eマンションさん
[更新日時] 2022-03-01 12:56:29
公式URL:https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/
所在地 東京都新宿区市谷加賀町1丁目2番1(地番)
交 通 都営大江戸線「牛込柳町」駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分
構造規模 鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建 総戸数 228戸
駐車場 59台
間取り 1LDK~4LDK
専有面積 49.23m2~110.08m2
販売予定 2020年5月上旬販売開始予定
完成予定 2021年8月中旬
入居予定 2021年11月中旬
定期借地権 一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む)
売主 三菱地所レジデンス株式会社
施工 株式会社フジタ
管理会社
この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。
[スレ作成日時]2018-06-03 08:33:23
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物件概要 |
所在地 |
東京都新宿区市谷加賀町1丁目2番1(地番) |
交通 |
都営大江戸線 「牛込柳町」駅 徒歩6分 (南東口より) 都営大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩8分 (A1出口より) 東京メトロ南北線 「市ケ谷」駅 徒歩11分 (駅舎より)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
228戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上7階 地下1階建 敷地の権利形態:定期借地権(借地権の場合その月賃料 : 18,323円~19,804円(月額)、解体準備金 : 5,889円~6,365円(月額)、保証金 : 329,814円~356,472円(一括)※月額賃料及び保証金については、2019年度の本土地にかかる1年間の公租公課を基準として算定した参考値となります。当初月額賃料及び残代金支払時の保証金の金額は2021年度の固定資産税、都市計画税の評価により決定されます。※期間満了時に更地にして返還することが条件です。建物の買い取り請求、契約更新及び改築等による期間の延長は一切できません。) 完成時期:2021年08月上旬予定 入居可能時期:2021年11月中旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]三菱地所レジデンス株式会社
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施工会社 |
株式会社フジタ |
管理会社 |
三菱地所コミュニティ株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス口コミ掲示板・評判
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3628
通りがかりさん
まあ言い方悪いけど
他人のフンドシ借りて相撲を
とるようなもの。
70年後には何も残らない。
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3629
マンション検討中さん
>>3628 通りがかりさん
そんな当たり前な事を言わないでください。
70年後には、解体されているんですけど。
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3630
通りがかりさん
>>3620 マンション検討中さん
気になりますね。現状かなり高低差あり、本当に添付のような絵になり得るのか疑問です。階段でも作るのか。
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3631
eマンションさん
>>3629 マンション検討中さん
70年後まで住めます。その後2年くらいかけて解体です。
他人の褌とはずいぶんな例えですね。定借も貶められたものです。潔く精算できて、後腐れなくて良いと思っています。
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3632
マンション検討中さん
良いものを長く大切に使う
良い立地で良い建築のマンションは定期借地権付きであれ所有権付きであれこれに当てはまりますね
都心の普通の一戸建てでは残念ながらこうは行きません
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3633
マンション検討中さん
>>3606 マンコミュファンさん
いや、だから予測のデータだよね?俺だって将来は人口減るんだろうなとは思うけど、なんであなたは「確か」って言い切れるのかな?と思ってね。
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3634
匿名さん
>>3631 eマンションさん
70年フルに使えるのは魅力ですね。
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3635
口コミ知りたいさん
定期借地権の議論ばかりでつまらんなあ。
定期借地権=即NGと言うわけでもないのは過去の事例から見て明らかなのだが。
どうせ語るなら立地、周辺環境、建物外観、共用部などなど本質について語り合いたい。私は建物外観の仕上がり、規模感、市谷の杜との調和に期待して買いました。
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3636
マンション検討中さん
>>3632 マンション検討中さん
一戸建てとの比較が良く分からないのですが、どのような意味でしょうか??都心の同じ立地にあれば、マンションも戸建ても同じでは無いですか?
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3637
マンション比較中さん
>>3635 口コミ知りたいさん
おっしゃる通りだと思います。
定借であることは承知で購入しているのでそこに固執する理由が良くわかりません。
購入されないのなら他でご自身の価値観を主張されたらいいのにと思います。
建設的な意見や生産的な話し合いを期待したいのですが難しいんですかね。。。
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3638
マンション検討中さん
>>3637 マンション比較中さん
自己顕示欲が強いのでしょうね。
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3639
通りがかりさん
>>3631 eマンションさん
残念だけど、70年フルには住めないよ。
借地期間は解体工事期間も含めて70年だから。解体期間は余裕を持って通常3年?4年を見てる。だから住める期間は66年だと思っておいたほうが良い。
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3640
匿名さん
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3641
eマンションさん
>>3633 マンション検討中さん
今の状況ですと、ほぼ確実に人口激減です。確か、はsurelyくらいの意味でしょう。もちろん未来は誰にも分からないわけですが、人口減社会はすぐそこに来ています。
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3642
マンション検討中さん
>>3639 通りがかりさん
モデルルームでもらえるガイドブックには、明け渡し一任スキームなるものを利用すると、70年住んでから解体に入れると書いてあるよ。まあ、70年後の居住者がどうするかわからんがね。
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3643
匿名さん
>>3631 eマンションさん
細かくて済みません。
「一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む) 」とあるので、住めるのは70年から解体期間を引いた年数ですね。解体期間は2,3年だと思います。
渋谷のパークコートは「定期賃借 借地権の期間:2093年09月30日まで約70年」と引渡し2021年1月から72.5年と解体期間を2.5年見込んでいます。
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3644
口コミ知りたいさん
>>3636 マンション検討中さん
おそらくオープンハウスなどの建売戸建のことを言ってるのでしょうか。3階建て、狭小変形土地、安普請。
都心でも財力があればきれいな土地に素晴らしい建物を建てることができますが、マンションと同じ予算では不可能です。
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3645
口コミ知りたいさん
>>3639 通りがかりさん
違うでしょ。引き渡しから明け渡しまで70年だよ。
だからフルで住めますよ。他の定借は解体期間含むケースが多いんでしょうね。定借ネガっても意味ないので辞めてください。どうせあなたも死んでますし。ネガるなら全館内廊下じゃないとか、車止めないとか、間取り平凡すぎとかそういうのでお願いします。
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3646
マンション検討中さん
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3647
通りがかりさん
>>3645 口コミ知りたいさん
なるほど。じゃあ、ウェブサイトの物件概要が間違っているということですね?
これは三菱地所に訂正させた方がいいんじゃないですか?
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3648
口コミ知りたいさん
>>3647 通りがかりさん
念の為、契約書を確認しましたが、明け渡しに関する条文の1項に物件概要記載のように期限までに解体更地にすることが明記されていましたが、続く2項には1項の定めに関わらず借地期限までに三菱地所レジデンスに解体を一任すればそれで良い、となっていますね。なので、原則としてはウェブサイトの記述で間違ってないのですが、MRでは2項を挙げて三菱地所レジにお任せしてもらえれば70年間フルで住める立て付けになっているという説明を受けましたね。何でこんなややこしい書き方なのかはわかりませんが、70年住めることは確かです。
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3649
マンマニファン
>>3646 マンション検討中さん
安いは正義。あっちはもうちょい建物の見た目がカッコよかったら欲しかったなあー。間取りは長谷工田の字だったけどシンプルで使いやすそうだった。あと、豊島区じゃなくて新宿区だったら良かったなあ。
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3650
匿名希望さん
>>3646 マンション検討中さん
西早稲田の方が総戸数、倍あるので、売れてないとまずいでしょう。
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3651
匿名希望さん
>>3650 匿名希望さん
1次の放出は、下記ですね。特別、数が多いように思いませんが?
西早稲田152/454:33%
市谷加賀町118/228:51%
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3652
検討板ユーザーさん
>>3651 匿名希望さん
西早稲田は低層1、2階が売り止めになったと聞きました。倍率が高くなりすぎたので価格調整するんでしょうか?それがなければ180くらいは行けたのでは?
