ヴィークステージ南馬込 桜並木通りってどうですか？

先日ＭＲ見てきました。１／３ぐらい売約済でした。
半分ぐらいは未だ売り出していないので、苦戦してるマンションが多い今、
そこそこ売れていると思います。
欠点としては
・ディスポーザーがない
・洗面所がリビングイン（トイレ行く時面倒ｗ）
ですが、逆にそのほかには欠点なし。
設備は非常に良いですし、立地も思っていたより良かったので
前向きに検討しようと思います。

>>340 マンション検討中さん

これからなんですね。
確かにディスポーザー無いのとと洗面所のリビングインは惜しいですね、、、
近々モデルルーム行かせて頂きます。

>>336
暗渠。
埋め立てたんじゃなくて、蓋をしただけ。

>>340 マンション検討中さん
ここ｢も｣苦戦してます。
まだ売り出してないのではなく、来客してるお客の数や反応を見ながら｢売り出せない｣んですよ。
じっくり売っていくなんてのは売れない物件の、業者のセールストークに過ぎません。
マンション販売は、第1期で完売というのが古今東西の理想形です。

>>344 マンション掲示板さん
早期完売は営業マンとしては理想形ですけど、販売業者としては、値付けの観点（もっと高く売れた）で失敗と聞きます。
何れにせよここは購入者にとって値段がネックなんでしょうね。

少し気になってますが、値引きしてくれないですかね？

>>343 匿名さん

http://www.city.ota.tokyo.jp/smph/seikatsu/sumaimachinami/machizukuri/...

大田区のホームページには埋め立てとありますね。どうなんですかね。

>>347
間違いですね。
暗渠になったのはそんなに古くは無いです。
桜並木の歩道の下には内川という川が流れていて、池上通りを越えても暗渠、JRの先から見えてきます。
埋められたなら、JRの先に流れている内川の水は何なのか？？という事になります。
http://www.photo-make.jp/hm_2/ma_uchikawa_0.html

駅までの距離は、けして遠くなく良いなと思うのですが、
価格帯をみると、もう少し間取りが広くても良いのかなという感じがしました。

ただ、プランの種類がとても多いので、
家族の好みにあえば最高のマイホームになるかもしれないです。

>>348 匿名さん
公的な情報に埋め立てたと書いてあるのになぜそれが間違いだと反証の根拠もなく書けるのか全く理解できません。

そもそも暗渠だとして、現実的にどういう問題があるのでしょうか。

杭を打ち込んでるから、液状化とか関係ないですよね。ピットがあるから、まさか床上浸水すると思ってる人はいないだろうし。

シニア世代に多いよね。川沿いはとりあえずやめとけ、みたいなの

暗渠ってなんですか？

>>350
何を怒ってるのか分かりませんが、
川が流れていた場所を埋めちゃったら大変ですよ。水の行き場が無くなります。
ちゃんと暗渠にして水を流しているんだから、
何も問題無いと思いますよ。
確か桜並木の歩道が暗渠で、車道がそれても、その先に伸びてる遊歩道の下に続いているはずです。

>>353 匿名さん
全然怒ってないですが。
正確な情報を書くべきと言ってるだけです。
埋め立てて下水を通したんじゃないんですか？

内川はJRの上流を下水道として暗渠化したんじゃなかったっけ？
もともとの川の流れもあるから、川を埋め立てたっていうのとは違うと思うよ。
桜並木の辺りは内川の本流。東京湾から辿れば繋がってる。
馬込は山あり谷あり。この辺りや、環七は谷。
環七の真ん中にも数十年前まで水路があった。
谷は平らで便利ですよ。

要するに何の問題もないことがよくわかりました。ありがとうございました。

暗渠の件を調べていたら、隣の桜並木公園が有名な湧き水場だったと知りました。現在は枯れているようですが、マンションと公園の間の細い通路の下は水路なのでしょうか？（下のサイトに水路があると書いてあるので…）
ちゃんと杭を打ったら地盤とか心配する必要はないのかな？

