ザ・パークハウス西新宿タワー60　Part8

>>810


新宿区の場合外人登録が多いのは
百人町
大久保
北新宿
西早稲田
高田馬場
下落合です


つまり大久保駅あたりから豊島区にかけて外国人登録が多いです
西新宿は少ないです。



豊島区の場合外人登録が多いのは
池袋
東池袋
西池袋
南池袋
雑司ヶ谷
目白です

>>812
ここから再開発の新宿デパートまで直線で１ｋｍもある。本当に隣の駅だ。

これじゃ、目黒駅から恵比寿ガーデンプレイスの距離よりあるよ。苦笑

>>815


◆土地の価格が安い＝資産価値が低い

　旗竿地の最大の利点はやはり、一般的な正方形や長方形のような整形地とは異り、その価格の安さが挙げられるのは間違いないじゃろう。

　土地の価格が安いということは、単純にその土地の資産価値が低いという事を意味しておる。



つまりそこに建つマンションも本当は資産価値が低いということです

＞つまり大久保駅あたりから豊島区にかけて外国人登録が多いです
＞西新宿は少ないです

西新宿から一歩も出ないで一生暮らすならね。
一方、新宿駅前のデパートの宣伝をする。
一貫性、なくない？
本当に外人が嫌いなら、もっと他の場所にするよ。
新宿区は、外人天国なんだから。

西新宿の外人がどうしたって？
信義房屋仲介公司は、ここのタワマンのブローカーだが。しかもデベの三菱の全面協力で。

＞むしろ、相続税と固定資産税が高くなるからマイナス要素なわけだが。


そもそもの資産価値が高いという意味ですよ、それ


資産価値が高い⇒相続税、固定資産税が高い
資産価値が低い⇒相続税、固定資産税が安い


資産価値の高低⇒マンション価格に反映

目黒のタワマンくらい坪単価が高ければ、中国人は食いつかない

>>821


台湾人が買っても賃貸に出して住むのは日本人だよ？
だって日本人は外人が少ない地域なんだから

822
なるほど、旗竿地は価値が無いから、中国の投資家も買わないね。
しかもあれは高さが110ｍしかないし。

上海でわかるのは、中国人は超高層が大好物ということ

>>820

南池袋、雑司ヶ谷って外人とお墓が多いよね

>>820

新宿駅前のデパートも西新宿じゃん
頭大丈夫？

＞そもそもの資産価値が高いという意味ですよ、それ

じゃ、水商売が大繁盛している繁華街のど真ん中で路線価も高い場所で、
単純にレジデンスの資産価値も高いのかな？

総人口と外国人人数
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kokusei/2010/kd10-01data.htm

町の規模がかなり違うので単純に人数ではくらべられませんが、
西新宿5丁目総人口3549　外国人194　比率約5.5%
南池袋1丁目総人口1613　外国人237　比率約14.7%

