【契約者限定】Tomihisa　Cross　Comfort　Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part13

スターバックスカフエーいいですよね！

>>5501 住民板ユーザーさん1さん
好みはあるかもしれませんが
スタバ
いいです。

カード入金でしていますが
携帯支払いでなく。
スタバカードで。
また、１万入金してきました。笑い

昨日の地震は結構揺れましたが、建物って制振でしたっけ？

御苑、緊急事態宣言中とはいえ年末からずーっと休園なのは残念。皆さんは四谷三丁目のスタバに？それとも新宿三丁目？

確か何とか制振だったような。
揺れが長かったので余震が心配ですね。

>>5504 住民板ユーザーさん2さん
私はコメダカフエーかな

最近引っ越してきた者なのですが、朝から花粉症が酷く24時間換気のフィルタを花粉除去フィルタに交換したいのですが、24時間換気のフィルタってどこで購入されていますか？

>>5507 マンション住民さん
24時間換気システムの取説にある会社に連絡すればいいよ
まずはフィルタ掃除してみるのもいいと思いますよ

>>5508 匿名さん
ありがとうございます！24時間換気のBOXの中を開けてみたらフィルタが風圧でずれて空気が一部素通り状態でした･･･。フィルタもかなり真っ黒になっていたので掃除をして様子を見てみようと思います。
換気システムの会社の連絡先もわかったので問い合わせてみます。

暖冷サービスさんに問い合わせて代引きで送っていただくことになりました。
入手性の悪さは何とかならないか聞いてみたのですが、電話かメールで問い合わせるしかないそうです。
フィルタの取り替え時期は6~12ヶ月だそうですので、マンションで定期的に(できれば安価)に購入出来る機会があるといいなと思いました。

価格は下記の通りです。
私の部屋には当初フラットフィルターが1枚入っていただけなのですが、花粉除去能力が高い高性能フィルタを購入しました。

フラットフィルター（２枚セット）
4,000円（別途送料・税）

ロングライフフィルター
2,900円（別途送料・税）

中性能フィルター
7,000円（送料込み・別途税）

NOXフィルター
9,000円（送料込み・別途税）

高性能フィルター
9,000円（送料込み・別途税）

しかし管理費の高さ何とかならないですか？共用施設が理由にされてますが、スケールメリットを考えればやはり高い。ここまでの規模なら、管理組合が直接スタッフを雇用した方が遥かに安い。現状、マンション管理はぼ人件費なのでスタッフは外注先、管理会社の孫請け状態で、おそらく管理費の半分程度はそれぞれの会社の利益の為に支払っている状態。エレベータの保守など設備関係のメンテは外注せざるをえないが、それでも管理会社を通さず直接契約をすれば2-3割はコストカットできるはず。清掃や管理員は求人出して直接雇用をした方が人材の質でも上回るはず。

現状、管理費だけで月2000万円ほどになる。うまくやれば半額くらいにはなるはず。

維持費が高いと利回りからも資産価値にも影響する。理事会で問題にしてもらいたい。

マンション管理士など、管理費削減コンサルは絶対入れた方がいい。今削減しないと、
損をし続けることになり、区分所有者の逸失利益が大きくなる。

デベロッパーから無競争で直請けした管理会社は元々、割高。さらに値上げしてるのだから、削減余地は大きいはず。エレベーター保守費だけでも独立系に直接発注するだけでだいぶ削減できるはず。

>>5511 匿名さん

だったら、あなたが理事会役員になって有言実行してみればいいじゃん。

>>5511

輪番制だから順番が来ないと、一区分所有者は役員になれませんよ。

不本意そうな言い方ですが
貴方は合理的に管理費を無駄なく使おうとすることに反対の立場なんですか?

