グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN　【Part2】

前向きに検討中です。
気になることが２点あります。庭園と集会室です。
庭園は地域団体が防災訓練などの行事で使用可能とのことですが、具体的にはどのようになりそうなのでしょうか。
集会室についても地域住民が利用可能と聞きましたが、どのような形態になるのでしょうか。図面上は集会室はセキュリティーの中になり、このような場所に居住者以外が入れるとなると事実上セキュリティーは骨抜きとなり、無人管理のオートロックの一般マンションと何も変わらなくなると思います。
すでに契約された方や検討中の方、教えてください。

スレ立て乙
良いマンションになりますように。

>02さん


分かる範囲で順番にお答えします。

まず中庭ですが、防災訓練などで利用できる団体は①町内会系②商店会系③教育機関系の計17団体に限定されます。彼らが利用できるのは年間最大12日間で、使用日の1ヶ月前までに管理組合に申請して承認を得なければなりません。時間は朝の9時から午後3時まで。要は、多くて月１回のペースで避難訓練があるかもしれないということです。
なおこの場合はフロントで中庭の鍵を受け取り、東京建物賃貸側の道路から出入りします。使用団体へは、禁止行為も定めがありますので使途は限定され、物品破損時の賠償責任も負う事になります。

次に集会室です。近隣住民が使用できる時間帯は朝の9時から夕方6時の間で、貸切り時間は3時間以内です。1時間単位の使用料も徴収します（結構高い）。当然、禁止行為や物品毀損時の原状回復義務も課せられます。
使用に際しては同じく管理組合の承認が必要で、内容を審査したうえで条件を付すことも可能です。中庭同様にフロントで鍵を受け取り、使用後は速やかに返還しなければなりません。
肝心のセキュリティですが、EVはキー連動の着床階限定、かつ階段室へのドアも非常時ににしか開かないように制御されています。さらに共有部には計50台の防犯カメラもありますので、そうそう不審な行動は取れないでしょう。
エントランスから入った場合、EVホール前にはオートロックがありますが、集会室がある共用フロアから各棟のEVホールに入る際にもあるんでしょうか？この辺りはどなたかお詳しい方、フォローをお願いします。あれば万全ですね。

いずれにせよ、組合の事前審査を経た上で、当日は必ずフロントで対面確認されますから妙なことはできないと思います。宅配便を装って侵入するより遥かにハードルは高いでしょう。この手の近隣便宜は再開発地域での大規模マンションなどでは地域貢献の一環として良くあることです。類似のマンションでも、居住者以外の使用はほとんどないようですよ。

以上のことから、セキュリティ上の問題はないと判断しました。タワーマンションのパーティールームやゲストルームが合コン企業や怪しい団体に悪用されているケースを考えれば、はるかに安全だと思います。過剰な共用施設は必要ありません。

０４さん早速のお答えありがとうございます。
少し安心したのですが、心配性の私としては最悪のケースを考えてしまいます。
庭園は、最大12日間しか使用されないとのことですが、日にちの決定権は管理組合にあるのでしょうか。たとえばですが、12日間がすべて、4，5，10，11月の日曜日に開催されてしまうと折角の気候の良い時期に居住者が使用できるのは月に1回になってしまうと思うのです。
集会室の使用料の決定権はこちらにあるのでしょうか。今後地域住民の使用が増えた場合に使用料値上げの決定権がこちらにあれば、これを使って制限が可能になると思うのですが、どうでしょうか。
私としては購入する場合、かなりの背伸びをすることになりそうなので、少しでも高級感が維持され、資産価値が低下しないことを切に願わざるを得ないのです。
この物件をキャッシュで購入できる方がうらやましいですね。

02さん


非常に面白い発想ですね(失礼！　ただ本当に面白かったのです)。中庭については近隣との覚書がありますから、配慮は必要です。しかし、使用日については管理組合の都合や維持管理上の理由で異動させることができます。また常識的に考えれば、そんなに頻繁に避難訓練が行われるとは思えません。また、住民は特に使用制限はないので、平日でも、土曜日でも、いつでも散策できますよ。ですから住民が月1回しか使えないということは有り得ません。まあ、どちらかというと散策するというよりはテラスから眺める保養施設の色彩が強いと思いますが。

集会室については恐らく、使用料は管理組合で改定できると思います。敢えて書いたりはしませんが、あまりに度が過ぎていれば、いくらでもセーブする手段はあります。ただ、どうでしょう。そんなに排他的に考えなくても良いのでは。そもそも、心配するほど使われることもないでしょう。鷹揚に構えておいて、仮に何か問題が発生すれば適切かつ毅然と対応するということで十分ですよ。このマンションの高級感を保つのは、他ならぬ住民自身だと思います。我々が品位ある行動を取っていれば、自然とそれに相応しい雰囲気が醸成されていくのではないでしょうか。

私の個人的な意見でも、06さんに同感です。むしろ、地域活性化（清掃活動やイベントなど）や地域防犯対策などの話し合いが活発に行われるのであれば利用が増えるのを歓迎します。地域の防犯、景観、町の活力は地域住民の協力で達成できるわけで、それが結局、資産価値にも跳ね返るわけです。もちろんルールやセキュリティーは重要ですが、すでに指摘されているように大きな問題はないでしょう。私がマンションを選択する段階では、ＧＨが地域貢献の役割を始めから担っているというのもプラスポイントでした。

中庭に関して心配するのは当然のことだとは思いますが、それ以前に住民内での差が大きすぎるのが心配ですよ。２億円物件をキャッシュで買う方々との感覚の差はどうやって埋めればいいのか想像できないです。一生ネガティブな思いを抱きながら住むのはちょい辛いですね。

セキュリティー関連ということで、「宅配便を装って侵入する」というのは結構ありえることなのでしょうか？宅配便は原則コンシェルジェが受け取るなど、希望すればできるのでしょうか？初心者な質問ですみません。

>>09

通りすがりなんで話がずれているかもしれませんが、
以前、新聞の勧誘がきたことがありました。

「荷物でーす」といわれ、あわてて服を着て出たら、拡張員。
「荷物って言ったでしょ」
「荷物ですよ」と、粗品を差し出す拡張員。

当然、烈火のごとく怒りましたが、謝る気配はまったくなし。
関わるだけムダだと、追い出しました。

>09さん

宅配便を装って侵入するというケースはよくあることです。たまに事件にもなってますよね。
ただ、この物件に関しては難しいでしょう。やはり24H有人管理では心理的にプレッシャーがありますし、仮に建物内に侵入出来てもEVホール前のオートロックに連動した停止階認証EVなので、賊が目的地に到達することは出来ません。
何より、インターホンで呼ばれた段階で「どちらからのお届け物ですか」と確認すれば、嘘か本当かはある程度判断出来るのではないでしょうか。
あと、コンシェルジュの預かりは分かりません。でも、生モノの場合もあるでしょうから、預かるのは難しいのではないでしょうか。基本的には宅配ボックスがありますしね。

09です。このマンションに住んだ場合どのようになるか、自分の頭の中で具体的にイメージすることができました。ありがとうございます。

それにしても最近ここ全く売れてないね。とにかく動きが無い。まだ半分近く値段オープンしてないから実質まだ半分売れ残ってるでしょ。
秋の新物件オープンしたらより一層閑古鳥か？

個人的にはまあまあの物件だと思うんだけどね。

今、近くの池尻マスタービューが大変なことになっているみたいですから、こちらに流れてくるかもしれませんね。

購入を断念しました。断念した今でも、物件自体はすばらしいと思っています。しかし、高すぎる。我が家には背伸びしすぎと判断しました。
住友は売れ残った場合、賃貸に出していくつもりのようですが、売れ残りのマンションが賃貸になるケースはよくあることなのでしょうか。

＞１６

この物件に関しては、賃貸になることはないように思います。隣に賃貸マンションができるし、賃貸になったとしても家賃は月３０万円くらいになっちゃったりするかもしれませんね。借りる人はすごくかぎられてしまうのでは。

まだ全体の半分でしょ。このままいくと１／３以上が完成在庫か？？
週末のたびに見知らぬ家族が担当と廊下をウロウロ。完売までに何年かかることやら。その間に相場が下がったら目も当てられない。
メインエントランス横のトイレは完成在庫を見越しての訪問者専用のトイレだったのね。

とりあえずチャレンジ価格継続ですか。
住友って強気ですねー

MR行ってみたいが完全に冷やかしだしなあ。

ここは、結構出来上がってみてから、買う人が多いと思います。投資には向いていないけど、世田谷でこのマンション全体のグレードは相当高いとおもいます。CD棟はカジュアルでAB棟が実はこのマンション全体と同等の高級仕様と思われます。ただ、AB棟を買う人が世田谷を選ぶかが問題ですが...
都心の高級マンション希望者が、都心の高騰でこちらを検討する人たちもいるとおもいます。私は購入者ですが、マンション周りのお店の発展をねがいます。

こんな話もあるようですが。
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●グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN−第2期6次販売、ゆっくり小刻みながら着実なペースへ
★　東急田園都市線「三軒茶屋」駅より徒歩10分の場所に立地する住友不動産分譲のハイグレードマンション『グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN』が第2期6次販売に入りました。
　高額物件だけに相変わらずの小分け販売ですが、立地・環境・グレード・価格等を慎重に吟味し、購入する方々も確実にいらっしゃるようです。値引きをしない住友不動産の販売方法は、購入者からすれば売りたたきの懸念がなく、本当に欲しいなら早く成約した方が部屋が選べて有利となります。
　C・D棟であれば専有面積80㎡程度のタイプが9,000万円内外で購入することができます。第2期6次販売4戸は、坪単価360万円〜370万円程度の本マンションではお求めやすい住戸を揃えました。今後ともゆっくりとしたペースで着実に売れていくものと思われます。
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さておき、やはり住友らしい値付けがネックですね。先日興味本位で大井町のアリュールを見に行きましたが、場末感がすごくて。大事な家族と住む気にはなれませんでした。
ここで言われていた太子堂の下町感なんてかわいいものでしたが、それでもアリュール第一期100戸は完売とのこと。駅徒歩が近いということもあるけれど、あちらは全体的に1割程度安いことが端的に両者の差となったのではないでしょうか。

個人的には、住環境を重視するならこちらだろうと思います。私も相場より高いと思いながらも割り切ったクチですが、16さんのように気に入った方が断念していく現状は少し寂しいですね。

>>先日興味本位で大井町のアリュールを見に行きましたが、
>>場末感がすごくて。大事な家族と住む気にはなれませんでした。

大井町にも仕事でよく行くけど
似たり寄ったりじゃないの？

世田谷区で環境のいい所を探そうと思えば
三軒茶屋は真っ先に外すと思うけど。

現地見ました？
物件から坂上交差点にかけての周囲の状況。生活導線として同じとは思えないけど。ここは三茶と言いつつ淡島まで離れているところがミソ。要は利便性と住環境のバランス。まあこの辺りの配分は好き好きということで。向こうが完売なのは動かぬ事実だし。
いずれにしても高いのよー。

ここは太子堂というイメージよりも代沢のイメージが強い場所。
下町は川沿い（現在遊歩道）付近だけです。
“下の谷商店街”があるから下町ってイメージが付いてくるだけ。
下の谷を撲滅してほしいなぁ〜。三茶のイメージダウンの主な要
因はこの一角だけ。あとは特に問題ない閑静な住宅街と賑やかで
華やかな商店街です。　
　　現実、著名人で三茶ファンは結構いるようです。

ネーミングの三茶屋が良くない。現地は三茶屋のイメージはないと思う。

私も価格より、ネーミングの三軒茶屋ってどうなのよ、って営業マンに言ってしまいました。

ずっと、世田谷にすんでいたので、なんとなく三軒茶屋ってつくのいやだったけど、数十年たてば、イメージもかわるかもね。

そんな名前にこだわる自分も見栄っ張り？

確かに、現地は三茶とか太子堂とは一線を画す雰囲気。でも代沢とも三宿とも名乗るわけにはいかず、さりとて太子堂と割り切ってしまうのも…(笑)　そこでブランドと言うほどではないが、名は通っている最寄り駅の三茶を持ってきた、といったところですか。名前やアドレスから想像するより実物が良いと思えるなら、そこまで物件名にこだわることはないのかもね。

私は三茶というと下北みたいに若者が多い雑多な街というイメージで、あまり好きではないけど、一般的にはどうなんですか？　同年代(30代前半)で話をしてると、三茶に住んでる人は周りから「いいなー」って言われてるケースが多いようですが。

私はＡ．Ｂ棟の購入を検討しております。太子堂の環境が良くないこと、所謂高級住宅街からほど遠いことは認めますが、それにしても皆さんの評価の低いことに驚いています。確かに、この環境で、坂有り１０分としては、価格が高いのは事実です。既存不適格問題が出る前の評価が比較的高かった池尻のＭＶＲも見ましたが、共有部分、設備の仕様等は格段にＧＨの方良いと思います。また、駅１０分も、渋谷からの本数の多いバス便、急行停車駅等を考慮すれば、少なくともＭＶＲよりはましだと思いますが。

さすがに27は抹消されましたか(笑)　

さておき28さん、私も購入者ですよ。外野の言うことも一応耳は傾けますが、判断基準には含めていません。都心から郊外、またタワーから低層まで2桁の物件を比較し、専門家の知人の意見を踏まえた上でこの物件を選びました。

前スレにも書きましたが、評価が低いというよりは価格が高いことへの怨嗟でしょう。これは衆目の一致するところですから。私も高いと思いましたが、評価点をハッキリさせて、価格面を織り込んだ上で許容できるかどうかだと思います。個人の価値観にも相当に左右されますが、それなりにバランスが取れているのではないでしょうか。

マスタービュー購入者の方にはお気の毒ですが、ああなることは想定の範囲内でした。いかにモノが良くとも、本質的なところで欠陥があっては心穏やかな生活は望めません。「マンション評論家」が称えた物件や即売タワーも検討しましたが、建築業界の現状を本音で語ってくれる専門家が近くにいたため、まずまず冷静に見極められたと思います。こちらの物件も、とんでもない隠し玉があれば別ですが。

立地に関しては住所地はともかく、感覚としては淡島通り沿いとの連続性を感じています。実際の生活導線もそうなるでしょう。三茶周辺には、必要のある時に出向く程度ですね。

№２８です。
ＡＢ棟は大半が売れ残っているのが実情かと思いますが、ある意味では階層、間取りを自由に選べるチャンスとも考えられなくもないと思います。

＞３０さん
確かに住まいサーフィンの物件評価は参考になりますね。最近ご評価頂いた方（ku4806さん）の評価がとても参考になります。
長所短所がとても分かりやすいです。

反対運動はありましたよ。
元々区が防災広場として厚生省に買い取り打診をしていた場所ですし。
一番強硬だったのが代沢、次に強気だったのが太子堂、一番おとなしかったのが三宿の住民で
結果として淡島通り寄りは十分なスペースを取り、高さ制限を確約し
賃貸を三宿側、分譲を太子堂側に分けて太子堂よりに高級感を出し、
三宿の住民はせめてもの対抗として、三宿交差点への抜け道阻止のために
2t以上の車の通行禁止にしただけでしたが。

要は、反対も節度あるもので、ほとんど収束しているということ。三宿側のお宅には善処を求める看板がいくつかありますが、内容を読むと強健ではなく分別をわきまえておられます。位置からすれば、基本的には東建賃貸棟へのアピールですし。

