シティハウス二子玉川 ザ・グランドってどうですか？

>>46 住民板ユーザーさん1さん
二子玉川より安いしね

用賀の方が高台で玉川よりも地価は高いですよ。

ここ数年、大手の新築物件の坪単でみれば、総じて二子エリアのほうが高いかと
用賀エリアの中古は売れていない現状も。仲介会社のＨＰをみれば一目瞭然
高台うんぬんを言い出したら、弦巻や桜新町にお住まいの方々から笑われそう

あまり情報って出てきていないんですね…1月上旬に販売開始ですから、12月に入ってしばらくしたから徐々に出してくる形になってくるのか…？？？
駐車場、あまりないですね。
駅から近いので、持たれない方もおられるかもしれないですが
これだと抽選にはなってしまうのでは？
近隣で月極ってそもそもあるのか、あったとしてマンションにどれだけ近いのかっていうのはポイントになりそうです。

>>124 ご近所さん
用賀は二子玉川まで電車で2分、ここよりも30メートルほど高台だし、人気学区です。なぜか物価も安く、
学区も良好、SAPIXなどの進学塾も多数あります。
ちなみに直近分譲のディアナコート用賀は坪500からにも関わらず即完売。
確かに二子玉川より坪単価は少し安いですが、住まいとして見るなら用賀も利便性はかなり高いと思いますよ。

玉川台にモリモトの分譲マンション予定地の看板が立っていますが、さて、＠５００？
ディアナコート用賀翠景やディアナコート用賀に比べ、立地環境は良い気がします

二子玉川に住みたいなと思っている人はここ数年で増えていると思います。
住みやすい環境なのだと思いますが、気になるのは天災です。
今年の大雨の時など、とても大変だったと聞きます。
このあたりはどうだったのでしょうか?

あまり情報が出ていない状態ですが、内廊下である、ということは公式トップページに書かれていました。
内廊下で二子玉川の物件ということで
値段は安くはないとは思いますがどのようになっていくのでしょうね。

>>128さん
新聞の報道で浸水エリアの図が出ていたのですが
線路のこちら側は大丈夫だったみたいですよ。

販売自体が3月に延びているので、まだ情報というものは新しく出てきていなかったんですね。
南側がセットバックしているということが
特記事項のところに書かれていました。
ということは、
開口部が南側にある場合、わりと低層階でも日は入りやすいという可能性も高いのかな。
セットバックしているということは、
南側の建物との距離も離れるということになるかと推察されますが。

>>130 匿名さん
逆に前面道路がセットバック必要なほど狭い、という事でしょうから、日照は期待できないように思います
ただ、道の向こうはコートハウス玉川の駐車場のようなので、その点幾分視界は開けていそうですが

>>131 通りがかりさん
日照が期待できないって、どこの情報からそう思ったのですか？
南側は駐車場だし、その駐車場のあるマンションは五階建て位でしょう？

>>132 匿名さん
話しの流れを理解できないようですが、「南側がセットバックされたという事は、日が入りやすくなるのか？」に対し、「セットバックが必要なくらいだから、最低限の間隔しかないわけで、プラスに受け取る話しじゃない」と書いたのですよ
元質問者なら、まずセットバックの意味から勉強しましょうね

駅が近くて便利なのはもちろんですが、
私としましてはバスで空港にダイレクトでアクセスできるのは非常に良いと思いました。
利用頻度はそれほど高くないでしょうが、アクセス面は非常に満足です。

購入を検討していましたが、土日の夕方の渋滞があまりにひどいので躊躇しています。
休日に車で遠出して、帰って来て周辺が鎌倉状態なのは車好きには辛いですね。

>>135 マンション検討中さん
鎌倉よりだいぶマシだと思いますが、どこの辺りの渋滞ですか？

>>136 匿名さん

二子玉の駅周辺、特にタカシマヤの東駐車場の川沿いの道などは、土日の夕方でタカシマヤのイベント絡みの時など、
全く動かなくなります。そんな時は、246から二子玉の駅に向かう側道にそれた時から渋滞です。

>>137 マンション検討中さん
東駐車場って東館駐車場のことですか？
でもそうすると川沿いとは全く関係ないですし、どこの道のことを言っているのかよく分からないです。

