ドレッセ目白近衛町プレゼンス(東京急行の目白物件情報)

鹿島建設の目白タワー＆レジデンス計画ってどんな計画なの？

鹿島のところは目白の位置からは離れてますね。
ワセダな町並みが近い気がします。
住所も高田ですし。

ここにも目白電波がｗ

やっぱ、利回り高い場所に買わないと　馬鹿だねｗ

分譲マンションの駅別賃貸利回りランキング（価格5,000万円台）
順位 駅名 　　利回り 70平米価格 70平米賃料
１　四谷三丁目　6.30% 5,906万円　310,292円
２　月島　　　　6.06%　5,450万円　275,300円
３　八丁堀　　　5.63%　5,051万円　236,885円
４　目黒　　　　5.60%　5,386万円　251,303円
５　不動前　　　5.45%　5,245万円　238,031円
６　幡ヶ谷　　　5.42%　5,028万円　226,912円
７　築地　　　　5.41%　5,468万円　246,547円
８　飯田橋　　　5.39%　5,541万円　248,994円
９　目白　　　　5.37%　5,279万円　236,061円
10　笹塚　　　　5.31%　5,014万円　221,785円

http://sumai.nikkei.co.jp/know/rank/

ここの近衛町物件　何か情報ないですか？？？

お知らせ看板もまだだから、プランニングの段階でしょう。
その割にはデカデカと看板だけは目立ちますけど。
この土地、周囲より一段低い窪地だから、
例によって「地下２階地上３階」とかいって実質５階建てを計画てたり…。
かたや下落合の４丁目では別の会社が規制逃れの４階建て「長屋住宅」建設で
区が槍玉にあげられてるから、
調整には時間がかかりそう。

ここの物件　まだ具体的情報はないのかな？
やっぱ　東京急行だけが売主なの？？？

下落合４丁目の重層長屋は　確かにちょっと変ですよね。
公園化の募金活動してる場所ですよね　あれって。。。

いよいよ、プロジェクト、動き出すみたいだね。
まずは、マーケティング目的のアンケート調査を開始してるみたい。
詳細未定ながら、総戸数５０戸程度、１億円台中心の低層億ションになる模様。
追加情報求む！

目白近衛町　サイコー！

何か情報ありませんか？

初めて現地に行ってきました。
高級低層マンションもちらほらあって環境はよさそうでした。
結構敷地も思ったより広くて期待できそうです。
8000万円くらいで買えるといいのですが。。。

まあ、目白ではガーデンヒルズやプレイスが盛り上がってるけど
本命はこちらじゃないでしょうか？
まず　土地の「地ぐらい」が違いますよ。いわゆる「目白近衛町」ですから。
周辺環境は、都心部では希少な一種低層住専ですから、文句無しに良いです。
古くからの山の手らしく、未だに数百坪規模の大きなお屋敷も残ってますね。
はやく計画詳細が発表されないかなあーーーー。待ち遠しいです。

近隣住民への説明会が開催されたそうですが、
何か情報お持ちの方いらっしゃったら
教えて頂けませんでしょうか？

是非情報乞

近隣住民ですが（といっても豊島区目白）。
近衛通りのあたりの目白こそ、目白と呼ぶにふさわしい場所です。
下落合は新宿区、対して目白は豊島区。豊島区目白も悪いところではありませんが、
しょせん貧乏な区なので、下落合と比べると、どこかしみったれた感じがあります。
それがまた、味わい深いところではあるんですが。
目白ガーデンヒルズがめちゃくちゃな値段でも売れているんなら、
ここは間違いなく、億ションになるのでは？
でも何戸くらい建てるんでしょうかね？

当初企画段階では、１００平米級億ション５０−６０戸程度の
計画と聞いた事あるけど、マーケティング調査後の現時点では、
実際のところ、どうなっているのでしょうね？
近隣住民向けの説明会では、マンション建設反対の意見も結構
多かったそうですよ。
でも、ここは目白近衛町(新宿区下落合)、立地的には目白ガー
ヒルよりも、全然上ですよねぇ。

何か新しい情報ないですか？？？

最安で１億以上とは、本当の本物の億ションなんですね。
最近、目白界隈はＧＨ等の億ション系の分譲多いですね。
やんごとなき方々もお住まいになるに相応しい街ですね。

>やんごとなき方々もお住まいになるに相応しい街ですね。

憶測でしょ？

…とか言ってたら、登場しましたね。
詳細は結局よくわからない、イメージだけのＨＰですが。

http://www.konoecho.com/index.html

ほとんどが億超えの高級物件になりそうですね。
東京急行物件としては、田園調布に次ぐ、プレゼンスというブランドですし。
来春からは宮様も移ってこられるようだし、愛子様もお近くに通学されるし、
目白界隈は注目を集めて、いい宣伝になるのではないでしょうか。

坪単価３００万円の前半で収まるのでしょうか？
立地としては文句なしに最高、都内屈指の場所です。
都心でありながら環境よし、雰囲気よし。
目白と呼ばれる地域は広範に及んでいますが、
同じく坪単価の高い、文京区目白台でさえ、
間違いなくかすんでしまう場所でしょうね。
最近は、愛子様のご入園なども関係しているのか、
下落合の反対側にあたる豊島区目白３〜４丁目あたりでさえ、
警邏のおまわりさんが増えました。
時間帯によっては、目白駅の入り口で、
怪しげなカッコウをした若者が、
よく職務質問されています。
治安対策も、今後ますます強化される地域でしょうね。

