ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

>>3346 マンション検討中さん

権利金は言い値です。結局は、内訳にはあまり意味がなく、トータル幾らかだけです。

>>3348 検討者さん
敷地面積が5900平米なので228戸で割ると1戸あたり25.8平米です。平米当り100万円の時価とすればこれに3割をかけると700万にしかなりません。
これでは権利金販売価格とかけ離れてしまいます。

>>3349 匿名さん
本当に言い値ですね。
これは所有権付き物件でも全く同じことで、土地持ち分の時価換算額を遥かに上回る販売価格が付されているケースが殆どだと思います。
また、閑静な住宅地の場合、何故か近隣の商業区域の物件より高く価格を設定するケースも多く見られます。
マンションの価格形成は新築も中古も業者主体で消費者はそれに踊らされているようで不信感を感じてしまいます。

>>3351 名無しさん

市場経済とはそういうもの。価格の意思決定が売り手にあるのは当然で、消費者には、その価格で買うか買わないかを意思決定する自由がある。独占やカルテルで価格が形成されない限り、問題はないでしょ？

>>3350 名無しさん

一種単価って知ってる？建てられる容積が大きくなると土地の価格は上がるんですよ。戸建用地価格や路線価見ても仕方ありません。

>>3352 匿名さん
情報の非対称性ですね。
賢く立ち回らなければなりません。

業者主体と言っても買う人と売る人がいて値段が形成されてるわけで。バブル弾けたときには20年間も成すすべなく価格は下がり続けたんだよね。全部市場原理でしょ。高いと思うなら買わなきゃいいんじゃない。

ところで今何戸売れたの？もう半分行った？
竣工一年残して半分行きゃまずまず好調じゃない？

フジタ頑張れ

ここに今残って会話している方は、どのような立場の方ですか？

契約済？これから契約予定？

あたしは四番町と迷ってます。

>>3359 eマンションさん
買えるなら四番町！
お得に買いたいならこっち！

>>3359 eマンションさん
四番町とは大きく違いますよね。そんなに広い部屋もありませんし。迷えるものなんでしょうか。

グリーンヒル新宿は築77年で
4000万以上で売りに出されている。
リフォームすればマンションは100
年以上は住みつづけられる。
70年後に壊すなんてもったいないな。

>>3364 検討者さん

そんなに定借が気に入らないなら時間の無駄ですよ。粘着気質ですか？

>>3364 検討者さん
築51年ですよ。

日本初の分譲マンションは「四谷コーポラス」。
築61年で取り壊し。去年建て替えマンションが竣工されたよ。
取り壊しの時はかなり話題になったけど、
最近の分譲時はそこまで話題にはなってなかったね。

https://www.re-port.net/article/news/0000059470/

>>3367 口コミ知りたいさん
耐震性に問題があっての建て替えなのですね。実際70年もしたら駆体がくたびれ、配管も交換が必要でしょう。こちらは70年でリセットすることが入居時から決まっており、むしろ好ましいと私は考えます。

>>3364 検討者さん

築77年で嘘ですか。。
誰からも構われないからってここに来ないでください。

>>3369 名無しさん
一生懸命に築年数の長いマンションを探したみたいですね。4000万は建物0で土地代でしょう。リフォームして100年住めると考えるなら、ご自身でそちらに住んだらよろしいかと思います。

追い出されるのがわかりながら
単に坪単価換算で安いからと
いうなら賃貸でいいかと。
市ヶ谷に住みたい気持ちはよくわかるが。

>>3371 検討者さん
で、論破されて謝罪もなく、賃貸が良いと曰うのですね。市ヶ谷の良い賃貸物件はどこですか？匿名掲示板でも発言には責任を持ってくださいね。マナーです。

>>3371 検討者さん

西早稲田にも定借はありますので、そちらで持論振りかざしてください。
もう無益というか嘘の情報はお腹いっぱいですので。

では聞きたい。
なぜ70年後には追い出される
物件に1億円も出せる？
理由を。

>>3375 検討者さん
上から目線ですね。私は賃貸よりこちらを購入した方が良いと判断したからです。

>>3375 検討者さん
この近隣で70平米の賃貸に住もうと思ったら、新築の賃料月35万ほど。当然築年数を重ねると交渉により安くはなる可能性はありますが、基本入居時の賃料が維持される場合がほとんど。減額交渉に応じない貸主の場合もある。

最大35万×12ヵ月×70年＝2億9400万支払必要がある。
これに2年ごとの更新料が必要。更新料1月分としても、
35万×35回＝1,225万円。2月分ならこの2倍。

また、貸主の都合で途中更新が出来ないかもしれない。
自由に専有部の工事ができない。
色々制約があるので、賃貸が良いとは思えません。

>>3375 検討者さん
言いたい放題いっておいて、今さら、では聞きたい、はないでしょう。聞く耳が無く、同じ話を繰り返しているのはあなたでしょう。
70年後には追い出される、ではなくて、70年後には土地を返還する。だし。

>>3374 名無しさん
やめて、そっちも検討中なんで

>>3379 マンション検討中さん
あちらは都心のあちこちへ行く場合の駅までそこそこ距離がある（これはここも同じですがここよりさらに遠い）ということと川の横ということが大きな懸念材料だと思っていましたが、なかなか好調のようですね。やっぱり定借であることによる絶対的な価格の安さは大きいってことでしょうか。

