クレヴィア小竹向原

まっ、９割板橋区の土地だからね！

その分ほぼ準工業地域なのは当然！

今回練馬区アドレスにしたのは、賢い選択だと思います！

板橋と練馬じゃ、中古マーケットで全く異なるバリューになるからね！

ただ、準工業が痛い。。周りの駐車場などに建物が建ち、日影がかかってくる
とこがあるかもしれない。

ただ、立地は悪くない。あと駅力があればね。

今言われてる６０００万円半ばじゃ、難しい気がするが、建築費上がってるから仕方ないよね。

６０００万半ばはないって

駒込駅近の東急のやつが７０㎡６５００万で買えるんやし。

準工　無名デべ　仕様は普通のファミリーマンションだったら（まだわからないけど）平均２００後半でしょ

７０㎡６０００万付近だと思う。仕様が低ければもっと安いのが妥当だけど

今のところ高級路線はなさそう

ごめん間違えた無名デベじゃなくて無名ゼネコン

http://mapps.gsi.go.jp/contentsImageDisplay.do?specificationId=430440&...

ゴルフ場の前はのっぱらみたいだね。↑昭和38年

>>29
>>30

小竹向原は練馬区小竹と板橋区向原の地名を取ってできた駅。
だから、位置的には両方の中間にある。
駅の多くは練馬区なんだけど、出口によっては板橋側に出る（小竹小学校が練馬区側で、向原小学校が板橋側）

ちなみに有楽町線の駅のイメージ

・池袋、要町（豊島区）：池袋のイメージ。物件もタワー中心
・千川（豊島区）、小竹向原（練馬・板橋）、氷川台、平和台：練馬の農村イメージ。100戸を越える物件はほとんどでない。
・赤塚・成増（板橋区）：板橋のイメージ。ややゴミゴミしている。昔は結構開発があったらしいけど、最近はあまり物件が無い。
・和光市（埼玉県）：郊外のイメージ。駅近くは開発済みで、遠い物件しか見ない。

小竹向原のここが成功するポイントは、ずばりディスポーザーだと思う。
有楽町線以北の23区は大規模物件が無いからディスポーザー付物件が非常に珍しい。
280万とかでやるならぜひつけてほしい。きっといい差別化になるよ。

散歩も含めると池袋徒歩圏って要町千川小竹までだが、千川小竹はなかなかマンション出ないのよね。
これはいい値段しそうだな。駅から2分は取り合いになるでしょ。千川にあるライフにも徒歩で行ける。
待ってたひと多いのでは

ここの購入層って年収１３００万円超じゃないと厳しいですよね。。

うちは８００万円台だから、年収の５倍の４０００万円くらいの借入に抑えたい。

ここを買える人が羨ましい

>池袋、要町（豊島区）：池袋のイメージ。物件もタワー中心

要町は池袋のイメージないけどなあ。
タワーは高松郵便局の横だけですよ。

あ、池袋と要町だったんですね。
失礼しました。

ここの販売の前にライオンズやグランマークを買ったほうが良さそうですね。

平均６千５万円はきつい。

ここが三井や野村とかで高級感あるマンションなら平均３００越えはしたかもしれないが

伊藤忠×無名ゼネコン×準工業地域で一般的なファミリーマンション仕様なら平均２７０～２９０だろうね
７０㎡で５０００万後半から６０００万前後　８０㎡で７０００万前後

この立地で6,500万円平均は、妥当な金額かと思います！

住友の要町が330万円→70平米換算で7,000万円オーバー(実際70平米以上はないが)だから、特段高いとおもわないんですが、皆さんどうでしょう？

上記の野村のグランマークは安過ぎなだけ。あれを買えた人は成功者！

ライオンズはだいぶ売れ残ってるみたいだけど、１割強値下げできるならありかも。

やっぱり、有楽町線・副都心線は人気の路線ですからね！ここはいんじゃないでしょうか！

無知が騒いでるけど何目的？笑
それともわかっててやってるのかな笑

マニアさんの坪単価250が妥当でしょ。

これだけ駅近かつ２路線で大規模でってなると７０㎡で６０００万超えても売れそうな気が…欲しいし。

ただ、どなたかがおっしゃっていましたが、水害が怖いです…。暴雨でちょっとへこんでる土地はすぐに冠水したり、雹が溜まったりしてしまう世の中になっているので…それが考えどころです。

