ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

>>2790 匿名さん
はい。1丁目も2丁目もどちらも検討され、署名運動を行ったとお聞きしました。

2丁目は良い住宅地なので、反発ありそうですね。
ただ2丁目が入るのであれば学区のレベルも上がりそうですね。
パークコートやパークハウスの様に良いファミリーマンション多いですから。

>>2777 匿名さん
南側ですか？

>>2792 匿名さん
変更にならないの1番ですが、学区変更なった場合は二丁目の大手デベマンションにお住まいの方々は皆受験を検討しているような雰囲気かなぁと思います。
医師や教授、金融関係のお仕事をされている方が多いエリアで教育熱心な子育て世帯は、当方も含め区立でも市谷小ならと思って住んでいる方は多くいらっしゃると思います。
なので結果仲之小の人口は増えずレベルはあまり変わらないかもしれません。

>>2787 通りすがりさん
新宿区の中でも最低ランクですね。。

1学級当たりの人数みると、
市谷小学校、30.3人
牛込仲之小学校、27.1人
愛日小学校、26.9人のようです。

学区変更がないのが1番ですが、仲之小学校ではなく、愛日小学校にした方がまだ良いのではないですかね。

>>2775 検討板ユーザーさん
現金１割、ローン９割の予定です。

>>2793 マンション検討中さん
検討している部屋の一つです。

>>2796 マンション掲示板さん
愛日は校舎が新しくとても綺麗で、新宿区内で世帯年収ランキングが高いので(市谷小はたしか3位)、むしろ市谷小より人気のある学区かと思います。
今後増えていく見込みを考えているとかでしょうか。
仲之小は減っていく一方なので、変更を検討しているとおもいます。
校舎、通学を考えれば愛日に変更なら万々歳です…！

市谷小はキャパオーバー近いと思いますがね…
小規模でも新築がポコポコ出てきて、当時の学校の先生がファミリータイプか、何世帯くらいの物件かと気にしてましたし。
愛日の方が近いし、学区変更は気になる話題です。署名活動があったとは知りませんでした。

一丁目が愛日、二丁目が牛込仲之、にするのが距離や人員増の割り振り的に一番良いのでは？

>>2801 匿名さん
一丁目としては嬉しいですが、二丁目が反対するでしょうね..
どうなることやら..

仲之小学校の校区には、市谷薬王寺町も含まれています。
別の記事を見ていたのですが、なぜか犯罪件数でランクインしているようです。

https://news.yahoo.co.jp/articles/f98ed53c88938a23e39241a445ecfe36a054...

これは、市谷加賀町と接する市谷薬王寺町ではなく、道路渡って反対側の方でしょうか？

市谷加賀町と接する方は、あまり治安が悪そうな雰囲気はないと思っているので。。むしろ市谷加賀町と雰囲気変わらないですよね。

>>2802 マンション検討中さん
2丁目市谷小、1丁目愛日小がベストではないですか。

>>2804 匿名希望さん
おっしゃる通りです。それを願いましょう！

この近所（市谷小学区内くらい）にお住まいの方でこちらのマンションを
検討されてる方はいらっしゃいますか？
この近辺はやはり住みやすいですか？

>>2805 マンション検討中さん
実際、2022年4月には、このマンションからどのくらいの児童が転入するのでしょうか。
ちなみに私は240戸ほどの社宅にいるのですが、未就学児から中学生までで100名くらいおります。100割13で7.7名、こちらはディンクスやシニアの方もいらっしゃるので、1学年3-4名くらいでしょうか。集団登校など1チームできそうですね。

>>2806 マンション検討中さん
近所からこちらのマンションに引っ越し予定の方結構多いと聞きますよ。私もそうですが、やはり住みやすいですね。

>>2806 マンション検討中さん
治安も良くとても住みやすいです。
スーパーはキッチンコート、薬局は福太郎、ウエルシアを主に使っていますが特に困ることはありません。
自転車があるとなお良いです。
衣服や家電など、タクシーで新宿に出れば何でもありますしね。
食事は神楽坂の方へ歩けば毎週末楽しめます。

>>2807 口コミ知りたいさん
個人的な感覚ですが、2018年から2020年生まれが多いと思われます。説明会の時ベビーカーや抱っこ紐の赤ちゃんや子供が多くいました。この世代は1学年10人いてもおかしくないかと。
それ以外の学年は3から5人ぐらいかもしれません。

>>2810 通りすがりさん
1学年に10人いるとして、市ヶ谷小学校は3クラスだと結構大変かもしれませんね。
よく知らないのですが、少人数学級の流れがあって教室の数に余裕がないと話が難しくなるかもしれないですね。最も6年後は分からないですけど。

>>2806 マンション検討中さん
とにかく主要な駅へのアクセスはかなり便利です。
新宿へは大江戸線、総武線利用可能ですし、
池袋へは有楽町線、
大手町・東京方面は、総武線、東西線、有楽町線など。