＞輪番制だから順番が来ないと、一区分所有者は役員になれませんよ。

ダウト

>>5509 マンション住民さん
すみません、教えて欲しいのですが「24時間換気のBOX」ってどこにあるものですか？
部屋や洗面室やトイレにある吸気口？のフィルターは交換しているのですが、そのほか変えたことなく不安になりました汗

>>5413さんに向けての発言でした。

>>5516 住民板ユーザーさん2さん
天井にある点検口を開けるとありますよ。一番大きな点検口です。

交換が難しければ管理会社が年2回まで無料で交換してくれると書いてありました(現在もやっているのかは不明ですが･･･)

>>5514 匿名さん
立候補できますよ。コンシェルジュに聞いてみてください。

スシロー新宿三丁目できるね！

>>5514 匿名さん
ポストご覧になってますか？理事会メンバー公募のお知らせきてましたよ。

>>5518 マンション住民さん
ありがとうございます！！
5年間？ノータッチだったのでやばそうですが、勇気を出して開けてみます。

>>5521

割高な管理費の合理化には反対ですか？

管理組合と管理会社との交渉次第。そのためにも他社と相見積もりをとった方がいいね。

>>5524 住民板ユーザーさん1さん

内部からですみません
すでにやってますよ。

>5525

理事の方ですか? これから安くなるということですか?

>>5526 匿名さん
5524の方ではないですが、そんなのとっくにやってますよ。ポストに配布される理事会ニュースや総会資料ちゃんと見てください。
もし途中で購入された方でもサイバーホーム→マンションライブラリー→総会議案書を見れば確認できますよ。
現状の確認もせずにここで騒ぎ立てるだけなのは本当に残念な方ですね、、、

いや、議論してるかどうかではなく、現実的に1円も安くなってないわけですか。。利益相反関係にある管理会社の言い分追認するのは合理化とは言いませんよ。それとも騒ぎ立てられると困るんですか？

>>5528 匿名さん
安くなってるのも、高くなってるのも有りますが、管理費はだいぶ節約されています。
節約分は修繕積立金にプールされています。
このことも全て発表されています。

一階のカフェが赤字なんだよね。
潰して、自販機コーナーで十分ですわ。

＞一階のカフェが赤字なんだよね
どんな理解をしてるのか説明して、、、

資産評価額に最も影響されるのは利回りなんですが。。修繕費に回っても、管理会社からみれば管理費としてぼったくるか修繕費としてぼったくるかの違いでしかないです。修繕費は高過ぎててここまで取る必要ないと思います。

>>5533 マンション住民さん

修繕費が足りなそうなマンションはリセール期待できないと思いますよ

カフェはいらないね

>>5534
リセールではそこまで見て買う客は少数派だけど、利回りは必ず影響する。
そもそも修繕が足りなくなるのは管理会社が自社の利益のために過剰修繕をていあんしているという側面もある。大規模修繕も12年周期には最近こだわらなくなってきているし、そうなると取りすぎている可能性もある。

マンションの共用サービスに応分負担や損益の発想は間違いでしょう。基本、贅沢品ですからね。それ言い出したらラウンジですら一部しか使わないからいらないとなります。

>>5535 住民板ユーザーさん3さん
贅沢と捉えるか、無駄遣いと捉えるかはその人次第。贅沢を楽しめないならもっと安いマンション探せばどうですか？？

>>5535 住民板ユーザーさん3さん

カフエーは重要でしょう

管理委託費への管理委託費の内訳ってサイバーホームで公開されていますか？
総会資料にも見当たらないのですが、内訳を理事会も知らないってことはないですよね？公開すべきものだと思うのですがどうなんでしょう。

毎回の総会資料に収支報告書が付いてるので
読んでね

>>5540 マンション住民さん
サイバーホームに公開されていますよ。総会資料もたくさんあるので議案書見てみてください。

>>5528 匿名さん
相見積もりをとって、今の管理会社が適切と結論が出たから変わってないんですよ。ソースは第3期通常総会の第2号議案。

8社に声かけて見積もり出たのは財閥系3社その他辞退。
結論として3社全てが当時の管理費の1.5倍超の金額提示。

社名も見積もり詳細も記載あるのでご自身で確認したら如何ですか。

>>5544 住民板ユーザーさん2さん
談合？？

そろそろ最後の一軒の取り壊しが終わるったので
外苑西通り開通が近くなって来ましたね。

>>5545 住民板ユーザーさん7さん
そこは分かりません。
ただ、現管理会社以外を選択するとコストが上がってたってことは確実です。じゃあ現段階でもう一度相見積もりを、と、思われるかもしれませんが、確かこの見積もりとるのにも、予算100万くらいコンサル入れてたんじゃなかったかなあ？
たしか、2回総会にて予算計上されてたような、、、うろ覚えですが。