250が妥当というより、それ以上だったら買える人激減するよ。
それ以上出せるなら違うところ検討するよ。

>>52
住友の要町を基準に考えると判断が狂ってしまう。
正直あれはボリすぎ。

今の建築費高騰バブル化時代では、今までの相場を逸脱しますよね！

それでも、あの時安かったと二年後には言ってるんだろうな！

プラウド千川は当時高いなと思ってたけど、今だと割安物件に感じてしまう。

この敷地と隣のゴルフ場の間の道が川だったんだね。エンガ堀という名前だって。

グーグルマップのエンガ堀を見ると、ちょうどこの敷地の両端に堀があったことになるね。

少し低地のとこか。。

地盤が不安です。。

建設会社も初めて聞くとこだし。。

何でここなんだろう！？

この物件ネガりたいわけじゃないんだけどそのエンガ掘ってぐぐったら１本めっちゃ敷地横切ってない？
もう１本はゴルフ場との境

たった89世帯に売ればいいんだよ。坪250にする理由がない。
城北の中ではかなりの注目物件でしょ。ゼネコンが微妙だが意外にいい仕事する可能性はある。
はやくMRできないかな

野村のグランマークって何かすごいんですか？

相場が6,000万円のエリアで4,000万円台中心の価格設定と仕様が割といい点がうけたんだと思います！

別にスゴイっていうよりは、土地の取得費や建築費が抑えられたとこが良かったよね！

時期って重要だよね！あと、野村単独じゃなくて、阪急も入ってるとこは意外と成功した点の１つかな！

相場が６０００万円のエリアなんて存在しません

駅距離や住環境で同じ地域でも大きく変わるので


ここ暗渠が敷地内にとおってるよね？

それって何ですか？

読み方すらわかんないんですが、、、

コピペしてぐぐるへgo

小竹の場合、むしろ駅2分より離れた方が、
高級路線にできたかもね。
大手のプランニングが見たかったけど、クレヴィアだと
やっぱこういう計画になるよね。。

確かに、残念↓↓

三井か三菱か野村が良かったな。

建設会社が無名だしな。不安だな。

6,500万円じゃ、地元の人は手が出せませんし、資金的にいける人も相当安くなければ、厳しいと思う。

1LDK・2LDK中心にすれば、良かったのに。

価格はまだわからないけど

この地域は困ったことに、広さのあるファミリーむけマンションがない
50〜60平米くらいなら今までも分譲あったけど
70平米前後もそんなに多くない

賃貸も広いところはほとんどない
でもこの交通の便が良くて住みたい人には朗報な物件だよね

子ども増えないと学校もなくなりそうな規模だし

クレヴィア千川も検討した口だけど
クレヴィアは地主さん大事にしているよね。
賃貸を別棟で建てて家賃収入確保し
そのせいで下の階を割安に売らなければならなくなったりしているのに。
なおかつ事業協力者住戸あんなに用意しているしね。

クレヴィア千川は最上階の100平米越え8千万台がすぐに埋まったし
強気に出るだろうな

マンションは立地だからねえ。仮に北向きでも検討したい

＞＞６５
６４です。詳しくありがとうございます。

グランマークのＨＰ見てきました。

確かにここが２２０はとても安いですね。間取りもきれいな四角だし、野村っていうのもよいし高台なのも、こっちよりいいですね。徒歩２分じゃなくてもよいかなと思っていたので、ＭＲ行く価値あるかも。と思いました。

もう売り切れているのかなと思ったのですが、今週末まで販売しているんですね。ちょっと駆け込みで見てこようと思います。皆様の意見だと、クレヴィアが２８０～３２０だと絶対に手出せないので。

１駅で1,500～2,000万円違うってスゴイですね！

まだグランマーク残ってるならよほどの小竹好きじゃなければ、そっち買ったほうが、賢いですね！

>>73

野村商法に騙されてるよ。
元々氷川台は30戸弱のプラウド氷川台を営業力を活用して高値で売りつけた後に、グランマークを出して格安感を演出してるだけ。
今の時期で完売ならグランマークレベルがむしろ普通の値段感。

>>74
ひと駅で1,500というよりも、駅からの距離で差が付いている方が大きい。
小竹向原は地下鉄としては浅めの作りの上に駅徒歩＝表記距離のこの物件と、駅が深く坂道の氷川台で駅徒歩＞表記距離のグランマークだと実際の時間は12～15分違う。
その時間の差だね。