＞新宿駅前のデパートも西新宿じゃん
＞頭大丈夫？

距離１ｋｍ。しかも直線で！
これが、中野区との境に建つマンションの悲しさだから。

目黒駅は品川区目黒区の境だが、どっちもいいよ！
というより、山手線の駅の目の前です。これ、最強。

>>828

新宿駅の場合、繁華街の真ん中と言うと紀伊国屋書店あたりかな？
そんなのとこにマンション建てたらいくらになるんだろ？高いに決まってる。

829
目黒はどうかな？
自分で調べろって？

住民における比率だと、台湾のなんちゃら公司がブローカーしてる西新宿60には
かなわない

>831
ゴジラ前でしょ。
水商売繁華街って。

>>829

南池袋の外人比率はそんなに高いんですか？
15％といったら外人の町ですよね？

>>819

だから資産圧縮効果があるってこと。

資産価値なら目黒（駅前）＞＞＞池袋（徒歩4分）＞＞＞＞＞西新宿（徒歩9分）
こんな感じでは？

安いのには、ワケがある

あまり高く売りだすと、等価交換の地権者たちが、狭い部屋に住まないとならないから。
とくにここの地権者は、居住面積を買い増しできるほどの層がいない。

目黒駅前とは、全然違う。

目黒がいいのは誰も異存ありません。

>>835



旧コマ劇場横の路線価は㎡４００万円くらい
ここのマンション前は㎡５４０万円くらい


紀伊国屋前は㎡１４９７万円くらい

路線価が高い場所と言ってたので紀伊国屋あたりを上げたんだが？
お前こそ田舎もんじゃないの？

歌舞伎町と西新宿の路線価比べたら西新宿のほうが高いにきまってるじゃん。

そもそも、ここのライバルは、もっと駅から遠い物件でしょ。
駅近物件だけウォッチしてる人には、西新宿５丁目なんて、箸にも棒にもかからない辺境の地。

>>836


>だから資産圧縮効果があるってこと。


適正価格より高いから資産圧縮効果があるんだよ？

池袋クンの連投がすごいですね（笑）



悔しいと連投するんですよね
一般常識

ここと同じ価格帯で外にお薦めありますか？

目黒の何が良いの？徒歩圏に魅力的なものありますか。

>>840
たしかに。
かなり割高だとは思うけど、目黒にかんしては価格に見合う価値をみいだす層からの需要がなくならないだろうことも想像できる。

池袋タワーがここより高く売られているのは事実だから悔しいのかね。

目黒は徒歩1分だからね。
こことは勝負にならない。

>旧コマ劇場横の路線価は㎡４００万円くらい
>ここのマンション前は㎡５４０万円くらい


適当に嘘書いてるな。
ここの前は３４０万円くらいだろ？ｗ

真面目な話をするとここが安いのは密集地の再開発だから

路線価は前面道路㎡４５０万円くらいかな？
でも敷地の大半は密集地の裏道だったから㎡５０万円くらいじゃないかな？

敷地の10％くらいが㎡４５０万円
敷地の90％くらいが㎡５０万円だからここは安いんですよ

でも一つの敷地になったおかげで㎡５０万の土地も㎡４５０万の資産価値となるわけ

おそらく売り出し価格はその中間くらいで設定してるはずだからだからここ安いんですよ
でも実力は㎡４５０万の資産価値だからここはお買い得ってこと

しかも密集地の再開発ということで高額な助成金ももらってる

いや、みんなここが安く買えるから喜んでるんだよ。

>>850は
㎡１１４万円の間違い。
３４０万もあるわけなかったわｗ

新宿物件と言いながら、新宿駅まで移動するのに目黒物件や代々木物件、池袋物件からより時間がかかる。

値段が安いと顕著に住民層が悪くなる。
坪単価350くらいが境目。

失礼、852は848へ。

>>850

ここは６丁目側が㎡４２０万円だから、マンション前は㎡４００万円くらい。現在開発中なんで路線価は設定されてないので、開発後はおそらく㎡４５０万円くらいになりますね。

路線価は歌舞伎町と同じくらいか、こちらのほうが高いでしょう。

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h26/tokyo/tokyo/prices/html/22033f.h...

>そもそも、ここのライバルは、もっと駅から遠い物件でしょ。
>駅近物件だけウォッチしてる人には、西新宿５丁目なんて、箸にも棒にもかからない辺境の地。

新宿駅に着くのに中野や東中野の駅近物件よりも遅いからね。
もしかして池袋タワーの方がここより早く新宿駅のホームに立てるかも？

中野の駅近タワーの方が新宿まで出るの早いよ。

>>857
ここは池袋以上に敷地形状が良くないですね。

路線価書いている人勘違いしてますよ。
その路線価を見ると、ここは㎡１５００万くらいになってますよ。

駅から遠い物件は安いよ。
それは仕方ないでしょ。

ネガさんって、外国人の人数も路線価もデタラメばかりじゃない。
これじゃ中立の人からもどんどん信用をなくしていくよ。

>>861
あなたも1桁を間違ってますよ。
（千円）

もう叩き合いはやめませんか？


池袋擁護の人は池袋スレにお帰りください


西新宿擁護の人は池袋をネガらないでください


そうしてください

リセールを気にするなら徒歩5分以内の物件を選ぶべき。

池袋タワーから伊勢丹まで20分かからないから、ここより近いくらい。
http://house.goo.ne.jp/buy/um/detail/1/13116/030Z84682988/000386079/x1...
85平米で13800万円するけどね。

>>866
>>867


もうやめませんか？
池袋スレにお帰りください

トミヒサクロスも割安で出したから地権者が広い部屋をもらえた。
しかしここの地権者との大きな違いは、計画立案から主導権を握っていたおかげで、
坪単価を単純計算で出せないペントハウスを、安価に等価交換できたこと。

＞もうやめませんか？

ここの地権者に言った方がいい。
それと、ＧＷ中に過去ロムして激怒して新たに参戦する人もいるだろうから、
ポジの書いたものも含めて、すべて削除の申請をだしたほうが、
今後の西新宿タワーのためだと思います。

>>869


他の物件を出すのはやめませんか？


冨久の地権者は坪１５０万円ほどで取得しています
それでよろしいですか？

>>870



もうやめませんか？

池袋スレにお帰りください
普通に考えて地権者が書くメリットはなにもありません
しかもここの地権者の大多数は低層の1DKのようなんで比較対象にもなりません
もう売り切れなので買いたくてももう買えません

販売前から他の物件叩きが盛んだったのは、地権者が書き込んでるからだよ。
他の足を引っ張ればここの価値が上がると思ってたんだろうけど、浅知恵だったね。

>>873




もうやめませんか？
地権者は坪150万円くらいで取得していると推定しますので
もう十分に資産価値は上がっています

社長の住む町の一文を興味深く拝見しました。読んでいてなるほどだと思いました。
キーワードは「住環境」と「職住接近」のようです。
ここは新宿駅から遠いのですがキーワードを踏まえて考えたら人気の理由がよくわかりました。



全国267万社の中で社長が多く住む街のトップは、東京都「港区赤坂」の2,103人だった。江戸時代に町屋、武家屋敷が造られ、多くの大名、旗本屋敷が存在した。明治以降は、官吏や軍人、富裕層から成る都心有数の邸宅街へと発展した。さらに1955年（昭和30年）から1980年（昭和55年）頃までは、銀座と並ぶ高級繁華街として栄え、外資系企業社員および大使館の駐在員など外国人の多い街として華やかなイメージを醸し出した。2007年3月には、防衛庁・檜町駐屯地の跡地にホテル・オフィスビル・住宅・商業施設等からなる「東京ミッドタウン」が開業し、東京の人気スポットとして再浮上した。

　2位は、東京都「渋谷区代々木」の1,777人。明治神宮や代々木公園に隣接し、各国大使館も点在する土地柄で、高台を中心に高級住宅街が形成されている。2000年4月には、都営地下鉄大江戸線「代々木」駅が開設し、交通アクセスが至便になった。

　3位は、東京都「新宿区西新宿」の1,763人。日本屈指のターミナル新宿駅の西側一帯の地域で、あらゆるアクセスの中心として高い利便性を誇る。繁華街のほか新都心と呼ばれる超高層ビルに囲まれたビジネス街や多くの複合施設が立ち並んでいる。このほか、区立公園として最大面積の新宿中央公園が近くにあって住環境が整っている。

他のスレにあったんですけど天井の高さが２４８cmしかないって本当ですか？

まぁ、今年度一番売れてるマンションになっちゃったか、たたきたい人もいるんでしょうね。

当物件最大の注目点は「梁」です。カウンターはむろん「梁」ですので、基本的には逆梁工法と言って良いのでしょうが、当物件はの「逆梁」は一味違うんですね。
当物件は実は「逆梁、でもちょっとだけ順梁」なんです（笑）。

