ザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンス

販売価格のうち定期借地権権利金はどのくらいですか？建物価格と権利金価格を分けて分析しないとあり正しい判断は出来ませんよ

>>3000 マンコミュファンさん
単に70平米分の部屋2つ分とほぼ同じであり、高すぎではないかということです。

現地にあるご自由にお取りくださいの広告のビラがなくなってました。1部欲しかったのですが。

>>3002 マンション検討中さん

ここは70平米で8000万円くらいしますよね、二倍で16000万円。140平米クラスだと単価も違ってきますし、2000万円を誤差と言うのは感覚の違いかもしれませんが、印象操作と勘ぐってしまいました。

>>2999 マンション検討中さん
電話して聞いたら、85m3の部屋が12000から13000万と言ってましたね。

>>3005 匿名さん
70m2台は10000万から12000万と言ってました。

>>3001 マンション検討中さん

区分マンションで土地代金と建物の内訳なんて見たってリセールには何も関係ない。ただの積算価格の考え。地所レジがいくらで土地を仕入れていくらで建物立てたのか、それだけの話。強いて言えば、いくら減価償却出来るのか分かるだけ。

結局アフターマーケットでは収益還元法と取引事例比較法のミックスで決まるから、ここを貸し出したときの賃料がいくらになるか考えたほうが建設的ですよ。

>>3007 匿名さん

正しい

>>3007 匿名さん
一理あるがそうでもない面もある
収益還元法と言っても還元率やリスクプレミアムの設定によって価格はなんとでもなるという怪しさがある。結局、最も確実なのは土地の時価評価額なのでマーケットはこれをいつも織り込んで動くと思う。

市谷の杜は子供が遊べるところでしょうか？
それとも、緑の景観だけですか？お散歩コース的な。

>>3010 マンション検討中さん
ちょっとしたお散歩コースですね。
子供が遊ぶとしたら、近くでは加賀公園、納戸町公園、なんど児童遊園ですかね。

>>3011 マンション掲示板さん
ありがとうございます！
お散歩コースですか。
近所だと結局あまり使わなそうですが、景観としては良さそうですね！

ゲストルームやコミュニティダイニングの使用料ご存知の方いますか？

>>3009 マンション掲示板さん

地価は関係ないとは言ってないんだよなあ。建物と土地が不可分な以上、分譲時の土地建物内訳に拘っても仕方がないと言ってる。当然、地価が上がれば家賃も上がるし周辺物件相場も上がるから価格には反映される。

土地の時価評価の上昇分を、じゃあ土地割合はx%だからと掛け合わせたところでしょうがないっていう話

3LDK77.55平米の部屋が9780万円、
地代月額19804円で出ています。
70年間の地代総額は16635360円ですので9780万円に加えると1億1400万円となります。
地代の負担は想像以上ですね。

>>3015 マンション掲示板さん
その地代は特例適用前では？

地代と言っても、固定資産税の転嫁分ですよね？
所有権マンションでも同じだけ払うわけですし、借地権だから負担が多いわけでもない気がします。

>>3016 マンション検討中さん
特例とは？

>>3017 検討板ユーザーさん
地主側のメリットはどこにあるのですか？

>>3018 検討板ユーザーさん

翌年から月10000円弱安くなるのですよね。

固定資産税も借地の場合、土地代にかかる税金はかからないと思います。

>>3020 マンション検討中さん
そうなんですか
しかし、それだとますます地主側のメリットが何処にあるか分かりません
一体どうなっているんでしょうか？

物件概要を読むと転借地権という用語が出てきます。地主と三菱地所レジデンスの間で定期借地権契約が締結され、三菱地所レジデンスと購入者の間で転借地権契約が締結されると解釈して間違いないでしょうか？
このスキームの何処かに地主側のメリットが忍ばせてあるのかと思ったりもします。
詳しい方おられましたら教えてください。

ぶっちゃけ、セントラル、イースト、ウエスト、サウスの人気順ってどんな感じなのかな

>>3021 検討板ユーザーさん

最初に権利金をまとめてもらえるのでそれだけじゃないですかね。あとは固定資産税の1.5倍の地代がもらえるので。

>>3022 検討板ユーザーさん

合ってると思います。地所入れたほうが管理がラクなんじゃないですか。NTTは不動産屋ではないので。

>>3024 匿名さん
相当高い権利金に見えますね
70平米で建物価格はせいぜい5000万といったところですから

>>3025 匿名さん
確かにそうですね
勉強になりました

>>3026 通りがかりさん
引くくらい、権利金凄い額ですね。。。

>>3028 匿名さん
70年後の貨幣価値なんて予測不能ですがどうやって権利金現在価値金額を算出してるんでしょうか？
謎は深まるばかりです。

>>3029 通りがかりさん
貨幣価値が今よりも低下すると良いですね。

>>3023 マンション検討中さん
サウス→セントラル→イースト→ウェストの順かと

>>2835 検討板ユーザーさん

悩んでます。
予算的に西早稲田の方が余裕があって、ゆとりある生活ができるかなと考えてますが、、、
リセールを考えるとこちらでしょうか？

>>3031 坪単価比較中さん

ただサウスは高いので買える層が限られますね。
家族構成にもよると思います。
ファミリー層には比較的広い間取りのあるイーストが人気のようです。あとテラスやルーバルが人気のようですね！

>>3032 マンション検討中さん
西早稲田も良いですよね。
こことは地域性が少し違うから、
実際空気感というか雰囲気で選ぶのも大切かと思います。
どちらに優劣つける訳でなく
自分たちとの相性ですよね。

この近辺は地味ではあるけれど、落ち着いていて
非常に住みやすい場所です。
子育てで出会った周りの方もみなさん良い方でした。
長い付き合いをしているし
転勤族の方も近辺の社宅から
ここらに家を買い永住した人が結構います。

売りは良く分かりませんが
転勤族が永住地に選ぶくらい住みやすい場所ではあります

>>3013 マンション検討中さん
1泊5000円（2泊まで）
1時間1000円
だったと思います

>>3034 マンション検討中さん

3032です。
おっしゃる通りですね。
雰囲気を再度確認して検討します。
アドバイスありがとうございます。

>>3032 マンション検討中さん
リセールならこちらですね。ただ、個人的に、ゆとりある生活で、売る必要が将来的に無いなら西早稲田を買います。住宅費に合わせたカツカツの生活をしたく無いので。

>>3034 マンション検討中さん
私も以前この辺り（といっても牛込柳町駅付近）に住んでおり、今回こちらに住み替えようと考えています
。
落ち着いていながらも都心や神楽坂に近く、とても便利な街だと思います。

>>3037 匿名さん
売る必要がある場合は、西早稲田はやめておいた方が良いのですかね？

>>3039 匿名希望さん

パークハウス市谷加賀町の掲示板ですから、西早稲田のことが聞きたいなら西早稲田の掲示板へどうぞ。
あ、でもそもそもあなたは、西早稲田も検討から外すと言ってましたね。なんで今更そんなことを気にするんでしょう？

リセールを気にするなら含み益が反映されない定期借地権物件は不利だと思います
また借地期間が短くなってくるとリセールそのものが困難になると思われます

>>3041 マンション検討中さん
？？含み益が反映されないとはどういう意味ですか？

>>3042 匿名さん
土地の含み益のことです

>>3043 マンション検討中さん

含み益は反映されますよ。
ただ借地権自体の減価償却もあるので、それとどちらが大きいかによってリセールの値段が変わってきます。

マンション価格をいちいち土地とか建物で分ける意味がわからん。消費税や売却益の税金を計算するときしか意味なし。その土地の価値が上がれば、そこに住む価値も上がるから、定借だってあがる。沖さんも実践しているように、過去、よい立地の定借は値上がりしているし、むしろ儲けやすい。