ちなみに平均が仮に坪280万だとしても、ここは11階だから、70平米で5000万円台前半の物件も数多いと思う。
4階～6階建てのグランマークよりも値段のバラけ方は大きくなるはずだから。
ここだと低層でも周りに高い建物がないから十分日当たりは良さそうだし。

プラウド氷川台って結構安かったイメージが。。

周りの環境が変わりやすいのは、準工業地域のこちらのほうですかね！

空いている土地や駐車場に囲まれてますもんね！

>>75
73です。ありがとうございます。

最近探し始めたもので、プラウド氷川台…知りませんでした。完売しているのでＨＰ閉じてるんですね。

しかし、知らずに「安い」と感じたので、なおさら行ってみようと思います。こちらだと、下手したら７０㎡にも届かないかもしれないけれど、あちらだと、８０㎡にも手が届くかもなので。

みんな、川があったとか気にしないもんなん
ゼネコンは無名だし。
これ川ってわけじゃないの？
地盤いいとこ住みたいならここはなし？

駅の雰囲気、駅からの距離をみると、グランマークは妥当な価格だと思うがなあ。
まあ、今の相場からすると割安感はあるけど。
みんな野村が大好きなんだなあ。

>>75
同感。プラウド氷川台は結構苦戦していたものね。
プラウド分譲時、もうグランマークのとこが更地になって皆が何が出来るか気にしてグランマーク待ちの人かなりいたもんね。
野村はプラウドブランドじゃなくても、増税駆け込みで焦って探して渇望している人を焦らして、即完売させた感じ。うまいよね、売り方。

やっぱり、野村さんのマンションは人気なんですね！

私も行ってみようと思います！

半分くらいは皮肉だと思いますが。。

城北非ターミナル駅では久々の駅近良物件で
皆テンション上がってるな

デベロッパとの我慢比べ。皆さん、モデルルームに行っても、要望書は出さずにいましょうね

登録受付始まってから出しても、十分間に合いますから。

最初から出せばいいじゃん。
その部屋はライバル来ないように守ってくれる

要望書が出れば、強気の価格になりますよ

グランマークって明後日までに行けば、申し込めますかね？

大丈夫ですよ！

ただ、年収がわかる書類と印鑑は持っていかないとですけどね！

これはどこのモデルでも一緒ですけどね！

ご当選されることをお祈りします！

グランマークは即完するとして、プラウド練馬豊玉って、どうなんでしょうか？

あちらの掲示板が全く盛り上がってないので、こちらの掲示板で皆さんのお声を頂戴できればと思い、書き込みさせていただきました。

スレ違いっていうのは十分承知です。

正直、これから競合するのは、ここと練馬豊玉なのかなと思いまして。

グランマークがホントはコストパフォーマンス的に一番良かったんですが。。

グランマーク
東京メトロ有楽町線 「氷川台」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「平和台」駅 徒歩15分

これで安いと言われてもねぇ。立地が悪いんだから安くて当然。
この先何年経っても駅近人気は終わらない

徒歩11分なら歩くのにちょうどいい距離ですね。

価格がやっぱり一番だと思うんですが、皆様どうでしょう？

勿論、駅ちかは重要ですが、価格が1,500～2,000万円違えば、駅距離より価格にいってしまうのは私だけでしょうか？

人それぞれかな。リセールが下がるのは確かだから駅遠は安物買いの銭失いになる危険があるのは事実。
でも、自分も1500も違うなら93に賛成。

小竹の駅近はこれを逃すと次いつになるか分からんでしょ
千川はマンション建つような土地は少ないし、周辺ではここしかない。
ここで他デベの駅4分くらいのマンションがあったとしても被せてはこないだろうな。
ここが売り切れてから出すのが双方にお得と判断するだろう。
買う方もそれに合わせて、出たら飛びつくしかないのよ。駅近を逃すわけにはいかない。

素朴な質問で申し訳ないんですが、副都心線が便利だと言う人がいますが、どの辺が便利なんですか？
新宿三丁目駅で降りて新宿駅への乗り換えとか、渋谷駅での迷宮状態など疲れてる時にはさらに酷な路線で使い勝手がいいとは思いませんが。

>>96
使い勝手はどうだろね
有楽町線の残念な駅、赤塚とか和光とか、それから、その先の東武、そのあたりが渋谷に直接行けるから便利になったってことみたい。
小竹は前から便利だったからね。
3丁目の乗り換えも渋谷もカオス。自分も前の方が良かった。