東京都のサイトです↓
https://www.env.go.jp/water/yusui/result/sub4-2/PRE13-4-2.html

以前社宅だった時には、水が頻繁に溜まるようでした。今回新築によって、色々改良されるでしょうから、大丈夫じゃないでしょうか。

ここがダメなら、海まで続く水路沿いのマンションは全部だめになるし、それなら湾岸エリアって…になりますからね。

それでも気になるなら買わない方がいいですよ。

馬込界隈で検討してますが、こちらはどれくらい売れてるのでしょうか？

電車の遅延発生率や電車の混雑率をグラフで分かりやすくHPに載っていたのでとても参考になります。
やはり都心の方の路線が圧倒的に遅延しているんですね。
遅延が少ないという点では朝の通勤は心配いらないという利点がありますね
始発駅になっているので並べば、座っていけるというのは大変助かると思います。
都心へ行くにもそこまで遠くない距離で暮らせるというのもメリットなんじゃないでしょうか

価格はかなり高いですが、ここの売りはなんでしょうか？

設備環境はこだわりと高級感があるもののディスポーザーがないことにチグハグ感がある。駅までフラットアプローチかつ近隣にスーパーコンビニドラッグストア病院公園小学校保育園など諸々あるところは良い。しかし最低価格でも5900はかなり高いね。他の場所でもっといい物件買えそう。

>>362 通りがかりさん

お詳しい方ですか？
ディスポーザー無いのはどうでしょうか？

ディスポーザーはあるにこしたことないが、管理費が上がるデメリットもある。
参考になる記事があったのでどうぞ。
http://www.hajimete-mansion.com/faq/1465/

>>359 マンション検討中さん
モデルルーム行ったら残部屋と価格書いてある紙もらいましたが、残ってる部屋は微妙でした。70なくて、6900万くらいでした。

>>364 通りがかりさん

ここディスポーザー無いのに、管理費高くないですか？

このブログに詳しくまとめられてますよ

【南面に桜並木通り×エリア最大のスケール】ヴィークステージ南馬込桜並木通り3階83㎡8,690万円【坪単価345万円】

http://mansion-madori.com/blog-entry-4856.html

【この価格帯の総戸数96戸でディスポーザーなし…】ヴィークステージ南馬込桜並木通り3階68㎡6,840万円【坪単価330万円】

http://mansion-madori.com/blog-entry-4857.html

なぜディスポーサーがないにも関わらず管理費が高いかには特に触れられているようには思えませんが…

ここの購入者ですが、他と比較しましたが管理費は他と大差ないですよ。
ディスポーザーがないのに管理費は特に安くないといったところでしょうか。
本当に設備仕様のいいマンションなのにディスポーザー無しというのは、
ここのコンセプトに合ってないと思います。
それを含めて納得して契約しましたが、まあ今のところ唯一の不満はそこです。

確かに管理費は他と変わらず割高な感じもしますけど、ディスポーザーの浄化槽とかがないので長期修繕計画で修繕積立金があまり他物件に比べて上がらないようですよ。

ディスポーザーは便利ですよね？
標準装備されていないのは何か理由あるのでしょうか？

>>368 検討板ユーザーさん

ブログによると下記記載がありますね。
どうなんですかね？

▼ブログより▼
一方でディスポーザーがないのは驚きましたね…。
この価格帯、まして総戸数100戸近いスケールがありながらないとは…。

外廊下、かつ、ディスポーザーなしで管理費は219円/㎡と総戸数96戸のスケールメリットをまるで感じないですし、エリア内有数のスケール感を売りの1つとしていることを考えるとディスポーザーがないのはチグハグ感がありますし残念です。