過激な横断幕や法廷闘争、竣工後まで続く反対運動も多くあるなかで、現在のように落ち着いた状況であるということは、それだけ近隣住民の質も良いということではないでしょうか。33さんの書き込みを見る限りでは、ある程度の折り合いは付いているようですが、大事なことです。

デベサイドも物件をセットバックさせるなど一定の配慮はしているようですし、防災空地としての地域貢献もありますから(もっとも、これは条件ですが)、入居後も比較的良好な近隣関係が保てるのでないでしょうか。

ここは第１種中高層住居地域。容積率２００％・高度制限第２種高度地区
１２階建ては到底無理な場所です。　敷地が広いことで、容積率は消化するのに、建物を横に広げるのではなくて上へ伸びた感じがします。

前面道路が淡島通りで道路幅員１６Ｍ以上あり西側の新しい道路は、幅員８Ｍ近いので、近隣の住宅への配慮はされている。　また、直接もろに影響が出てくるのは、代沢側のみであり、南側はお寺さん。西側は道路を挟んで、ほとんどが共同賃貸住宅。東側も東京建物の賃貸住宅で、近隣反対運動が表ざたで起こらなかった理由も、ここの立地周辺に、偶然個人民家が少ない事が上げられるのでは？

２６さん
三軒茶屋は、神奈川・三多摩エリアに住んでいる人からみればいい間違えなくいい場所でしょう。　正直憧れます。　田都線に乗り込めばあっという間に渋谷・表参道・永田町ですしね。　目黒の青葉台じゃなくて横浜の青葉台に住んでいたけど、元々の地元住民以外は、外部から来る人達は、かなりの所得じゃないと住めない。　残念だけど一般サラリーマンが手ごろの値段は５０００万円前後でしょうね？　　結一般サラリーマンで年収６００〜１０００万円でもここを気に入っても買えないのが現実・・・・・
勤続２０年でやっと８００万円いくか行かないかで、あまり高望みして家庭崩壊してもしょうがないしね。分相応の身分にあった場所でマイホームは購入するしかないでしょうね？

ABはとても無理なのでCDで検討しているものです。
先日価格表をみせていただいたのですが
価格が１〜３階４〜７階で区切られていて基本的に同額というのに
びっくりしました。
それなのに下の階から売れているのはなんでなんでしょうか？
もしかしたら小出しに一階ずつ売りに出しているのでしょうか？
または一回目の販売にでていて、もっとずっと安かったのでしょうか？

スミフ独特のゾーン販売（間取り、占有面積が同じものは同価格）ということらしいが、理解不能。

>36さん

住不は何故かそういった値付けをします。眺望重視で上層階がいいという人もいれば、逆に地面が近い低層階が安心という人もいるそうで。でも本当の理由は営業さんでも分からないそうです。「正直なところ、上下階で差があった方が売りやすいんですけど…」って言ってましたもの。一度、所長さんともお話する機会があって「私が価格を決めました」と話してたんですが、その時に聞けば良かった。

最近MRに行ってないので断定はできませんが、HPを見る限り「もっとずっと安かった」ということはないでしょう。でも住不は後出し分を値上げすることがあるので、部屋によっては少しは上がっているかも知れません。下から売れているのは何故なんでしょう。中庭があるから？　確かに地下住戸も売れてますもんね。

15戸ってホント？
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/73/index1.html

>>39

それはここじゃないよ！！！
この物件がそんなひどい訳ないだろう。16戸だよ。

なんでこのスレは住宅情報ナビのリンクがないんだろう？

どうやら大井町の物件のスレでここが笑いものになってるみたいですよ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43307/res/991-1000

特に21さん、さんざんコケにされてます。

42さん

ご連絡ありがとうございます。21です。

皆様。
先程、あちらのスレでお詫びをしてきました。私の書き込みのせいで、せっかく穏やかだったこちらのスレをも荒れ気味にしてしまいました。眉をひそめた方もいらっしゃるかと思います。改めて皆様にお詫び申し上げます。

やはりこの物件を買えるくらいの人は民度が高いですね。
21さんの潔い態度を見てそう思いました。（煽りでも何でもないですよ）

そういう民意の高い人はここの購入やめてるってことでしょ。

実際のところ何割くらい売れているのでしょうか？

一度モデルルームに行かれたらどうですか？
選び放題ですよ。

5割ぐらいといった状況だと思います。
AB棟はかなり残っていると思いますが、CD棟はぼちぼちといった感じでしょう。あれだけの金額のものを買う方は、完成してから出来上がったものを見て購入されるのではないでしょうか。

Ａ棟購入者ですが、契約状況は以外と3,4階購入の方がいらっしゃいます。ABあわせても15以上契約済みですが、上の300戸中15ってどういう意味でしょうか？
この年（年は？）でローン組んで、購入するのは今でも冒険だったかなともおもいますが、新たな目標と新しい生活への希望で今は楽しんでいます。

購入後も他のマンションを見ていらっしゃる人もいるようですが、それは、手付けをあきらめてももっといいところをと探していらっしゃるのですか？

決めてしまった後はじっくりこのマンションで快適にすむ方法を考えられたほうが、よろしいのではないのでしょうか？精神衛生上...

もう、そろそろ住民版もほしいと思うこのごろです。

真に受ける必要ありません。第一、いつの時点での契約数かも明示していない時点で、情報としては価値がない欠陥品です。もし本当にこの物件のことだとすれば、プロにしては少々お粗末な記事ではありますが。わざわざ貼り付ける人たちのことは、大人な割にはオイタな人種ということでスルーですよ。

A棟ですか。いいですね。先日現地を見てきましたが、A棟東側は足場が外されて外壁タイルの様子が分かります。経年すれば劣化というより風合いが出る感じで良い雰囲気ですよ。竣工が楽しみです。とは言いつつ、私も他のマンションの情報収集はしています。物件選択をする内に何だか趣味のようになってしまって…。

さておき、昨日のオプション会も盛況で、なかなか楽しめました。窓ガラスフィルムが、あそこまで断熱性能が高いとは驚きました。エコカラットも現物を見たのは初めてで、ちょっとした理科実験のような気分でした。今日行かれる方にも、施工はともかくプレゼンはお勧めです。

キャロットタワーから撮影した現地の様子です。ガラス越しなので、ちょっとピンが甘いですがご容赦下さい。画面中段左側がGH、中央は東京建物のアパートメンツ、右上は新宿です。

ここの購入者ではありませんが、気になってここに出入りしている者ですが、やはりここの購入者の皆さんは余裕がありますね。
そう易々と皆が買えるものではないので、購入者はそれなりの方なのでしょう。
これが価格帯が少し下がる物件だとああも違うんですかね。
他の部屋が売れた売れないに一喜一憂して
ここは勝ち組マンションだーとか騒いだりして（笑）

＊＊＊購入者が傷を舐めあってるだけでしょ。

↑
勝ち組さん本人の登場です

謎のご機嫌取り登場です（笑）

今日ＨＰを見てみたら・・もしかしたら全戸売り出したのでしょうか？
ちょっと前まで小出し販売していて、販売戸数４戸だった気がするのですが。
完成まであと半年。追い込みですかね。
Ｃ棟の８階から上のお値段はおいくらなんでしょうか。
自分がＭＲに行ったときにはまだ価格が記入されていなかったので
ちょっと気になります。

>>55
機嫌とってるんじゃなくて笑われてるの
わからないのかな。恥ずかしい

この手合は、無駄に荒れますのでスルーに願います。晒しておいて構わないと思っていますが、売り買いが続くと検討者や購入者には迷惑ですので。

さて、さっきHPを見てきました。確かに販売戸数が増えてますね。しかし、既に今期の利益を仕込んだ住不が、現段階で全戸売り出しということはないのでは。このデベの体質として、来期分の売り物として残しておくでしょうからね。それとも潮目の変化と見て、方針転換して一気に大放出とか？　うーん、やはり前者ではないかと。

そもそも、一期売り出しから今まで、総売り出し戸数って何戸なんでしょうか。ご存知の方いますか？

でも、この前まで第二期６次販売だったんですよね？
もうそういうのがどこにも書いていないので、大放出したのでは？
・・・潮目なのでしょうか。前向きに考えているのですが。うーん。
この辺がやはり天井？
（この物件は値が変わらないのでしょうからいつ買っても同じなのですが）

確かに、そうとも取れるんですよね。あの記載だと。でも仮に全戸大放出だとすると、既に約７割が売れている計算になる。さすがに、これだけの高額物件がそうポンポン売れてはいないと思うのですが…。

私は、相場から見れば十分割高だし、天井だと思っています。少なくともこの立地においては。しかし、おっしゃる通り値引きはないでしょう。正直、この値段であれば内装のクオリティをもっと上げて欲しいと思いましたが、構造体としての評価や全体計画、共用部の仕様などを総合して「(高いんだけど)買っても良い」と判断しました。

デベから用地仕込みの話を聞いたりもしていて、今後出てくる物件もそう簡単に安値では出せないとも踏んでいます。今はピークでしょうが即下落ではなく、しばらくは踊り場が続くと思っていますが、さてどうでしょうか。

＞６０さん。
そうなんですよ。私も
「高い。天井かもしれない。でも、構造や共用部等が気に入ったので
買いたい」
と思い検討中です。（かなり前向きですが）
実は浜田山も考えていたのですが、全体の計画等に疑問が残り
ますますこちらがよく思えてきた次第です。

急落するかもしれないし、しないかもしれない。
今後もこのような気に入った物件がでるかもしれないし
でないかもしれない。
本当に迷いどころです。

60さん

どんな話をお聞きになったか知りませんが、
例えば住不は、今後三年間に販売予定のマンション用地の
取得はとっくに終わっています。

会社も公式にこのことにはコメントしています。

彼らの仕入れ値はかなり安いです。今後のマンションの
売れ行き次第では、先々の物件を安く売り出すことも十分あると思います。

ご参考まで

私も浜田山は検討しましたが、建築としても企画思想としても納得できず、撤退した経緯があります。そもそもタワーから入ったんですよ。物件探し。やはり都心タワーという響きは魅力的でしたから。しかし種々の媒体や人脈を通じて情報収集していくうちに、これも種々の疑問符がつき撤退。

結果たどりついたのが、この物件でした。最後はやはり価格。高値掴みの懸念(というより事実？)が気になりました。人間どうしても損得に固執しがちですが、仮に結果として少々金銭的に損しようが生活に支障はない。気に入ったものが手の届く価格であるならいいじゃないかと割り切りました。

個人的には先に挙げたように踊り場との認識でいますし、ここは少々待っていても値下げはない。もちろん、もっと待って完成在庫があれば叩けるかもしれません。投機的な損得勘定でいけば待ちもありましたが、私はそろそろ手を打ちたかったので。

>62さん
すみません。入れ違いだったようです。
もちろん存じております。お説ご尤もで、今後の景気次第ではその可能性も十分あると思っています。
情報には深度もありますので、表裏や時間軸、それらをどう位置づけるかということでないでしょうか。
確かに、わずか１、2年後に好立地で同グレードの物件が安く出てきたら少し悔しいでしょうね。その時は、わずか数年だが長く気に入った物件に住む満足感を得たのだと言い聞かせながら、己の不見識を呪うとしましょう。

>64さん
そうですね。何事もトレードオフ次第といったところでしょうか。幸い、今住んでいるのが都心3区の幹線道路沿いなので免疫がありました(笑)　プライオリティーや妥協点も人それぞれですし、住まい探しは難しいですね。

ここのセキュリティはすばらしいと聞くのですが
駐車場（コーチエントランス？）やウエストエントランスのセキュリティ
はどうなっているのでしょうか？
とくにウエストはＥＶがないので、何重ものセキュリティと言われても？
昼間も誰もいないんですよね？

>>66さん
まず、
ウエストエントランスと駐車場は、住民以外は入れない（各戸からも遠隔で空けられない）です。そして、それらの入り口も、
１）風除室入り口　２）エレベーターホール入り口　３）エレベーター内　と、鍵をかざしていかないと各戸の玄関までたどりつけません。もちろん、これに追加して駐車場には電動シャッターがあります。

とはいえ、近畿○備のように「排気設備の点検でーす」などと、管理組合や売主からの依頼を装ったりされたら、玄関口までたどり着くことは可能でしょう。結局、多重セキュリティに甘んじないよう、住民の皆様と防犯意識を育むのが最後にはカギかと思ってます。

>>67さんありがとうございます。
ウエストエントランスと駐車場は、住民以外は入れないんですか！
遠隔操作で開けられないとなると、
来客があったときには必ずメインエントランスから入ってもらうし
地下駐車場には来客用の駐車場はないということなんですね。
（メインの方は遠隔で開けられるのですよね？あれ？もしかしたらダメなんですか？だとすると宅配の荷物などは？レセプションでは預かってくれないですよね？）
でも、ウエストには階段があるので、風除室を入ってしまえば
あとはノーチェックで住戸前なんでしょうか？
それとも階段の扉は外から開かないとかなのでしょうか？

小さい質問で申し訳ありません。
一度だいぶ前にＭＲを見学して、そのときは高額物件に断念したのですが
最近になってやはり気になってしまい。。考え直している次第です。
よろしくお願いします。

68さん

ご質問の気持ちはわかりますが、居住後のセキュリティ上ここでこのような質問は控えていただけませんか？この質問にお答えするともぐりこめる隙を一般に公開しているような気がします。
気を悪くしたら申し訳ないですが購入者は防犯意識は高い方が多いと思いますので、セキュリティに関しては直接MRへ聞いてほしいと思います。

特に支障はないと思うので付言しますが、このマンションの階段は通常使用できません。非常時にのみ階段室扉のロックが解除される仕組みのため、仮に宅配便が入ってきてもEVセキュリティを無視して各階間移動はできません。かなり強固なセキュリティラインを構築しています。
これ以上は、69さんのおっしゃる通りMRでご確認ください。

＞６９−７０さん。
よくわかりました。
近いうちにＭＲに行ってみようと思います。
色々とありがとうございました。

こちらの掲示板は質問を投げかけると住友の営業さんが答えてくれるようですね。
便利なようですが、常に住友の営業さんに見られていると思うと意外と本心での議論はし難くなってしまう欠点はありますね。。。

いやいや、競合デベさんのネガもご苦労様です。営業が書き込もうが購入者が書き込もうが何だろうが、事実であれば情報収集のツールとして何ら問題はありませんがね。本心での議論？　マイナス要因があれば堂々と指摘すればいい。前スレからずっとそうでしょう？　あ、他社の妨害工作員さんだから、こんな嫌味な書き方してるのかなぁ。

…などと決め付けて書かれたら、どんな気分ですか？　72さん。

私は60＆70ですが、デベではなく購入者です。自分が気に入った物件を、同じように気に入っているが迷っている人がいる。分かる範囲でお答えしようとするのがそんなに不自然でしょうか。正直、もっと売れて欲しいですしね。私が67さんの一連の質問に答えたのは70の一度だけです。他のレスを付けた方がどういう方かは存じませんが、内容に問題はないと思います。

