ブリリア多摩ニュータウン 7 【住民専用】

　修繕積立金の資金計画について、値上げがあることを皆さんはご存知でしたか？
マンション購入時の販売員は聞かれない限り説明はしないと思いますが、理事会は
もっと広報して問題提起すべきと思います。
　私はあと10年もすれば年金生活になりますので、修繕積立金の値上げは出来る限り
避けたいです。その為には管理費支出の無駄な支出は抑制し、その分を修繕積立金に
回して欲しいと思っています。このマンションの理事会はスタートしたばかり、
管理費支出のコストダウンはほとんど手付かずなので、かなり削減の余地があると
思いますよ。

理事会がというより、一人一人が勉強すべきではないでしょうか。
私は知っていましたよ。
もちろん無駄な経費削減には賛成です。
一方でサービスの低下もある程度は覚悟しなければなりませんね。

>>172
修繕積立金の値上げについては当然知っておくべき事項だと思いますよ。
あくまで資金計画上なので、その通りになるかならないかは今後の推移によりますが。

管理費と修繕積立金はそれぞれの目的の為に別経理で管理されているものなので、基本的にそれぞれの流用は不可のはずです。

修繕積立金の値上げはもちろんみなさん承知しているはずです。

契約前後、入居後も渡される書類、規約などはすべて目を通すべきです

渡される書類を見てなくて、「知らなかった」「値上げは困る」「反対だ」などは通用しません。

そもそも修繕積立金が徐々に値上げするのはどこのマンションも一緒で、常識です

<<173
90代の大先輩の「一人一人が勉強すべき」のお言葉、本当にその通りと
思います。ただ、勉強するにも「修繕積立金が2万円も値上げされるんだ。」
ということを知らないと勉強する切っ掛けがつかめません。理事会に
期待するのはその切っ掛けとなるべく、修繕積立金の値上げを広報して
問題提起して欲しいと思っているのです。

>>176
何を問題として提起したいのかがよくわからないです。
修繕積立金の2万円増額は高すぎるから見直せ、ということ？
2万円増額じゃ済まないかもしれませんよ・・・。

長期修繕計画の見直しについては、現段階で判断できることは少ないでしょう。

　＞＞174
　修繕積立金の値上げはあくまでも資金計画案上の事なので、その通りに
なるかならないかはその後の推移によるとのこと、私もそう思います。
妥当で確りとした長期修繕計画を立て、無駄な管理費支出を減らせば、
サービスはそのままに、修繕積立金は2万円も値上げせずに済むと思っています。

　管理費と修繕積立金の流用は不可との事ですが、確かに管理規約第30条に、
管理費と修繕積立金は区分して経理しなければならないと規定されています。
また、修繕積立金は第29条により、取り崩す費用項目（計画修繕等）が
決められています。しかしながら、管理費が圧縮されて余剰金ができれば、
総会等の合意を持って修繕積立金に移せばいいと思いますし、駐車場収入や
共用部分の使用料は修繕積立金に繰り入れ可能と管理規約に規定されていますので、
今は管理費に繰り入れているそれらの収入を、修繕積立金に繰り入れることができます。
無駄な管理費支出を減らせば、自然と修繕積立金を増やすことができるのです。
ちなみに前期の駐車場収入等の共用部分の使用料収入は、年間約8,000万円ほど
ありますので、頑張って管理費余剰金を増やしたいですね。

　＞＞175
　確かに配布書類や規約等はすべてに目を通すことは大切ですね。
ただ、どれだけの方が、「修繕積立金の資金計画案」を理解し、
値上げに納得しているのかは疑問です。また、「値上げは困る」
「反対だ」は本当に通用しないのでしょうか？

　もともと修繕積立金の資金計画は大規模修繕計画とともにあくまでも
案ですし、管理組合がしっかりとした物に見直すべきものですね。
値上げは必要かも知れませんが、その額は大幅に減らすことが可能と
思ってます。

