ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

本当そうですよね。
マンションと戸建ての立地を同じ目線でみちゃいけないってゼネコンの人が言ってました。

たしかに、パークハウスブランド！いわゆる東京都心でマンションライフ！っていうテンションで行くとギャップあるでしょうね。


でも、私はこの辺りの児童館があったり、公園があったりするほのぼのとした環境好きですけどねー。

良く、ここが質実と言われていますが、
共用施設や、バス等をもう少し考えれば管理費を抑えられるのでは。

それはそう。

地下鉄がなくて赤羽使うしかないならともかく、果たして冷静にバスを走らせる意味はあるのか。チャリンコ漕いで行ってくださいって感じですね。
それそこせっかくの全戸平置き駐輪場なのに。
ラックだと2段目が死ぬほど不便なのはわかると思うけど、1段目でも結構取り出しづらかったりするんですよね。

逆に志茂利用を考えずに赤羽利用で買うってスーパー割高物件と化すしよく買ったねって感じですけど。

23区大規模でこの価格で10分そこら歩けば色々あって「割高」ってことはさすがにないと思いますけど…。逆にこれ以上、いくら下げたら妥当なんでしょうかね？逆に赤羽駅に近すぎてもヤダって人もいますし。

ただ、シャトル無しにして管理費下げよう論は、「あり」ですよね。

>>2154
「北区花火会」は毎年10月の第2土曜日開催でしたが、今年は9月末の土曜日（9月29日）です。
来年も9月末開催になるかもしれないので、お間違えないように。

志茂があることでの値段付けがされてるんだからそれを使わないで赤羽徒歩20分のみなら割高だって考えるのは自然だと思うけど。

私だって契約者ですが、赤羽駅徒歩20分のみでこの価格なら買ってないですよ。

>>2165 匿名さん

契約者なのに何で検討板にいるんですか？

プラウドシティ大田六郷がここをライバル視していますが、はっきり言って相手にならないですね。

>>2167

と言いますその心は？

シャトルなしにするには総会で2/3の議決を確定させる
これがえらい大変。マンションの最もネガな箇所。こうしたいからこうするが
すんなりと行かない。

シャトルバスは普段使う駅が志茂の場合、無駄な出費になるからマイナス要素でしかない。

なるほどですね。

ここって、日用品の買い物とかは赤羽なんだけど、通勤は志茂中心って人が多いと思うんですよね。そうすると、赤羽はチャリでいいですよねー。

あと何気に南北線って家族で出かけるのにもいい。休日でわざわざ新宿とか池袋とかの喧騒に行きたくない。家族で行くなら、後楽園とか六本木とか麻布とか赤坂とかの方がいい。文化的にもレベルが高いし、美術館もあるし、感性が磨かれるし、お店も最高だし。

こことプラウドシティ大田六郷、ファインシティ王子神谷は年収1000万円以下の低中間層が23区内でマンションを持てる希少な物件です。この層はこのどれかの物件を一度は検討したことがあるはず。
デメリットも多い物件群ではありますが、コスパは最高です。

この地区は、北本通りを越えるか否かで、マンションって価値が下がるんですよ。
北本通りを越えなければ、赤羽まで完全に徒歩圏なので高い。(築年数経っているタックプラザなどでもいいお値段ですよ。)
北本通りを越えると、駅徒歩1、2分とかいうマンションでないと値崩れしやすい。
志茂駅付近が、せめて王子神谷駅くらいのファミレス・ドラッグストアがあればいいのですが。
なんせ、南北線で、二番目に利用者が少ない駅ですから。(一番利用者が少ないのは、西ヶ原駅)

ちなみにこのエリアの治安は悪くないですよ。
ただし、自動車運転免許証の更新は赤羽警察ではなくて、板橋警察署へ行かないとできません。

小学校なら、今年の四月に新校舎ができた「なでしこ小学校」なので良いでしょう。
北区初の複合型小学校です。学童保育も同じ敷地内。
中学校はかなりあるかな？　ララガーデン端の赤羽岩淵中学校のはずです。