その他、都営新宿線、南北線も使えますし、乗り換え含めると移動にはまず不自由しません。

ある路線で人身事故があったとしても、振替の路線がいくらでも見つかります。

>>2811 口コミ知りたいさん
ただ、そのうち2から3人は幼稚園受験、小学受験ですかね。

3LDKで年間地代30万、管理費修繕積立金40万くらいですか？

>>2814 口コミ知りたいさん
広さによりますが、だいたいそれで治るのでは？地代は2年後から安くなります。

フジタで定期借地権ですか。

はい、フジタです

>>2814 口コミ知りたいさん

地代は10万ちょいじゃなかったでしたっけ。小規模宅地特例

>>2818 マンション掲示板さん
特例前は倍なのでは？

>>2816 匿名さん

フジタ好きですね

昨日今日モデルルーム行った方、先着の状況どうなっていたか、わかりますか？

>>2819 口コミ知りたいさん
特例前は倍ですね。2022年の8月くらいから半額って聞いたような

藤和案件か

>>2822 マンション掲示板さん
そうだと思います。あと3年ごとに見直しをするとか。

>>2823 匿名さん
呟くのお好きですね。

要望書の提出期限はいつですか？

9月のモデルルームの枠が新たに出ましたね。既に満席になっているところもあるので、お早めに。

当物件の定期借地権メリットが理解出来ません
地代を含めたトータル支出で相当な額になるならば土地所有権物件の方がお得に思えます

>>2828 名無しさん
そこのお金の話はMRでじっくりやってくれます。
その話を聞いた上でお得かどうか判断すればいいと思います。

>>2828 名無しさん

長ーく砂になるまで当該マンションを所有したい人には向いていないです

損得も重要ですが、住みたいと思えば買えば良いし、そう思わないのであれば買わない方が良いと私は思います。

損を避けるあまり、住みたい場所に住めない事態は避けたいですね。

60代夫婦2人でこのマンションに暮らしたいなと思っていたのですが
この掲示板を見ると子連れの方たちがとても多いみたいですね。
説明会にベビーカーや抱っこひもも多いみたいですし･･･
この地域は子連れの方たちに人気の場所なんでしょうか？

>>2832 買い替え検討中さん
ベビーカーや抱っこ紐の人が目立つだけで、年配夫婦のみも多くいらっしゃいますよ。

説明会も、複数回に分けて実施していましたが、小さい子どもは遅い回に出席しにくいなどの事情から、特定の回に偏っていただけかもしれません。

担当者に聞いた話では、年配の方は南側を選択する人が多く、20代30代は東西のテラス付きや、比較的安めの部屋を選ぶと言ってました。

>>2832 買い替え検討中さん
子連れに限らず、どの世代にも人気な地域だと思いますよ。

ただ、このマンション以外だと、新築では総額が億を超えてしまい手を出しにくいため、7000万から9000万であれば買える層に人気なのだと思います。
その結果、この地域の他のマンションよりも、若者の割合が増えていそうです。

ここと同じ定借の西早稲田で悩んでいる方いますか？どちらにする予定でしょうか？

2832です。
>>2833　>>2834　ありがとうございます。
年配夫婦のみも多いとのことでホッとしましたが、
地図を見ると市谷小と愛日小、牛込一中と牛込三中と
非常に近くに2つの小中があって
２つの別の区ならこの距離に学校があってもおかしくないのですが、
同区でこの距離で小中が２つずつあるというのは
統廃合をする必要がないくらい子供の数が多いということなんでしょうね。

牛込一中・二中・三中は少子化でいずれ一校になるだろうけど
そうなると敷地の大きさからいってこのマンションの隣にある三中が
近隣の小学生全員を一手に引き受ける可能性が極めて高くて
そうなるとずーーーっと砂のグランドと騒音に悩まされそう

隣の牛込三中が統廃合でなくなったらこのマンションに住みたい

今日も精が出ますね。

>>2837 名無しさん
そんな状況にはならないでしょう。

>>2837 名無しさん
どちらにしろ牛込第三中学がなくなることはないので南東、東は砂、騒音と長い付き合いになると思います

>>2840 マンション検討中さん
騒音と言ってますが、近隣見学したことありますか？

もうちょっと頑張って麹町や番町に住みたいですが、無理ですかね。

>>2842 評判気になるさん
それは、あなたの頑張り次第。

>>2842 評判気になるさん
新築は坪単価2倍から3倍しませんか？
とても高いですよね。。。

>>2832 買い替え検討中さん

どちらかというとシニア世帯に人気のエリアです。

>>2841 検討板ユーザーさん

一番の問題は騒音より砂埃でしょうね

物件概要更新されましたね。
先着はお盆休み前の19戸から11戸となっていました。
1期2次の販売戸数はまだ未定なのですね。

>>2847 検討板ユーザーさん
情報を更新すると下記ですね。

1期1次118戸販売
抽選日7月12日
1倍58戸、2倍16戸、3倍4戸、4倍3戸、5倍1戸、9倍1戸
申込なし35戸
その後、再登録7戸

1期1次後の先着
7月13日時点　先着順、残28戸
8月3日時点　先着順、残19戸
8月25日時点　先着順、残11戸
1期2次販売戸数未定

>>2848 検討板ユーザーさん
これは苦戦しているのでしょうか？

>>2849 名無しさん
順調に見えます

>>2850 通りがかりさん
順調で何よりです

>>2851 名無しさん
うむ。

ようやく100戸突破したのですね

100戸って近くのブランズ神楽坂やパークホームズの戸数ならとっくに完売している戸数ですねー。来月には第1期2次を控えてますし、いくらここでネガティブなこと書かれてても全く影響なく、順調ですね。

