桜上水ガーデンズ Part5

トミヒサさんお久しぶりです。よかったですね。先見の明があったんですね。お元気でお暮らしください。ではさようなら。

間取りを比べたら立川は富久の圧勝だよ。立川のワイドスパンは本当に素晴らしい。結局、立川は地元や多摩のアッパーミドルを対象にしているんでしょ。その人たちにとっては立川の方が富久よりも便利なんだから、それこそイゴゴチのよい立川のタワーに棲みたがるのは当然の理だよ。これまで立川にはそこまでの物件がなかったわけで、これぞ地元民が待ち焦がれた物件だよ。

プラウドシーズンつづじが丘と迷ってます。

購買層の好みの違いもさること立ち位置に違いをかんじる。
トミヒサやタチカワは資産形成を始めたばかりとか更に増やそうと
いまはまだ通過点, いずれは都心高級。桜上水はもう人生守りに入りここが終着駅、
だからリーセルに問題あろうが樹木重視。

立川HP初めてみたが、野村・清水で同じか。
トミヒサの郊外番でそちら方面が生活のベースなら悪くないね。

トミヒサってなんでしょうか？最近検討を始めたばかりですみません。

>108さん、

トミヒサとは新宿区に建設中のタワマンの富久クロスのことです。２０１３年に売り出され、およそ１０００戸があっという間に今に完売した超人気物件です。人気の要因は第一に価格の安さ、山手線内側最高峰の５５階、そして新宿三丁目や新宿御苑が徒歩圏内という立地ですね。ただし間取りが笑っちゃうほどひどいためネガも多発しましたが、結局は価格面でも魅力がうわまったようです。詳しくは掲示板などをご覧ください。

トミヒサクンはときどき、方々の掲示板に顔を出す方でどうやら富久クロスの契約者らしいのですが、実態はよく分かりません。基本はスル―ですが、暇なときは構ってあげましょう。喜びますから。

>>109
そうでしたか。トミヒサもかなり良いマンションだったのですね。詳しくありがとうございました。

>105
エコタウンですよね？そちらと桜上水で迷うなら方針が決まってないのでは？もっと情報集め、何を求めるか分析、現地に通ってみないと！

エコタウンって何のことでしょうか？すでに桜上水に半分以上決めかけたところで、プラウドシーズンつづじが丘を知ってしまい、心が揺らいでいる次第です。プラウドシーズンは前々からいいなと思っていたのですが、立地や価格の面で折り合いがつかず、諦めていましたが、このタイミングでどんぴしゃのプラウドシーズンが出てきて本当に揺らいでいます。少し冷静にならないといけませんね。

プラウドシーズンつづじが丘はエコタウンではありませんよ。エコタウンは「調布市西つつじヶ丘」プロジェクトですね。エコタウンは野村不動産の新しい提案になるようです。

いやいやブラウドつつじヶ丘は総合的にここ以上なのは間違いないでしょう。

>114

戸建と大規模マンションを比べて、前者が総合的に上とはどういうことでしょうか？都心までの通勤時間、駅距離では桜上水が上なんですが。つづじが丘の優れている点を教えてください。

>>112
ここはすぐには完売しそうもないしE棟など来年発売と急ぐ
必要はなさそうです。10月販売のつつじが丘をまずはジックリ
検討されては。そのうちこちらは野村の値引きもささやかれるかも。

つつじヶ丘の一戸建てと桜上水のマンションは悩ましい選択ですね。さまざまな条件を比べる前に、まずは戸建てかマンションのどちらがほしいのかという問いに答えを出すべきではないでしょうか？両方ともいい物件ですから、どちらを買われても後悔することはないと思います。ご自分やご家族のライフスタイルに合わせて選択してください。

ここは焦って買うと、あとで大幅な値引で痛い目にあう気がします。まだまだ残っているかと思います。

↑
「気がする～、思います～」のコメントで気持ちが揺らぐくらいならば、その戸建を真剣に考えてみたら？
あなたが希望する住戸は、当然他の人も希望する住戸だから。
そこは諦めるしかないけどね。

私はプラウドシティ仙川が気になりましたが、桜上水ガーデンズの方が上だと判断しました。京王線は少し西に行けばどんどん安くなるので、迷いますね。通勤時間が１０分長くなるだけで、１０００万以上安い（プラウドシティ仙川）、２０分長くなれば、２０００万以上安い（プラウド府中白糸台）という具合に西に行くほど、どんどん安くなります。中央線ではありえないですよね。

京王を西にじゃなくて東へも選択肢, 趣きかえて西新宿HTとか。
都心に近くなる分お高くなるでしょうが、10月の物件案内でもひやかしながら
ここは持久戦というか鷹揚に様子見。

桜上水ガーデンズは新宿、渋谷１１分、駅近、広大なガーデンと地下駐車場と免震構造を配備している点で、大半のマンションよりも上。これだけの好条件は億ションじゃなきゃありませんよ。それが７０００万台からあるのですから、不動産と建築の両方の視点から見て、超お買い得な二度と出ない貴重物件です。周辺相場を気にする人もいますが、周辺のマンションには広大な庭も地下駐車場も免震装置もないことを忘れてはいけません。