最後に、72さんが本物の他社の妨害工作員と思っているわけではありませんよ。気分を害されたと思いますが、私もそうなので、おあいこということにして頂けますか。

住友の人はやっぱりこの物件に自信ないから
掲示版の書き込みチェックばかりしてる。
モデルルーム見てみて仕様にがっかりしてしまった

構造はしっかりしてると思うけど(竹中）
中身にお金をかけてないね。

住友営業の人かは不明だと思うけど　明らかに関係者の擁護的書込みは
多数みられるね。あせりを感じるね。でも　その気持ちもわかる。
マンション販売時に　会社の利益も確保するため　ある程度は　物件の仕様を下げざるを得ないこともあるし、価格上昇を抑制するためには　仕方ないよね。

匿名掲示板なのに「私はXXです」とか「私はXXではない」等とわざわざ断って書き込みする方が滑稽なんですけどね。
このサイトの「名前」の選択なんて、意味が無いどころかかえって有害なんだからなくしちゃえばいいのに。
それぞれが判断して情報収集すればいい。ただそれだけですよ。
かの有名な「嘘を嘘と・・・」を忘れずにね。

デベだろうが購入者だろうが検討者だろうが、内容が正しければ有益な情報。所詮匿名掲示板なれば嘘を書く＊＊もいるので、裏取りは忘れずに。下らん決めつけは荒れるだけで何の意味もないので無用に願いたい。…ということでよろしいか？

さて、検討掲示板に話を戻そうかと。よく「シティテラス目白」のスレで「スーペリアでも、目白ガーデンヒルズより仕様がいい」とのレスを多く見かける。HPでしか見たことないんだが、スーペリア仕様と思われる「Ash&Ebony」の画像では、グランドヒルズのスーペリアとほぼ同仕様のように見える。
これらから仕様グレードを単純に比較すれば、ガーデンヒルズ＜シティテラス＝グランドヒルズ　となる。
しかし、グランドヒルズのスレでは「仕様が低い」とのレスが目立つのは何故か？　シティテラスのMRに行ったことがある人、実際のところどうなのか教えてください。「要するに総じて仕様が低いってことだろ」といった類のレスは無しで。あくまで実物を見た上で比較できる人、よろしくお願いします。

>77

シティテラス目白が目白ガーデンヒルズより仕様がいいと言われている
のはあくまで一番低いグレードと中間のグレードだけですよ。

個人的には一番上のグレードは三つとも同じような仕様だと思います。

この掲示板ではスーペリア検討者が多いようなので、プレミアムの仕様についてはあまり語られてはいないのではないかと。

おお、早速ありがとうございます！　私もプレミアムはそれぞれ同等を思っています（あくまでHP上ですが）。そこでなんですが、結局シティテラスのスーペリアと、グランドヒルズのスーペリアではどうなんでしょうか。ほぼ同等なのか、それとも実際にはシティテラスの方が良いのでしょうか。

シティテラス目白は仕様の問題ではないのですよ、全然売れてないのは。立地、環境なのです。駅から遠くて、周りの環境もイマイチ、明治通り沿いで都電のカンカンという音の目の前。目白の駅から遠いのに、JRの駅で一番近いという理由で目白という名付けにして高く売ろうとしてる。つまり、立地環境がとても悪いのに高すぎなんです。これは護国寺の物件も同じで、両方とも全然売れてません。護国寺の物件なんて、売れたの１期で全体の１割ですよ。近く、南大塚の物件も出てくるのですが、これも同じ（環境イマイチなのに割高）と言われています。　
スミフは概して自己中心的。周辺の価格をつり上げ、マンションの販売に関わるものなのに、平気で一般に禁止されている、変な内容のチラシを入れる。仕様は良いかもしれないけど、立地が悪ければ、マンションなんて買わないでしょ。時間をかけて売るなんて言ってますけど、入居して何時になっても売れなければ、入居した人は管理組合も開けない。会社の事しか考えない、自己中心的、だから批判されるのです。

何だか力が入った文章に対して申し訳ないですが、目白物件や住友の評価について聞きたいのではないのです。シティテラスや護国寺の売れ行きには興味ありません。興味があるのは内装や設備といった「仕様」そのものなんです…。
単純に不等式で比較できそうなこの3物件において、どれほど仕様の程度差があるのか、または無いのか知りたかったのです。差があるならあるで良し、無いのなら何故ここまでレス評価が異なるのかに興味があったからです。

だったらご自分で見に行ってください。どこもモデルルームやっているわけで、仕様なんか自分でみなきゃわかんないですよ。

>82氏

検討掲示板でそれを言っちゃぁおしめえよ、ってなもんでしょう。分かる人がいたら教えてねって話でしょうに。住友嫌いなのは良く分かるけど、そもそもが質問からズレまくって、目白物件の板にありがちなワールドに突っ走ってるレスが失当。他所でやって下さいな(笑)

ここのコンシェルジェって何をしてくれるのでしょうか？
昼間のフロント2名って、コンシェルジェのことですかね。
そのうちの一名がグランドマネージャー？
（で、グランドマネージャーって何をする人？）
ここは管理室はあるけど管理人はいない感じなので
管理人と似たようなことをしてくれるフロントの人ってこと？
でも、コンシェルジェは基本的にサービス業だと思うので
誰がエントランスを通ってもニッコリと笑顔でスルーしそうなイメージが。
営業さんでもいいので教えてください。

コンシェルジェ、グランドマネージャー
要は管理人だと思いますよ。うちのマンションではそういう仕事してます。

検討中のものです。
購入された方などに伺いたいのですが、遮音性なども考慮されましたか？
ＨＰなどを見て、仕様について研究していたのですが
戸境壁がコンクリートと石膏ボードとの間に木材をいれてあり
空気層ができています。
この工法は音が響きやすいとなにかのコラムで読んだ記憶があり
遮音性が少々不安です。
コンクリートの厚さも１８０−３５０とずいぶんな開きがありますね。
デベさんに聞いても、きっと都合のよいことしか言ってくれないだろうと
思うのでここで質問させていただきました。

>86さん

私もこの点は気になり、少し調べました。いわゆる「GL工法」に似ているのでは、とお考えなのではないでしょうか？以前活況だったゼネコンボーイさんのスレッドでも話題になりましたね。対して、こちらの工法は独立支柱による「ふかし壁」と呼ばれ、逆に遮音性能は優れていると書かれてあったと記憶しています。

GL工法は、RC壁とボードをGLボンドという弾力がある餅のような形のボンドで接着させる工法です。今でも外壁には多く用いられますが、戸境壁に用いられると柔らかいボンドのせいでボードが振動し、空気層内で音を増幅させる「太鼓現象」が起こります。さらにGLボンドを介してボードとRC壁が接触しているため、振動がRC壁自体も伝播します。健さんのブログでも界壁にGL施工していた物件があり、問題だったと指摘されています。

一方、ふかし壁は、GLボンドではなく木軸か軽量鉄骨軸でボードを固定します。GLボンドのように弾力がないため振動しない上(全く無いということはないのでしょうが)、独立支柱により軸とRC壁が接していないため、音の伝播に関しては内部のRC壁に何の影響も与えないとのことです。戸境壁の図面を見れば、木軸が接しているのはボードのみで、RC壁からは浮いているのが分かると思います。

ゼネコンボーイさんによれば、この物件のように外壁はもちろん、戸境壁もふかし壁であれば高級の仕上げだそうです。どこかの億ションでも採用されていましたし、現行販売物件ではグランツオーベル南平台がやや近いようです。ただ、南平台では軸とRC壁が接しているようなので、これをふかし壁と言って良いかは分かりませんが。

とは言え、この点は心配だったため、検討段階でデベに技術的な説明を求めました。結局デベは答えられず（というか初めから「マニアックなので専門家に説明させます」との対応）、最終的には竹中の技術者が出てきて、概ね上記のような説明を受けました。その後に自分でも色々調べましたが、最近ではGL工法でもボンドの形を餅状ではなく線状に施工することで、問題の軽減に成功したという実験データも出ているようですね。

戸境壁の厚さについては、180あれば標準レベルをクリアしていると言えるでしょう。一応、都心ハイグレード物件のパークハウス諏訪山プレゼンスも180でしたし。加えて独立支柱のふかし壁だし、スラブもボイドではなく厚いし、総じて遮音性能は優れていると判断しました。内装も良いに越したことはないですが、こういう目に見えない所にコストをかけているのは大事なことです。構造に関わる快適性能は、後でどうしようもありませんからね。

以上、長くなってすみませんでした。しかし、久しぶりにゼネコンボーイさんを思い出し、何だか少し寂しい気分になりました。すごく楽しいスレッドだったのに。今どこで何してるのかなあ。ちなみに、上で引いた彼の回答は「今時直床でスラブ２０センチ」にあったはずです。

追記：もし、「お前、それは誤解しているぞ」という方がいたら指摘してください。まじめに調べたつもりなんですが、ナニブン専門外なので。プロの解説があれば有難いです。

早速ありがとうございました。
遮音性は優れているということなんですね！
安心いたしました。
私も建築のことには疎いので、以前読んだコラムに書いてあったものと
同じだと思い込んでいました。

もうひとつだけ心配なことがあるのですが。
先日浜田山の三井の物件を見に行ったのですが
こことの管理費の違いに驚きました。
あちらは（法外に？）高いとして、こちらはいささか安くないでしょうか？
これだけセキュリティがしっかりしているのに？
修繕費は最終的には6倍になるので、まあこんなものかもとは
思うのですが。

管理費は妥当な線じゃないでしょうか。そんなに安くも無い気がします。PC浜田山は植栽の維持管理費が上乗せされているので、あのレベルにも関わらずとんでもない額になっているだけです。
むしろ問題は駐車場の稼働率です。低ければ、不足分が管理費に跳ね返ります。売れ残っているうちは該当分を住不が全て負担するので良いとして、占有権を持つ住戸の人が車を使わないからと権利を放棄した場合はどうなるのでしょうか。
もしそうなった時には、うまく他の住戸へ回されると良いのですが。確か8割は埋まらないと計算が狂うはずです。

駐車場ですか・・
駅からそれほど近くないし、車の便がいいので8割は埋まるのではないでしょうか？どちらかというと駐車場が抽選でもれる心配をしているので
意外・・という感想です。
でも、マンションが建ち何年もたって老齢化が進んだら
確かに車を運転する人が少なくなるかもしれませんね。
優先住戸が放棄した場合（あまった場合）は、次順位の区分台数に
追加されますと書いてあったと思うので、ちゃんとまわっていくと思うのですが。
管理費が安いと感じたのは、駐車場の多さでカバーしているからなんでしょうか。
浜田山が衝撃的すぎたのかもしれませんが。

修繕費はまとまった金額を入居時に払うと思うのですが
その後○年後に○○万円とか計画されていますか？
もし決まっていたら、８０平米くらいの部屋の金額を
教えていただけませんか？

入居時にまとめて払うのは修繕積立基金。それ以降は通常の修繕積立金で、5年後ごとに値上がりします。88で書かれた修繕費とは、こちらのことでしょう。修繕関連支出は、この2種類だけだったと思います。
恐らく、よくある修繕費の一時金のことをおっしゃっているのだと思います（数年おきに追加でドカンと払うヤツ）が、この物件は一時金の計画はなかったはずです。…なかったですよね？

>91さん。おそくなりましたが、ご回答をありがとうございました。
一時金は計画されていないのですか・・

こちらはエレベーターがC棟以外は２〜３戸にひとつついていますね？
（比較的多い？でも、C棟は６〜７戸にひとつ。管理・修繕費は広さで
均等に割られているのは後々揉めないのでしょうか？）
エレベーターはいずれかならず交換しないといけないものの
ひとつだと思いますが、結構な費用がかかるのでは？駐車場も機械式なのでメンテナンスも相当なものでは？
長期修繕計画は契約前でも見せてもらえるのでしょうか？

長期修繕計画は事前に見せてもらいましたよ。コピーももらったと思いましたが、どこかへやってしまったなあ。EVの費用もあったと思いますが。駐車場も完全地下ですから、屋外で機械が風雨に晒されるよりは格段に良い状態が保てるでしょうね。車欲しいけど、どうしようかな。これからは大変そうだし。

現在の販売の進捗状況を教えてください。
また、完成が来年の３月ですが、完成在庫
は現実のところどれ位ですか？

>94

直接MRに行ったらどうです？

>94
細々と売れている感じを受けましたが実際はどうなんでしょう。
１階差くらいなら価格差がそんなにないので、まだまだ好きな間取りは
選べそうではありますが。
ただ、先日見た限りでは、C棟の東向きはわりと売れてしまっていました。
どのあたりを考えていらっしゃるんですか？

それにしても、完成在庫がかなり出るんじゃないですかね。
高い買い物なので、それで間に合えば実物見てから契約したい人も
いるかもしれませんね。
セキュリティは硬いはずなのに、住民以外がしゅっちゅう見学のため
棟内を出入りするのかな。
すみふは日常茶飯事なので何とも思わないのかもしれないけど
住民のみなさんはいやでしょうね。少し考えてほしいですよね。

MRに行ってきました。
住友不動産は今期大幅に黒字がでるので、会社側は来期（4月以降）の売り上げに計上したいため完成後売る気(会社方針）だと営業マンに聞きました。
売れてない口実とも、会社の方針ともとれますが、なんとなく納得しました。どこが、売れているかも教えてくれましたし、やはり、いい場所は売れています。
完成後見てから買うか、今まだ比較的いい場所を選ぶかは個人の自由ですが、今まだ選ぶ余地があるので、結構営業が間取りの使いやすいところとか、眺望とか教えてくれます。
たぶん、のこり少なくなったとき、ここはちょっとここが欠点なんです。
なんていう話はしてくれないでしょうね。

売れ行きが遅い事は、販売代金の回収が遅れる訳で、デベロッパーがゼネコンや資材会社に強気だった時は、彼らに泣いて貰っていた事情は今や逆転。少なくとも、資材が値上がりするか、支払いまでの期間を短縮するか、デベの負担は確実に増加しているだろう。金利は低いけど。

メジャーなデベのマンションで、タワー以外での施工業者からスーゼネの名前が減っているのは、普通の中高層マンションではゼネコンが安値受注を回避している表れでは？

特に入居が始まってからの売れ行き不振は、入居住民にとっても不安要素。昔隣の棟がそうだった時は、知り合いにパンフレットを送らせたよ。
それで入居した知り合いに、しばらく顔を合せるのが苦痛だった、考えすぎか。未販売住居の管理費を販売会社は支払い免除なんて規約を取り入れるデベが出始めたりもしたな、その頃。

住不はそんな販売の波の経験は嵩をくくって見過ごしている？高額物件の販売はそんなもんだろうか。

この間、現場を見ましたが、東建の賃貸マンションはもう出来上がり
つつありますね？　　　ＧＨも工事の進捗状況は順調なようです。
また、南側の旧東京都住宅供給公社の太子堂住宅も１号棟は完成して
新旧の入居者が入り、よいよ、東建とＧＨが来年完成すれば、太子堂
３丁目も景観がモダンな感じに変わり、昔のイメージがなくなる感じが
します。

また太子堂４〜５丁目にかけては、幅員１２Ｍの道路計画があり、茶沢通りの反対側も、将来はかなり変わるような予感がします。
来年２００８年以降、全体的に太子堂住民の旧住民と新住民の入れ替えが激しくなる予感がします。　
　　　とても楽しみです。

でも、来年以降は太子堂地区もかわるだろね？
１２階建てのＧＨが竣工すれば、景観は良くなる？

いつも、ご近所さんより私たちグランドヒルズのできることで太子堂が変わっていくことを、好意的に思ってくださること大変うれしくおもいます。
この近所界隈が、もう少し活気のあるお店、レストラン、おしゃれな
居酒屋等増えることをきたいします。