>>2854 匿名さん
やはり市ヶ谷にこの値段で住めるってのが一番大きいよね。

>>2854 匿名さん
本日もお疲れさん。

>>2855 マンション検討中さん
市ヶ谷駅が近いわけでもないのに、言い過ぎでない？

>>2856 マンション検討中さん
そちらこそお疲れ様です。
お先に失礼致します。

>>2857 匿名さん

まぁ売れてるのが何よりの証拠なんだろうね。

市ヶ谷→市谷

>>2860 マンション検討中さん
駅名は、都営は市ヶ谷駅で、JRとメトロは市ケ谷駅ですよ。
確か。

>>2861 匿名さん
そうですね、その理解で違和感ないです。

いちがや、というときは、一般的に市ヶ谷と表記すると思います。
新宿区内にある地名のみ、市谷の表記ですよね。

>>2861 匿名さん

市ヶ谷というときには千代田区側も入ってくるという指摘ではないですかね。新宿区の外濠側を指し示すときには市谷とすると違いがわかりやすいです。

ところで住み心地の良い街ランキングで市ヶ谷が2019年2位でしたが、今年は69位。その理由の分析が悲しかったです。

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19年度版1位の広尾駅は4位に。また、同2位の市ヶ谷駅は69位に順位を落としたが、「20年度版では市ヶ谷駅北側に位置する防衛省エリアの回答者数が増えたためではないかと見ている。市ヶ谷駅南東側は『番町エリア』で、1位に半蔵門・麹町が入っていることから、この周辺の評価は依然として高いと考えている」と宗所長は話す。
https://xtrend.nikkei.com/atcl/contents/watch/00013/01048/

>>2863 マンション掲示板さん
確かにそうですね！コメントありがとうございます。

ここまで違うのは、違和感ありますね。アンケート対象者を変えたんですかね。。。

どこに住んでるか答える場合は、住所にも書いてある市谷か、牛込神楽坂駅の神楽坂か、
どちらが適していると思いますか。

牛込柳町といってもピンと来ない人は多いと多いと思いますので..

>>2863 マンション掲示板さん
そもそも、このアンケート自体十分な回答者数確保できているのか疑問ですね。
北側と南側で評価が変わるのであれば、別項目として調査すべきでしょう。

>>2865 マンション検討中さん
千代田区側ではなく、新宿区側の市ヶ谷。
市ヶ谷駅と神楽坂駅の中間あたり。
市ヶ谷の防衛省や大日本印刷の北側。

などいえば、理解してもらえる場合が多いと思います。

>>2867 匿名希望さん
市ヶ谷だけど、外濠の外側。
某芸能人の宇宙船のような自宅の向かいにあるマンション。

と表現しても理解されると思います。

JRが基本ですから、市ヶ谷は千代田区の認識を持っている人の方が
多いと思います。だれがいうように、新宿区側は、町名は市谷と表記されます。
番町とここら辺の評価が月とすっぽんなのは言うまでもないでしょう。

>>2857 匿名さん
そこまで細かいエリアを意識して書いたつもりはありませんが、誤解を生んだようなので訂正します。
市ヶ谷→市谷加賀町

今日も朝から精が出ますねー。

>>2871 匿名さん
今日も一日頑張りましょう。

番町エリアと、市谷加賀町エリアは、相場はどれぐらい違うのですか？

番町エリアの方が１.3倍ぐらい？

>>2873 マンション検討中さん

もっとじゃないすかね1.5から2倍くらい違う気がする

パークコート千代田四番町を参考にしてはいかがでしょうか

間取りの中で、玄関と廊下が狭いように感じたのですが、気になりませんかね？

>>2876 マンション検討中さん
確か東向きであれば、セントラルと比べて25センチ廊下が狭くなっていましたね。
玄関広い部屋がよければ、シューズインクローゼットのある部屋にしてはいかがでしょう？