LDを見れば一目瞭然なのですが、逆梁カウンターがありながらも天井にも梁が出ているんですね･･･。
なんだ、最悪じゃないか･･･と思ったそこのあなた（笑）、事はそう単純じゃありません。
確かに階高をもっと確保できていたらより素晴らしい3次元空間になったのでしょうが、この階高を前提に考えるのであればこの折衷工法はかなり絶妙だと思うわけです。
なぜなら、邪魔になるカウンター高を抑えつつ、天井部の梁も軽減できているからです。さらに、バルコニー部分の逆梁コンクリ手摺部分の高さも抑えることができており、手摺上部は透明なので、バルコニーに面した室内からもかなり眺望が楽しめるという良さもあるんですね。
スカイズの逆梁部分もかなりコンクリ部分の高さを抑えることに成功していましたが、ここはそれ以上ではないでしょうか。
逆梁でここまで室内からの眺望が楽しめる物件は貴重ですね。
フジタさんなかなか考えましたね～。

ここはリビングがビルトインエアコンじゃない部屋ってありますか？

近所のパークタワーでアフタヌーンティーしたよ。西新宿60方面だよ。

>>880
シティタワー、まわりに高い建物がなくていいですね。

西新宿の記事がありました。
http://sumaity.com/mansion_shinchiku/article/redevelopment_201309/nish...

>>882

エリアとして注目されるっていうのは将来性が抜群ですね

>>876
51〜58階は253cm、59〜60階はもっとあったよ。

>普通に考えて地権者が書くメリットはなにもありません

めちゃめちゃあるよ。
自分の所が他より売れれば、地権者戸を賃貸運用したり売りに出す時に有利になります。
ただ、近隣と喧嘩し過ぎてイメージは確実に悪くなりますが。
思わぬデメリットを見つけ出されて掲示板に書かれてしまうからです。

>>884

59階は270ｃｍじゃなかったでしたっけ？

ネガるメリットってなに？

ここって首都高の出入口はどこになるんですか？

初台

>>888

近い順に

新宿
中野長者町
初台
初台南


路線によって使用する出入口は違います
都心方面との往復は新宿です

ネガるメリットというか、物件探しの時に不動産屋で聞きづらいことを掲示板で読める点は良い。
掲示板はネガだけじゃなく、ご近所さんからの投稿も大事。
神田川沿いの木密の不燃化がどう進められるとかも知りたいし、東京医大の救急車のサイレン音とかも。

>>891
12社通りエリアに住んでるけど、東京医大は気にならなくて、それよりパークハイアットのパークタワー隣りの消防署から出てくる消防車と救急車が方南通り越えて青梅街道向かってきたときくらいだね、サイレン気になるの。

でも深夜に気になったのは過去1年で1、2回歩かないかで爆睡してたよ。

>>891

西新宿５丁目全域が東京都の「木密地域不燃化１０年プロジェクト」の特区内で、再開発はその一環でもあります。したがってこのマンション地区は不燃化終了。

成子坂下に住んでいますがサイレンが気になったのは年に1回くらいです。

十二社通りの熊野神社前と成子坂下の間は、病院へ向かう救急車の通り道にはなりえないです。
青梅街道か方南通りが通り道です。


通るのは892さんが書かれてるように西新宿の消防署から青梅街道へ向かう救急車だけですが、確率的に少ないと思います。

青梅街道のあそこら辺を歩くことが多いけれど、確かに救急車が来ます。大病院ですから。

>>887
ネガるメリットはここが売れなくなれば、かわりに他が売れる可能性がありますから。
また、自分が購入した売れ残り物件が目立たなくなりますし、後悔してる場合も気休めになります。
ただ実際検討者に比べはるかにここについての情報や知識も乏しので、再三再四言い負かされ、ストレスが溜まり、またネガにせいを出すはめにる悪循環。
さらには次々と出てくる具体的な例でここの良さばかりが際立ち、スレはいつも上がってる状態なので宣伝効果倍増。
まさに、ネガは生かさず殺さず。
ネガとハサミは使いよう。

十二社通りは道幅の広さに対して、極めて車の通行量が少ないですね。

同じ内陸の高台というジャンルで探している当方からしたら、
ここも売れて、内陸の高台というブランド力を確立して欲しいんだが。
どうも、近隣をネガる能無しがいて困る。
湾岸からみたら、ネガり合いして共倒れしてくれと思われているだろうね。

>>887さんの言うネガるとは
ここのスレで池袋を散々ネガるメリットを指すのかと思いました。

文脈をみれば、他地域の人がここを執拗にネガるメリットのことだとわからない人いないでしよ。（国語が苦手でなかったら）
池袋をネガるなら池袋スレでやるんじゃない？ここでやっても意味ないでしょ。

>>900
そうなんですよね。池袋をネガるなら池袋スレでネガらないと意味がないんですよね。
ここで池袋をネガってそれを見て熱くなった人ってなんなんでしょうね？
西新宿をネガって、ただ返り討ちにあった人ってことですよね。

>池袋スレでネガらないと意味がないんですよね。

このあと急に池袋スレが荒れたら、ここが犯人ということになりませんかね？
池袋のグランドミレーニアという物件は地権者がゼロの物件だから、普段はスレの進行が遅いので特に。

もう池袋のことはいいんじゃないですか？

池袋の話題に誘導しようとする人がいます

スルーしましょう

さて、また西新宿に新たな話題が飛び込んできました。
小田急電鉄が新宿西口の再開発を検討しているそうです。

百貨店本館など5棟/新宿西口再開発を検討/小田急電鉄
https://www.kensetsunews.com/?p=47486

ビル複数等の立て替えも含めた再開発となりそうなので、、
ここが再開発に動くと新宿西口の様子はガラッと変わるでしょうね。
入居後にさらに買い物利便性が向上しそうです。

