公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/
所在地 東京都新宿区市谷加賀町１丁目2番1(地番)
交 通 都営大江戸線｢牛込柳町｣駅徒歩6分、東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分
構造規模 鉄筋コンクリート造地上7階地下1階建 総戸数 228戸
駐車場 59台
間取り 1LDK～4LDK
専有面積 49.23m2～110.08m2
販売予定 2020年5月上旬販売開始予定
完成予定 2021年8月中旬
入居予定 2021年11月中旬
定期借地権 一斉引渡し日から70年(建物解体・工事期間含む）
売主 三菱地所レジデンス株式会社
施工 株式会社フジタ
管理会社
この地区では珍しい大規模マンションになりそうです。
[スレ作成日時]2018-06-03 08:33:23
収納が少ない気がするのですが、奥様方気になりませんか？専用部はかなり手を加えないと希望に近づきそうもなくて300万くらいかけようかと検討しています。。皆さま専用部に納得感ありますか？
>>1958 マンション検討中さん
専用部の納得感というのが、収納に限った話なのか、収納に限らず仕様全体のことを指しているのか、よくわかりませんが、1959の方も言っているように、資金に余裕があれば手を加えたらよろしいかと。うちは標準仕様に多少オプションをつけるくらいで満足しています。
>>1958 マンション検討中さん
私もです！
選んだタイプが廊下等に収納があまりなく、夫婦の寝室かリビングダイニングのスペースに収納をふやそうかと検討してます
でもそれだとリビングダイニングが狭くなってしまうかもと悩んでます
ちなみにどのタイプ選びましたか？
>>1956 口コミ知りたいさん
70m2台、四人はきついですよ。。。せいぜい80m2あれば、良いかなと思いますけど。
お金が無いなら我慢して住むしか無いです。みんなそうしてますし。本物件は、70m2の間取りが多いので、3人世帯にはお勧めします。
この物件を前向きに検討しつつも、やはり「定借」であること（だけ）が引っかかるんですよね。
自分は現在40代半ばですが、たとえば30年後に売却するとして、その時点で残りの定借期間は40年。
仮に、その時点で30代とか40代の方が、平均寿命まで生きるとするならあと40-50年は生きるのに、40年後にほぼ確実に取り壊される建物を買うのかと考えれば、自分ならまず間違いなく手は出さず、となると、需要（販売対象層）が限られる分、かなり価格も安く買い叩かれるのではないかと。
よく「ならば賃貸にすればいい」との声も聞きますが、自分の親は70代半ばで所有マンションを売却し、その費用を老人ホームの頭金に当てて毎月ゆとりある老後生活を過ごしていたのを見ていることもあり、その他予期せぬ病気なども含め、退職後の年金生活の中ではまとまったお金が必要なケースも多分にあるような気もしています。
その辺りを考えた上で購入を決断された方がいれば、是非ご意見お伺いしたいです。
>>1966 マンション検討中さん
アインスタワーが良い例だと思います。アインスタワーは35年の貸借が残っており、現在は、坪300くらいで動いているとモデルルールで説明を受けました。たぶん、同じくらいの価格では、売買できるのでは無いでしょうか。ちょっと数字が不確かなので、モデルルームで再度ご確認下さい。
別の視点から話すと、当該マンションは坪350万から500万くらいで販売されてますので、35年後は、結構下がる覚悟はした方が良いかもしれないですね。
>>1954
普段はレスしないのですが･･･
私的には居所"部分"面積が広い家に住んできており、物件も複数で数百平米、
駐車場も3カ所契約していた時もありましたが、近年駐車場等散財かなと思えるものは、
縮小してます。コロナでも複数定例収入&投資で昨年比大きく増収&各種リターンサービス。
住宅の性能は確実に上がってます。家族構成比での、3世代居所は少なくなり
核家族化が進んで久しく、近年は行政区の人口と世帯数を鑑みれば、1世帯
平均で2人程と少なくなっているのが現状。
なんだかんだで、我が国の所得水準は、子供は就職すれば賃貸で独立生計を
営むのに十分な企業初任給がある。
それらの観点から…
①幼少今後出生有り3-4人
②学業期子女を抱えている3-4人
③高校大学で就職まで数年の子女3-4人
④子女は就職済も同居3-4人
⑤子女は独立等夫婦のみ2人
⑥夫婦死別等1人
◇P/Lで支出目配り家計①②③
成人自活させるまで長く、学費等長期で経費多い。居室も必要①②
P/Lで支出頂点も数年でP/L好転。居室現状以上不要③
◇P/Lは頂点過ぎ余裕でてくる④⑤⑥
結婚等で減員になれば更にP/L好転。居室現状以上不要④
P/L安定。余裕部屋可否選択⑤⑥
本物件は、4LDKまで用意してあり、5人家族対応。人数対応でのプランを考えてある。
賃貸でも持ち家でも、所持品は確実に増える。廊下収納は便利、主寝室も及第、
その他部屋もクロゼット1.5（通常1.0が多い）幅設定が多い、バスルームは小ぶり
プランでも1418を設定、毎日なので良い。中高大は一流が多い宝庫沿線地区。