余談ですが、「旧赤羽岩淵水門」は都内有数の心霊スポットなので、夕方以降はご注意ください。
私もつい最近知りましたが.....。

心霊スポットなんてどうでもええ。
昨今子供が犯罪に巻き込まれる事件の報道も多いから人間の方が怖いわ。

「旧赤羽岩淵水門」は都内有数の心霊スポットって・・（笑）
あそこは荒川上流で自殺・事故で流された遺体が引っ掛かるポイントだからでしょ。
実際に夜に行って「見た」という人の話なんて聞いた事ないし。
テレビでインチキ霊媒師が現地行って「ここには何かいる」とか言ってただけで有名になった。

まあ心理的瑕疵のある場所なのは間違いないですね。
遺体の流れ着く場所ではあるので。

心霊で心理的瑕疵かあ。そんなこと言ったら、東京中、大空襲やら関東大震災やらで御霊はそこら中に彷徨ってるわけで、心霊スポなんてその手が好きな人達にとっての非科学的なネタだと思いますけど、どうなんですかねー？

っていうか、あの辺、土日はチャリダー、ランニングマン、釣り人、バーベキューの人で溢れかえってますけど（笑）

荒川の土手は日が沈むと電灯がないので真っ暗になるんだよね。
心霊スポットに選ばれるのも分かる気がする。

>>2176 匿名さん
こわすぎですね

>>2178 匿名さん
夜中に心霊スポット好きの大学生とか騒ぎそうですね

お！なんか、心霊ネタで必死だなw
ちなみにオイコスは隅田川沿いだけどな。
川沿いの車道は抜け道でまあまあ車も通るし、街灯ついてるぞwww

クソ田舎じゃあるまいし、車道は街灯あるよな。その上で、そもそも川中の方の土手なんて、どこも街灯なんてねーよ。必要ないからな。

ただ、ファインシティ王子神谷のある辺りの川沿いの道はヤバイぞ。細いし、暗いし、木が鬱蒼と生い茂ってて。「閑静」とはちょっと違う。

>>2177
遺体の数で言ったら、病院なんてすごいんだけどね。
遺体運ぶ時に一般人と遭遇しないようにエレベーター
停止したりして配慮するからわからないだけで。

>>2183 匿名さん

>>2181 マンション掲示板さん
フォロー早めですね

>>2183 匿名さん

なるほど〜。そうすると、駅って人心事故の現場な訳で、駅近物件って心理的瑕疵があるってことになるけど、この議論どうなのよ的な感じですね（笑）

河川の場合、流れてる時点で亡くなってるわけで、そこが亡くなった現場ではないし（笑）
自殺の名所ならば、そこが現場だけど。

数年前までLaLaガーデン近くのアパートに一人暮らししてました～
最寄りは志茂駅です

駅前はほんっとになにもなく、
住宅街！！ってかんじでしたが
赤羽までいけばなんでもあるので不満はなかったです

先週末現地見てきましたが、サードA棟？の下階あたりはベランダ見え始めてきましたね～

荒川からの眺めも良かったです！

>>2189 マンション検討中さん

こうやって見ると、周りに高い建物が無いだけに存在感ありますね。

けど、近隣住人から見れば陽当たりがかなり遮られているようですけど、反対運動とかってなかったのですかね？

>>2190 評判気になるさん
太陽の動きしっかり考えてみなよ。
もしくは現場見れば分かるから。
それに工場跡地が更地になってただけなんだがね。

>>2190 評判気になるさん

こないだ現地行きましたけど、結構周辺の住宅とも距離を取っていて、あんまり圧迫感はないという印象でした。

周辺住民ではないのであくまで参考ですが。

一階とか二階で、目の前に建物があるところは圧迫感ありそうですね。

>>2193 マンション検討中さん

私も最初はそう思ってたんですよね。もし可能なら現地周辺を見に行かれるといいかもしれません。ただ、こればっかりは個々人で印象が分かれると思います。

荒川のサイクリングロードは、ほんっとに気持ちいですよ。東京湾まで、片道25キロくらいだけど、信号、排気ガスもないし自転車乗って健康づくりには最高ですね。

契約してきました。
妥協点も多々ありますが、悪くない物件だと思います。
富士山見えるといいなー。

>>2196 匿名さん

ご契約おめでとうございます！

もしよろしければ、参考までに、

契約に至ったメリット
と
妥協したデメリット

をおしえていただけますか？

参考までに。

私も比較検討中の身なので、何かと心配になるこの地域の【災害リスク】について調べてみました。
なお、最初に申し上げますが“業者”ではありません（笑）
ただの素人が調べた情報ですので、判断は個々人にお任せします。


