょうか？
このエリアは公園とか印刷局の工場がある分人口密度が低いので、中長期的に保育施設の需要がどの程度あるのかは謎ですが、その分、この物件の居住者が入りやすいかもしれませんね。

>>2
王子からの夜のアプローチは少々難があるね。上中里から歩く方がマシだと思う。誰もいない不審者さえいない道だから。
女性や子どもは迷わず地下鉄駅を使うべき。

このエリアでこの規模感は極めて希少ですし、とても魅力的ですね。
ただ、JRの線路側の部分は崖崩れの可能性もあるらしく、その点だけが気になります。大雨が降ったりしても大丈夫なものでしょうか…。
http://www.city.kita.tokyo.jp/bosai/bosai/documents/documents/document...

>>4
それは大丈夫だと思います。
本体の工事が始まる前に擁壁を作り直して壁面緑化までやってますから。
裏側の戸建てが京浜東北線側へ転げ落ちる可能性はあっても、このマンションにリスクはありません。

>>5 匿名さん
そうだったのですね。でしたら安心できます。

>>2 販売関係者さん
ここに保育園だと、田端方面から預けにくるニーズが結構ありそうな気がします。

擁壁の補修費用って長期修繕計画に含まれてなかったりするから要注意。

デベ連合。長谷工持ち込み物件かな。

>>9
ほぼ間違いなくそうでしょう。
旧王子製紙の土地なので三井グループが手がけてもおかしくないのに、長谷工恐るべしです。

写真です

広いです

>>11　>>12

参考になります。

すごい高台なんですね。新幹線の高架が下に見えます。
空が広くて気持ちよさそう！

盛り土をしているのでしょうか。石垣があってお城?のようですね。

>>14
盛り土はしてません。ここは元々西が高くて東に低くなる土地です。

>>15 匿名さん
そうでしたか。ありがとうございます。

それなりの立地っぽくて、デベが野村、三菱で低層でってきて、期待が高まったところに、
設計施工ハセコーって出てきてガックシですわー個人的にですけどね
ﾀﾗﾀﾀｯﾀﾀ

総住戸は100戸超えですか。
駅から近いので注目されそう。
保育施設も入るみたいですね。
そういう施設がマンションに併設されると便利でいい。
ありそうでなかったから。
でも費用は高いのかな。
預けやすいと若い世帯に人気がでそう。

ここは滝野川小学校と飛鳥中の学区ですね。文京区ほどではないにしても、そういった需要もあるのかと。一方で、価格面と、飛鳥山公園の隣ということで、保育園併設とは言え結局はシニア層が購入の中核になるのでしょうかね。

こちら大部分が億ションと聞きましたが本当ですか？

ここって騒音はどうなんでしょうか？
電車の路線の数も多いし、新幹線も通っていますが。

ここで億ションは無いな。
そんなことしたら、大量に売れ残るよ。

悪い土地では無いけど、王子駅まで行くのも、まともな道で行こうと思うと飛鳥山公園を迂回するので遠いし。

１２０平米とかの部屋がバンバン売れると言う土地柄でもないし。

頑張っても７０００万円台が限界では？
８０００万円台でも売り切るのは苦しいと思うよ。

>>2
7000万円台なら堀船のガークロの値段じゃない？
こっちは西ヶ原の高台。元々ペアシティの億ションが3物件もあるような土地柄。
15年前発売のブリリア旧古河庭園で坪300だったから今発売のココは坪450は固い。
そして来年の大河ドラマは渋沢栄一の生涯を描く「青天を衝け」なので隣の渋沢庭園や晩香廬、青淵文庫に注目が集まって明治以来のセレブ地域と認識が高まる。
安く売る理由がない。

西ヶ原のこの辺りで、これだけまとまった土地となると、あとは一丁目の印刷局宿舎の敷地くらいしか期待できませんね。

>>23

おしゃることは分からなくも無いのですが、土地の傾斜の向きのせいか、飛鳥屋も公園の茂みのせいかはわかりませんが、ブリリアやプラウドのある中里の高台のあたりに比べると、ここは、何となく暗い感じがするんですよね。
王子駅への近道である線路脇の道は言うまでもありませんが。

それもあって、分かる人には分かると言うスタンスで高値で売り出すと苦労しそうな気がします。

>>25
暗い感じ、よくわかります。
おそらく隣の公園と前の神社、横の印刷局工場、背後の崖に囲まれて東京の街から隔絶された雰囲気からくるのだと思っています。

ここを「京浜東北線の王子駅物件」とするか「由緒ある高台の本郷通り物件」とするかで評価が分かれると思いますが、今のご時世では高く売る方向なのではないでしょうか。

名前に王子や飛鳥山を使わず、たとえば「プラウド渋沢庭園」とかやりそうな気がします。

>>23 匿名さん
坪単価450だと、70平米ても9500万とかしますね。ただ、古河庭園前のブリリアは、一応は山手線の駒込駅も徒歩圏というのが売りのはず。
ここは王子ですから、やはり低層のヒルズ滝野川とか、ヒルズ西ヶ原あたりが中古でいくらくらいで動くのか、というのが一つの比較の材料になるのではないでしょうか。あとは王子本町のプラウドですか。

>27
王子本町は低層～高層で250～320、最上階だけは400超えでした。
販売開始は8年前だったので市場変化を織り込むとこちらの最低ラインは400前後かと推測します。