　＞＞177
　私が理事会に期待している問題提起は、「修繕積立金が月額2万円も値上げする計画と
なっているので、無駄な管理費支出を抑制しましょう！」という問題提起です。
「2万円増額では済まないかも知れませんよ。」ということになったら怖いですね。
そうならない為に、出来るだけ多くの方に無駄な管理費支出に問題意識を持って
もらいたいのです。多くの方の目で無駄を探し、多くの方の頭で考えれば、
管理費支出の圧縮が可能になると思うのです。

　確かに現段階で長期修繕計画の見直しの判断は出来ないと思いますが、
管理費を圧縮して修繕積立金を増やしていくことは今からでも可能と思いますよ。

いやはや長文が多いこと多いこと。。。
何度も言うようだけど、ここで議論してる人たちで議題にあげたらいかが？こんなとこでそんなに真剣に討議してもねぇ。

>>179

>ただ、どれだけの方が、「修繕積立金の資金計画案」を理解し、値上げに納得しているのかは疑問です。

購入時にほとんどの方が理解されていると思います。。。

>また、「値上げは困る」「反対だ」は本当に通用しないのでしょうか？

通用しないです。というか、本当に必要な修繕はしなければならないので、今のうちから腹をくくっておいてください。

いや～よく読んでなかったから知らんかった。ま、でも必要なことだから仕方ないんじゃない？もし一軒家だったらそんなもんじゃすまないかもしれんし。

50代の方は紳士的な方ですね。嫌味な言い方にもきちんと丁寧に答えているのがわかります。見習いたいと思います。

>>181
　長文が多くてすみません！出来るだけ多くの方に無駄な管理費支出を減らしましょう！
と伝えたかったのです。その為に修繕積立金が2万円も値上がることをこの板に書き込みました。
修繕積立金の値上げを最小限に抑えたいという考えに賛同してくださる方を増やしたいので、
今しばらくこの板に投稿させてください！

　ただ、この話ばかりだとつまらないので、楽しい話題でどしどし割り込んでくださいね。

>>182
　マンション購入時、販売員は修繕積立金が値上げされる計画であることには一切触れませんでした。
それでもほとんどの方がこの資金計画を理解されてマンションを購入されたのでしょうか？
修繕積立金の資金計画に対する理解度アンケートを実施するのもいいかも知れませんね。

　確かに現在の戸当たり平均修繕積立金額は6,059円/月と、国交省の定める修繕積立金ガイドラインに
記載されている目安金額と比較すると低い金額です。ただ、そのガイドラインによると専有床面積当たりの
平均修繕積立金額は、当マンションの平均戸当たり専有面積を73.83㎡とすると、13,142円/月で、
その差額は7,083円/月です。（15階未満、延床面積10,000㎡以上、機械式駐車場無しで、30年間の
修繕工事費の総額を、均等積立方式で賄う場合の月額＝＠178円/㎡/月）つまり、2万円の値上げは
国の定めるガイドラインよりもはるかに高額な値上げとなっているので、そこまで値上げせずとも
済むのではと思う次第です。しかし、現在の積立金はガイドラインの金額を下回っていますので、
無駄な管理費支出を抑制し、その分を修繕積立金に回したいと思うのです。

　＞＞183
　その通りですね！一軒家ならこんなもんではすみません！
そこがこのマンションの最大メリットなのです。
1,252戸、建築延床面積124,904㎡、全国でも18位の規模である私たちの
マンションは、あらゆることにそのスケールメリットがあるのです。
管理に要する費用や大規模修繕に要する費用に対しても、そのメリットを
活用しない手はありませんね。

>>186
販売員からの説明が一切なかったと言うことですが、修繕積立金の計画については、マンション購入・生活においてイロハのロくらいの重要なことです。
「みんな知ってたの？」と納得がいかないご様子ですが、早めに気づかれて良かったと思います。

また、修繕積立金の値上がり抑制を目的とした管理費の無駄削減というお考えはやはり間違いであると思います。
管理費は日々の生活をしていく上で必要な事柄についての費用であり、修繕積立金と紐つけてはならないと思います。
当然無駄な経費は削減するべきですが、それは純粋な「経費削減」で、修繕積立金の値上げを防ぐ、という目的にはなり得ないと思います。
それぞれを区別して考えないと、逆に本当に必要な経費が見えなくなってしまう恐れがあります。
両者とも削減、値上げなしになれば、そりゃ私だって嬉しいですが、例えば、管理費は下がって修繕積立金は上がる、なんてこともあり得ると思うのです。
支払い(ちょうど今日引き落としですね)は一緒ですが、違う目的の費用をまとめているだけです。

