アルファグランデ千桜タワー<スターツ・千代田区一体複合開発>

まだ抽選で当たってもいないのに、小学校の学区で考えてしまうのも確かに変な話なのですが。
290さんのコメントですと、和泉小は千代田区以外が約半数、また千代田小の学区からも来ているとの事なので越境はどういう基準なんでしょうかね？？
同じ千代田区の隣の学区であれば、越境という程ではないと思うので、ハードルは低いと勝手に思うのですが。
どなたか詳しい方いらっしゃいますか？

>>598
アルファグランデ新小岩という物件はありません。小岩の誤りですね。私は江戸川区民で当マンションの住人です。

区民優先分譲の期間にモデルルームに行きました。地権者住戸を除く全ての住戸がオープンになっていて、価格は百万円以下は切り捨てで伝えられました。
手書きで控える形でした。
その後、第一期で正式価格がでましたが、価格表が上がることは無かったように思います。
消費税5％のうちに決めきれず、手付けを入れて一年近く決めず、結局8％になってから買いましたが変動は無かったように思います。

ちなみに、
小岩の物件も再開発ものですが土地は所有権です。
坪単価は平米や階によりますが230～ といった感じで、明らかに小岩の周囲の物件よりは高値でした。
小岩のアルファは江戸川区から30億円ほど拠出されています。この辺はあと3棟立つ予定です。
うちはサミットと24時間のマシンジム、小さめの病院も入っていて快適ですよ。豊洲の大規模マンションのような豪華さはないですが、清潔感があって私は好きです。物足りない方はいると思いますが。
内装はキッチンの天板などはオプション変更しないと、
タカラスタンダードのプラスチッキーな天板でしたね。
二重床のパーティクルボードは20ミリが二枚重ねでその上に遮音等級LL45(１級)がひかれていて、見えないところが良心的で好感がもてました。

>>602
ありがとうございます。サミット、ジムも入って便利そうなマンションですね。
区民優先販売と一般販売の割合はどれくらいですか？あと、区民優先販売の区民の条件は、住民票提出とかでしょうか？

みなさん、住民票移されました？
私はやっと先週移しました。

>>604
どうやって移したの？

>>603
時期的なことはマンション販売によくある、第一期、第二期、という前に区民優先期があるようなものです。
戸数の割当てについては、よくある「第一期○○戸」という感じでなく、優先分譲の期間は全部から選び放題でした。
優先枠(世帯数)は制限が無かったように思います。それほど人気殺到なものでもなかったですし、江戸川区は住民数増えていますからね。
住民票の提出などは求められませんでした。免許証を見せたような気もしますがよく覚えていません。あとで(購入時)バレる嘘をはじめから工数をかけて確認するほど、人気でもなかったでしょうし、スターツはそういうところがおおらかという感じですかね。
同じやり方を千代田区の坪単価に制限を設けた物件でやったら、千代田区民のみで埋まってしまうかもしれませんね。仮に、安ければの話ですが。
千代田区外からの流入も区としての課題のひとつでしょうから、優先分譲枠といえど、数を設けるのが普通でしょうね。
という感じですので、小岩の件は参考にならないですね、書いといてすみません。
伊藤忠も東京建物もあるので調整難しそうですね。

優先分譲の居住条件もわかっていないなかで、皆さん住民票を移したりするんですね。身軽でいいなぁ。あまり工数かからないのですか？

丁寧で詳しい説明ありがとうございました。とても参考になりました。

>>608
606さんへのメッセージです。

地域優先住戸があるとしても、千代田区に1年以上住んでる人とかにして欲しいですね。

この物件を買うためだけに住民票を移すようなハイエナの方には売らないで欲しいものです。

>>609
ご丁寧にありがとうございます。

>>610
詳細決まっていないなかで
あれこれ書くのもなんですが、
仮に、入居後5年、譲渡、転貸禁止といった条項が
本当に千代田区として可能ならば、
(財産を処分する自由を制約できるものなのですかね？
良くて違約金とかじゃないですかね？よく実例を知りませんが)
投資向けに考えている方は
リスク(坪単価の下落)が見越せないので嫌でしょうね。
そんなものを ものともしない単価ならば別ですが。