繰り返すなあ?。定期借地権も所有権も10年くらい住んでリセールなら物件次第。

70年後のことを気にするなら買うな。以上。

>>3380 マンション比較中さん

今後コロナで価格が下がった場合、このマンションの価格ぐらいで、市ヶ谷は無理かもしれないが山手線内側のマンションは買えそう。でも、西早稲田の坪300切るような価格で、所有権のマンションが山手線の内側に出てくるかは怪しい。坪300ぐらいしか予算がない人には最後のチャンスかもしれないので、人気なんだと思う。

震災があり建物崩壊。
土地を区分所有していないリスクは
大きいよ。

坪単価400払うなら市ヶ谷じゃなく
他にすれば？

>>3387 検討者さん
どこがいいすかね。坪400だと。
ブランズタワー豊洲？パークタワー勝どき？
もしくは田園都市線沿線かな。新築だと。
人気の物件だと中古も新築とそんな変わらないしね。

ネガが湧くのは人気のバロメーター。
目指せレス5000！

>>3387 検討者さん
区分所有していても、リスクは変わらないのでは？

ネガの方々もっと頑張ってください（ライバル減らしてほしい）

>>3387 検討者さん

今どきの新築が崩壊するような大地震、命があればそれでよし。想定しずらいけどなー。

>>3392 匿名さん
しかも、ここの物件は地盤に難がなく、タワマンでもないので、検討の甲斐がないです。

>>3391 マンション検討中さん
ディベートの感を成してきましたね。その結果、この物件が優れていることが証明されてしまうかも。

実は市ヶ谷に住んでいる。
こんなちんけのマンションがくるのを
ウェルカムできない。
市ヶ谷の土地を渡さないNTTが最も
強欲で賢者なんだが。

>>3395 検討者さん
だから？

>>3395 検討者さん

自分の土地をどう活用しようと、勝手でしょ？定借だから借地にするんであって、一般借地なら借りてる人が強すぎて出てこない土地。貸す方も借りる方も、定借制度でwin-win。

>>3395 検討者さん
ここは、市ヶ谷では無いと思うのですが。。。

>>3395 検討者さん
美しくない物言いですね。教養の程度が知れます。ネガにもならない。恥ずかしくないですか？

>>3391 マンション検討中さん

ネガティブキャンペーンしないと買えないほどの人気物件でもお得な物件でもないですよ！



こんな感じですか？

生産性のない話は無視で！

>>3398 マンション検討中さん
市谷ですかね

>>3399 匿名希望さん
自分のマンションよりいい感じだから嫉妬してるんじゃないですか

検討者さんが、ここに住むと言ったら強力なネガにかるかも知れませんね。都合の悪い指摘には黙るのですから困った人です。

>>3377 eマンションさん
こちらのマンション買って70年住んだ場合の見積もりも教えてください。

基本入居時の賃料が維持される場合がほとんど？！正気？！

>>3406 マンション検討中さん
インフレあるかもよ。デフレ時代はもう終了しました。

>>3402 デベにお勤めさん
そうそう、このエリアは市ヶ谷とは一緒にはできないです。

フジタがマンション建築するのは久しぶりですかね。
最近聞かないような。

確かにここを市ヶ谷というのは微妙。
砂土原や払方町とは違う。
しかし定期借地でこの坪単価。
もう市ヶ谷飯田橋は買えない値段。
中古も高いし。

>>3410 マンション検討中さん
外堀の外だから砂土原や払方も一緒だよ。
新宿区側は市ヶ谷というのは微妙。

定義の問題で云々しても意味ないような。
定義の問題だが市ヶ谷エリアに新宿区が入らないのは違和感。防衛省も市ヶ谷駐屯地と言われてるわけだし。地名も新宿区側が市谷なんだし。

千代田区側の市ヶ谷エリアを指したいなら、番町麹町エリアと言えばいいだけでは？

>>3412 検討板ユーザーさん
3395の市ヶ谷に住まわれている方かな？
定義というより、こちらのマンションが市ヶ谷エリアですと言われると、違うんじゃ無いと言いたいのだと思いますよ。防衛省は、まだ市ヶ谷よりですし。

>>3413 マンション検討中さん

3395さんとは違います。市ヶ谷エリアってどのあたりのことを普通言うんですかね。
このマンションは何エリア？柳町エリアですか？ギリギリ端っこ神楽坂エリア？
全部、微妙な距離なのでちょうどいいラベルがないですね。

>>3414 検討板ユーザーさん
同意します。エリアの定義が無いので、主観になりますよね。良いラベルが無いです。

>>3409 eマンションさん
ホームページを参照した上言っていますか？

みなさんビルトインオプションはいくらぐらいかかる予定ですか？

>>3417 マンション検討中さん
収納が足りないのでTVボード兼収納で150
キッキン収納100
カーテン照明エアコン150
最低でもこのくらいかかります

近くのスーパーはどこが便利でしょうか
牛込神楽坂駅と牛込柳町駅にスーパーがありますが少し距離があるので歳を取ったらキツそうですね。

>>3419 マンション検討中さん

キッチンコートが便利と住民板に書いてありました

>>3420 検討板ユーザーさん
重い荷物を持って片道15分も坂道を歩かなければなりませんね
若いうちは良いですが歳を取ってからが毎日のことだけに心配です。
この物件は諦めることにしました。