私は正直、談合はあったと思いますね。

基本、都心部のタワマンの管理費としては、パークコートシリーズや森ビルのタワマン（六本木ヒルズは除く）とかと同じくらいで、全然安くないです。例えば、白金タワーはラウンジやジムやゲストハウスや２４時間管理やコンシェルジュがありますが、７５平米で管理費が１５０００円。しかしここは７０平米で２２０００円程度します。

だから、別に同価格帯でも十分採算は取れるが、1.5倍と言うことはハナから受注するつもりがなく、断られる前提の数字をあえて出したとみていいでしょう。財閥系なんて基本的に他社と取り合いすることはメリットないし、価格競争になれば、業界のパイを狭めるだけ。本来なら、管理費で儲けにならなくても大規模修繕での売り上げを見込めるなら、繋ぎ止めておきたいはずです。現管理会社にとっては、売り上げが軽く年２億円以上見込める莫大な利権です。手を回して利権を死守したんでしょう。

談合なんて基本、証明のしようがないけど、証拠がないから、ないと考えるのではなく、管理会社に動機があり、メリットがある以上、想定しておくべきだと思います。

よく、共用施設が多いから仕方ないと言うが、総戸数で割れば、別に他のタワマンより少し多い程度で、維持費も電気代と清掃代くらい。本当に月々２０００万円近く必要なのか、もう一度検証してほしいですね。

そもそも、ここまで大きいマンションだと、管理会社の法人を作ってそこと契約すれば、だいぶ安くなるはず。基本、管理員と清掃費と電気代とエレベーターメンテですからね。設備系は外注せざるを得ないが、その他は内製化した方が、運用の自由度も上がり、主体的な管理ができます。

マンション管理なんて超簡単な業務をいかに難しく装って、住民を騙して利権化する業界です。RCでも投資用なんて素人が全部自分で外注してコスト削減してますよ。規模は違えどやることは基本的に一緒です。一番いいのは、理事会と会計だけ管理会社に一部委託して、それ以外は直接発注すれば、おそらく３?４割は安くなると見ています。

他との比較で言うと、例えば、野村旧分譲の勝どきザタワーは１４００戸以上でここより多く、７３平米の部屋で管理費は１７０００円程度。

住友の晴海のドゥトゥールは１６００戸で７０平米で２００００円でこちらよりやや安い。同じく住友の品川にある２０００戸のワールドシティタワーズ　アクアタワーは９０平米で18000円でここよりかなり安い。

もちろんここより高いボッタクリタワマンも多いが、合理化したとはとても言えないほど、それなりに高い方なのは間違いありません。

>>5549 匿名さん
ぜひ理事会メンバーに立候補してください。
ここで文字にするより、やりたい事の実現に一歩近づきますよ。私も一住人として管理費が下がるのであれば嬉しいです。

皆様はどちらの携帯キャリアを使用されていますか。2015年ごろは高層階ですと電波が微弱なキャリアがあったのですが…今後また住むことを検討していて、もし電波がよいキャリアをご存じでしたら教えていただけませんか。そのキャリアに変更して部屋を借りたいと思っています。

>>5551 内覧前さん
高層階ですが、ドコモは全く問題ないです。

中層階、ソフトバンク音声が悪いです。会社携帯なので在宅中はすべて私用のドコモにとばしています。

auの電波は全然ダメでした。要望だしても改善されなかったのでキャリア変えました。

ドコモもあまり良くはないです。

最上階に住んでいるものです。
携帯契約はソフトバンク。
その日によって電波に問題がありそのつど部屋を変えて相手と通話しています。
どの階数でもおなじような現状なのでしょうか。
また、お聞かせ下さい。

高層階ですが、楽天モバイル大丈夫です

楽天モバイルは専用の吹上式のアンテナを付けていますか？
付けていなければ無理だと思います。

アンテナつけると解決するのですね。有難うございました。

>>5558 入居前さん
何もしていませんが、楽天モバイルでアンテナ全部ついています。吹上式のアンテナってなんでしょうか？ネット検索してもヒットしないので、教えていただけませんか？

北側の公園の左側にドコモの吹上アンテナが設置されています。しかし、ドコモでも万全ではありません。
50階以上で、楽天モバイルのアンテナが４本立つことはあり得ないと思います。