>>96
無理に乗る必要ないよ。池袋から山手に乗ればいいと思うよ。
10年前は無かった路線なんだから今も無いものとして生きればいいんだよ。

>>97
前も今も到着ホームは変わってないでしょ。つまり不便さに変化はない。
あなたも池袋から山手がいいよ。

副都心線は快速や特急に価値がある。これらは激混みだけど、それは山手より速いと評価されてるからだな。

よくゴルフ場なんていう巨大な土地が空いたな
オーナーが歳で手放したか
この駅周辺にはもう巨大な土地ないんじゃないの？
あと駅近で4LDKは珍しいね

このスレ伸びが早いな。やっぱり小竹向原の利便性に目をつけてる人って多いんだね。

千川の大きいマンション、古いから建て替えあるかな。
千川や小竹はもっさりした垢抜けなさが却って好印象で、有名でもないから、待ってるのだけれど、全然マンションはできないね。
クレヴィア小竹向原には期待大です。

>>100
住んで良かった街のアンケートで上位に入っているみたいだし、最近になって注目されるようになったんだろう。

>>96
JRの巨大ターミナルを使わずに地下鉄や私鉄だけで都心へ乗り換えられる利便性じゃないですかね。

この地域に馴染みのない人は、値段を確認した後
敬遠になるんじゃない？
前々からこのへんに興味のある人は、あるていど高値でも
つかみに行くと思う。

>>101
駅から1分の交番前にある要町マンションだよね。
あそこ確か全185戸なんで建て替えて倍の370戸に出来れば原住民は無料で新築に住めるはずなので
再建築可能性は０じゃないが、土地ルール的に巨大なタワマン建たん気がする。
残る可能性は一旦デベが買い取って販売という流れがあり得るが老人が多いので無理して再建築しない予感。
ただ現時点で築43年なんで10年待てば或いは。

ここの詳細発表待ち遠しい。
新規は板橋区の物件とか駅遠物件とかばかりだったから、こういうのは嬉しい。

千川の時は、ネットで詳細が載るのは遅かったから、しつこく資料請求した方がいいと思う。
紙の方が早かったよ。
早々に新規の問合せは拒否してたし。

販売のスケジュールもタイトすぎてついていけなかった。
条件悪いところは売れるまで少し時間かかっていたけど
結構早いうちに完売だったな。

強気なんだろうな。ルーバル付きがいいけど高いのかなぁ。ふうぅ。
堀があったのなら１階は湿気注意だわ。

度々、この掲示板にも出てくるグランマークレジデンスにいって参りましたが、仕様の割に金額が安くてビックリしました！

そりゃ～売れるわと素人ながら思いました！

販売の人も正直売るの楽ですと非常に余裕そうでした！

バラもあと1.2戸以外埋まってましたね！

ここも安ければ、いいのにな～

野村の営業さん？
こっちの物件は関係ないので、書き込まないで下さい。

>>108
安くても駅遠物件に興味ありません。
城北の物件なんて安く買ったら安くしか売れないんでノーサンキュウ

交通利便性がいいのはわかるがなぜ川のことが不安視されないのかよくわからん

ここって敷地内川が通ってた場所じゃないの？建築会社含めて不安なんだが

駅近だし６０００万ぐらいはだせるから検討してたけど、地盤いいとこ住みたいし

6000万円じゃ、難しいと思うんですが、どうでしょう？私の予想は皆さんが言われてる6500かな。

私も川のことが気になるんですが、詳細わかるかたいらっしゃいますか？

仮に川が流れてたとして
ならば更にその下まで支持杭打てばいいじゃない

杭の長さはどれくらいですか？

リスクがある程度、価格に織り込まれてるのならまぁ納得だけど。

>>114
何だろうこの世間知らずな感じ。
杭の長さなんて建築会社しか分からんのが分からんかね？

リスクが価格にとか言ってる人は買わない初心者。
どのデベも大概こちらの想定より500万程度高い価格で値付けしてくる。
ここは倍率2倍でラッキー、4倍で普通、6倍は想定内、8倍もあり得るという物件
3ヶ月も探すと、この立地で出てくる希少性が幸運だと分かる