ちょっとした設備云々よりは、生活質（良い＝食器、カーテン、ソファ、Dテーブル、
D椅子、ベッド、家電機器、食材、余暇旅行趣味等）で充実させるのが一つの
生活レベル向上策。日本橋銀座で上級品購入も行きやすく便利。近場グルメは神楽坂。
子供は後楽園で乗せてやればご満悦。
TVの家自慢番組でも、この当たりに気をくばってないものが95％。
良い感じの生活レベルだなは意外と少なく、家そのものだけに眼を向けているのが多い。
所得見合いで、①②③は子供の将来価値に影響するので、資金計画（自己資金）は
安全幅を見込んで実施が大事。④⑤⑥でも、日々の生活向上策目線が豊かな
気持ちにさせてくれる。三井物件でもこちらでも好きなほうを、だが、三井販売時には
本物件はほとんど売れているので、優柔不断は1匹も釣れなくなる。
>>1971 通りすがりさん
なるほど、収納ですね。ビルトインでお願いするのですか？リフォーム業者ですと、もっと安くなるような気がしますが。廊下や洗面所のタイル貼はしないのですね。
1958です。キッチン、浴室の収納用のオプションと洗面化粧台が形が好きじゃないので別のものに変更（オプションにもないので個人でやります）、三面鏡下のタイルもオプションが素敵じゃないので個人で変更、あとは高級感を出すために下足入れのデザイン変更や廊下床タイル貼りなどちょこちょこ変更、その他でなんだかんだ300万円くらいになりそうです。
廊下の壁の変更はさらに追加で200万くらいかかるので高すぎます・・
確かに天井は高くないけど、梁が少ない部分は評価高いです。
いろいろ調べてみたら、
LIXILだとカップボードは20万くらいで買えちゃいますね。
ビルトインオプションより全然安いです。
８月には申し込まなければいけないので、
いろいろ悩みます。。
110平米の部屋が希望でしたがもう売れてますね。なんで一棟しかないのでしょうか。残念。
インテリアオプション会のようなものは
まだまだ先ですかね。
レジデンスケアは、皆さん結局どうされました？
>>1975 マンション検討中さん
ビルトインオプションの廊下の壁に200万かけれる人は相当お金持ってますね
あれと似たようなもんだったら適当な工務店に頼んでも100万も掛からないと思いますけどね
>>1979 匿名さん
うちはビルトインじゃなくて仰るように既製品買っちゃいますね
別に白でも全然気になりません。オプションは基本リセールにはほぼ反映されないので趣味の世界ですね
>>1983 マンション掲示板さん
そうですよねー食器棚ビルトインは高すぎですが、自分で頼むと全く同じ仕上げにはならないんじゃないかと。あとで後悔しそうですからね。迷います。
浴室のタオル入れなどの収納も少なくて皆さまどうなさるのか気になります。
ご購入された方に質問ですが、手付金は何%必要でしょうか？
>>1980
富裕層向けの物件ではないからです。
70㎡台が多数な事でわかるでしょう。
1億未満をボリュームゾーンとして、共働き夫婦なら
買えるという水準に造り込んできたという感じ。
70㎡台に無理に家族4人で済むのは自由ですが、そりゃ狭いはずです。
収納の問題が出ていますが、面積が狭いから、収納まで用意できていないという事です。
収納をつければ、部屋がさらに狭くなるのと、収納家具代コストもかかる。
西側検討してたんですが、ミニ戸建の雰囲気で東側にしちゃいました。
西側検討の方は現地ご確認ください。
1964や1965で語られているように、他にもそう考える方も多いです。
すぐに価値観とか押し付けるとか言い出すのはちょっと論理の飛躍では！？
あなた自身は無理じゃなく快適に住めるならそれはそれでいいのではないでしょうか。
>>1999 周辺住民さん
この物件ご検討されてるんですか？
なんでここの掲示板に貼り付いてるんですか？
広い部屋お探しでしたら先着販売中のウェリスとかいかがでしょうか。
>>1992 マンション検討中さん
キッチンの方も変えちゃえば良いんじゃないですか？
ここのオプション食器棚の価格を出すなら両方やれちゃうんじゃないかと思ってるんですけど。
うちも１割出してます。出していない方もいるのですか？
>>2001 マンション検討中さん
確かに1999さんの表現には少しトゲがあるけど、実際に70平米代に家族4人で住んだことがある自分の経験からすると、手狭でやや無理があるのは事実かと。
子供2人が小さいうち（せいぜい小学校まで）ならなんとかなりますが、それより大きくなると、ホントにかなり窮屈ですよ。皆さまそれを承知の上で購入されているのでしょうけど。
ここの人って、好意的な意見や質問にはほのぼのやり取りしたり親切だけど、少しでも批判的な意見や気に入らないコメにはウッキーって青筋たてる人が多い印象。さらっとスルーすればいいのに。お子ちゃまレベルの居住予定者が多いのかしらん。
>>2018 通りがかりさん
教えていただきありがとうございます！
すみません、キッチンを除いたリビングダイニングはいくつぐらいでしたか？
私が検討している部屋は12畳弱なのですが、広めなのか狭めなのかよくわからなくて
教えていただけるとありがたいです