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3653
検討板ユーザーさん
関係ないですけど新宿区って練馬ナンバーだったんですね…
都心5区だから当然品川区と思ってました。車持ってないんでどうでもいいですが。
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3654
マンション検討中さん
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3655
匿名さん
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3656
通りがかりさん
>>3648 口コミ知りたいさん
ありがとうございます。
三菱地所に一任となると、解体費用は増えそうですね…。
解体費用増額か、70年フルに住むかの選択になりそうですけど、70年住むことができるのはメリットですね。たぶん私は死んでますが。
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3657
マンション検討中さん
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3658
検討板ユーザーさん
タワーマンションの解体ではなく、実質七階建の解体なので、それこそアインスタワーやパークコート渋谷の様な定借タワーマンションの方が解体費用が高くつくのが心配になりますね。
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3659
通りがかりさん
>>3657 マンション検討中さん
一任って悪く言えば、三菱地所のやりたいようにやるってことですよ?例えば費用をかけて、短期間で解体する方法を選ぶなど。
また、地主と三菱地所との間の契約がどうなっているかは分かりませんが、70年後に解体まで終わっているのと、70年後に解体が始まるのでは土地の返却のタイミングが確実に変わります。その間の借地料ももちろん発生するわけですから、それも解体費用にプラスされるでしょう。
そもそも、三菱地所もタダではやってくれないので、三菱地所の利益分も追加されます。
一任しても解体費用が上がらないなんてことはあり得ないと思いますよ。どれぐらい上がるかは分かりませんが…。
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3660
マンション掲示板さん
>>3659 通りがかりさん
そ、だからそこまで気になったり心配な人は、定借物件には手を出さない方がよろしいのです
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3661
マンション掲示板さん
西早稲田のブリリアも東京建物一任スキームですね!
売主一任はこの物件だけではなさそうです。
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3662
マンション検討中さん
>>3659 通りがかりさん
70年間確実に住めることが決まっているわけではないのですね。それこそ居住者間で揉めそうですね。
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3664
マンション検討中さん
>>3662 マンション検討中さん
70年後なんて、私は揉める気力がなくなっていそうです(笑)
そもそもこの世にいないかも(笑)
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3665
通りがかりさん
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3667
マンション検討中さん
70年後のことは興味ないのですが、20年後の資産価値はどうなのでしょうか?残り50年の定借マンションがそんなに値を下げず売れるのか、貸せるのか。
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3668
匿名さん
[No.3663~本レスの内、前向きな情報交換を阻害する投稿、および削除された投稿へのレスを削除しました。管理担当]
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3669
マンマニファン
>>3667 マンション検討中さん
50年借地期間で分譲されたマンションがすでにいくつもありますからそれらの売買相場を確認したらよろしいかと。広尾、神楽坂などにもあります。
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3670
マンション掲示板さん
定期借地権物件のメリット: 所有権より安く住める
定期借地権物件のデメリット: ネガがワラワラ湧いてきて自分が生きてもいない未来について余計な世話を焼いてくる
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3671
マンション検討中さん
>>3670 マンション掲示板さん
所有権よりどれだけ安いかを把握するために、将来のキャッシュフローの予想は必要でしょ?そのころには死んでるとしても。そうしないと、所有権より安いとは言い切れない。初期費用が安いからと言って飛びつくのは考えが浅はかすぎる。。。
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3672
マンション検討中さん
>>3671 マンション検討中さん
計算してどうでしたか??
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3673
マンション検討中さん
>>3667 マンション検討中さん
貸すのは問題無いと思いますよ。壁紙くらいは張り替えしないといけないと思いますけど。
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3674
匿名さん
>>3661 マンション掲示板さん
東京建物の方は68年みたいですよ?
土地の貸主との契約が違うのでは?
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3675
匿名さん
こちらのマンション検討中ですが
月の管理費等が5万円以上かかるというのがネックです
管理費や修繕費、賃料は何年かおきに上がるんですよね?
販売価格は、場所や広さクオリティにしては抑え目でも先々のことが不安です
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3676
匿名さん
>>3671 マンション検討中さん
浅はかでないあなたは、きっときちんと定量的に計算したんでしょうから、教えてよ。何年で所有権と逆転しますか?
まさか、ふわっとした感覚で物を言ってないですよね?
検討もしてなさそうなあなたが、しつこくここに張りついているのは、愚かな我々を諭してくれてるのですか?
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3677
通りがかりさん
20年住んだら残り50年。
50台の人には売れるかと。
40台は買わないかな?
30台は見向きもされないでしょう。
最後まで住むかババ抜きに参加するか
どちらかの選択かと。
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3678
通りがかりさん
半澤に言わせれば、
目先の安さに目を奪われ、
将来の展望には目をつぶる。
感謝と恩返しがあるなら所有権など
地主は放棄する。
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3679
匿名さん
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3680
去年まで牛込柳町に住んでた者
>>3675 匿名さん
そうですね、価格が安いとはいえ飛びつく程良い場所とは言えないです。
8年住んでましたが今はもう戻りたくないです、当時はあまり気にならなかったですが。
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3681
検討板ユーザーさん
>>3680 去年まで牛込柳町に住んでた者さん
今はどこにお住まいなんですか?
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3682
匿名さん
引っ越したやつがなんでこの掲示板に出てくるの。笑
しかも、戻ってきたくないやつが。笑
もう荒らしだろ。
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3683
通りがかりさん
これまでの出来事や出会いに感謝し
将来に向けて明るい展望を描く。
これマンションにも適用します。
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3684
通りがかりさん
もしかしたら、
地主のNTTは70年後には感謝と恩返し
で土地を無償で建物区分所有者に提供
するかも?
そしたらラッキーですね。
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3685
eマンションさん
>>3684 通りがかりさん
それはありません。そう説明されています。
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3686
eマンションさん
>>3678 通りがかりさん
半澤は、架空の銀行員ですよ。そんなことは言いません。あなたの発言ですよね。
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3687
マンション検討中さん
>>3680 去年まで牛込柳町に住んでた者さん
牛込柳町は駅名だけどね。牛込柳町駅周辺に住んでいたということかな。市谷加賀町は閑静な住宅街だから一緒にしないでね。
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3688
マンション検討中さん
>>3687 マンション検討中さん
なぜここの掲示板の人は少しでもマイナス意見を言いそうだとこうも否定的になるのでしょうか。
理由など聞ければ有益かもしれないのに。。
市谷加賀町は閑静な住宅街ですが、この物件は中学校と隣で静かとは言い難いですし、そもそもまだ住んでもないのに何様ですか?
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3689
マンション検討中さん
>>3688 マンション検討中さん
近所からこのマンションに引っ越す人も多数いるわけです。この近所に長年住んでいたら、雰囲気は分かります。
中学校で静かとは言い難いと主張されていますが、あなたこそ普段のこの中学校の様子把握できているのですか?想像ですか?
私はうるさいと感じたことがなかったので確認しました。
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3690
eマンションさん
webpageには、第1期3次販売が10月から予定と表示されています。第2期はそれ以降のようですね。どこが売り出されるのでしょうか?
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3691
マンション検討中さん
>>3680 去年まで牛込柳町に住んでた者さん
その気持ち分かります。今の住居の方が良いとそう感じますよね。でも、住んでいるうちは分からないから、新規の方には良いと思いますよ。
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3692
通りがかりさん
>>3688 マンション検討中さん
ガンバレ!
そりゃ隣り中学だから、そこそこ声は聞こえるはず。うるさいかうるさくないかは個人の主観。
それにマンションの音がどのくらいか把握できる人ってこの中学に隣接してるところに住んでる人だけじゃないかな。近所に住んでても離れていたら音は聞こえ方違うし。隣じゃないと分からないと事もある。中学がお隣ってそういうことでしょ。
もちろん閑静な住宅地ではあるけど。
それに色々な意見を総合的に聞きたい気持ち分かります!!