高いのならば、
管理費は将来、値下げ出来ます。
ディスポーザーが無い事で大きな値下げが期待できます。

>>373 匿名さん

どうやって下がるのでしょうか？
いくら下がりますか？
よろしくお願いします。

ここ、どれくらい売れてんすかね？

ここ値段高いですよね。
人生で一番高い買い物だといわれているものですから、この地区じゃなきゃ嫌だという人以外は、なかなか決定できないですね。
高いわりに決め手にかけますし。。。。残念です。

私も買い替えを検討し始めたときは、どのマンションも高いなと思ってみてました。
散々首都圏のいろんなマンションを見て、今は相場がこんなに上がっちゃったんだと腹をくくって、
同程度の価格（３ＬＤＫ7000万円位）のマンションと比べた結果、消去法で最後にここが残って決めました。
ディスポーザー無し等決してパーフェクトではないけれど、今の選択肢の中ではいい選択だと思ってます。
思いっきり購入者のポジショントークですがｗ

>>374
修繕積立金を下げるのは自分たちの首をしめるだけだけですが、
管理費は管理会社を変えれば良いだけです。
住人の多数が変えたいと思えば変えられるはずです。

>>378 匿名さん

いくら下がりますか？
どれくらいこの管理費に削減できる無駄があるのでしょうか？

高いと感じるなら管理組合の理事になって、
複数の管理会社から相見積もりを取れば良いよ。
住人になってからだけどね。

>>380 匿名さん

やはり元々は高いですよね？

３８１さん、
比較検討対象になりそうなマンションの管理費のネットで拾った数字を置いておきます。

マンション名 専有面積 管理費（月額）
ヴィークステージ南馬込 60.34m2～85.18m2 13,200円～18,700円
ブランズシティ久が原 56.40m2～84.30m2 12,700円～19,100円
アールブラン馬込 64.63m²～74.05m² 14,900円～17,100円
インプレスト西馬込ヒルズ 54.79m2～73.86m2 12,050円～16,250円
クレヴィア千鳥町 68.20m2～94.82m2 17,300円～24,100円

なのでここは普通だと思いますよ。
周辺で管理費とっても安いのは下の２つですね
プラウドシティ大田六郷 64.62m2～78.09m2 　　10,800円～13,000円
シティテラス大森西 64.61m2～70.04m2 　　10,107円～10,877円

管理費とかは普通だと思う。ディスポーザー作らなかったのは意味不明だけどなくても困らないよ。24時間ゴミ置場もあるわけで。

バランスが取れてるいい物件だと思うけどね。価格が高いって言われてるけど、一年後には相場になってるよ。

そもそもここはファミリーがターゲットなわけで、待ってても無駄に年齢と教育費と家賃が嵩むだけだしね。

>>382
ディスポーザーが無いのに高いっていう話だったのでは？
ディスポーザーが管理費なのか修繕積立なのか分かりませんが。

大森のタワマンが70平米弱で6500万ぐらいか
やっぱここは高いねー

大森のタワマンってどこ?

馬込物件は最近便利さに注目が集まって、
高くなっています。
大森より交通の便が良いのでは？
https://www.ieshil.com/search/?utf...✓&q=馬込&pref_id=13&min_price=&max_price=&min_dimension=60&max_dimension=&min_layout_id=23&max_layout_id=&walk_minute=&include_bus=0&age=5&button=