>>3044 匿名さん
それは普通借地権の場合のはなしですよ

自分の思い込みのロジックで価格をウンウン考えてる頭でっかち若葉さんが多いなあ。もっとマーケット見ればいいのに。シティタワー品川、プラウド南麻布、ザ・パークハウス渋谷美竹など、土地価格上昇期に大きく値上がりしてる定期借地権物件が色々ある。

過去の事例を見てれば自分のロジックに穴があることがすぐ分かるのに謎の独自理論に閉じこもる。

この物件が値上がりするかどうかとは別の話だけどね。

>>3045 匿名さん
定期借地権物件の値上がりは論理的には地代相場の値上がりによって、設定当初の権利金が割安となるからと考えられます。

>>3046 評判気になるさん

そんなことはない笑
衝撃的な書き込みすぎて吹いたわ笑
もっと勉強してから書き込んでくれ。

>>3046 評判気になるさん

定期借地権は期間の定めがある土地の使用権と考えれば、期間内における土地価格の上昇によってその使用権の価値も上昇するのは当たり前じゃないですか？仮に賃料が上下すればその物件の内在価値が変化するのは当然に思えます。これは所有権、普通借地権、定期借地権で変わりません。もちろん変化の度合いに影響はするでしょうが。

いろんなご意見をありがとうございます
定期借地権の時価形成については我が国では歴史が浅いので様々な意見が出て当然かと思います。
これ以上議論しても不毛ですのでここで一旦終わりにします。
機会があれば知り合いの不動産鑑定士さんに尋ねてみることにします。
勉強になりました。ありがとうございます。

>>3051 匿名さん
学者にでもなりたいのでしょうか？
不思議に思いました。居住用ですから、購入できる範囲の住みたい場所のマンションを買われるのが宜しいかと思いますよ。

>>3052 匿名さん

本当に学者だったりして笑　とんだ勘違い野郎だが

歴史が浅いとか、様々な意見が出て当然とかそれっぽいこと言っているけど、定借の時価評価なんて確立されてるし、ここにいる若葉さんが無知なだけ。鑑定士に聞かなくても、google先生に聞けば、馬鹿でもわかるのに。
ここの検討者はレベルが低い？なんか悲しくなってくる。

>>3044 匿名さん
借地権の減価償却とはなんですか？

市場での中古売買価格は、市場が決める。それだけのこと。実績では、都心一等地の定借なら、所有権と遜色なく売買されている。
新築だと、ここにいるように、一定数毛嫌いする人がいるから割安で販売され、そこに中古価格との歪みが生じて儲けやすい。

>>3056 匿名さん
ここを中古で出すと、儲けられる可能性が高いと言うことですか？？

>>3055 匿名さん

単に期間の経過による経年減価という意味ではないですか。

会計税務的には定期借地権は減価償却できるケースと出来ないケースがあるみたいですね。権利金が前払い地代の一部だと契約書で位置づけられている場合は減価償却出来ると見ました。ただ、専門家ではないので詳しくは分かりません。

>>3057 匿名さん

儲けられるかもしれない、ですね。まあ誰にも分かりません。ここ最近出た、もしくはこれから出る所有権物件よりは安いことは確かですが、すでに価格高騰してますし市況全体がさらに上向かないとこれ以上の上昇はなさそうですねどね。

定期借地権については下記をご参考に
http://www.japanvaluers.com/jp/contents7/c7-12/

>>3060 口コミ知りたいさん

だから、売買される中古価格とは、何にも関係ない。

>>3057 匿名さん

そもそも今の新築マンションで儲かる物件なんてないよ。もし、ここがそうなら北沖とかみたいに大抽選会になるはずだし。
この物件でいうと、周辺の中古の相場のとおり、大化けもしないし、大崩れもしない。今後、再開発があるわけでもないから、将来に期待するって立地でもない。

北仲な 笑

なんというか決め手のないマンションですな

>>3054 匿名さん
特定の人物の発言のみから全体を語ることはできないでしょう。

>>3064 匿名さん
西早稲田はどうですか。

>>3066 匿名希望さん

もっと決め手にかけるかな。現地行けばわかるけど安いだけなんだよね。あとテスラのカーシェア笑

西早稲田とか銀座東とか方角入れるマンションは胡散臭いと思います

だって豊島区高田じゃないですか

>>3039 匿名希望さん
売る必要が良く分かりませんが、個人的には、居住用住宅を将来金銭面で売却する必要がありそうなら、経済状態によっては、売却費が残債割れする可能性もあるので、住居を購入するのはやめた方が良いと思ってます。

>>3069 匿名さん
豊島区はなんか微妙ですね。千代田区が1番好きです。

釣り堀の向こうは千代田区ね。
近くて遠いとはまさにこのこと。

>>3068 匿名さん
西早稲田は駅名だからさ、許してあげて、、銀座東って駅はないけど。東銀座駅はあるけどね。

西早稲田の物件は低層階南向きが軒並み10倍を超えるそう。やはり安いは正義
テスラには惹かれたけど何となく周辺雰囲気が好きじゃなくてこっち買っちゃったけど、あちらを買ってよりゆとりある生活も良かったなあ。頑張って働こう。

>>3074 口コミ知りたいさん
あそこの低層は、川が近いですからね。高台の低層とは事情が異なりますよ。

西早稲田が第1期でどれくらい供給されるか楽しみですね

>>3076 匿名さん
予想では半数の200戸以上ですかね。

>>3077 口コミ知りたいさん

200戸だったら、ほぼこのマンションの全戸数ですね。そう考えると無茶苦茶すごい数です。
そうなったら、今年一番人気のマンションになりますね。

いっぺんに200出してくるとしたら事前の手応えが相当あったってことになるでしょうね

>>3078 匿名さん
ここも1期1次で約半数出ましたし、そうなる可能性はありませんか？

むしろそれぐらい出さないと竣工まで売り切るのも大変かと思います。

>>3080 口コミ知りたいさん

100/200と、200/400では比率は同じですが、相当難易度は違う気がします。ましてやこのご時世…。
まぁ、様子見てましょう。

1期1次118戸販売
抽選日7月12日
1倍58戸、2倍16戸、3倍4戸、4倍3戸、5倍1戸、9倍1戸
申込なし35戸
その後、再登録7戸

1期1次後の先着
7月13日時点　先着順、残28戸
8月3日時点　先着順、残19戸
8月25日時点　先着順、残11戸
9月1日時点　先着順、残11戸

1期2次販売戸数29戸
抽選日9月6日

今後販売予定
1期赤枠残12戸
2期青枠残69戸

第1期2次登録受付2020/9/4-9/6（抽選9/6）
総戸数：228戸／全42タイプ
販売戸数：29戸（第1期は118戸／累計放出64.47%）
販売価格：6,710万円～11,500万円(第1期は6,030万円～16,080万円)
専有面積：60.37m2～87.08m2(第1期は49.23m2～110.08m2)
間　 取：2LDK～4LDK(第1期は1LDK～4LDK)
駐車場：59台(31000円-38000円)
駐輪場：238台
建築面積：約3434m2（延床面積約21049m2）
入 居：2021-令和3年/11月中旬予定(完成8月予定）