地元の人になると裏道使うのでそこまで苦労しませんよ。再開発後で個人的にひどい渋滞だと思うのは玉堤通りの成城から二子玉川に続くものだと思いますが、相手にせず裏道使えばこれも楽々です。

>>138 匿名さん
川というのは多摩川ではなく、東館駐車場から五島美術館方面に行く道の細い川です。
あそこは相当混みませんか？また駅周辺は、どの道もえらい渋滞で、そんなにいい裏道はあります？

>>139 マンション検討中さん
丸子川沿いの道ですか。失礼しました。
どこからどこに行くかによりますが、
二子玉川は行くにも出るにもほとんど裏道があります。
例えば丸子川沿いの道で土日渋滞という問題であれば
高島屋に向かう方向だと思います。
だとしたら、丁度このマンションの目の前の道を使ってみたらどうですか？
税務署の裏を通る道です。
これなんて裏道とも言えないですがお困りの道とほぼ並行に走ってます。
高島屋の駐車場待ちの問題を含めて
地元の人は解決手段を持っていて
交通事情では困っていないと思います。
田園都市線の混雑を除けば（笑）

駅周辺の道が渋滞するんですね。
私的にはここは駅近ですし車がなくても全然生活できそうな印象がありましたが、
車があった方が良さそうなエリアなのでしょうか。

>>141 匿名さん
それぞれのライフスタイルによるのではないですか？
特別な事情がなければ車がいらない生活になるでしょう。
徒歩2分くらいの所にRISE、5分もかからない所に高島屋ですから。
駅も徒歩3分位。

>>142 匿名さん
全くその通りだと思います。この様な駅近マンションだと、駐車場は最初は抽選でしょうが、
そのうち手放す方が増えて空きが多くなり、むしろそれが問題になるかも知れません。
ただ私の様にドライブ、ゴルフが趣味で、車が手放せない人間にはキツイですかね。
ただ二子玉川で100平米以上で、駅近の物件は希少性があり良いですね。

確かにドライブとかゴルフなど、アウトドアなご趣味がある方々の場合は
立地に関わらず車が必要になるかと思いますので、本当にライフスタイルによりますね。
インドアな方だと車なしでも十分便利なエリアかとは思います。

本当にちょい乗りしかしないんだったら、敷地内の駐車場が取れない場合はカーシェアとか利用しても良いとは思います。
アウトドア系とかゴルフとかの趣味の人は…近くに車置ける場所があったほうが圧倒的にいいですよね。
荷物がかさばるから
やっぱり近いに越したことはない。
でもあまりこの辺りって月極の駐車場ってイメージがそこまで強くないなぁ。
地元の不動産屋回ってみると意外とあったりするものだと良いんだけれども。

なかなか情報公開が進まないですね、、、もう少し時間がかかってしまうのでしょうか

アクセスのページみたんですが、
二子玉川から羽田のバスが出ていたのは知っていたんですが、成田までも出てたんですね。
バスだとなんとなく時間が読めなさそうな感じもしますが
帰りで時間を気にしなくて良いんだったら
座って家の近くまで帰ってこられるのはとても便利だと感じました。

完成自体は今年の１１月下旬頃だそうなので、現地では既に工事は進んでいる状態になっていると思われます。
何かしら
例えば構造面で去年の台風後、変更などあったんでしょうか。
何かしら対策が組み込まれているならばいいなと…。
それもあっての販売開始の延期があるならば、なんとなくわかる気がしました。

ここは31戸なので規模はあまり大きくないマンションです。
まだ詳細が全く書かれていないのですが、
1戸あたりの管理費や修繕積立金などは、この規模だと高くなっていく傾向にあるかと思います。

修繕積立はきっちりやっていかないといけないから安くできないけど
管理費は管理組合結成したら、内容をきっちり見ていった方がいいかもしれません。

販売開始予定がいつの間にか7月下旬に延びてる

こちらの物件、ハザードマップを見ると家屋倒壊等氾濫想定区域に指定されていますし、浸水も５mほど予想されていますが、資産価値的には大丈夫でしょうか。

販売開始、たしかに延びていましたね。
入居はどちらにせよもう来年になっちゃうんですけど・・・。
このエリアのことに関しては、
正直、言って話を聞かないと何とも言えない部分はあると思います。
聞けば、営業さんは、正直に教えてくれるでしょう。