>>3421 マンション検討中さん
キッチンコートは牛込神楽坂そばなので、徒歩7分くらい坂はありません。

>>3421 マンション検討中さん

電動自転車買えばいいですよ。あとクックパッドマートも付いてるし。結構安いし便利そうですよ。

まだ現地を見ていませんが真南に建つDNPの超高層ビルの圧迫感はありませんか？
また、超高層ビルの北側に工場か何か建設しているようですが何階建てになるのでしょうか？

>>3424 マンション検討中さん

めちゃくちゃ離隔あるので全然気にならないですよ
市谷の杜もあるので眺望面では一番優れています

>>3425 検討板ユーザーさん

連日お疲れ様です！

>>3425 検討板ユーザーさん
南東ですか？

まあ安いから文句はいえない。
土地は70年後には返還だが。

>>3427 マンション検討中さん
確かDNPビルまで100mだったと思います。その北側の建物は、高さは大したことはなかったと思います。具体的な高さは失念しました。

>>3428 マンション検討中さん
そんな感じではないですね。十分贅沢な眺めだと思いますよ。

>>3430 マンコミュファンさん
真ん中にどーんと巨大なビルがあって遠くを見渡せるような眺めは期待出来ない気がしますが大丈夫でしょうか？

>>3431 マンション掲示板さん
サウスコートは、冬にいっときだけ、DNPビルの日陰に入る感じです。現地とギャラリーのシミュレーションでご確認ください。

>>3431 マンション掲示板さん

そういうのは無理です。あくまで杜ビューを楽しめるだけです。まあ、まだ杜も育ってきてないのでいい感じになるまでは何年も掛かりそうですが

>>3433 検討板ユーザーさん
杜も狭い範囲ですから育っても期待できないでしょうね。何にしても南の眺望はDNPで期待はできないのでは。
むしろ高層階であれば、西あるいは東の方がいいと思いますが。

>>3434 匿名さん
高層階って何階からですか？

>>3435 マンション検討中さん

6階以上でしょう。6階以上になると窓の形状が少し違っていてリビング側の窓のガラスの面積が増えます。

先日現地を見ましたが、南側は歩道も道路も整備されており、綺麗でした。
DNPもまだ工事中ではありますが、開放感もありましたよ。
東側も思ったより中学校と離れているようでした。

北側のエントランス道路は狭く感じましたが、完成すれば少しは広くなるのかもしれません。

コープ市ヶ谷築57年ワンルームなのに、
2700万で売りにでている。

やはり土地の区分所有権は貴重

>>3438 マンション検討中さん

土地の所有は重要であることは間違いないけど、その価格で成約するかどうかはまた別の話。

>>3438 マンション検討中さん
何が貴重かわかりません。私は魅力的な物件とは思いませんでした。ご自身で購入したらいかがですか。

>>3438 マンション検討中さん
リノベーションに相当かけてある感じなので正味の残存価値は2000万円程度ではないでしょうか。それにしても築56年でこんな感じで現存するのですから建物は70年は十分いけますね。

>>3434 匿名さん

南側の部屋はＤＮＰビルで働く社員さんの視線も気になるかもしれませんね。

>>3442 マンション検討中さん

DNP高層ビルは南東だと真正面の位置なので南西側なら気にならなそうです

>>3442 マンション検討中さん

余程視力が良くない限り見えませんよ

>>3442 マンション検討中さん
DNPは商業ビルだから窓も大きく、夜は電気がつくから結構目立ちます。
気になる人は確認した方が良いと思います。

>>3444 マンション検討中さん
実際見えないかも知れないけど気持的な問題が大きい。

70年後には解体ですよ。
お忘れなく。

>>3445 匿名さん

しかもマンション側にビルを増設するんだから、一層近距離になるしかなりヤバいんじゃないかな。増設するビルの階数にもよるけどね。

坪単価+150万をだせば
土地所有権つきの
市ヶ谷ヒルトップレジデンスの
低層を買える。

>>3440 マンコミュファンさん

しかも36平米の1DKですね。70平米換算だと残存4000～5000万なのは大きいですね。
これが定借だと賃貸だしても20万ちょっとだと思うので空かない前提で20万×12ヶ月×13年＝3120万円、だいたい差額は1000～2000万円差ですね。
キャッシュフローのタイミングが違うので単純比較出来ませんが坪単価で50～100万円の差。

>>3449 マンション検討中さん
個人的には若松河田のクレヴィアの方が気になります。こちらは商業地域ですが徒歩3分内に駅、スーパー、ドラッグストア、レストランなどほぼ全てが揃いますし、早稲田も徒歩10分くらいです。
眺望は10階以上にすれば近くに遮る建物がないので遠くまで見渡せます。
そして値段は坪500万円くらいのようです。

>>3448 マンション検討中さん
確かにヤバそうだから植樹とかでカバーするんじゃないですのではないでしょうか

>>3448 マンション検討中さん
ビルの増設が決まっていてこのマンションに影響を与えるということであれば、重要説明事項に該当すると思いますので、営業さんから具体的な説明があると思いますよ。
価格にも反映されていると思います。