いつかは番町

>>2877 マンション掲示板さん
ありがとうございます！
そういうことなのですね。
MRのお部屋も狭めですよね？同じサイズでしょうか。

駅前の公園でリーマンがタバコ吸って群れているのでイヤですね。

>>2879 マンション検討中さん
モデルルームの部屋は714号でしたっけ？
廊下が925ミリのため、廊下が狭いタイプの部屋ですね。

廊下幅が950ミリの部屋もあるので、図面比べると良いと思います。

>>2877 マンション掲示板さん
25という数字のみ記憶してましたが、改めて図面をみて単位はミリでした。

新宿区だからね。
煙草禁止の千代田区とは違うよ。
子供のためにも千代田区の方が良いよ。

>>2883 匿名さん
駅前の公園って、JR市ヶ谷駅の近くの外濠公園ではないですか？千代田区側だと思います。

マンション付近の吸い殻どうにかならんかね

>>2885 匿名さん
どこに吸い殻ありますか？見かけたことないですが。。

>>2881 マンション掲示板さん

どうやって測りました？
資料で配られたスケールシート使うとモデルルームの廊下925ミリもないと思うのですが

>>2887 マンション検討中さん
図面の上の方に925と書いてないですか？
スケールシートでは測ってないです。

自分の中では番町は良きライバルだけど。

>>2873 マンション検討中さん
普通に考えて1.5から2倍だと思います

>>2889 匿名さん

煽りはやめましょう。

最寄り駅は同じ市ヶ谷なのになぜこんなに番町と単価が違うのでしょうか。

>>2892 匿名さん
外濠の外か内かの違いでは

環状線、山手線、外濠など
何でも内側かどうかは評価の対象になりますね。
番町の街並みも素敵ですが、個人的には神楽坂が近い加賀町が気に入ってます。

市ヶ谷駅自体にはあんまり価値がなくてやはりポイントは千代田区、番町なんでしょう。あくまでマーケットの評価がということです。

あちらは麹町や半蔵門駅も使えますし。あとオフィス街なんで地価も高くなる。それに屈指の名門、番町小学校。いくら金を出しても住みたい人がいるかどうかの違いですかね。

むしろ外壕の外に行くだけで2/3，半額になるということで前向きに捉えましょう。

番町だと四谷も近いですしね。住んでる層も全然違いますし、比較対象にならないのでは？

イーストコート側のセンターコートのお部屋、イーストの廊下からの視線が気になりそうですね。
検討されてる方います？

神楽坂まで15分歩いてランチとかディナーして帰るとかできるのがいいですね
番町だとどこでランチやディナーするのでしょうか

番町と張り合うのはみっともないですね、やめましょう。別にどうでもいいじゃないですか。

>>2906 マンション掲示板さん
あなたが番長！

正解は都蝶々だけに蝶々結び。

>>2895 マンション掲示板さん
うむ。

>>2896 マンコミュファンさん
四谷はダメなんですか？？

>>2912 匿名さん

？？？
四谷も使える番町のほうが立地として上だという趣旨の投稿では？

>>2913 マンション掲示板さん
そういう事ですか、ご回答ありがとうございました。四谷に住んでるので、評価が気になりました。

>>2914 匿名さん

四谷の話は誰もしてないですよ

>>2913 マンション掲示板さん
ここも四谷使いもできるのではないでしょうか。

>>2916 匿名希望さん
無理、無理

>>2917 マンション検討中さん
無理ではないかと。

>>2918 匿名さん
市ヶ谷の防衛省勤務の方は四谷まで歩いている方もいるようですよ。市谷加賀町は市谷本村町の隣なので、十分四谷も使えます。

>>2919 匿名さん
無理、無理

>>2920 マンション検討中さん
なぜですか？

屈強な自衛官であれば、四谷までの距離は歩けるものの、一般的には歩ける距離ではないということでしょうか？

>>2915 マンション検討中さん
四谷の話しされている方がいましたよ。

>>2905 坪単価比較中さん
ただの暇人の可能性もあります。
自分の購入予定のスレが閑散としているので、遊びに来ているだけかもしれません。

まあ四谷は歩けるけど、現実的には自転車圏内かと思います。徒歩圏は15分以内かと。
強いて言えば四谷は徒歩可能圏？

>>2921 匿名さん
十分四谷も使えます、と言い切ったのだから、自分で歩いてみて下さい。
そして所要時間を教えて下さいよ。

>>2925 マンション検討中さん
私も四谷を普段使いは無理だと思います。
例え防衛省を通り抜けできたとしても厳しいかと。

>>2925 マンション検討中さん
歩かずともGoogle map等でだいたいの徒歩時間を把握できます。そちらの方が個人差がなく正確でしょう。
平均23分と出ます。

そのため早歩きの人で15分、遅く歩く人で30分ではないでしょうか。

学区の端っこに住んでいた同級生たちは毎日その倍以上の距離を歩いていたから出来なくはないんだろうけど今の自分には無理かな。

MRでも、曙橋駅の紹介はありましたが、四谷駅は説明なかったですね。

>>2929 匿名希望さん
MRで配布された市谷加賀町ライフスタイルブックでは、19、20ページで、徒歩ルートで点線のある駅の記載があります。これらが徒歩圏。それ以外の記載のある駅は自転車圏ですかね。

そうすると、牛込柳町、牛込神楽坂、市ヶ谷、神楽坂、飯田橋、曙橋が徒歩圏内。
四ツ谷、麹町、半蔵門、九段下、水道橋、後楽園、早稲田、西早稲田、若松河田、四谷三丁目、新宿御苑が自転車圏でしょうか。

>>2930 匿名さん
まとめをありがとうございます。飯田橋は少し遠い感じが致しますね。

みなさん市ヶ谷駅の坂とか四谷とか歩くのがお好きで時間に余裕がある方ばかりなんですね。私はこの暑さで参ってしまっていて、頑張っても片道だけで精一杯です。

>>2932 マンション検討中さん
歩くというより、毎日ジョギングをしております。

>>2921 匿名さん
主人が省庁勤務で、確かに四谷駅から通勤していたことがありますが、四ツ谷駅近くの正門から当物件は倍ほどの距離がありますよ。
私自身は四谷三丁目までベビーカーで散歩に行くこともありましたが、四谷はなかなかの距離と坂道があり、普段使いは少しおっくうかと思います。

>>2932 マンション検討中さん
健康維持のために歩いていますよ。
体力に不安があるのですね。
往復できるようになると良いですね！
頑張って下さい！

定期借地権南向き70平米で9000万から1億円
加賀町アドレスってこんなに価値があるんですね

>>2936 マンション検討中さん

南向きの話でしょうか。東西はもうちょい安いですよ

>>2934 マンション掲示板さん
毎日深夜残業、国会対応ご苦労様です

>>2936 マンション検討中さん
たぶんあと数年しないと正解は分からないですが、今の所は価値がありますね。将来、どうなっても良いように、無理の無い範囲の借入とこの場所が気にいったなら買えば良いと思います。

