〈契約者用〉プラウドシティ大田六郷

総会に参加しない人が多ければ、
可決も容易になる一方で、
否決も容易になります。
実際にはプラウドシティ大田六郷の総会への
参加率は非常に高いので仮定の話に
なってしまいますが、総議決件数の1/4ちょっとで
否決できる可能性があるという言い方もできるので、
可決しようとする人にだけ有利な条件でもないですね。

>>870 住民板ユーザーさん
委任状の取り扱い方法はご存知でしょうか？

>>868 住民板ユーザーさん1さん
タワマンは修繕費の高騰がデメリットとしてかなり大きな問題なので、均等化した場合の費用対効果が高いです。
駐車場を一般の方へ貸し出ししたり、運用もして資金の一部を補ってますね。そこまでやらないと月々支払い額凄い事になるし。

ただ、そこまで修繕費高騰予定してない規模のマンションだとどうでしょう？
何かあっても当分売却できないマンションになるデメリット発生します。

>>872 住民板ユーザーさん1さん
同じ野村不動産のブランド、オハナは均等式で、その「住まいとくらしの経済的負担を軽減する工夫」でグッドデザイン賞まで受賞しています。
規模的にここと同じでは？
https://www.087sumai.com/nishi-kamakura/character/index4.html

議決権の行使は、代理人によって行使できるというのは、区分所有法第３９条第２項の規定です：「議決権は、書面で、又は代理人によって行使できる」
https://realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/10162737650...

議長は規約規定で、理事長です。理事長は議案を出した理事会の責任者ですから全議案に賛成なのはあたりまえで、その人を代理人に指定するということは理事会への信任のようなものですから、チェックを１つつけるだけで全議案に賛成のチェックをつけなくてすむという簡易版として私は全部賛成の場合には使っています。代理人として指定を受けたら賛成に使われるのは当然です。

うちのマンションの場合には、ここはもともとしっかりとしていて、きちんと議決権行使書も同じ紙面についていますから、欠席者が議案毎に反対する方法は確保されているわけです。委任状は、総会に実出席することがわかっている人であれば、議案に反対の人を指定して委任することもできます。

この場合には、書式を見ればわかるように自分で作成してくれとなっていますから、反対意見を投じに総会に出席する人を代理人として指定する委任状を作成することも可能です。きちんとやるには、いつの総会で何を委任するのか、相手の名前、委任を受けた人がそれを承諾していることを証するサインなどを一式としてどうやっても誤認されないようなものを作成の上で提出すれば、それを無効にしたらもちろん違法です。

ただ、議決権行使書で個別議案に反対もできる以上、委任状を使って議長以外の人に代理人指定をできる仕組みは不要な気はします。

>871 への回答のつもりです

ドラマのセリフを思い出した。
“オレは基本的には性善説だ。相手が善意であり、好意を見せるのであれば、誠心誠意それにこたえる。だが、やられたらやり返す、泣き寝入りはしない。十倍返しだ。
陰湿な手を使うなら、反対があるのは、覚悟の上だろう。

修繕積立金値上げ説明会で「プラウドがブランドだから、高額な維持費がかかります」と説明されましたが、なかなか腑に落ちません。マンション値引き販売をしていた時点から、ブランド価値が既に下がっています。値引き販売のことが住民版最初のスレッドに書いています。

絵に描いた餅のようなブランドを守るため、「段階式値上げに失敗したら、修繕積立金が足りなくなる」との憶測を根拠に値上げを提案、且つ強引に値上げ案を成立させようとする理事会にあきれました。

このマンションを買ったことに後悔をしています。

ブランドじゃなくて共用施設とか見栄えのよい植栽やタイルなどに維持費がかかるという話では？

反対するならマンション内でやればいいのに。ネット上に訴えても普通に均等式は推奨されるでしょ。
匿名掲示板で反対運動してる人達が特定されてブランド価値下げたとして損害賠償請求されたりしたら面白いのに。

結局ここで文句垂れて暴れてる人はノイジーマイノリティなんだよね。
大部分の住人にとっては迷惑でしかない。

他のマンションの掲示板とかSNSに拡散するのやめて
やればやるほど住民同士が喧嘩してるやばいマンションて印象が広がるだけなんだけど
それこそ資産価値の低下だわ

>>874 マンション住民さん

今は議決権行使書と委任状が併添されているのは、普通だと思います。
問題は初めてマンション購入した世帯やさほど関心の無い世帯は、この委任状を書くという事にどれだけ理解があるのか？です。
委任状は欠席しても議会開催要項を満たす為だけだのものと思ってみえる方が多く、当日の賛成票（理事長は普通賛成しますから）としてカウントされてしまう事をご存知ない事が多い。
前のマンションでは委任状が多く、当日の決議内容がひっくり返る事もありました。
国交省もこの件を問題視しており、委任状ではなく議決権行使書にて議決をとの文書もだしていますから、委任状自体を廃止したマンションもあります。
委任状があれば余程おかしな議案でなければ、普通決議は可決すると思いますよ。