これには色々な事例(震災後の対応なども含む)があると思いますが、研究熱心なお方のようなので、ご自身が役員さんになられて取り組まれるといいと思いますよ。
総会当日に発言しても門前払いです。
確か前回の総会でもそのような発言をされた方がいて、「別経理なので。」という回答で終わってしまった記憶があります。

>>187
賛同どうもですｗ。一軒家の定期的な外壁塗装や、あの震災時の補修、大雪で潰れた簡易ガレージ･･･。個人で賄うにはとても痛手でした。

まぁそれはともかくとして、私も188さんの意見に賛成ですね。修繕積立と管理費を区別せずに考えるのは違うような気がします。むしろ経費削減できるなら、そのまま管理費の引き下げを考えるのが自然だと思うのですが、なぜそこで積立金の話に転嫁されるのかよく分かりません。

>>188
　管理費の削減に関心を持ってもらう為、修繕積立金の値上げを持ち出したことで、
誤解されたと思うのですが、私は両者の会計を混同するようなつもりもありませんし、
必要な管理、必要な計画修繕をないがしろにするつもりもありません。それぞれの
費用は独立して管理し、独立してその必要性と金額の妥当性を精査するものと理解
しています。それぞれの会計の中でそれぞれの支出を確り管理することに異論は
ありません。もちろん必要で妥当な金額の費用を削れと言うつもりもありません。

　一般論ですが、引渡直後のマンションの管理費用や修繕積立金計画はマンション
販売会社が作成したもなので、管理費支出は高額で、長期修繕計画は荒削り、
修繕積立金は低く設定されています。なるべく早い時期にそれらの点を是正し、
それぞれの会計、それぞれの計画の中で、きちんと費用精査していけば、管理費を
減らし修繕積立金を増やすことができるのです。そして、結果的に管理費に余剰金が
生まれたら、組合員の合意のもと、修繕積立金に組み入れればさらに修繕積立金を
増やすことができます。会計は分けてあっても、管理組合会計はひとつですね。

>>190
>管理費の削減に関心を持ってもらう為、修繕積立金の値上げを持ち出した

そうでしたっけ？なんか逆だったような印象が。
(間違ってたらごめんなさい。)

とまあ、書いてる方も読んでる方も混同・混乱してくる管理費と修繕積立金の話題は、スッパリ分けて考えましょう。
それぞれきちんと精査して、必要なときに有意義なつかい方ができるよう皆で協力したいですね。

男性50代さん、妙案がございましたら起案よろしくお願い致します。

>>192
いや、私もそういう印象もちましたよ。しまいにはだんだん正当化する方向にも見えましたが･･･

　>>191、192

　そうですね。確かに販売員の方から「確り読んでおいて下さい」と言われて関連書類を渡されました。
別刷りのパンフもあったような気がします。他のマンションより良心的かも知れませんね。ただ、
どうでしょう？いろいろな書類や分厚い取扱説明書などと共に配布された修繕積立金の資金計画案を
どれ程の方がきちんと目を通し、理解・納得されたのでしょうか？「必ず目を通すように」というのと、
値上げがあることに触れて説明するのとは違うと思うのですが・・・

　組合員の皆さんが本当に修繕積立金の値上げを理解して納得してればいいのですが、住民の賛成が
得られずに修繕積立金の値上げが出来なくて深刻な問題を抱えたマンションの事例もある事が
修繕積立金ガイドライン作成の背景に記載されています。実際、以前私が20年住んでいたマンションでは、
2度の修繕積立金の値上げを実施しましたが、総会が不成立となり、理事長が解任されるなど、もめに
もめました。それがきっかけで理事会が管理費削減に動き、それ以降の修繕積立金の値上げをせずに
済むことになったので、結果的にはよかったのですが・・・