>>3452 マンション検討中さん

確か5階建てだと言っていた気がします

>>3454 マンション検討中さん

オフィスビルの5階建てだとこのマンションの高さに近くなるかも。かなりやばい？

>>3455 マンション検討中さん
オフィスビルまで幅員30メートルくらいですかね
やはり落ち着きませんね

50年後の住民の意見を聞きたいが
その頃生きているか微妙。
しかしそれを目標にしていれば
長生きできるかもしれない。

建築会社の株式会社フジタさんの評判はいかがなのでしょうか。
聞き慣れない会社なので。

>>3457 マンション検討中さん
素晴らしい目標ですね。きっと叶うでしょう。

>>3458 評判気になるさん
ホームページを参照すると、結構パークハウスを数多く建てていることが分かります。

>>373 坪単価比較中さん
過去レス見てたら気になったのですが、この住宅地特例とはなんのことでしようか？？

>>3455 マンション検討中さん
６階以上なら大丈夫だと思います

この物件はDNPが隣接しており閑静な住宅地という立地ではありませんね
旧来の加賀町のイメージとは全く異なります

>>3463 マンション検討中さん
加賀町のイメージがあまりないですが、旧来のイメージとは何ですか？

話題が3周目くらいになってきた。
新しい検討者が入ってきてるのかしら

70年後には離散

>>3463 マンション検討中さん
DNPは騒音して閑静ではない、おっしゃりたいのでしょうか。それは違うように、思います。

>>3466 マンション検討中さん
70年後には土地返却、ですね。わざわざ離散と言うのは、ネガです。

まだ例のご近所さん大暴れ

生きてもいるかもわからない70年後のことばかり気にする理由がよくわかりません

>>3465 マンション掲示板さん
定借とはいえ予想以上に安いから、これまでこのエリアに住むことを諦めていた方達が検討できるようになったのですかね。これほどの安価はもう出ないでしょうから。
資産性は無視し、先ずは住むことだけを優先するということでしょうか。

>>3471 マンション検討中さん
この物件、安くはないですよ。
権利金の額と値上がりするであろう毎年の地代を考えると所有権付き物件を買うのと大きくは変わらなくなるかもしれません。

なんか無益な情報ばかりが多いな。
ネガティブな方向持ってきたいのは分かるが、質がな。

>>3471 マンション検討中さん
この地域の過去のマンションの方が安いので、諦めていたという人よりも、この金額以上高騰すると買えなくなる、もしくは、マンションを購入する世代の人達が他の物件と比較すると本物件が安いので、注目をしているのだと思いますよ。

この物件と同程度のお得感のある物件教えて下さい。
西早稲田は川がドブ臭いのでごめんなさい。

>>3475 マンコミュファンさん
高台のクレヴィア若松河田
坪500万円前後

>>3475 マンコミュファンさん
残念ながら、今は無いと思いますよ。

DNPはこんなふうになる予定。
高層ビルの北に出来るのはこのマンションと同じくらいの高さなんでしょうか。
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000018505.pdf 20頁に事務所低層棟約35m、約30mとあります。

>>3478 マンション比較中さん
DNPの新しく出来るビルには工場も入ると聞きました。印刷工場は24時間フル稼働という話も聞きますが、ここはどうなんでしょうか？
オフィスや工場が入るビルが建つので森林で囲むということでしょうか？
南側を検討されている方は良く確認しておいたほうがいいと思います。

>>3479 匿名さん

それ考えるならこれから販売されるパークホームズ市ヶ谷なんて道路数メートル先にDNPから切り離されて売られる土地に同規模の建物たつってことだから、あっちの方が悲惨だなぁ

>>3475 マンコミュファンさん

そもそもお得感はなくない？
他のマンションもお得感はないけど、決してこのマンションがお得だとは思わない。

>>3479 匿名さん
環境悪過ぎ
買ったら必ず後悔するわ

>>3482 マンション掲示板さん

別に煙がモクモク出る訳じゃないしなあ

>>3476 マンション検討中さん

デベのブランドが、、ブランド結構大事ですよ

>>3483 マンコミュファンさん

さすがに煙モクモクはないと思うけど、騒音、臭い、夜間の影響等色々確認したほうが良さそうです。

>>3485 匿名さん

前の書込みにもあったけど、影響がある場合は重要説明事項になるので三菱の営業の方は当然把握しているはずだから、営業さんに確認してみたら。
でも、この情報って何で今まででなかったのかな？

印刷工場は地下らしいですよ。地上部分は事務所。計画書にそう書かれてます。

>>3487 マンション比較中さん
土壌汚染はないと聞きました。

工場のトラック出入口とかどの辺になるんですかね。
昼夜問わず頻繁にトラックが出入りする正面のレジデンスとか何かの冗談ですよね。

>>3489 名無しさん
絵を見る限り、マンション側にトラックが出ることは無さそうですね。DNPビル側に出るのでは？

>>3490 名無しさん
トラック出入口がマンション正面にあるのは論外
そうでなくても昼夜問わず大型トラックがマンション前の道路を走り回る光景を想像したくない

あらら、若葉連投。こんなに若葉の人が続くなんて奇遇ですね。

>>3492 匿名さん
奇遇ですね。若葉は軽んじられる存在ですが、単にブラウザでプライベート設定しているだけです。悪しからず。

工場って地下部分になるんでしょ。
誰もモデルルームいってないことがわかる。
ここ冷やかししかないな。
どんな顔して書き込んでんだろうね。

>>3494 マンション検討中さん
市谷の杜が広がる予定なので、あまり気にしていないのが実情だと思います。それでモデルルームに行っていないと決めつけるのは笑止千万。