以前この板で新宿に「スシローが開店」と言う投稿者がおられました。
どなたか、もう、来店された方いますか。
感想をおきかせいただければ、嬉しいです。
「スシロー」は地方出店が多い店。
大都会の東京でのネタと魚が豊富な地方でのネタは違うのかな。
単純な質問ですが。
回転ずしはネタの一括仕入れだからどこで食べても同じネタ、味なのかとは思っていますが。（長くなって申し訳ありません）

>>5562 匿名さん
オープンの時だけいいネタだったみたい
都心店舗用のネタもあるみたいです。

個人的に回転寿司は寿司を楽しむところではなく
ラーメンやスイーツなどサイドメニューを楽しみに行くので
あまり参考にしないでくださいね

>>5563 匿名さん
お忙しいところ返答有難うございました。
オープンの時だけ『いいネタ」を提供する。
回転ずしにはありがちな事かもしれませんね。

所有してから、五年経ったので売却を検討していますが今って売り時ですかね？
都心の不動産価格上昇と言われいる中でオリンピック後のコロナ禍で値崩れしないか心配です。
管理費もだいぶ高くなってきたし…

>>5565 住民板ユーザーさん1さん

購入時の価格で売り抜けると思いますよ！

最近の取引事例からみると新規分譲価格から1.3倍から1.6倍位で売れてるので売り時って言えば売り時かもしれませんね。2022年問題も控えている事だし。

先日私の物件査定してもらいました。
その値段より上で売りに出したいと思っています。
今が売り時かどうかは現在どの間取りの物件がでているかでも
きまるかなあ～～と担当マンからアドバイス受けました。
値が下がっっていないので今の所安心しています。

新築マンションも高くなって、都心でなかなか富久以上のマンションないですね。

>>5569 住民板ユーザーさん2さん

同感意見です。
これだけの規模のマンションはないですね。
もし、都内にあってもかなりの売値です。
本当にここを契約してよかったと思う。

2013年に販売開始した物件だから、かなりお得に買えたけど、今、新築販売したら軽く坪600万超えでしょうね。

新築で坪600万はしないだろうね。中古なら尚更。坪600万出すなら他にも良い物件はある。

間取りのいい角部屋は坪単価６００万近くの売値のようです。

坪単価600万なんてチャレンジ価格だと思いますよ。まぁ、売値を決めるのは自由ですしね。

ここの角部屋って家具置きにくいよね。

＞ここの角部屋って家具置きにくいよね
どんな家具置きたいですか？

坪単価６００万で売り出してもほしい人は買います。
買い手は一人だけ現れてくれれば売買は成立しますから。

坪600万？私も売却を検討していますが、新規分譲時の坪単価を考えたら坪500万でも高く感じてしまう。先々の日本の経済も暗そうだし、ほどほどの坪単価で処分しないとババ引きそうな予感がします。最近、高価格帯のマンションの売れ行きも悪いみたいだし。

部屋の間取り。
階数。
部屋の向き。
などの条件で坪単価も違ってくる。
しかし、このマンションは中古ですが人気は落ちてないような気がする。
坪単価６００万で売りに出している。
売れなければそれはそれでいいと思っている。
売り急いでいないので。
銀行さんを通しての売買。（一般不動産会社に依頼していない）
担当者は富裕層を見つけてきますから～～～と言っている。
まあ――暫くはこの値段で様子見ることにした。

急いで売りたい人ババを引かないように注意すべきでしょうね。

売値を決めるのは自由ですから、坪600でも700でも買手がつけばOKじゃないですね。ただ、1億円を超える融資はそこそこの年収があったとしても厳しいしのが現実なので、買える属性はそれなりに限られてくるでしょうし、特に富裕層と言われている方々は買うタイミングや過去の取引事例を総合的に見極めて購入する傾向が強いので、ましてや80平米以下の物件となると実際に検討する人はごく少数だと思います。

最近の富裕層たちは融資で不動産は買っていない人たちが多くなっているようです。
現金が有り余るほどあるらしい。
昨年から株投資でかなりの利益がでているので『金余り」と言っていました。
このマンションでも『株投資」をしている人たちはウキウキなのではないかと思う。