＞１０２
＞私たちグランドヒルズのできることで太子堂が変わっていくことを、好意的＞に思ってくださること大変うれしくおもいます。

笑。お前はデベか！　

契約者そろそろ住民板に行ったら？　あっまだ人数いないから板にならないのか。それにオプションももう検討しようがないから作っても意味ないのか。

土・日の「三茶de大道芸」に通いました。良かったです。三茶の約10箇所の場所で40組近くのパフォーマーが演じ、緑道では数十店舗が様々な自作品を売ったりと、まさに三茶は人間の表現力のパワーに染まった週末でした。屋外に椅子を重ねて約6mの高さでアクロバットする中国雑技団にも度肝を抜かれましたが、おもしろいパフォーマンスもイマイチなパフォーマンスも、最後まで付き合い、芸に応じたお金をきっちりと入れていく方々が非常に多いことに、一番感心しました。お金を入れるのにすごい時間がかかっても、ちゃんと並んで入れていくんですよね。世田谷パブリックシアターを擁する三茶の住民に、アーティストを育てる心意気を感じました。来年も楽しみにしています。

１０２さん　どうもありがとうございます。
私はとてもうれしいです。

もう一言付け加えるならばするならば、ＧＨ
南側にある某国営放送の番組『新日本紀行』で
取り上げられた、“下の谷商店”がなくなって
ほしいなぁ。

下の谷のあんちゃんねいちゃん達は未だに３０〜４０
年前の思考回路だしね？
下の谷あたりにも中規模分譲マンションができれば・・・・・
下の谷は、近隣商業地域だから、マンションは十分
建つでしょう？

下の谷は、三茶から徒歩５分〜６分程度。利便性は最高。
丘の上も丘の下も変わってほしいね。

D棟南向きでいいのかなとも思いますが、ＢＣ棟の影になったうのでしょうか？

103へ
契約者は自分たちのことだけでなくこれから契約してくる人たちとコミュニテイを作っていくのです。
契約するだけでなく、こうなってほしい環境と価値観が共有できる人に入ってほしいという希望です。
そして、長年住んでたいらした人たちへの気配りと思いやりは必要です。街づくりはこのマンションにとっても重要なのです。
個人としては、投資目的のかたはご遠慮ねがいたいし、野次馬は退散してください。。

>106さん
こればかりは部屋の位置によりますから…。面倒でも、MRで日影図を確認する方が確実ですよ。

>107さん
大丈夫ですよ。本当の検討者や購入者は分かっていますから、皆さんスルーしています。いちいち相手にする価値もありませんし、むしろ一緒の住人にならないだけ助かるというものです。
いちいちアンカーを打たれるとカチンと来るかもしれませんが、塵芥の類は黙殺しましょう。

太子堂5丁目は少し高級な宅地、3丁目は昔ながらの庶民的な町、
ってほうが特徴があって良いのになと感じます。下の谷が綺麗になるなんて
古い人間には想像つかない。

下の谷商店街は借地がほとんど。　某お風呂やさんの太子堂の大地主が
所有している。借地は、複雑な権利関係があり、再開発が思うように進まないのが原状。住友不のような最大手の資金力で、リニューアルしてほしいなぁ〜。

駅からの商店街が夜間になると若者のたまり場になってるのが気になります。三軒茶屋の改札でてから歩いてみると坂があったりするので
20分近くかかってしまいます。　子供たちや女性は　やはりバスを使ったほうが安心だとうちで話しています。　深夜バスも増やしてもらうと
助かるんですけど。

太子堂が高級、とか言うと反発受けますので
気をつけたほうがいいですよ。高級では決してないから。
お風呂屋さんがあるっていうことは　つまり風呂なしアパートが
まだ残ってるということ。若者の町、って言うイメージが三茶にはあるけど
もう少し　洗練されたレストランとかできるのを期待します。

気をつけろとはどういう意味？
あなたに対して気を使えと暗に言ってんの？
あなたが「太子堂は高級じゃない」と思ってるからそれに気を使うの？
太子堂にだっていろんな所があるんだから構わないでしょ、あなたも
太子堂に詳しい人ならば知ってるでしょ、ピンきりなことぐらい。

最近多いですよ。新しいレストランや飲み屋。　ほとんど外部の人達でしょう。　地元民はＧＨの入居者も東建のマンションの入居者もほとんどいないし、新しい外資系レストランや飲み屋の出店者もほとんど外部から来た人達だろうと思います。

　それは、有名ホテル・料理店のシェフが独立する際に出店候補地として三軒茶屋・三宿・駒沢大学あたりがノミネートされているためでしょう？

　六本木・銀座・代官山・麻布・赤坂などの超有名どころの立地ですと、賃料があまりにも高すぎるの原因何じゃないかと思います？　
　三茶周辺は、いくぶん超一等地に比べれば比較的賃料は安く、また、著名な人達もこの周辺沢山住んでいることが、出店が多くなる原因かと感じます。

でも、太子堂も道路整理と老朽家屋の整理。借地の有効活用がうまくでき、計画道路事業化・三茶駅前の再開発２ヶ所が実行されれば、これまた、わからなくなります。

税金及び企業の資本が投下される対象エリアなので、太子堂地区はこのご
どうのように、発展していくのか非常に楽しみ。古い物から新しい物へと変化する過程が、ＧＨ等を見てもはっきり明確にわかります。

　著名な方は、現時点では三宿が多いようですね。
　　
　　太子堂で言えば５丁目あたりが多いような気がしますが・・・・・？

　また、著名な成功者が住むと、そのエリアが心理的に活性化されるらなんて事あるようです？

東京建物の姿が見えるようになり、隣のＧＨとあの周辺の雰囲気は変わる気がしました。
規模が大きく、それ自体がある街のイメージを左右しそうです。
この流れが三茶屋駅前まで続く明るさができると、三茶屋自体に品格ができそう。
楽しみにしています。

沿線に住んでます。

今日も三軒茶屋を歩きましたが、
意外や意外、高齢者がめちゃくちゃ多いですね。

大通りは、学生や若い人結構いるけど、
一歩中はいると、超高齢化社会ですね。

昭和の女の子は、お嬢さん風から風俗嬢風まで
テンでばらばらですね。総じていいイメージはないが。
いずれにせよ、真面目に勉強したい人が多い大学ではない。
（日本の大学はほとんどそうだけど）

渋谷-二子玉川間では池尻に次いで、なんだかなーって感じの街です。

勿論好き好きですが。

>三茶屋自体に品格ができそう

期待するのは勝手ですがね、、、、さすがにちょっと。

>>99
大手と言っても数年前半分潰れかけてた会社ですよ。
属性的にも全幅の信頼を置けるような会社かどうか。

高齢者は多いですね〜　
　　太子堂地区には１００歳超えている人もいるとか？　

　でもこんごは、相続等で土地放出が多くなると思いますよ。

相続した人は、建替えもままならない人が多いですから、売って他へ移るでしょう？　買うのはほとんど開発業者か建売屋か他の地域の人。

世田谷区の人口は昨今増加傾向。　　現時点で８６万人。　
　その将来的な拠点となるのは、三茶かなぁ〜と感じますが・・・？


１０年後もしくは早くて５年後には、世田谷区の人口が１００万人突破。

　
　　　　政令指定都市初の１区１００万人区となる日がくる。


　　税収も潤い、巨額な税の投下と大企業の資本投下が、三茶で行われ、
　　　　　　　更なる発展をする予感がありますが・・・・・？

　　　　　　理由として
　　　　　　　　1　三茶は田都線急行停車駅。　
　　　　　　　　2　主要な都心部へ非常に近い事。
　　　　　　　　3　三宿の隣　

　　品格は徐々によくなるし、またその対象でもある・・・・・

病気だね。この板の人は、、、、、

三軒茶屋は庶民的で下町なのがカラーでしょ。
それはいつまで経っても変わらないよ。

いや、この板のごく一部の人だけですよ。三軒茶屋が
きれいになるとか、発展するとか、
ましてや「大企業の資本投下（笑）」があるなんて思ってる人は。

122さんとか、ちょっと怖い感じ。
土地の所有関係とか、正に下町そのもですから。
きれいな大型再開発とかは無理ですよ。湾岸じゃないんだから。

既に適正人口は超えてるし、これからの「発展（笑）」・人口増はマイナスにしかならない。（そもそも人口で計ろうと考えるのが、３０年は古い考え方）

むしろ沿線のイメージを壊さないよう、足を引っ張らないよう祈るのみ。
事件・事故も多いしなー。

あくまでも利便性と猥雑さでしょ。三軒茶屋の良さは。
でも、利便性は向上してない。むしろ相対的には下がってる。
駅周りの回遊性も最悪だ。キャロットタワーの盛り下がり振りも
板についている。

猥雑さは心配ない。これは構造的に保たれよう。

三茶はこれからも三茶であり続けると思う。当たり前だが。

三茶がきれいになって欲しいなんて本気で考えてる人は
確かに少数派でしょ。

そういう人は、
パークハウス用賀三条通りでもお買いになったほうがいいかと。
困ってるみたいだし。三菱さん。

高いねー。びっくりしました。
１２０平米を一億円台前半でと考えてたけど、
むりっぽいですね。

言っちゃ悪いがスミトモでしょ。
通り沿いでしょ。
駅も近くないのになー。

これだったら、駒沢から用賀あたりの方が確かにいいなぁ。

おお、元匿はんも来てるのですね。お疲れさんです。でも、私から見りゃ、所詮不動産屋なんてどこも大して変わりませんが。一般的にキレイっぽいイメージがある三○だって、一皮剥けばね。
でしょ？　競合物件企業さん。言っちゃ悪いが…なんて言ってる時点で、お里が知れるというか。いや、スレ汚し失礼。

怖くはないですヨ。ご安心ください。
ちょっとオーバーアクションに書きすぎたようです。
要は、この三茶・太子堂の街がどんどん変わって
ほしいと願っている一住民です。

今日も、現地近くへ行きましたが、東建は、ほど80％近く完成かな？
ＧＨも残りの工期5ヶ月で順調に完成するような気配。
建物の躯体・形状はほぼできあがっている感じですね？　
かなり勇壮な感じがします。　
　階が上の方なんかなんて眺望はけっこういいじゃないでしょうか？

124さん
でも、持ち家で相続が発生した場合、土地が放出されますが、
ほとんどが、建売り屋かもしくは、容積率が高いものは、ワンルーム
関係の業者が買っているようです。

地元の土地所有者でに建替えられる人はそんなに多くないようです？また地元を離れている人も多いので、生活の基盤が他所にあり、相続が発生すれば、結局売却するようです。

借地に関しても、地権者も遠隔地にいる方は結構います。相続後は、売却するケースは多いようです。

現在、三茶駅前近くと太子堂地区で、売却物件がありますが購入者は資本力のある開発業者がほとんど。　ほんとに小粒な土地しか現実のところ一般エンドユーザーが購入できないのが現実・・・・・

また、三茶駅前近くでも空き店舗や事務所がでていますが、賃料が高いのと、老朽化で場所がよくても、商売の収支があわないなどで、借り手がつかないなどの事があるようです。　新しく綺麗な今のニーズにあった建物を新築しないとなかなか難しいようですね？

現在は、不動産証券化等で商業ビルの新築工事が増加中？
良質な建物と賃借人による投資効率ＵＰ。インフラ整備や新築等で経済効果の良循環や安定性が積み上げられるのでは？　

環7内側は、とりあずその対象地域かなぁ？
東京建物の賃貸物件は証券化するんじゃないですか？
以上の理由が三茶が変貌する要因かと感じますが・・・・
間違っていたらすいません・・・・・

ここが売れて欲しくない人
多いみたいですねw

130

それだけライバル視されてるって裏っ返しに聞こえるけどw

ここが売れてほしくない
　　　　　人っているんですか？
教えてくださいその訳を・・・・・

①競合デベ
②買いたいけど高くて買えない人
③下げ相場期待の人
④他の物件に決めたけど、何となく気になる人

…あたりですか？
でも、ご期待に反して、少しずつ売れてるようですね。HPの販売戸数も少し前より減っている。でも先は長いね。

住友不の今期の決算は大幅な黒字。
売上げ経常利益は来期に繰越しても、
なんら問題はないし、まして財閥系。
予想完売時期は来年中頃でしょうか？

>133

私は他にも、もっとずーっといろんな理由で、
売れて欲しくない人がいると思いますよ。

一番多いのは、

全然買えるけど、やっぱり安いにこしたことはない
（「全然買える人」にとっても金額の小さい買い物ではないので
なおさらそうでしょう）

という至極当たり前の考え方。

あと、これも多数いると思うけど、

何らかの合理性に基づいた値付けを希望する人
（将来の売却や、他の購入も全て何らかの合理的尺度で
価格が決まる恩恵は多くの人にとってプラスでしょう）

例えば、cap rateでどうなんだということ。
年坪12万しか取れない物件が、坪400万超えでは
説明付かないですよね、みたいな。

３億円の住戸は売れたのでしょうか？
値段を下げたようですが・・・・・・

値を下げても高いなあ。
パークハウス代沢ぐらいの値段（坪300万超）だったら人気化したかもね。

でもその値段なら即日完売かな。

まだあったと思いますが。1期から価格を見てますが、元々3億もしないし値下げもしてませんよ。むしろ…。
一方、C棟東はほぼ完売状態。さすがにABは苦戦かね。あの価格だと都心も狙えるし。でも全く焦っていないところが恐ろしい。

たっけぇ、、、、、

完璧ば勘違い物件ですか、、、

記念碑として、長く売り出し中物件として存在しそう。

３億円の住戸はいったいどんな人が買うのかなぁ？

三茶で３億だすんなら、三茶駅徒歩５分圏内で敷地５０坪以上
の土地付き新築物件は十分買える。

代沢のほうは、仕様、立地、価格、ここやマスターより全て良かったね。
と言ってみても後の祭りですが

３丁目のお寺さんの方から見ると凄い景観ですよね。
小高い丘にそびえたつモンスターのような感じがします。

　マンション近隣よりも、丘の下の方が、１２階建ての圧迫
感を凄く感じます。
　突如、怪獣が現れたかのような景観に驚き・・・・・・

で、売れ行きどうなんですか？

モンスター度合でいうとマスターのほうがあるかな

サミットあたりから見たら「おー出来てきたじゃん。」って感じかな。

三茶に遊びにくる人は太子堂の奥まで行かないから、
モンスターもおーも無いけどね。

ゴリラビルができた時もオーって感じでその奇抜さに驚きました。
キャロットタワーができた時もウォーって凄いと思いました。
それ以来ですね。　GHは丘の上に建っているから、丘の下から見ると
かなり高い建てものに見える・・・・