既出。

>>904
昨日見たよ。

渋谷に続けて新宿も大きく生まれ変わるな

ミロードはまだ新しい感じがしたけど建て替えちゃうんですね。

５０年以上前、小田急デパートができ（今の小田急ハルク、そのときまだ今の本館は建ってなかった）、親と一緒にワクワクしながらでかけた記憶があります。

子どもだったんで都電に乗りたくて、成子坂下から新宿大ガードのところまで都電で行きました。
その後次々と、京王デパート、小田急デパート本館ができ、地下道ができ、子ども心に新宿って凄いなと思いました。

一方、十二社通りが倍の広さに拡張され、今の熊野神社交差点で行き止まりだった方南通りが駅の方まで行けるようになり、小西六の工場が中央公園になり、浄水場が壊されて新しい道がいっぱいできていきました。

大規模な再開発というのは街がガラッと変わります。淀橋の住民としてそれは心から感じます。
近年でも税務署通りが拡張され、行き止まりだったのが青梅街道まで伸び、山手通りが整備され地下に首都高が開通し
木造住宅の密集地だった成子坂下に大きなオフィスビルが建ち
そして今、新しい西新宿の再開発が次々と進んでいきます。
この地域の未来は本当に楽しみです。

西口が再開発されて、東西通路が完成するので、駅周辺の人の流れは劇的に変わるでしょうね。

西新宿スカイスクレイパー西側の一部には未だ昭和の街並みが残る一角が有ったりして、それらが同じ街の中だとは思えないくらいのコントラストが美しい。

更に外資に注目されるね。

人口が減る社会では人口集中が進む。
集中するエリアは勝つか負けるかで差が大きく広がる。
新宿は勝ち組の象徴的なエリア。

駅＋周辺にタワマンって地域は
団塊の世代が求めた郊外に駅＋一戸建てと同じ道を辿る。
廃るかどうかは数十年後に答えが出る。

新宿は既に答えが出ている。

上の方に都電の話が出ていますが、都電荻窪線（新宿⇔荻窪）の停留所の中で、一番乗降客が多かったのは成子坂下です。成子坂下には昭和３０年代から、映画館、パチンコ屋、飲み屋横丁等もありました。

昔からなぜか人が集まる地域です。きっと住みやすいんでしょう。

新宿駅から遠い場所という評価なのか、新宿駅まで徒歩でも行ける距離という評価なのか、その答えは歴史が物語ってる気がします。

>>907
渋谷がやる以上、新宿も大規模にやらないとマケかねませんからね。
池袋が残されるかな。

池袋は駅前にタワマン建てる再開発計画だから終わってます。
オフィス需要がないんでしょうね。

駅前にタワマン建っちゃうと街の将来性に疑問が付きますね

新宿駅の西口、実はかなりモダンな構造なんですよね。再開発でどんなふうになるのか楽しみですね。

>>915
駅前の一等地のタワマンと時代遅れの駅デッキ、劇場シアターが池袋再開発の目玉ですからね。
いくら劇場増やしたところで池袋がアートの街だと誰も思わないのにW

新宿駅の西口って閑散としてない？
再開発に失敗した廃墟みたいなイメージなんだけど。

>>918
は？
新宿西口行ったことないんじゃないの？

結局、池袋にケンカふっかけてるのは西新宿だよね。
あきれられて相手にもされなくなって淋しいんじゃないの？

池袋の東京芸術劇場は素晴らしい施設であることは特にクラシックやっている人間なら誰しも知っていること。
芸劇があるだけでも池袋には行く価値がある。
それをも理解しようとしない西新宿は文化の薫りもないんだね。

池袋が好きな方はこちらへ
池袋の素晴らしい未来が見えますよ

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/554352/

しかもすぐ住めますよ

920さん、誘いに乗らないようにしましょう。大丈夫。みんなわかっています。

>>920

そこ埼玉の人とかが行くところだね。

てか最寄りから2駅となりの新宿駅の開発関係ないんじゃない。西新宿五丁目駅の商業開発でもあるなら恩恵あるが。新宿駅への距離は大久保、代々木、初台のが実は近いからね。

なんで池袋の人がここ見に来るの？

見に来なきゃ何書かれてたって関係ないじゃん

よくわからんなあ

西新宿アドレスに劇場系がいくつあると思ってんだよ

>>924



お前いい加減にしろよ

池袋スレで書きゃいいだろ

田舎者が

池袋の芸術劇場の公園は路上生活者が100人くらいいます。
オペラシティーの方が新しく音響や客層が良いので格が違いますね。

池袋も新宿もダサイ、怪しい人多いという意味では同じだと思う。都心に住む洗練された人達が遊ぶ場所ではどちらもない。だから池袋を卑下するのもどうかね。

世間様の池袋のイメージはここに書いてある
それ以上でもそれ以下でもない
もういいじゃん　これで
いいことも悪いことも書いてあるよ

http://matome.naver.jp/odai/2134020268684941601

ほんと50歩100歩。子供の喧嘩レベル。

そもそも新宿が好きな人は池袋も嫌いじゃないでしょう。昔のターミナル駅、デパート、喧騒、汚い、ダサイ人々、田舎者、風俗など共通点多い。

まとめに書いてあるが池袋ってそういうイメージだと思うよ




治安はあまりよくなくない、埼玉県民が多く、若干やぼったいが、ショッピングはしやすいといったところでしょうか？

>>920
挑発にのってはいけませんよ～
池袋には芸劇あるしジャズフェスなど芸術系のイベントも多く、アート色の強い街である事は誰でもしっていますから。周辺に音楽大学が多いせいか、リハスタジオやピアノスタジオが多い事もポイントですね。

ただ西新宿（初台ですが）にはオペラシティがありますよ。西新宿60からはちょっと遠いですが、1.5kmなのでタクシーワンメータですし徒歩でも20分かかりません。

ちなみに芸術劇場とオペラシティのクラシックコンサートのカレンダーご覧になった事ありますか？芸劇は大ホール１つで演劇と共有しているためクラシックコンサートの頻度はやや低いですよ。オペラシティはコンサートホールと新国立劇場が別々であり、コンサートホールの音響は国内最高峰との評価です。（東京芸術劇場大ホールの音響は少々難ありと言われていますね）