地権者さんの住戸が4戸。
この規模のマンションであっても、4戸だったらそこまで管理組合の議決数には影響はない範囲だと思います。

かなりガッツリ販売開始は延期されたんですね。今の状態だと、7月くらいまで延ばしてしまってもイイようにおもいます。更に延期する可能性も出てくる。
ここの場合は資産価値ってどうなんだろう。二子玉川自体はもともとは高かったけど。駅に近い事自体はいいのですがその他の条件については、落ち着いてきたら実際に現地に行って確認をしてみたりして考えていくしかないですね。

>>152 匿名さん
働き方が変わると、子育て世代などでは、世田谷などの郊外エリアを選ぶ人も今後増えるのでは…？

マップ上は駅も近いですしお店もそこそこあるので便利そうな印象を受けましたが、
実際にこのあたりに暮らしている方としては住み心地はいかがなものなのでしょう。
治安とか暮らしやすさとか、住んでみなければわからない情報があれば嬉しいですね。

桜新町に住んでいます。
玉川には週末ちょくちょく出掛けます。
駅近くに住んだら楽しいだろうと思いますが、ここは洪水のリスクが相当高いので皆さん悩むでしょうね。堤防は例えば70年に一度の台風に耐えられる高さ、等と決めてつくっているので、それ以上が来たらその時考える、ということですね。社会全体で見ると、堤防を無限に高くはできないので、ある程度で手を打って、それ以上の災害には壊れた建物を再建築した方がコストが安いということですね。命は守ることが出来るようまさかの時には高台に避難する前提での購入となるので、その時病気をしていないかとか、足腰がしんどくなっていないか、など考えることが色々あります。なので、悩む物件だと思います。少し高くなるだけでもリスクはかなり違うので、どうしても二子玉川という方は駅から遠くなりますが瀬田とか岡本にも目を向けると良いかもしれません。

>>153
>>子育て世代などでは、世田谷などの郊外エリアを選ぶ人も今後増える
きっと駅から近いだけでは売れなくなってきますよね。

マンションでも高層マンションだと、どうしてもエレベーターを使います。
エレベーターって3密ですし、前に誰が乗ったのかわからない部分もあるのでスイッチを触るのも躊躇します。
ここだと地上5階建、地下1階建。
地上5階の最上階でも、いざとなったら階段利用ができるメリットもありますよね。コロナで売れるマンションも変わってくるのかと考えています。

坪600を切るかどうか、というところでしょうか？？
コロナで必ずしも都心に住む必要がない、ということに気付いた人が、いい環境を求めて購入対象に考えるかも。小さいので、すぐに売れてしまうでしょう。

洪水のリスクって物件を選ぶときに皆さんは意識されるでしょうか？
確かに万が一のことを考えると選ぶ要素としては大切なのかもしれませんが、
逆にそのリスクがあるからといって良い物件を候補から外すのはちょっとな、、って思ってしまいます。

今さらハザードマップなんかが脚光浴びてますが、ハザードマップや古地図でそこが昔何であったか？も調べずに買う人がいた事に驚きです
ただ、そのリスクを負ってでもこの辺りに住む人はいるわけで、それだけ静かで自然が豊かで、その上利便性も悪くない物凄く魅力的なエリアだとは思います
先日の多摩川の洪水の際に、他スレで貼られていた記事です
（私は多摩川の堤防の外はおろか、国分寺崖線より下にも住みたいとは思いませんが）
https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20191015-00146791/

EVが２戸から３戸に１基のマンションが理想的。そういうマンションは、中古でも高い評価になる傾向ですね。瀬田一丁目のプラウドは４２戸でEV４基。なかなかです。

二子玉川駅まで徒歩4分という便利な立地にある分
かなり価格帯は高くなるでしょうか。

総戸数３１戸と小規模マンションなので、
大規模マンションに比べると、ご近所づきあいは楽だとは思いますが
将来の修繕積立がどんどん上がるかなという不安はあるかも。

間取りなど詳細はいつ頃オープンになるでしょうか。
７月販売開始だから、来月以降かなぁ。

早期完売を至上目標としないデべだから、販売スケジュールもマイペースかと

大規模マンションに比べてご近所づきあいが楽という書き込みがありましたが、
マンションでご近所づきあいはほとんどないのでは？
大規模マンションに比べ管理組合の理事会で意見をまとめるのは容易と言う
メリットはあるかもしれませんが、基本的にマンションは個人主義の方が多いのでは
ないかと感じます。