そもそも、ここのスレッドはマイナス意見に反応しすぎると私も思う。
ちなみに私も近所からの引っ越し組です。
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3693
去年まで牛込柳町に住んでた者
>>3687 マンション検討中さん
市谷甲良町です、隣ですよ。良くも悪くもここは何にもなかったで、20代で住むには早すぎました。40越えれば違ってくるかも知れませんが。
今は全く場所は違って蔵前に住んでます。道もフラットで飲食店もたくさんあって、どこ行くにも交通の便が良くて、もう市谷には戻れません。
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3694
マンション比較中さん
>>3693 去年まで牛込柳町に住んでた者さん
安住の地を見つけられた何よりです。
住む場所は人生に多大な影響を与えると思うので。
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3700
通りがかりさん
[NO.3695~本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
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3701
マンション検討中さん
>>3693 去年まで牛込柳町に住んでた者さん
蔵前ですか。住んだことはありませんが、田原町、浅草も近く楽しそうなところですね。都営大江戸線はこちらと共通ですが、浅草線、銀座線などを利用しているのでしょうか。土地が低そうなのが私には気になります。
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3702
去年市谷加賀町に越してきた者
購入検討してるわけではないものの、ご近所情報収集兼ねて暇つぶしに見ており、ちゃっかりコメントしてしまいます。
前は用賀に住んでました。このエリア一長一短ありますが総じて満足してます。
あら探しすれば、街としてのオシャレさや景観などは弱いです。
ただし、閑静さは山の手線内にいて用賀にいた時と遜色なし。小さい公園も点在しておりますし、児童館やゆったりーのなどの施設もあって子育てもし易いですよ。
元が悪かったわけではないですが周辺環境はこの一年でどん良くなってます。まいばすけっとがオープンし、市谷の杜の緑道、外苑東通りの工事も若干進んでおります。
特に気に入ってるのはドコモのシェアバイクスポットが多く、レンタサイクル(ときには徒歩)で気軽にいろいろな場所へ行けること。都心の職場にもチャリ通勤です。
皇居、御苑、椿山荘、小石川後楽園など自然が多い場所、神楽坂、荒木町などのディープな飲食店街が徒歩圏内(むしろ丁度いい距離感)
ハザードマップは全く問題無しの立地、山の手線の内側ということもあり、コロナ影響下でもマンション価格は高水準で、資産価値の不安は相対的に低いと考えてます。
他方、立地の割に牛込柳町駅というマイナー最寄り駅の効果で物件の値段は比較的手が届きやすいというのが穴場スポット的ポイントだと思ってます。
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3703
検討板ユーザーさん
>>3702 去年市谷加賀町に越してきた者さん
こういう前向きな意見、大変参考になります。ありがとうございます。
ネガティブな意見ももちろん重要ですが、壊れたスピーカーのような定借サゲは疲れます。
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3704
去年市谷加賀町に越してきた者
ご参考までに。https://www.nomu.com/mansion/report/smp/20180227.html
ネットで住みかえ「ノムコム」
押さえておきたい!
中古マンション最新トレンド
30年後も「マンション価格が下がりにくい街」とは?
2018年2月27日
「マンション価格が下がりにくい」駅はどこだと思いますか?住みたい街ランキング上位の駅でもなく、ターミナル駅でもありません。通好みの飲食店が多く、大人が楽しめる粋な街「市ヶ谷・神楽坂」にある「牛込神楽坂」駅なのです。調査情報や古地図からエリアの魅力を読み解き、注目のマンション情報も紹介します。
<今回のポイント>
30年たってもマンション価格が下がりにくい駅は
江戸時代から変わらない区画割り、震災にも耐えた「牛込台地」
「神楽坂」駅のすぐ近くにも、中古マンションが豊富
ブランドマンションが集まる隠れた邸宅地「市谷○○町」
30年たってもマンション価格が下がりにくい駅は?
一般に「都心マンションの資産価値は高い」と言われます。しかし、同じ都心部でも、マンション価格の変化の仕方はどのエリアも同じというわけではありません。市況変化に敏感に反応するエリアもあれば、ジワジワと変化するエリアもあります。今回は、後者の注目エリアを紹介しましょう。
図1は、不動産鑑定・調査会社である東京カンテイの調査・分析による「築30年の中古マンションの利回りの低い駅」のランキング上位5駅です。都心3A(青山、赤坂、麻布)エリアにある「麻布十番」や「広尾」もランクインしていますが、意外なことに、第1位は都営大江戸線「牛込神楽坂」駅です。駅名を聞いても、ピンとくる人は少ないかもしれません。
図1.築30年中古マンションの利回りの低い駅(ノムコム「中古マンション最新トレンド」)
このランキングは、「低利回りが維持されている=賃料下落より価格下落がゆるやか」、つまり価格が下がりにくいという前提に基づいています。新築時から10年ごとにマンションの平均利回りを調べ駅別に分析、築30年の利回りが低い順番にランクを付けたものです(利回りの考え方について、詳しくは下記の注記と図2を参照)。
※注:利回りは「年間賃料÷物件価格」。首都圏全体の傾向では、築年が経過するにしたがって利回りは上がり、新築で4.44%、築30年で6.19%となる(図2)。これに対して、図1の駅は築年数が経過しても低利回りを維持しており、「賃料の下落より価格の下がり方が小さい」ということになる。
ではなぜ、都心部の中でも「牛込神楽坂」駅周辺のマンション価格が特に下がりにくいのでしょうか。
江戸時代から変わらない区画割り、関東大震災にも耐えた「牛込台地」
都営大江戸線「牛込神楽坂」駅は、2000年12月に開業した比較的新しい駅です。ここでは、同駅を中心に、少し範囲を広げて「神楽坂」駅(東京メトロ東西線)から「市ヶ谷」駅(東京メトロ有楽町線・JR総武線)にかけてのエリアについて考えてみましょう。行政区としては新宿区の北東部にあたり、神田川、外堀通り、外苑東通りに挟まれた範囲です。
「江戸切絵図/嘉永4年(1851)」(国会図書館所蔵)を基に、上方が「北」となるように配置し、古くから残る町名などを追記。
もともとこのエリアは「牛込台地」にあたります。実は、牛込地域を表す江戸切絵図を現代の地図に重ね合わせて見ると、道路がほとんど一致します。つまり、江戸時代から現代まで街の基本的な区画がほとんど変わっていないということです。
しかも、江戸時代の地名の多くが、そのまま現在も生きています。箪笥町(たんすまち)、細工町(さいくまち)、納戸町(なんどまち)、払方町(はらいかたまち)など、いずれも徳川幕府の旗本・御家人などの下級武士が、職制ごとに集まって住んでいた組屋敷でした。さしずめ「江戸の公務員宿舎」といってもいいかもしれません。
組屋敷は間口の狭い小規模な敷地割のため、区画の大きな大名屋敷が多かった千代田区番町や麹町とは違い、明治以降も大がかりな再開発が行なわれなかったようです。市谷砂土原町、市谷船河原町も江戸時代に由来を持つ町名です。
神楽坂通りの周辺には職人や商人が中世から住み、また多数の寺院周辺は門前町として賑わっていました。山の手の武家文化と下町文化が混在し、独特の風情を醸し出す街だったといえます。明治時代になると、武家地が町屋に変わると共に、花街・演芸場・寄席などの遊興施設が発達し、名物料理店などが揃う粋な街として、文士や学者などが移り住んできました。
牛込台地は、関東大震災の被害も軽微でした。被害を受けた下町の大手百貨店がこぞって神楽坂に臨時店舗を出し、一時は「山の手随一の繁華街」と呼ばれたそうです。太平洋戦争の東京大空襲では、建物の多くは消失したものの、区画が大きく変わる復興開発は行なわれませんでした。こうした経緯が、古い地図と同じ状態に保たれることにつながったのでしょう。
昭和から平成の初期にかけてのバブル期には、新宿・渋谷などターミナル駅を核とした巨大開発、自由が丘や代官山など若者向けの刺激的な街づくりに押され、目立たない時期もありました。しかし、2000年以降には、新しいコンセプトのレストランやバーが進出するようになり、「大人が楽しめる粋な街」として再び注目度が高まっています。
江戸のカタチと情緒を受け継ぐ街並み、そして、リニューアルを繰り返しながら人々を惹きつける文化やグルメ、これらが根強い住宅ニーズを支え、地域の資産価値を維持しているのではないでしょうか。
中古マンションが豊富
「神楽坂~市ヶ谷」エリアに対する住宅需要の特徴は、古くから神楽坂で商売を営んでいるなど、地元の方が購入するケースが多い印象があります。地域に対する思い入れが強く、そこに根差した暮らしを守って行きたいという考え方を持っているようです。
また、このエリアには東京理科大学、法政大学大学院、中央大学市ヶ谷キャンパス、フランス語学校のアンスティチュ・フランセ東京(旧東京日仏学院)など、教育施設の多い「文教の街」でもあります。そのせいか、学生時代から馴染んだ街に住み続けたり、社会人になって一度は他のエリアに引っ越したものの、ファミリーになって戻って来るようなお客様も少なくありません。
都心の3A(青山、赤坂、麻布)地区のような知名度の高さで地域外から人が集まるブランド立地というより、知る人ぞ知る隠れた"通"の街ともいえるでしょう。もし、神楽坂通り界隈の散策に訪れたなら、少し周辺エリアに足を伸ばしてみると、新しい発見があるのではないでしょうか。