とはいえ今年の芸術劇場の主催公演は海外オケ招致に力入れているので見ごたえありますね。何れにしろ西新宿を文化不毛というのは言い過ぎかと思いますので少し補足させて頂きました。自分からすれば、西新宿・池袋ともに大型コンサートホールに近くてどちらも羨ましい立地です。

>932
ここからオペラシティは遠い
ここから新宿駅はもっと遠い
だが新宿駅を近いように思わせたい人がいる

成子坂下の「新宿村スタジオ」
このマンションそばの「芸能花伝舎」
がどれだけ東京、日本の文化芸能に貢献してると思ってるの？

駅までの距離距離ってうるせえなあ。

しょせん住所は


豊島区南池袋　　豊島区南池袋　　豊島区南池袋　　豊島区南池袋　　豊島区南池袋



ここは


新宿区西新宿　　新宿区西新宿　　新宿区西新宿　　新宿区西新宿　　新宿区西新宿



それがイメージのすべてだよ





たとえば三鷹の駅前のマンションから新宿駅まで２０分で着くけど
世間様一般ではやはり三鷹は三鷹だよ
それがわからんの？


皇居の真ん中にタワーが建ったら駅遠だが、そんなことで価値が落ちるか？



池袋なんて駅から近いしかメリットはねえだろ
六本木に飲みに行って「南池袋に住んでる」と「西新宿に住んでる」とどっちがイメージいいと思ってるの？

>>933
そもそも新宿駅に近すぎても住みやすいかね？

twitterでは








♀あきら氏♂@37akr

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池袋ってオタクしかいないと思ってた(笑)


返信 リツイート お気に入りに登録 2012.06.20 16:54













れーど@rapid0old

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池袋って独特のにおいがする


返信 リツイート お気に入りに登録 2012.06.20 18:31













おなかすいた@harahettayoooo

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池袋って埼玉のダサさを凝縮したような街だと思う。東京にあるけど。ライトオン着てる中学生がいっぱいいるイメージ。


返信 リツイート お気に入りに登録 2012.06.20 22:42













佐竹@JURI5963

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@yamori2501 池袋って、こう、すごく世俗的なところでしたけど、乙女ロード？というものが最近は流行っているようで……変われば変わるもんですな！


返信 リツイート お気に入りに登録 2012.06.12 22:47




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れべるいち@Lv1st

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そもさん、郊外出店しかしなかったびっくりドンキーが何故池袋のど真ん中に？ せっぱ、言うて池袋って埼玉だし…


返信 リツイート お気に入りに登録 2012.06.12 20:51













千宏@S2_felicitare

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池袋っていつも電波なくなる。何故。


返信 リツイート お気に入りに登録 2012.06.20 17:45

>>936


933はそれしか自慢がないんだよ

「南池袋に住んでる」


VS


「西新宿に住んでる」





あっさりと西新宿の勝ちだね

西新宿を地元にしようというのが、「ザ・パークハウス 西新宿タワー60」のコンセプトだ。

だから新宿駅から遠くたって、コンセプトそのものにはなんら影響しない。



「ザ・パークハウス 西新宿タワー60」がある新宿のマンション事情と、その投資価値について見てみよう。

【新宿区のマンション事情】
　2014年度の新宿区のマンション平均価格は3,839万円と、東京23区の中でも平均的な価格帯にある。物件数も各間取りにおいて比較的豊富にあり、新宿に暮らしたい人の需要と供給のバランスがとれていることが分かる。

　だが、東京メトロ丸の内線「西新宿駅」に限定してすると、マンションの平均価格は5,216万円と急激に上がり、物件数も極端に減ってしまう。つまり、新宿区の中でも「西新宿駅」周辺は特に人気で需要が高いにも関わらず、供給数が追い付いていないエリアだということが分かる。

　この点から「ザ・パークハウス 西新宿タワー60」の希少性がお分かりいただけるだろう。

【新宿区の投資価値】
　東京都23区の中で新宿区は地価の高い区のベスト5に入る、超高額地帯だ。東京都23区で5位。すなわち、日本全国の市町村の中でも5位ということになる。2013年から2014年にかけての地価上昇率も4.72％、東京都内で5位。超のつく人気の街であることが良く分かる。

　その中でも「ザ・パークハウス 西新宿タワー60」が建つ「西新宿」は坪単価が4,264万円超と、一坪で大きめのマンションが購入できてしまうほどの地価を誇る。この地に資産を所有する価値について、あえて言うまでもないだろう

あと２分歩くと中野区なんですよ。ここ

地震に関する地域危険度測定調査（第7回）(平成25年9月公表)
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/home.htm

>942

これをみると異常にライバル視している池袋や湾岸よりも危険地域に指定されている新宿５丁目＋中野

木密エリアの火災旋風は、湾岸エリアの液状化より怖いんだってさ。

>>940

地元は西新宿五丁目
新宿駅はもちろん遠いが西新宿駅も遠い
ここは徒歩９分の西新宿駅周辺ではない
最寄駅は西新宿五丁目

だから黒い輪の内側の危険度のより低い地域にすめばよいだけ。

http://matome.naver.jp/m/odai/2139010305793836301?page=2

火災危険度が高いのは、木造建物が密集する地域である。第１の分布は、環状七号線の内側にドーナツ状に広がり、中野区、豊島区、北区、荒川区、足立区南部、葛飾区西部、墨田区北部に及ぶ。第２の分布は、ＪＲ中央線の沿線で、杉並区東部から中野区、豊島区、新宿区にいたる。第３の分布は、品川区の南西部である。一方、東京湾臨海部の埋立地や多摩地区は危険度が低い。