>>384 匿名さん

そうです。
相対的に安いとか普通ではなく、物件のスペックとしてディスポーザー無いのにある物件と同じなのはなぜか知りたいです！無いのに同じだと高くないですか？

ディスポーザーは一度利用するとやめられなくなりますね〜
本当に便利ですよね、生ゴミ出ないのは。
汁垂れしないし匂いも。

うちも今はディスポーザーつきマンションに住んでいて、ここを買うときに迷ったポイントの一つはディスポーザーがないということでした。今使っていて、便利なので。。
ただ、それをきっかけにディスポーザーという仕組みについて色々調べたところ、アメリカ発の環境や管理者を無視したシステムだってことがわかってきました。
実際、今のマンションで色々なものを流してますが、やっぱり微生物が分解できる限度ってあるらしく、それを超えた分は直に下水に流されてしまうとのこと。その下水が環境負荷になる可能性があるそうです。
また、ディスポーザーを正しく理解してない住人の方がいた場合、なんでもかんでも流す&最後まで水を流すのをケチる等で排水管がつまるリスクがあるとのこと。
その分、ディスポーザーなしのマンションより排水管の清掃回数も増やす必要があるし、それを怠ったマンションの末路は悲惨らしいです。
さらに、自宅のディスポーザーが2、3年で故障というのもあり得る話で、その場合の専門業者による修理や交換は10万越えもあるそう。
マンションを売って終わりの人や会社にとっては有難い設備だけど、管理する人や会社にとってはなかなか最も悩ましい設備みたいです。
実際、都心のタワーマンションはじめディスポーザーつきマンションはここ10年以内の話ですから、20年、30年スパンで見たときに、管理費、修繕費などなど、どうゆう経過を辿るのか判断材料が少ないのが現状です。
上記の情報はネット検索はもちろん、建設会社の知人などに聞いてまわった上で知り得た話です。
うちは今のところ長年このマンションに住んで行きたいと思っています。
十数年後どうなるかわからないディスポーザーという設備を考えたときに、それがないというのは、ある意味リスク回避とも言えると思って購入を決断しました。
あとは、子どもの教育的にも、良いかなと思ってます。余った食べ物を簡単にディスポーザーに流せる生活を送ってしまうと、食べ物への感謝とか最後まで残さず食べようという気持ちが薄くなる気もしました。
長文すみません。
ディスポーザーの有無で色々意見が交わされてたので、購入者の一つの考えということで書かせてもらいました。
購入者というバイアスがかかってることをご承知のうえ、どなたかの参考になれば幸いです。

>>390 口コミ知りたいさん

ありがとうございます。
こちらはディスポーザーが無いのに管理費がそれなりにするのはどのような利用がございますでしょうか？
何か理由はご存知でしょうか？

管理会社に払う費用を、住人みんなで払うのが管理費なので、戸数が多いマンションは1戸当たりの管理費が安いです。
またコンシェルジュなどの常勤や通い、カーシェアなど、マンションによって条件が異なるので、比較は難しいです。
比較出来るとすれば、管理組合が同条件で相見積もりを取るしか無いです。

>>392 匿名さん

ありがとうございます。
掲示板にあるブログの内容を理解すると、こちらは戸数がまあまああるけど管理費高いということを書いてる気がするのですが、どうなんでしょうか？教えて頂けると幸甚です。

▼ブログより▼
一方でディスポーザーがないのは驚きましたね…。
この価格帯、まして総戸数100戸近いスケールがありながらないとは…。

外廊下、かつ、ディスポーザーなしで管理費は219円/㎡と総戸数96戸のスケールメリットをまるで感じないですし、エリア内有数のスケール感を売りの1つとしていることを考えるとディスポーザーがないのはチグハグ感がありますし残念です。

専門家が高いと言うならば、
管理会社の利益が多いのかも知れないですね。
ただまだ誰もこのマンションの管理を見ていないので、費用に見合った素晴らしい管理なのかも知れません。
条件や、管理会社が違うので他のマンションと比べるのは難しいです。

>>394 匿名さん

なるほど、やはり高いのですね。。。
詳細分からないのに高いのは少し気になりますね。
ありがとうございました。

確かに不動産投資のブログに「管理費にスケールメリットを感じない」と書かれていましたね。

私もこのブログは頻繁にチェックしていますが、あくまでも「投資視点」なので、その点は留意して拝見しています。

単純に金額だけ見ればスケールメリットがないのかもしれませんが、「マンションは管理を買え」と言われるくらいですから、多少の管理費を支払ってもしっかりした管理をしていただける方が住人としてはありがたいです。