基本は164さんが書かれていた通り、あまりマンション内で他のお宅とのやり取りというのは少ないと思います。
生活時間などもお互いに異なったりするし、
ご近所づきあいが薄いのもマンションの特長
ただマンションの住民の方がどういう人たちになるかにもよって、必ずしもそうなるとも言い切れないですよね…。
子供がいる人のコミュニティ、犬を飼う人のコミュニティなどはできやすいかも。

いつになったらモデルルーム案内になるのでしょうか？

緊急事態宣言も解除されましたので
モデルルームの動きもそろそろありそうな気はしますがどうなのでしょう。
駅近ですし利便性の高いエリアなので気になります。

公式サイトにある物件概要を見てみると、
8月下旬に販売開始とありました。
ただ、物件概要の下の方の欄を見てみると、
販売時期が3月下旬から7月下旬に変更になったことに対するお詫びが出ております。
7月下旬と8月下旬、
どちらが本当の販売時期なんでしょうね。

予告広告には、8月下旬と出ていますから、
8月下旬って言うことなんじゃないでしょうか…
全然公式サイトの物件概要も更新されていないようです。

しばらくはまだ情報も出してこないので
このままの状態が続くのではないかと考えられます。

南向き中心で、内廊下ということなので
高級路線で行くのではないかと思いました。

駐車場は機械式。
横行昇降縦列式というものだそうですが、これってかなり大きな枠組みを持っているものですよね。
地上式であればいいなぁ。

気になる物件です。
全然情報出てこないなーと思ってましたが、
さっきホームページ見たら、今秋からオンライン見学会開催って書いてありました。今秋…もう少し待たないとダメみたいですね…。

ホームページに具体的な情報が公開されるのはオンライン見学会の後なんですかね？
できれば見学会より先に情報をみて、
少しでも気持ちを作ってから見たいなというところはあります。

現状では、オンライン見学会が前提になっているようですね。販売開始が秋なので、その時期になったら一斉に情報が出てくるのかもしれないです。他のシティハウスと、設備や仕様については共通しているものが多いとは思います。間取りもあまり変わった形とかは取らないのでは。

ここと同じような外観のシティハウス二子玉川の中古が４戸も売りに出ていますが、今売ると高いとか？電車の音がうるさいとか？いい理由なのか悪い理由なのか気になります。

>>174 匿名さん
私の調べたサイトだと1件しか見えないですね。
音の心配なら内覧して確かめればいいのでは？

本当の理由は分かりませんよ。

でも、確かなのは二子玉川駅や商業施設に近いということじゃないですか？
それを望むなら買い、それ以外は我慢すればいいのでは。

住友の駅近マンションはコンパクトタイプが中心だと思いますが、
こちらは最大113.83m2の部屋があり、かなり珍しいんじゃないですか？
総戸数が31戸と小規模なので100㎡超えは1室のみになるのかな？

広めの部屋は、プレミアム扱いの部屋になるかもしれないですね。基本は、単身者やDINKS向けになっていくのではないでしょうか。
駅まで近いですし、二子玉川ということなので
コンパクト目な作りでもお値段は高くなってきてしまうのかな、、

単身者やDINKS向けの部屋が中心になっている中
広い物件もあるようですが…これってどうなんだろう。
広めの物件ってこういう場合は人気ってどうなんでしょうか。
需要としては、
やはり実需というよりは、投資向けなのでしょうか？
全部、同じターゲットにしないのだなぁと思いました。

駅まで徒歩4分というエリアですし、決して安くはないであろうかと。
それに内廊下設計です。
住友不動産のマンションなので、
そもそも値段が全体的に高くなってしまっているというのも。
今、この状況なので、
無理に高くはしないと思いますが。