修繕積立金の件に関しては進め方は強引だったと思うけど、平準化自体は間違っていないと思うんだよなー。
住んでる立場から見るとここ数年の支払いが増えてしまう(短期的には値上げに見える。長期的には総額は変わらない)けど、会社の経営みたいな視点でみたら早い時期から集めたほうがいいと思うんではないだろうか。
ちょっと違う話だけど、後からお金が取れるなら賃貸の敷金も先に徴収したりしないと思うのよね。

機械式駐車場とかいろいろと強力に推進してきたみたいだし、あれだけバリバリにやってたら一気にやってしまうのもわかる気はする。

このマンションのことですね
https://www.sumu-log.com/archives/18917/

>>884 入居済みさん

なるほど売り主が組み込んだバグを修正したのか。

修繕積立金に限らず、猛ペースで色々やってくれてたから、今回の件も単にスピードが速すぎたってだけで悪意はないと思ってる。
たぶん、スピード違反の自覚がなかったんだろうな。

ただのスピード違反なのに、詐欺犯みたいに言われてるのには同情するな。
ブログの通り、優秀な理事会なのだろうが、不器用さが目立ったのが今回。

>882

委任状を無関心票とみることもできますが、全部の議案に賛成のチェックをつける代わりに一つで済ませるという信任票とみることもできます。議案書は表題しかみてないけど、任せるという立場だってここ数年の理事会の活躍をみていれば私もありだと思うわけです。

>>888 マンション住民さん
賛成のチェック面倒くさくて、委任状にするなんて人いるんですか？
私なら全部賛成でも、自分の議決権であるならば議決権行使書に記入します。
前者と後者の見分けがつかないのだから、ちゃんと仕組みについて説明してもらえないでしょうか？

なぜか次々若葉マークの人の発言がありますが、
このマークどうやったらつくんですか？

>>889
委任した人全員＝無関心な訳ないじゃないですか。あなたは回りの住民がみんな関心のない無能とでも思ってるんじゃないですか？
いい加減見苦しいから匿名掲示板でこれやるのはもう勘弁してくれないですか？
反対なら反対票を投じる。
どうしても段階式に戻したいなら来年理事会に入って理事会の過半数を説得して上程する。
全部嫌で>>877で書いてるように買ったの後悔するほど嫌なら引っ越す。
でいいじゃないですか。
全部自分の思い通りにしたいなら戸建て買った方が良いですよ。

>>891 住人さん
説明したうえでのフェアな議決を望むだけですけど。それでも可決されるなら、文句はありませんし、従います。
誤解してる人が多いからこそ国交省も文書だしたと考えてましたが違うのでしょうか？

>889 さんへ　888 です　

全議案賛成なら委任状にする人はいます。　私がそうですから。
議長を信じての代理人指定ですから、必ず賛成に使ってくれないと
困りますが。株主総会の議決権行使書みたいに全議案賛成って
チェック欄をつくってくれればそっち使うとは思います。

規約規定で、議長は理事長しかできません、そこに委任するということは
全議案賛成ということと同じです。うちの書式は別の人の委任する場合は
自分でなにか作ってくれとなってますものね。
それを理解しないで使っていると勝手に決めつけられても困ります。
総会の手法として認められている方法でのきちんとした総会参加の票の
一部をなにか意味のないもののように見せかけようとされているように
見えるのにはなにか意図があるのでしょうか？　　

なお国交省がいかんといっているのは利用方法が明確でない白紙委任状に関してです。
きちんと議長に委任など委任あてを明確にしているものについて、
委任状そのものをやめろなどとは国交省は言っていません。調べてみてください。

どうでもいいと思うけど、ここが契約しているコンサル会社の外部掲示板を貼っときます。
興味ある人は見てください。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/534556/1/

詰まるところ、将来のことを真剣に考えて提案を出してきた理事会に、
なんと言われようと1円も多く払いたくないケチなモンスタークレーマーが
大声でワーワー文句言って、自らマンションの価値を下げてるってことか。
たかだか月数千円の貯金の話で恥をさらすなよ。勘弁してくれ。