現行新宿区は、東京15区制定時の江戸城総構の見附御門地である牛込区・四谷区に
その後、成立した淀橋区を取り込んだ行政区で、江戸期1600年代から市中化されていた、
歴史も古い街だ。牛込地区は、大久保通りを基幹道路に、江戸期の町割りを
引き継いでいる部分も多く、新宿区の西部地区とは趣も違うが永年居住者も多い。

大久保通りは、都心方面からは旧来飯田橋五差路交差点入路が一般的だったが、
近年、新隆慶橋が完成し、小石川・本郷方面とは、目白通りを挟んで、2016年に
高規格道路（30m幅員)が貫通。
後楽園・白山通り方面との行き来が、柳町⇔後楽園間で4分程短縮されるなど、大きな
利便性向上をもたらし、上野御徒町・秋葉原・御茶ノ水・神田・大手町丸の内等の
都心主要地区方面との行き来が大幅に改善され便利になった。皇居至近住民等の
東西移動での受益も大きい。
この道路整備は、文京牛天神あたりから拡張、都市計画開始されて久しいが、
蔵前通り・春日通・中央&昭和通・外堀&本郷&日比谷通他、多数の基幹道路との
走行接続が飛躍的に改善された効果は大きい。
新道路開通ttps://www.metro.tokyo.lg.jp/INET/OSHIRASE/2016/03/DATA/20q33400.pdf

また、ご当地西部の柳町南北を走る環3外苑東通りの、抜本的整備事業も鋭意進捗しており、
早稲田地区&四谷3曙橋地区・牛込柳町・明治通り大久保馬場等の街区方面との
アクセスも一段と快適になる整備も進捗中で、街路自体の雰囲気も更に良くなり、
早稲田方面ともども新宿駅東部の四谷3界隈まで、全体完成すると沿道の雰囲気は
格段に上がる。また、まだ共用されてないが、ショートカット接着道も整備中だ。
◇整備計画
薬王寺ttps://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000040235.pdf
弁天町ttps://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000041764.pdf
荒木町ttps://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000026891.pdf

また、三菱が先に販売した戸山地区物件も完成入居後程良く先月に完売した。
ここは戸山公園・早稲田・穴八幡・馬場等と接続する古くからの好相応地だった。
なお今回2次の販売で、放出累計販売戸数は147戸になり、放出率は64.47％になった。
第1期初回販売https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/683/
主要教育機関群https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/634549/res/731/

>>3082 マンション検討中さん
これは苦戦し始めたのでしょうか？

>>3084 匿名さん

第2期待ちも多いんでしょうね。
竣工一年前で約65パーセント供給してるのは順調でしょう。

外廊下設計ですか？
うち廊下設定ですか？

>>3083 1969&BTS3994&PTK5904&PHIH3&SG21732&PHI394&PCA267&MSU3739さん

早稲田は良い物件でしたね。

>>3086 マンション検討中さん

両方です

2期待ちの人っているのですか？
なぜ2期にしようと思いましたか？

>>3089 マンション掲示板さん
私は、欲しい部屋が二期でしたので。

将来、地代の値上げはあり得ますか？

>>3091 マンション検討中さん
可能性はある

>>3089 マンション掲示板さん
私は、1期抽選でテラス付に落ちた時に、2期まで待とうか悩みました。結局、再登録しましたが。

>>3092 マンション検討中さん
三菱地所レジデンスと揉めそうで心配ですね
取壊し費用の積立ても将来揉め事の種かもしれません

>>3092 マンション検討中さん
え？一般定期借地権で借地期間更新もないのに地代値上げあるのですか？

>>3095 匿名さん
あくまで可能性の話をしているだけで、限りなく起こりえないことかと思います。

>>3095 匿名さん

地代は土地持分固定資産税相当額1.5倍になるように連動して動きます。
地価が上がれば地代も変わるそれだけです。

>>3096 匿名希望さん
いや、普通に起きますよ。ここ数年ずっと地価は上がってたので。
固定資産税は3年に一回改定されます。むしろ地代が上がるほうが資産価値の維持に有利です。

https://tochidai.info/tokyo/shinjuku/

加賀町の公示地価はありませんが甲良町で昨年比6%、佐土原で8%、
今年は流石に下がるとして年率2、3%は最低でも見ておきたいですね

バブル期から2000年代半ばまでは逆にほぼずっと下げてました。

>>3099 マンション検討中さん
70年間にわたる地代値上げを考えると随分と高くつきそうですね
地主に都合よく仕組んである気がします

>>3100 マンション検討中さん

まあ、権利金と固定資産税プレミアム部分+50%のところをどう考えるかですね。所有権も固定資産税は発生しますから。

所有権と比べて、最初のグロス価格+地代の固定資産税相当額を余剰部分×居住期間を比較すれば良いのではないかと。

「地主に都合よく仕組んである」ってのも変な言い方。仕組みは契約書に書いてあってオープンなのに。

地主にも当然メリットはあるし、買う方もメリットがある。もちろん、その裏にはお互いのデメリットがあるわけで。

売る方も買う方もそれぞれ異なる思惑があってそれが交差するところに取引が成立するのだから、それを仕組まれていると評価するのは甚だ疑問だね。

>>3095 匿名さん
3097や3098の方が答えてくれましたね。そういうことです。普通に可能性のある話です。
つか、こんな話はMR行けば営業の方から説明されますよ？

>>3101 マンション掲示板さん
極めて的確な説明ですね
ところで最初のグロス価格は全部屋が公開されているのでしょうか？

>>3104 マンション検討中さん
最初のグロス価格というのは権利金の部分のことです

>>3105 マンション検討中さん

権利金については聞けば出てきますよ
とはいえ、聞いたところで所有権物件の土地価格と比較してもさして意味はないかと。物件ごとに敷地の大きさ、各戸の土地持分は異なりますし。

また中古物件になった時は、土地建物価格割合は単に固定資産税評価額の比率で決まりますが、税金の計算以外で意味はないです。

グロス＋ランニングコストで比較するのが一番フェアだと思います。

ここ奥さんの投稿が多いのかな？

>>3107 マンコミュファンさん
半々ではないでしょうか。

西向きの5階以上であれば新宿あたりの高層ビル等見えますか。
タワマンではないから、あまり期待できないですかね？

所有権なら固定資産税上がるんでしょうけど

隅田川の花火とかって見えるのかな？

この界隈、土地の時価は坪350万前後とみたら良いでしょうか？
土地所有権付きとなると土地代だけで6から7千万円にはなるでしょうから自分にはとても手が出ません

むしろ神宮の花火大会のが見れると思う

>>3109 マンション検討中さん

近隣の2階に住んでいますが東側(?）にスカイツリーは小さく見えましたよ。

神宮の花火は場所が良ければベランダで見ている方もいました。我が家からは少ししか見れず音だけ楽しみましたを

>>3109 マンション検討中さん

MR で眺望参考写真が各階、各スポットごとに見えますが
西向きで高層ビル見えるポイントはなかったと記憶しています。
たしかザ・センター東京に被ってしまっていたと思います。

ここは、豊島区民と新宿区民のどちらになるのですか？

>>3109 マンション検討中さん
場所によって見えると思いますよー。
そちらのマンションですと北寄りで日銀に被らない場所ならばちょとだけど見れるはず。

>>3114 マンション掲示板さん
スカイツリー見えますよね。
神宮花火は防衛省で致命的ですが、南の7階なら見えるのかな？

>>3116 マンション掲示板さん

もちろん豊島区民です。

>>3116 マンション掲示板さん
新宿区民です。

基本的な質問ですが権利金は地代の前払いと考えて良いのでしょうか？
5万円??12ヶ月??70年 = 4200万円
これに毎月支払う地代2万円??12ヶ月??70年=1680万円を合わせるとかなりの額になりますが
間違っていないでしょうか？