11月から事前案内会を行うっていうことらしいです。オンラインで、ということなので対面では行わない方針なのかもしれないですね…
実際に、話を聞いて心が動いてからマンションギャラリーに行きたいっていうのはある人は多いから
それでいいのかもしれない。
販売自体は年明けとか？

二子玉川の駅から徒歩10分以内で探しておりまして非常に気になるマンションです。
ハザードマップのサイトを見たところ、色が付いていたので気になっております。
洪水の可能性は低そうですが、その辺りは割り切りでしょうか。
それと目の前にあるコートハウス二子玉川が建て替わって大きな建物にならないか気になりました。
気になる部分はありますが、案内会が今から楽しみです。

足場シートがとれて、外観がチラリ。暗いトーンのタイル、いかにもスミフらしい
プラウド瀬田一丁目のような明るさとは対照的。
コートハウスもあり、圧迫感がある立地。駅近とはいえ、微妙な感じ

ベージュ系の外観でも暗いトーンを使うことが多い気がします。
プラウドは明るい色が多いんですか？
足場シートが取れたんですね。なかなか近くにいけないので写真があるとわかりやすいんですけど、どなたか撮影された方はいらっしゃいますか？

圧迫感があるのはちょっと残念。
南道路ですが、それでも圧迫感がありますか？

かなり工事も進んでいるとうことなんですね。
足場シートが取れたというのことで…
そうなると
販売自体がとてもゆっくりなんですが
世の中の状況がいろいろとあったから
ゆっくりの販売が進んでいるのかも。

個人的には、プラウド瀬田一丁目の外観が、明るくて好きだなあ

バスターミナルから空港にアクセスしやすいのは便利で良いですね。
利用頻度はあまり高くありませんが、こういうのは地味に必要だと思いました。
自然も近く、暮らしやすそうな印象です。

羽田・成田へダイレクトにアクセスできるのはいいですね。
成田は時間がかかりますが羽田だと1時間程度で到着ですか。
あとこの辺りは終電後の深夜バスが渋谷から出ていて、
コロナが終息したら便利に使えそうだと思いました。

ほぼ外観が見れるようになりましたね。やはり、グレードは微妙だなあ。
周辺のライズタワマン、プラウド（低層も含め）、ブランズと比べて、「華」がない。

通りからの写真

正面エントランス側を撮影

北面？からの写真

お写真のUPありがとうございます！
見た感じでは、CGでの想像図と同じような感じにできあがっているな！というふうに見えますね。
窓が大きく取られているように見えるのですが
外から見えてしまわないか…と思ってしまいました。そこはブラインドなどで対応するかんじでしょうか。

この物件、販売停止の連絡がきましたが、他にもきた方いらっしゃいますか？
販売開始が大幅に遅れてからの停止。会社の事情のようですが、中止もあり得るというトーンだったので、一棟で売却し賃貸化される可能性もあるかもしれません。

>>195 マンション検討中さん

ほぼ竣工なのにどうしたんですかね？建築にあたって何か問題でもあったんですかね？まだHPは生きてますが・・・。

工事を見ていて、施工がいまひとつと感じてしまうのですが。まだ完売していないプラウドのほうは、キレイな仕上がりだとは思います。

>>197 匿名さん
私もそう思います。駅距離以外は仕様も規模感も劣っているように感じます。

>>195 マンション検討中さん

同じく連絡きました。
理由は教えられないと…
私も、販売中止も可能性はゼロでないと
言われました。
賃貸になるんですかね。。

>>199 匿名さん
同じ説明ですね。
196さんが仰っているように建築関係で問題が起きた可能性もありますね。
以前、目黒のあたりで同じように竣工後に販売中止した物件を知っていますが、建築に瑕疵があったようでした。
それもス◯フさんでしたので、仕上がりに厳しいのかもしれませんね…

>>195 マンション検討中さん

私もきました。
物件概要をみると、11月27日完成済になっています。
販売時期も2021年1月で、入居予定も4月と、変わっていないのにどうしてですかね？

販売開始時期は来年のいつになるか不明とのことで、入居もずれるかもしれないそうです。
また坪700万を目指しているようなので、グロスが張らないように1LDKから2LDKを多めにしたんでしょうかね。