この記事では反対派を総会屋と定義して反対意見を総スルーで理事会が議案を可決するべきと詳しく説明している。

https://www.sumu-log.com/archives/2168/

サポートコンサルも同じように反対派を無視する方法を理事会にみっちり指南していると思われ。総会議案になってしまったらそこで可決はほぼ決まる。理事会の合意形成の進め方は稚拙だけども反対派はもう手遅れだろう。この記事でもそれを説明している。

https://www.sumu-log.com/archives/2134/

今さら反対しても無意味で総会で問い詰めても貴重なご意見ありがとうだけでガン無視され真摯な回答は一切無いだろうな。

不満ある人が来期に理事会の過半数を奪える多数で立候補し方針を決める権限を奪取できなければ立候補する意味はない。ひとりふたり立候補して理事会で吠えても口のうまいコンサルにいなされ役員の多数決で無視され潰される。理事会で何かをしたいなら多数派を握るのはマスト。

>>897 住民板ユーザーさん1さん
この中に書いてありますね

「総会で上程された議案ってまず否決されるってことはない。議案に上がるまでが勝負」

>>897 住民板ユーザーさん1さん

冷静で鋭いです。
新築三年目の理事がここまでやるとは思えないので、やはりその裏の勢力がかなり動いてるですね。

ブログエントリーのご紹介に感謝します。

一回だけこちらのスレッドに書き込みさせて頂きます。
誤解されて引用を受けているように思うので少しだけ補足を。

私は、議案に反対の人を全員 ”総会屋”とは呼んでで
いません。議事進行（特に採決の実施）を妨害する人だけです。
そこは誤解なさらないように。

総会は議論の場ではなく議決の場です。このマンションの
ように殆どの人が実際には欠席して書面で総会に参加する
ようになると、特にその傾向が強くなり、議決権の８－９
割は書面参加になります。

全ての質問には答えきれとブログにも書いてあります。
一方で本議案同じお金を集める年次が変わるだけで、
正しい・間違いの問題ではなく、なにがよいと思うかは
総会に参加する人１人１人で違っていてよいことです。

なので総会においていいあらそいをしても意味がなく、
理事会としては自分の議案への支持者が半数を超えているか
どうかを部屋番号・その面積・オーナー名などを確認
しながら正確に最後の１票まできちんと数えて結果を
明らかにするのが総会の主目的です。

とにかく１文字も議案書は変更することなしに
（話は難しくなりますが、マンションの総会では
動議は認められていません：規約および区分法の制限
からです）全議案について賛否いずれが多数であるかを
総会では確認しないといけません。

無限に議論を続けて、採決をとりさげさせようとする
議事進行の妨害者のことを”総会屋”と私は
よんでいます。
１０年くらいまえには結構うちでもでてきました。
こちらではそのような方は現れずに、質問と意見票見は
わけできちんと扱われるものと思います。

私に相談をくださった住民の方は、SNS上で”反対”を
するグループがいて、せっせと人数を集めているとのこと
でそれをとても心配されていました。
理事の方ではありません。

このマンションのようにほぼ全員がきちんと参加する
総会の場における賛否以上にフォーマルな場はありません。

99-100%という参加率は実に驚異的で、日本一といいきって
いいレベルです。うちが98%程度ですが上には上があるなと。
普通こちらの戸数だと総会参加者は90%すら超えません。
これを３期で達成しているのは理事会の手腕を示すものだと
考えてそのようにブログにも書きました。

こちらのマンションに入っている管理士事務所および担当者
は私のところと同じです。
当然に妥当な総会向けのアドバイスを理事会に対して
出しているものだと考えています。

近く総会があると伺っております。
総会が実りあるものになりますように。　

>>899 住民板ユーザーさん1さん

裏の勢力w
フツーにコンサルは適切なサポートをしているだけでしょ。
はるぶーさんの言う通り、意見は人それぞれで良く、多数決の原則は揺るがない。理事会は、自分たちの信じる施策を実行できるようにするため、多数を確保するよう努力する。
何もおかしいことはない。

記事の一部を引用します。
https://www.news-postseven.com/archives/20180227_655540.html/2

私が知る限り、議決権行使書において一つひとつの議案に賛否を表明するよりも、議長一任の委任状を提出する人の割合が高い。つまり、総会において議長を務める理事長は事実上議案の議決権を握っているケースがほとんどだ。

　さらにいえば、議案自体は理事会の承認を経る仕組みになっている。いってみれば、議案として提出される限り、可決されるのは当然という成り行きになっている。

　お気づきだろうか。今のシステムでは理事長になりさえすれば、管理組合の運営はほぼ思いのままにできる。あるいは、理事会を支配できる力があれば同様の権力を手にすることができる。つまり500戸規模のマンションの管理組合で実権を握ると、年間1億円の管理費予算の使い方や、十数年に一度巡ってくる数億円規模の大規模修繕工事をどのように行うかを決めることができる。これは明らかな利権である。