電話で確認しました。
平均１００平米、平均坪単価３５０万円。
やはり億ションでしたね。

この界隈は、皇室関係のやんごとなき方々とも古くから所縁深い、由緒格式ある土地柄ですので、
過剰な華美さを誇示するのではなく、その土地柄に相応しい、控えめな上質・上品さを具現化する
真の高級物件になるといいですね。

反対運動が起きていると聞きましたが、事実でしょうか？

マンション建設で、全く何の反対運動も起きないことの方が珍しいのではないでしょうか？
こちらの物件でも、近隣住民から、周辺環境とマッチした建物にするよう要求が出ていると
聞きましたが、それ程激しいものではないようです。傾斜地ではないので、半地下などを
使った脱法マンションは作れませんし、ヒマラヤ杉も残すとのことで、それ程大きな問題は
ないように思われます。ただ、この辺は窪地状の地形で、隣接する御留山公園の湧き水の
水脈が走っているとも言われているため、あまり地下を掘り返さないように注意して頂きたい
ものだと、個人的には思っています。近隣では、むしろ六天坂辺りに建設予定の物件で、マン
ション建設反対のノボリや立て看がたくさん立っていて、周辺住民の反対の激しさが偲ばれます。

間取りも平凡だし、ライトコートに面した共用廊下は貧乏臭いし、エントランスは今どき御影貼りだしｗ

http://www.konoemachi.com/

価格発表されましたね。一番安い部屋でも８０００万円台、殆どが１億から２億円の部屋で、
なかなか敷居が高そうです。。。

age

ここって、売れてるんでしょうか？？？

下落合住民です。我が家も興味がありフォーシーズンには行きました。立地はいいのですが、やはり窪地であること、南面が少ないこと、平成２０年にはうらの財務省官舎が売却され，南面の半分にかなり隣接して同様のマンションがたつ可能性が高いこと、想像していたものよりチープな感じであること。マイナス面も多々感じられました。ただやはりあの立地には非常に魅力を感じております。もう少し様子を見てみようと思っています。ただ、角部屋からの販売となっているので角を望まれるなら出足は遅いかと思います。

東急っていいんですか？
なんかあまり聞かないですけど

常に、販売住戸数が４戸のようですが、よくよく見ると、微妙に間取り等が変化してますね。
１戸売れるごとに、別の住戸に差し替えて、常に販売戸数を４戸としているのでしょうか？
まあ、このエリアですから、億ション中心とは言え、いずれ完売するとは思いますが。。。

都心の物件価格上昇が予測されてる昨今なら、
この価格でも十分お買い得だと思うんですが中々完売しませんね。

だって、まだまだ基礎工事の段階だし、こんな早く完売しませんわよ
億ション買う層って、モデルルーム見て購入の意思決定するケースは少なくて
竣工後に現物をじっくり見て買うケースが多いです
本物件も、売り手側がそういった売り方をしようと考えているから、モデルルームを
作ってないんだと思いますよ。。。

あ

このマンション、学区は落合第四小学校でしょうか？　ここは進学校と聞きましたが、地元での評判や進学実績はいかがでしょうか？　あと、落合中学校の評判も、ご存じの方いらっしゃれば教えて下さい。

い

いいマンションですね

どのあたりが？

立地・質感・外観・内装・間取り・業者・ブランド・設備・セキュリティ・価格・管理等、全てが一流の億ションですね。

このマンション、どれくらい売れてるのでしょうか？

完売すると思うよ。
ガーデンヒルズなんかよりレベル高いし。
ただ、値上がりは、期待薄かな。結局、大戸数の大衆マンションの方が値上がりする。

建物はほぼ完成。今は外壁工事とかやってますが、さすが高級感ありますね。
しかも、いかにも目白らしく、決して華美や虚飾でなく、シンプルでベーシックな上質感とでも表現すべきファサード。
下落合高台界隈の高級住宅地に相応しい、代表的な高級マンションのひとつになりそうですね。

ここ、くぼ地ですけど、評価に影響ありますか？

窪地で評価に影響がないなんてありえない。

とすると、割高感強いですかね、ここの物件は

地盤は周囲と比べて良くないでしょうね。

東向きも、西向きも、隣接住居と近すぎですし、特に西向きは隣接住居の地盤のほうが位置的に全然高い。一番上じゃないと、眺望は抜けてこないでしょうね。

何やら、他社工作員が活躍中のにおひプンプン

もっと盛り上がろう！

はい

初めまして。入居予定のものです。近くにスポーツジムはありますか？それから、日々のお買い物はピーコック以外にどこかありますか？高田馬場まで歩いてみたら、10分くらいなので、高田馬場周辺でもいいので、ご存知なら教えてください。

スポーツ・ジムは、目白駅近のリッチモンドホテル地下にありますし、テニスクラブがガーデンヒルズの目の前にありますよ。
買い物は、目白通り沿いにピーコックと丸正がありますし、目白駅近の田中屋という酒屋跡に成城石井が入ると云う噂があります。
それと、目白駅前のコマースと云う商業ビルが近々再開発予定なので、そこにショップが幾つか入るかも知れません。
あと、高田馬場駅側には、ピーコックと西友がありますね。早稲田方面まで往けば、三徳とかもありますよ。
ちょっと遠出するなら、新宿の伊勢丹や高島屋、池袋の西武や東武のデパ地下、成城石井、ザ・ガーデンとかもあるので、さすがに都心近接高級住宅地だけあって、買い物には全く困らないですね。