>>3121 マンション検討中さん

そう考えて問題ないのではないでしょうか。毎月の地代は小規模宅地特例で2022年から半額になるので850万円くらいですね

>>3122 検討板ユーザーさん

それに加え、ランニング費用としては土地の固都税が掛からないですね。

>>3123 匿名さん

と考えると純粋に地代に相当する部分は、　

権利金+月々地代-土地にかかっている固定資産税

ですか。あとは購入時に取得税その他が少し安くなりますかね

>>3124 検討板ユーザーさん
70年分の地代総額ともなれば土地を買うのと大きくは変わらない気がしますがどんなものでしょうか？

>>3125 マンション検討中さん

金利も低いですし感覚的には70年でもだいぶ違いそうですけどね。

>>3125 マンション検討中さん

正直そこまで変わらないんじゃないですか。
土地の持ち分がないので70年後には消えてなくなります。

所有権の場合は築70年の建物を修繕して延命するのか、建て替えるのか、更地にして売るのか、いずれにしても費用と時間がかかります。

自分が住む期間を念頭に判断されたらよろしいかと。

>>3127 検討板ユーザーさん
70年後に土地が大幅に値上がりするようなら土地所有権付きの方がメリットが大きい気がします
逆にお荷物の土地となりそうなら定期借地権の方がスッキリしますね

うちはリスクがない方が良かったので定借で初期費用抑えられたのは願ったり叶ったり

>>3128 検討板ユーザーさん

70年後のこと考えて買うなら辞めたほうがいいかと。
この物件はいまここに住みたい、10年経ったら売るからどうでもいいという人向けです。

そもそも所有権マンションも築70年のことを考えて買う人なんていないのよね。築70年のマンションなんて中古にもないし。

技術も進歩してるので最近のマンションの躯体は余裕で持つと思いますが。どちらにせよ長期的視点でマンション選びをするのはあまり意味がないのではないかという意見です。せいぜい20年くらいですか

>>3128 検討板ユーザーさん
そんな優良立地の所有権は高くて買えないが、定借なら買える。定借は、そういう人向けです。イニシャルコストが低いことがすべて。
そんな自分は、渋谷定借を買いました。サラリーマンでも定借だから手が届いたけど、所有権だったら絶対無理。

いくら議論しても所有権は所有権、定借は定借、それぞれの価値は将来性を含めちゃんと価格に反映されている。
定借の最大のメリットは、所有権では無理だけど定借であれば希望のエリアに住めるという方達に対するものになるのでは。

仕様も含めて半分賃貸みたいなもんだからなー

賃貸の70年契約...ちょっと無理。

>>3134 マンコミュファンさん
半分はさすがに言い過ぎですが財産形成の観点からと持ち家と言えるのかどうかは微妙ですね

>>3135 匿名さん

無理な人には関係ないスレですよ。
ばいばいね。

>>3133 通りがかりさん
結局、所有権と定期借地権で買主としてはどのくらい総支出金額が異なるのでしょうね
2000万円くらいでしょうか？

>>3135 匿名さん
賃貸７０年契約（定借）大歓迎です。
私は賃貸主義で現在も都心の賃貸マンションに住んでいますが、長期的には結構な割高になります。
定借は総合的に考えると賃貸よりも安く最もお金がかからないスキームだと思います。
ちなみに私は資産性は一切考えておりません。

>>3139 匿名さん

そうですね。「超長期契約の賃貸だから、家賃半額」みたいなもの、大量に買うから、安く仕入れできるのと同じ原理。居住コストは必要経費と割り切ってる人には無問題。
そう言いながら、結果的に途中売却で所有権と遜色なく儲かってしまう定借があるのもまた事実。

明日から登録会ですね。抽選会行く予定の方いますか？

定期借地権物件は賃借期間が半分を過ぎると売れづらくなり、かつ価値も急激に落ちるという話がありますが本当でしょうか？
子供に厄介なお荷物を残してしまわないかと心配です。

>>3142 マンション検討中さん
価値はどうであれ売れるのであれば、お荷物にはならないのでは？

>>3142 マンション検討中さん

まだ、残存期間が半分になったマンションはないので、実績はゼロです。また、同じ半分でも50年と70年の半分で違うと思います。自分の頭金を使わないで、人の言うことを信じると騙されますよ。
少なくとも、賃貸で実質利回り数%で回るくらいでは売れると思いますよ。賃料がとれる都心立地なら、全然問題ないと思いますけどね。繰り返しになりますが、実績ゼロなので、思いますとしか答えられません。

>>3144 匿名さん
買い手のつかないリゾマンみたいになったら困りますね

>>3144 匿名さん
いずれにしても定期借地権物件の将来性は何の実績もなく、どのようなリスクがあるか分からないのですね。
所有権と比較して安い分以上の大きなリスクがあるとしたら怖いですね。

>>3146 マンション検討中さん

逆でしょう。所有権は、老朽化しても建て替え、修繕の意見が纏まらずスラム化するリスクがあるし、現実におきている。渋谷の宮益坂マンションでさえ、なんとか建て替えできたが、スラム化寸前だった。定借は終わりがはっきりしていて、その点のリスクはゼロ。

定借物件に関して色々なご意見がありますが、資産性に関しては実績もなくどのようなリスクがあるかはわからない。
資産性は考慮せず、居住（ほぼ永住が前提）のみを考えれば賃貸より安く住むことができる。
と、いうことですか？

>>3142 マンション検討中さん
子供に引き継ぎする時は、借金無いと思うのですが。。。この場所に、借金無しで、残せてあげるなら子供は喜びますよ。例え、定借物件でも。

>>3149 匿名さん

ですよね。

第1期2次はどの方角が良く販売されてるんですかね？

>>3148 通りがかりさん

現時点において確実に言えることですね。
資産性をあてにしないで購入すれば後々後悔もしないですよね。

>>3149 匿名さん

築35年の物件を譲り受けて嬉しいかな？その頃には自身で購入してそうだし、売りにくいなら賃貸に出すくらいしかないか。でも兄弟がいるとややこそうだな。

>>3153 マンコミュファンさん

月10万でも不動産収入があれば嬉しいでしょう。

>>3149 匿名さん
子供に残すというよりは、現実的には老後は子供に迷惑をかけたくないので身体が不自由になれば老人ホームに入ります。
銀行等はリバースモーゲージの対象物件として取り扱ってくれるのでしょうか？

定借とはいえ、子供にとっては、幼少期を過ごした大切な実家です。
大人になっても、亡き親を思い出し、戻りたくなることもあるでしょう。

>>3153 マンコミュファンさん
ただで住めれば嬉しく無いですか？？リフォームすれば新築同様にできますし、もちろん賃貸もできます。

>>3155 名無しさん
リバースモーゲージは、子供に迷惑掛けることがあるので、注意が必要ですよ。

>>3158 匿名さん
詳しいですね

近所の方、最近工事の様子はどんな感じですか？

>>3160 マンコミュファンさん

順調です

徐々に育ってきましたね

>>3158 匿名さん

そもそも定借でリバースモーゲージってできるんですか？銀行に聞いてみないと分からないですが、リバースモーゲージの仕組み的に無理な気がするんですが。

>>3163 匿名さん

無理でしょう。銀行は、亡くなった後で売却して回収、なので残存価値が最後はゼロになる定借は無理。少し前は、土地が必ず残る戸建しか対象でなかった。このところ、やっと条件のいいマンションも対象になってきたが、それでも限定的。