ここはあくまで西新宿5丁目であって駅で2個も離れてる新宿駅西口の再開発はなにも関係ないし、恩恵もない。
徒歩圏内の中野坂上に商業開発あれば恩恵あるけどな。

とにかくあたかも新宿駅の物件かのような振る舞いに違和感を感じる。

大江戸線新宿5丁目駅物件なのに。しかも8分。しかも入り口からホームまで異常に遠い。普通に不便なレベルだと思う。利便性なら池袋物件のが上といわざるを得ない。池袋と新宿じゃ駅力は断然新宿だけどここは新宿5丁目駅だから尺度を間違えていると思う。別にネガではありません。

西新宿は広い街。
ここはその中でも特にピンポイントで、どこの駅からも遠い不便な土地だもんね。それと端っこで中野区に近い土地だもんね。

危険って火事が危険ってことですか？

>>947
違和感感じるならこのスレに来なければ？
買う人はちゃんと調べてそこんとこ理解して購入するから。
相変わらず池袋と比較してほんとつまらない人。

60階建てとしては異常な敷地の狭さ。
狭い敷地にペンシル建てるから柱が太くなって間取りも酷い。
天井も低く、周りは囲まれて眺望が悪い部屋が多い。
数少ない好条件の部屋は地権者に抑えられてる。
そして、駅から遠いこと遠いこと。

しかし、これらのすべてを補うメリットがある。
それは、値段の安さ。
安ければ売れる。
間も無く完売するのは間違いない。

都内でこれほどどの駅からも遠いタワーマンションは珍しいね。
ビル風が強いエリアだから、天気が悪い日は憂鬱。

ちなみに、当物件は基本的にどのタイプも柱が少なからず入っているわけですが、ここだけの話、例外的に柱が全く入っていないプランがあるんですね。でも･･･そのタイプは全て事業協力者住戸になっていて1戸たりとも販売されないという･･･。

火災旋風が起きる可能性がある木造密集地の近くに建つタワマンって、大丈夫かな？
西新宿の木密エリアは竜巻のような火柱の火災が起きる。

【首都直下地震】地震火災・火災旋風に襲われたとき逃げ延びる方法ってあるの？
http://matome.naver.jp/m/odai/2139010305793836301


湾岸のように安全度が上位ならいいけれど、ここは・・・

60階建ながら総戸数は976戸とそこまで1フロアの面積があるタワマンではなくややペンシル気味で、かつ、免震構造ではなく制震構造でもあることも影響しているのだとは思いますが、このような柱間隔、かつ、柱位置に配慮のないプランは最近はあまり見かけないですね。柱位置の配慮のなさが目立つと言わざるを得ません。

日本最高階数っていう目玉があるのにこの安さに設定されている理由はあるんだね。
不動産にお買得なし。

>>948
ここはタクシーや社用車、マイカー利用者が多いから駐車場が素晴らしいんだよ。
電車利用者がほとんどの池袋の駐車場は屋外機械式、屋根もないので雨の日はずぶ濡れ覚悟と酷いもんだ。

これだけ駅遠だと田舎と同じで車がないと大変だね。

ペンシル制振で高層階はかなり揺れるんだろうね。
振幅は数メートル程度？

一般に安い物件には低収入層が集まる。
共有部の扱いが悪くなるのは仕方ない。

>>953
例外的に柱が一本も入っていない地権者専用住戸の間取りってどこで見られるんですか？

地権者は神様。
ここは神様がたくさんいらっしゃるんですね。
特別な部屋が売りに出るのが楽しみです。

この物件は、良い物件だと思います。個人的には好きです。
でも、ここの物件に住む人達は、どうなんでしょう？少なくとも書込みを見る限り、他の地域や物件をさげすむような書込みが大量にありますね。たいてい根拠も薄弱です。そういう人達が集まっているということなのでしょうか？

ここの書込みはずっと残るんですよね。中古で売る時にも、目を通す方も多いと思いますが、そういう方々が、ここの書込みを読んだらどう思われるでしょうか？自ら物件の価値を下げていませんか？
自制を求めたいですが。

周辺はどこも安全にするための再開発なので、もともと地盤のいいここは完成後どこよりも安全になります。
少なくとも脆弱な埋め立て地なんかとは次元が違う。

これがすべて



「南池袋に住んでる」


VS


「西新宿に住んでる」




南池袋って埼玉との国境でしょ」？

駅までの距離距離ってうるせえなあ。

しょせん住所は


豊島区南池袋　　豊島区南池袋　　豊島区南池袋　　豊島区南池袋　　豊島区南池袋



ここは


新宿区西新宿　　新宿区西新宿　　新宿区西新宿　　新宿区西新宿　　新宿区西新宿



それがイメージのすべてだよ





たとえば三鷹の駅前のマンションから新宿駅まで２０分で着くけど
世間様一般ではやはり三鷹は三鷹だよ
それがわからんの？


皇居の真ん中にタワーが建ったら駅遠だが、そんなことで価値が落ちるか？



池袋なんて駅から近いしかメリットはねえだろ
六本木に飲みに行って「南池袋に住んでる」と「西新宿に住んでる」とどっちがイメージいいと思ってるの？

西新宿５丁目全域が東京都の「木密地域不燃化１０年プロジェクト」の特区内で、再開発はその一環でもあります。したがってこのマンション地区は不燃化終了。

みんなの池袋のイメージ 汚い・埼玉・おたく - NAVER まとめ
http://matome.naver.jp/odai/2134020268684941601

池袋、新宿、渋谷のイメージを教えてください
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q10114494300

池袋のイメージを3つ教えて下さい。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q11134391146;_...

「池袋」といえば、どんなイメージが湧きますか
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q13126968923;_...

