アルファグランデ千桜タワー<スターツ・千代田区一体複合開発>

２０８８年に取り壊すことになっているんですか。
もしかして定期借地権付きのマンションなの？
もしここに入居したとして、７２年後には・・・
生きていないかな。(^^;
でも子供が居たら、と考えても子供は違うところに住むだろうね。

土地の固定資産税はかからないので、計算はもう少し練る必要があるかと思います。

本物件は港南の物件と同じように70年の定期借地の条件での購入ですから
あくまでも、70年後には建物を取り壊して更地にして土地所有者に返還するという義務を負っているものです。
したがって、もっと住み続けたいと思う人がいたとしても、当初からその条件で購入しているので、
土地所有者が応じない限り建物が70年後にまだ使える状態であったとしても返還しなければならないでしょう。
新しい借地権に関しては、法律上再契約を禁止しているわけではないので、地主が応じるのであれば
借地期間を延長したり再度期間を決めて再契約することも可能でしょうが、その際には地代以外に
新たな借地権設定の対価の支払いが必要になるでしょう。常識的に考えて、65年くらい経過したら
予定通り建物の取り壊しを行うのか、再契約するのかという交渉が始まることになるでしょうが、
その時点で管理組合が各住戸の意思を確認し合意するのはかなり難しい気がしますので、あらかじめ
取り決めを行っておくことになるのでしょう。

毎月の支払いの中には、管理費、修繕費以外に70年後の解体を前提とした解体準備金が含まれるはずで
その分は通常のマンションよりも月額の負担額は増えることになりますさらに言えば、借地料も毎月支払う
ことになりますので、毎月の支払いはどのくらいになるかよく確認する必要はあるでしょう。
月額の借地料は、借地権の価格が高ければ低く設定され、借地権の価格が低ければ高く設定されることになるでしょう。
そのことを利用して、相続対策ができるという話を三井不動産の営業から聞いたことがあります。

また、そもそもこのマンションが何年使える前提の設計をされているかということも重要です。
最近では竹中工務店などでは500年ももつ鉄筋コンクリートを開発しているそうですが、そもそも
70年で取り壊すことを前提としている本物件は100年以上もつような設計をしない可能性が高い
といえるのではないでしょうか？
http://www.nomu.com/mansion/report/20140714.html

山下設計と大成建設という組み合わせは通常はグレードの高い耐久力のあるマンションを想定しますが
借地権の期間が70年ということとの関係で躯体の設計寿命をどのように考えて建築するのかということですね。

子供に負の遺産を残すことにならないよね・・・

>>304
そりゃ、負の遺産になるかもわからないが、数十年後には。千代田区で岩本町1分、秋葉原神田5分のタワーマンションが負の遺産になるときは東京のほぼ全てのマンションが負の遺産だよ。ワテラスも負の遺産。次探してください。

賃貸がいいね。リスクはゼロ。

>>299
出て行かない住人がいたら、取り壊すのもそう簡単ではないということですよ。

>>300
残り69年分の地代の負担を考えても妥当な額でないと売れないということです。

>>305
残存期間が30年以下になると売るに売れない。
それでも固定資産税、地代、管理費、修繕費が毎年・毎月かかる・・・
ワテラスとは違うでしょ！？

同じ千代田区のワテラスとかパークコート千代田富士見はこれからも値上がりするでしょうね。
人気でグレードも高いタワーマンションですし、殆ど中古も出ませんしね。

ここは駅近なのはいいですが、排ガスと騒音が酷いです。
現地も行きましたが、靖国通りと昭和通りの交差点のすぐ近くな上、首都高速もありますからね。

まぁ価格と地代が発表されないと今の所は甲乙つけ難いです。

大通りから一本裏だからそうでもないよ。
本当に現地行った？

私も排ガスと騒音はひどいと思いました。あのワテラスと比べるのは無理があると思います。
ただ、東側にも西側にも広場が整備されて植樹もされるので、それで少し雰囲気が変わるかもしれないと思います。