>>3164 匿名さん

ですよね。
所有権マンションでも難しいですよね。
土地代で回収するスキームだから、基本は戸建て用ですね。

>>3162 マンション検討中さん
南側も5階ぐらいでしょうか

ちなみに2期の倍率はどれぐらいあるのですか？
テラス付きとかあまりないので、倍率つかない感じでしょうか？

全く別の話で申し訳ないですが、こないだ話題に上がったヴィークコート、ついに売れました？

>>3168 マンコミュファンさん

売れたっぽいですね、売出し8900でしたがいくらで売れたでしょうね

坪単価394売出しでした。一階テラス付きとはいえ380-390で売れていれば、この辺も相場が上がってきたということですね。

物件数も取引事例も少ないのでこの物件が出てきた頃は、定借なのにこの値段は割高という評価が多かったと思います。一方で周辺小規模中古も同じぐらいの単価で動き始めているのはなかなか良い傾向なのではないかと思います。

>>3170 マンション検討中さん
所有権物件はね。

満額で売れたようですね。同じくテラス付き一階の西向きはその少し前に8100で売れてます。コロナで弱気になってたのでしょうか。東向きは8900で売れたのに、、

現地、東側も中学校から思った以上に離れている印象でした！

>>3172 評判気になるさん
確か東が先に出て、そのあと西が売り出されました。
数ヶ月売れずに残り続けて途中価格下げなどもあったので、契約を急いだのだと思います。

>>3174 匿名さん
なるほど。ヴィークコートは牛込柳町駅5分ですが市ヶ谷は15分。こちらの物件のほうが立地条件も良く大規模のため物件力としては上です。

ヴィークコートが350-390で成約しているのは非常に心強いですね。建物スペック立地はこちらのほうが良いことは間違いないので定期借地権ディスカウントが中古時に是正されるか、足を引っ張り続けるかそこだけが焦点ですね

>>3175 評判気になるさん
スペックとは？

>>3175 評判気になるさん
定期借地権の新築マンションは中古マンションとしか比較できないのが残念でなりません。

>>3177 匿名さん
新築所有権のパークハウス市谷ヒルトップやザ・パークハウス市ヶ谷と検討されては？

>>3175 評判気になるさん

立地条件の一つとしては、最寄駅が５分以内にあるかが一つのポイントとなっているようです。
確かに市ヶ谷駅の方が駅力はありますが、10分を超えた場合は1?2分の違いではさほど影響は生じないと思います。

ま、この場所が気に入って、
住むために買うんだったら
ちまちま粗探ししなくたっていいでないの。

>>3178 評判気になるさん
そういう意味で言ったのでないんですけどね（笑）

>>3179 マンション比較中さん
牛込柳町駅5分と6分では大して違いないですが市ヶ谷駅11分と15分では結構違う気がします。
まぁ検索では10分以内でされることが多いはずなので目に付きづらくなるというのは同意です

>>3181 匿名さん

どういう意味ですか？よく分かりません。
定期借地権というネックがあるから新築所有権とははなから比較対象にならないという意味ですかね

>>3182 評判気になるさん
5分違うとだいぶ変わりますよね。

完成が待ち遠しいですね

>>3185 マンコミュファンさん
買える人が羨ましいです。。。

最近申し込みした方、カラーは何色にしましたか？うちは悩み中ですが、ナチュラルオークにしようかと思っています。

>>3187 マンション検討中さん
そういうのは、住民板に投稿した方が良いですよ。

>>3187 マンション検討中さん
ナチュラルオークは1番明るい色でしたっけ？

明日の抽選、既に確定した人いますか？

70年間限定の建物区分利用権がこの価格ですね。
そう考えると毎月の負担額は意外と安いです。
ところで住宅ローン債権の担保は定期借地権の場合はどうなるのでしょうか？

>>3189 匿名さん
はい、そうです。
ちょうど、住民板で同じ話題が出ていました。

>>3191 評判気になるさん

そう。最近の価格高騰で、みんなキャピタルゲイン目線だけど、良質な立地、マンションに、そこそこのコストで住めるのが良い。

>>3187 マンション検討中さん

キャメルチークが一番人気で7割以上だそうですよ

>>3191 評判気になるさん

火災保険の質権がどうたらと銀行が言っていたような

>>3194 口コミ知りたいさん
モデルルームと同じタイプは、人気になりやすいようですね

モデルルームの写真ってネット上にないですよね。
他（ヒルトップとかウェリスとか）はモデルルームの写真は
公式ＨＰにあるのになんでだろ

>>3197 マンション検討中さん

少し立派な黒色の冊子に、モデルルームの写真ありますね。

>>3190 匿名さん
今日が抽選でしたか？webを見ると6日14時までが登録とあります。一方で、MRの予約は18日まで空いています。土日は既に埋まっているようです。

>>3199 マンション掲示板さん
今日これから抽選のようですね。抽選の部屋はあまり多くないのではないでしょうか。

来週以降のは、次回2期用や、先着用ではないですかね。

>>3197 マンション検討中さん
確かに今見たら全くないですね。
隠すようなことでもないですし、アップロード忘れではないでしょうか？

>>3201 匿名希望さん
モデルルーム見に行きましたけど、個人的にイマイチと思いました。あれを公式HPに載せられたら、MRへは行かなかったかもしれないです。

>>3202 マンション検討中さん

そのようなコメントをアンケートに記入した人がいたので、hpに載せることはやめたのかもしれませんね。

私は購入者ですがMRはイマイチでしたね。
リビングがゴテゴテしてて狭苦しく感じましたし、一回目の訪問で検討やめました。

その後考え直して結局買いましたけどMRはもうちょっと上手く作れなかったのかなと思いました。

>>3204 マンション掲示板さん
MRは、オプションを色々つけすぎてごちゃごちゃしてるのですかね。
またアイボが歩き回っていましたし。

>>3205 匿名さん
アイボは見たことなかったです！

>>3204 マンション掲示板さん
モデルルームも標準仕様もイマイチなところは多々あると思いましたが、立地と規模、金額、共有部分の仕様で、やはり希少だと思いました。

>>3204 マンション掲示板さん
ネガとか言われたら嫌だなと思いましたが、やはりイマイチですよね。

MRが素敵であれば、もっと購入者が増えていたと思うと、残念ですね。

でもさ、コストカットしてても堂々とモデルルームの仕様を
載せれば良いのになあ。。
逆に豪華な共有スペースしか載せない事が胡散臭く感じてしまうし
狭くて標準が普通でも、かっこいいモデルルームを作るのが
プロだと思ってしまうのは自分だけだろうか…。

第二期と、第一期三次の違いは何が違うのでしょうか？
次は第一期三次ですといわれて、
二期と何が違うのか、あまり理解が出来ませんでした。

>>3211 マンション検討中さん

第二期から価格の調整が入ると営業さんがおっしゃってましたよ！

>>3211 マンション検討中さん
あらかじめ1期として確保した中から、要望書が出た部屋を、1次、2次、3次。。と売り出していきます。
全て売り出されたら2期で、同様に要望書が出た部屋から1次、2次。。と進んでいきます。
今回2次の段階で、全て売り出されているわけではないので、次は1期3次になったのでしょう。

価格表上、1期は赤枠、2期は青枠と言われていますね。

>>3212 匿名さん
上がるのでしょうか?