丘の下から見た景観・風景は圧巻の一言です。

下から見るとＡＢ棟の明かりのついてない部屋ばかり見えるってことでしょ？　人気の無さが露呈しますね。

明かりが付いたらどんな感じでしょうか？
また高い場所に、広告看板出したら目立つでしょうね？

太子堂は、確実に街並みが変わるね？

通りがけに見てみたのですが、外壁は思ったよりも重々しくなかったのに驚きました。隣の賃貸は意外にかなり良い雰囲気でしたが、結構賃料は高いのですかね？

>>151
規模が大きいとはいえマンション一つ建ったぐらいじゃ町並みは変わらないと思いますねえ。

戸建てが何戸か売却されて、ある程度まとまったら賃貸用マンションや
小規模物件ができて行くのが太子堂・代沢の流れかと思います。

逆ですよ〜。　おしゃれな街へどんどん変わると感じます。
最近も太子堂地区で土地の売り物が出ていますが、ほとんどが開発業者の手でリニューアルされています。また資金力のある地主さんは自ら賃貸マンションを建て、１階は店舗にするケースが多いように感じます。

店舗が増えると、そこに新しいお店が増えて、どんどんおしゃれになり
外部から人を引き付けるのではないかと思います。

また、道路の拡幅計画が４丁目〜５丁目にかけてあります。車の流れも変わり、用途地域の変更・見直しが行われるのではないでしょうか？

太子堂地区が三宿に続く人気のある街へと変貌すると期待しています。
　１０年後くらいにどんな“街”になるのか非常に楽しみです。

はいはい。

期待だけは持ちましょうよ。夢がないと・・・・・

それでこちらは順調に販売がすすんでいるんでしょうか？
ここにきて、市況が下がっていますが・・・

>158
>>138

C棟東はかなり小さいし価格帯が一番お手ごろでしたよね？
その反対の西向きは？こちらも完売状態ですか？
Dがいいと思ったけど、こちらこそいいのは売れちゃった感じだと
思っていたのですが。

密着観察はしてないんで、少し前時点での雰囲気ということで。売り出し住戸に対する契約率は、Dが6割強、C西が約5割ってとこですかね。ABはやはり鈍いが、ポツポツと出ている。

プリズムタワーがあの立地で、
「値段、高くてビックリ。普通仕様の75㎡程度で１億超え。
　上層２フロアのエクセレント住戸は、86㎡程度で15000万くらい。
　30㎡くらいの部屋が結構多くて、全２００戸あまりのうち、
　85㎡以上の部屋が10戸前後しかなくて、
　事務所も入るし、グレード感ゼロ」＝Pタワーのスレから引用
という状況だったらしいので、この辺で探している人が再評価する可能性はあるかもね。

C東は小さいとは言っても70㎡の2LDKなんで、DINKS(＋1)には十分かな。いざとなると賃貸で一番回しやすいのかも知れない。そんなんなので、お向かい地区の富裕層が買っているようだね。

ＡＢ棟はパンフレットによると、プレートグリット構造でCD棟はT−ＦＬＡＴ構造とのこと、どう違うんでしょう？メリット、デメリットは？
知っていらっしゃる方いらっしゃいますか？

池尻のマスタービューもなんだかんだいって売れているようです。
おそらく、予測として来年秋口くらいには全戸完売するんじゃない
でしょうか？

　グランドヒルズ三軒茶屋Ⅱが早く見てみたいもんです・・・・・

>グランドヒルズ三軒茶屋Ⅱ

？なんですか？そんなのあるの？

＞１６３さん

デベにお勤めのわりにはマスタービューの触りがプアですねw

今日、ヒルズのまわりを歩いたら外壁のシートの上に５階、と８階と掲示があり、外から大体の何階がどの場所かわかりやすくなってました。

なんかヒルズというと六本木をイメージしちゃうなあｗ　もう躯体自体は建ち上がってるのかな？
でも、あの焼締めのような外壁タイルはなかなか良いね。年数が経っても古びずに風合いが出そう。

躯体部分は完成しているようです。すでに外形がはっきりわかる状態ですね。　あとは、内装・設備・外壁等々の細かい部分の工事じゃないですか？今年中には、足場が取れるんじゃないでしょうか？
地下駐車場の出入り口は、凄く立派です。どこかの高級ホテルみたいですね。　工事の進捗状況は順調のようみたいですね。さすが竹中＆住友です。

住友だから三井住友が一番ベストでしょう？
それか外資系・・・・

でも1億以上のローンをつけてくれるところは、少ないですよね。

1億円の借り入れは、属性がよく
ないとなかなかローンが通ら
ないのが現実なのかなぁ？　

担保評価は、まずまずでしょう？　
年収２０００万円以上は必須か？　
　夫婦合算でなんとか・・・・

自己資金と借り入れの比率もひとつの目安？
追加担保を要求してくるのかも？
それと連帯保証人か？

東京建物工区の南側のURのアパート群も一斉に解体工事が始まりましたね。太子堂も一気に変わりそう。すでに完成しているコーシャハイムの東側は丘の下から上まで工事中で、「三太（笑）道路工事」と出ているけど、グランドヒルズの中の貫通道路とつながるんですかね？丘の下は入り組んでるし狭いんで、どう道がつながるのかな。

丘の下の区画整理もはやく行うべきですね？
極端すぎます。　コーシャハイム１号棟の東側の道路は
途中で極端に道幅が狭くなり、車の往来も難しい状況。

一個人の土地の所有ですとなかなか区画の整理や道路整備
が進まないのが現実。太子堂の街並みが綺麗な顔に整うのは
まだ時間がかかりそうですね？
でも年を追うごとに変わっていくと思います。

164さん
　グランドヒルズ三軒茶屋Ⅱは
　廃校寸前の太子堂中学校跡地かなぁ〜

我が母校太中ももう駄目だな。子供少な過ぎる。
温水プールは区の施設として残るといいな。
体育館全体スポーツジムにできるしね。

やはり太子堂はご老人が多いのかな。
ワカモノもよく見かけるが三宿、シモキタ目当ての永住しそうにないタイプ（賃貸？）が多いような気がする。
太子堂中とグランドヒルズは至近だが中学校のターゲットとなるファミリー層がどれだけいるかってところですか。

代沢の方がファミリー層が目立つかな。

ファミリーがいたとしても、公立中・・しかも
廃校寸前の太子堂中には行かせないんじゃない？
営業の人も、公立中ならこのあたりはみんな越境するって言ってたし。

178さん

このグレードのマンションになれば、公立に進ませる家庭はかなり少ないと思いますよ。

太子堂中の校舎は築40年近いんじゃないのかなぁ？
耐震構造上非常に心配ですね。　ＧＨが免震なのにその子息が耐震上心配な校舎で学ぶのはどんなもんかなぁ・・・・・・

太子堂中は来年であたりで廃校にするべきです？
温水プールを残して、校舎と校庭を民間企業に売却すれば、
現在の地価で２０億円〜３０億円くらいで売却できるのでは？

分譲ファミリー向けマンションを建て、所帯持ち子供持ち
を太子堂の地へどんどん招聘しましょう。
　売却代金は、三軒茶屋の再開発の資金に当てればいいと思
いますが・・・・・？

都心に程近い場所で、高齢化は非常にもったいない・・・・

181さん
ご近所さんなら、このエリアの教育環境を一番にお分かりでしょう。
世田谷区がそんな事をするはずがありません。
ご自身の都合に合わせたご発言は気持ちのよいものではありませんよ。
それに国有地の売却はそんなに簡単に話の進むものじゃありません。

どんどん物件の話から逸れている気がします。軌道修正しませんか。

183さん
国有地じゃなくて区有地の売却でしょう？　少子化に歯止めを
かける為には、いい提案かと思いますが・・・・・・

184さん
私は、地域のこれからの話は結構おもしろいと思っていますよ。この物件の価格は将来の地域の発展が前提と思っています。

ふむ。まあそういう見方もありますか。実際、物件に関しては値付けの問題だけで、建物が良いということは争いがないようですので、これ以上は話題もないですからね…。しかし、ホントに期が後になるほど値が上がってます。恐るべし。契約者としては、早く売れて欲しいものですが。

不動産鑑定評価の基準で地域要因というのがありますが、
最近は、かなりきめ細かい査定評価を出すそうです？

近隣地域の発展・衰退は、不動産の価格に重大な影響を及ぼ
します。　１０、２０年後の太子堂地区が旧態依然の体質で
はなく、時代に即した街となれば、価格が確実に担保されます。　

また、こんご都市開発が著しく伸びるエリアと衰退の一途を辿
るエリアとで２極化が加速すると見ています。

例えば、ＧＨの学区が三宿中学校であれば、ネームバリュー
がある三宿中へ行ける事が、地域要因にプラスに働き、また、
区画整理や駅前の再開発が進めば、全体の評価が上昇するもの
と感じます。　

生徒数わずか７０名の田舎の過疎地の学校のようになった太
中は、整理処分の対象としてもよいと感じますが・・・・
　まして校舎の安全性が、担保されていない義務教育の学校は、
この少子化社会に更なる不安を投げかけるのではないでしょうか？　
少数での中学校存続は、区の税金の無駄使いかと感じますが・・・・

>>187
さらっとおっしゃいますが、この物件、そんなに値上がっているのですか？
今は不動産価格の潮目と思っていましたが、この物件には関係ないのですね。・・・・・・・・本当ですか？

本当ですよ。もちろん、満遍なくということではありません。恐らく販売データを見ながら、間取りや位置から強めに出しても売れそうな部屋をピンポイントで上げてるようです。
池尻のタワーが駅近というだけでとんでもない値付けをしてきたので、案外行けると踏んでいるのかも知れませんね。実際、少しずつですがHPの販売戸数も減ってます。少し売っては追加、と小出しにして行くのでしょう。

高い高いと言われていた価格も最近売り出される周りの物件に比べたらそんなに高いとは思えなくなってきたなあ。
慣れっておそろしいというか。

不動産価格は潮目かもしれないが、もはや住専・不良債権問題のような要素はないだけに強気で売れるってところか。

三茶周辺は実際、今下がっているようです。三茶の駅から徒歩３分
ほどのところに売り地が出ていますが、当初の出値よりも３０００
万円近く下げている。

＞１９２さん

売り主は高く売却したいものです。
業者による媒介契約は３ヶ月が期限です。きっと販売から３ヶ月経ったものの決まり手がいなく、価格の見直しをしたのでしょう。
直接的な地下の下落の証拠付けにはならないかな。

>>193
でも、その価格で売れないというのが下落の証なのでは？
安くすれば売れますよ。土地でもマンションでも。

坪単価と総額の違いから下落要因も違うと思います？
坪単価は、総額金額が大きくならなければ、下がらない。

総額金額が大きいものは、市場参加者が少ない為に
価格を下げなければ売却できないという事かと思います。

売れ行きはどうなんでしょうか？　
３１１戸中現在残戸数はいくつですか？
ちょっと気になるところです。

大成建設でも耐震・建築偽装発覚。ここの売りは唯一「ハコが頑丈」ということだったのにそこにも大丈夫？？とクエスチョンマークが付いた。ご愁傷様。

↑
なんか、ビミョーにずれてるところが痛いね。もっと勉強してからカキコしてね。

おっと竹中工務店の間違いだったね。失礼。
耐震偽装も間違いだったらよかったにね。

耐震性は大丈夫だと思います、地盤もかなりいい方じゃないでしょうか？

198=200さん
耐震偽装でもないから、耐震性を竹中が指摘したんだかたら
チェック機能が働いていたんだよ。

まあ、問題の所在が違うんだよね。だから勉強してって言ったんだけど、イマイチ分かってないみたい。どこの営業か僻みか知らないが、ネガレスもちゃんとやらないと逆効果だよ。

ついでに言っとくと、ここも初期段階で一部施工トラブルがあったんだよ。でもかなり早期に発見して、速やかに是正工事を実施。行政的にも然るべき手続きを取り、万全のフォローをした。この間、顧客に説明したうえで契約手続きは一時停止した。完璧に処置を終えて、さらに顧客に技術的説明をした上で契約を再開した。

市川のように欠陥を隠して販売した三井や野村と比べれれば、遥かにマトモな対応だったよ。スミフはその値付けからえげつないイメージがあったが、俺はこの件で見直した。その後、今回の市川事件や浜田山の件を知り、一般的に誠実とされている三井の方が実は慇懃無礼で顧客軽視な体質なんだと思ったよ。

この物件は住友の直接販売だから、代理をかませた一般物件と違うのかも知れないが、こういう見方もあるということで。

今年の夏は異常に暑かったんで、阪神淡路大震災の前年も
猛暑だったことから、そろそろ東京も大きな地震がきても
おかしくないでしょうね？

現在、８５戸で先着順という事は、２２６戸は契約済という
ことになります。　でも太子堂で凄いですね？

来期分に残している部屋もあるので、まだ売り出してない部屋もあるようです。ですので、契約数はそこまでは行ってないはずですよ。悪気がないとは分かっていますが、誤報が流布してはいけませんので、一応横レス入れときますね。

契約数は、実際はまだ２００は超えてはいないのですね？
実際、１５０戸くらいは契約は済んでいるのでしょうか？

東京建物の物件は完成まじかのようです？

早く足場と養生がとれないかなぁ。外観を丘の下から眺めたいネ

南のＢ棟のほうは養生がとれ外壁が見えてきました。
とても落ち着いていて
思ったとおり
とっても気に入っています。

待ち遠しいです。

夜道が気になり

三軒茶屋から夜歩いてみました。

茶沢通りでは大体の物が揃いそうですし
ちょうどセブンイレブンのところを入り
左に曲がればすぐ公園の下に出ます。
犬のお散歩している人や
ウォーキングの人や
暗すぎず人も行き来してたので

安心しました。

淡島のほうに

おいしいロールケーキのお店があると聞きました。

週末は午後にはなくなるという事ですが

たしか

緑道のほうと聞きましたが

どなたかごぞんじないですか？

＞212さん

シェ・かつ乃さんだと思います。
東京都世田谷区代沢4-38-3Tipi代沢1F
TEL 03-3412-0651
10:00AM〜売り切れ次第終了/定休日毎週火曜日

グランドヒルズ三軒茶屋から近いですよ。

美味しい飲食店といえば、淡島通りを淡島交差点方向に下り暫くすると左手にある焼肉店、韓てらもお勧めですよ。

代沢は美味しい店の宝庫ですから。色々まだありますよ。
探索してみてください。

皆様ありがとうございます。
そうそう
かつの。。。さんって
そんなお店の名前だったと思います。

ありがとうございます。

あす早速いってみます。

焼肉やさんも
淡島とおりを通るたび気になってはいました。

明日はいろいろ
散策してみます。

代沢・三宿側は品がいいですネ。　太子堂２,３丁目は隣り合わせで
まったく逆の素顔。街が二重の人格を形成しているようです？

代沢はいいかぁ？三宿はけっきょく２４６の三宿交差点
と、多聞小学校のある周辺くらいかなぁ？

残住戸はあといくつあるんですか？

東京建物のアパートメント三軒茶屋のモデルルームもオープンしたようです。坪1.2-1.7万円の賃料で、ボリュームゾーンは坪1.3-1.4万円のようです。やはり300戸超という数をさばくには、独身やDINKSを狙っているようです。80m2以上はほとんどないですね。植栽もできてきたら、非常に良い感じの賃貸マンションです。

この賃料から推測すると、グランドヒルズは修繕積み立てや管理費を考慮しない利回りで4％前後でしょうか。修繕や管理、その他リスクの合算コストを2％と見て、ネットで2％の利回りとすれば、投資用としてはなかなか手がでないでしょう。でも、セキュリティーや高台の安心感、公園や道路と一体開発された気持ちよい住環境の付加価値を考えれば、グランドヒルズは決して法外な買い物じゃないと思いました。

