クレヴィア小竹向原

まっ、９割板橋区の土地だからね！

その分ほぼ準工業地域なのは当然！

今回練馬区アドレスにしたのは、賢い選択だと思います！

板橋と練馬じゃ、中古マーケットで全く異なるバリューになるからね！

ただ、準工業が痛い。。周りの駐車場などに建物が建ち、日影がかかってくる
とこがあるかもしれない。

ただ、立地は悪くない。あと駅力があればね。

今言われてる６０００万円半ばじゃ、難しい気がするが、建築費上がってるから仕方ないよね。

６０００万半ばはないって

駒込駅近の東急のやつが７０㎡６５００万で買えるんやし。

準工　無名デべ　仕様は普通のファミリーマンションだったら（まだわからないけど）平均２００後半でしょ

７０㎡６０００万付近だと思う。仕様が低ければもっと安いのが妥当だけど

今のところ高級路線はなさそう

ごめん間違えた無名デベじゃなくて無名ゼネコン

http://mapps.gsi.go.jp/contentsImageDisplay.do?specificationId=430440&...

ゴルフ場の前はのっぱらみたいだね。↑昭和38年

>>29
>>30

小竹向原は練馬区小竹と板橋区向原の地名を取ってできた駅。
だから、位置的には両方の中間にある。
駅の多くは練馬区なんだけど、出口によっては板橋側に出る（小竹小学校が練馬区側で、向原小学校が板橋側）

ちなみに有楽町線の駅のイメージ

・池袋、要町（豊島区）：池袋のイメージ。物件もタワー中心
・千川（豊島区）、小竹向原（練馬・板橋）、氷川台、平和台：練馬の農村イメージ。100戸を越える物件はほとんどでない。
・赤塚・成増（板橋区）：板橋のイメージ。ややゴミゴミしている。昔は結構開発があったらしいけど、最近はあまり物件が無い。
・和光市（埼玉県）：郊外のイメージ。駅近くは開発済みで、遠い物件しか見ない。

小竹向原のここが成功するポイントは、ずばりディスポーザーだと思う。
有楽町線以北の23区は大規模物件が無いからディスポーザー付物件が非常に珍しい。
280万とかでやるならぜひつけてほしい。きっといい差別化になるよ。

散歩も含めると池袋徒歩圏って要町千川小竹までだが、千川小竹はなかなかマンション出ないのよね。
これはいい値段しそうだな。駅から2分は取り合いになるでしょ。千川にあるライフにも徒歩で行ける。
待ってたひと多いのでは

ここの購入層って年収１３００万円超じゃないと厳しいですよね。。

うちは８００万円台だから、年収の５倍の４０００万円くらいの借入に抑えたい。

ここを買える人が羨ましい

>池袋、要町（豊島区）：池袋のイメージ。物件もタワー中心

要町は池袋のイメージないけどなあ。
タワーは高松郵便局の横だけですよ。

あ、池袋と要町だったんですね。
失礼しました。

ここの販売の前にライオンズやグランマークを買ったほうが良さそうですね。

平均６千５万円はきつい。

ここが三井や野村とかで高級感あるマンションなら平均３００越えはしたかもしれないが

伊藤忠×無名ゼネコン×準工業地域で一般的なファミリーマンション仕様なら平均２７０～２９０だろうね
７０㎡で５０００万後半から６０００万前後　８０㎡で７０００万前後

この立地で6,500万円平均は、妥当な金額かと思います！

住友の要町が330万円→70平米換算で7,000万円オーバー(実際70平米以上はないが)だから、特段高いとおもわないんですが、皆さんどうでしょう？

上記の野村のグランマークは安過ぎなだけ。あれを買えた人は成功者！

ライオンズはだいぶ売れ残ってるみたいだけど、１割強値下げできるならありかも。

やっぱり、有楽町線・副都心線は人気の路線ですからね！ここはいんじゃないでしょうか！

無知が騒いでるけど何目的？笑
それともわかっててやってるのかな笑

マニアさんの坪単価250が妥当でしょ。

これだけ駅近かつ２路線で大規模でってなると７０㎡で６０００万超えても売れそうな気が…欲しいし。

ただ、どなたかがおっしゃっていましたが、水害が怖いです…。暴雨でちょっとへこんでる土地はすぐに冠水したり、雹が溜まったりしてしまう世の中になっているので…それが考えどころです。

250が妥当というより、それ以上だったら買える人激減するよ。
それ以上出せるなら違うところ検討するよ。

>>52
住友の要町を基準に考えると判断が狂ってしまう。
正直あれはボリすぎ。

今の建築費高騰バブル化時代では、今までの相場を逸脱しますよね！

それでも、あの時安かったと二年後には言ってるんだろうな！

プラウド千川は当時高いなと思ってたけど、今だと割安物件に感じてしまう。

この敷地と隣のゴルフ場の間の道が川だったんだね。エンガ堀という名前だって。

グーグルマップのエンガ堀を見ると、ちょうどこの敷地の両端に堀があったことになるね。

少し低地のとこか。。

地盤が不安です。。

建設会社も初めて聞くとこだし。。

何でここなんだろう！？

この物件ネガりたいわけじゃないんだけどそのエンガ掘ってぐぐったら１本めっちゃ敷地横切ってない？
もう１本はゴルフ場との境

たった89世帯に売ればいいんだよ。坪250にする理由がない。
城北の中ではかなりの注目物件でしょ。ゼネコンが微妙だが意外にいい仕事する可能性はある。
はやくMRできないかな