これはためになる


犯罪遭遇率は豊島区が２３区で１位

池袋の中国人街が治安に悪影響

http://www.tokyoseikatsu.com/town_tokyo/kita-ku/ikebukuro/post-254.php

犯罪遭遇率

池袋



1.埼玉都民の最終防衛線。ここが陥落すると埼玉都民の居場所は無い。
.埼京線の終電が早いので終電に乗り遅れた埼玉県民は池袋で一夜を明かし、始発の電車で自宅へ帰る。
.ちなみに東武東上線も同上。
.別名「埼玉の東京」。埼玉県庁の総領事館があると噂される。
.実質的な埼玉県庁所在地と言っていい。
.てか、本当に埼玉県庁舎を池袋に移すべきだと思う。
.「東京の埼玉」の間違いだろ…。もっとも俺は東京ではなく純粋な埼玉県だと思っているが。


2.新しい店舗は50％の確率でラーメン屋。
.栄養バランスの悪い街だなぁ。
.池袋近辺の学校や職場で授業や仕事が終わった後にまずするトークは「今日どのラーメン屋行く？」　だがたまに宮本むなしになったりする。


14.サンシャインありきの街。池袋からサンシャインをとったら何が残る！？
.池袋＝サンシャインは明らかカッペの発想、旅行で四国に行ったとき同じこと言われた。
.家族「そうです」と苦笑い それは埼玉都民(笑)の発想。
.それは埼玉を馬鹿にしようとしているねらー（笑）の妄想。

18.ある大学新入生向けフリーペーパーに、「どこか田舎の匂いのする、東京初心者のための街」として紹介されていた。

21.サラ金と中国人と韓国人と＊＊＊の溜まり場。
.最近では中国人との抗争に負け、韓国人はほとんどが撤退してしまった。
.系列は人民軍系。中国らしい原色を使った雑貨屋、食料品店、中華料理屋が増殖している。
.東口北側の線路沿いも異臭を放つ地域、と。


25.デパート以外、なんというか、中途半端な街。 まさに「中途半端な県・埼玉」を圧縮したような街。








26.新宿や渋谷に比べると、繁華街で山手線沿線なのにかなり家賃が安い。但し、池袋西口や北口側の治安は本当に悪い。(元池袋1丁目住人)




http://wiki.chakuriki.net/index.php/%E6%B1%A0%E8%A2%8B

免震より制振の方が優れてるんだろうね。
免震が良いのは東京駅みたいな低層までじゃないかな。
想定外が来たら、免震恐そうだし。

＞９７１
池袋も新宿も、側から見たら
どんぐりの背比べ。

ここ、西新宿三井ビルの裏を抜けていくと西新宿5丁目より西新宿のほうが近いですね。

新宿は基本的に興味がなかったのですが、
これだけネガが必死に妨害工作をしてるところを見ると、
ここに関してはかなりいい物件なんでしょうね。
なにより判官贔屓もしたくなります。

>>974


都心方面へ行くときは、西新宿５丁目は都心と反対側に戻って乗る感覚なので、都庁前か西新宿がいいです。





ほんと池袋住民のネガは酷いですね。なんの目的なんでしょ？
頭が弱いんですかね？

南池袋って少し歩くと新宿っていうのが自慢なんだよね。

日経新聞の記事読みましたか？

5/1付けの記事ですが、あちこちのタワーマンションで雨漏りが多発しているというもの。築７年で５０カ所の漏水箇所の事例。この事例では、足場が組めないため多額の修繕費用が必要になっています。今後、修繕積立金では、補修をまかなえなきれないマンションが多発しそうだという記事です。

この記事衝撃的ですよ。まだの方、読まれてください。これ読む限り、タワーマンションなんて不良品としか思えない。

>969

池袋のタワマンは、治安の良い場所に建っていることを自慢しているの？

>977
この記事に書かれていることって、コンクリートむき出しのマンションがいかに雨に弱いか、ということを言っているのだと思います。

コンクリートは、雨に弱いので、タイルをきちんと貼って、保護する必要があるのに、タワマンは、安全面（？）からかタイルを貼らないので、吹き付け塗装だけになる。そこが最大の弱点だと個人的には思います。確かに、記事にあるように、ダイレクトウィンドウを採用するデザインの問題が存在するのは事実ですが、それなら、タワマン以外もとっくに問題になっていないといけない。しかし、中・低層マンションでダイレクトウィンドウだから雨漏りが多発しているという話しを聞いた事がない。たぶん、中・低層のマンションは、タイル貼りなので、そこまで簡単にコンクリートが劣化していないのではないかと思います。そこのところの掘り下げが弱い記事のように思いました。

こんなことが公になると、今後のタワーマンションでは、ダイレクトウィンドウは、なくなるってことでしょうか。

979です。

追記です。でも、記事には、コーキング部分の劣化についても書いてありますね。だとすると、（ダイレクトウィンドウで）コーキング部分が劣化するのは、中・低層マンションも同じですね。今後、中・低層マンションでも問題が出て来るという事でしょうか？

いずれにしろ、足場が組める１４階建て以下のマンションのメンテナンス性の良さが改めて注目さるのかも知れないですね。

雨漏りの発生原因によりますが、雨漏りが建物の設計・施工上の瑕疵により生じている場合には、建築を請け負った業者に対し、その修繕を求めることができます。「雨水の侵入を防止する部分」の瑕疵であれば、瑕疵担保責任の時効期間は建物の引渡し時から１０年間となります（住宅の品質確保の促進等に関する法律９４条１項）。
　また、築３年目の物件において「雨水の侵入を防止する部分」に関する瑕疵があれば、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づき、かし保険の適用または供託された保証金の還付請求により修繕費用を確保できる可能性があります。

>981
なるほど。
そうすると、記事にある築７年のマンションで修繕費用では、管理組合持ちになっている感じですので、デベロッパーが瑕疵を認めなていないということでしょうかね。