また、清水系列の管理会社ということで、建てる業者と管理する業者が連携できそうな点も好ましいと思っています。

一方で、住んでみてから、費用に見合わない管理しかしてもらえなければ、そこは厳しく改善を求めていきたいと思っています。その時管理会社に「管理費が安いので、そこまではできない」とは言われないだけの費用負担だとは思っています。

ただ、今住んでいるマンションからすると、全然安いので、指摘されてはじめて「あ、ここの管理費は割安ではないのね」と知った次第です。そもそも気になるような費用感ではありませんでした。

それと、例の不動産投資のブログからネガティヴ情報だけが取り出されているようですが、そもそも2017年の注目マンションとして取り上げられてるんですよ！

売主も、立地が良く人気があるのはわかっているからこそ、坪単価も管理費も多少強気なのかもしれませんね。

http://mansion-madori.com/blog-entry-4645.html

2017年ちょっと気になるマンション【その他デベロッパー編】

馬込桜並木通りに南面で隣接する24年ぶりの物件、ましてエリア最大級の総戸数96戸というスケール感も持ち合わせているため注目している方も多いことでしょう。
このプランは南が桜並木通り、東側も桜並木公園を望むという異常に贅沢（笑）なポジションに位置したプランで南側の珍しい幅広形状のコーナーサッシから望む桜はそれはそれは格別でしょうねぇ･･･。

実際、ここどれくらい売れてますか？

駅徒歩八分で立地良いのかなあ？少し遠くないですか？

買い物は不便そうな印象です。

（ディスポーザー）
いろんなマンションを見比べると、ある程度の規模があればディスポーザーの有無と管理費は相関がないようです。（管理費レベルは他の要素で決まってるみたい）
だからこのマンションにディスポーザー無いのは、尚更画龍点睛を欠く感が強い。つけときゃネガられることもないのになぜつけなかったのか意味不明。営業の説明も腑に落ちないので、理由を自分なりに考えました。
管理は管理子会社が委託するのが普通ですが、ここは販売者＝管理会社（清水総合開発）という珍しい形態です。つけないという判断を管理会社（施工者）がしているということになります。なので、
・将来管理上の問題となるものは最初からつけないでおこう（良い解釈）
・管理会社の採算悪化につながる設備はつけないでおこう（悪い解釈）
のどちらかかと思います。どっちなのかは住んでから注意して見ていきたいと思います。
（何も考えずの建設コストダウンだけだったら残念ですが）

（売れ行き）
先月末で４割ぐらい（半分は行ってないぐらい）売れてました。

（買い物）
マンションのすぐそば（徒歩２分ぐらい）にスーパー・ドラッグストア・クリーニング屋が並んでいて便利だと思いました。スーパーはそこそこ大きく普段使いには十分ですが、満足できない人ともいるかなというレベルでした。

物件価格も高いので、伸び悩んでるんですかね？

>>400 購入者さん

ディスポーザー付ける判断を管理会社はしないと思いますよ。

402さん
ここはデベロッパー＝管理会社なのです。
部門は違うかもしれませんが、同じ会社なのです。

>>403 購入者さん

だいたいそうですよ！
子会社、関連会社が管理するのが普通です。

売りがよく分からない、伝わらない物件に感じますね
桜は一瞬で散るし、何かありますかね

日用品の買周りだけなら駅前にスーパー文化堂、すぐ近くにスーパーキタムラ、ドラッグストア2件あるのでむしろ良いでしょう。
投資目的というよりは永住志向の物件なのでしょうね。

スーパーは小さいので週末に遠くに出る方が多そうですよね

404さん
普通はその通りなのですが、ここはデベ（親会社）がそのまま管理をするという形態なのです。
ゼネコン系デベの清水（ヴィーク）と大成有楽（オーベル）ぐらいしかやってないと思います。
売りっぱなしじゃないですよというのが売りだそうです。
買ったほうからすると、管理悪かったら変えるの大変じゃんとも思いますが。