アクシルコート二子玉川で決まり？

>>202 匿名さん
そうなんですね。
販売時期を伸ばすに伸ばして、坪700とは、、、
どこまで高くするつもりなんでしょうね。

>>202 匿名さん
1年以上の完成在庫を平気で抱えて続けるス◯フさんから、あり得るかもしれませんね。

しかし、この物件は駅距離以外に特段の強みがなく、ハザードも懸念あるので、個人的には坪700万円は厳しいのではないかと予想します。

フタコは近年の開発で人気エリアになりましたが、元々は瀬田や岡本みたいな駅距離はあるけど高台に位置する土地に邸宅を構える余裕のある人たちが住むところでしたよね。

この場所はそのようなニーズとは異なるので、ニコタマブランドを求めて区外や他の場所からの顧客をターゲットにするのであれば、少し高すぎるように感じます。

>>205 マンション検討中さん

追加です。

上記を理由に、瀬田一丁目のプ◯ウドよりも単価は伸びないのではないでしょうか(確か600万円前後でしたよね)。
あそこは瀬田一丁目アドレスのプレミアム価格かと。

グロスを縮めて単価を上げたとしても、単身やDINKSが利便性を求めて検討するのであれば、同等の単価でもっと都心を目指せると思うので…

ペットのいるDINKS向けの物件かな。
コロナ禍においては二子玉川はベストの街の一つでしょう。
物件としてのグレード低そうだし、
賃貸だと人気出るかもしれませんね。

既に完成しているのに、来月に販売開始とのことだからか
まだ価格などの詳しい情報は載っていませんね。
二子玉川は人気ですので、かなり注目している方が多いと思います。
この書き込み数からもわかりますよね。
価格も含めて、詳しい情報公開が楽しみです。

>>206 マンション検討中さん
いや、瀬田一丁目の新しいマンションも700万越えもありましたよ。まぁ、私は100平米以上で、その金額は購入できませんでしたが。。まぁ、ス○フさんなら多分700万はいくでしょうね。駅から近くが私的には嬉しいです。2LDKくらいは何とかいけたらいいと思いますよ。

>>208 匿名さん
来月販売開始なんですか？
販売停止になったんじゃないのですか？

既に入居が始まっており、複数世帯が住んでいるようです。本日も、引っ越しが入っています。販売していないはずなのに、どうやって入居したのでしょうか。

たしかに2階の角部屋にカーテン付いてますね。今日もアートの車が停まってますし。非分譲が4部屋あるので、地権者または事業協力者じゃないでしょうか。

マンション相場が上がり続けてるとはいえ、坪330の築浅中古があるエリアに突如パークハウスの500オーバー、プラウド瀬田で600オーバーでしょ。
楽天移転の噂もあるのに、誰がここ700で買うのかね。
600で3A新築で買えるのに。爆笑

まさに突貫工事で、この仕上げで、入居が始まったようでビックリ。
ここであれこれ言っても仕方ありませんが、現地をご覧なれば、坪単価って何だろうと思われるはずです。

非分譲が4部屋とのことですが、現時点でそれ以上が入居しています
。公式には販売していないので、賃貸ということでしょうか。それにしても、外から見ると、大きい部屋ばかりが埋まっていますが、すみふの作戦ですか。

>>213 匿名さん
二子玉川で700の値が付くなんて悪い話ではないでしょう。
住環境という点では3Aでもいい場所はほとんど無いのだから
自然と商業が共存する二子玉川が評価されてもおかしくないと思いますよ。
特にコロナで殆ど都心に行く必要ないのだから。

販売中止説まで浮上してたのに、入居始まってるんですか！
内々で特別販売したか、賃貸入れたかですかね…

いずれにしても、一般人が買う物件ではないということでしょうか。、

12月の初め頃、地権者の方が先に入居すると営業の方に言われましたよ。

私も営業から同じように聞きました。シティハウスのロゴが付いてるので、タイミングを見て販売するんでしょうね。
二子玉川で探しているので気になっている物件ですが、タイルの欠けや水道の白いのを見て施工に怪しさを感じました。

突貫工事だからですよ

特に優秀な施工会社じゃないですしね。
それにそもそも住友ですからそこら辺に期待しても仕方ないのでは。