【火災】
志茂3丁目・4丁目は木密地域を含むため、延焼危険度が高いというデータ（東京都都市整備局）があります。気になって問い合わせたところ、オイコスが建つエリアは川沿いを走る2斜線の車道に面しているためポンプ車の進入など消防活動は十分できるとのことでした。（都庁職員談）

【液状化】
この地域は川沿いで低地ということなので、地盤について調べてみました。
中央開発株式会社提供の東京都・土木技術センターによる「液状化予測図」によれば、意外にもサードは「液状化の発生が少ない地域」、フォースにいたっては「液状化がほとんど発生しない地域」なんですね。
http://www.geonavi.net/georisknavi2/html/13_tokyo.html

したがって、東京都の調査で3段階で真ん中の「液状化の可能性がある」地域になっています。
同じ北区でも、浮間地域と、（意外がったのは）地価が上がるといわれる北本通りを超えた赤羽寄りの地域が「液状化の可能性が高い」地域になります。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap1.aspx

※ただ、「可能性が低い地域」ではないので戸建ての場合は気になるかもしれません。

【荒川の氾濫】
東京都に問い合わせたところ、荒川が氾濫する可能性は「1000年に一度」のレベルで、仮に荒川が決壊したら丸の内まで水浸しとのこと。したがって、地域を選ばず、「丈夫な建物のなるべく上層階に住む」しか解決策はありませんかね…

【浸水・冠水】
大雨による浸水・冠水ですが、過去スレにもあるとおり、この地域では対策が進んでいるため、近年は発生していません。去年の大型台風直撃でも問題もなかったようです。

>>2197さん
ご参考になれば幸いです。

【メリット】

・比較的値段が手ごろ
　→プラウドタワー川口と比べて1,000万ほど安価
・大規模マンションのため住民が多く、安心感がある
　→恐らく同じぐらいの年収層の家庭が集まるため、住みやすそう
・コンシェルジュサービスがある
・付帯施設が充実している（ラウンジ、カフェ、認可外保育園）
・西友のネットスーパーが利用可能で、冷蔵用宅配BOXがある
・周囲に高い建物が少ないため、日当たりが良い
・閑静な住宅街にある
・ギリギリ東京都
・北区は子どもの入院費が高校卒業まで無料など、子育て環境が良さそう

【デメリット】

・赤羽駅から遠い
・志茂駅からマンションまでの経路にスーパーがない
・内廊下ではないため団地感が否めない
・管理費、積立金の合計がそれなりに高い
　→DIYルームとかエクササイズルームとか、個人的に使わないと思う施設、設備がちらほら
・プラウドと比べると室内の高級感（グレード？）が落ちる
・今から購入すると販売当初のオプションが選べない（ドレスアップオプションはこれから購入でも大丈夫）
・北東に建っているJパーク赤羽(13F建て)が邪魔で花火が見えない（と思う）
・せっかく川沿いに建っているのに、東向き（川側）物件がない
　→フォーススクエアは南向きなのでこの限りではない
・堤防が厳重なため気軽に河川敷に上がれない（安心材料でもあるけど）
・戸数の割りに宅配BOXやエレベーターが少ない気がする
　→サードスクエアは４機／４００世帯、フォーススクエアは２機／１００世帯
・周辺が工業地域

【判断材料にしなかったこと】

・赤羽駅までのシャトルバス
　→そんなに利用しなさそう。無くして管理費安くするか、土日も増便して利便性を上げたい
・最寄の志茂駅まで徒歩6分
　→近くもないし遠くもない
・液状化や河川氾濫のリスク
・将来の転売価格
　→どうせマンションが余って貸したり売ったりが難しくなるだろうから、転売価格は考慮せず
・羽田空港、成田空港の将来路線
・長期優良物件かどうか
・旧赤羽岩淵水門が心霊スポット笑


なぜかデメリットのほうが多くなってしまいました笑
デメリットの数からも分かるとおり、最高の物件ではないかもしれません。
ただ、現状の選択肢の中では最善の判断が出来たと思います。