田中屋跡地に成城石井が入るといいですね。上流チックで。

お返事有難うございました。スーパーがたくさんあるのですね。便利でホッと致しました。 いつもは渋谷東急の成城石井でお買い物しているので、目白にも出来るといいと思います。 建物の完成が近づき、楽しみです。２月から、一般に向けて本格的に売り出すとの事です。

スポーツクラブなら高田馬場にビッグボックスもあります。
池袋にもティップネス、コナミ、エスフォルタなどもありますよ。

有難うございます。高田馬場のビッグボックスに行こうと思います。ところで、近くにお住まいの方に伺いたいことがございます。現地は窪地ですよね。エントランスは道路より３０センチほど高くしてあるので、心配ないと思うのですが、大雨の時など道路の窪地部分に水がたまるようなことはこれまでなかったのでしょうか？古河電工の社宅は何か被害などは無かったのでしょうか？

こちらは、あと何戸くらい残っているのでしょうか？

先高感があるので、今は積極的に売らないで、とっておいているという感じです。全然売り急いでいない感じです。ちなみに３０戸程度は売れていると思います。明後日　入居説明会があるので、正確な数が分かると思います。

既にかなり売れてるのですね。確かに、モデルルームを敢えて作っていないのも、竣工後にじっくり現物を内覧しながら販売するからなのでしょうね。億ション級になると、モデルルームだけ見て買う方は少ないようですから、

いよいよ竣工間近

棟内モデルルーム・オープン間近のようですね

まだまだ残っているようですね。
yahoo　mapで江戸・明治時代の地図が見れるので確認したら、やはり水が流れていた谷なのですね。
一戸建てじゃないんだし杭を打っているので問題ないのかなあ。どう思われますか

というより、無料査定サイトで査定してみると、下落合2丁目って意外と安い。
売出価格は1000万割高と出るんですが、如何思いますか。

西向き、東向きは基本的には安くなる。新築時にはそれを良さげに見せてなるべく
高く売るわけだが。。中古ではやはり苦労する。
多少高くとも、南向きの資産価値は日本の場合大きい。

>>71さんが言っていることはgoogleマップの航空写真を見てもわかりますね。
池の跡の部分だけ街並みが違いますから。
谷のようになっていて、そのままおとめ山公園の池へ続いてる・・・

南の財務省官舎跡地は新宿区の防災公園になるんですか？そうだとするとこのマンションの価値が上がりますね。

私も詳しくは知らないのですが、いったんは民間に売却されたらしいのですが、そこから新宿区が買ったようなことを聞きました。（真偽の程は分かりませんが・・・）それで一部か全部か分からないのですが、防災公園になるらしいと聞きました。一部だった場合は残った部分は低層高級マンションになると思うのですが。どなたかご存知の方教えてください。

どなたかモデルルームへいらっしゃった方いませんか？感想を聞かせてください。この前、新聞折込チラシが入っていました。モデルルームは完全予約制なので、行きたいけど覚悟がいります。

<<76
ttp://www.jsc-com.net/shimoochiai/news2/358.htm
ここにくわしい。

先週末、モデルルームに行って来ました。残っている部屋(20戸程）は全て内覧させてもらえるとのことなので、私は3部屋見てきました。第3期販売予定の部屋も希望があれば販売してもらえるそうです（第1期より第2期、第2期より第3期は値上がる可能性が高いとのこと）。外観・内装はいたってシンプルですが、大抵の設備は標準でついてきます。最上階・角部屋は殆ど売れてしまっていますが、私は立地がとても気に入ったので前向きに検討しようと思っています。

内覧してみて、隣接住居の圧迫感、どんな感じでした？
そこが問題なければ、私も検討したい。

＞＞81さん

東側は殆ど売れてしまっていたので見ていませんが、西側は3.5m位の距離があり、思ったよりも圧迫感はありませんでした。マンションが1軒建っていましたが、それ以外は（今のところ）戸建てだったので、日当たりもそれほど悪くありませんでした。ただ、隣接住居の敷地の方が2〜3m高い住戸もあるので、仮に将来、マンション等が建設された場合、そこは今よりも圧迫感が出て、日当たりも悪くなるかもしれませんね。
いずれにしても、こちらのマンションの立地・広さ・仕様を考えると、現在販売中・今後販売される物件よりも割安感はあると思いました。

他の環境が悪いのにやたら高い物件が即完売してる状況を見ると、
ここも直に完売してしまうでしょう。

私も見てきました。いい感じでした。たくさん防犯カメラが設置されセキュリティー万全です。エレベーターは内部の様子がモニターで外部から見られるようになっているし、内部に警報ボタンも2個付いていて安心です。ゴミ置き場にも防犯カメラが付いていました。エントランス奥の壁は今はやりの珪藻土の塗り壁で、部屋の内部も高級な建材が使われていました。内廊下は幅も広く、冷暖房が付いていて、ホテルライクなイメージでした。最上階は日当たりも充分で、これなら割安だなと感じました。見学の方も結構来ているようでした。下落合の代表的なマンションになったのではないでしょうか。