>>115お前のほうが恥ずかしいよ。今時デべはどこも杭の長さ表示するわ馬鹿

三井や野村がそこそこのゼネコン使うなら７０㎡６５００～７０００ぐらいのマンションだっただろうがね

このデべとこのゼネコン。しかも高台の良好な地盤でもなさそう（間違ってたら教えてほしい）だから高額はまずない

ただこのへんはこのぐらいの規模のマンション供給が少ないから、地元需要や有楽町線や副都心線の沿いで池袋より内側地域
が買えない人にとって需要があるから高くしても売れる可能性はある

個人的には内廊下で高仕様なら坪３００でも欲しいが、もうすでにペラボーっぽいのが画像から見えるよね

>三井や野村がそこそこのゼネコン使うなら７０㎡６５００～７０００ぐらいのマンションだっただろうがね

小竹でその価格はありえない。
要町駅上の住友買える。

ここもクレヴィアだから共用廊下の腰壁は縦格子だろうね。高級感はないと思うよ。

こんなスレあった

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/276396/
暗渠そばのマンション

そもそも本当にここは敷地に暗渠が通ってたのか。グーグルで調べると通ってるっぽいけど

まあ営業に確認すればいい話なんだが。

液状化予測図だと別に問題ないけど住宅地盤診断サイトだと評価だめっぽいね。標高は高いけど

杭の長さまだ？
どこで分かるのよ

小竹向原で駅近のマンションて無いから高くなってもおかしくない。でも小竹向原の中古価格は坪180前後のようだ。

https://www.sumai-surfin.com/search/re_search.php?m=0&key=%BE%AE%C...

↑セブンの入っているマンションで190ぐらいだね

杭の長さ、支持地盤の深さや水位など建設会社に聞かなきゃわからないよ。
それを聞く窓口が販売の伊藤忠でしょ。

だからそういう情報は普通は勉強してる営業なら答えられるもんなの
公式ページに地盤のN値とか杭の太さとか深さとか表示するのもデフォルトになってきてるし

遅くてもモデルルーム開くころにはってことね。今電話で確認してもこたえてくれるかは知らないけど

デべの人間が現場行くのは当たり前だからな。

まあ三菱みたいな大手でも不祥事多いけど。チェックはしっかりしてますとかいいながら

今回はモデルルームは敷地の場所に建てるのかな？

よくモデルルームが建てられる要町3丁目の交差点近くの所は動きないね。

ペラボー外廊下で値段は高いだろうなあ
いまの時期の計画だと。

はっきりいって桜上水ガーデンズみたいに免震なら
70平米6500万でも欲しい

ここは耐震だろうから6000までかな
上層階はいらない

どこも免震のマンションつくってくれないなー。コスト上がりすぎたか

中古相場が180万円/坪ってことは、７０平米だと2,500万円程中古価格とカイリがあるってことですか？

駅近でリセールを期待してたんですが、そもそも新築時に高ければ、値下がり率がすごいことになりそう、、、

築１０年落ちで分譲価格比６０％台か～
もっとリセールがしやすい物件探したほうが良さそうですね。

坪180万とかお花畑のところ失礼しますね
皆さん住まいサーフィンの沖式価格で話してらっしゃいますけど、あれ個人が勝手に出してる価格なんですよ。
駅近が坪180なんて山梨までいかないとありませんよ。今すぐ解散して頂けますでしょうか？

SUUMO調べ
■レーベンハイム
小竹向原　徒歩17分
67.5m2　3LDK　2004年　3599万円

■ライオンズマンション
小竹向原　徒歩13分
75.42m2　3LDK　2005年　4280万円

日本語読めてる？勘違いしてるのか？

年数にもよるが都内の中古で坪180以下なんて腐るほどあるぞ
お前本当何歳だよ笑大丈夫かその頭？

この掲示板はさっそく品が悪いですね。

確かに都内坪180なんてざらにある。けど、小竹向原徒歩2分のここは中古になってもそこまで下がるとはとても思えない。

地盤と用途地域がネックだろうね。
あとはそもそも最初にいくらで値をつけてくるか。
あと小竹向原は便利だけど、生活環境はそこまで良くないんですよね。

自分が売ろうと思うまで住めば結構値下がるよね
人口は減っているし、全体的には供給過剰気味だし

駅近だから売れるだろうけど
震災後とオリンピックで建設バブルだしね
はじけるのはそう遠くないと思う

>>136
よくないっていうか何もないという方が正確かな。
ま、駅近の場合のゴミゴミ感がないという意味では個人的に気に入っているけど。

ペラボーって何？

ベランダを仕切る戸境いのボード