※他のマンションを誹謗中傷するつもりはありません

>・北東に建っているJパーク赤羽(13F建て)が邪魔で花火が見えない（と思う）

隅田川と足立の花火は見えないだろうけど、板橋・戸田と北区の花火は見えるのでは？

ここ出来たら人増えてラッシュの南北線の混雑が怖い。今は朝、志茂からだとほんの少しだけ車内に余裕あって王子神谷からドバッと人が乗る感じ、以降後楽園まで人が乗る一方。空いてる路線とは過去のことなのか、かなり圧迫感を感じる。
正直こんなデカイマンション作って欲しくなかったなあ
by志茂在住

もう引越してしまったけど、王子神谷で降りて少し待って始発に乗れば座って通勤できたね
いまダイヤ見たら朝の始発は8時の一本だけになってしまった(減った)みたいだけど

>>2201

イヤなら貴方が引っ越せば？
京成線とか空いてるらしいよ。

そもそも500戸増えたくらいで混雑なんて変わらないから。

まあまあ、南北線の朝のラッシュなんて東西線、田園都市線に比べれば天国だよby経験者

>>2199 さん

大変参考になります。ありがとうございます。

前スレも含め拝見していると、内実はフォースととサードで結構な差別化が図られているんですね。

エレベーターの他は何かありますか？

>>2207 マンション検討中さん

何を確認したいかいまいちだけど、部屋の広さ、向き、フォースだけの間取り、眺望、駐輪場駐車場へのアクセス、棟当たりの居住人数、通路の往来、一階共用施設…等々条件違うでしょ。体感レベルは人次第だけど。
価格差に出てるじゃん。

4L除けばサードよりフォースだし、フォースの中でも条件良い東三列はもう全部売れた。
低価格が良いならサードの低層階狙い一択。

>>2208 匿名さん

フォースの東三列って、眺望いい部屋ですよね。（スカイツリーも見える？）

もう売れたんですか！予想より早かったですね…。

>>2209 マンコミュファンさん

フォースで遠景の眺望は７階からだと思う。南東のマンションが６階だし、堤防も高い。スカイツリー見たいならサード南の方が良く見える。フォース東三列は足立区方面のスカッと見晴らしのいい景色が部屋から見れる事だね。
現在は大体150戸売れたって。あまり焦ってる感無かったけど、見せてないだけかも。
今モデルルームに行けばお花の苗が貰えるよ。

えっ、５００戸のうちまだ１５０戸しか売れてないの？

>>2211 匿名さん
希望者殺到するところとでも？
逆にどんな想定よ。
地所の戦略知らないから何とも言えないと思うけど。

>>2212 匿名さん

1/19の販売開始から
第1期→55戸
3ヶ月後→100戸供給
5ヶ月後→150戸供給

マンマニさんも書いてましたが、ちょうど12ヶ月後が竣工なので、そもそもそれまでの完売は考えてないらしいですね。

ただ、駅まで6分とか大規模とか価格がお安いとか、セールスポイントがハッキリしてるので、解放されてる条件のいい部屋は順調に売れてるようです。

営業さんの話ぶりからも建物が出来上がってくる時期に販売のピークを狙ってる印象でした。

営業コストも目安や上限が決められてるだろうから、売りやすい時にコストかけて効率を上げるっていう戦略なんでしょうかね。

>>2211 匿名さん

自分で大して情報調べてないくせに、真剣に考えてる人に水を指すような発言するな。

フォースは1期だし、サードは4期って扱いだから別扱いで広告打てるんだろうと思う。サードは取り敢えずガワが最上階までできたから、どこか一部屋先に内装もやっちゃえば流れが加速しそう。土地の性質上、現地の確認は絶対やりたいところ。