うちのマンションもそうですが、
買って住まずに、寝かせてある住戸や
貸しに出してもそれなりの値段が払える方が住まうので、
投資向け購入もあながち悪くないかなぁと
私は思っていますよ。

ワンルームが多いような、
まさしく投資物件！みたいなマンションは
荒れやすいように思いますが、
55平米で4000万円はするような物件(勝手な感覚です)では
あまりご心配は無用かもしれませんよ。

古くからその土地に愛着をもって、
大事に過ごされている方の方が
今までの勝手が変わってしまうこともあり、
新参者に対する根拠のないプライドみたいなものも手伝い、
何かとトラブルの種になりそうだなぁ
というのも勝手な妄想としてあります。

シティタワー品川は5年賃貸禁止にして、違反した場合は販売価格の9割で買い取りだった気がする。

>>613
実際にいたの？そうなった人。

確か1〜2件規約違反なかったっけ？

5年以内にシティタワー品川の売買もあったし。

ソースはググってね、多分簡単にヒットするはず。

ブログのソースで悪いけど。
3件くらい競売に出てたらしいね。

http://condo.seesaa.net/article/310333652.html

販売価格の9割で買い取り

というのはどういったことでしょう？

既に買った人が貸しに出すのが投資賃貸ですが、

違反規則として、
新築約定価格の9割(新築時より安い価格で)で
自分の財産を買い取られてしまう。

ということでしょうか？

新築時より5年後でも
明らかに高く売れることが前提となった規則ですが、
本当にそんなこと(ルール設定)が可能なのでしょうか？

買う側の法人格は
デベロッパでしょうか、品川区でしょうか？

>>617です。
ながながと書いているうちに答えが。
ありがとうございます。そういうことできるんですね。

5年間寝かすより、5年間住んでから売却した方が利益としては大きいと思います。

http://www.sutekicookan.com/%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%82%BF%E3%83...

このページの最後の方にシティタワー品川の時の買い戻し特約の内容が全部出てますよ。
これと同じではないでしょうが準じた条件にはなるでしょうね。

凄いなこのスレ。勉強になる。

5年後に同じ価格以上で売れるかどうかは微妙。
株価も絶賛大暴落中かつオリンピックの2年後だからね。

それよりも買戻特約による10%の違約金だけで済むのがミソだね。
仮に5年後の相場がかなり下がってたとしても新築の90%の価格で買い取って貰えるなら、損失の上限が10%ってことだからね。

入居が2018年7月、5年後で2023年7月か。
東京オリンピックの3年後だから、相場が読みにくいよね。
実需で考えたほうがよさそう。

>>622
いざそうなったら、買い戻しも拒否されそうですね。

>>619
それはおっしゃる通りですが、
実儒としての家は間に合っているお金持ちが、
修繕積立てだけ支払って、
賃貸で汚れるリスクやトラブルも取っ払って
○年で○％のリターン
と金融商品と同じく考える方がいるのだと思いますよ。

果たしてこれからの時勢で通用するかは懐疑的ですが。

>>620
ありがとうございます。勉強になりました。

>>625
必ず居住する条件がつきますから、そこではねられちゃいますね。

620さんのリンクでシティタワー品川のコメントが。
このスレの書き込みと同じ。



定借マンションの取得費用は同じエリアの一般物件の60%程度とのこと。つまり定借じゃなく一般として売り出す場合には250万円/坪相当ということになるので、港南としてはバッチリ適正価格ですよ。定借は半分賃貸みたいなものなので、一般物件のつもりで分譲価格だけで検討するとキケンです。

だから微妙なんだよなー
坪225は迷うレベル

さっさと価格発表すれば変な書き込みも減るのに

>>628
意外に同じひとの書き込みかも。シティタワー品川検討してて、キケンだから、申し込み止めて、激しく後悔。ここも検討はじめたひと。

激しく後悔って何度言うんでしょうね笑。

本当に同じ口調が多くて質が酷い自演が多い。

>>601
学区内に親の勤務先があれば通えますよ。
区をまたぐ越境と区内の別学区に通うのとはもちろんハードルは違います。
和泉小学区にもマンションが次々できているので、生徒数はさらに増えると思います。