横浜では傾いたマンションでも問題無いって
言っていたデベロッパーも有るので
信頼できる会社から買いたい

新聞記事というものは、嘘、またはイメージ誘導があります。
深読みする必要はあります。



　第七章　瑕疵担保責任の特例



（住宅の新築工事の請負人の瑕疵担保責任の特例）

第九十四条 　住宅を新築する建設工事の請負契約（以下「住宅新築請負契約」という。）においては、請負人は、注文者に引き渡した時から十年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの（次条において「住宅の構造耐力上主要な部分等」という。）の瑕疵（構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。次条において同じ。）について、民法 （明治二十九年法律第八十九号）第六百三十四条第一項 及び第二項 前段に規定する担保の責任を負う。

２ 　前項の規定に反する特約で注文者に不利なものは、無効とする。

３ 　第一項の場合における民法第六百三十八条第二項 の規定の適用については、同項 中「前項」とあるのは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律第九十四条第一項」とする。



（新築住宅の売主の瑕疵担保責任の特例）

第九十五条 　新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時）から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、民法第五百七十条 において準用する同法第五百六十六条第一項 並びに同法第六百三十四条第一項 及び第二項 前段に規定する担保の責任を負う。この場合において、同条第一項 及び第二項 前段中「注文者」とあるのは「買主」と、同条第一項 中「請負人」とあるのは「売主」とする。

２ 　前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする。

３ 　第一項の場合における民法第五百六十六条第三項 の規定の適用については、同項 中「前二項」とあるのは「住宅の品質確保の促進等に関する法律第九十五条第一項」と、「又は」とあるのは「、瑕疵修補又は」とする。

ここは制振。
しかも、アクティブダンパーじゃない、柱と壁による、低価格なタイプ。
柱の変形によって揺れを抑えて巨大地震でも致命的な大揺れは回避できるが、それで骨組みがボロボロになる。
ペンシルの場合、それは顕著。特にここは日本最高階数ってことで、色んな意味で未知数だな。。。

■2015年02月17日
富久クロス 売り物件
久々に、富久クロス 売り物件が出ていました。計算すると398万円/坪となるのでしょうか?
ザ・パークハウス 西新宿タワー60が、350万円/坪くらいで第一期一次 325戸が売出し始めましたが、完成までまだまだ先で、かつ山手線の外側なので富久クロスの価値が逆に見直された価格設定なのでしょうか?
http://tomihisa-cross.seesaa.net/article/414178706.html　ブログ「富久クロス建築中」より

とすると
免震
ダイレクトウインドウ
吹き付け
このタイプの細いタワマンが危険って事

987
よく読めよ、あほか

制振柱、ペンシル、超高層がダメダメなんだよ。
そして川っぺりの不安定地盤。

液状化と火災どちらが怖いかで自ずと住む場所が決まる。

http://matome.naver.jp/m/odai/2139010305793836301
【首都直下地震】地震火災・火災旋風に襲われたとき逃げ延びる方法ってあるの？

>とすると
>免震
>ダイレクトウインドウ
>吹き付け
>このタイプの細いタワマンが危険って事

免震、新宿区の中心部、山手線の内側、1000坪もの立派なスーパーが敷地内。
これが最高なんだけど、どこにあるかな。

以前、制振が一番という説明があったが、あれはアクティブタイプのことね。

ここは、柱の一部をバキバキと変形させて 揺れを吸収する っていう安っぽいタイプ。

>>988
あと傾きマンション放置のデベロッパーは
不可も追加

新宿区は大体が「台地」に分類されるんだが、

悲しいことに神田川沿いだけは「谷底低地」に分類されている。

トミヒサのような場所なら安定地盤の台地なんでプライスレス。

神田川沿いは、チープっぷ。

低降伏点鋼、制振間柱、ぐちゃっと曲げて揺れを抑える。

だからこそ価格が安めに設定されているわけでしょうから、それはそれでいいんじゃないですか。

それより、ここの場合、将来的なメンテナンス費用がどのくらい重くなるかのほうが心配ですね。

免震採用してないのは、免震がダメだってことでしょ。
想定外が起きた時、あんな細い柱では心配です。
縦揺れにも弱いし。
ここは制振で安心です。

三菱地所は
免震をウリにした超高層タワマンを
大阪で売るのをお忘れなく

この形状じゃ、制震しかできなかったんでしょ

>995
だからこそではなく、駅から遠いとか、川岸の土地とか、天井高低いとか、Low-e使ってないとか、安めになる理由は色々。
でも業界紙記者の予想価格よりは高め。

>998
この形状にしなければいけない義務があったわけではない

地震は２回目が来る前に売却すればいいだけ。

この細さ、高さで免震にしたらやばいでしょ。
勉強してください。

>>990

それって、そのまんま池袋じゃないですか。。

>>977
FIX窓は雨漏りに弱いみたいですね。

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/55772/

＞1003

＞>>990
＞
＞それって、そのまんま池袋じゃないですか。。

敷地内に1000坪のスーパー(ヨーカドー)ができて、免震で、山手線の中なのは、トミヒサと思う。
高さ200ｍでも、ちゃんと免震ですよ、トミヒサは。

>>1005
富久は制振では？

>>1005
富久は免震ではありませんよ。

富久は制振。
新宿までの徒歩距離とか構造とか規模とか、本当西新宿60と似てますよね〜

住むなら新宿東口のごちゃごちゃした感じより、西新宿の落ち着いた雰囲気の方が住みやすいと思います。

細長い建物で高さ200メートルで免震だったら絶対買わん。
うちから富久見えるけど煙突みたいに細長いよ。

ここは富久以上のペンシル。
しかも富久は山手線内側で駅も近い。
残念ながら比較にならないよ。

>>1008
新宿区は皇居に向かって高級な立地となります。
ですから、西新宿５丁目は新宿区の中の底辺ですよ。
まあ、大久保よりマシだけどね。

>>1011
ここも大久保も似たようなもん。

ここと大久保が似たようなもんてよくわかってない田舎もん丸出しだな。

>>1013
ほんとほんと。
全然違う。

>>1010
内側だけど最寄り駅は御苑でしょ。
ヨーカドーが出来るのは凄く便利だけど西新宿のほうが街の雰囲気が好きかな。