閑散としたイタメシ屋より、行列をなす洋食屋のほうが入りやすいな。
はやっていないと、貴重です、お得ですと客引きされてもホントー？
目利きでもないんで人気物件から自分の好みと予算にあったものを資料請求です。

ここは確かに高いだけあって、いい物件だと思うけど、価格や駅力など弱点も結構あると思う。
それにもかかわらず、このスレでは盲目的に称賛する書き込みが目立ちますね。
正直なところ、価格相応のような気が･･･。ここの良さが自分の条件に合えば買いだと思います。

契約者や購入決定者が自分の決断を肯定するのは、どのスレも同じである意味当然です。しかし、客観的にはともすれば盲目的にも見えますね。実際には検討し尽くして、弱点も理解した上での決断だと思いますがね。

やれ新宿が近いとかいうより、

駅力があり、地元の商圏が充実しているほうが住みやすい

良さそうな物件のほとんどを、地権者に押さえられているのが、最大のネックだと思います。地権者枠と販売枠が真逆だったら、順調に売れたでしょうに。

あそこまで、地権者枠の偏りを認めるのであれば、販売枠の価格設定を下げないと、釣り合わないというか、購入を躊躇してしまいます。
これは、他の団地の今後の建て替えにも、当てはまるように思います。

逆でしょ。車の追加オプションのように、一般売りの仕様をアップしたとかで
価格高くしマージン稼いでいるんじゃないの。

>127
上の方で何回か出てきましたが、どこを選んでもそれぞれ良いところがあるのではなかったの？

巨大団地というイメージは拭えず
世田谷エリアのほかの低層ハイグレードや大規模物件と比べても、
特筆するような設備仕様が見当たらない

>逆でしょ。車の追加オプションのように、一般売りの仕様をアップしたとかで
価格高くしマージン稼いでいるんじゃないの。

同じ意見です。
三井のオーナーズスタイリングは無償オプションの選択の幅が広く、
良心的と感じ、パークホームズのほうを検討中です
やはり、ここは野村の販売スタイルが強いんでしょうか
１０年後、またフツーの団地にならないか、ふと思います

駅近で、環境も良いので、興味を持つプチ富裕層がいるにもかかわらず、露骨なまでの地権者枠の偏りのため、プチ富裕層が逃げてしまっているように思います。
仕様のグレードアップのための価格上昇は、プチ富裕層はむしろ歓迎でしょう。
プチ富裕層に逃げられたら、その下の層に合わせて、価格を下げざるを得ないのではないでしょうか。

>世田谷エリアのほかの低層ハイグレードや大規模物件と比べても、
>特筆するような設備仕様が見当たらない

４７０００m2の敷地、５４０本の木が植樹された広大な庭、大林ｘ清水のスーパーゼネコンによる施工、免震、地下駐車場完備、天井高２．６メートル、２．２メートルサッシ、それでいて７０００～９０００万円と価格が抑えられるなど基本的なスペックが非常に高く、都内に比肩する物件は一つもありません。その他にも大規模物件ならではの設備として、ゲストルーム、キッチンスタジオ、ジム、ライブラリー、シアタールームなどの設備がそろっており、いったい何が足りないというのでしょうか？

せっかく一生に一度の大きな買い物なので地域ナンバーワンを選ぶべきと思います

広い敷地と緑、スーゼネ、地震対策、地下駐、タワマン並みの共用施設。。。


要するに、おてんこ盛り＝顧客満足度という発想でしょうか。
だったら、駅直結・再開発型、商業施設が充実したタワマンと、かわり映えしない気も

地権者はお安い価格で入居して、一般者の高価格をたよりに造られた
共有施設を満喫されるということですか。

本当に地権者向けはグレードが低いんですか？
生活レベルや嗜好が二重構造だと理事会運営とかでも、お値段高目でも
良い仕様好みのプチ富裕と、安けりゃいいの地権者でゴタゴタ
しそうですね。地権者物件はどこでもこう二重仕様なんですか？

トミヒサは2重仕様にはなってませんよ。
構造もボイドスラブ330ミリ、階高3m30.天井高2600ミリ
いずれも手を抜いた所は一つもありません。タンクレストイレ、天カセも標準装備です。

>いずれも手を抜いた所は一つもありません。タンクレストイレ、天カセも標準装備です。

タンクレストイレが標準装備でない物件、いまどきありますか？
手を抜いたか否か、躯体構造なんて、見抜けないでしょ、購入者には
営業担当だって、マニュアルの説明の域を出ないことがほとんど…

>>101
桜上水Gについて質問あれば何でもどうぞの「契約済み」さん、お言葉に甘えて質問です。
(1) 地権者のグレードは具体的にどのように低いのですか？
(2) どうしてここは二重仕様にしたんですか？
野村から何か説明ありましたか？