>>28 匿名さん
ありそうなラインですね。

>>29 匿名さん

素人考えですが、プラウド王子本町の直近の中古（2020年3月）で337で取引されていることと、こちらの物件は王子駅に近いとは言え暗く細い道でほぼ利用が難しいことを考えると同じに語っても良いのでしょうか。

また最近の新築マンションで、リビオレゾン王子飛鳥山、ルフォンリブレ王子がそれほどふるっていないように見受けられるので、400となると高過ぎではと思ってしまいました。

ここは王子本町より地ぐらいが高い。
リビオやルフォンとも全然違う。
その違いがわかる方がターゲットのはず。
来年の大河ドラマが話題になる頃に販売開始でしょうね。

>>31 匿名さん

北区の王子駅から遠い（西ヶ原駅からは近いです）立地にどのぐらい地ぐらいを求める客がいるのでしょうか。地ぐらいを求める客はもっと別のエリアを検討しませんか。またコロナショックの中、100戸超も売れるのでしょうか。

また細かな点ですが、地ぐらいは脈々と受け継がれるものというイメージがあり、大河で取り上げられたから注目されるというのは、売りの弱さを感じました。ディベロッパーの売り文句としては高く売るために必ず入れてくる営業文句だと思いますが。

>>32 匿名さん
地位というか名前は大事だと思うよ
都心部から遠い横浜や神戸が良い例
北区では西ケ原って1番ではないかな？むしろ北区では高級住宅地と言われるのは西ケ原のみ
爺さんの家がこの辺にあって小さい頃によく自慢されたわw
地位を気にする人は他を検討するというのは同意
近場だと巣鴨ら辺とか千石、白山など
西片2や小石川3、5は高すぎるから論外だけど
長谷工が施工なら高くは出さないだろうし100戸程度なら簡単じゃないかな

>>32 匿名さん

王子駅を基準に見ていたらこの場所の価値は永遠に理解できないでしょう。
エリアの価値も大河ドラマに取り上げられたからではなく、大河ドラマの主人公になるような人物が屋敷を構えたという、江戸時代から脈々と続く歴史の積み重ねです。
東京という街の歴史や成り立ちをご存知ない方にこのマンションは向きません。かなり高額になりますからね。
わかる人だけが買えばいいだけのこと。

まあ、ここは戦前は滝野川区で、文京区との合併を望んだくらいですからね。
高台で雰囲気も良いのですが、実際に暮らすとなると近くにスーパーがほとんどなく苦労しそうです。王子の東武ストア、堀船のコーナン、ゲーテ記念館から坂を下った丸正と、どれも近いとは言えません。スギ薬局に食料品もありますが、コンビニとそうは変わらない。
西ヶ原駅前にまいばすけっとでもできれば、古河庭園前のマンション住民も利用できるし一定の需要は見込めると思うのですが。

お屋敷に住んでる訳でもないのに、所詮マンション住まいで、気取ってるのって滑稽な気がします。買い物や食事に便利なところで軽やかに暮らしたいので、安ければ検討したいですが、強気の価格ならお上品な方々が買えばいいかと…

>>36
所詮マンションと言いながらマンション検討中なんですね。
他をあたったほうがいいですよ。

ここは渋沢栄一の邸宅跡なの？
地位とやらはどうでもいいが、地歴は大事かな。
江戸時代は大名屋敷とか御殿で、明治以後は政府要人や財界人の屋敷だったとか地歴がはっきりしてる土地はまあ安心できる。

>>38 匿名さん

江戸時代は音無川という川があり、こちらの土地の半分はその自然堤防（斜面）で半分は自然堤防の上という感じです。
斜面については補強工事を行なっているようですが、逗子の斜面崩壊のような事故を避けるためにも、今後もしっかりとしたメンテナンスが必要かと思います。

すでになんとか高く売ろうとする工作が始まってるようだけど…笑

利便性の低さと最近の王子の値下がり含めるとそんなに高くは買われないだろうな。
大手だからと高めに売り出して、コロナ市況のせいで大量に売れ残りそう。
三菱野村なら個別の割引でなんとか売っていく感じか。

>>40 通りがかりさん
そういうコメントこそが、不動産屋の典型的な空中戦の手口というのですよ。ここは場所は悪くありません。

>>41 マンコミュファンさん

ただ人手不足で、無駄に値段が吊り上がってるだけ。

>>39 匿名さん

こんな高台が自然堤防のわけないじゃん。
地理とか物理の基礎知識もないの？w
虚偽の内容を書き込むと偽計業務妨害になりますよ。

周辺、坂がきついから王子方面にしろ駒込方面にしろ買い出し大変ですね。
スーパーさえあればな...

>>40 通りがかりさん

ほんとそれ感じた。それに必死さも。

ディベロッパーの中では高く売り出して、売り切ってこそ評価されるという文化が自分の首を絞めているような。買い手のニーズを捉えてそこに訴求するではなく、自分の都合で客に買わせるスタイルに慣れすぎているから急な状況変化には対応できないのかなと。まだ売り出し前だから逆にチャンスと捉えて価格設定見直せば良いのに。

>>45 マンション検討中さん

だから買えない人は低地のガークロへ行きなさいな。

HPまだかな?

坪３５０
これが適正な価格です。

>>48 マンション検討中さん

適正価格じゃなくて「僕が買える限界」でしょ。
デベロッパーは考慮してくれますかねぇ…

地上5階規模なのにJVという点からチャレンジ価格でしょうね。
土地の仕込みもコロナ前の高い時期です。