前ページの図3の地図の南側、「尾張殿」と記載されている現在の防衛庁・陸上自衛隊市谷駐屯地の西側エリアにも、「市谷○○町」があります。
最寄り駅としては都営新宿線「曙橋」駅、または都営大江戸線「牛込柳町」駅になりますが、「市谷本村町」や「市谷仲之町」という古い地名が残っています。「市谷本村町」は尾張藩徳川家上屋敷があった場所、「市谷仲之町」は鉄砲組として知られた根来組与力の屋敷地でした。
このように「市ヶ谷~神楽坂」エリアには、最寄り駅まで徒歩5~10分以内という利便性の高さと、高級住宅地にふさわしいグレード感を兼ね備えたマンションが豊富です。
しかも、中古マンションの価格相場は港区や千代田区より10~15%くらい低めでありながら、冒頭で紹介したように「長期的にマンション価格が下がりにくい」という特徴を合わせ持っています。都心部における新たな選択肢として、検討してみてはいかがでしょうか。
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3705
匿名さん
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3706
通りがかりさん
この辺りには断層が走っていて、
それが地震を起こせば台地でも
大城な被害が想定されていますね。
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3707
マンション検討中さん
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3708
検討板ユーザーさん
>>3706 通りがかりさん
そんなの日本中どこでもありうる話
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3709
検討板ユーザーさん
>>3707 マンション検討中さん
大きな被害の変換誤りでは。
大城とよく変換していれば、予測ワードに表示されるので、打ち間違いはあり得ることです。
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3710
マンション検討中さん
>>3706 通りがかりさん
この断層の話は、疑いのレベルであり、確定はしてはいないようですね。
最近、南海トラフの発生確率も、科学的ではなく、政策上の値であると聞きました。
地震の話は不確定要素が強く、少なくとも予測は不可能であるのは常識になりつつあります。
ネガ的要素はプンプンしますが。
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3711
マンション検討中さん
>>3709 検討板ユーザーさん
わかりました。通りがかりさんは、大城ファンなのですね。
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3712
マンション検討中さん
>>3704 去年市谷加賀町に越してきた者さん
この記事のとおりですね。利回り低いと言うことは割安ではないんですけども、上がりはしないけど下がりもしない安定的ではありますよね。この地に住む人の趣向に合ってはいると思います。
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3713
通りがかりさん
10年住んでますが牛込柳町界隈は値段が割安にも関わらず抽選倍率が低いフシギな穴場地帯です。
同じ広さとグレードの新築マンション分譲価格は10年前の1.5倍になりましたがまだ割安感があると思います。
神楽坂まで徒歩15分、新宿までタクシーで1000円
こんな便利な場所なのに牛込柳町エリアは静かで至って平和です。
選んで正解だと思いますよ。
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3714
マンション検討中さん
>>3713 通りがかりさん
上の記事のとおり家賃相場が低いから分譲価格が上がらないのでは?
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3715
マンコミュファンさん
>>3714 マンション検討中さん
新築分譲価格は10年前に比べて1.5倍になりました。
とは言え他のエリアも同様に上がりましたので未だ相対的に割安感があります。
なお、新築物件の家賃は上がってはいるものの1.5倍までには至っていないと思います。
ディベロッパーは投資家の顔を見ながら販売価格政策に神経を使っていると思います。
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3716
マンション検討中さん
>>3715 マンコミュファンさん
他のエリアと同じ上がり方なのであれば、それは割安なのではなく適正価格ということではないでしょうか。
この辺りの物件だとデベは投資家ではなく、実需層の懐具合の方が気になると思いますよ。
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3717
匿名さん
邪推すると、人気低めでマイナーな大江戸線北側かつ駅前に遊興施設が一切なく防衛省や機動隊・警察署などが点在し、やましさのない堅実な人でないと合わない土地という可能性も…(人を選ぶので倍率が上がりにくい?)
逆に変な人が少なく閑静なので住心地は良いと思います。近年ミニスーパーやドラッグストアも増えてきて買い物利便性も上がってますし。
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3718
評判気になるさん
現地見に行きましたが、7から8階の高さまで伸びていましたね。近隣の建物と比べてもかなり目立っていました。
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3719
名無しさん
>>3717 匿名さん
大久保通りが拡幅になると柳町駅前のスーパーよしややソアールタワー横のまいばすけっとはどうなるんでしょうか。
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3720
評判気になるさん
>>3719 名無しさん
私もこれは気になりますが、これに答えられる方は、この板にはいないのでは?関係者でないと分からないですよね?
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3721
マンション掲示板さん
>>3720 評判気になるさん
ディベロッパーの担当者に聞きましたが時期は分からないとのことでした。牛込北町から若松町までの大久保通りの拡幅計画は既に決定しているとのことで調査費等の若干の経費は既に予算化されているようです。
従って10年後にはよしやとまいばすけっとが立ち退きになっている可能性がなくは無いと考えておくのが無難かと思います。
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3722
評判気になるさん
>>3721 マンション掲示板さん
ありがとうございます。キッチンコートは大丈夫なのでしょうか。この計画自体は70年前のものだそうですね。外苑東通り通りもずいぶん長いようですが。
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3723
マンション検討中さん
>>3722 評判気になるさん
牛込神楽坂のキッチンコートは隣のパークハウスがセットバックになっていないので心配無いと思います。
商品の充実した牛込神楽坂のキッチンコートまで正味徒歩15分弱です。遠くはないですが近くでもない距離ですので歳をとってからは車を運転して行くことになるかも知れませんね。
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3724
匿名希望さん
>>3723 マンション検討中さん
このマンションからキッチンコートまでの時間であれば、7分程度ではないですか?
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3725
マンション掲示板さん
牛込神楽坂徒歩8分だからキッチンコート15分ってことはないと思う
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3726
マンション検討中さん
マンションからキッチンコートまでGoogleマップで調べると9分(750メートル)です。
これに牛込北町交差点信号の待ち時間が必ず加わりますから12分ですがお喋りしながら緩く歩くと15分ですかね。
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3727
評判気になるさん
>>3726 マンション検討中さん
そうなんですね。歩いた感覚(つまり主観)からはもっと近いように感じました。よしやとどちらが使いやすいか、面白そうです。
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3728
名無しさん
近いのはよしやですが品揃えはキッチンコートです。
ちなみにキッチンコート正面のメゾンカイザーのパンも旨いですが、たまには神楽坂まで足を伸ばしてPaulのパンがお勧めです。
神楽坂がすぐ近くにある生活は豊かですよ。
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3729
評判気になるさん
>>3728 名無しさん
はい。キッチンコートはよく観察させて頂いて、品揃えの豊富さ品質については良さそうだと思いました。そんなに高そうでも無いようにも思いました。先日、マンションギャラリーから神楽坂をぶらぶら歩き現地へ行きましたが、ほどほど近いですね。新しい生活を楽しみにしております。
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3730
地元住民
キッチンコートもかなりいいですし、そこまで行かずとも牛込中央通り沿いの三徳やクリエイトである程度は揃いますよ!