>>3211 マンション検討中さん

マンション販売側の都合なのであんまり気にする必要もないです。普通、1期1次を終えると少しずつ販売の勢いも減っていくものなんですよ。それを盛り返すために、二期に向けて少しマーケティングを頑張ったり過去の訪問客にDMを送ったりして見込み客を貯めた上で多少大々的にして住戸をある程度まとめて売り出すのです。一期一次ほどの目玉はないですが、今まで出していなかった住戸をそこで一気に放出します。

>>3214 坪単価比較中さん
順調なので下りはしないと思います。
価格維持か、微増ではないでしょうか。

>>3215 マンション検討中さん
興味深いお話をありがとうございます。販売もなかなか大変ですね。買う方も希望の部屋を求めていくのは大変ですが。

結局、昨日の抽選住戸はどれぐらいありました？

北向きの部屋はカビが生えると聞きますが日当たりの悪い東向きの部屋は心配ないでしょうか？

>>3219 マンション検討中さん
気をつけないとカビるでしょうね。入居が冬ですので、少しはマシかもしれません。クローゼットなどは、出来るだけ開けて除湿しようと思っています。

>>3219 マンション検討中さん
セントラルの内向きのことですか？
内廊下で風通しも悪そうですし、しっかり対策しないとカビ生えそうですよね。あと、地下のお部屋も。

>>3221 マンション検討中さん

地下は最初は除湿機必須ですね

>>3222 マンション検討中さん
2-3年は必要でしょうね。

2-3年経ったら湿度が消えるということ？ずっと必要でしょ

横リビングタイプってどうなのでしょうか？
検討していた77平米の縦リビングtypeの間取りが昨日の抽選会で全て決まってしまったそうで、
次に出てくるタイプを待ちたいと思っています。
ただ、リビングの奥行きが狭くなり、一部屋窓もないので個室としては使いずらいのかな、と。
平米数を狭くして縦リビングタイプにするか、
迷っています。

>>3224 評判気になるさん
コンクリートの水分がだんだん抜けてくるのが、2-3年だと思います。

ホームページに第一期一次申し込み100戸突破しましたとありますが、広めのお部屋や、上層階は残っていないのでしょうか？総戸数228戸とあるので、あと半分くらいですよね？
物件概要に28戸販売とあるので、やっと予約が取れたのに、もう条件の良いお部屋はないのか心配です。

>>3226 名無しさん

コンクリートの水分が抜けてくるんですか？
ちょっと意味が分からないです。

>>3225 マンション検討中さん

横リビングって行灯部屋のついてる、クランクリビングの部屋のこと？
クランクリビングは、食卓とくつろぐスペースが別れる配置ができるので使いやすいらしいですね
広さが感じにくいというデメリットがありますが。

行灯部屋は窓もないので使いにくいでしょう。書斎か、物置か、子供が小さいなら扉を開けてリビングと繋げて子供の遊び部屋にするか。プライバシーがないので思春期のお子さんには不向きですね

>>3226 名無しさん
カビはコンクリから湧いてくる訳じゃないと思うんだけどなあ
中古でも日当たり通風悪い部屋は普通にカビるし

>>3227 マンション検討中さん
2期まで待てば残っていますよ。1期に比べて数は少ないですが、テラス付きなどもあります。

>>3228 マンション検討中さん
諸説あるのかもしれませんが、コンクリート、新築などで検索すれば、基礎のコンクリートは1年半ほどかけて水分が抜けてくる、とあります。日当たりの少ない部屋や地下に湿気が多いのも、他のファクターとして考慮すべきかとは思いますが。

▽次回販売予定(2020/10上旬販売開始予定=3回目放出）
総戸数：228戸／全42タイプ
販売戸数：未定(第1期は7月初旬に118戸、第1期2次は9月初旬に29戸放出済・放出率64.47％
販売価格：未定(第1期＝6,030万円～16,080万円、第1期2次＝6,710万円～11,500万円)
専有面積：60.37m2～84.19m2(第1期＝49.23m2～110.08m2、第1期2次＝60.37m2～87.08m2)
間　 取：1LDKS～3LDK(第1期=1LDK～4LDK、第1期2次=2LDK～4LDK)
駐車場：59台(31000円－38000円)
駐輪場：238台
入居：2021/11中旬予定

>>3233 3083&BTS3994&PTK5904&PHIH3&SG21732&PHI394&PCA267&MSU3739さん

ホームページ見たら、先着順は14戸でしたので、売れた戸数として133戸ということでしょうか。

そうなると、もう約6割売れたということですか。。。
それで来月上旬に次回販売とは。

>>3234 eマンションさん
他の物件でも同様ですがここからが時間がかかります。
おそらく全部売れるには引渡し間際までかかるでしょう。

第2期に残していた好条件住戸を吐き出す次回販売でどれくらい供給出来るかがポイントですね。

もう少しブランズやらパークホームズ、クレヴィア、同じ定借の西早稲田などの状況見えてからじゃないとあまり動かない気がしましたが、競合が販売開始する前に決まってきちゃうんですね。

>>3235 マンコミュファンさん
少し残るかもしれませんが、殆ど売れてしまいませんか？？

>>3237 マンション検討中さん
市ヶ谷のパークハウスも残り3戸ぐらい残っていたので、もしかしたら数戸残るかもしれませんね。

固めに見積もって年内7割、来年3月で8割って感じでも、引渡しが来年11月だとすると順調ですね。来年3月までで9割売れたら引渡し前に完売もあり得そう。

駅徒歩3分の商業地区物件と駅徒歩6分の閑静な住宅街の物件なら長い目で見てどちらを選択しますか？

>>3240 マンション検討中さん
ここにいる人は後者が多いでしょう。私は後者です。

完売時期の予想してる人は業者さんですか？それとも購入者が自分の判断が正しかったと思いたいんですかね？自己肯定感とか承認欲求とか。

>>3242 マンション検討中さん

煽らない、煽らない

>>3243 匿名さん

ウケる
ここのマンコミは、
ネガティブ発言を取り締まる
パトロール隊員がいるみたいですね。笑

他社らしき発言を
徹底的に打ちのめしてくれる、
強いパトロール隊員さん。

>>3242 マンション検討中さん
不思議な感じしますよね。なんでそのような予想するのか。

>>3244 マンション検討中さん
そーなんですよ。仕事熱心ですよねー
それでこの投稿数。

物件の良し悪しは実際に暮らし始めてからでないと分かりませんね。
ところで大久保通りの拡幅でスーパーマーケットよしやがいつかは立ち退きになると思うのですがどうなんでしょうか。
よしやがなくなると柳町駅界隈は少し生活しにくい場所になります。

>>3248 坪単価比較中さん
大変な目に遭われたのでしょうか？

>>3249 名無しさん
大変な悲しみと苦痛を抱えることになりました。
三菱ブランドは販売でのみ作用すれば良いのでしょう。
しっかりした骨組みだけに、残念でなりません。
余計なお話失礼しました。

>>3250 坪単価比較中さん

骨組みってなんでしょうか？？

地震が来ても壊れなそうなしっかりした造りって事です。

>>3250 坪単価比較中さん
三菱はアフターフォローがよくないのですか？
住んだ後は主に管理会社だと思いますが。

>>3248 坪単価比較中さん

三菱のマンションと、三井のマンションそれぞれ住まれたことあるのですか？

>>3252 坪単価比較中さん
耐震等級は1ですね。

>>3253 マンション検討中さん

南青山高樹町の物件で三菱地所は手付3倍返ししてくれましたからね。それだけ見ればイザというときも安心です。手付3倍返し、羨ましいなあ

>>3234 eマンションさん
suumoに、先着順の14戸のうちの10戸が掲載されていますね。部屋番号もあるので分かりやすいです。

三菱の築10年の物件に住んでますが建物自体も管理も何も問題ないですよ。
建物については三井や野村と比べると確かに飾り気が少なく質実剛健という感じですね。

はじめてコメントします
モデルルームと建設中の現地には行きました
価格的に2階を検討していますが、実質１階にあたるとのこと、パンフなどでは木で隠れた部分でいまいちよく分かりません
日当たりや道路からの見た感じ、防犯面など何かお気付きのことあれば教えてください
よろしくお願いします