若葉、頑張ってるね

>>3496 検討板ユーザーさん
お互い様で。

>>3481 匿名さん

同意です。お得感はあるとは思いません。
私含めて購入した人＆検討している人はお買い得感があるからではなく、タイミング、予算の制約、土地柄の好き嫌いがフィットしてるからだと思います。
そもそも今売り出してる中でお買い得なマンションはないと思います（もちろん価格の歪みでお買い得な部屋は少しは存在すると思いますが）

>>3494 マンション検討中さん

その地下の工場が24時間稼働なのかは分からないのですか？

>>3498 マンコミュファンさん
現在の相場だけで考えると、こちらはお買い得と思いますけど。

お買い得と思う人が多いから順調に売れているんでしょうね。
不動産市況はどうなるか分かりませんけど、このマンションの希少性は言うまでもないでしょう。

https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000018505.pdf
計画書を見ると工事中を除いて北側に自動車の出入り口はありませんね。駐車場の排気口もマンションからは離れていますし、工場の廃棄は南側に寄っています。要するにマンションとの間には緑地が設けられるだけのようです。

定借についてこちらの記事参考になりました。②③④はたしかに長く住む時のリスクになりそうですね。同じくらいの大きさの部屋も多いので、何十年後かはババ抜きみたいになるのでしょうか？
https://www.sumu-log.com/archives/15081/

敷地を貸す。
それでいいのか？

>>3503 評判気になるさん
割高で将来性のないものに何故飛び付くのかという趣旨の記事だと考えて良いでしょうか？

>>3505 名無しさん

あなた、なんでここに粘着してるの？しかも、一日中 笑

残り20年になれば資産価値などはない。
20年後に追い出される不安感が
でると思うから見送り。

暇な非検討者が多いこと

>>3508 マンション検討中さん

暇な検討者も多いこと

>>3506 匿名さん
少なくとも、同じハンドルネームで複数のひとが発言しているのは間違いありません。3505の名無しさんは私ではありません。この掲示板はそういうシステムです。マンションに関係の無い発言は、意味をなさないことに注意した方が良いでしょう。

もう少しマシなネガいないのかな

先着は残り13戸ですね

>>3507 マンション検討中さん

永住と言っても、ふつうの方は70年も住めないですよね（年齢的に限界もある）。そうすると残り何十年間は捨てるような気がしていて、上の方の記事でその時にはマンションの状態も良くなさそうだなので、子供や孫に残すのもしのびないですし。

結局のところ定期借地権物件は安物買いの銭失いになる可能性があるということですね。

土地柄的に永住志向の人が多いのかしら
すでに売れた部分は住まいサーフィン狙いの人が多かった？

暇な非検討者多いな。
自分もだけど。
実需は粛々と検討進めて買ってそうだな。
まぁここは売れるだろうね。
一旦販売の勢い落ちても竣工近づくと植栽もかなり多く、ルーフバルコニー部分も結構あるから建物にも動きあってこの辺りじゃかなり目立つ良い物件になりそうだし。

>>3516 検討板ユーザーさん
植栽4000本だそうです。

この辺りはパークホームズ、ウェリス、住友不動産、クリオなどいくつか開発予定で景観含め良くなりそうですね。
近隣としては市ヶ谷の杜含め楽しみです。

>>3518 マンコミュファンさん
あとは道路工事がいつ終わるかですね

パークハウス市ヶ谷
低層階完売。
坪単価500弱

定期借地で坪単価@410なら売れるわな。

>>3514 マンション検討中さん
このエリアの賃貸住むより安く済むと思いますよ。
銭は失わないかと。一度、試算する事をお勧め致します。

定期借地も賃貸ですよ。
70年契約の賃貸です。

>>3522 マンション検討中さん
ご飯論法ですね。土地は賃貸でも、建物は購入するので、一般賃貸住宅とは異なる、という話です。

>>3520 マンション検討中さん

条件違いすぎませんか？

■パークハウス市ヶ谷
平均坪単価は約480万円、南向きも単価盛られていなあい。
「四ツ谷」駅徒歩8分、「市ヶ谷」駅徒歩4分
設備仕様高い（天井高2650mm、天カセ）
■パークハウス市谷加賀町
平均坪単価は約410万円、南向きは単価高く450万円
「市ケ谷」駅徒歩11分、都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分
設備仕様は高くない（天井高2450mm、天カセ＆三面鏡框なし、食器棚オプションなど）

ディスポーザー付いてますか？

>>3525 マンション検討中さん

もちろん。今時無い方が珍しい。

>>3513 マンション検討中さん

下手にボロゴーストマンション化したものを子に残すよりは後腐れなくて良いような気もします

>>3527 評判気になるさん
ボロゴースト化するかどうかは場所によりけりなんじゃないですか？由緒ある山の手のこの界隈でそんなところは無いと思います。

定期借地で坪単価410万で売れている
から市ヶ谷新築マンション土地所有権
物件500万、600万となっていくでしょう。

>>3528 マンション検討中さん

なぜ言い切れるんですか？
↓に書いてありますが定借で先が見えると賃貸も増え、修繕にお金も掛けにくいのでリスクは相対的に高いですよ。
70年後にこの辺りは今や昔のような土地柄のままか分かりませんし。

>>3503

>>3521 マンション検討中さん
>>3525 マンション検討中さん

はい、ヒガミーー笑　普通におれも年収もっと稼げればここに住みたいわ。

間違えたww

>>3521
>>3522

あと
>3513
>3514
もな笑
普通に東京の話題についてくんな、埼玉県民、千葉県民ww

>>3533 マンション検討中さん

まじめな話、ここ買えない年収の人はどのマンション家運ですか？

>>3522 マンション検討中さん

また例の人の論法ね。
意味ないわ?