近くに産婦人科が無いので、妊娠後の検診がすごく大変でした。そこも含めて検討した方がいいかなと…

私はそれほど妊婦健診の通院に不便を感じませんでした。

バスで赤羽の個人産婦人科、同じくバス(１回乗り換え)で北医療センター、南北線で王子神谷の個人産婦人科・・・と選択肢はそれなりにあるかと。

志茂駅には確かに産院が無いけど、何かあったときにタクシー10分で北医療センターがある安心感は大きいです。

切迫流産気味だと、少しのバス移動すら辛いので、確かに大変かもですか。

私も志茂よりもう少し南側に住んでますが、とくに不自由はしませんでした。

歩いていける範囲だと、ララガーデンにいくつか産婦人科があります。志茂駅から徒歩10分ちょっと、オイコスから徒歩15分くらいですね。

一番は東京北医療センター。私は車で通ってました。ここは病児保育や深夜外来など本当に充実してます。去年8月にカフェも出来て新しくなりましたし。

車がない時、とくに初期は心配なのでバス（北医療センター行きの便があります）を使ってました。

十条の帝京大学病院もそんなに遠くないですね。
妊娠中毒症（妊娠高血圧症候群）になった人がしばらく入院してたけど、
産婦人科病棟がいっぱいでも他の病棟に入れてくれたそうです。

赤羽駅周辺で線路の向こう側にスムーズに行ける道がないから
国道122号線から環七通りをまっすぐの帝京は最速で行けそう。

赤羽八幡神社まで行ければ東京北医療センターはその坂上なんだけど。

>>2218 匿名さん
オーベル板橋本町の目の前の病院ですね

>>2217 マンション検討中さん
妊娠してる時ってそんなに歩けるか心配です。ましてや急に病院いかなきゃいけない時とか

急な時はタクシーが基本だと思いますけど。

>>2221 名無しさん
心配になる気持ちは分かりますが、15分も歩けなかったら、妊娠中は引き篭もるか、実家に帰るしかありませんね。そのために産休とかもあるので、その辺りはココではなく病院に行かれて相談なさって下さいね。

東京北医療センター？
20年くらい前までは国立王子病院、その後は東京北社会保険病院だった所？

>>2224 匿名さん

そうですね。前身は東京北社会保険病院だったところですね。

>>2225
昔、国立王子病院だった頃には行った事があります。

>>2216 通りがかりさん
赤羽で出産ができる産婦人科は北医療センターだけでは？
ララガーデンの産婦人科に通って転院して出産は面倒かな！
北医療センターか帝京大の人かと思いますが、帝京大は十条駅から結構ありますね。
分娩を帝京大でしない人は検診受け付けてくれないし。
里帰りでも検診してくれる北医療センターが混む原因でもあるかも。

今時の出産なんて一生に一度か二度くらいでしょ。
なのに、マンション購入時に出産を考慮して決めるの？って思いました。
産婦人科が近くに無くて困る人は産んでからマンション買えばいいのにね。

ちなみに、スーパーバリューの先にあった赤羽中学校跡地には赤羽中央総合病院と介護施設と保育園が出来るという発表がありましたよ。
病院が移転するのか、附属クリニックを建てるのかはまだわかりません。

500戸もあると管理組合の理事長さんは大変だろうね。
住人の意見をまとめるのが超大変。
理事もかなりの数だろうし。

町内会とかには加入するのかな？
大規模マンションだと、そこで自治会つくって正式に区に届け出ることもあるようだけど。

>>2228 匿名さん
透析センターも来るのかな？
送迎バスがあるから、道路事情もあるしあの辺はあんまりよくない気がするけど、志茂は年寄りが多いから…

道路拡張されるならいいけど、未だにポスターバンバンで反対してるよね。

ここハイサッシではないですよね？天井は2.5mくらいあったと思いますけど、窓の高さってどれくらいですかね？

今朝です。

しかし、やはり現地モデルルームでないとギャップ感じそう。

赤羽と志茂じゃ、違いすぎるから。

>>2231

そういうのって、資料もらわないとわからないんですね。
今の時代、ネットに詳細載せてるのかと思いましたがなかったです。

赤羽の王将よく行きます

餃子の王将は喫煙室があるから子供連れて入れる稀有なお店です。
ビーンズの大坂王将はそんなスペース無いからタバコ臭い。

ベランダが良い感じで出来てきたなぁ。
参考になれば。

フォース西側

フォース東側

すみません、さっきの二枚サードです。間違えた。

今度はフォース。
以上です。

やっぱり見に行くのは物件が完成して内覧できるようになった後だね。
赤羽駅からモデルルームを観た後に現地に行くだけだと帰りたくなる。

近くの志茂銀座にある「大田屋精肉店」。ここのメンチカツはマジで美味いです。地元北区は十条商店街をはじめ惣菜のメッカで、だいたい各地食べ尽くしましたが、ここのメンチ、餃子、ハンバーグは他の追随を許しません。ただし、ハンバーグと豚のコマ切れはちょっと南に行った神谷の「ヤマチク」が美味いという人も。ここもチャリで5分くらいかな。ちなみに、おでんは赤羽の丸健水産。ここのお酒ダシ割をあおれば赤羽ライフを満喫できますよ笑