やはり窪地はかなり気になります。

そこなんですよねー。あと隣接住居の距離。
立地、物件はなかなか良いとは思いますが。

ここに自然の沼があったというのは、聞きました。
現在は埋めてあるので、もちろん問題ないと思いますが、
沼だった事を気にする人は気にするのかもしれませんね。

億ションに相応しい内容かどうかという観点からはいかがでしょうか？

確かに窪地であることや、隣接住居との距離が近いこと、眺望・日当たりが期待できないことなどを考えると、超高級億ションとは言えないかもしれませんが、昨今のミニバブルで「これで億？」と首を傾げてしまう物件が多数出てきている中においては、立地・物件そのもののクオリティは決して低いものではないと思います。

建物のデザインと構造自体は、良いものであると思います。
ただ土地が窪地であることは周囲と比べて一目瞭然ですので、
目白の中で最高に良い場所だ、とは絶対言えません。
周辺住民で「近衛さんのあたり」というと、あの大木を中心とした高台ですので
窪地でこのマンションのネーミングは「？」という感じです。

しかし、高台では広いマンション用地が出る可能性はなかなかありませんし、
仮に出たとしてももっと高い値付けが予想されるでしょう。
この立地でこのお値段、なかなかお買い得物件なのではないでしょうか。

ホームページを見る度に間取りが変わっていますね。
結構売れてしまっているのでしょうか。

残りはあと５戸のようです。２月からすごい勢いで売れていますね。今日から入居も始まりました。3月下旬に公示地価が発表になります。そうすると都心の急激な地価上昇が浮き彫りになると思います。そうなるとすぐ完売してしまうと私は見ています。目白でこの価格はお買い得なのではないでしょうか。

先月、私がMRに行った時はまだ20戸以上残っていたのに、
もう残り5戸ですか？確かにすごい勢いですね・・・。

ケンコーポレーション見てみ。
９件載ってるから。買い取ったみたい。
たいした物件じゃないね。

本当ですな。9件も。東、西向き、隣接、くぼ地、では少し割高という
検討者の判断でしょうか。

割安な価格だけで、中途半端な高級マンションという感じ。
投資にはいいかもしれない、少し待てば値上がりしそう。

ホームページの間取りが14件に増えてますね。
KENに掲載されてるのと同じものも。
いずれにしてもまだまだ残ってるってことですね。

ＫＥＮは仲介業者。買取はしませんよ。

本日、販売員に確認したところ、KENは共同販売を
しているだけで、買取をしている訳ではないとのこと。
残りは11戸だそうです。

かなり売れ残ってるね。なぜ？

むしろ、結構売れているのでは？
決して安い物件ではないですからね。

とは云え、ここ最近の都心部の相場上昇を考えれば、
業者も売り急がないでしょうし、結局あと数ヶ月で完売でしょう。

MRも作らず、本格的に販売を開始したのが先月だと考えると、
売れているなー、と私も思いました。
即日完売するような物件ではないと思うので、これからも
じわりじわりと売れていくのでしょうね。

＞業者も売り急がないでしょうし、結局あと数ヶ月で完売でしょう。

最近新聞折り込み、雑誌広告とよく見かけます。
竣工半年経過近くになりますから、そろそろ焦りだしたのかも
残りは8戸ということになっています。
未だに、棟内ＭＲが完全予約制なんて書いてあるので敷居が高い
のかもしれない。

ここの坪/350万円の新宿区下落合が、相当数売れ残り
坪/400〜650万円の豊島区高田のシティテラス目白が売れている。
時代は変わったというか、バブル以降顧客も現実的な視点になったのかも。

豊島区の目白プレイスやガーデンヒルズの中古だって、坪/500万円で
出ているのに、元祖目白エリアの新築物件が苦戦しているのはなぜ？

多分あの営業のおっさんがあまりにやる気無いからじゃないか。

あと残り６戸になっているけど、今年１月か２月ぐらいから販売し始めて、まだ売れてないんですね。価格は今となっては高くはないのに。何か問題でもあるのかな。本当に不思議？？？見に行った人、居ます？？感想聞きたいです。

完成は今年の年初だけど、販売開始は去年から。
人の動きの少ないこの夏場に２戸も売ったと考えるべき。
あの営業のおっさんが以外に頑張っているということではないでしょうか。

あの営業のおっさん、結構笑えますよね。物件見てる間鼻歌歌ってますもん。買う人は買うし、買わない人は買わないというスタンスでしょうね。悪い印象はありませんが。物件自体は相当いいと思います、ファサードの感じといい、内廊下の感じといい、周辺の町並みといい結構高級感ありますよ。ただ、間取りを見れば分かるとおり、プレミア住戸を除いて、東向きと西向きしかないのと、隣地住宅との距離がかなり近いのと、判断を迷わせる要素も結構あります。割安だし、仕様もかなり落ち着いてて好感持てるのですが、個人的には駅までの距離（近道使って徒歩7分？）と駅から勤務地までの道のりに妥協が出来なくて見合わせました。

１０８さん、１０９さん　ありがとうございます。

何人かの方が営業の”おっさん”？って書かれているけど、営業って１人しかいないのですね。
行けば必ずその”おっさん”が担当となってしまうかな。

また隣地住宅との距離が近いって、かなり圧迫感があるのでしょうか。

あと東急不動産は聞いた事あるけど、東急電鉄の物件てどうなんでしょうか。また建設も管理も東急系だし。全部が東急ってもの気になるかな。
この価格でこの環境。う〜見に行きたいけど、ちょっと恐いかな〜