昨日市ヶ谷から物件まで歩きましたが、坂は緩やかで全然問題なかったです。大江戸線まではフラットですし特に不自由は感じませんでした。実際に周辺歩かれてみると良いと思います。
この辺をうろうろするのに、何かと坂が多いという事です。
急な坂もありますし、自転車の下りが危ないです。
たしかに牛込中央通りの坂は緩やかな方だとは思いますけど。
>>2019 口コミ知りたいさん
約12畳です。部屋の形状にもよると思いますが、うちの場合はダイニングに4人掛けのテーブルと食器棚、リビングにテレビ台や3人掛けのソファー等を置くのが精一杯って感じです。本当は家族揃って座れる4人掛けのソファーを置きたかったのですが、どうしても無理で断念しました。おそらくMRでは物件の間取り図とあわせて家具配置の参考となる透明なシートももらえると思うので、それを活用して具体的なイメージを膨らませると良いと思いますよ。
>>2021 マンション検討中さん
DNPプラザの横の道は緩やかなのですが、防衛省の裏に繋がる道は急ですね。
年に一度あるかどうかですが、東京で路面が凍る時は、急な方の坂は利用できないと思います。
キッチンの広い間取りと、狭い間取りがありますが、キッチンは何畳あれば不自由しないですかね？
購入者の年齢層はどのくらいなのでしょうか？最年少かなと思っているのですが、40前後の方が多いと少し寂しく感じます。子供が小さいので仲良くなれる方がいると嬉しいのですが…
サラリーマンしていた頃は日に300通くらいメール来てましたから、これくらい余裕です。
人それぞれ価値観があるので、本人が広さや価格に納得しているのであれば外野がとやかく言うことではないですね。
もう放っておこうよ、周辺のおヒマな住民のことはさぁ…
↑ほんとですよ。
自分が満足なら別にいいわけで、それをも否定なんてしておりませんが。
広さに関してご参考まで。うちは家族4人（子は男男）70平米で、子が大学に行くまで暮らしましたが、引越しを考えるほど狭く感じたことはなかったです。都内だとごく普通かと思いますね。
2期で購入予定です
子供がいる皆さん70平米台選ぶ方が多いのでしょうか？
その他の平米数の方いますか？
うちは13畳のLDと6畳の間をウォールドアにして（本当はドア無しにするつもりだったけど変更不可になっちゃった）、一続きで使うつもりですがソファは置きません。
元々のLD13畳のところにダイニングテーブルを置いて、6畳の方はラグを置くだけの空間として使います。
今現在は19畳の長方形のLDの戸建てに住んでいて、ダイニングテーブル（240*90）とソファを置いていたのですが（その頃は6人家族）、4人になった頃にダイニングテーブルをテレビの前に移動してソファは隅に置いてありますが全然使わずに生活しています。ダイニングテーブルにパソコンを置いてパソコン越しにテレビを見ています。お客さんが来たときはパソコンをどかして大きなテーブルとして歓談しています。普段、人がいる空間はそんなに必要ないのでリビングとダイニングを兼用にしてしまい、他は単なる空間にすると広く感じていいですよ。
ソファをやめてしまってそのぶん大きなダイニングテーブルというのも選択肢かと思います。いろんなことに使えます。
子育て環境気になります。皆さま小学校は市ヶ谷小学校ですか？お受験されますか？また中学受験される方が多いのでしょうか？放課後の学童の充実具合なども気にしています。のびのび育てたい派なのであまりに教育熱心な方が多いと子供が窮屈だろうなとも思っています。
>>2048 通りがかりさん
ここを諦めた場合、市ヶ谷エリアで他を検討されますか？希望の部屋が埋まってしまっていたのですがこの物件の対案が思いつかず、希望より少し狭い部屋にしようか悩んでいます。
>>2047 評判気になるさん
小学校は市谷小学校、子供の気持ち次第ですが、中学から受験を考えています。調べてみると、市谷小学校は生徒の7割が受験するという情報がありました。
>>2052 マンション検討中さん
このあたりは7割も中学受験するのですね！？
そうすると公立中学校への進学は少ないのでしょうか？うちは中学までは公立で良いと考えていたのですが、子供の友人の多くが受験するとなると、一緒に遊べる友達が少なくなるのでは？と心配しました。
>>2051 通りがかりさん
そうですよね。我が家は親二人ともが御三家なので子供にプレッシャーを与えそうで受験が盛んな地域を避けるか小学校からエスカレーターで上がらせるか悩んでいて。都心はどこも中学受験が盛んなので仕方ないですが…ありがとうございます。
そういう事を書くと、すぐに価値観を押し付けないでくれという面倒くさそうな
人たちが現れるような・・。
>>2054 評判気になるさん
親二人ともが御三家とはすごいですね…。そういうご家庭でも、子供に受験をさせないという選択があるのですね。マンションと関係ないですが、参考になりました。
ここの敷地、Enter keyみたいな形してるな
市谷小学校が良い学校とは聞いてますが
牛込第三中学校はどうなんでしょうか。
＞＞2067 評判気になるさん