千代田区民優先販売について、当初は、「全ての住戸を区民優先枠として優先販売」と明記されていました。

変更になったのかどうかは知りません。

>>634
そこはポイントです。千代田区民しか買えない条件であれば即撤退。いつ発表になるのでしょうか？

優先販売って、単に倍率優遇ということではなくて、
先に千代田区民だけに売って、千代田区民が申し込まなかった住戸だけ千代田区民以外にも販売するという意味でしょうか？

それだと絶望ですね…。

やはり同じ千代田区ですとハードル低いはずですよね。
それと今まさに思いついたのですが、マンション最寄りの岩本町駅のA1から入り靖国通り／昭和通りを渡ったA4で出れば大通りを渡らなくて良いですよね！
後はそれ程車が通る通りはないので安心です。どうしてもマンションから神田駅／千代田小方面の雰囲気が子供には良くないと感じてますので。
当選してもないのになんか嬉しくなってきました。

>>637
それはいい考えですね。
雨の日にもちょっと便利かも。

現地を上から見たところ

昭和通りと線路に近いビル街で子どもを育てるというのがあまり想像できないでいるのですが、工夫次第でなんとかなるでしょうか。
自分が地方の一軒家で育ったので違和感があるだけかもしれませんが…

みなさん、住民票移されないんですか？

もともと千代田区民なので

住民票を移すと言っている人は子どもがいない方でしょうか。
子どもが区立の保育園・幼稚園・小学校に通っていたら、そう簡単に住民票を移すわけにはいかないですよね。
子どもがいないのにファミリー向けの物件を探す人も珍しいと思いますが。

私は住民票移しましたよ。

みなさん、何区に住んでますか？

スーパーはなにが入るんだろう

まいばすけっとは岩本町2丁目と3丁目にあってすでに飽和状態なのにさらにまいばすけっとができたりするんだろうか

うちは台東区かな
DINKSだけど１人増えるのでファミリー向け検討してます
住民票移すとかはしてないけど
便利な場所だし、うちみたいなDINKSとかも結構いるのでは？

今日みたいな雪の日は、駅まで行くのが大変。いまのマンションも駅から5分で近いけど、雪が5センチくらい積もっていて、駅までたどり着くのに苦労した。駅1分は魅力。

都営新宿線、こんな日でも割りと普通に動いていたよ。ダイヤは乱れていたけど、普通に来たわ。
混雑もいつもの朝より少し混んだくらいでした。
岩本町駅8時25分くらいの笹塚行き電車。

645
まいばすけっととかのミニスーパーは、コンビニの出店と同じ戦略なので飽和状態ではないかな。
同じチェーンのコンビニが近所にあるのと同じ。
むしろ近くにあったほうが配送とかが近隣で済んでコスト的にいいんじゃない。
まいばすけっとがいいか悪いかは別として。

>>644
港区在住の20代DINKS。
現在70㎡台の3LDKなので、同じかもう少し広い間取りを希望。
今の持ち家が含み益+2,000万弱なので、買換えで利益確定したい。

含み益が2000万ですか。羨ましい。。

>>649
なるほど、そうなんですね。
このマンション280戸に加えて隣の区営住宅もありますし、平日は近隣オフィスの方のお弁当需要もあるはずなので、もう少し大きなスーパーが入ってくれるといいのですけれど。

マイバスケットが入るなら正直コンビニが入った方がまし

今千代田区民でここをほしがる人ってどのくらいいるんだろう
千代田区に賃貸で住んでるファミリー層？買い替えもあるのかな
麹町地区や御茶ノ水界隈の人は興味ないだろうから神田地区の人たち限定だよね

興味あるんじゃ無い？
超激安だし。

麹町地区に住んでいる層が神田地区のしかも道路と線路の谷間に興味なんかないでしょう

麹町はともかく御茶ノ水エリアの人は価格によっては買うと思うよ。

それと、中央区の小伝馬町、人形町エリアの人もね。

ほんと価格によるな。
今の市況だと右肩下がりになりそうだから、定期借地ということと、賃借料含めても安く感じないと買いではないだろうな。
シティタワー品川みたく価格にインパクトが欲しい。