>>311
近くに住んでるので3回くらい行きましたよ
あの環境でそうでもないって相当凄い耐性をお持ちの方ですね
高速の横にでもお住まいなのでしょうか

個々の主観になると言えばそれまでのことですが、今まで見てきた中で排ガスと騒音は断トツで最悪のロケーションです。

吹き抜けがないってことは内廊下なのかな？格安な没個性タワーと思ってたけどそこそこの仕様は期待できる？？

スーモやウェブ広告への出稿が多いから、それなりの価格なのかな。

>>315
確かにその可能性はある。

定期借地権付きのマンションについて検討したブログが参考になると思います。
http://urikatsu.hatenablog.com/entry/2015/06/15/100000

年収600万円です。

30前半、年収2000万、専業主婦＋子供2人です。

ちょうどマンションを探していたところです。買えること祈ってます。

ここは年収600万～700万が対象。千代田区の販売希望年収がこの価格帯、千代田区も関係してるし高所得者はかなり不利かもしれないよ元々中間所得者向け物件だから。

アルファグランデ小岩見ると室内のグレードかなり低いね。
何かガッカリです。

このスレ見てもメリットよりデメリットの方が大きい感じだからそんな心配することないよ>>320さん

ここと、隣の区民住宅がどちらも千代田小に通うことになるんだよね。千代田小って学区はものすごく広いけど学年1クラスしかないから、数年後にはこの2棟の子がかなりの割合になりそう。

なんだかいや〜な感じだなぁ、考えすぎ？

神田和泉町の日通が一部の建物を取り壊して駐車場になってますよね。ライフと三井記念病院の間。あそこにマンションが建ったらすごくいいのになーと思います。スーパー、小学校、病院、公園すべて徒歩1分ですよね。

>>324
地震のリスクを考えるのなら賃貸が一番いいのでは？

仮に5200万だとしたら、年収1000万以上ないと買えないと思うのですが。
600万じゃ4000万位が限度では。

>>326
何故に？

>>327
60平米が4200万円だったら、年収600万円でもかえるよ。5200万円は何処からもってきた数字？

>>329
77平米（平均5250万円）が28戸の予定で、68平米と並んでもっとも多いタイプです。
ただし、このタイプの地代、管理費、修繕積立金（当初額）の合計は予定では60400円です。

>>330
あっ、そうですか。年収600万のひとは、狭いのに我慢すれば、無理せず4200万の60平米買えますね。

北東向きの1LDKに家族で住むのですか。
それでも月々4万8700円かかりますし、修繕積立金や地代は上がる可能性があります。

>>329
「当初案」をご存知ないようですね。千代田区のウェブサイトで公開されていますよ。
ここは、70平米4800万円が「平均」です。あくまで予定価格ですが。
昨今の建築コスト高からすると、この額を大幅に下げてくるということは考えられません。地代が下がる可能性はあるでしょう。
地代が大きく下がるのでなければ割安感はさほどないと思います。

千代田区は待機児童ゼロを謳っていますが、特定園留保等で待機している児童はH27,12月時点で422名もいるそうです。
麹町地区を含めてですが。
近くに保育園が出来る事を願います。

>>332
面倒くさいひとですね。狭いのに我慢するかしないかは、本人次第ですよね。

>>334
そうです。千代田区が待機児童ゼロというのは嘘です。千代田区では区内すべての保育園を希望しないかぎり待機児童に数えません。麹町地区と神田地区との間を小さな子どもを連れて毎日往復するのは距離的にも地理的にも無理です。しかも、千代田区は全保育園を希望する人にはシッターを派遣する制度を設けました。これによって、今後も千代田区は待機児童ゼロをうたい続けるでしょう。
うちは千代田区在住ですが、1年半待ってようやく認可園に入れることができました。

>>335
問題は狭さよりも、1LDKという間取りと、北東向き（北側は靖國通り、東側は区民住宅棟とお見合い）ということです。

HPの間取りをみると、56平米で2LDK, 67平米で3LDK。南西向きのようだ。
ここは基本ファミリー向けだから60平米で1LDKなんて都心シングル向けみたいな間取りはあんまりないでしょ。

北東向きだとやはり日当たりは悪いんですかね、、
狭さも日当たりも個人的にはそこまで気にしないですが、10年後に売れない物件だと困る。
10年後、予定で子供が小学校入学するくらいに引っ越したいところ。