ご覧に行かれては？オッサンっていっても別に恐くもなんともないですよ。物件も第一印象はかなり良かったです。そう言えば、HPがリニューアルしてた気がします。ようやく焦りはじめたんでしょうかね。

ここの比較検討物件シティテラス目白も苦戦している。
第２期販売は延期に次ぐ延期。
それでも恐らく若干の値上げはしてくるでしょう。
購入層の住み分けは出来ているでしょうが、ここが我慢できずに少しでも、値下げに踏み切れば一気に掃けるでしょう。
秋の新新価格はおっさんには追い風になると思います。
肝心の物件は高級感はほとんど感じない。
特に隣接する住居の圧迫感や木造の古いマンションは昔の下町の感じ。
「あの有名な近衛町ってこんな庶民的なの？」という感想でした。

閑静な住宅街で、物件自体も高級な作りに感じたけどな。いずれにしてもおっさん、応援してるよ。

＞ここの比較検討物件シティテラス目白も苦戦している。第２期販売は延期に次ぐ延期。

秋の新々価格に向けて、売り渋りしているだけじゃないのかな？
住友不動産の、このエリアの同時期竣工の物件も軒並み分譲開始を
延期しているのは間違いない事実ですから。
苦戦という言葉は当てはまらないと思うんだけど、
竣工まであと8ヶ月もあるのに、売り急ぐわけがない。
竣工後1〜2年かけて、値引きせず場合によっては値上げして売る手法が
ごく当たり前の会社ですから。
HP見たら、竣工済みの物件が半分以上当たり前のようにあります。

四半期で年間目標の40％も売り上げて、利幅は大手他社の
2倍以上らしいですよ。
駅から遠い庶民街の高田の坂下の高層で大規模物件と、ここを
比較するなんて全くの部外者、絶対に買えない人の発想だと思いますけど。

あちらは、共有設備のメリットと高層階からの眺望で豊島区、
こちらは閑静な環境重視で新宿区・・・・・
最初から企画の発想が違うと思いますけど。

ここは、特に安くもないから価格だけの問題じゃないと思う。

ここ、億ションとしては結構売れてる方だと思いますよ。

全５５戸中既に４９戸売れてるから、約９割完売ですよね。これって、もし１割引き価格で販売したなら、既に完売してるのと同じだけの売上げが上がってる計算です。この土地仕込んだ頃は、地価も底値に近かっただろうし、ここはＭＲすら作らず竣工後から棟内ＭＲで本格販売始めたくらいであまり販売経費かけてないから、既に利益が十分出ていて、売急ぐ必要もあまりないのでしょう。

他方、買い手の立場からは、①南北に細長い敷地で間取りや配棟計画にやや億ションらしからぬ点あり、②窪地立地のため水や湿気が溜まりやすい可能性、③億ションとしてはややデベのブランド力が弱い、といった気になる点があるものの、全体として質素な上質感・高級感を醸し出している良い物件だと思いますよ。

億ションといえば、目白ガーデンヒルズが全４００戸中１００戸程度が億ションで、単一物件としては過去最大級と話題になりましたが、ここも事実上約５０戸が億ションな訳で、タワー等除く億ションとしては大規模物件ですし、それが竣工後数ヶ月でほぼ完売近い訳ですから、売れ行きはむしろこの手の物件として悪くない方ですよ。

ほんの数年前に、代々木上原・大山町界隈で億ションが幾つか分譲されましたが、大山町の東急不動産物件などは、竣工時点で全２０戸中半分以下しか売れておらず、他デベの物件もそれより小規模ながら大苦戦したため、その後その界隈で億ション分譲がパッタリとやんだのは業界筋では有名な話ですが、ひるがえって、この短期間で億ションが１５０戸超も売れている目白下落合界隈は、やはり億ションに対する十分な潜在需要があるにだと思われます。下落合２丁目界隈では、新たに１０戸程度の億ション分譲計画もあるようで、今後もこの傾向は続くことでしょうね。

>>115

なるほど、詳細な説明ありがとうございました。
マンション新価格のなか、高額物件に少し麻痺していた部分があります
やはり小規模の億ションは難しいのでしょうね、大規模物件の中に
億ションが数十戸という方が、買い安心感で売れるのかもしれません。

冷静に考えれば、子育て世代のファミリーで億ションを買える人
（買う人？）は援助のある人、その他でほんの一握りということですね。

居住者です。
当マンションがなぜなかなか完売できないか私なりに考察してみます。
既にこの板に書かれていることがほとんどだと思いますが、
数ヶ月住んでみた感想を交えて思い付いた事を書いてみます。