投資で考えてる人なんていないでしょ。
ここは実需で気に入った人が買う物件。
つまるところ、２２３もそう言ってんじゃないの？
俺はそう読んだけど。

>>223

その計算に固定資産税などが入っているのか分かりませんが、
仮に実際ネット２%の利回りが確保できるとして
元本の回収に５０年掛かるわけですよね。
５０年後に生存して居住を継続できている自信のある方が
どれくらいいるのか分かりませんが、
とにかく５０年後に物件がプラスの資産価値を維持していた場合に
やっとこの買い物が正解だったと分かるわけですね。

ここに住みたいのなら借りた方が得な気がしてきました。

>223

>ここに住みたいのなら借りた方が得な気がしてきました。

ウンチクこいてるわりには気付くの遅いよ。笑
この物件は時間はかかるだろうが絶対売り切ると思うな。
最低でも１、２年後の世田谷マンションのマーケットは上げざるを得ないわけだからね。

２３３さん
具体的に世田谷のどの物件が値引きしているんですか？

＞２３４

そんなもん自分で調べたら？　と言いたい所ですが、、
固有名詞は出しませんが、言い出したらキリがないほど
ほとんどですよ。
千歳船橋も等々力も用賀も砧も成城も。。中小のデベはさらに。。。

「都心３区」と「それ以外」という完全２極化が現在進行中です。

＞固有名詞は出しませんが、言い出したらキリがないほど
＞ほとんどですよ。

私が見たほとんどの物件（６件程度）は値引きはしないと言っていましたよ。
ただ、世田谷区の物件で、値引きするという話を１件だけ聞きました。
たぶん、キャンセル物件だと思います。

>233.235

勉強不足すぎ。
じゃあ質問。ここ１年〜２年の間に高値で用地取得したデベはEBITを犠牲に赤字展開すると思っていますか？
ますは233、何が「最近日々下落基調」なんですか？まさか日経225とか言うんじゃないでしょうね笑。郊外の物件の下落はとうに下落を始めていますが、都心部のどこの何が下落基調なんですか？土地？中古物件？いやいや、新築マンションの坪単価なワケないですよね。
続いて235。例えば地所の用賀。この夏から動向を見ていますが値引いていませんよね？一部でパークコート成城が値引きを始めたなんて言い出す始末。値引きと言うのは一部のデベのクリーンナップ時の手です。実際にそんなに値引きをしていたら必然的に始まると思いませんか？逆に値引き合戦が。値引きなんて簡単に出来るものなんかじゃないんですよ、値引き前に購入した人達はそれを知った時にどのような行動に出ると思いますか？
＞そんなもん自分で調べたら？　と言いたい所ですが、

まぁまぁ、あなたが最初に調べて出直しなさい。

>>238
じゃあ質問。ここ１年〜２年の間に高値で用地取得したデベはEBITを犠牲に赤字展開せずに、売れ残った在庫をどうすると思っていますか？

勉強しているところみせてよ。

＞ここ１年〜２年の間に高値で用地取得したデベはEBITを犠牲に赤字展開せずに、売れ残った在庫をどうすると思っていますか？

常識的に、時間をかけて販売するのが筋。仮にですが、直近にやって来る決算時に当該物件のアタリを計上できないのなら、他地域物件のアタリを編算させるのが通常のやり方。それぐらいの体力がないデベなんかは、少なくともこの１〜２年の間に都心部の用地なんて取得出来てませんよ、それじゃなくても『上昇基調』に『あった』わけなんでしょ？笑
そして…。千代田のプラウドタワーでもない限り、この１〜２年で取得したばかりの「青田物件」が完売間近で在庫整理に奔走するわけないじゃないですか。仮にそんな急ピッチで売れる物件が在庫処分に困るワケないから。値引きなんて『この物件は人気がありません』『この物件には自信がありません』と口外するようなものです。
そして。私が申し上げた『EBIT』、お分かりじゃないですね。あくまで営業利益代替時のケースのお話ですよ。その辺を理解した上でこの土俵にお上がりください。
では。

＞２４１

あなたが「最近の値引き話」を始めたんでしょ？
回答したじゃないですか、長期戦になったら他物件のアタリを回して売り抜く以外にどんな方法があるのですか？？あなたは値引きせざるを得ない弱小デベの方なんですか？笑
コロコロと話を変えないで下さいね。面倒くさいので。

>>242
すみません、難しくて分かりません．
シロウトの私にも分かるように解説してもらえますか？

盛り上がっていますね。
241さん、238さんの質問と重なりますが何が下落基調なのか教えていただけますか？
たとえば3年後なんかはマンションの価格は下がるのでしょうかね？

日経平均が下落基調でマンションの頭金がなくなったとかそんな話じゃないの？

実際、中古相場から値崩れしてるんだからさ。
http://towerlife.jp/bld03/bld03.php

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

＞２４９
「中古相場から下落が始まってる」といってるだけですよ。
中古が下落してるのに、新築マンションだけ高値が維持できるとでも？？

入居予定者としては辛い現実の話をしているのですが。。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

＞２４７

中古市場の高騰は、相次ぐ新築物件の価格高騰に釣られたものというのをご存知ですか？
新築価格上昇に付いて来れなくなった人達が、今度は中古物件ですら高騰しすぎて付いて来れなくなった。だから含み益を持つであろう中古物件の販売価格を見直しているだけに見えてならないのですが。正直、最近の中古市場高騰に実態は見受けられない気がしてならないのですがその辺りはどのようにお考えですか？
私は中古に釣られ新築が価格崩壊を始めるとは、究極的を除いて考えにくいのですが。
市場原理としては、新築市場の高騰に付いて来れない「様子見」を始めた人達を獲得するにはキャピタルゲイン(が生じるかは分かりませんが)を欲張らずに、妥当な金額に設定するのが賢明だと思うのですが。。。
向こう２年に販売される新築物件のマーケットが下降すると思わないのは私の主観です。
各デベが最低の利益率を確保し赤字を出さないと仮定した場合です。
２４７さんのご高尚な見解をお聞かせ願います。

建物の安全性が問われている昨今、ヒューザーのような偽装事件・
新潟から石川にかけて大きな地震が頻発している状況であり、東京
・関東もＭ-6以上の地震が近い将来、来る可能性は否定できません。

中古市場は、耐震性の問題が一番価格に反映されているのだと思い
ます。　利便性や快適性よりも、市場参加者が一番重視するのは
災害時の安全性かと感じます。

新耐震基準前と後では、生命の危険性を含めて災害時に建物が欠
損するなどの修繕等のコスト面を市場流通価格の中に考慮しな
ければならないのではないでしょうか？

賃貸市場も古い物件や設備仕様のものは、なかなか入居者が決まり
にくい状況のようです。

マンション購入は長期の住宅ローンを組み、長期にわたり資産性が
保持されることが望ましい事は当然であり、耐震性に優れているか
いないかで、価格の値付けに雲泥の差がでるのはないでしょうか？

しゃかりきにキャピタルゲインを狙うのではなくて、建物仕様や
耐震性・利便性・快適性等々を分析して総合的な判断の元、価格
は決定されるものであると感じます。

ただ、一般の売主さんは、どうしても自分の物件をとても高く評価
しがちで、一概に全ての中古市場が上昇するとは限らず、個別的な
要因が価格に影響を与えている事は間違えないのでは・・・・・

ここ、朝刊に出てましたね。
竹中さんまたやってくれたの。

注目されてる物件だけに今回はマイナス評価。。。

補強で内装変わらなくても心変わりしそうです。

>>258　また、何をやってくれたんですか？日経新聞なんでよくわからないのですが？

読売新聞に出ていました。コンクリート強度不足だそうです。

読売に出てました。
もともと売れ行き悪いのに、決定打ですね。

http://sankei.jp.msn.com/affairs/crime/071207/crm0712071035005-n1.htm

＞マンション購入は長期の住宅ローンを組み、長期にわたり資産性が
＞保持されることが望ましい事は当然であり、耐震性に優れているか
＞いないかで、価格の値付けに雲泥の差がでるのはないでしょうか？

補強したといはいえ、強度不足のコンクリを使っていた
マンションですが？

>>203

このことのようだね。
であれば目くじらを立てる話でもない気がするが。
単細胞な記者が麻布で名前が出た竹中だからと飛びついたんだろう。
きちんと吟味しないでミソもクソも一緒にしてるように見える。
市川のタワーなんかは悪質だからガンガンやってくれと思うが。

オレなら絶対に買わない

なんだかんだ半分も売れてなかったんだねー。

キチンと確認しない工事ミスなのは、
ここも市川も同じだろう。
しかも東麻布でも竹中はやった。

五十歩百歩　目＊＊鼻＊＊

ここを庇い立てするのは不公平。

うーん。私が言ってるのはそういうことではないのですよ。
この手の話は興味があるので、知り合いのスーゼネ社員や建築家に聞いてみたら、市川の補強内容には「あれで本当に大丈夫なのかな」という反応。太子堂のは「それはきちんと補強できている」という評価だった。
契約手続きの件も含めると、要はきちんと事後対策がなされているかということじゃないのかと。まあ建築サイドの友人が多いのでそういう見方になるのか知れないが。
以前、みなとみらいの物件でも話題になってたね。あの頃のスレは激しかったなあ。

今日の朝新聞に出たばかりで、

知り合いのスーゼネ社員や建築家に聞いてみたら、市川の補強内容には「あれで本当に大丈夫なのかな」という反応。太子堂のは「それはきちんと補強できている」という評価だった。

↑
こんなことを聞いたなんて、そもそも信じらませんねえ。
太子堂のほうが「それはきちんと補強できてる」なんて
何を根拠に言ってるんでしょうか。

明らかに住友関連の人間の情報操作。
だからますます住友のマンションって売れなくなるんですよ。

>>269
同感です。
住友関係者か、この物件を契約した人による
情報操作に読めますね。

契約者のみなさん、今回の問題の件、事前に連絡ありました？
私は聞いていなかったので、かなりビックリです。
売主、ふざけんなっ！！て感じです。

代理人と今後の対応を検討するつもりです。

>>269さん、270さん
私も同感です。最近明らかにデベ擁護する発言が多すぎます。
関係者が市川の二の舞にならないように頑張っているとしか思えない

>>271さん
大変でしょうが、頑張ってください。
うちは検討していましたが、候補からはずすことにします。

やっぱりこういう反応なのねｗ　
純然たる興味ですよ。明らかな割高物件に手を出すわけないでしょ。
あと、いるなら身近な建築の専門家にでも聞いてみてよ。違う見解が出てきたら是非書き込んでね。勉強になるし。

一応、最後ね。
私は上にも書いてると思うけど、建築サイドの友人が多いの（竹中ではなく、Ｏだけどｗ）。それで聞いたことを書いてるだけ。あと、今日の朝刊に載ったばかりなのにって声もあるけど、そういうわけで太子堂については図面も見てるよ。もちろん素人なんでそんなに細かい意味は分からんけどね。彼らの説明を聞いて、へーそうなんだ、ぐらいの感じでしかないけど。
まあ掲示板なんで仕方ないとは思うけど、何でも短絡的に情報操作とか、遠吠えとかって失礼過ぎないかい？　

それはともかく、271さんのように説明受けてない人もいるんだね。だったら、契約手続きの事後対策がきちんとしていたんじゃないのか、というのは撤回します。それは大問題だわ。手付け戻しの解約はできるんじゃないの？　市川もそれには応じてるし。

世田谷・高級マンションで強度不足　また竹中工務店
2007.12.7 10:35

　竹中工務店（大阪市）が東京都世田谷区に建築中の高級マンションの一部で、設計とは異なる
強度不足のコンクリートが使われていたことが７日、分かった。

　同社は強度不足が判明した棟の構造計算をやり直し、東京都に報告。１０月、はりの高さや幅を
大きくする補強工事をした。入居予定者には事業主の不動産会社が文書で説明したという。

　竹中工務店のマンションをめぐっては、１１月に東京都港区で建築中の超高層マンションで
鉄筋の強度不足が発覚、一部の階を解体することが決まったばかり。

　竹中工務店によると、問題のマンションは世田谷区太子堂の「グランドヒルズ三軒茶屋」
（来年３月完成予定）。今年５月にコンクリートの強度確認をした際、Ａ−Ｄ棟の４棟
（９〜１３階建て）のうち、Ｂ棟１階の床とはりのコンクリート強度が８６％しかないことが
判明した。

　１階部分の設計基準強度はほかの３棟よりも大きかったが、誤って強度の同じコンクリートを
使ってしまったという。
　このマンションは経済誌の「首都圏マンションランキング」で１位になっていたといい、
竹中工務店広報部は「すでに補強工事を終えており強度に問題はないが、お客さまにご迷惑、
ご心配をおかけしたことをおわび申し上げます」とコメントした。

産経新聞
http://sankei.jp.msn.com/affairs/crime/071207/crm0712071035005-n1.htm

何か過剰反応レスが多い気がします。
恣意的なレスかもしれませんが。
この記事ってよく読めば、強度不足だったから
補強工事しました。という内容ですよね。
しかも同社のサンプル調査と書いてあるので
外部指摘じゃなさそうだし。
これって強度不足を偽装してたとか、そのままにしていて
指摘を受けたって事（市川みたいな）とは根っから
違うような気がするんだけど。
構造計算をやり直して設計変更を行い、説明会を開いたとあるので
契約者は知らずに契約した訳でもなかろうに、なんでこんなに
熱くなる人が多いんでしょうね。

ここは真面目に反論しても意味がないところです。つまらないことしか書き込めない人もいます。ですが、契約者や検討者でない方々、これ以降はその手を投稿は控えて頂けないでしょうか。

さて、私は契約者です。事前説明を受けて契約手続きを中断し、補強工事後の初夏に契約しました。Ｂ棟ではありません。
個人的には、きちんと補強工事もされたし、住友が施工ミスを隠蔽せずに顧客へ説明していたので好感を持ち、契約に到りました。マスタービューや市川のタワー物件のように顧客をないがしろにしていないと感じたからです。
読売の記事を見ても、どちらかというと批判的でした。竹中＝ミスというだけで隠蔽していたわけではないのに…、きちんと対応して瑕疵物件ではないのに…、と。
しかし、271さんのように説明を受けていない人がいないとなると、話は別です。事実であれば、隠蔽と言われても仕方ないのではないでしょうか。これでは唯でさえ高値物件だったのに、風評から資産価値がより減じることになるのではと危惧します。しかも、風評被害は程度をはかることが出来ないため、よりやっかいです。
私は説明を受けた者ですから271さんとは立場が異なりますが、住友がきちんと説明を続けていれば、補強はきちんとしていただけに風評被害は防げたのではないかと思います。その点で、竹中というよりは住友に不満が募ります。
恐らく271さんは私より後の契約なのでしょう。しかし、時間が経過したから説明しなくても良いという話ではないと思います。その事後管理の不徹底から風評被害を招いたのであれば、説明を受けた契約者といえども納得できないものがあります。
長文になりましたが、他の契約者の方々のご意見も伺いたいと思います。

279です。

＞説明を受けていない人がいない
は日本語になっていませんでした。「説明を受けていない人がいる」の誤りです。訂正します。

278さん。確かに私も熱くなっていたようです。真贋入り乱れる掲示板の情報に飛びつき過ぎました。反省しています。
補強工事もしているし、諸手続きもきちんとしているんですが…。それだけに、変なケチがつくようなことはして欲しくないんですけれどね。