　管理費削減と修繕積立金の値上げの話しは逆でも構いません。どちらも管理組合員の皆さんに関心と
問題意識を持って欲しかったので投稿した次第です。

>>194
ええ～！？ 色々とご存じじゃないですか！
しかも実際に経験があるなら、なおさらこんなとこに書き込んでいないで、ご助言お願いします。
しかし、総会不成立???なんて実際にあるんですね。

>>195
そうですよねー。まさに「こんなとこに書き込んでいないで」ですよね。

　>>192、195、196
　理事会に協力、助言することは機会あれば出来ることはするつもりです。今までも2度ほど、
理事会と管理会社宛に書面で意見を述べていますし、管理会社の方にはそれとは別にメールの
やり取りをしたこともあります。役員への立候補も仕事の事情が許し、私などでお役に立つので
あれば役員に立候補するつもりです。

　私が以前住んでいたマンションでは2度目の修繕積立金の値上げが紛糾し、総会で次期予算案と
理事長が再任となっている役員選任議案が否決され、総会は成立しませんでした。私は総会が
紛糾するまでは総会に出席したこともなく、理事会や大規模修繕にも全く興味が無かったのですが、
総会がもめたことで自らが住むマンション管理について多少なりとも知ることになり、マンション管理に
無関心でいると損することに気付いた次第です。

　ところで、このマンションの管理規約では役員は毎年概ね半数が交代することになっていますが、
第3期役員20人の内、新任は5人です。役員立候補者の募集はありましたっけ？

　>>197

　読み返して気付いたのですが、先のスレにまた言葉足らずがありました。
誤解を受けるといけないので追記しますが、第3期役員の方で再任・留任された方を
否定するつもりは全くありません。信任議案にも賛成票を投じていますし、
大変な業務の理事会役員を引き受けられたことに感謝しています。
ただ、第3期役員立候補募集に気付かなかったので、皆さんに聞いてみた次第です。

修繕積立金の値上げごときで総会不成立、理事長解任になるほどもめにもめるって･･･どんだけモンスター住民の多いマンションだｗ

さようならローソン！

貴店の利便性を生涯忘れることはありません！

ありがとうございました☆☆

　ローソンの閉店は残念ですね。またコンビニが入ることを期待しますが、期待薄ですかね？

　店舗の分譲価格はいくらくらいなのでしょうかね？オーナーが手放すようなら管理組合で
店舗を購入し、家賃を優遇してコンビニを誘致する手もありますね。コンビニの利便性は
言うまでもありませんが、夜間の逃げ込み場所であったり、災害時の水食料のストック倉庫性も
兼ね備えていたりします。家賃優遇の代わりに、災害時には一定の商品を管理組合に優先販売
する契約を結ぶなども出来るかもしれません。「ゆめーぬ」が無償貸与されている例もありますので、
組合員の合意があれば、コンビニ誘致はまんざら不可能ではないかも知れませんね。もちろん
オーナーに売る気があればの話しですが・・・

　私たちのマンションの杭打ち業者の三谷セキサンも１件ながらデータ改ざんがあったようですね。
安全性に問題ないとの事ですが、第三者調査でなく自社調査なので、どうなのでしょう？
まだ350件ほどの調査らしいですが、過去5年約8,000件を調査するとの事で、このマンションも
調査の対象ですね。

２３日かの張り紙では、三谷セキサンと数社が関わっていて、調査の結果問題なかったってありましたよ。

コンビニって、原則として年中無休24時間営業であることをチェーン本部が事実上義務のようにしているチェーン（ここのローソンも）が多いらしいので場所によってはキツイですね。ココだと7時～24時でいいとおもいますがいかがでしょう？

『市長や副市長と懇談してみませんか。』ってのがありました。
知りませんでした。5,6は間に合います。

多摩ニュータウンの再生について、
懇談会形式で市民の方のご意見をお聞かせください。

【日時・テーマ等】下表の通り
【場所】市役所第二庁舎会議室
【対象】市内在住・在勤・在学者
【定員】各回15人（申し込み先着順）
【申し込み】11月9日（月）から各実施日の5日前（土・日曜日、祝日を除く）までに電話で都市計画課へ