元々は壁にドアです。壁を取り払って一つにしたかったんですがコロナによる販売計画のずれ込みで変更不可になった部屋です。変更不可ですが以前からそうするつもりだと伝えておいたところ申し込みの時点では設計自体をウォールドアに変更してもらえていました（無抽選でしたが抽選になって他の人が当選した場合もウォールドア）。
>>2068 評判気になるさん
そうなんですね
早い段階で設計を伝えておくの大事なのですねー
ウォールドアにできてよかったですね！
うちはリビングと隣を繋げてしまうと収納も潰して広げることになりそうなので迷ってます
>>2064 評判気になるさん
一般的には、いわゆる点の取れる子、親が受験に熱心な子が私立に抜けていくイメージだと思います。隣の中学校は規模が小さくクラブが少ないようですね。それなりの良さもあるでしょうが。
契約締結後は、営業担当の方ではなく、別の部署の担当者が手続きの担当をするのでしょうか？
キッチンの高さが変更不可になったのは痛いなあ。まだそこまで工事進んでいないんだから変更出来ても良さそうなものなのに。今使っているのも85cmなんだけどすごく腰がつらい。
お子さんいらっしゃる方、来年11月に転居次第、保育園、幼稚園、小学校の転園、転校されますか？
中途半端な時期なので、3月までは現在のところへ通い続けるか考えています。
電車の乗り継ぎが必要ですが、通えない距離ではありません。
まだ購入も検討中です。
>>2076 マンション検討中さん
いずれ転校が決まっているので、引越しのタイミングが良いと思っています。ただし、引越しを12月にして、12月までは元々の学校へ通い、新年から新しい学校に通う予定です。
電車で通ってしまうと、来年度、電車を使えば通えるんだから、転校したくないと言い出すかもしれません。
カーテンやエアコン、照明は、各自で用意しますか？
オプションを利用しますか？
オプション高すぎるだろうから自分で探す予定
小さな子どもは多いですよ。保育園も増えたし。
若いママも年配ママも仲良くやってます。
土地柄かみなさん穏やかで余裕があります。
良い方たちがたくさん入ってくる事を祈ってます。
次期のスケジュールは決まっているのでしょうか？
ここのマンションの平米数と同じ、他のマンションの間取りを見ると、他のマンションの方が洋室の畳数多い気がするのですが、このマンションは、部屋以外のスペースを広く取っていたりしますか？
私はリビング＆ダイニングではなくリビング兼ダイニングという使い方をするのでここのLDでも十分かなと思っています。狭さが一番気になっているのは洗面脱衣所。収納が足りるのかどうか。次がキッチン。
>>2098 評判気になるさん
13畳です。今住んでいるところは19畳ですが実際に使っているのが12畳ほど。使っていなくても空間があるわけですから違いはありますけどまあやれるんじゃないかと思ってます。
>>2097 評判気になるさん
リビングは壁面収納とか考えますでしょうか。MRは随分素敵な収納になっていたと思います。カウンターの下なんかもデッドスペースかと思っています。
＞＞2102 評判気になるさん ＞＞2103 評判気になるさん
元は6人で、だんだん減って今は3人です。こちらへ移るのは2人なので当然余裕はありますが、4人で住んでいた頃でも問題なかったです（その頃は子どもは中学生と高校生）。
リビングには大きなダイニングテーブル（240*90）と椅子だけです。つまり、リビングとダイニングを完全に兼用にしています。リビングとダイニングを分けるとどちらかは使っていないことになりますから広さに余裕がないとどうしてもきつくなってしまいます。大きなテーブル、いいですよ。ソファセットをなくしてしまえば12畳有ればかなり大きなテーブルを置いても空間に余裕があるはずです。ソファでゆったりも気持ちいいですけど空間に余裕がないとゆったりになりませんし。
>>2104 評判気になるさん
そうなんですね
我が家は４人ずっと住む予定の購入で子供が大きくなってからどれだけ狭くなるかイメージわかなかったですが、工夫すれば12畳で余裕もできるのかと思うと安心しました
70平米台にしたので狭いことに変わりはないかもしれませんが‥‥
>>2106 匿名希望さん
モデルルームと同じタイプのカウンターなら奥行き27cmらしいですよ。もっと深ければ引き出し収納を作ってもらおうと思っていましたが開き戸収納を考えています。
やはりフルバルコニー部屋がリビングの形綺麗だし、良いよな。。
もう残ってないのかな。
>>2115 評判気になるさん
他に70m2台の部屋が多かったからでは無いでしょうか。角部屋ですが、それほど窓が大きくなく、バルコニーがなく、ポーチがなく、カウンターキッチンでないのも敬遠された理由になるかもですが。
>>2116 匿名希望さん
これからの部屋選びに参考になります
同じ角部屋でも、南西同様バルコニーなし、ポーチなし、カウンターキッチンでもないのに南東が完売したのは広さが理由でしょうか？
収納は工夫次第でなんとかなりそうだなと思います！高級感と使い勝手どちらも満足できるよう多少手を加えつつですが。なんにせよ入居が楽しみ。
https://suumo.jp/sp/mansion/tokyo/sc_104/pj_67720321/rooms/detail_087/...