変えるのは自由ですよ。
子会社に管理会社があれば当然始めはその管理会社が付きます。

竣工引き渡しで、たとえ子会社・関連会社でも会社が変われば区切りは明確ですが、工事中からその後の管理までずーっと同じ会社（組織）って、疑ってかかるといろいろ隠せるなと。まあちゃんとチェックすれば同じなのでしょうが。いろいろマンション住みましたがこのパターンは初めてなので、心配しすぎかな。

駅だとインプレストの方が近いよね？

>>411 マンション検討中さん

徒歩4分だからここの半分ですね。

インプレストは急な坂道登るから、この時期汗かく量は倍以上ですね。

でも近いですからね。

値引きしてくれますかね？書込みだと6割程度余ってるようですが。

この春に竣工済みで6割はさすがに余りすぎでしょ。あそこもここと一緒で高すぎて苦労してるのかな。

>>416 通りがかりさん

こちらは来春竣工かと思います。
これからどこまで売れますかね？

今はマンションはどこも高いし、完成在庫抱えるのはしょうがないところもあるでしょう。
事業者の金利負担も低金利で少ないし、のんびり売っていくのではないでしょうか。
値下げは野◯とかはあからさまにありますし事業者によりますけど、完成在庫でもない現状だと難しいかもしれませんね。

ディスポーザさえ完備してれば、
ここに決めたかもしれません。
とても良さそうな物件ですね。

価格と立地、グレードがアンバランスな気がしますけどねえ

路線は違いますか、同エリアのイニシア池上も高そうです。
今はどこも高いですね。

桜並木があるだけで高杉だろ

桜は速攻で散るからね 汗

桜の時期は出店も出るし賑やか過ぎな感もあるけど、それ以外の新緑とかの時期の方が良さそうですね。

まぁ歩道が整備されてるのは高ポイントですかね。

>>424 マンション検討中さん

歩道に価値を見い出す方ってどれくらいいるんですかね？素朴な疑問です。

>>424 マンション検討中さん

ですね！
うちは子供が小さいので、公園や幼稚園、小学校までの道のりが整備されているのは高ポイントでした。

>>426 口コミ知りたいさん

どこのマンションも同じじゃない？それ売りになるポイントなんですかね？

みんなで買ってあげましょうよ

たしかに西馬込界隈ではあの通りは綺麗に整備されてるほうだよ。休日はファミリーがよく歩いてる。車道は車もわりと通るからそれがちょっと嫌だけどね。

まあ、それだけどさ。

資産価値やリセール観点だと、やはり駅徒歩五分以内が良いですよね？

馬込は広くて、西馬込駅よりも大森駅にバスで出る人もたくさんいる。大森駅に近い方は文士村として、かつて文豪が多く住んでいた歴史がある。未公開だけど三島由紀夫邸もある。
現在のここ桜並木は、起伏が激しい馬込のオアシスのような場所で、第二京浜沿いを除けば店が並んで便利な場所。
桜並木にあるスーパーは住宅街の真ん中の貴重なスーパーとして結構賑わっている。
この桜並木は暗渠になった川沿いにあって、坂の多い馬込の中では貴重な自転車が使える平らな場所。自転車ならば桜並木を南下して池上通りに出て、大森駅方向に行く事も可能。
この平らな

バス便はさらに微妙では？

西馬込で駅からフラットアプローチは確かに稀有ですね。
バス便は微妙で、大森には出づらいでしょうね。

徒歩八分はきつくない？稀有？

毎日のことですし、きついと思うならやめた方が良いと思います。
近ければ近いほど良いですが10分以内ですしギリギリ許容かな

資産価値、リセール考えたら駅徒歩五分でしょうかね？！

>>426 口コミ知りたいさん

都内ならどこも似たようなもんでは？
幼稚園は確かに多いけど

>>432 匿名さん

自転車で大森行っても山王側は停めるところ少ないよ
バス便は更に不便だね