>>3530 マンコミュファンさん
修繕は通常のマンションと同じように、計画立てて行われる予定です。お金を掛けにくい、ということは無いでしょう。むしろ、人工減社会でどうなるか、ということでしょう。私は東京１局集中が高まると考えていますので、山の手線内にゴーストマンションが現れるとは思いませんが。

ここを購入し、10年後や20年後に売る予定の方はいらっしゃいますか？

>>3536 名無しさん
定借でも修繕計画は当然あるでしょう。でもそれが計画どおりいくかは別だと思います。築年数がある程度経ってくるとどうせ壊すのだから、計画上の修繕あるいは計画外でも必要となった修繕を取り止め修繕積立金を下げろあるいは返納しろとか管理組合でもめる可能性は高いと思います。
永住前提の検討者さんはそのリスクは高いと思います。

定期借地マンションで
坪単価410万。
このおかげ？で売れ残りのパークハウス市ヶ谷
坪単価500弱の低層階２つうれたらしい。

>>3539 マンション検討中さん
そもそも価値がちがうんだから所有権と比較するのはおかしいと思うけど、定借のわりには割高になっている評価なんでしょうね。

>>3538 マンション検討中さん
確かにそうでしょうね。ぢ、ゴールが決まっているのでコンセンサスが得やすいのも事実だと思います。修繕積立金の返納要求は普通は通らないでしょう。

売るのであれば最長でも20年以内でしょうね。それ以降はなんとかの叩き売り状態になってしまうと思います。賃貸にする手もあると思いますが。

マンション価格が相場を
作っていく。
定期借地で坪単価410万。
今後
市ヶ谷の新築マンション坪単価
550万オーバーはまず行くかと。

価格は需要と供給で決まるものですもんね。不動産の場合は立地の問題があるので同じものがどんどん供給されるということがないからその物件に需要があるかどうかで決まる。結局、売れ行きがその物件の価値を示すということになるんじゃないのかな。飛ぶように売れるのなら価値よりも価格が安い、つまり割安、苦戦しているなら割高。
ただそれは不動産相場としてどうなのかということなので投資ではなく自分で住むのなら希望する条件、優先する条件などからそれぞれに判断するしかない。極端な例でいえば事故物件なんかはそれを気にしない人にとってはすごくお買い得ってことになるのと似ている。

市谷の杜、散策できるようになっていましたね。

>>3543 マンション検討中さん

そこまで上がると需要が着いてこないのでこの辺りで頭打ちだと思いますよ。所有権とか定借とか関係なく再開発とか絡まない物件は値上がり期待して買うもんではないです。

>>3546 マンコミュファンさん
駅近の方が値上がり期待がもてるということでしょうか。
以前から疑問に思うのは加賀町のようや立地の物件の方が駅前より高い値段がつけられていることです。
将来、取り壊して何かを建築するにしても駅前の商業区域の方が利用価値が高いと思います。
マンションの値段は独特ですね。

>>3531 マンション検討中さん
3521ですが、ヒガミが分からないです？どのような意味ですか？
このマンションに住んだ方が、この周辺のマンションに住むより安価に住むことができますよという意味ですよ。

>>3547 マンコミュファンさん
駅前の方が高く無いですか？？

>>3549 マンション検討中さん
例えばパークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスとクレヴィア新宿若松町で比較するとクレヴィアの方が安いのではないかと思います。
容積率の関係で各戸の土地持分面積が異なるので単純比較はできませんが。

>>3550 名無しさん

それは駅力の違いかと。

>>3550 名無しさん
回答ありがとうございます。既に回答がありますが、パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスは市ヶ谷駅、クレヴィア新宿若松河田は若松河田なので、駅力の違いですね。

パークホームズ市ヶ谷ヒルトップもここも同じIAO竹田設計。

ここは、東京第二事務所の副所長が担当しており、
パークホームズは、東京事務所の所長が担当しているようですが、その違いは物件の外観などにあらわれて来ますでしょうか？