>>3259 名無しさん
日当たりは向きによるでしょう。2階は地面より1m低いです。下にはテラスがありますので、直接部屋に入るのは無理ですが、間仕切り伝いに侵入するのは可能かもしれません。一応、窓は防犯仕様にはなっています。

>>3259 名無しさん

MRの模型でイメージつきませんでしたか。
グラウンドレベルより少し低いですが、ベランダ出ればそこまで低くはないかもしれません。地下ではないですね。

日当たりは東向き、南向きではまだマシではないでしょうか。東は運動場、南は離隔があるため。

西はちょっと日当たりは良くないかもしれませんね。私道に挟まれてるものの戸建てが並んでますので

>>3261 口コミ知りたいさん
詳しいことは分かりませんが、グランドレベルより低い立地だとゲリラ豪雨で水が流れ込んで来ませんかね
二階でそうなら一階は完全に地下になるんでしょうか
変わった設計の物件ですね

>>3250 坪単価比較中さん

日照、騒音、粉塵ですかね。お察しします。

>>3262 マンション掲示板さん

二階は大丈夫ですよ。地面とつながってないので。
一階は広いテラスがあると言っても地下は地下なので水が流れることはあるでしょうね。

高台だし水が滞留することはそこまで無いと思いますが、相対的なものなので多少は影響受けるでしょう。地下ピットに水は流れますから部屋が沈むことはまずないと思いますが　
設計については特に変わってる訳でなくここ数年は地下住戸も都心ではものすごく多いですからごく普通の設計です

２階について聞いた者です
当初は中層階を希望していたので、MRでも２階のことを聞いていませんでした
また模型をみにMRには行くつもりです
ありがとうございました

東が運動場で、砂ですよね。どの程度砂の影響あるものなんでしょうか？風向きにもよると思いますが、洗濯物干せないとか厳しいなと思い…　経験ある方いますかね

>>3266 マンション検討中さん
過去スレに部屋の中まで砂っぽくなるって言ってた人いなかったっけ？

>>3267 マンション検討中さん
いました。ただ、そんなはずは無いというコメントもありました。この問題に関しては、これまで有用な情報は無かったと思います。

suumo掲載の図面が7戸になりました。確実に売れているようです。

>>3268 名無しさん
質問者です。東側買うなら砂の悩みは覚悟した方がよさそうですね。。日当たりとどちら取るかというところでしょうか。ありがとうございます、参考にします

>>3270 評判気になるさん
東側でも北側なら、影響は少ないとの推測もあります。

>>3271 名無しさん
過去スレ見てみました。砂埃気にされてる方多いですね。風向きによっては北側も飛んできそうですが、距離がある分量は少ないかもですね

地下室や砂埃や日当たりがなんたら
果たしてレジデンスという名前にふさわしい物件なんでしょうか？

パークハウスの中で上位なのはグラン。レジデンスに特別な意味はなく、パークハウス市谷加賀町が既にあるので、レジデンスを付けただけ、と思います。

>>3273 匿名さん

３階以上南向きのご検討をどうぞ。

>>3274 eマンションさん
市谷仲之町みたいにパークハウス市谷加賀町プレイスにしたら良かったのにね

そろそろ議論するネタも尽きてきましたね。
周辺の物件をウォッチするくらいしか無いですね

>>3277 口コミ知りたいさん
これだけ毎日会話してましたからね。

>>3278 評判気になるさん
コメント数は亀戸クロス並ですしね。今は西早稲田が1期1次抽選前、ウエリス市谷は動きなしですね。パークホームズ市ヶ谷ヒルトップは11月の販売ですね。

売れ残ってるセントラルの北側は
やはり自転車エレベーターの塀裏で日当たりが厳しそうなのと、北側の人通りが未知数なためでしょうかね。
この物件の土地の中で一番高い場所なんですけどね。高いと言うのは値段ではなく標高の観点です。
雨が降るとここの土地は、北から南に、西から東に流れていきます。ここの北西とさほど高低差はないけど、この辺りで一番高いのは日銀の入り口あたりです。
土地の高さは北西>北東>南西>南東です。
逆に言うと南東の地下テラスはゲリラ豪雨の時などは水の流れから考えるて大丈夫なのかなと思います。

>>3280 通りがかりさん
よく知らないのですが、テラスからは近傍のピットに落ちるように作られてはいないのでしょうか。建物の基礎は水平に作りますよね。
204号室は、前の壁の問題が大きいと思います。個人的には間取りも合いませんでした。角部屋ですし注目度も高い部屋と思いますが、決め手に欠けるケースが多いのではないかと思います。

>>3281 名無しさん
確かに建物は水平に作られているので普通の雨ではどこも問題ないでしょうね。
北西の部屋は半地下の二階部分では地面が一番高いので一番地面に潜って作られている状態です。
ゲリラ豪雨を想定して排水機能も拡張して作られているなら問題ないでしょうけど
道路等に降った雨も含め排水機能が不可になった時は
南東から浸水するのではと心配しました。
実際西側の日銀の塀を見ると勾配が良く分かります。
昨今都心の地下物件は増えているみたいだけど
技術の進歩で地下物件が本当に大丈夫かは知りたいところです。
ここの地下はテラスが広くて魅力的な分個人的にとても気になります。

初歩的な質問ですが、何故わざわざ地下部屋を建造するのでしょうか？
容積率とかの関係ですかね。
販売側の採算性の問題が優先されるのならやめてもらいたいものです。

>>3283 マンション検討中さん

おっしゃる通り地下部屋は容積算入されないからです。
採算の問題でこうなるのですが、その分の損益分岐点が下がるので上の方の階も安く売りだせる訳です。

一階(地階)を買う人だけじゃなくみな間接的にメリットを享受しているハズです。

70年後には追い出されるからどうなんだろう。
しかし市ヶ谷の土地はなかなか所有できないね。

賃料と解体準備金を合計すると
25000円。
これに管理費と修繕積立積立金を
加えると、
月に50000円くらいの出費。
これがトリック。
坪単価を三割以上相場から抑えたマジック。

>>3282 坪単価比較中さん
当初テラス付を希望したので、排水について質問したことがありますが、十分なピットの深さを確保しているので大丈夫でしょうとの答えでした。しかしながら、ピットからの排水機能が詰まったりするような想定外が起こったりすれば浸水の可能性はあるのではないかと思います。

>>3286 検討者さん

25000円??12ヶ月??70年＝2100万円

つまり今の販売価格にこの2100万を上乗せ
したのが事実上の販売価格。

>>3288 検討者さん
おおよそそういうことですね。
これにインフレ等による地代値上げが想定されますので所有権付き物件より高つく可能性もあります。
もちろん納得して購入する分には問題ないですが。

>>3288 検討者さん
細かいですけど、解体準備金は勘定には入れないのでは？所有権のマンションでも、建て替えが必要になった際の一時金ですよね。本物件では先払いしている分は損しているのかもしれません。
一方で、70年所有せず売却する場合には、売却後の賃料の支払いが無くなるので、その分お得とも取れます。