丸健水産はＮＨＫでも紹介されたりして超行列になり、
無料だった酒ダシ割が50円になってるよ。

あれ無料だったんだ。。昔から通ってる人には悲しいね

あと、赤羽には有名な鰻屋があるね。

今週末に志茂駅から徒歩10分の赤羽公園でイベントやるみたいですね。年に何回かやってるよですね。

http://kita-marche.tokyo/category/akabane/

>>2243 匿名さん

川栄ですね。営業は全く別ですが、志茂にも姉妹店が。本店が有名なんであまり目立ちませんが、まあまあですよ。

ここの物件のみなさんが思うメリデメを教えてください

>>2245
つい最近、赤羽の川栄は隣同士で持ち帰り用店舗と食事用店舗とに分かれたよね。
孤独のグルメで紹介されていつも行列になってたから。

>>2246
モモレジさんのブログが参考になるんじゃない。
http://mansion-madori.com/blog-entry-5652.html?sp

>>2248 匿名さん

これ読んでるとガーデンズの中古が欲しくなってしまいますが、転売目的で市場に出ていたものも全て売れちゃってるんですよね。

>>2247 匿名さん

我が家は基本喜ばれるから来客の時とか出前取ってる。やっぱ美味いよね。あと鰻重はもちろん、焼き鳥がいい。これは志茂の川栄も同様。あと個人的には志茂五丁目にビリーザキッドがあるのがうらやましい！

>>2244
赤羽公園では、しょっちゅうイベントやってますよ。
フリマも月イチ。

三井健太氏も結構辛口ですがブログ「住みたいマンション、話題のマンション」にメリデメあげて書いてくれてますね

http://sumitaimansion.blogspot.com/2018/01/no182.html?view=sidebar

>>2249 匿名さん

個人的には駅までの距離や利便性ではガーデンズに軍配だけど、開放感や赤羽へのアクセスだとオイコスだなあ。あとガーデンズは便利なんだけど団地集中しすぎ。実際行って見たけど圧迫感がハンパない。

ここは賃貸や売却する必要が出た時に苦しいかもしれませんね。

変なペンネームなブロガーだけどこれも参考になるんじゃない。

http://x1mansion.com/tpho-shimo

>>2255 匿名さん

なるほど。このブログや他のマンション評論もそうですが、オイコスってコスパや資産価値、利回りは高く評価されてるね。賃貸や売却も強気の高値でふっかけるとかしない限り手はつくってことか。

>>2256 匿名さん

沖式儲かる率も21%。悪くないです。
https://www.sumai-surfin.com/re/40543/

沖式って…笑

結局蓋を開けて見たらガーデンズ同様売れ行きがすごくて残り54戸と90%近くは売れてしまいましたね
ネガばかりを書いたところで、このご時世に23区ｘ新築ｘ駅近ｘ財閥系ｘ大規模が4-5000万円程度で
買える物自体が相当限られるから文句言うほど対抗馬を出せるわけもなく。
この価格帯で検討してる人って普通所得的な庶民層なんだからそもそもそんなに選択肢がたくさんあるわけもなく。

利便性が高い路線でもなければ最寄りの志茂駅自体の知名度もないが、そのため価格も安価になるし
大規模だから価格の暴落も少なく売る時、貸す時にも価格は安定しやすく読みやすい。
赤羽駅いくにもバスを使えばいいだけでそこは自分自身の費用対効果を考慮すればすみますからね。

ガーデンズが良かった人は、中古を定期的にチェックして売主と価格交渉するかしばらく賃貸エリアにでも
住んでそれを待つとかもいいかもしれませんね。