>>3553 マンション掲示板さん
外観は大きく異なりますね。デベも異なり、場所も近いので、違いをアピールしないといけないでしょう。

アパートライクな外廊下設計で不都合な面はありますか？

>>3555 マンション検討中さん
好みの問題なので実質的な影響はないでしょう。
アパートと異なり、外部からは見えません。

パークホームズ市谷ヒルトップは全然価格の案内来ないな、、スッ高値で売りたいからこっちの在庫減るの待ってんのかしら

>>3557 口コミ知りたいさん
プラス2000万円くらいになる

>>3555 マンション検討中さん

内廊下は冷暖房完備や雨の時など快適ですが、イニシャルコストは勿論のことランニングコストもかかるので定借物件には馴染まないかな。

>>3559 マンション検討中さん
セントラルは内廊下ですが、管理費は同額のため、その快適さの恩恵を受けることになるのですね。

て言ってもパークホームズも殆ど外廊下ですよね。

>>3561 マンション検討中さん
パークホームズは最上階だけ内廊下でしたね

加賀町の三菱も納戸町の三井も庶民的な団地イメージの外廊下設計なんですね
高級な物件をイメージしていただけに興醒めで残念です

>>3559 マンション検討中さん

渋谷は内廊下ですね。まあ、タワーだから当たり前か。

こちらの物件、エレベーターは何機あるか、ご存知の方いらっしゃいますか？

>>3565 匿名さん
エントランス入口に1機、自転車駐輪場用に1機、専有分住戸用に3機、です。

>>3563 マンション検討中さん
内廊下が好きな方はセントラルコートから選んでおります

>>3566 eマンションさん
ありがとうございます。５機あれば出入りもスムーズですね。

>>3568 匿名さん
実質3機ではないでしょうか。
エントランスの1機は、車イス、ベビーカー向けかと思います。2階から1階の移動のみです。

普段使いはセントラルコートに2機、イーストコートに1機です。

ただ、1から4階の低層階は、ウエスト、イースト、サウスにそれぞれある階段を利用する人も多いと思いますので、それほど待たないかと思います。

>>3569 eマンションさん
228戸に3機ですから、十分ですね。

>>3570 eマンションさん
私の知る範囲では50戸に1機程度だと思いますから
3機では明らかに足りないです
何故こうなるのでしょうか理解できません

>>3571 評判気になるさん
そうですか。私の理解では、100戸に1機あれば十分かと理解していました。ちなみに私は2階なので使わないでしょう。

100戸に一基が標準です。

>>3571 評判気になるさん
1、2階の45戸は、エントランスと同じフロアなのでエレベーター使用しません。
3階34戸も、2階がエントランスであることを考えると、遠回りしてエレベーターを利用せず、階段を選択する人も多いでしょう。

4階以上149戸ですから、3機でちょうど良いのでは。

>>3571 評判気になるさん

50戸の小さいマンション住んでるんでは？

定期借地で坪単価400万なら
所有権で坪単価550万になるね、これからは。

>>3576 マンション検討中さん

なんでそーなるのっ！
最近は所有権に対して15％安い。
https://diamond.jp/articles/-/183277

>>3575 マンション検討中さん
発想が面白いね。
ネットで調べるとエレベーターは５０戸程度に１機という説明が多いような気がする。
ここは定期借地権だからランニングコストを抑えるために少なくしていると思う。

>>3578 マンション検討中さん
うちは、130戸に2機ですが不便ないですね。待つことは稀です。不用意に多くすると管理費がかさむのは事実です。

>>3578 マンション検討中さん

またソースのない、妄想ですか。

定借マンションなんだから、多少我慢しても管理費や修繕積立金は極力抑えたいですよね。

>>3581 匿名さん
論理が成り立っておらず、ネガになっていませんよ。

低層とタワーで違うのか？過去四棟タワーに住んだが、いずれも100戸目安だった。300-400戸で3基、800-900で8基、500-600で6基。

>>3583 匿名さん

続き。非常用は別。

もうちょいまともなネガ欲しいな。
最近イマイチ。

>>3583 匿名さん

タワーの方が階数が上に伸びてる分、エレベーター一基あたり戸数が重要な気がする。

低層はエレベーター使わなくても住む階数(1-3階あたり？)比率が多いし一基あたりの戸数はそこまでシビアではないはず。

>>3583 匿名さん
そもそもタワーはエレベーターのサイズが大きいから単純比較はできないです

1970年に建てたマンションでさえ、
飯田橋市ヶ谷あたりで坪単価300
で売れる。
だから無理してでも土地所有権つきの
マンションがいいと結論だして
坪単価600台飯田橋マンションを契約

>>3588 マンション検討中さん

お金持ちですね。さすがです。
持てるものがますます富んでいく社会。

所有権なら築50年のとき、新築坪600だったものが300で売れる。20坪だとして、6000万円の減価。

定期借地権70年を新築坪400で買って築50年で時点でいくらになってるか。坪100万の2000万で売れれば定期借地権も所有権も同等ということですね。

>>3588 マンション検討中さん

なんでこの掲示板でわざわざコメント頂けるんですか？

>>3591 匿名さん
それは、検討していたからじゃないですか？

>>3588 マンション検討中さん
無理なさったんですか。ご健闘をお祈りします。

たださ、
定期借地は土地のりかつよう
の点からは最高。
また更地にして新たに引き継ぐんだから。
土地は利用するもの。

これまでは借地人の権利が強すぎて、一度貸したら自分の土地なのに貸しっぱなしで取り戻せない、みたいなことになってた。定借制度でこの心配がなくなったから、優良な土地にマンションが建つようになった。貸す側、借りる側でwin-win。定借は期限が来たら返すなんて、そんな当たり前のこと、みんな承知。それを繰り返し強調してる人って何？定借＝定借と言ってるに等しいほど馬鹿馬鹿しい。

>>3588 マンション検討中さん
バブル弾けた後に、売る必要が無いことをお祈ります。

>>3596 マンション検討中さん
バブルはともかくとして50年後この場所がどうなっているかは興味津々ですが想像もつきません
人口が激減することだけは確かですから駅前も宅地も寂れた感じになるのでしょうか