私も新聞記事を見たときはびっくりしましたが、NO278さんの言うとおり、
この記事をよく読むと、補強工事済みとあるし、契約予定者には契約手続きをストップし説明会を開いたとあるので、外部検査で発覚した市川のマンション（清水・三井・野村）のケースとは根本的に違うんじゃないんですか。

先程、住友営業担当者から連絡があって説明を受けましたが、全く問題ないと理解しました。後で説明書類を送ってくれるとのことでしたし、希望者には竹中工務店の構造担当者から説明を聞けるとのことでした。

私は必要ないと感じましたので説明にはいきませんが。

私も6月22日以降のＢ棟の契約者ですが、何の説明も受けていません。
売主は重要事項として説明する義務はないのでしょうか？
説明会まで開催しているのであれば尚更説明してほしかったです。
いくら補強工事を行ったとは言え、あんな形でマスコミに出ると、
今後の資産価値等への影響が心配されます。
ただただ唖然とするばかりです。
これからどう対応しましょう。
同じくB棟を購入されている方がいたら相談したいです。

個別に話を聞くのって心配ではないですか？
前回説明会をやったんだったら、今回も契約者を集めて説明会を開催してほしいと思うのは私だけでしょうか？

きちんと補修できたならば、重要事項説明としての説明責任は
ないとしか言えないでしょう。
ただ、市川等の経緯を見、食品の賞味期限の問題をみれば、
従来の対応でよいのか・・・・・
それに中小の建設会社と竹中クラスとでは、社会（契約者ではなく）の
見る目が違ってもしょうがないですよね。
特に竹中から説明を受けていない方がいるのは大きな問題だと思い
ますが、説明を受けた方がいる以上、竹中が隠蔽を策した訳では無い
と思うので、なぜ、竹中が事前説明できない方がいたのか、デベさん
含めて推測でも良いですから教えてください。

マスタービューに続きまた世田谷か・・・。

数ヶ月前にこのマンションを検討し、重要事項説明まで受けてましたが、契約しませんでした。
契約しなかったのは、別の理由なのですが、重要事項説明書には強度補強などに関する記載はなく、もちろん口頭での説明もありませんでした。契約を検討している人全員に伝えるべき内容だと思います。住友は今後の対応をしっかりしてほしいですね。

市川の書き込みもデベロッパーが契約者を装って、大したことはない、契約破棄するなんてもったいないのオンパレードでした。

最初は同じ契約者の立場でも心配していませんと書き込みしている位だから、私が神経質になりすぎているのかしらと思ってしまった位ですから、、、

説明会や説明資料を検討した結果、信用に足る会社ではないと判断したので契約破棄しました。
市川は清水ですが、大手建設会社はどこもヘマをしても潰れないし、契約者は結局は何も分からないから、契約を続行すると高を括っているような気がします。

清水も相当、高飛車でしたよ。

ここの契約者の方もこれから頭を悩ませることが多くなって、ご心労お察しします。

279です。
時系列に書いてみます。

①契約手続き直前になって、住友から電話。「竹中から施工ミスの連絡があった。構造に関わる大きな問題はないようだが事実確認もあり、とりあえず契約手続きは中止します」
②MRで住友、竹中両担当者から説明を受ける。「設計よりも弱い強度のコンクリを打った。もともと強いコンクリを使っており、そのままでも問題はないが、やはり設計通りの強度を確保すべきと判断し、補強工事を行う。都にも報告済みで、工事は続行してもよいとの連絡を受けた。施工をしつつ建築確認も取り直すこととする。それまで契約手続きは中断する」
③約1ヶ月ほど間が開く
④住友から「建築確認を取り直すことができた」と連絡。再度MRで両担当から説明を受ける。（読売の記事では86％の強度との内容だったが、やや不正確。実際ははりなどの局所的に強度不足の箇所がいくつか生じたということで、基礎部分が一律強度不足になったわけではない。最大部位で86％ということ）
⑤竹中の説明では、強度不足の箇所全てにおいて、当初設計を逆に上回る補強を行う旨の説明。
⑥以上、法的、技術的に是正は完了し、問題はないとの説明を受ける。
⑦契約手続き再開

という流れでした。記事にあったような説明会というものはなく、個別にMRで説明を受けました。
284さんにお答えして推測ですが、おっしゃる通り、恐らく建築確認を取り直しているので、その時点で重説事項ではないのだろうと思います。建築確認では（変）が付いているはずですので、気になる検討者はそこを必ず確認するからです。私はマンション購入は2回目で、検討物件を含めていくつかの重説書面を見ていますが、このような（変）はよくあります。その都度において、デベ側から内容の説明を受けたことは一度もありません。
あと、私は丁度ミスの時点に居合わせ、事後対策の経過を確認するために契約手続きを止める必要があったため、説明を受けたのだろうと思います。仮に今回の施工ミスが一切の販売前に判明していたなら、サクッと補強して（変）を取り、そのまま何の説明も無く販売の運びとなったのでしょう。
それが不動産業界では当たり前なのかもしれませんが、やはりきちんと説明しておけば何の問題もなかったのにと思うと残念でなりません。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/sangenchaya/faq.cgi

ご参照ください。
わたしはここで確認しました。

まだ契約したわけでも申し込みしたわけでもありませんが、
真剣に検討中です。

B棟契約者です。
友人の不動産業者等に連絡を取ったところ、「施工ミス」のあったマンションという肩書きは一生ついて回るので、資産価値の毀損は間違いないとのこと。
この辺りのことを竹中と住友はどう考えているのでしょうか？
いろんなニュースで住友が契約者には説明済みと言っているようですが、いきなり今日連絡してきて、それで説明済み、としてしまう感覚が信じられません。

もともと近所に住んでいて
モデルルームも拝見し

セキュリティー
管理
立地
その他ほかも色々見て検討した結果
気に入りました。
住友の今までの対応についても満足しております。

内容もホームページで確認
先ほど直接営業の方にも確認しました。

決して悪い対応ではないと
隠すわけでもなく
偽造したわけでもなく

今までの一連の事件とは質が違うと思います。

契約者です。6月の契約者ですが、建築確認が変更されていることについて
説明をこちらから聞きました。
その際、しっかり上記のような説明をうけました。B棟ではないのでそれほど問題視しませんでしたが、そのときの対応が速かったし、隠蔽しようとすることなくくわしく説明をうけたので市川とはまったく違います。
どなたか203で書いていましたが、あの話だと思います。たぶん、こんなことはよくあることだと思いましたが、いままでは表面化しなかっただとおもいます。どこからのリークかわかりませんが、何人かに説明していれば、表にでることは想定済みだとおもいます。
B棟の購入者はしっかり説明をきいて納得されたほうがいいと思います。

余談ですが、逆にB棟は他の棟とは耐震のグレードが高いということの宣伝効果もあったような気がします。
私はＡ棟購入ですが、この説明を受けたとき　Ａ棟とＢ棟の耐震グレードがちがうのにちょとがっかりでした

279です。

住友のHP読みました。
基本的には291さんの仰るとおり、偽装でもなく、隠蔽でもなく、まともな対応だったと思っています。少なくとも、市川やマスタービューに比べれば遥かにマシだろうと。
また建築確認も（変）を取っている以上、設計上の問題は払拭されているし、契約手続きとしても今回の是正は（変）に含まれていますから、不備はないものと考えられます。
WEBで共同と産経が出してましたが、各紙の夕刊を見ても、どこも後追いはしてませんでした（見落としていたらすみません）。半年も前に既に是正されていることを殊更に書きたてた、読売の価値判断に疑問を抱いたからだと思われます。
しかし、290さんのお気持ちも分かります。住友は念を入れて説明を継続していれば良かったものを、何故端折ったのでしょうか。きちんと説明すれば、何の問題もないことは分かってもらえるだろうに。こういうところから風評が広がり、資産価値に影響を与えることになるのであれば釈然としません。

以前から三軒茶屋への住み替えを検討している者です。今回の件は冷静に考えれば、市川よりはるか以前に施工ミスが発覚したにもかかわらず、その時住友は正直に契約を延期したのだから、三井野村の対応とはまるで違うと思います。契約した方の気持ちは良くわかります。私も住友のマンションに住んでいる者です。実は私が契約したマンションで転落事故（自殺？）があって、営業担当者から電話がかかってきてショックだったのを覚えています。今考えると正直に電話してきてくれたおかげで早く吹っ切れたのも事実です。施工ミスとか事故とか不動産会社が原因ではありませんが、その後の営業担当者の対応で、私たち契約者の気持ちはぜんぜん変わると思います。

292さん、どうも203です。そうです。あの話はこの件について書いたものです。

まあ、一連の食品偽装みたいに「あちこちでバレてるからウチも出しとけ」という話ではないね。マスターとか市川が出るよりかなり以前にもかかわらず、隠蔽することなくきっちりと契約予定者にオープンにして、設計も建築確認もやり直し、補強もやった。契約も無責任に続行することなく中断し、問題が解消してから再度説明して契約を再開したわけだ。どっから見ても真っ当かと。隠してた三井とか野村、鹿島、清水とは全く違う。法的な責任を住友と竹中に求めるのは難しそうに見受けるがね。

要はそういうことを理解できずに竹中！施工ミス！と短絡的に飛びついた読売の記者なりデスクなりがお・バ・カだったということじゃないのかな。また見送った社が多いなかで、抜かれたからと追いかけた共同と産経も拙速だったということかね。

説明がなかったB棟の契約者の方の気持ちは分かるけど、建築確認の変更は重説に記載されてるはずだから、きちんと確認するのは契約者の責任でもあるよ。仮に俺でも、当然「変」があれば確認はするもん。記事の扱いが大げさだったから驚くのも無理はないけど、ほとんどの人は冷静に捉えているようだし。欠陥で話題になったMMMも、別に資産価値に影響ないみたいだから、この辺でいいんじゃない。

建築確認の取り直しで、重説上の建築確認説明箇所に（変）が
あるようなケースは、当然、販売側は特段の注意を払って、
購入者に説明すべきです。

そもそも、重説は、記載事項すべてが重要だから重説なのであって、
そのすべてを口頭でも丁寧にひとつひとつ細大漏らさず説明すること
が販売側の義務です。構造の強度不足による工事やり直しは、
その事実を知った場合に、購入の意思決定に影響を及ぼす可能性が
否定できず、当然重点的に口頭でもきっちりと説明すべき事項です。
単に重説に書いてあるから、それを読んで気づかない購入者の責任、
なんて議論はあり得ません。

ちゃんと関係業法等を勉強しなさい。

確かに〔変〕を見て認識するのは難しいし
購入者から見つけて質問することでもない。

しかし
今回の場合は変更後　建築確認取得済みであり
構造上も問題なく
公的に認められているのであるから
重要事項に記載する義務があるのかというと
宅建業法上は　その義務はない。

仮に・・・
○強度不足が見つかり、隠蔽することなく区と契約者に説明した
○補強工事には問題がない
だとしても、ミスを連発する竹中ってどうなの？
会社、システムとして問題があることは明白で、他にも同様のミスが発見されていないだけであるのでは？と思うが。

勿論不具合を隠して補修しないなんてのは論外だけれども、ミスを告白して、修理もちゃんとしたからいいじゃない！なんていう意見はちょっと物分りが良すぎませんか？

関係者の書き込みが多いのでは？と感じている人がいるのもちょっとわかります。

確かに
住友も犠牲者かもね

頼んだデベが他でミスをした。
世間的にも同じような問題が発覚し
マスコミ的には旬のネタ見つけりゃ
書かないわけないよ。

それ言ったら仕方が無いんだろうが・・・

売主としては
最善を尽くすしかない。

この騒動で値下げしてくれないかな。
10パーセント下げれば、予算に入ってくるんだけど。

関係業法にお詳しそうな297さん、具体的にどこが業法違反になるんでしょうか。私は業法違反に問うのは難しいと思っていますが、今後の参考になるかも知れませんので教えてもらえませんか？

>>302
だったら、ウチも10％下げて欲しいなあ（笑）

こういうことが起きてしまった時、デベ側はなるべくなら契約者に
個別で対応したいと思っているのでは？

何故なら、契約者一同を集めた説明会をしたら、
寝た子を起こす状態にもなりかねないからです。

一部の問題意識のある人たちに扇動されたくない。

契約者に一致団結されて、いろいろな要求をされることを
避けたいからです。

市川も三井の営業担当はとても誠意のある方たちばかりでした。
木を見て、森を見ていないこともありますから。

市川で誠意ある対応？　とてもそうは見えないけど（笑）

ここは一律、1割下げるくらいのことをすればいいのに。高額の部屋ほどしこっているのは事実。現場は苦しいだろう。高値維持志向の本社だって、今回の風評を奇貨として「このまましこるよりは誠意を見せたほうが得策」と押せば折れるかも。
「ご心労をかけた」と、先手を打って既契約者も1割下げれば、解約騒動にもなりにくいと思うが。
まあスミフだから、そんな大甘なことはしないんだろうね。

>勿論不具合を隠して補修しないなんてのは論外だけれども、ミスを告白し>て、修理もちゃんとしたからいいじゃない！なんていう意見はちょっと物>分りが良すぎませんか？

そのとおり。住友関連スレッドは販売関係者の
書き込みが多いことで、マンションコミュニティファンの
間では有名ですよ。
なにせ売れてないから、「売れ残り」といわれるのを
嫌がるのね。本当のことでしょ。

このごろは、「通りすがり」で削除依頼せずに
「販売関係者」を名乗り始めたのが、少し前進ですけどね。

今回の件だって、ミスはミスでしょ。
あとから契約した人には話す法的義務がないから
話さなかっただけ、なんてデベ側の言い草を一生懸命
正当化しようとしてる投稿見ると、笑っちゃうね。

新聞批判なんて、筋違いもいいところ。
ミスがあっても、補強したからいいと思えば契約、
イヤだと思えば契約しなければいいこと。

キャンセルして頭金戻ってくるんですか？

値下げしないかなー。

価格をこんご２０％〜３０％ＯＦＦにするべき。
既に契約済みの人には、契約書の額面変更をする
くらいの誠意がないと、信用の失墜は必至。

住友不は儲かってんだから、信用を落とすよりも
赤字の方が無難・・・・

ここ、解約しようとしてる人いるのかな？
どちらかというと、契約者以外が伊か怒ってる気がします。
私は、今この機械式駐車場のしくみと毎朝車通勤なので、故障したときタクシー代だしてくれといいたい。
高級マンションなんだから、定期点検しっかりしてくれ。
いままで平起きだったからとても不安。
検討している人はどう思っているのかな？

ここでは真面目に話し合って
これからどうしようか
参考に見せていただいてます。

コメントへの単なる中傷や
面白がっての書き込みは
控えてほしい。

>>321さんに同意です。
関係者による一般消費者の誘導は見ていて不愉快であるばかりではなく、検討の邪魔となります。

ちなみに
私は昨日説明を聞いてきました。

竹中の設計の担当の方がきちんと説明してくださり
一連の流れや
強度にも問題の無い事
最初の時点で東京都に相談して
指導のとおり動いている事
納得しました。

今回の報道についても
知らなかったのですが
担当の方からお電話を頂き
書面も頂き

早急な対応にも感謝しております。

ただ
マスコミに出たということで
不安は残ります。

しかしながら
このマンションは気に入っておりますし
住みたいと思っています。

もともと私の実家に近く
地元で馴染んでいるのもあるのですが・・・

もうひとつ
昨日伺って安心したのは
こんな中
新しいお客さんも
何組も来てました。

せっかく見つけた数少ない気に入ったマンションですから
希望を持ちたいです。

３２２さん

おっしゃる通り。
客観的なご意見
（誹謗中傷ではなく）
聞きたいものです。

とてもじゃないけど、施工ミスを連発しているゼネコンなんて信頼できないですよね。
百歩譲って、施工ミスを許せるとしても、コンクリート強度を間違えて、設計よりも強度の低いコンクリートを打設した物件と言うレッテルは一生付きまとう。
あえてそんなリスクを背負っても満足できるなら物件なら良いかも知れないが...