購入をためらうと思われる理由
１．モデルルーム（ＭＲ）を造らなかったこと。
　　高額物件だからこそ竣工後に内覧させて販売しようとしたが、
　　当てが外れたようだ。販売戦略の誤りだと思う。
　　最近のＭＲはいじくり過ぎて、完成後のイメージはし難いが、
　　何の形もない物を青田買いするには勇気が要っただろう。
２．先着順で販売していった為、竣工後半年以上経った現在、
　　残り６戸は売れ残りという印象を持ってしまう。
　　売れないには何か特別な理由があるのではと勘繰って
　　しまうのではないか。
３．駐車場付帯率（70％弱）はそれ程低い訳でもないと思うが、
　　同様に先着順だったので既に空きがないため、
　　車利用者は購入を断念してしまうのではないか。
　　（敷地外の駐車場を紹介しているようだが）
　　車を持たない熟年夫婦が多いと予想したものの
　　実際には車所有のファミリー層が多く購入したようだ。
４．周辺よりいくらか低くなっている場所（窪地？）に建っていること。
　　まだ集中豪雨などを経験していないので何ともいえないが、
　　地下に大きなピットが設けられており、それなりの対策
　　はしているようだ。
５．南北に長い敷地のため、ほとんどの住戸は東向きあるいは
　　西向きであること。
　　吹き抜けがあるので、風通しも悪くないし、採光についても
　　十分だと感じている。
６．隣接のマンションや戸建てが建物に近いため、圧迫感がある
　　と思われること。
　　実際に住んでみると、私の場合はほとんど気にならない。
　　一種低層地域のマンションに住みたいならば、
　　これくらいは納得の範囲と思う。

ＭＲを造り数ヶ月公開し、登録・抽選というような一般的な販売方法
をとっていれば、ここも既に完売していたのではないかと思っています。
私はここに決める前に２年程の間、２０件近くのマンションを検討してきました。
価格に見合うと思われる良質な物件もありましたが、そうでもない物も多かった。
ここでは竣工後にいくつかの部屋を内覧し、比較検討できました。
窓から見える風景、採光等を実際に体験し、家具の配置から生活動線をも
イメージしながら購入の判断ができたことに満足しています。
ここ下落合を知るまでは山手線の駅から１０分以内の新宿区に
こんな静かで緑が豊富な所があるとは知りませんでした。
窓を開けると小鳥のさえずりが聞こえ、清々しい朝が迎えられます。
一日を通してとても静かで落ち着きます。
まだ数ヶ月で結論を出すのは早過ぎるかもしれませんが、
超便利ではないけれど、暮らし易い町で、ここに決めて良かったと感じています。
販売当初は高いと感じた価格も、このところの高騰で割安感が出てきた
と思うので、上記のような問題点をクリアできる人が購入するかもしれません。
６月に行われた入居後３ヶ月点検についても大きな問題点はありませんでしたが、
細かい点にも誠実に対応していただけました。
今は居住者の一人として、早く完売して欲しいと思っています。
気になっている方は、一度内覧してみたらいかがでしょうか？
しつこく営業攻勢されることはないと思いますよ。
あの"おっさん"のことですから。

117様へ

居住者の方のご意見を伺う事が出来て、とても参考になりました。
２で書かれているように、確かにおっしゃっているように、残り６戸なのですが”まだ”６戸も残っているというような、売れ残りの印象が否めませんでした。
タワーや大規模物件が人気がある中、低層で落ち着きのあるマンションだと思います。このような環境で過ごす事が出来たらどんなに幸せかと思います。
内覧だけでもしてみたいと思います。
例の”おっさん”にも会ってみたいです。鼻歌を歌われてしまうのかしら〜

おっさんすごくいい人ですよ。あの感じだとこちらもリラックスして見られますし。私はかなり本気で検討しましたけど、どうしても通勤の便の都合で見送りましたけど、予算もそろっていてこの場所（素直に高級住宅街だなぁと感じました）が気に入っているなら、見ないのは勿体ないです。１１７さんのUPと私（物件検討の上見送った人間）の印象はほぼ合致してますし。百聞は一見にしかず。

もちろん見た上で、それから初めて真剣に検討すればよいのです。

このマンションを越えてすぐの左の道を見やると正面の木々が森のように見えるんですよね。こんな景色は都心では滅多に見ることができないのではないでしょうか。一目見るだけでひんやりといい気分になります。
公務員住宅を新宿区が買い上げておとめ山が拡張されることも決まっていますし、このあたりはさらに良くなりそうです。

おっさん　これ見ててくれているかな？
もし、見ててくれれば、鼻歌はいつもより少し大きめでサービスして欲しいな。
頑張れ！おっさん！　長い夏休みとか取っちゃ駄目よ。

入居して４ヶ月になります。
住んでみての感想は１１７さんと全く同感です。

私の場合、１階（住居表示は２階）の中住戸（西向き）
を購入しましたが、採光、風通しともに思ったよりも
ずっと良かったですし、駅徒歩７分も慣れてしまえば
全く苦ではありません。湿気も以前に住んでいた６階の
マンションと大差ありません。
主婦としてはスーパーが駅とは逆側にあるのは少し痛い
ですが、小さな子供がいるので緑が豊かな点と静かで
落ち着いた環境がとても気に入っています。

自分としては本当に良い物件に出会えたと思っていますが、
いつまでも「残り６戸」であることが残念でなりません。
販売員のおじさんはコワモテですが、気さくで良い方ですよ。
（私たちの担当だった販売員は頼りなくて「この人が原因で
売れないのでは・・・」と思っていましたが、今はもう
いないようです）
検討してみようかな、と少しでも思われている方が現地に
来て頂ける事を願っています。