野村のグランマークって何かすごいんですか？

相場が6,000万円のエリアで4,000万円台中心の価格設定と仕様が割といい点がうけたんだと思います！

別にスゴイっていうよりは、土地の取得費や建築費が抑えられたとこが良かったよね！

時期って重要だよね！あと、野村単独じゃなくて、阪急も入ってるとこは意外と成功した点の１つかな！

相場が６０００万円のエリアなんて存在しません

駅距離や住環境で同じ地域でも大きく変わるので


ここ暗渠が敷地内にとおってるよね？

それって何ですか？

読み方すらわかんないんですが、、、

コピペしてぐぐるへgo

小竹の場合、むしろ駅2分より離れた方が、
高級路線にできたかもね。
大手のプランニングが見たかったけど、クレヴィアだと
やっぱこういう計画になるよね。。

確かに、残念↓↓

三井か三菱か野村が良かったな。

建設会社が無名だしな。不安だな。

6,500万円じゃ、地元の人は手が出せませんし、資金的にいける人も相当安くなければ、厳しいと思う。

1LDK・2LDK中心にすれば、良かったのに。

価格はまだわからないけど

この地域は困ったことに、広さのあるファミリーむけマンションがない
50〜60平米くらいなら今までも分譲あったけど
70平米前後もそんなに多くない

賃貸も広いところはほとんどない
でもこの交通の便が良くて住みたい人には朗報な物件だよね

子ども増えないと学校もなくなりそうな規模だし

クレヴィア千川も検討した口だけど
クレヴィアは地主さん大事にしているよね。
賃貸を別棟で建てて家賃収入確保し
そのせいで下の階を割安に売らなければならなくなったりしているのに。
なおかつ事業協力者住戸あんなに用意しているしね。

クレヴィア千川は最上階の100平米越え8千万台がすぐに埋まったし
強気に出るだろうな

マンションは立地だからねえ。仮に北向きでも検討したい

＞＞６５
６４です。詳しくありがとうございます。

グランマークのＨＰ見てきました。

確かにここが２２０はとても安いですね。間取りもきれいな四角だし、野村っていうのもよいし高台なのも、こっちよりいいですね。徒歩２分じゃなくてもよいかなと思っていたので、ＭＲ行く価値あるかも。と思いました。

もう売り切れているのかなと思ったのですが、今週末まで販売しているんですね。ちょっと駆け込みで見てこようと思います。皆様の意見だと、クレヴィアが２８０～３２０だと絶対に手出せないので。

１駅で1,500～2,000万円違うってスゴイですね！

まだグランマーク残ってるならよほどの小竹好きじゃなければ、そっち買ったほうが、賢いですね！

>>73

野村商法に騙されてるよ。
元々氷川台は30戸弱のプラウド氷川台を営業力を活用して高値で売りつけた後に、グランマークを出して格安感を演出してるだけ。
今の時期で完売ならグランマークレベルがむしろ普通の値段感。

>>74
ひと駅で1,500というよりも、駅からの距離で差が付いている方が大きい。
小竹向原は地下鉄としては浅めの作りの上に駅徒歩＝表記距離のこの物件と、駅が深く坂道の氷川台で駅徒歩＞表記距離のグランマークだと実際の時間は12～15分違う。
その時間の差だね。

ちなみに平均が仮に坪280万だとしても、ここは11階だから、70平米で5000万円台前半の物件も数多いと思う。
4階～6階建てのグランマークよりも値段のバラけ方は大きくなるはずだから。
ここだと低層でも周りに高い建物がないから十分日当たりは良さそうだし。

プラウド氷川台って結構安かったイメージが。。

周りの環境が変わりやすいのは、準工業地域のこちらのほうですかね！

空いている土地や駐車場に囲まれてますもんね！

>>75
73です。ありがとうございます。

最近探し始めたもので、プラウド氷川台…知りませんでした。完売しているのでＨＰ閉じてるんですね。

しかし、知らずに「安い」と感じたので、なおさら行ってみようと思います。こちらだと、下手したら７０㎡にも届かないかもしれないけれど、あちらだと、８０㎡にも手が届くかもなので。

みんな、川があったとか気にしないもんなん
ゼネコンは無名だし。
これ川ってわけじゃないの？
地盤いいとこ住みたいならここはなし？

駅の雰囲気、駅からの距離をみると、グランマークは妥当な価格だと思うがなあ。
まあ、今の相場からすると割安感はあるけど。
みんな野村が大好きなんだなあ。

>>75
同感。プラウド氷川台は結構苦戦していたものね。
プラウド分譲時、もうグランマークのとこが更地になって皆が何が出来るか気にしてグランマーク待ちの人かなりいたもんね。
野村はプラウドブランドじゃなくても、増税駆け込みで焦って探して渇望している人を焦らして、即完売させた感じ。うまいよね、売り方。

やっぱり、野村さんのマンションは人気なんですね！

私も行ってみようと思います！

半分くらいは皮肉だと思いますが。。

城北非ターミナル駅では久々の駅近良物件で
皆テンション上がってるな

デベロッパとの我慢比べ。皆さん、モデルルームに行っても、要望書は出さずにいましょうね

登録受付始まってから出しても、十分間に合いますから。

最初から出せばいいじゃん。
その部屋はライバル来ないように守ってくれる

要望書が出れば、強気の価格になりますよ

グランマークって明後日までに行けば、申し込めますかね？

大丈夫ですよ！

ただ、年収がわかる書類と印鑑は持っていかないとですけどね！

これはどこのモデルでも一緒ですけどね！

ご当選されることをお祈りします！

グランマークは即完するとして、プラウド練馬豊玉って、どうなんでしょうか？

あちらの掲示板が全く盛り上がってないので、こちらの掲示板で皆さんのお声を頂戴できればと思い、書き込みさせていただきました。

スレ違いっていうのは十分承知です。

正直、これから競合するのは、ここと練馬豊玉なのかなと思いまして。

グランマークがホントはコストパフォーマンス的に一番良かったんですが。。