この部屋は何階のどの辺りの部屋かわかりますか？
南の82平米ってまだ残ってますか？
北東角だと東側はバスケットのハーフコートがあるあたりになりますね。その東の校舎は窓のないただの壁。4階で壁が見えるのと2階（実質1階）で植栽が見えるのとどちらがいいのか悩ましい。
>>2126 マンション検討中さん
北東は、メニュープランとかあるのでしょうか。リビングと洋室4を繋げるとか。コスパは北東が良いですが、南東は陽当たりが良い(良すぎる？)ですかね。
＞＞2126 マンション検討中さん
北東のE-80Lと南西のS-80B1はキッチンとリビングは似た感じなんですね。
勝手な意見ですがご家族が多人数ならE-80Lがいいかなと思います。
E-80Lは部屋が一つ多いので一部屋潰してカウンターキッチンにしてLDを広げてもいいかも。一方、洗面がツーボウルと多人数仕様なのに玄関、下足入れが小さいという謎な部分が。でも、同じ時間に洗面に向かう家族がいる場合、ツーボウルはとてもいいですよ。風呂が広いのもいいです。眺望も捨てがたいですが、毎日使う場所でストレスが少ないのはいいです。子どもが複数いて共働きとかならE-80L。玄関どうするかですけど。
南西80は収納多いですね
管理組合の役員は、一般的に、希望していなくても定期的に回ってくる可能性が高いですか？
それとも、希望者で定員を満たすことが多いでしょうか？
引き渡しまでが待ち遠しいですね。。
10年程前に加賀町の新築マンションを購入した者です。この辺りは都心とはいえ静かで落ち着いており、また高台に位置していることが気に入り購入しました。しかし夫婦ともに50を過ぎ、今は市ヶ谷駅から歩くのはまだ問題ないですが、これから10年後、20年後を思うとどうなのか…と考えてしまいます。
大江戸線までは比較的フラットな道ですが、やはり市ヶ谷駅の方が便利なので…。
昨年子供が独立し夫婦二人になったので、駅近物件の住み替えを検討中です。
この近辺は公立校の評判も良いですし(我が家は公立ではなかったので正確なところはわかりませんが)、住みやすいと思いますよ。ただ自衛隊のヘリコプターはかなりの爆音です。まあそんなに頻繁ではないですが。
>>2136 加賀町住人さん
とても参考になります。うちは自分たち(親世代)が生涯住むつもりはなく、子供たちが独立したら住み替えを考えています。たしかに60代70代で日常的に駅までの上り下りをするのは大変かもしれませんね。
>>2138 マンション検討中さん
クルマ持つ利便性や楽しみは理解できますけどお金のことだけ考えたらタクシー使うほうが経済的なんですよね、、
新車で車買えば車両代、維持費考えると月10万は行っちゃうので。逆にタクシーで月10万はなかなか使おうと思っても使えない。坂がキツイときはタクシー乗ってしまうのが良いかなと考えてます。
市ヶ谷の方が便利ですが、
年齢的に道程がきつくなったら
牛込柳町を利用すればいいのでは？
市ヶ谷駅の標高は12m、物件の標高が28mですので、かなりの坂道であるのは確かですね。
8月11日から20日まで、MR休みなのですね。
>>2138 マンション検討中さん
私が住んでいるマンションはこちらの物件よりもかなり小規模で、駐車場は総戸数の半分くらいですがほぼ埋まっています。ただ車を持っている方は通勤で使っている方が多いようです。我が家も数年前まで車がありましたが、1ヶ月一度も使用しないこともあり、維持費を考えるとバカバカしくなり手放しました。ただバブル世代の夫は車に思い入れがあるようで、手放した当初はチョットかわいそうでした。
我が家もそうでしたが、子育て中は車があると便利ですよね。でも子供は大きくなるにつれ親と出かけることもなくなり、車の使用はめっきり減りました。都心に住んでいると地下鉄の方が楽ですので。
モデルルームの建物は、販売が終わるとどうなるのですか？取り壊し？
ここ利回り良いですね。部屋にも寄りますが査定賃料で4.9%くらいは出てて一階のテラス部屋は5.5%もありました。竣工後賃貸市場でどう評価されるか次第ではありますが、順調に行けばリセール手堅い気がします。
皆さまコロナの影響はあまり気にしていませんか？
>>2154 匿名希望さん
都内の分譲マンションだと4%前半が多いですかね
4%切ると物件価格が割高、4.5%くらいで適正、5%あると割安なイメージです。
もちろんエリアによっても水準の目安は変わるので一概には言えないです。
ここの価値は竣工してより顕在化するものと思いますよ。
そこが小規模物件との差。
>>2157 評判気になるさん
山手線内側、地位の良い市谷加賀町アドレスのため、影響は限定的と見ています。大規模という希少性もあります。市谷加賀町付近マップを見ても、このような大規模なマンションは今後出てくることはないでしょう。
定借であることは、新築購入時の売買価格にも織り込まれていますので、定借であるから価格の落ち込みリスクが高いとは考えておりません。
むしろ賃貸に出すときは、所有権と定借関係なく、同条件で出せるため利回りが良いと思います。
そのため、リセールの際下落するとは思いませんが、仮にそのような事態になっても全く気にならない程、稀に見る良物件だと思います。個人的には永住も考えています。
>>2160 名無しさん
このマンションから通える範囲に有名私立小中高が多くありますし、通学のため在学期間のみ賃貸で住むという需要もあると思います。
また、法人契約の賃貸なども考えられるかと。管理職や役員クラスのファミリーのために法人が借りるにはちょうど良い賃料だと思います。
>>2157 評判気になるさん
経済の状態にもよりますが、部屋によっては、2割は程度は下げないと売れないかもしれないです。
これまでのマンション販売は出したら全て販売されていましたが、こちらの販売は苦戦していますので、リセール時は、時間がかかるか、売却金額を減らさないといけないかもしれないですね。