このマンションは、官僚の方が多いのですか？
どのような職業、会社にお勤めでしょう？

>>2940 検討板ユーザーさん

ITです。

官僚の給料じゃ買えないでしょ。実家が太いか、配偶者が高給なら買える

>>2942 マンション掲示板さん
官僚は、残業代でも稼いでいるイメージですけどね。毎日深夜まで働いていても買えないですかね？

>>2943 口コミ知りたいさん

30歳で手取り36万円だそうです。まあ、セクハラ財務次官や検察庁の黒川さんは学芸大学の一戸建に住んでましたからそこまで行けば買えるでしょうね。

https://news.livedoor.com/article/detail/6336442/

>>2936 マンション検討中さん

南は他に比べて日当たりも景色もいいですからね

南側も良い感じに積み上がってきましたね

>>2944 マンション掲示板さん
思いの外少なめなんですね。省庁により違うのでしょうか。
予算の少ない省庁の方なのではないですかね。

>>2947 口コミ知りたいさん

経産省ですよ。五大官庁の一つです。
まあ、官僚の方が居たとしてもご年配の方じゃないですか？ところでなぜ官僚の人が住むかどうか気になるんですか？官僚の人に住んで欲しいですか？

教えてください。洋室1に鍵がついているようですが、それを外すことはできますでしょうか？

>>2947 口コミ知りたいさん
公務員の給与は、省庁や省庁の予算の過多では決まりません。経歴、勤続年数、役職等で級と号俸が変わり、それに基づいて支給されます。

>>2949 マンション掲示板さん
オプションB 35があるくらいですから、外すこともできるでしょう。穴がどうなるかは、わかりませんけど。

>>2949 マンション掲示板さん

鍵かけても外から硬貨使えば簡単に開けられますよ。

定期借地権なので投資用として購入する人は少ないと思われますが、そうなると賃貸で住む人は少なくなりそうですね
これは所有者にとって良いことです

>>2953 マンション検討中さん

勉強になります。

>>2953 マンション検討中さん
え？なんでそう思うんですか？
定期借地権なら所有権より安いから賃貸にした時、利回りが良くなりますよね？

定期借地権だからこそ利回りで見る投資家が買うかもね。特に相続対策系

どうせ家賃もらって10-20年で売るなら所有権も借地も関係ないしね。むしろ実需のほうが心理的な抵抗感で借地を回避しそう

>>2955 マンション検討中さん
定期借地は確かに賃貸向けですね。
ただ、それでも、とても利回りが低いので、投資対象にはならないと思いますよ。

>>2957 匿名さん

ここは賃貸は少なそうですね。

表面利回りを念頭に置いた見方が多いようですが、DCF実質利回りでは投資の出口の土地建物のキャピタルゲインを見込んで計算します
定期借地権物件はあまり実質利回りは良くないと思います

>>2959 マンション検討中さん
それぞれ何パーセントか試算はしていますでしょうか？

>>2958 匿名希望さん
殆ど実需だと思いますよ。

>>2961 匿名さん
ちなみに販売後しばらくの間は中古市場に出てこないですかね
1年内で中古が出るなら、そこで購入するのも価格的にさらに良いかと思いましたが。

>>2962 匿名さん

わざわざ一年で大幅値下げして売るバカがどこにいるのよ、、

>>2960 匿名さん
厳密な試算していませんが良い結果は得られないでしょう。
以下、割引率を無視していますが簡単に試算してみました。
70平米南向き向き1億円の定期借地権の部屋で月額35万の家賃収入を想定してみます。年間賃料収入は420万、管理費修繕積立金と固定資産税等60万です。
50年間で得られる家賃収入は約2.1億円、支出は3千万円です。そうすると50年間で得られる収支差額は8千万となり、1年当たり160万円、つまり投資金額1億円に対して1.6%です。厳密には不動産所得にかかる所得税の支出がありますからさらに収支と利回りは悪くなります。
このような結果になるので当該物件は投資用としてお勧め出来ません。

>>2964 検討板ユーザーさん

なるほど。では所有権の物件はいかがですか？どのくらいの利回りになるでしょうか？

>>2964 検討板ユーザーさん
2.1-0.3＝0.8???

>>2966 通りがかりさん
初期購入の1億を考慮する必要があるのでは

>>2966 通りがかりさん
2.1-1.0-0.3=0.8でしょう

50年しか見てないってことは50年後に売る前提？
もしくは借地期間を勘違いしてるか

残り20年だと少なくても2, 3000万では売れるのでは？

>>2968 マンション掲示板さん

2.2%の利回りですか

所有権だとどれくらいになるんですか？利回り

>>2970 匿名さん

購入価格が定借より2割は高くなるので、定借より利回り悪そうですね。

>>2971 匿名さん

二割の根拠は？昨今は二割も差がないですよね？

>>2972 マンコミュファンさん

パークハウス市ヶ谷ヒルトップをベンチマークしてるのでは？この物件南向きは高いけど、東西低層は安いですし1.5-2割くらい安いですよ

じゃあこの物件以外何買えば良いのと聞くと大抵いい答えは出てこない

一番いいのは港区で所有権でとびきりの立地の物件をキャピタル狙いで買うことだろうけど、予算が最低1.5-2億に跳ね上がる

中古は出物狙いだけど大抵はすっ高値のまま出てきて指値しようと待ってたらそのうち売れる。タイミングも難しい。

定借だけどほどほどの値段でほどほどの立地、10年住むだけなら所有権と変わらない。そんな人におすすめの物件

>>2970 匿名さん

表面利回りだと3％後半から4%前半くらいが所有権新築マンションの相場でしょう。売却まで入れた実質利回りは物件にもよるしその人の現在の相場観にもよるので一概には言えませんよ