地代の金額も小規模宅地の特例前の金額で計算されてるし、バイアスかかってるな?
特例後は１万円程下がるしね。

>>3288 検討者さん

あんまり、そういう計算は意味ないと思います。買えるか買えないかは、頭金プラス借入可能額のイニシャルコストで決まるので、あくまでイニシャルコスト比較かと。

>>3291 検討板ユーザーさん
小規模宅地の特例前とは何のことですか？

イニシャルコストは安い。
しかしランニングコストは高い。
難しい仕組みだね。
NTTはよく考えたもんだ。

ひとつだけ言えるのは、
70年後にはこのマンションは存在しない。

一番町にはまだまだこのくらいの年数なら坪単価
330以上で売れる。

>>3294 検討者さん
ランニングコスト高いですか？そうは思えませんでした。

>>3295 検討者さん
70年経ったら、立て替えた方が良いでしょう。

>>3295 検討者さん
インフレを加味すれば土地の価値はそれどころではないでしょうね
70年後ですから年率1パーセントのインフレなら単利計算で700パーセントになるわけです。

>>3289 評判気になるさん

地代は固定資産税連動1.5倍なのであまり差は出ないと思いますよ。
まあ、0.5x の分は負けますがその分安いので同じじゃないでしょうか

>>3288 検討者さん
違うね。地代は固定資産税に連動するのだから、
地代 (= 固定資産税 x 1.5) -固定資産税 = この部分が所有権マンションと比較したときの追加費用

解体費用は修繕積立金の一部でしょう。

>>3295 検討者さん

築70年の残存価値なんて、そんなにないですよ。

>>3293 評判気になるさん

翌年の8月から特例受けて地代が約１万円程下がるよ。

完売すれば100億円程度の権利金が動くことになる。これを三菱地所レジデンスと地主で山分けして、それぞれが70年間運用すればどのくらいの付加価値が生まれるか考えてみると権利金の販売価格設定が高いような気がするのは私だけでしょうか？
定期借地権物件の旨みと言えばそれまでですが

>>3303 匿名さん

70年間所有土地の処分ができなくなることの対価と考えたらそんなもんじゃないですか。

南側もだいぶ育ってきましたね。西側も結構な高さに。

70年後にはNTTに
建物壊して土地を返さなければならない。
投資としては最高レベル。
NTT株の購入検討

>>3306 検討者さん

70年後、また同じスキームで70年の定期借地にすることもできますからね。

法人は寿命がないからできること。
個人は寿命があるから定借でも検討のしようがある。
これから定期借地案件増えるかもですね

>>3308 評判気になるさん
70年後は、自分はもう死んでます。
子供がおじいちゃんになってます。
そう思ったら、
70年後の心配は、しなくてもよいかな、と。

70年後この辺りはどうなっていますかね

E-70Pの間取りってもう無くなっちゃいましたかね？
最近MR行った方教えていただければ幸いです。

>>3309 マンション検討中さん
死んだとき定期借地権の残存期間がどれくらいあるかによって微妙です。
残存期間が短く買い手がつかないかったり、解体積立金が大幅に不足していたりすると面倒ですね。

>>3312 マンコミュファンさん
そのまま定期借家で安く貸したらいいんじゃないでしょうか。
まず無いと思いますが解体積立金不足してたら0円で誰かに売りましょう

>>3309 マンション検討中さん
70年後どうなっているかは誰にもわかりません。もしかしたらあなたもまだ元気に生きているかもしれません。

70年後には100%壊されるマンション
これなら賃貸のほうがいいんでは？？

忘れた頃にやってくるね、この手のお方…

話題繰り返すね。どうせ70年も住まねえからどうでもいいんだよ。
70年前は日本が戦争に負けて5年、まだ講和条約も結ばれてなかった。
70年前と同じ建物に今日も家族が住んでいる者だけが石を投げなさい。

こういう人が環境問題に対して真剣に取り組まないんだよね。自分の糞は他人任せ。

>>3318 マンション検討中さん

あんたは買った物件建て直すまで住めよ。
途中売却禁止な

>>3315 検討者さん
そのように考える人は、賃貸に住んでください。

>>3319 口コミ知りたいさん
しかも、立て直しても＊＊ませんね。永遠に生きないと。

資産配分は、固定資産、金融資産、バランスよく持っていた方がいいよ。それがリスクヘッジになる。なかでも住まいは生きる上での基本。賃貸より持ち家。定借で好立地に安くて広い持ち家に住めるなんて最高じゃないですか。

ここは狭い部屋ばかりでしょ。
定期借家を持ち家というかは微妙。

>>3323 通りがかりさん
難癖つけるのがお得意ですね

>>3323 通りがかりさん
借地ですね。家は買っています。

間違いがあれば遠慮なくご指摘ください。
過ちはあらたむるに憚る事なかれ。

所有権があれば将来
容積率があまっていれば
新たな入居者募集して
無料で建て直せる。
たとえば5階建てを8階建てにするとか。
絶対高さ制限クリアする方法もあるし。

定期借地は他人の土台に自分が乗るだけの
仮屋。
未来はないことは確かだよ、目先の安い坪単価
に惑わされてはいかんよ。

>>3327 検討者さん

たられば、はリスク

NTTの資産運用だと
いうことは忘れてはいかん。

>>3327 検討者さん
それが安いとも言えないんだわ
同じ予算で所有権付きは他所で買えるから、なぜ加賀町にそんなにこだわるのか謎でもある
やはり定期借地権は普通借地権とは根本的に異なり財産的価値は無いと考えるのが良い

>>3327 検討者さん

ふーん、それなのに賃貸の方がましなんだ？ところで、なんで定借物件のスレなにいるの？検討者じゃなさそうだし。

月に借地料と建物解体費を払うごとに
あと60年あと55年と残り年数を意識
することになる。
これは経験値。

>>3329 検討者さん

売却も資産運用ですよ。所有権は地主の利益を載っけて買い取っている。何がいいたいのやら。

検討者さん、色々とピントずれてるし場違いだから、そろそろ退散ください。親切心から愚かな本物の検討者に啓蒙でもしてるつもりかな。

>>3329 検討者さん

良くNTTの会社の前で幟持って罵声浴びせてる人達かな

オプションでリビングダイニング照明をダウンライトで考えてる方いますか？

なんかデベやN TTに相手にされない先輩方の行き場のない、想いの詰まったスレになってきましたね。

>>3343 マンコミュファンさん
ガチ購入勢の手続きや意思決定がほぼ一段落したので、後に残るのは冷やかしまたは粘着質の敗残兵などなどって感じではないかと

>>3342 マンション検討中さん
照明のメインはシーリングライトでダウンライトは廊下など最小限にが基本だと思います。
MRとかではリビングにダウンライトでムードを演出していますが日常の生活ではあまり役に立ちませんよ。

定期借地権権利金の算定方式が知りたいのですが、三菱のMRで聞けば算定根拠を教えてくれますか？
今ひとつお得なのかどうか分かりません。

間違いなく怨念詰まった残党から聞くよりはモデルルームで話聞いた方がわかるよね。

>>3346 マンション検討中さん

単刀直入にいうと、
3割坪単価を抑えます。
しかし70年後には追い出します。

>>3346 マンション検討中さん

権利金は言い値です。結局は、内訳にはあまり意味がなく、トータル幾らかだけです。

>>3348 検討者さん
敷地面積が5900平米なので228戸で割ると1戸あたり25.8平米です。平米当り100万円の時価とすればこれに3割をかけると700万にしかなりません。
これでは権利金販売価格とかけ離れてしまいます。