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3731
評判気になるさん
>>3730 地元住民さん
確かに三徳も良かったです。クリエイトはまだ行けておりません。
25年前、砂土原町に縁がありましたが、当時は牛込神楽坂付近はよく知らなかったので、楽しみにしております。
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3732
匿名さん
>>3719
大久保通りの拡幅ですが、道路予定地にかかる民家が立ち退く様子がみられません(少なくともこの5年以内で取り壊し等があったのは住友不動産の建設地くらい)。まいばすけっと牛込柳町駅東店も去年出来たばかりなので10年位はあるのではないかと思います。
ちなみによしやは店頭部分がセットバック位置にかかるので、多少リノベすれば継続可能な気もします。
キッチンコートは個人的に各種獺祭を買えるのが気に入ってますね。牛込中央通りも飲食店揃ってて楽しいです。
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3733
マンション検討中さん
>>3728 名無しさん
牛込柳町寄りにあるアートブレッドというパン屋さんも美味しいですよ!
また、曙橋寄りの満も美味しいです。
この辺りは食には困らないですね。
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3734
名無しさん
>>3733 マンション検討中さん
柳町駅周辺の飲食店数はそれ程多くはないですが行動範囲を神楽坂、曙橋、早稲田、若松河田まで広げると数えきれない程のお店の数で何でもあるという感じです。新宿までタクシーで1000円でいけますしこんなに便利でバラエティに富んだエリアは他に知りません。
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3735
評判気になるさん
>>3733 マンション検討中さん
アートブレッドは、長時間低温発酵のお店とありますね。食べログでも、CP高いとあります。
満の口コミもすごい数ですね。
楽しみです。
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3736
マンション検討中さん
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3737
評判気になるさん
>>3736 マンション検討中さん
第1期3次の販売を控えているからでは無いですか?suumoの間取りを見ても、先着順と第3次が混在しているので、比較検討してしまうと思います。
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3738
マンション検討中さん
>>3737 評判気になるさん
結局、2期はいつなんですかね。東のビルトインの期限も来るので、早く売り出して欲しいですね。
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3739
評判気になるさん
>>3738 マンション検討中さん
1期の抽選の頃には、9月頃と聞いたので、だいぶ予定が後ろ倒しになっているのは事実です。期限が気になりますよね。私は1期の再登録組なのですが、当時は2期を待つべきか悩みました。
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3740
マンション検討中さん
>>3739 評判気になるさん
待っていたら大変なことになってましたね
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3741
評判気になるさん
>>3740 マンション検討中さん
はい。一時はテラス付を待とうと思いました。でも、待ったら精神的につらくなったでしょうね。早めに決められ今は幸せな気分です。
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3742
マンション検討中さん
契約済みで137戸だからちょうど6割ですか。
戸数結構あるのに凄いですね。
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3743
マンション検討中さん
>>3739 評判気になるさん
二期が9月ではなく、一期の二次が9月という説明ではありませんでしたか?
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3744
マンション検討中さん
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3745
マンション掲示板さん
>>3743 マンション検討中さん
当時テラス付に落選した流れでの話だったので私は2期は9月と思っていましたが、今思えば2次であった可能性も否定はできないですね。
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3746
マンション掲示板さん
>>3732 匿名さん
大久保通についてある筋に伺ったところ、現在の用地取得率は20%くらい、とのことでした。10年くらいはかかるようです。
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3747
検討板ユーザーさん
>>3746 マンション掲示板さん
10年はあっという間に経ちますよ
外苑東通りと大久保通りがともに拡幅完了すれば電柱は地中化され街並みはガラッと変わるでしょうね
楽しみです
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3748
マンション検討中さん
若松町のクレヴィアの価格が出ました。
坪当たり465万から525万円です。
土地所有権付きはますます手が出しにくくなりますね。
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3749
マンション検討中さん
あちらは駅近フラットが売りだと思いますが、大江戸線のみ。
こちらは少し歩きますが6路線使えます。立地は五分五分かこちらのほうが少し上かと。
三井物件もおそらく同じくらいの金額でくるかと予想されますが、
こちらの定借ならではの割安さが際立ってきましたね。
二期の開始時期ですが三井物件の販売時期に当てに行くんじゃないでしょうか
あちらを検討される方はこの物件も当然検討されるでしょうから
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3750
マンション検討中さん
>>3749 マンション検討中さん
三井がそれを避けて、伸ばしてるので、お互いに様子見でしょうか。
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3751
評判気になるさん
>>3750 マンション検討中さん
興味深いですね。三井は11月に始める予定でしたか。販売も気を使うんですね。
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3752
eマンションさん
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3753
通りがかりさん
>>3749 マンション検討中さん
なんだかんだ駅近は強いですよねー
こちらに住んでても結局大江戸線で飯田橋まで行って乗り換えることになりそう。とはいえ立地はこちらですね。ただ、あちらの方が内廊下仕様が良さそう。
いや、本当に定借なのが悔やまれる。
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3754
評判気になるさん
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3755
検討板ユーザーさん
むしろ定借で安く出たので良かったような。
東西向きの安い部屋ならリセールには困らないと思いますけどね。
永住志向の方は定借に抵抗感あるのでしょうか。
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3756
評判気になるさん
>>3755 検討板ユーザーさん
私も同感です。ここは定借で無かったら周辺と同様な値段になったと思います。私は永住のつもりですが70年後には死んでいると思われ平気ですが、支払いが済んでも土地が借り物であることに抵抗がある人がいるのでしょうね。
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3757
マンション検討中さん
今から70年前は1950年..
とてつもない時間ですね
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3758
マンション検討中さん
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3759
評判気になるさん
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3760
匿名さん
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3761
マンション検討中さん
子供に財産(不動産)を残すということについてどう思いますか?
定期借地権で居住費を節約する分、他の蓄財をした方が良いと思いますがどんな方法が良いでしょうか?
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3762
検討板ユーザーさん
>>3761 マンション検討中さん
親から遺産を貰える身分ではないので、自分の子供にも遺そうという考えがそもそもあまり無いです。
70年ここに住むつもりもなく将来の子供の進路、自分の転職などライフステージに応じて住み替えることが前提なのもありますが。
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3763
マンション検討中さん
>>3761 マンション検討中さん
ビットコインですね、私は。
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3764
評判気になるさん
>>3761 マンション検討中さん
毎年110万円以内で贈与、でしょうか。インフレが心配ですが、これまではそうしてきました。
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3765
名無しさん
都心のマンション価格は完全にディマンドプルインフレ状態ですね
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3766
通りがかりさん
>>3765 名無しさん
突っ込み待ち?
デベの供給抑制、建築費高騰、完全にコストプッシュインフレでしょう。
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3767
マンション検討中さん
>>3748 マンション検討中さん
若松町と加賀町では、1割くらいこちらの方が土地の価値は上だと思います!