回 日時　　　　　　　 　　　　テーマ 　出席者（予定）
1 　　　11/19(木) 19:00から21:00 団地再生 副市長
2 　　　11/26(木) 19:00から21:00 若者・子育て 市長
3 　　　11/29(日) 13:30から15:30 若者・子育て 市長
4 　　　12/5(土) 10:00から12:00 高齢者・福祉 市長
5 　　　12/10(木) 19:00から21:00 まちづくり 副市長
6 　　　12/11(金) 19:00から21:00 高齢者・福祉 市長

※複数の回の申し込みもできますが、初めての方優先

理事会に何度も書面で投書してる50代って、総会でいつもトンチンカンなこと発言してる人じゃない？
住まいる債の件でも年利の計算が理解できなくて的外れな主張繰り返してたよね。
まさか修繕積立金のことすら知らなかったとは、とんだ50代もいたもんです。
初心者向けマンション購入マニュアルにだって必ず書いてあるでしょうに。
説明書とか全く読まないタイプなのかなｗ

　＞＞206
　私は、私自身が修繕積立金計画の事を知らなかったとは一言も言ってませんよ。

　なんども書きましたが、住民の皆さんに修繕積立金の値上げについて関心を持って
もらいたかったので「知ってましたか？」と呼びかけたわけです。このマンションは
買い替えですし、20年住んだマンションで理事会役員も大規模修繕も経験しています。
マンションの修繕積立金の値上計画の事も、住民がマンション管理に関心を持ち、
管理費支出抑制や大規模修繕の取り組み次第で、その値上金額を低く抑えられることも
実際に経験しました。もちろんスマイル債のこともその時に知りましたし、理事会に
出した投書にはその購入検討依頼も書いています。（投書は何度もではなく2回ですが、）

　それと、修繕積立金資金計画案について知らない方は、かなりの方がいらっしゃると
思いますよ。値上げ時になってもめるマンションも数多くあり、ガイドライン作成の
背景にはそうした社会情勢があったこともうかがえます。また、購入時知らなかったと
しても、今から知って理解すればいいのであって、他人から笑われることでもないと
思います。「知らなかった」と書き込まれた方もいらっしゃいましたが、値上げの
計画をうのみにして受け入れたり、無関心でいることが残念なことで、値上げの計画に
疑問と関心をもってもらえれば、今から知っても少しも遅くないと思いますよ。

やはり例の方ですか。
いつも勉強不足の上、独善的なご提案ご苦労様です。

＞修繕積立金のことを知らない方は、かなりの方がいらっしゃると思いますよ。
あなたが思い込んでるだけでしょう。
いたとしてもごく一部の文盲だけです。
余計なお世話です。

修繕積立金の段階的値上げ（例えば80㎡で３５年後には３万を超える）から、
将来もずっと同じ金額（しかし初期から定額２万円とか）に規約を変更するのが、最近のマンション自治のトレンドらしいですね。

『週刊　東洋経済　これからのマンション選び』で、「マンションの管理を上手にすると中古でもマンション価値が高くなる」というようなことが書かれているようです。

やめましょう、この流れ。だめです。
無関心な人よりは、ずっとマシだと思います。

無勉強で妄言を吐きまくる老人も無関心と同等かそれ以上に害悪ですが。

>>209
定額制いいですね、明瞭で。
そもそも何故値上げ方式が主流なんだろう？
マンションを最初に販売する時、少しでも安く見せたいから？

＞211

まあ、そうかもしれません。
なぜ値上げ方式が主流なのか、無勉強と言われないよう勉強してみてください。
そして無勉強の我々に、よい提案と併せご教授下さい。
また、害悪と言われる方々にも上手く対処しながら団地管理をすることが求められる理事としてご活躍されることを期待しております。

なぜ、値上げするのが主流なのか？　チト調べてみました。
マンションジャーナリスト榊淳司氏の記事です。

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管理費や修繕積立金の高い中古マンションは敬遠されるから、資産価値にも影響する。
新築時の修繕積立金を低く設定するのは、明らかに販売側の都合。
購入者にとっては多少買いやすくなるメリットはあっても、将来への負債を増やすというデメリットと相殺される。