>>2971 匿名さん
3LDK70平米の部屋で土地代4000万位になると思います。
路線価75万の土地ですがマンションの場合、こんな値付けが行われるのが不思議です。
問題はそれが将来値上がりするかどうかですね。
定期借地権の場合はその値上がり益が見込めません。

>>2964 検討板ユーザーさん
70m2だと、月の賃料28万程度ではないでしょうか？
このエリア0.4万/m2くらいだと思ってました。0.5万/m2が適正でしょうか？

今日も精が出ますね。

>>2975 マンション掲示板さん

所有権と定借で価格がこの物件新築相場で2割離れてる中で、また、賃料は所有権、定借で変わらないので、ランニングコストが地代分高いとしても、利回りとしては所有権の方が悪いと思いますね。
前の方でこの物件の利回りが2.2パーセントという設定だとすると、それより利回り低くなりますね。

>>2976 eマンションさん
路線価で考えてもしょうがないですよ。一種単価で考えましょう。

>>2977 匿名さん

パークアクシス市谷加賀町をベンチマークしてるのではないですかね。70平米2SLDKで35万の成約ありです。まあ築年数進めばその限りでないですが

先ずは住まいとして考えませんか。余程予算に余裕のある人は別として、所有権では予算が足らない立地、クオリティの物件に手が届いて住めるのが定借のメリットだと思ってます。

>>2979 匿名さん

所有権も売却まで考慮入れないとapple to appleの比較にならないですね。所有権のほうが年数経つにつれ有利です。とはいえ、2倍も高く売れないでしょうし最初の2割の差を埋められるかどうかは分かりません

>>2982 匿名さん

賃貸ではない以上、投資的な性格はありますので議論の対象になるのではないでしょうか

>>2983 匿名さん
選択肢としては、賃貸とする場合、売却する場合の2通り考えられますし、比較にあたってはそれぞれの時点でより合理的な選択をとることも考慮に入れたほうが良いかもしれません。

>>2981 匿名さん
教えて下さりありがとうございます。結構高いのですね。

>>2973 マンション掲示板さん

パークホームズの方は70平米で坪500程度と掲示板にあったのですが、間取りを見るとたぶん南向きなんですよ。パークハウスも南は坪460くらいしてたと思うのですが、もしパークホームズの価格ご存じでしたら教えてもらえないでしょうか。

>>2987 マンション検討中さん

電話したら教えてもらえますよ。70平米前半で1-1.1億円代と聞きました。坪450からですね

>>2988 匿名さん

ちなみに向きは聞いてないのですが回答からあらゆる向き、階数を含めて1億円代からという意味に解釈しました

>>2988 匿名さん

ありがとうございます。意外と単価差ないんですね。

pホームズのhpには大きく
所有権レジデンスって書いてありますね

>>2990 マンション検討中さん
それ以上にすると、ウエリスのように売れなくなるでしょう。

>>2991 マンション検討中さん
加えて、パークホームズのマップでは、ここのマンションの位置を文字で重ねて、あたかもないようにしているあたり、パークホームズ側の対抗意識が強いですね。

パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスは南向き70平米で1億4000万円と予想します。
若松町で建設中のクレヴィアが南向きだと1億円を軽く超えてきそうですから高くなったものです。

>>2994 マンション検討中さん

絶対そんなにしないと思うんですが、、それこそ上で話題になってた番町とかで帰る水準ですよ。。

>>2995 マンコミュファンさん
建物7000万、土地7000万、合計1億4000万円なると思います
パークハウスよりも高級な仕様の物件なので相当高い価格設定になると思いますよ

>>2996 マンション検討中さん
推測していないで、販売室に電話で金額を聞くと良いと思いますよ。教えてくれますよ。

70㎡で1億4000なんて、ないから大丈夫。
感覚がズレ過ぎてます。

>>2998 通りがかりさん
ここの倍ではないですか。140平米の定借の物件かえますね

>>2999 マンション検討中さん

倍まではいかないですよね？

140平米の定借の物件ってどこのですか？

販売価格のうち定期借地権権利金はどのくらいですか？建物価格と権利金価格を分けて分析しないとあり正しい判断は出来ませんよ

>>3000 マンコミュファンさん
単に70平米分の部屋2つ分とほぼ同じであり、高すぎではないかということです。

現地にあるご自由にお取りくださいの広告のビラがなくなってました。1部欲しかったのですが。

>>3002 マンション検討中さん

ここは70平米で8000万円くらいしますよね、二倍で16000万円。140平米クラスだと単価も違ってきますし、2000万円を誤差と言うのは感覚の違いかもしれませんが、印象操作と勘ぐってしまいました。

>>2999 マンション検討中さん
電話して聞いたら、85m3の部屋が12000から13000万と言ってましたね。

>>3005 匿名さん
70m2台は10000万から12000万と言ってました。

>>3001 マンション検討中さん

区分マンションで土地代金と建物の内訳なんて見たってリセールには何も関係ない。ただの積算価格の考え。地所レジがいくらで土地を仕入れていくらで建物立てたのか、それだけの話。強いて言えば、いくら減価償却出来るのか分かるだけ。