>>901 住民板ユーザーさん3さん
要するに反対意見を総スルーで理事会が議案を可決するということねw

>>903
反対意見は可決できる票読みができるまで説得すればいい。
全員賛成なんて無理だし、それを目指すとスピードが落ちて逆に有害。

６年目の均等値上げなら計画値上げに便乗して反対は抑制できたのに。無理に値上げを強行するからこんなことになる。説明会に反対派が100人押し寄せて異様な雰囲気になっても自業自得だわ。あまりに多い反対派の火種を抱えて強行採決したら将来に禍根が残るかもだけど、もう後戻りはできないだろうな。

>>904 住民板ユーザーさん1さん

つまり半数以上賛成取れて勝てれば何でもいいってことだな。実に程度が低すぎる。全員賛成は目指す必要はないし無理だけどもめる議案は圧倒的多数の賛成で可決できないと後で苦労するぜ。

>>906 住民板ユーザーさん1さん
反対派は100人くらいとのことだから、反対は15％程度だね。

総会に来なかった８割以上の票を無視はできないし、声が大きく手も持っているのは１票だけってことを正しく理事会が認識していれば、多分もう可決しているんでないかな。いつも限りなく１００％に近く集めているから反対が３００を超えてこないと、賛成の票数には勝てそうもない。う

コンサルもさあ
別に平準化はいい面があるからいいとしてもさあ
管理費落とせよ
積立金上げて管理費削ってトータルブラマイゼロなら住民も反対しねえよ
それに修繕工事は徹底的にコストダウン図れよ
業者のいいなりや国交省の単価で予算付けんなよ
しっかり精査しろ

今回の積立金の単価アップは均等割移行で１㎡あたりで109円→260円。つまり改定による増額が151円。管理費徴収は現在167円くらい。

管理費側で削減して吸収可能な金額とはけた違いの金額が積立金側で不足していることになります。

おっしゃっていることは管理費をほぼ0円にしなさいと言ってることになるわけで、野村が0円で管理を受けてくれると総額での値上げ改定はしなくてすみますが、そこに現実味はありません。

もちろん別途、委託経費を削れは主張としては問題ないですが、現実問題としては管理コストのメインの部分である管理員などの人件費は全国的に毎年かなりの高騰を続けています。

少しばかり現実味に欠ける主張ではないかなとは。

>>909 住民板ユーザーさん1さん
より安い管理会社に変えるという選択肢もありますよ。
全ては住人が決める事です。

修繕積立金の話をしてるときに管理費の話を持ち出すのはマジで何にも分かってない証拠。
管理費は削減されたら嬉しいけど、修繕積立金の見直しとは関係ない。
別々に議論しないと適切な着地点を見失う。

>910

自分も管理組合の一員という意識皆無で、まるで理事会の人が召使いなのか？みたいな斜め上からの”しっかり精査しろ”とのお言葉を朝から読ませていただいて心和む。何様のつもりなんだかねぇ。

>>900 はるぶー（引用を受けている当人です）さん
ブログにマンションの状況を憂える住民の方からSNSで相談を受けたと書いてます、そして相談されたマンションはたまたま自分のとこと同じ管理士の担当者が担当しています。
そして都合が良すぎるタイミングとブログの内容。
世にも奇妙な話が多いね。

噂のブログはこちらのことです。
https://www.sumu-log.com/archives/18917/

実際、修繕積立金安いよね。
安くて喜んでる人は不満だろうけど、
住人自ら考えなくてはならないよ。
先頭に立って引っ張ってくれる理事、ここの住人代表達の存在は、将来を考えると貴重だと思うよ。

>>914 住民板ユーザーさん1さん

はるぶー氏のツイッター辿ればその記事をなぜ書いたかわかるよ。

NHK クローズアップ現代
マンション修繕工事の闇 狙われるあなたの積立金
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4049/

というか、今回可決されても、次回値下げの議案を通して、理事はもちろんのこと住民の過半数の票を集めれば良いのだ。何なら次回自分が理事長になれば、今回と真逆のことができるわけだ。
反対意見を述べるに留まらず理事や理事長を罵倒する人たちは、当然、それだけできる覚悟と根拠と実務の遂行力があるんだろう。

私は田舎出身でこのマンションに永住する可能性が高いわけではないので、正直将来の金額まで均された金額になるのは「値上げ感」が否めませんが、それでもやはり理事の方々は住民やマンションのことを思って相当な時間（無給ですからね）を費やして議案を出されたことを考えると、賛成票を投じるべきなんだなと思います。もともと世帯数が多いからか安いですからね。それに甘んじて現実を見れていなかっただけかもしれません。

>>917 住民板ユーザーさん1さん

まあ毟り取られても仕方ないんじゃないですか？皆さん値上げ賛成なんだから