今住んでる目白ガーデンヒルズは２００近くが億ションだと思う。８０平米で平気に１億超えるから。

124さんは、住んでいない証拠ですね
億ションの割合も違うし分譲価格もぜんぜん違う、現在の相場も知らない。

お部屋のグレードは、2ランクではありませんよ？
スラブの厚さも違うんですよ・・・・

エールを送られ人気者のおっさんですが、
残念ながら７日から１５日まで夏休みのようです。
（東急リバブルは夏季休暇中です）
６戸も残っているのにノンビリ休んでいていいのか。
おっさんの鼻歌を聞きたい方は、１６日までお待ちください。

ここ、確かにやや、開発コンセプトというか、販売戦略を間違ったかもですね。

いわゆる堂々たる億ションとして売出すなら、もう少し一戸当たりの占有面積を広げて、２億、３億の部屋も作る代わりに、全戸数分以上の地下駐車場も設置すべきでしたよね。やはり、億払うのに専用駐車場が無いのは、（特に、一世帯当たり２〜３台程度の自家用車を保有しているかも知れない）富裕層にはアピールしにくいと思われます。

その意味で、年収1,500万円前後の高給サラリーマンがメインターゲットである８千万円程度までの上級物件と、２〜３億円程度以上の高級億ションの挟間に陥ってしまった、やや中途半端な物件になってしまったのが悔やまれます。

でも、物件的には今や割安感もあるくらいですし、邸宅街としての住環境の良さは折り紙つきですので、ご関心ある方は是非内覧されることをお勧めしますよ。

このマンションはケンコーポレーションが結構部屋を抱えていますね。
新築未入居で高く売っていますが、なかなか売れないようです。
目白ガーデンＨも同様。
目白が好きなんですね。

ケンさんは仲介業者さんですから、自分で物件抱えることはありません。
目白にケンの支店ありますから、いわゆる高級・高額物件や、外人さん向け物件とかは、ケンさんで仲介する場合が多いのでしょう。

他のデベの場合、売れなければ取敢えず賃貸に出したりしますが、ここはどうなのでしょうね。目白ＧＨやプレイス等できてから、新築高級物件の賃貸料金水準は、結構高くなっているように思いますが。。。

このマンションに住んではや５か月たちました。感想を書かせていただきますので、ご参考になさってください。まず住み心地ですが、とてもいいです。◆うちは最上階なので、御留山からと思われる風が吹いてきて、とても涼しいです。越してくるまでは都心だから暑いだろうと覚悟していたのですが、涼しくて驚いています。以前住んでいた世田谷より涼しいです。◆ピーコックや丸正が近いので、便利です。秋には高田馬場のビッグボックスがリニューアルして綺麗になります。スポーツジムも充実します。それから、目白駅前のコマースですが、解体し、隣の川村女子の一部と合わせて高層ビルになる予定とのことです。いろいろなお店が入って目白駅前はずいぶんと便利になるのでしょう。期待しています。◆残り６戸ということですが、私が聞いたところ、一番高い２億５００万の部屋は決まりそうだとのことです。他のお部屋は見学にいらっしゃる方は　気にっても駐車場がないことであきらめてしまう方が多いとのことです。でも都心のマンションでこのくらいの価格帯の場合、駐車場の割合はこのくらいです。目白ガーデンヒルズもこのくらいだと思います。もっと高額物件でないと全戸に駐車場つきというのは都心では無理だと思います。ちなみに以前住んでいたマンション（価格は９０００万〜２億）は完売するまでに１年近くかかりました。ですから私は心配していません。いずれ秋くらいに完売すると思っています。◆窪地の件ですが、近所に５０年住んでいるという方に伺ったところ、今まで洪水などにあったことは記憶にないとのことでした。東急建設にも聞きましたが、地下に雨水をためる貯水タンク（？だったとおもいますが）があり、水の害を起こさないようにいろいろと工夫してあるとのことでした。◆このマンションに入居して思ったのですが、小さいお子様が多いのに驚きました。以前のマンションは子供は一人もいなかったものですから・・・。１階（表示は２階）のお庭の声がとても響きます。土日の朝早くからお庭で遊ぶ声で起こされます。まあ早起きができていいかなと思っているのですが。でも住民の方もよい方ばかりですし、お子様もきちんとご挨拶できていい感じです。このマンションに入居できてよかったと思っています。

3人の居住者の方のご意見、とても参考になります。
我が家にも小さな子供がおりまして、このような静かな落ち着きのあるマンションに子供の遊ぶ声や、時には泣く事だってあります。それってどうかしら・・・。って心配していたのですが、子育て世代のファミリー層も多いようですね。安心しました。もちろん躾やモラルあっての事ですが。
居住者の方、また検討されたけど見送った方、皆さん共通の意見として、マンションの居住性、周辺の環境が素晴らしいようですね。
前向きに検討できる情報をありがとうございます。

子供が多いマンションとの事ですが、病院（小児科）や子供を遊ばせる施設（児童館みたいなもの）などは充実しているかしら？
少し調べたら、小児科は高田馬場まで行かないと無いようですが。

我が家は今まで目白には縁がなく、５年程前にデュープレックスの物件を見に行った時に散歩したぐらいで、先日久しぶりに歩いてみたら、本当に素晴らしい環境と再認識しました。そして、これだけの物件でこの価格（十分、高額ですが今となっては割安感があります）、前向きに検討してみたいと思います。