>>2162 匿名さん
そうなのですね。
こちらが苦戦しているというのはどこの情報でしょうか？
それは、このマンションだけの問題ですか？それとも、他のマンションも含めて苦戦しているのでしょうか？
>>2161 匿名希望さん
法人契約とかもあるんですね。35万円位？を超える家賃を払える世帯なら、賃貸ではなく購入しそうな気がしてたんですが、通勤には便利とは言えないものの在宅ワークが進めば企業の借り上げ社宅的なニーズを満たす可能性はありますね。
>>2163 匿名さん
他にもいくつか検討してますが、やはり今はどこも順調にはいってない感じしますよ。
ひと昔前は即完売御礼の物件もありましたが、今はコロナの影響も相まって売れ行きは鈍感してます。
ここも一期が完売せずに先着順になりましたが、それもまだまだ残ってますし。
>>2163 匿名さん
これまで、沢山の新築マンションのモデルルームを見てきましたが、販売すれば完売というのが殆どでしたので、苦戦していると表現させて頂きました。順調には売れているけど、お客さんが付かなく、売るのに時間を要していると言った方が良かったかもしれないです。
>>2164 検討中さん
70m2台は、戸数も多く、他の所有物件と競合するので、かなり売るのが厳しいと思いますよ。また、こちらのマンションの値段は、近隣の中古所有権物件と同じくらいの値段ですので、それよりは下げないと売れないですね。
>>2166 マンション検討中さん
価格帯が違いますが、ウエリス市谷加賀町なども、先着で残り続けていますよね。様子見の人もいるのではないでしょうか。
ただ、物件内の条件の良い部屋から埋まっていくので、納得できる部屋を見つけることが重要ですね。
>>2167 匿名さん
コロナ対策で、この物件に限らず案内する人数を制限していると思いますし、案内しきれていない潜在的な客がどれぐらいいるかによりますかね。
完成まで1年超ありますし、そこまでに全戸完売したら、コロナ禍では健闘している方なのではないでしょうか。
２割程度の下げ幅で済めば許容範囲かなとも思います。DNPさんの恩恵を受けて資産価値が少しでも向上することを願います・・・
>>2172 マンション掲示板さん
それは、売れないからですよ。売れるまで、次を出さないのは、新築物件の売り方としては、とても一般的な話です。少し前と比べても、だいぶマンションの価格が高くなりましたからね、売れないマンションはとことん売れないです。
地代って3年目から安くなるのでしょうか？
まあ、去年とあるタワマンエリアの新築完成物件見に行ったら8300万から250万くらいの値引き提案受けたことあるので竣工後まで残ってたら数%の値引きならあり得ると思いますけどね。流石に2割はどうかな。完全に経済危機起きてますね。
今マンション価格が高騰した状態なのでバブルがいつまで持つかという懸念があります。もちろん再度値が上がるまで住み続ければいい話なのですが。
>>2178 マンション掲示板さん
まあ、だいたいそのくらいを見込めば、売れるかなと思う値です。
この辺りの所有権中古物件の成約価格はたぶん125万/m2程度と思いますので、間取りにもよりますがこのマンションの販売価格と同じような価格になります。所有権が無い分、幾分は割引かれないと売れ無いと思います。
>>2178 マンション掲示板さん
別の人ですが、20%はあり得ない数字でもないんじゃないでしょうか？
新築プレミアム:5％（これくらいはありますよね？）
住宅ローン減税差額:4%（9000万物件をペアローンだとすると）
仲介手数料:3％
コロナによる影響:10%（適当ですが妥当な範囲かと）
なるほど、誤読してました。新築分譲時に値引きで2割下がるという話ではなくて何年後かのリセールで2割下落の話だったんですね。それならあり得る話ですね。失礼しました。
竣工まであと1年以上あるんですよね。
かなり順調な販売状況ですね。
コロナで第1期前に価格調整せずとも完売まで行けたのに、という営業マンいるくらいですから、竣工後の姿を想像出来る方は検討すれば良いと思います。
専有部はいくらでも弄れるけど、この立地の大規模、この希少性は稀有だと思います。
予算厳しい方は西早稲田が良いと思いますよ。
定期借地権マンションって新築のときはパンピーは敬遠するから新築価格は弱めになる。何年か経って賃貸や売買のレコードができてくると、普通のマンションと変わらないことに安心して実需層が買いに来て相場が上がる。70年の定期借地権物件は基本的に買い。
利回りで評価しない個人が買い手の新築マンションだからこそ、価格の歪みがなかなか修正されない印象。70年先なんて所有権でもどうなってるか分かりませんね。
他にない立地・デザインなので稀少性が高く人気が出そうです。竣工後の様子を想像するだけで楽しみです。市谷の杜もできますし日本の伝統美を推しているでコロナが落ち着いたら海外の方にも人気が出そうな物件だと思っています。
不動産なんて一物一価だから、相場がどうこうという物件全体で語るのは無理があるし、意味がない。この物件の中でも、向きや間取り、内廊下外廊下、テラス、ルーバルとか優劣出ると思うよ。
例えば内廊下のセントラルやフルバルコニーの東向きは希少。
ただ全体的に言えるのは、希少性等から中古になっても欲しい要素はこのマンションにはあると思う。
>>2188 eマンションさん
普通のマンションと同じように売れると良いのですが、ちょっとどうなるかわかりませんね。中古販売の時は、一般人は更に避けませんか？？周りで同程度の価格の所有権物件の中古があるので、そちらを購入するのではないでしょうか？また、こちらのマンションもそうですが、一般的な不動産の利回りを見るとそこまで魅力的ではありませんよね、投資で購入する人は多くは無いと思いますよ。