これは、業界にはびこる消費者軽視の悪しき商習慣の一例だ。

だが、購入者にも対抗手段はある。そもそも管理費や修繕積立金の負担額は、各マンションの管理組合が決めること。
不必要な大規模修繕工事を行わずに、管理費を据え置くように組合の総会で決議すればよいのである。
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入居時の戸当たり平均月額は6,059円
6年目 9,800円
11年目 15,800円
26年目 26,500円

建設業者の悪しき習慣と同じく、マンション業界の悪しき習慣に対して、業界がこじつける理由は何か？無い知恵絞って理由を考えてみました。

・インフレーション（まだインフレターゲットを達成できてないけどね）。
・25才くらいで自力で購入した方は収入が上がるのでまかなえる。
とかでしょうか？

あてはまらないのは、お持ちの資産にもよりますが、うちみたいにわずかな貯金しかない場合、定年がホンダと同じ65才になっていることを期待しても、40才以上で購入の方は年金生活に突入するので厳しいかな？年代やふところ具合は千差万別なので、収入が多い年代で元気な時に前倒しで納めるシステムなんかあったらいいなと思いました。

本当にまたコンビニ入ってほしいですね。
今日ジュースを買いに行かされました。
本当にコンビニが無いと困ります。
間違っても訪問介護ステーションとかにはなってほしくない。
接骨院などもいりませんね。
利用頻度の高い店、やっぱりコンビニ！に入ってほしいですね。

　＞＞213
　私たちのマンションの修繕積立金の資金計画案をうのみにすることはありませんよ。
現在の計画案はラフで精査されたものではありません。国の定めるガイドラインよりも
はるかに高い金額であることは以前のスレに書いた通りです。（当マンションの戸当たり
平均㎡数＝73.83㎡の場合、13,412円/月、30年間、均等積立方式）修繕積立金の金額は
マンションの規模や構造、施設内容によって変わりますが、ガイドラインに示されている
目安では、小規模、15階建以上の高層、機械式駐車場有りが高額となります。私たちの
マンションは、大規模、15階建未満、機械式駐車場無しで、そのどれにも当てはまりません。
建築延床面積が10,000㎡を超える大規模マンションは最も安価になりますが、それを
はるかに超える92,440㎡です。このスケールメリットを活かし、計画修繕の内容や時期、
金額を精査すればガイドラインの金額よりも安価にすることは可能と思います。

>>215
どちらにしても皮算用には違いないので、今騒いでもあまり意味ないのではないですか？
それこそ、大きな天災でもあったらまた違ってくると思うし・・・。
精査すべきは修繕積立金の資金計画ではなく、実際の修繕内容と、「それをふまえたその後の」資金計画だと思います。

まあ、また反論があると思いますが。

>>214
賛成します。場所的に24時間営業では無理だろうから、7時〜23時みたいに時間限定でもいいので、どこかのコンビニに入って欲しいものです。

マイバスケットがいいなぁ

　＞＞216
　そうですね。確かに現段階では計画修繕そのものを精査するには早すぎるので、
皮算用なのかも知れません。ただ、私達のマンションの修繕積立金は、209、211が
着目された定額制（均等積立方式）でなく、入居当初が低く設定されているので、
将来的には適正な金額の定額制へ移行したいですね。

　それでは、管理費支出の削減についての話題であれば早すぎることはないですよね。
入居当初の修繕積立金が低く設定されているのとは対照的に、管理費用は余裕のある
設定になってると思いませんか？

近くで良く散歩する『よこやまの』が、新日本を歩く道紀行１００選シリーズの「歴史の道・１００選」に選ばれました。
新日本を歩く道紀行１００選に東京では、千代田区の『駿河台コース』の2コースが認定を受けました。
親しみのある道なので、なんだかうれしいです。
http://www.townnews.co.jp/0306/i/2015/12/03/310863.html

コンビニの後は、明光義塾が入ると言うウワサがあります。