結局アフターマーケットでは収益還元法と取引事例比較法のミックスで決まるから、ここを貸し出したときの賃料がいくらになるか考えたほうが建設的ですよ。

>>3007 匿名さん

正しい

>>3007 匿名さん
一理あるがそうでもない面もある
収益還元法と言っても還元率やリスクプレミアムの設定によって価格はなんとでもなるという怪しさがある。結局、最も確実なのは土地の時価評価額なのでマーケットはこれをいつも織り込んで動くと思う。

市谷の杜は子供が遊べるところでしょうか？
それとも、緑の景観だけですか？お散歩コース的な。

>>3010 マンション検討中さん
ちょっとしたお散歩コースですね。
子供が遊ぶとしたら、近くでは加賀公園、納戸町公園、なんど児童遊園ですかね。

>>3011 マンション掲示板さん
ありがとうございます！
お散歩コースですか。
近所だと結局あまり使わなそうですが、景観としては良さそうですね！

ゲストルームやコミュニティダイニングの使用料ご存知の方いますか？

>>3009 マンション掲示板さん

地価は関係ないとは言ってないんだよなあ。建物と土地が不可分な以上、分譲時の土地建物内訳に拘っても仕方がないと言ってる。当然、地価が上がれば家賃も上がるし周辺物件相場も上がるから価格には反映される。

土地の時価評価の上昇分を、じゃあ土地割合はx%だからと掛け合わせたところでしょうがないっていう話

3LDK77.55平米の部屋が9780万円、
地代月額19804円で出ています。
70年間の地代総額は16635360円ですので9780万円に加えると1億1400万円となります。
地代の負担は想像以上ですね。

>>3015 マンション掲示板さん
その地代は特例適用前では？

地代と言っても、固定資産税の転嫁分ですよね？
所有権マンションでも同じだけ払うわけですし、借地権だから負担が多いわけでもない気がします。

>>3016 マンション検討中さん
特例とは？

>>3017 検討板ユーザーさん
地主側のメリットはどこにあるのですか？

>>3018 検討板ユーザーさん

翌年から月10000円弱安くなるのですよね。

固定資産税も借地の場合、土地代にかかる税金はかからないと思います。

>>3020 マンション検討中さん
そうなんですか
しかし、それだとますます地主側のメリットが何処にあるか分かりません
一体どうなっているんでしょうか？

物件概要を読むと転借地権という用語が出てきます。地主と三菱地所レジデンスの間で定期借地権契約が締結され、三菱地所レジデンスと購入者の間で転借地権契約が締結されると解釈して間違いないでしょうか？
このスキームの何処かに地主側のメリットが忍ばせてあるのかと思ったりもします。
詳しい方おられましたら教えてください。

ぶっちゃけ、セントラル、イースト、ウエスト、サウスの人気順ってどんな感じなのかな

>>3021 検討板ユーザーさん

最初に権利金をまとめてもらえるのでそれだけじゃないですかね。あとは固定資産税の1.5倍の地代がもらえるので。

>>3022 検討板ユーザーさん

合ってると思います。地所入れたほうが管理がラクなんじゃないですか。NTTは不動産屋ではないので。

>>3024 匿名さん
相当高い権利金に見えますね
70平米で建物価格はせいぜい5000万といったところですから

>>3025 匿名さん
確かにそうですね
勉強になりました

>>3026 通りがかりさん
引くくらい、権利金凄い額ですね。。。

>>3028 匿名さん
70年後の貨幣価値なんて予測不能ですがどうやって権利金現在価値金額を算出してるんでしょうか？
謎は深まるばかりです。

>>3029 通りがかりさん
貨幣価値が今よりも低下すると良いですね。

>>3023 マンション検討中さん
サウス→セントラル→イースト→ウェストの順かと

>>2835 検討板ユーザーさん

悩んでます。
予算的に西早稲田の方が余裕があって、ゆとりある生活ができるかなと考えてますが、、、
リセールを考えるとこちらでしょうか？

>>3031 坪単価比較中さん

ただサウスは高いので買える層が限られますね。
家族構成にもよると思います。
ファミリー層には比較的広い間取りのあるイーストが人気のようです。あとテラスやルーバルが人気のようですね！

>>3032 マンション検討中さん
西早稲田も良いですよね。
こことは地域性が少し違うから、
実際空気感というか雰囲気で選ぶのも大切かと思います。
どちらに優劣つける訳でなく
自分たちとの相性ですよね。

この近辺は地味ではあるけれど、落ち着いていて
非常に住みやすい場所です。
子育てで出会った周りの方もみなさん良い方でした。
長い付き合いをしているし
転勤族の方も近辺の社宅から
ここらに家を買い永住した人が結構います。

売りは良く分かりませんが
転勤族が永住地に選ぶくらい住みやすい場所ではあります

>>3013 マンション検討中さん
1泊5000円（2泊まで）
1時間1000円
だったと思います

>>3034 マンション検討中さん

3032です。
おっしゃる通りですね。
雰囲気を再度確認して検討します。
アドバイスありがとうございます。

>>3032 マンション検討中さん
リセールならこちらですね。ただ、個人的に、ゆとりある生活で、売る必要が将来的に無いなら西早稲田を買います。住宅費に合わせたカツカツの生活をしたく無いので。

>>3034 マンション検討中さん
私も以前この辺り（といっても牛込柳町駅付近）に住んでおり、今回こちらに住み替えようと考えています
。
落ち着いていながらも都心や神楽坂に近く、とても便利な街だと思います。