瞬殺の北向き低層階坪520は完璧なタイミングでの売り出しだったなー

金余りの本当の富裕層は新宿のタワマンは買わないでしょうね。港区の静かな住環境でもっと、セキュリティのしっかりした100平米超えを買うイメージしかしない。

富裕層は税金対策も兼ねて、高級賃貸マンションに住まわれている方が多いですよ。

富裕層が必ずしもこのマンションを自分自身の住みかとして購入するとは言い切れない。
投資対象として検討している人もいるかもしれない。

不動産投資のプロたちはこのマンションをどうみているのかなあー。

１億４８８０万
南向き
７２．３１平米
３７階

仲介会社野村

以上のような部屋が売り出されています。

坪６００万では売れないとか、強気だとかの議論がこの板で炎上しているが
現状では上記のような売値をオーナーたちが提示しているという事です。

関心ある人は野村【四谷支店）に問い合わせてください。

勘違いしないで。
私は営業マンではありません。

３７階の物件は坪単価６８０万。

強気の値付けとは思うがそれくらい、最近はコロナの関係で
自宅で仕事をする人たちが増加して
なかなか、中古物件が出にくいと業者は言っていました。
なるほど。

ましてや南向き、３７階、遮るものはなし。
強気でもいいのかもしれない。
この物件がいくらの値で売買契約が成立するのか
見ていきたい。

売り出してから三ヶ月以内に売れなければ現実は厳しいだろうね。

３ケ月が勝負。

売りを急いでいなければそのまま売値変更しない人もいます。

売り急いでいる人は高価格で売れない。

３ケ月で売れなければ業者は売値変更しましょうと言ってくるが

そこは業者の意見に耳を傾けず、頑張る人もいます。

一般的にこの業界では３ケ月ぐらいで勝負をかけないと売れないという考えがあるようですが


個人的には妥協しないで今まで売買を成立してきた。

このマンションも売値変更はしないで売る予定。

３ケ月で売れない――――値下げ。

まだ、売れない――――値下げ。


買う人は「ああ～～この部屋のオーナーはドンドン値下げしてくる。売り急いでいるなと言う感想をもち

最後の最後まで値引きを要求してくる傾向があるようだ。

4/23に31F北東の部屋（21.19坪）が1億2880万円で売れてますね。
坪600万をしっかり超えてますよ！

仲介大手の不動産業者は専任取るのに必死だから、最初に相場よりも高い査定評価で提案書を出して、売主をその気にさせて皮算用させますからね。ただ、現実は三ヶ月経って売れなければ何食わぬ顔して値下げ提案を更新のお願いにやってくるからいい加減なものです。三ヶ月で客付けできないような業者とは更新延長しない方がいいですよ。

外苑西が開通したら少し値上がりするね！

また近所にカフェ出来ますね

貴重な情報有難うございました。
この板で坪６００万では売れないとか
強気な値段をつけているとか。

焦っているとかの誹謗中傷を受けました。（この投稿者はもう、削除されています。管理者側としてもあきらかなる誹謗中傷と認めたから削除したのだと思います。）

横道にそれましたが
北東の部屋であまり間取りも関心しない物件で
６００万での取引が成立しているという事実。

今後売るタイミグさえまちがえなければ
６００万も夢ではないという勇気がわきました。

５５９３さん
感謝です。

大変参考になる投稿です。
有難うございました。
更新は安易にしないようにします。

このマンションはそんなに弱気値で売らなくてもいい物件と思っています。

富久クロスのような億ションであれば、売主からの仲介手数料1%でも喜んで販売してくれますよ。それでも、売主1％と買主3％で合わせて4%で一億円の仲介手数料400万ですからね。

>>5596 入居者さん
富久クロスでほぼ全面がガラス窓ダイレクトウインドウの角部屋さ北東と北西ですね。
ここは、好みがあるかと思いますが、気に入った人には高く売れますね。

>>5599 住民板ユーザーさん2さん

そうですね。
間取りには好みがありますから～～～～。
しかし、気に入って下さる方がいて資金の手当てがつけば契約してくださる。

過去に何回も売買してきましたが
比較的このマンションは売りやすいと思っています。

現在お願いしている業者に尋ねました。
「どうしてこのマンションは売りやすいのですか」
『スーパー、医療関係が充実していて
コンパクトな街と言うイメージらしいです。

確かにマンション内から普段着でスーパーに徒歩数分で行ける。
魅力的。
我が家の冷蔵庫がこのスーパーですから。

今回も希望売値に近い値段で契約できるよう
対策します。

モデルルームに近い部屋作りからスタート。（その手のプロに依頼します。）