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3768
マンション掲示板さん
>>3766 通りがかりさん
NHKのクローズアップ現代の都心不動産特集、見たんでしょう
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3769
名無しさん
>>3767 マンション検討中さん
路線価は大久保通りに面する若松町の方がかなり高いです
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3770
名無しさん
>>3768 マンション掲示板さん
クローズアップ現代の論調はディマンドプルですね
金融引き締めとなるまでは価格上昇が続きそうです
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3771
匿名さん
所有権で路線価も高い若松の方が資産価値は高そうですね。
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3772
匿名さん
>>3770 名無しさん
どっちも同じこと言ってると思います。
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3773
通りがかりさん
>>3771 匿名さん
それはそうでしょう
定期借地権ですし、そもそも奥まった住宅街と利用価値の高い駅前では比較になりません。
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3774
通りがかりさん
>>3771 匿名さん
路線価は若松河田の方が高いんですね。
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3775
マンコミュファンさん
ザパークハウス市ヶ谷は気づいたら完売ですね。
このご時世に凄いですね。
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3776
通りがかりさん
>>3775 マンコミュファンさん
あちらは再開発の四谷駅も徒歩圏内だからなー
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3777
マンコミュファンさん
>>3776 通りがかりさん
ファミリーは、加賀町の環境の方が良いと思い、こちらにしました。子なし2人暮らしならあちらを選んでいたかもしれません。
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3778
通りがかりさん
>>3777 マンコミュファンさん
子供が小さいうちはそうかもしれませんね。小学校も遠いですし。まあ、余裕があれば雙葉は近いですし、暁星もありますし、私立行かせれば良いのか。
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3779
匿名さん
大久保通りの拡張計画は、牛込北町?若松河田までの区間が中止になりましたよ。
なので、一部空地に住宅が出来るようになってますよ。
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3780
マンション検討中さん
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3781
匿名さん
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3782
匿名さん
>>3779 匿名さん
セットバックのあるマンションなどについてセットバック部分の補償はどうなるんですかね
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3783
検討板ユーザーさん
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3784
マンション検討中さん
>>3783 検討板ユーザーさん
回答ありがとうございます。
この立地たら当たり前と思いましたけど。
驚く事なのですね。
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3785
検討板ユーザーさん
西早稲田落選したので、こちらのマンションを検討しようと思います。
こちらのマンションの良さは一言でいうとなんでしょうか?
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3786
匿名さん
>>3785 検討板ユーザーさん
定期借地権なので初期投資額が少なくて済むことです。
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3787
マンション検討中さん
>>3785 検討板ユーザーさん
気軽な方ですね。エントリーはしましたか?まずはマンションギャラリーに行くことをお勧めします。
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3788
通りがかりさん
>>3785 検討板ユーザーさん
残念でしたね。
同じ定借ですしメリットデメリットはブリリアと似てるかと。
こちらの方が高いので同じ予算なら狭い部屋になると思います。
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3789
評判気になるさん
西早稲田の一期1次がおわって落選組が流れてきてこちらの販売が再び加速すると良いですね
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3790
eマンションさん
後々に土地の所有権を貰えるような
契約条項はついていますか?
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3791
マンション検討中さん
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3792
マンション検討中さん
>>3789 評判気になるさん
あちらのスレ程度が低くくて来ないでほしい
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3793
口コミ知りたいさん
第1期3次で35戸売出し。
先着順残り9戸含め過去売り出されたのが147戸。
つまり今回で計182戸供給。
第2期前で約8割供給って、引渡しまで後一年以上あるのに凄いですね!
パークホームズもクレヴィアもライバルのここが8割も売れてる中では強気で販売してくるかもですね。。
絶対所有権派も確実にいるでしょうし。
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3794
3083&PHI656&MCH10&BTS3994&PTK5904&PHIH3&SG21732&PCA267&MSU3739
▽「第1期3次登録受付2020/10/9-10/11」(抽選10/11)
総戸数:228戸/全42タイプ
販売戸数:35戸(第1期118戸、第1期2次29戸/累計放出79.82%)
販売価格:6,890万円~10,130万円(第1期6,030万円~16,080万円、第1期2次=6,710万円~11,500万円)
専有面積:60.37m2~77.55m2(第1期49.23m2~110.08m2、第1期2次=60.37m2~87.08m2)
間 取:2LDK~3LDK(第1期は1LDK~4LDK、第1期2次=2LDK~4LDK)
駐車場:59台(31000円-38000円)
駐輪場:238台
入 居:2021-令和3年/11月中旬予定(完成8月予定)
専用テラスタイプ有。
なお今回3次の販売で、放出累計販売戸数は182戸になり、放出率は79.82%になった。
直近先着考慮後の今回進捗想定値は75.87%程。当初から先着も20戸弱さばけ、
80%にもう少しに迫り良い感じになってきた。
初回販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/683/
前回販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/3083/
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3795
名無しさん
>>3794 3083&PHI656&MCH10&BTS3994&PTK5904&PHIH3&SG21732&PCA267&MSU3739 さん
やはり値段が安いから飛ぶように売れてますね。
ところで定期借地権のデメリットってありますか?
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3796
通りがかりさん
先着順は出したり引っ込めたりできるから、物件概要からは真の供給数はわからないよ。2期で2割しか残してないとも思えないし。最近モデルルーム行った方に聞くしかないと思う。
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3797
マンション掲示板さん
確か前、公式に半分売りましたって書いてあったはずだけど、それがはっきり確認できた進捗で最新のものかな。現時点で6割超というところでしょう。7割行ったらこのご時世では割とすごいね
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3798
マンション検討中さん
第1期3次に金曜日登録するものですが、物件概要記載通り、約8割供給とのことでした。
テラスも供給されているので、モデルルームの活気はありますね。
第2期にも一部目玉部屋残しているので、勢いは継続しそうです。
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3799
マンション検討中さん
>>3798 マンション検討中さん
そうでしたか。すごいですね。先日はオプション説明会に行きましたが、確かに活気はありました。
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3800
評判気になるさん
満を持して第2期はパークホームズやクレヴィア、ブランズあたりと被せて残りを先着順とかで捌いて完売って感じですかね。
残り2割程度ですもんね。
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3801
マンション掲示板さん
あっという間に売れそうですね。1期1次から申し込みしておいて正解でした。
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3802
通りがかりさん
現地のご自由お取りくださいのビラが、空のことが多いので、もう少し頻繁に補充してはいかがでしょうか?
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3803
3233&PHI656&MCH10&BTS3994&PTK5904&PHIH3&SG21732&PCA267&MSU373
>>3795
下記の時の方ですよね。基本的に返信しなので最後ですが、おまけちょっとだけ・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/1969/
①現行賃料想定㎡3800円。現行比想定幅1.1倍-1.2倍
②駐車場込み月例固定費、現行比1.3倍-1.5倍(定借経費別途加算済)
③融資35年固定1.5%。返済比率月例80%、賞与20%(期間中増額倍率不要)
④自己資金30%、融資70%
⑤物件価格8500万円
①~⑤全部、パラメータで数値係数は可変ロジック可能なのでパターン多数可。
平均月例&年次収支は、月例(年手取)収入プラス係数無し(パラメータ可変計算は可)。
現段階(先行きも)では、個々の実額数値は書かない。が、・・・
*トータルバランス比較で数回の大き目リフォーム代は出る。ある工夫をすると更に楽。
個人的には住宅系で一番最近のものでは、融資期間は20年未満、固定、月例のみ返済、
融資率40%。
セカンドではなく本宅ビル系で70%融資率経験もあるが、期間は20年未満で、
月例&申告損金計上納税考慮で、住所登録地は極力変えない。
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3804
通りがかりさん
>>3803 3233&PHI656&MCH10&BTS3994&PTK5904&PHIH3&SG21732&PCA267&MSU373さん
賃貸に出したら毎年の収支が会いますか?
将来の土地の含み益も無いので採算悪い物件だと思いますが
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3805
検討板ユーザーさん
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3806
eマンションさん
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3807
評判気になるさん
>>3806 eマンションさん
写真で見る限りですが杜と言えるほどのものじゃありませんね
期待し過ぎないのが賢明かと
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3808
口コミ知りたいさん
>>3807 評判気になるさん
あなたにとって杜とはなんですか?