普通に価格にはインパクトあるのでは？

スーパーやら戸数やら、当初の計画にくらべて変更点が多いのに、価格だけは変更ないってのはなさそうですよね。
営業にも価格は白紙に戻したと言われたのに。

けっきょくのとこの価格が発表されないと不毛な話し合いが続くんでしょうね。

価格には縛りがあるから、変えようにも変えられないと言うのが実情でしょう。

品川とは全然違うスキームだからね
あんな価格にしたらスターツは赤字でしょ

地代は千代田区に支払う→千代田区の政策として市価より安くすることはあるかもしれない
建物の代金はスターツに払う→民間企業であるスターツが「激安」で売る理由はどこにもない
「原則として中堅所得者が購入可能」であればいいわけだから「激安」縛りなんかないよ

>>663
同意。
安いかもしれないという話が一人歩きしてるだけでしょ。坪300くらいじゃないかな。

上記千代田区のページの各書類へのリンクで注視すべき点を抜粋して
以下に記載しておきますので参考にしてください。

【参照元】（仮称）神田東松下町計画民間住宅棟の開発事業者が決定しました
<https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/machizukuri/sumai/jigyosha.html>...


▼（仮称）神田東松下町計画民間住宅棟開発事業者選定結果報告書（PDF：1,067KB）
<https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/machizukuri/sumai/documents/d00119...

▼質問回答（千代田区回答、協議会回答、区営住宅棟参考図、協議会会則）（PDF：1,895KB）
<https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/machizukuri/sumai/documents/d00119...


＊事業者選定結果報告書のP25
（１）民間住宅等
ア　住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅とし、原則として中堅所得者が購入できる限度内の価格で計画していただきます。

→質問回答No5～11に具体的な想定の記載があります。
中堅所得者層＝年収700万円(千代田区の想定)
面積55平米以上、分譲価格は5000万円程度（千代田区の想定）
→とありますので、仮に「55平米で5000万円」とするならば、坪単価は300万円。


＊事業者選定結果報告書のP26
②月額賃料の改定　月額貸付料は３年ごとに見直すものとし、物価変動その他経済事情の変動に伴い千代田区が必要と認めた場合、開発事業者との協議により千代田区が必要とする手続きを経て決定する額に改定します。

→質問回答No51に改定根拠の参照先が記載されています。
「公示地価・基準地価・相続税路線価・固定資産評価額・消費者物価指数等」
固定ではなく、インフレになれば地代も上がるということですね。


＊事業者選定結果報告書のP27
３買い戻し特約の設定と転売・転貸禁止
住宅の購入者との不動産売買契約には買い戻し特約を設定することとします。
（中略）５年間に限り転売及び転貸禁止とし、購入者本人が住むこととします。

→5年は決定事項ですね。


＊事業者選定結果報告書のP29
提案書提出書類一覧「I.住宅価格」に住戸面積及び価格の内訳（分譲価格、借地料、管理費等）を具体的に記載してください。

→とありますので入札時の価格から大きく変えることはできないでしょう。
（事業者選定において価格面も評価の対象の為）


千代田区民への優先分譲期間設置などの入札条件は見受けられませんでした。

この辺は坪500なので坪300でも激安ですね

そんなにしないだろ・・・

CONOE秋葉原万世橋 6470万円（3LDK／65.31m2）

http://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc=...

↑
これだと坪327万円ですね。

坪327万円×0.7（定期借地権の減価）＝坪229万円

仕様も低そうだし、妥当な価格ですね。

坪300だったら微妙。

買戻特約を付けて５年間の転売と転貸禁止を入札条件に盛り込むということは、
相場の坪単価から、定期借地権分の割引をするという証左になるかもしれませんが、
掛け率がどの程度かはまだわかりませんよね？？
0.7掛けは品川の事例であって。

「坪単価◯◯◯なら買い」というのは、
「(5年以上)何年住むか（何年地代を払うか）」と
「いくらで売りたいと想定するか」
によって人それぞれですね。

私は子供を私立小学校に入れるのが惜しい貧乏人なので、
少しでもクラスメイトや親の質が高い(であろう)この辺で、
10年住めれば良い、
子供が中学になる頃には都落ちしようと考えています。


ちなみに、坪単価の話ですと、
神田近辺のフラッグシップ？マンションで、
以下が売りに出ていますが、坪単価725万円です。

▼ワテラスタワーレジデンス
1億5980万円（2LDK）25階/SRC41階
72.76平米÷3.3＝22.04坪
坪単価＝725万円
<https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...