タワマン並みの施設は欲しいけど、タワマンが苦手です。
駅直結は、あまりに近すぎ。
マンション傍に賑やかな商業施設がもあるのも、ご遠慮したいです。

タワマン好きな方には、こんな人間がいることが考えられないですか？

世田谷の高級路線は、やはり第一種低層の小規模マンションでしょうね
タワマン派は、世田谷は田舎、郊外と酷評するスレばかりみたいですが
あとは、路線別に、東急、小田急、京王（井の頭線を除く）の序列の見合いで、善し悪しの判断

>142さん、

(1) 地権者のグレードは具体的にどのように低いのですか？

私が知る限り、地権者住戸は床がすべてフローリング、分譲住戸は玄関廊下がタイル張りである
ということと、地権者住戸は和室がありますが、分譲住戸は洋室仕様ということです。水回りなど
他に違いがあるかもしれませんが、そんなに大きな違いはないと聞いています。

(2) どうしてここは二重仕様にしたんですか？

地権者住戸を少しでもコストダウンするためでしょう。

分譲で買われる方は別に地権者の方を気にする必要はありません。むしろ地権者さんたちは
新入居者と新しいコミュニティを作ることに非常に前向きです。

去年の市況なら、ここの価格は高すぎ。
でも今年の市況から考えると、そこまで理不尽に高いわけでは
ない。

まあ私なら、庭の緑と共用施設や免震のためにこの価格を払う
気はしないかな。桜上水に住むなら、近所の中古を買って、
ガーデンだけお邪魔させて貰う。部外者禁止でもなさそうだし。
購入者からしたら気分よくないかな。

7000-8000万円出すなら、井の頭線や中央線沿線の中古戸建も
十分射程に入るわけだ。マンションは言うに及ばず。新築にし
か目を向けないと選択肢は狭まるけど。

ここの一番メジャーな価格帯は、検討者が比較的少なくて難しい
レンジだからのこり200戸の販売は苦労すると思うよ。
部外者だけど、不動産は大好きなので動向を注視しています。

>145さんに付け加えると。水まわりの仕様も違うそうです。お風呂はタイルではなく、キッチンの食洗機などもなし。

最寄駅、駅距離、専有面積が同じ場合、別に戸建の方がマンションよりも高いとは限らないのでは？同じ価格ならマンションの方がずっとエントランスや共有部は豪華だし、資産価値は高いし、防災やセキュリティの面でも上なのは言うまでもないですよね。ここと同じ金額を出せるなら、戸建のしかも中古を検討するというのはちょっと的外れ化と。ライバルはここと同じような都心近郊の新築マンションでしょうね。ここは戸数が多いので販売にも時間がかかると思います。野村・三井の渾身のプロジェクトなので不動産好きの注目は集まるでしょうね。

>>148

団地と戸建なら戸建の方が良いという人も多いのでは？

新築マンション検討者と中古戸建検討者は確かにあまり
かぶらないかもしれないけれども。

ここは外見はあくまで、お化粧した団地でしょう。
中途半端な中高層住宅です。
パークシティ浜田山と比べてみてほしいです。

>>145 ＆ >>147 ありがとうございます。
かなり異なる仕上がりで、世田谷で7-8,000万の新築マンションの
グレードにはほど遠いです。こういう地権者低仕様が4割もあると
ここ全体のイメージを押し下げるし、リーセルの足も引っ張りそうだし、
いわば団地グレードにもかかわらず地権者に良いところを優先配分したりで、
これが野村・三井の渾身プロジェクトかと理解に苦しみます。
外見だけと思っていましたが、これじゃ中味も団地イメージ濃厚。
一般分譲客もダシにつかわれていることに気付いているんでしょう。

野村・三井という日本の不動産市場をリードする二社が本当に力を注いだのが本物件です。渾身のプロジェクトとはまさに的を得た表現です。地権者住戸の仕様が低めに抑えられていますが、分譲購入者には何の関係もないことです。分譲購入者は分譲仕様を、立地や設備その他の条件と同様に判断材料の一つにすればよいだけです。私は総合的に判断して買いだと思いましたが、そうないという判断をされる方がいても少しもおかしくありません。しかし、ここはもはやいわゆる「団地」の面影など微塵もないスーパーゼネコンと日建ハウジングシステムによる多棟式マンションです。広尾ガーデンヒルズやパークシティ浜田山などと同列に語るべき物件です。元団地などという先入観にとらわれず、本当に良いものを求めれば、ここを選択するのは至極当然の理だと思います。

>野村・三井という日本の不動産市場をリードする二社が本当に力を注いだのが本物件です。

三井が単独売主でない点で、評価が分かれるのでは。


>ここはもはやいわゆる「団地」の面影など微塵もないスーパーゼネコンと日建ハウジングシステムによる多棟式マンションです。広尾ガーデンヒルズやパークシティ浜田山などと同列に語るべき物件です。

広尾GH、PC浜田山の居住者は、返答に困ると思います。