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3809
検討板ユーザーさん
まぁいくらネガされても、定借のタラレバ書き込まれても、引渡し1年前に事実8割供給されてるってことが結果なんで、くだらないネガは無視しましょう。
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3810
マンション検討中さん
>>3807 評判気になるさん
森ではなく、杜ですのて。私もこの間見ましたが、好ましく思いました。
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3811
検討板ユーザーさん
よくもまぁこんなDNP村内に住みたいのか。物好きが多いんですね。
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3812
評判気になるさん
超高層ビルの北側になりますが陽当たりはどうなんでしょうか。
ビル風も心配です。
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3813
検討板ユーザーさん
>>3807 評判気になるさん
まあこれから成長するのでゆっくり待ちましょう。
森じゃないなら林でも良いですよ
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3814
検討板ユーザーさん
>>3812 評判気になるさん
現地に行ってみられるのが一番かと。DNPのビルしか周りに高い建物はないので都心のビル風は全然ないですよ。
日当たりですが午後、南棟に面する公道を何度か歩いてみましたが真夏はカンカン照りで眩しかったです。ただ、ビルの影は冬に1-2時間程度、特に低層階にかかってくる可能性はあるかもしれません。MRで確認してみてください。
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3815
マンション検討中さん
DNPの工場が隣接するようですが生活環境への影響はどうなんでしょうか?
特にトラックが前を頻繁に往来するようだとテンションがひどく落ちます。
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3816
マンション掲示板さん
>>3815 マンション検討中さん
確かにそれは気になります。出入り口は向かいにはなかったと思いますが、
東西の道路には行き交うんでしょうかね。工事中の間工場どこに行っちゃったんでしょうか
そこを見れれば完成後のトラックの行き交う頻度も分かりそうですが
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3817
検討板ユーザーさん
工事は地下になりますから騒音は気にならないのでは。
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3818
マンション検討中さん
工場完成後、原材料や製品を運搬する大型トラックが365日昼夜問わず頻繁に前の道路を往来すると嫌ですね。
やはり工場の隣地はリスクが大きいのでしょうか?
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3819
検討板ユーザーさん
>>3817 検討板ユーザーさん
資材や印刷物を運搬するトラックは近隣の道を通るのでは?
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3820
マンション検討中さん
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3821
マンション比較中さん
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3822
名無しさん
マンション周辺に大型トラックが頻繁に往来するのでは閑静な住宅環境とは言えません
工場は迷惑な施設ですね
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3823
マンション検討中さん
>>3821 マンション比較中さん
よく分かりますね。
工場の南側ですし、車両の動線としてもマンション南側は通過もしないんですね。
あまり懸念点にはならないですね。
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3824
名無しさん
>>3822 名無しさん
マンション建設地も大型車が頻繁に往来するので閑静な住宅環境とは言えないのですかね。
またゴミ収集車が毎週往来する地域も閑静な住宅地とはいえない可能性が高いですね。
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3825
匿名さん
[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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3826
マンション検討中さん
>>3824 名無しさん
話の流れが読めないのでしょうか?閑静だと思いますし、ゴミ処理場があるわけでもありませんよ。
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3827
マンション検討中さん
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3828
マンション検討中さん
>>3827 マンション検討中さん
実際に現場はご覧になりましたか?
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3829
マンション検討中さん
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3830
匿名さん
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3831
職人さん
現地いってみなよ、、めちゃ閑静だよ、、 駅から距離あるからだけど
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3832
マンコミュファンさん
>>3831 職人さん
駅が近くはなく、工場と巨大ビルと学校が隣接し、定期借地権の割には安くは無いというネガティブな条件ばかりでは食わず嫌いになりそうですが、現地に赴けば考えが変わるでしょうか?
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3833
マンコミュファンさん
>>3832 マンコミュファンさん
南側から、市谷の杜、銀杏坂通りのあたりを歩いてみたらいかがでしょう。ついでに、パークホームズの建設地もご覧になってください。
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3834
匿名さん
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3835
検討板ユーザーさん
>>3833 マンコミュファンさん
パークホームズですか
悪く無いですね
でも、お高いんでしょう
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3836
マンション検討中さん
坪400万円前後でこの場所が買えるというのはやはり魅力です。
それでもサラリーマンにとっては高嶺の花ですが。
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3837
マンション検討中さん
>>3832 マンコミュファンさん
他の物件と比較すると、安いですよ。
検討されているのですか?高く思われているようでしたら、無理して買わなくても宜しいかと思います。
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3838
マンション検討中さん
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3839
マンコミュファンさん
ヒルトップとは格が違うから、比較にはならない。
立地のみこちらの方が良い。
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3840
マンコミュファンさん
>>3839 マンコミュファンさん
ごちゃつき感はあちらありますけど、立地はあっちのほうが上じゃないですかね。市ヶ谷駅7分だし。
こちらは牛込柳町駅に少し近くなるということ、前面道路が広くて整備されてるなどの利点もあるので価格も含めた総合では十分対抗できると思いますが、立地だけ見たらヒルトップのほうが上のように思います。
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3841
職人さん
>>3832 マンコミュファンさん
現地に赴けば「工場と巨大ビルが隣接し」 は考え変わるかも? 学校はもろ隣接 他の方も言ってるとおり、立地と価格に良さ感じないならやめた方がよいのでは お金あるなら所有権がいいし、ないなら西早稲田のやつとか安いし良さげ
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3842
マンション検討中さん
ヒルトップもこちらも何故内廊下仕様にしなかったんでしょう?
僅かな維持費の差で高級感が全く違ってくるというのに
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3843
通りがかりさん
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3844
通りがかりさん
立地はヒルトップでしょ。実質、牛込柳町くらいしか使えないのは相当弱い。
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3845
マンション検討中さん
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3846
eマンションさん
>>3844 通りがかりさん
実質ってなんだ?ヒルトップから少し歩くだけでこの物件着くんだが。
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3847
市ヶ谷大好き
>>3846 eマンションさん
徒歩5分くらいを少しと言うなら、駅徒歩5分の物件も駅徒歩10分の物件と誤差ですね!
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3848
マンション検討中さん
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3849
マンション検討中さん
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3850
マンコミュファンさん
>>3847 市ヶ谷大好きさん
駅徒歩10分越えたら実質使えないなら、実質最寄り駅なし物件が世の中にはいっぱいありますね!
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3851
マンション検討中さん
雨の中びしょびしょになりながら市ヶ谷駅から帰宅する姿が目に浮かびます。
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3852
マンション検討中さん
>>3851 マンション検討中さん
こんな日はそうでしょうね。牛込云々から帰ればいいのでは。
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3853
マンション検討中さん
>>3851 マンション検討中さん
タクシー乗りましょうよ。安いもんでしょ
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3854
eマンションさん
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3855
匿名さん
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3856
マンション検討中さん
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3857
口コミ知りたいさん
>>3854 eマンションさん
どこからそんな発想が出てくるのでしょうか。
また、仮に貰えたとしても貰ったときの時価ベースで贈与税がしっかりかかることをお忘れなく。
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3858
坪単価比較中さん
三井の納戸町の販売が来年1月に延期だそうです。
こちらに被らないようにしたのでしょうが、
三菱地所との談合の匂いがしますね
比較対象がなければこちらもあちらも値段を上げやすいですからね
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3859
匿名さん
来年1月には9割供給、8割契約済とかあり得そうですからね。
三井不動産は賢明な判断ですね。
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3860
口コミ知りたいさん
>>3859 匿名さん
三井の物件は土地所有権を武器にするには旗竿他傾斜地と土地そのものに難がある。
おまけに1億円を超えて出すのに外廊下仕様。
さらには南側の空き地に建築物ができる可能性が高い。
これでは思うように売れない。
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3861
eマンションさん
内廊下っていつからか高級感の代名詞になりましたよね。加賀町にあるパークコートは外廊下でしたよね。ワイドスパンが可能なタワマンとかじゃないと行灯部屋が出来やすくなるだけで、匂いがこもったり音が反響しやすかったり換気が悪かったり、いい事ばかりではない気がするのですが。実際の住み心地はどちらがいいのでしょうか。
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3862
マンション検討中さん
>>3861 eマンションさん
内廊下はイニシャル、ランニングコスト共にかかりますが、換気、防音対策は当然のこと冷暖房も完備されてて快適です。
一度住むと分かりますが、やはり内廊下にはこだわりたいですね。
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3863
マンション検討中さん
>>3862 マンション検討中さん
廊下に住むんじゃないんだから笑笑
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3864
匿名さん
>>3863 マンション検討中さん
内廊下のマンションに住んだことのない人には良さが分からないかな。
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3865
マンション検討中
>>3864 匿名さん
残念ながら内廊下のマンションに住んでました笑
高級感が多少あって一人暮らしのときは優越感がありましたが家族持って不要だと感じました笑
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3866
匿名さん
内廊下と外廊下の話は、それ専用のスレがあるからそこでやって。メリットとデメリットが真逆だから、話が噛み合わない。
これは仮定の話だけど、
部屋前を人が通る気配がする、足音が聞こえる、エレベーター待ちが暑い寒い、雨風が吹き込む、快適なエントランスに入ったと思ったらまた外気に触れるヒートショック、外部から覗かれる、各階ゴミ置場がない
みたいな廊下があるかどうかはわからないけど、こんな廊下は嫌だ。
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3867
マンション掲示板さん
このマンションは、内廊下も外廊下もあるので、内廊下が良い人はセントラルコートに住めば良いだけです。
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3868
eマンションさん
70年後に土地を貰えることを期待して
聞いてきます。
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3869
マンション検討中さん
>>3868 eマンションさん
これまでも何回も話題になっていますが、どうやっても買えませんよ。
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3870
匿名さん
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3871
マンション検討中さん
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3872
マンション検討中さん
>>3779 匿名さん
これは事実では無いようです。計画自体は生きており、また取りかかっていない。ということです。当分先になりそうですが。
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3873
口コミ知りたいさん
>>3872 マンション検討中さん
外苑東通り拡幅は来年には完成しそうですが大久保通り拡幅は見通しが立ちませんね。
そもそも大久保通りは通行量も少なく拡幅の必要性を感じませんがセットバックをとって建築された建物も多くあり、いまさら後戻りはできないでしょう。
ところで最近、大久保通り拡幅予定地にまいばすけっとやトランクルームが建設されてますがいったいどうなってるのでしょうか?