所有権があれば、建物の立て直しをすることができませんか？定借は取り壊してしまいますが、、、
永続的に住める物件は、定借物件より魅力的と思いますけど。
>>2193 匿名さん
建替費用の負担、そもそも建替の住民間合意、所有権も大変ですね。
その時に管理組合の活動されてるのはご高齢の方ばかりになる想像がつきます。
若い世代が建替近いタイミングの築古所有権なんてそれこそ手出せないですよね。
たしかに賃料は定借でも変わらないと思います。20年経ってから所有権との差が中古相場に色濃く出てくるでしょう。
とくに人口減少が進み、都内でも買い手が減るわけですから、資産性に劣る定借は不利になるはずです。
>>2194 匿名さん
建て替えがあるかもという事で購入するという若い人は、結構いますよ。また、このくらいのマンションを購入される方は、ある程度お金があるので、建て替え時の負担は可能だと思いますよ。
建て替え時の合意は、壊れるなどの合理的な理由が無いと合意は取るのは難しいかもしれないですが、住めるのであれば、建て替えは不要ですので、壊われそうになるまで住めば良いと思います。
>>2193 匿名さん
70年定借だから築20年で売るときは土地に関しては以前よくあった50年定借と同じ。築50年の頃を考えるとこっちはあと20年で後腐れ無くお終いになりますが、所有権だと修繕、建て替え問題でややこしいことになるリスクが出てきます。所有権の場合の方が不利な部分もあり、一概に定借の方が不利ってことでもないように思っています。というか0円でも処分に困るというリスクはまずあり得ない定借の方がいいような気さえしています。
あと、雑な考え方ですが例えば所有権だと1億円のものが定借だと8千万円で2千万円差。これが年月が経って所有権のものが3割値落ちして7千万円になった頃、定借だと4割落ちして4800万円で2200万円差くらいならまあいいかなと。
実際には将来的にどれくらいの差になっていくのかよくわかりませんけど、金銭的な損得よりも絶対的な負動産問題のリスクの方を大きくとらえています。
>>2196 匿名さん
何千万円と掛かるのに、あえて建替が懸念されるマンションを若い世代が購入するというのが、しかも結構もいるんですね。
普通そんなに掛かるのなら、新築やもう少し長く住めるそこまで築年の経過していない中古買うと思いますが。。
>>2199 匿名さん
昔のマンションは容積率をすべて使ってい無かったりするので、建て替え後は、部屋が大きくなり、かなり美味しいので、購入していますね。あと、建て替えは、土地代も支払わないないので、通常よりかなり安く手に入りますし。
リセールで定借が有利になるわけないのに屁理屈こねくり回し過ぎ。
>>2198 マンション比較中さん
建て替えの問題などのややこしい事はあるかもしれませんが、ずっと住める家があるのは良い事だと思います。また、修理が無いと、かなりボロボロになるかもしれませんが、大手が作るマンションで、しっかりとした管理会社が運営し、住んでいる方がまともそうな都心のマンションに限っては、修繕のリスクは殆ど無いと思いますよ。建て替え無くても、かなりの期間住めるはずです。だから、定借はもったい無いのですよね。
将来の相場とか分かりませんので、自分だったら…という視点で考えました。
たとえば30年後に、築30年かつ40年後には強制退去が確実な物件を自分ならばいくらで買うのか…と想像した時、今の自分と同じ年代（30代半ば）なら、平均寿命80過ぎの時代に70半ばで追い出されることが確実な物件はいくら安くて便利な場所でもあえて買おうという気には全くなれず、なのでこの物件も購入は見送ろうかと思ってます。
>>2203 マンション検討中さん
それが良いかと思います。おっしゃる通りで、定借はリセールが難しいんですよね。投資する人は、買うのですが、一般人は見送るので、候補者が必然的に少なくなります。
私は10年前後で売るつもりなので多少の値下がりは覚悟しつつも賃貸で住んだ場合の家賃と比較してプラスになるならまぁいいかというゆるい基準でいます。そんなことより素敵な物件に住める満足度を取りたいなと。お金のことだけ考えると微妙ですね…
>>2200 匿名さん
あー権利床でかなり面積減らされちゃうやつですね。
建替後も従前と同じ面積とならず狭いワンルームくらいの広さに与えられ、一般分譲住戸より低い専有部仕様で掴まされるやつですね。
勝どきなんかのパークタワーもそんな感じらしいですね。
投資で考えている人は不動産投資出来るだけのお金があるのはうらやましいですが、その場合当たり前のことながら損得勘定を考えなきゃいけないわけで色々大変なんですね。自分が住む場合はここに住みたいかどうかが一番の問題で、是非とも住みたいなら金銭的にお得でなくても住みたいところに住むためにお金を使ったと思えばいいだけですけど。
ここの希少性に惹かれて住みたい人は、定借コストあれど、小規模宅地の特例を受け地代も翌年から下がり、スケールメリット活かして管理費と修繕積立金も低廉なので、永く住む分には良い物件だと思います。
出来上がった後の外観、共用部のグレード感はかなり上質だと思います。
外廊下も敷地外に向いている訳ではないですし。
周辺住民として、竣工が楽しみです。
>>2210 近隣住民さん
＞出来上がった後の外観、共用部のグレード感はかなり上質だと思います。
これは完成を楽しみにしたいですね。出来上がってみると意外ただの団地みたいになってしまうリスクもあるので。材料価格高騰＆コロナによる影響がないことを祈ります。
>>2211 評判気になるさん
ここは西側、南側が雁行デザイン、北側はセットバックによるルーバル住戸、南側もルーバル住戸ということで、建物全体に動きもあり、植栽も4面に豊富に植えられる計画ですし、所謂団地デザインとはかなり離れたイメージになると思います。
なのでかなり期待できると思います。