>>339
10年後売れないだろね。他の向きなら大丈夫かな？

年収450万だぞ～頭金2500万だぞ～絶対買いたいぞ～

>>341
頭金すごいですね、おいくつですか？
うち年収1100(650＋550)だけど頭金500が精一杯です。結婚式も控えてるため、、

賃貸に出すとしても、70平米だと最低25万以上の賃料だろうけど、借り手がつくのかね？
アキバなら個人事務所のオフィス需要とかあるのかな。

>>342
31才独身だぞ～独身じゃなければ買えないよ～

良いなぁ。独身はお金も自由になるから羨ましいです～。
でも頭金に５００万も凄いな～。
３１歳で年収１０００万超えの人は東京ならうじゃうじゃ居るのかな。
田舎ではそうはいきませんから、羨ましいです。
俺も頑張ろう。

一部の部屋はスターツが賃貸に出すことになっているのですよね。それが65戸ということなんでしょうか。5年後10年後には供給過多で賃貸相場が下がらないか心配です。

公式の外観図って、妙に東西に引き伸ばして南向きの部屋がたくさんあるように見せてるよね。

実際はこの図のようになって東向きや北向きの部屋もかなりあるはずなのに。

日当たりなんて実際できてみないとわからない部分もありますよね。

気になるのが、入居が平成30年なのになぜ申し込みが今年なのか？です。
わかる方いらっしゃいますか？

10年後には、供給過多で賃貸出来ない。
日当たりもどの向きも悪い。
みんな申し込み止めよう。

でも自分は申し込みするよ。

極端なことをいう人は信用しないようにしています。
まだ価格もわからないのに申し込みますとか不自然すぎますよね。

>>347
同じ建物に見えないのだけど、計画に変更があったのか、どちらかの写真が変なのかな？

南向きの高層階なら日当たりは抜群でしょうね。
騒音はどうでしょうか。それこそ建ってみないとわからないのかもしれませんが。

バブルのときに西戸山タワーホウムズと言う激安マンションがあったようですね。シティタワー品川も激安だったけど、他に激安で抽選高倍率になったマンションってありますか？ここは価格の判明まで激安かは分かりませんけど。

結局期待は価格が安いのではないか、ということに尽きるので、早く価格を知りたいです。4月までわからないようですが。

>>353
豊洲駅直結のシエルタワー。
仕様は再開発タワマンに負けるが、ここみたいに借地じゃないのに坪平均189万と破格だった。

>>355
シエルタワーもいいね。倍率は平均10倍とかいったの？

豊洲はなあ。工場跡地の汚染と、埋立地なのが気になる。
震災時の液状化とか。

シエルタワーは半分UR賃貸だから嫌だな。
管理組合運営が大変そう。下駄履きだし。

激安、格安物件はUR賃貸が絡んでるケースよくある。東京タワーズも賃貸ある。でもUR絡みが嫌だと思うか、安ければ気にしないかは個人の考え方次第です。

これも、半分まではいかないけど賃貸がけっこうあるんじゃないの？スターツが貸すんでしょ？

このスレの申し込みますって書き込みは総じて頭が悪そう
スターツももっと頭のいい書き込み業者雇えばいいのに

どのスレにも業者が混ざるのは仕方のないことだけど、もうちょっとマシなレスして下さい

>>348
今年がマンションバブル崩壊の年だと言われてるから早めに売り抜けたいんでしょ

人気物件は今まで通り売れると思うけど。

一建設の物件は昔は激安路線でお祭り物件たくさんありましたね。
アイディーコートの頃は美味しかった。

高層は見晴らしは良いですが、ここは線路も高速も昭和通りも近いので
遮るものが無ければうるさいですよ

そういう場所のタワーマンションに賃貸で住んでたことあるので。
でも住めないってほどじゃないです。

ここは都営住宅とのツインタワーですか？

都営じゃなくて区営ね。
https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/machizukuri/sumai/jigyosha.html

>>361
申し込みますっていう人は、ネガキャンやってる人がいる！→ということは好条件に違いない！→申し込みます！ だからね。
結局は価格次第だって誰にでもわかることなのに。

ここで地代のこととか、中古で売りにくいとか、騒音とか、懸念材料を具体的に挙げていただけてとても参考になります。よくよく検討して、皆さんそれぞれによい判断ができるといいですね。

価格発表はいつの予定ですか？

仕様はどうなりますかね。区営住宅と一緒にすることで一括納入でコスト下げるのかしら？
借地とはいえ分譲ですからある程度の仕様は期待したいとこですが・・
安田のレフィールのスレ読むと仕様が高いと言われてますので期待できますかね。