>>3037 匿名さん
売る必要がある場合は、西早稲田はやめておいた方が良いのですかね？

>>3039 匿名希望さん

パークハウス市谷加賀町の掲示板ですから、西早稲田のことが聞きたいなら西早稲田の掲示板へどうぞ。
あ、でもそもそもあなたは、西早稲田も検討から外すと言ってましたね。なんで今更そんなことを気にするんでしょう？

リセールを気にするなら含み益が反映されない定期借地権物件は不利だと思います
また借地期間が短くなってくるとリセールそのものが困難になると思われます

>>3041 マンション検討中さん
？？含み益が反映されないとはどういう意味ですか？

>>3042 匿名さん
土地の含み益のことです

>>3043 マンション検討中さん

含み益は反映されますよ。
ただ借地権自体の減価償却もあるので、それとどちらが大きいかによってリセールの値段が変わってきます。

マンション価格をいちいち土地とか建物で分ける意味がわからん。消費税や売却益の税金を計算するときしか意味なし。その土地の価値が上がれば、そこに住む価値も上がるから、定借だってあがる。沖さんも実践しているように、過去、よい立地の定借は値上がりしているし、むしろ儲けやすい。

>>3044 匿名さん
それは普通借地権の場合のはなしですよ

自分の思い込みのロジックで価格をウンウン考えてる頭でっかち若葉さんが多いなあ。もっとマーケット見ればいいのに。シティタワー品川、プラウド南麻布、ザ・パークハウス渋谷美竹など、土地価格上昇期に大きく値上がりしてる定期借地権物件が色々ある。

過去の事例を見てれば自分のロジックに穴があることがすぐ分かるのに謎の独自理論に閉じこもる。

この物件が値上がりするかどうかとは別の話だけどね。

>>3045 匿名さん
定期借地権物件の値上がりは論理的には地代相場の値上がりによって、設定当初の権利金が割安となるからと考えられます。

>>3046 評判気になるさん

そんなことはない笑
衝撃的な書き込みすぎて吹いたわ笑
もっと勉強してから書き込んでくれ。

>>3046 評判気になるさん

定期借地権は期間の定めがある土地の使用権と考えれば、期間内における土地価格の上昇によってその使用権の価値も上昇するのは当たり前じゃないですか？仮に賃料が上下すればその物件の内在価値が変化するのは当然に思えます。これは所有権、普通借地権、定期借地権で変わりません。もちろん変化の度合いに影響はするでしょうが。

いろんなご意見をありがとうございます
定期借地権の時価形成については我が国では歴史が浅いので様々な意見が出て当然かと思います。
これ以上議論しても不毛ですのでここで一旦終わりにします。
機会があれば知り合いの不動産鑑定士さんに尋ねてみることにします。
勉強になりました。ありがとうございます。

>>3051 匿名さん
学者にでもなりたいのでしょうか？
不思議に思いました。居住用ですから、購入できる範囲の住みたい場所のマンションを買われるのが宜しいかと思いますよ。

>>3052 匿名さん

本当に学者だったりして笑　とんだ勘違い野郎だが

歴史が浅いとか、様々な意見が出て当然とかそれっぽいこと言っているけど、定借の時価評価なんて確立されてるし、ここにいる若葉さんが無知なだけ。鑑定士に聞かなくても、google先生に聞けば、馬鹿でもわかるのに。
ここの検討者はレベルが低い？なんか悲しくなってくる。

>>3044 匿名さん
借地権の減価償却とはなんですか？

市場での中古売買価格は、市場が決める。それだけのこと。実績では、都心一等地の定借なら、所有権と遜色なく売買されている。
新築だと、ここにいるように、一定数毛嫌いする人がいるから割安で販売され、そこに中古価格との歪みが生じて儲けやすい。

>>3056 匿名さん
ここを中古で出すと、儲けられる可能性が高いと言うことですか？？

>>3055 匿名さん

単に期間の経過による経年減価という意味ではないですか。

会計税務的には定期借地権は減価償却できるケースと出来ないケースがあるみたいですね。権利金が前払い地代の一部だと契約書で位置づけられている場合は減価償却出来ると見ました。ただ、専門家ではないので詳しくは分かりません。

>>3057 匿名さん

儲けられるかもしれない、ですね。まあ誰にも分かりません。ここ最近出た、もしくはこれから出る所有権物件よりは安いことは確かですが、すでに価格高騰してますし市況全体がさらに上向かないとこれ以上の上昇はなさそうですねどね。

定期借地権については下記をご参考に
http://www.japanvaluers.com/jp/contents7/c7-12/

>>3060 口コミ知りたいさん

だから、売買される中古価格とは、何にも関係ない。

>>3057 匿名さん

そもそも今の新築マンションで儲かる物件なんてないよ。もし、ここがそうなら北沖とかみたいに大抽選会になるはずだし。
この物件でいうと、周辺の中古の相場のとおり、大化けもしないし、大崩れもしない。今後、再開発があるわけでもないから、将来に期待するって立地でもない。

北仲な 笑

なんというか決め手のないマンションですな

>>3054 匿名さん
特定の人物の発言のみから全体を語ることはできないでしょう。

>>3064 匿名さん
西早稲田はどうですか。

>>3066 匿名希望さん

もっと決め手にかけるかな。現地行けばわかるけど安いだけなんだよね。あとテスラのカーシェア笑

西早稲田とか銀座東とか方角入れるマンションは胡散臭いと思います

だって豊島区高田じゃないですか