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3874
近所さん
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3875
近所さん
やっと外苑東通り拡幅完成なんですね!甲良町に越してきてはや8年。待ちに待ってました!
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3876
マンション検討中さん
>>3873 口コミ知りたいさん
大久保通りは、すでに事業化が決定しているので後戻りはないようです。事業化決定後でも軽い建物は可のようです。
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3877
マンション検討中さん
周辺の物件がかなり高額になってきているのでこの物件がリーズナブルに見えてしまいます。
それでも普通のサラリーマンには手が出ません。
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3878
マンション検討中さん
>>3877 マンション検討中さん
マンションは高騰しているのに、給与は上がっていませんので、致し方ないところはありますね。
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3879
評判気になるさん
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3880
匿名さん
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3881
eマンションさん
>>3879 評判気になるさん
先着順が12戸ですので、これまで供給した187戸のうち175戸が決まりですね。
つまり8割供給して、現在76%成約になるのかと。
次回は11月中旬とありますから、早速第二期ですかね。
年度内に全戸供給されるかもですね。完売は年度内は微妙だと思いますが。
いずれにせよ、竣工前に完売しそうです。
凄いですね、ここ。
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3882
eマンションさん
>>3881 eマンションさん
いや、182戸供給で、12戸先着順の170戸成約なので、進捗は約75%ですね。
残り4分の1です。
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3883
マンション検討中さん
成約率とか気にして何か意味があるの?
営業成績がかかってるディベ側でないんだから
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3884
評判気になるさん
>>3883 マンション検討中さん
意味あるしょ。売れ残りの物件よりさっさと売れる物件所有するほうがいいべ。リセールも当然良くなることが期待される。自分の物件選球眼が良かったんだなあとしみじみ確認する自慰行為だべさ。
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3885
評判気になるさん
来月中旬第2期1次、12月中旬第2期2次、年明け1月下旬最終期、以降残りは先着順で3月末にほぼほぼ完売しそう。
最後苦戦しても竣工半年前には完売ですね。
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3886
eマンションさん
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3887
eマンションさん
ここは土地所有権はないでしょ。
30年住むとして20万×12ヶ月×30=7200万
これでもとを回収。
残り40年で2000万くらいで売れればいいですかね?
そんなに甘くはないですか?
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3888
匿名さん
営業に確認したところ、やはり今回で170戸成約するとのこと。
先着順もいくつか検討者いる。
来月の販売には、テラス、ルーバルなどこれまで人気のあった住戸も販売予定とのこと。
地所レジ都心の物件では一番の問い合わせが多い物件みたいですね。
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3889
評判気になるさん
>>3887 eマンションさん
残り40年を2000万ってお人好しすぎです。ひと月4.2万円、賃貸出せば月15万以上抜けるなら誰でも買いますよ。
桜プレイス、パークホームズ南麻布レジデンス、広尾ガーデンフォレスト、神楽坂アインスタワーあたりが残り30-40年くらいなのでその辺りの成約価格に注目してみてください。おそらくですが安くても6000万円くらいで売れますよ。
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3890
マンション検討中さん
>>3889 評判気になるさん
6000万は無理だと思いますよ(物価が横ばい前提)
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3891
評判気になるさん
>>3890 マンション検討中さん
じゃあ、いくらになりますか?と言いたいところですが答えがないのでやめましょう。物価が横ばいもあり得ない仮定なので。
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3892
マンション掲示板さん
>>3890 マンション検討中さん
同感
1.2億円の所有権付物件を買って40年後に6000万円で売れれば御の字(物価が横ばい前提)
1億円の定期借地権物件ならそれより低くて当然
そのくらい保守的に考えて計画しないと失敗しますね
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3893
住民板ユーザーさん1
これから人口減少が加速するので、
過ぎた20年と今からの20年は全く意味合いが
異なることわからんのか。
おめでたいわ。
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3894
3803&PHI656&MCH10&BTS3994&PTK5904&PHIH3&SG21732&PCA267&MSU373
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3895
匿名さん
>>3893 住民板ユーザーさん1さん
これからの20年で牛込エリアに限っては街の発展もなければ衰退もないと思うわ
根拠は厚生労働省の新宿区の人口予測データ
もっと詳しく調べようと思えば町丁別人口予測のデータが都にあると思うから確認しといた方がいいね
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3896
評判気になるさん
>>3892 マンション掲示板さん
40年後じゃなくて30年後の話をしてますよ
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3897
eマンションさん
定期借地だからやはりみなさん
逃げ切りを考えますよね。
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3898
評判気になるさん
>>3897 eマンションさん
幸運を祈ります
頑張ってくださいね
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3899
近所さん
何でそんなビクビクしながら購入しなきゃいけないんですかね。単純にこの街が好き!って人に購入してもらいたい。
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3900
マンション検討中さん
不勉強ですいませんが、借地契約満了時の取壊し費用は、長期修繕計画で積立するのですか?
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3901
マンション検討中さん
>>3900 マンション検討中さん
毎月、解体準備金を積み立てます。
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3902
匿名さん
>>3895 匿名さん
それなら値下がり必至でしょうね。
新しく買う人がいなければ価格は維持できないんだから。
人口が増えている所じゃないと厳しいよ。
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3903
匿名さん
>>3901 マンション検討中さん
便乗質問です。
解体準備金も修繕積立金みたく何年かごとに見直しされて値上げされたりするものでしょうか?
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3904
マンション掲示板さん
>>3903 匿名さん
そりゃあ、今から70年後の解体費用が正確に見積れるわけはないから、当然見直すこともあるでしょう
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3905
eマンションさん
>>3899 近所さん
ビクビクというほどでは無いですが中途売却が前提ならば条件が良い時期にと誰もが考えます。
理論的には定期借地権物件は残存期間が半分を切る頃から急激に価値が下落するようなので35年しか住めないことになりますね。35年経過時に買い替えが出来る財力が有れば問題無いですが、そうでなければ住み続けるしかありません。
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3906
マンション検討中さん
>>3904 マンション掲示板さん
確か20年後くらいに見直しがあるようなことが重説に記されていたように思います。
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