住宅性能表示を受けるので安全ですよ。国から耐震性などのお墨付きがもらえるので。万一もし構造の欠陥が見つかっても低額料金で訴訟ができしかもほぼ勝てます。住宅性能評価評価をやっていないものよりはるかに安全で、中古の査定が高くなりやすいです。その分評価料は物件に加算されてしまいますが。

住宅性能表示って、今時どこの物件でもつけていますよ。
施工ミスのレッテルは付いていませんが！

強度不足の話は、９月、購入申し込みのときにいきなり文書で「実は」と切り出されました。
構造設計上問題はなく補修も不要と説明されましたが、補修なはずはないので、なんとなく気持ちが悪く申し込みを一旦見送ることにしました。
そのときから約３ヶ月、しばらく経ちましたが、いまさらニュースリリースは何故なのでしょうか。疑問です。

問題は地震があって柱の剥離を見てしまったらどう思うか？
ですね。ほんとどうなんだろうか？

入居後のイメージも必要ですよね。

ニュースリリースじゃないよ。麻布で竹中の施工ミスがあったので、読売が2匹目のドジョウを探していたら、ここが見つかったってことでしょ。既に補強済みだったんだけどねｗ

補強して辻褄あわせたマンションというレッテルはずっと付きまといますね。
ますます売れ行きが悪くなりそうで、不安。

住宅性能表示で欠陥が見つかっても低額で訴訟って、
勘違いしないでくださいよ。

実際に瑕疵問題で訴訟したマンションを知ってるけど、
相手も一流の弁護士と一流の専門家を揃えて反論してきます。
住民側も弁護士や専門家を雇いますが低額では済みません。
ほぼ勝てますとは、楽天的ですね。

＞３３２さん

どの事例でしょうか？お教え願います。

うーん。
成城学園ＧＨにしようかしら。

今回事件の一連を確認すると、コンクリート強度を４２N（ニュートン）のところを３６Nで竹中が建築してしまい、今更壊して作り直せないから他の部分の強度を上げて「つじつまをあわせて」建築確認の承認をとったということですね。強度上は問題なくなったとはいえ、建築に無理があるのは間違いないところ。風評被害も含めて明らかに物件としてはマイナス評価でしょう。
あとここはまだ２００戸近く在庫（売れ残り）があることも判明しましたね。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/pdf/071207.pdf

そうなんですよね。あとからツジツマ合せてもやはりどこかに無理があるのじゃないかという不安はつきまといます。
もともとの手法で作ってくれるのが一番。
それにしても200戸も在庫あったんですね。
4戸とか5戸とか小出しに販売して、売れ行きの悪さを
隠そうとしたということでしょう。住友らしいですね。

112戸も売れてたんですね。

しかしこのままモヤモヤしての年越しはキツイな・・・

>>338

ここは解約できないの？

住宅性能物件で訴訟になったことはないはずですが。姉歯のときも性能評価物件で大きな問題はなかったと思いますが。

住宅性能評価を受けている物件の訴訟は確か指定住宅紛争処理機関(全国の弁護士会)に申請料１万円でやってくれるはずです。

200戸も在庫あるんですね。
必死なワケだ・・・

でも、必死なところを見るとますます不安になる。

訴訟を起こしても勝てないと思いますよ。なにせ建築基準法上、強度に問題が無いように合法的につじつまを合わせたんだから。ただ建築に無理があるのは否めない。　契約時にもしこの説明を受けてないのなら訴訟して解約に持ち込むことは可能だろうけど。
ただでさえ割高な物件が世間的な評価が下がり、より割高に。。。

「評価や資産価値？そんなの関係ありません♪」っていう人が住めば良いんじゃないかな。

売れ残りというよりは

今期計上分は　クリアしてるから
来期分に　まわしてるそうですよ

だから3月末引渡しと
4月上旬引渡しと　分けてるらしいよ

>344
>売れ残りというよりは
>今期計上分は　クリアしてるから
>来期分に　まわしてるそうですよ

ふーん２００戸近くもまわしてるんだ？
不動産売買ってそんな甘いもんじゃない。買う人がいたらきっちりとクロージングして売買契約まで持ち込む。意図的に来期に持ち越すなんてことありえない。「まわしてる」なんて売れない言い訳に決まってるじゃん。

賑わっていますな。
＞３４５さん、住不さんの財務内容はご存知ですか？
四季報を読んでごらんなさい。
＞意図的に来期に持ち越すなんてことありえない。
じゃあ住不さんは何期連続増収増益でしょう？

これだけ割高設定してれば、増収増益もわかりますよね。
「もうけられるときに儲けろ
買いたいって言ってくる＊＊＊に還元なんてするな」
ってこと。
ま、そもそもマンション買いたいなんてのは、土地からは買えない＊＊＊ですからね。
管理費や修繕費まで払ってくれるんだから、ありがたいんですよね。

気の毒なのはそういう売り手が強気な時期に、割高物件をつかんじゃった人でしょう。

＞３４６
財務も四季報もそんなことはみんな百も承知ですよ。
上から目線が物悲しいですよ。
あれだけ多くの媒体に必死に広告出していて、その結果この在庫で「まわしてる」なんてありえないですよ。明らかに売れ残り。まあ目白よりはましでしょうが。
あなたこそすみふの来年の完成、着工の物件を見てみた方がいいですね。

外野の意見はともかくとして、、、
契約の際に今回の件説明受けていない方、住不となにかしら交渉された方いらっしゃいますか？当方も説明を受けてませんが、該当棟ではないからかと思ったのですが、修繕等は同じ財布から出るわけですので不安は残ります。

スミフに猛烈に嫌な思いをされたかたが、ここや目白でネガキャン頑張ってますね。
そのエネルギーを他の何か建設的なことに向ければいいのに。

てか

まだ全部は販売してないんでしょ？？？

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/sangenchaya/detail.cgi

そうそう。ここがバンバン売れるとしたらいよいよバブル、という点で注目の物件。

＞３５３
＞まだ全部は販売してないんでしょ？？？

全部販売してないのではない。全部オープンにすると売れ残り在庫として調査機関（カンテイ等）に計上しないといけないから、それを防ぐために要望書の状況で少しずつオープン→その部屋を販売、で時期をずらしてる売れていないのをカモフラージュしているだけ。それに後になればなるほど、良い部屋は消えていくから売れ足はますます鈍くなる。現時点で２００戸近く残っているなら、今後のマンション価格の再高騰が無い限りは完売まで２年は軽くかかるでしょう。
抜群の財務力で「でもそんなの関係ありません」がすみふだからね。

今日はこのスレのびたなー
水曜日だからな。

だなー。
水曜日はデベほとんど休みだからなー。
暇なもんだ。

教えて頂きたいのです。読売の記事を見て、3分の1しか売れていないことに驚きました。この後、契約件数は、ある程度は伸びるだろうとは思いますが、もしかして、入居開始までに、半数程度しか住民がいないことも予想されます。そうなると、どんなリスクが考えられるのでしょうか。

リスクなんてないだろ。
管理費、修繕金も売主負担。
むしろ静かでいいんじゃない？

売り急ぐばかりに、バンバン値引きなんてされたらたまったもんじゃない。
最後まで値引き無しで売り切る住不の姿勢には好感を持てる。

あと契約者らしきスレが減ったな。
皆、説明受けて問題ないってことに気づいたって事か。

あとは暇なデベ、勝手にやってくれって感じかな。

３分の一しか売れていない現状について、３６０さんのような楽観的な断定的意見を読むと、逆に疑わしく思います。この先売れても半数しか入居しない可能性の高いマンションで何が起きるのか、その問題点を、ぜひ皆さんで考え議論しませんか？購入を決めるうえでも、重要な話かと思います。例えば、駐車場がガラ空きだったら、駐車場収入が管理組合に入らないのではないでしょうか。これだけでも大問題だと思います。本当にこのマンションで良いのかどうか、たくさんの判断材料をほしいのです。客観性を持った専門家の方の意見を具体的に聞かせて頂けないでしょうか。

>363さん

大きなデベサンは
常識的に考えて
通常
販売中は入居中でも
修繕積立金　管理費　駐車場代は
売主が負担します。

だから体力の無い小さなところは
金利や維持費が大変だから
どんどん値下げて
売っちゃうんでしょ・？？？

値下げたら
それだけ自分で価値下げるのと同じだからね
だれも本当はしたくないでしょお？？

３６５さんに教えて頂きたいのです。
「通常、販売中は入居中でも修繕積立金・管理費・駐車場代は売主が負担します。」とのこと。このうち、駐車場について聞きたいのですが、例えば１１２軒の入居によって、２６１ある駐車台数のうち８０台分が埋まったとします。残りは、１８１。これ全て売主が負担してくれるものなんでしょうか。あるいは、全駐車台数から入居軒数を引いた分だけは負担する、つまりこの場合は２６１−１１２で１４９台分だけを負担するとか、そういうことはないのでしょうか。駐車場を使うかどうかは、入居者の任意の選択ですが、全戸が売れるまで、ずっと空き駐車場の駐車場代は、売主が負担してくれるものなんでしょうか。

販売中は入居中でも
修繕積立金　管理費　駐車場代は
売主が負担します。

↑
そのとおりです。つまり、それを負担し続けても儲けがでるくらい、高値をつけてるということです。価値のともなわない高値物件をありがたがる人にはうってつけですね。

それと、売れ残りがながくなると、購入希望者が多く見学にやってきます。1年2年とその状況が続きますから落ち着かないし、セキュリティ面でも不安が生じますね。

そんなにわんさか購入希望者がきたら、直ぐ完売するんじゃない？（笑）

湾岸の築浅中古マンションは冷やかしの内覧者は多いらしいけど、売れてないね。

>367

管理組合の議決権に関してはどのように売主はふるまうのですか？

おそらくある程度の出席者（たとえば戸数の1/2以上とか）とある程度の数（出席者の1/3とか）がないと、普通管理組合って議決ができませんよね。

議決権を持っている売れ残り部屋の持主の売主はどうするのですか？。少ない入居者のみの管理組合で議決を行ってもよいのかな？。私だったら、売れ残っている内に、ほしい人は駐輪場余っているときは何台でもOKみたいな意見を進めますね。そして今のうちに確保しちゃうね。

このようなことにならないように、ある程度入居するまで何も決められないのですかね？。

管理組合で何か決めたりできるかは大事だと思いますけどね。

結局、管理組合の議決の権利に関しては売主はどうするつもりですかね。

前に断ったのにすみふの営業マンから電話かかってきて「再度ご検討なさいませんか？」だって。。まわしてるなんてスレがあるけど、やっぱりかなり困ってるんじゃないかな。

３６８の意見に賛成です。理想的な住宅販売の方法は早期販売される価格帯ではなくなおかつすべて売り切ることです。そのためいい場所の価格帯をまず高く設定して最終的に条件が悪い物件を下げて完売させる方法です。いい場所は結構高くても売れてしまいます。

どなたか、３６６や３７０の質問について、ぜひ的を射た回答をお願いします。買うか買わないか迷っている者にとっては、すごく重要な話だと思って読んでいます。

なら　
ＭRで直接聞くのが一番だろ

重説を見てみますと、たしかに、売主（住友）は引渡し未了住戸の管理費、修繕積立金、専用使用料、駐車場・バイク/駐輪場確保分の利用料を払うとなっています。

また、管理組合については、管理規約の中に、組合員が法人の場合はその役員または従業員が議決権を行使できるとあります。組合員総会を開くには、議決権の半数以上を持つ組合員が出席しなければいけないので、当然、暫定的な区分所有者である売主も組合員として代表を送ってくると想像します。

もとより社会的意識の高い住民の方々が多くいらっしゃると思いますので、組合の運営も、未販売住居に影響されずに恙無く行われると想像していますし、そのように行動したいと思います。

誤解などありましたら訂正をよろしくお願いいたします。

>>375
ツリではなく、本気で購入を検討している方だと思って書きます。
現代において情報は量よりも信憑性や正確性といった質こそ大事だと思います。
マンション購入という大事なご決断をされるのであれば、このような匿名性の高い、責任感の無い情報だけを信用して検討の材料にされるのは如何でしょうか。
>>376
の方が主張しているように、それこそＭＲに問いあわせれば、解決することです。
文章を見る限り、３６６や３７０の質問は幼稚な煽りのような内容で、このＭＳ購入の判断にされることは、非常に危険です。
もちろん、このサイトには多くの当事者とは無関係に、有益な情報が寄せられていることは否定いたしません。
ただし、千代田プラウトの葬儀屋騒動のようにまじめな検討者が無責任な発言で損をされるのは、このサイトの愛好者として悲しくなります。
よけいなお世話だとは思いますが、十分にご検討されて後悔しないご判断をしてください。
良い物件が購入できることを祈念いたします。

366=370=375

自作＊＊＊。

>まじめな検討者が無責任な発言で…

まじめな検討者なら、色んな情報を知っておくべき。
営業による一方的な意見だけではなくね。
そして自分で最終的に考える。
安い買い物ではないのだから。

一般に、未販売住戸が多数残った新規分譲物件の管理組合運営の
問題点は、未販売住戸分の管理費等を支払う代わりに管理組合に
おいて少なからぬ議決権を有する売主側の意向がキャスティング
ボードを握ることとなる点に尽きます。売主と買主は、本来利益
相反（売主の利益は買主の損失）関係にあり、買主が一致結束し
て問題点を売主に主張・要求すべき管理組合（特に、竣工・入居
直後は、どんなマンションでも必ず何らかのトラブルが生じ、売
主の費用で緊急修繕・改修等措置が必要なのは常識）の運営が、
売主の意向により大きく左右される状態であること自体が、買主
・入居者にとっての最大のリスクです。売主の良心に期待したい
気持ちも分からないではないですが、基本的に営利目的のビジネ
スですから、売主は損得勘定で冷徹に判断・行動すると考える方
が常識的です。繰り返しますが、売主に対する牽制効果という点
からも、管理組合に売主が大きな影響を及ぼすような自体は、決
して健全ではなく、買主にとって大きなリスクです。

竹中工務店は、顧客をバカにしているのかと思うしか他に無い。
あれだけ、住友が免震構造と謡いながら、これじゃ何を信じていいのか
判らなくなる。

投稿者（社）の皆さん、「掲示板マナー」を再度ご熟読のうえ、貴重な情報をご教示ください。

>383

同意です。竹中はもう少し顧客を大切にしないと。
もし竹中の社員の家族がこのB棟を購入していたら何て思うんだろう。
「建てたら終わり」って思ってるのかな。
これは消費者として、竹中に問いたいよ。
何故東麻布のように施工し直さないのだろう。
後付けには、少し納得できません。