山手線内が過疎化するなんてことないと思うけど。どうにかして何かに利用するって方向で誰かが動くだろう。土地の所有者が変人とかの特異な事例は別だけど。

>>3597 通りがかりさん
人口は全国均一に減っていくわけじゃない
地方、東京近郊からどんどん人が減っていって不便になるにつれ人がより中心に集まってくるだろう

いずれ到来するであろう超インフレへの対応策としては不動産を保有しておくことが有用だと思いますが、定期借地権付きマンションはどうなんでしょうか？

アルビオ飯田橋やブランズ神楽坂の
坪単価600越えみたらそりゃこちらの
400は安く見えるわな。

>>3600 マンション検討中さん
当分、デフレだと思いますよ。

>>3590 口コミ知りたいさん

同じ6000万円キャッシュアウトするなら、坪600万円のところに住んでた方が断然満足度は高そう。

>>3603 マンション検討中さん
頭金や月々のキャッシュフローの違いもありますから。。。
選べる人は坪単価が高い方に住んだほうが良いと思いますよ。
自分のできる範囲でベストな選択を探すだけです。

人口が減っていく事を「予想」はできるけど、それを「確か」と言い切る3597は未来から来たのだろうか…

>>3605 マンション検討中さん
3597です
ソースは厚生労働省社会保障人口問題研究所が出してる市町村別人口予測データです
これ見ると殆どの自治体が悲惨なことになることがわかります

>>3603 マンション検討中さん
やはり定期借地が。
他人の土地に家を建てても。
考えが古いかな？

>>3607 通りがかりさん

昔は一つの土地を他人とシェアするマンションなんて如何なものかという価値観がありました。もしこれから定期借地権マンションが都心に増えることになれば、また価値観も変わってきますよ。

2期はいつから始まりますか？

>>3608 口コミ知りたいさん

住民の合意形成ができず、建て替えできないマンションが多いですからね。それなら定借に最初からしておいた方がという時代の流れはありえますね。
そうはならないとしても、所有権物件でも、解体費用は最初から支払うようになっていく可能性は大きい気がします。所有権物件でも、70年後あたりでは建て替えが必要なので。解体費用さえあれば、まだ建て替えの合意形成はしやすいような気がします。

>>3608 口コミ知りたいさん

不動産は土地の所有権が最後にものをいう。定期借地権のマンションが仮に増えたととしても土地の所有権が無い限り価値観もかわらない。数の問題ではない。

定借論者は絶えないけど、結論出ないから延々と議論しても無益だと思う。
結局タラレバの話で参考にならない。
自分が好きなマンション買えば良いと思う。

定借マンション語りたいならここでお願いします。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25395/

>>3610 マンション掲示板さん
70年後まで元気に生きる人、所有する人は少なく、そのような合意が得られるとは思えません。現状に加えて解体費用まで組み込むことは容易ではないでしょう。

>>3612 匿名さん

私はこの物件を本気で検討しているので、一般論だけでなく、物件固有の話題もあって有意義だと思ってます（特例の話や周辺物件との比較など）。こちらで議論いただくのは何か問題あるのでしょうか？

>>3614 マンコミュファンさん
議論するのは良いんだけど、過去の投稿に無いものが良いな。一度過去から投稿を見てから質問した方が良いですよ。

>>3613 eマンションさん

そういうことじゃなくて、新築時から解体料を取るようにというルール変更がされるんじゃないかってことです。修繕積立金のように。修繕積立金も昔はなかったり、びっくりするぐらい少なかったりしましたからね。それがガイドラインができて、しっかりと修繕積立金を取るようになりました。それと同じことが解体積立金についても起こってもなんら不思議じゃないと思いますよ。

多くのマンションで寿命を目の当たりにしたら、解体積立金の積立てもありそうですね。
いつかは建て替えが必要でしょうから。

>>3616 マンション掲示板さん
なるほど。マンションを所有する者は、その解体まで責任を持つということですね。こういう問題は国土交通省でしょうか。ゴーストマンションを増やさないためにも、今後の政策に期待したいものです。そういう意味では本物件は先進的とも言えますね。

>>3618 eマンションさん
本物件が先進的な訳ではなく定借物件はみな解体費徴収するものです。

DNPの東街区っていつ完成なんだろう。
DNPプラザからそのまま上がっていくといまは駐車場があって資材置き場のようになっていて通り抜け出来ないが、ビルが完成したら通り抜け出来るようになるのだろうか。そうすると遠回りしなくて済むし駅まで最短ルートで行けば市ヶ谷駅10分表記も可能なよう気がする。

>>3618 eマンションさん

所有権物件は、現状継続、リノベーション、建替、売却、所有権分個人売却など選択肢がいろいろありますが、定期借地権は解体のみで、内容が全く異なります。

定借マンション語りたいならここでお願いします。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/

>>3622 匿名さん
何でですか？

西早稲田のブリリア絶好調みたいですね！

>>3624 マンション検討中さん
スレ違いでしょうか？
こちらは市谷加賀町のスレです。

>>3622 匿名さん

リンク先が誤っているようで、うまく飛びません

>>3621 マンション検討中さん
話の趣旨が異なっていますね。スラム化しないための観点から、解体準備金の話になっていたのですが。それだけ定借の話は難しいのでしょう。