千代田区営だから、都営住宅より住民層はマシかしら？

>>371
同等でしょ。

ここは区営なのですね。気になるかな。

住民層はマシかという失礼な書き込みには、真剣に答えなくても。。

初めてのマンションで買う人や、ちょうど住み替え時期の人にはいい物件だけど、
すでに分譲を持っている人があえてトクをするためにここを買うのは微妙な気がするね。

今のマンションの売却手数料、引越し費用、住宅ローン手数料も余分にかかるわけだし、定借だと建物部分の評価額が高いから消費税も金額の７割分くらいにかかるのかな？そうすると5000*0.7*10%で350万くらいかな？
頭金１割と合わせたら最低1200万くらいの現金は必要そうだね。

売って売却益が出たらそれにも税金がかかるわけだし。

地方の両親を住まわせるのに欲しいな。

近くにスーパーがないのですよね。
それがちょっと気になります。
200平米のスーパーがテナントに入ると書いてありますが、200平米だとマイバスケットのような見にスーパーですよね。

>>377
建物部分の評価額が高いってどういうことですか？
買うのは建物だけだから、分譲価格全部に消費税がかかるのでは？保証金とか解体準備金とかは別に表記されてますよね。

こわいのは金利だけかな。
平成30年って微妙…

スーパーでも、あまり安すくはなさそう

近くに大きいスーパーありますか？

スーパーはないですよね。ワテラスのオリンピックか神田和泉町のライフまで行くか。あとはタイムズタワーのそばのワイズマートくらいかな。日本橋のデパ地下も使えますけどね。

ミニスーパーでも敷地内にあれば十分便利だよ。
そこまで高くないし。(近隣のマルエツプチやまいばすけっとを利用しています)
そりゃ郊外の大型スーパーのようにはいかないけどね。

ミニスーパーが敷地内にあったら便利なのはわかりますが、それでも普通のスーパーが近くにないのは不便ですね。
私もマイバスケットを利用していますが、生鮮品の品ぞろえはほとんど期待できないですよね。

単身とかDINKSならミニスーパーでも事足りるけど、
ここはファミリー世帯を中心した物件なんでしょ？

何で大型スーパーからミニスーパーに変更したんだろう･･･

>380
すみません認識間違っていたみたいです。
物件価格は総額表示だから、物件価格とは別に消費税がプラスされるわけではないのですか。

あとは業務スーパー神田店と、秋葉原駅前のワイズマートくらいですね。

家族呼びたいわりに、子育て環境は最悪。投資と売買目的の人しか来ないだろうね

>>390
でも再開発されると環境良くなるよ。

>>390
最悪ってほどではないと思うけど。千代田区だし。昭和通りとJRの谷間のビル街だから環境がよくないのは事実だけど、休みの日は公園とかに出かければいいんだし。北の丸公園とか頑張ったら歩けるよね。

利便性は良いですしDINKSには良いのではないでしょうか
秋葉原に住むとなると少し微妙ですが利便性は高いですしね。
子供を公立いがいの学校に通わせるにしても通学もし易いのでは？と思います

DINKSにいいっていっても間取りはファミリー向けなんだよね。
子育て世帯を呼び込みたいならまず公園とか歩道とかを整備したらいいのに。

>>394
呼び込みたいと言うか、希望者殺到で抽選になる。

マンションを建てるよりも公園や歩道を整備する方が結局はファミリー世帯の定住につながるのに、という意味です。

まぁこの辺は再開発で整備していく感じなのでしょう
大規模な公園などは難しいので公開緑地(空地)という感じになって行くのでしょうが。

空気悪い、車の行き来が多い、ビル街、公園ない、幼稚園・小学校・中学校が遠い
大きなスーパーがない、飲み屋等繁華街は近い

子育て環境最悪だと思うけど？ここまで悪い環境、郊外でも中々ないよ。
家族とここで住みたいとは全く思いません。
申し込むけど、完全に投資目的です。5年間だけ待って売るなり賃貸だすなりします。

まあ、あと川が近いのも決してプラスではないよね
地盤はどうかしらないけど

>>398
はい、してよ。勝手に。宣言しなくていいよ。