しかし、分譲時の価格は
36階75平米　9,260万円
坪単価408万円ですね。
売主がかなり乗っけていることが伺い知れます。

ブログなので価格の真偽の程は確かではないですが、
愛読していると自分が見た物件と同じ価格で出ているので
私は信頼しています。
<http://mansion-madori.com/blog-entry-1585.html>



そのほかの参考値、

▼ザ・パークハウスアーバンス御茶ノ水
7階55平米6,990万円
坪単価417万円
<http://mansion-madori.com/blog-entry-2907.html>

坪300って…
坪225といって選定されたのに、そんなに値上げするのが許されるものなの？
建物だけで坪300ってどんな豪邸なのか想像できないんだけど

>>671
失礼ですが、

坪225で選定された

というのはどこからの情報でしょうか？

>>672
>>80

個人ブログだけど、ソース元は建設通信
千代田区の議事録かなんかも探せばあると思う

…え？
坪225の当初案なんかさんざんこのスレでも出てきてますが…個人ブログって…
当初案も知らずにここであーだこーだいって意味あるの？
何情報ですかって…そりゃ千代田区の公式情報ですよとしかいいようがない（ほかに何があるの？）

ブリリアの大井町が定借で坪330とか350とかだから、300でも高くはないかな。

個人的には350でもよいから、仕様をケチらないでほしい。

ワテラスが坪700ならここが
坪500以上でも違和感ないな

坪300なら瞬殺でしょう

正直坪400なら迷わず申し込むな

千代田区駅徒歩1分大規模タワーって他にないからね

>>673
ありがとうございます。

どうぞどうぞ。
坪400出すならパークタワーとかタイムズタワーの中古を買うなぁ。
立地も仕様も明らかにこちらが劣るし、資産価値が全然違うし、管理費と修繕積立金のほかに地代と解体準備金を毎月支払わないといけないんでしょ

はい、坪225の情報源

>>674
千代田区が公式に事業主に代わって
坪単価を出すわけがないですね。
言いたいことは伝わりますが
言葉遣いは丁寧になさった方がよいですよ。
賢い方にはみえません。

>>681
スターツが千代田区に坪225で提案したの。で、スターツがが選定された。
その選ばれたスターツ案の概要を千代田区は正式に公表してるんだよ。
公表されたのは5年くらい前だったはず。こちらは5年前から千代田区に住んでて、この売り出しをずっと待ってたの。
賢くみえなくて悪かったね。

ちなみに、174も680も私の書き込みです
賢くなくても資料はたくさん集めていますので

坪400でも買うのに坪225だったら激安ですね。

抽選当たるといいな〜

>>682
ご丁寧にありがとうございます。
前言撤回します。申し訳ございません。
千代田区の入札条件と
スターツが選定された旨は理解があったのですが
肝心のスターツの入札時の子細をしりませんでしたので。
まさか680さんが貼り付けてくれたような、
入札時の提案書まで出回っているとは知りませんでした。

このスターツの提案書で
千代田区が選定した
という意味において
千代田区が公式に坪単価を出している
という意味と同義だと解釈します。

仕事柄言葉尻を細かく確認するもので…
すみません

坪単価225万円とは激安ですね。
これは申し込みするしかないね。

当たったら大儲けだよ。

借地物件ですとジオ経堂も地代込み（権利金）の価格ですね。なので他で月々掛かるの
管理費+解体準備金+修繕積立金って感じですね
借地物件も色々あるようで中々理解為難いですね。

んで本当に壺２２５万円で売り出すのかい？

もういい加減話題がずっとループしていて新たな情報はまったく出てこないですね。
2月頭の資料の送付で仕様がもう少しわかって、価格発表は4月みたいですね。

壺w

>>690
高い壺だなあw

業界筋ですが特別安くはないようです。

どちらにせよ価格出てからの検討だからなあ。

壺が225万！高い！！

>>697
かなり幸せになれる壺ですから
仕方ありません！(笑)

坪単価346とか言ってる人は、借地権の期間が長くなれば長くなるほど割高になるという矛盾に気づくべき。仮に1000年の借地権だと坪単価はいくらになるというのでしょうか。