団地というのはどういうのイメージされてます？
外観の仕上がりがどうなるか、かなり重要ですよね。
MRで見る限り上質そうな素材に見えましたが、出来上がってみると何故か安っぽく見えてしまうケースもあり得ますから。想像以上の出来になることを祈ってます。
セントラルコートのC-80Cの部屋（サウスコート向きのバルコニーがＬ字の80超えの部屋）を検討された方もしくは購入された方いますか？これから1部屋出るようで検討しているのですが、ここは結構人気なんですかね？
セントラルコートのC70-Eがまだ空いてるようなんですが、角部屋で良さそうに見えたのですが、検討して辞めた方のご意見あれば参考までに伺いたいです よろしくお願いします
>>2214 ご近所さん
検討しました。単価が安いのでその列はほとんど抽選になったんではなかったでしたっけ？今ある部屋は上の階になるので割安度は少し低いですが、採光はそこまで悪くなさそうなのでありだと思います。眺望はイーストの外廊下になるのでそこが気にならない方は間違いないと思います。私はどうしても眺望の抜けが欲しかったので検討辞めましたが、下の方の売れた階はリセール期待できそうだなと思ってました。
>>2215 マンション検討中さん
リビング洋室3の間取り(クランクリビング＋リビングイン洋室)と洋室2,3の採光がイマイチだとは思いますが、その分単価が安いのでデメリットが気にならなければお買い得かと思われます。
ずっと団地団地と主張する輩がいますね
物件概要見たら、先週から1週間で9戸減ってますね。
9戸は先着順の部屋で決まったのでしょうかね。
お盆明けから、第1期2次間近になる中、動きが早いですねー。
>>2215 マンション検討中さん
検討しましたよ。やはり間取りが使いにくそうなのでやめました。メニュープランで洋室3を潰してリビングと洋室2を広げるプランがありましたが、コロナの影響で選べなくなりましたので。
>>2220 マンション検討中さん
私も、3人家族でこの部屋を検討しました。2階は前が壁ながら小さくともテラスがあり良いと思いましたが、洋室2つが4畳であり、子供のベッドと机を置くのにスペースが足りないため他にしました。引き戸なので使いやすそうですね。
小学校の評判ってどうでしょうか？
夫婦ともども、私立で競争社会だったので、
息子には受験はせず、
公立でのびのびさせたいと思っていますが、
評判が気になります。
中学校は、良さそうですね。
>>2227 匿名さん
市谷小学校は比較的評判良さそうです。地域の不動産屋から新宿区の人気校を聞いたことあるのですが、愛日、市谷、落合第４、四谷、早稲田でした。
この辺りはみんな中学校受験させるので、お隣はどうなんでしょうね。公立ですし小規模なので、どんな学年になるかは運の要素が大きい気がします。
学校選択制なので他も検討しては？早稲田の二校が人気みたいですよ。
https://frsp.jp/shinjukuku-syougakkou-ekkyou/
東京都荒川区西日暮里二丁目 |
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7198万円～8548万円 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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50.11平米～66.93平米 |
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総戸数 65戸 |
東京都台東区橋場1丁目 |
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4800万円台・6600万円台 |
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1LDK＋S・2LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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45.14平米・56.43平米 |
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総戸数 72戸 |
東京都大田区池上八丁目 |
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5400万円台～6900万円台※権利金含む |
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1LDK+2S～3LDK |
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56.14m2～64.78m2 |
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総戸数 36戸 |
東京都練馬区上石神井一丁目 |
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6198万円・7468万円 |
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2LDK～2LDK＋S ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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55.10平米～62.74平米 |
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総戸数 42戸 |