この界隈は、歴史の教科書とかでなくて、今もなお本当の近衛さんや徳川さんなどが、ごく当たり前のようにお住まいの街です。
この物件のはす向かいにある某学生寮は旧宮家敷地ですし、日立目白倶楽部は今上天皇もお住まいだった旧学習院昭和寮ですね。
その通り沿いには、秋篠宮妃紀子様のご親族がお住まいで、ご懐妊やご出産の折は、周辺がマスコミの取材陣で大混乱でした。
近くには、今上天皇の家庭教師だったヴァイニング夫人の邸宅跡地に、高級マンションがさり気なく建てられています。
また、線路を越えた学習院近辺のマンションには、旧紀宮様（黒田清子さん）がお住まいですが、昨日は初めて天皇・皇后両陛下がそのマンションを私的にご訪問なさったそうですよ。
更に、旧下落合（中落合）の旧目白文化村には、常陸宮妃華子様のご実家が今もありますね。

このように、決して華美でも豪奢でも人に見せ付ける訳でもなく、むしろ知る人ぞ知る、質実剛健として質素な中にも上質の高級感、本物志向の上級感あるこの町に、この物件はまさに相応しい物件だと思います。

徳川さんは住んでるけど、近衛さんはとっくに杉並区に移ってるのでは？

天皇・皇后両陛下が、公務ではなく、私的に訪問される場所は、地球広しと云えども、ごくごく一握りの場所だけですよ。その中のひとつが、明らかに目白界隈です。

＞133さん、みたいなのが目白の評判を掲示板で下げている張本人
＞136さんは、皇族と同級生なのかな？　親戚の話とは全く違うよね
　現在の皇族は、カゴの鳥じゃないですよ。

＞１３２さん

こちらのマンションの居住者は大半がファミリーだと思います。
１３１さんが仰るように、お庭から賑やかな子供たちの声が
聞こえてきますし、廊下で赤ちゃんが泣いている声が聞こえてくる
こともあります。しかし、騒々しいという印象はなく、皆さん本当に
きちんとお子様を躾られています。

ご質問にあった小児科と児童館ですが、近くにないのが残念な点です。
病院は我が家は聖母病院にかかっていますが、徒歩２０分程度かかる
こと、総合病院であること、夜間診療がないのはマイナスですが、
先生は親身に相談に乗って下さる素晴らしい方ばかりです。

児童館は中落合児童館が一番近いかもしれません。それでも徒歩３０分
近くかかると思いますが、屋外・屋内遊具が充実していて、区外からも
たくさんのお子様が遊びに来ています。
公園はおとめ山公園と下落合東公園が徒歩３分程度の位置にありますが、遊具が少ないのでお子様には少し物足りないかもしれませんね。他にも幾つも公園はあるみたいなので、少し遠くまで行けば良い遊び場があるかもしれません。

あまり良い情報がなくて申し訳ないですが、是非ご検討頂ければと思います。

コマース跡に、紀ノ国屋が出来るという噂は、本当でしょうか？

１３８様へ

病院、児童館の詳細な情報を教えて下さりありがとうございます。
やはり聖母病院は素晴らしい病院なのですね。出産でとても評判が良いと聞いた事がありますが、小児科も良いのですね。
また児童館や子供を遊ばせる施設も少し離れているのですか。
子供がまだ幼児のため、これから小児科や遊ばせる環境等を考えていたのです。
しかし都心にあってこの緑の環境はとても心が和みますね。

この界隈で、子供さんが遊ぶのに良さそうな公園は、下落合四丁目の「下落合公園」ではないでしょうか。元は本田宗一郎（本田技研創設者）さんのお屋敷だったそうで、西落合に移転された跡地が区立公園になってます。遊具も幾つかあって、お手ごろな公園だと思いますよ。

それ以外でお勧めなのは、旧目白文化村の一角に佇む「西坂公園」でしょうか。こちらは、今なお付近に旧華族さんがお住まいなことや、新目白通り隔てた中落合に某宮家妃ご実家があることで有名です。あと、牡丹で名高い薬王院隣の「下落合野鳥の森公園」も、緑深い趣きのある公園でお勧めです。新宿区の公園情報があるサイトを見つけましたので、ご参考になさってはいかがでしょうか？
http://koueninfo不適切なページの可能性が高いfc2web.comからの投稿ですので伏せ字にしました/koueninfo-parksouran/souran-shinjiku3.html

新宿区の児童館で一番近いのは、やはり、上記の「西坂公園」隣の「中落合児童館」でしょうか。こちらの物件からは、早歩きで２０分強くらいだと思います。それ以外の近隣の児童館の情報は、以下のサイトを参考になさってみて下さいね。
http://www.e-bambini.com/jidoukan/jidoukan.html

なぜだか、新宿区の公園情報サイトのURLが化けているので、改めて

ttp://koueninfo不適切なページの可能性が高いfc2web.comからの投稿ですので伏せ字にしました/koueninfo-parksouran/souran-shinjiku3.html

何度もごめんなさい。

妙なメッセージが出ているので、こちらからお入りください。

http://www.kouen.info/

聖母病院は小児科の救急外来はないのと日中はかなりの込み合っているのでちょっと不便かもしれませんね。

　実家の両親がこちらのマンションに入居中で滞在してきました。近くのおとめ山公園に子供と遊びに行きましたが、森の中のようで人が少なく、ちょっと不気味でした。友人が目白に住んでおりましたが目白は子連れで生活するには不便だったと嘆いておられたのが何となく理解できました。

　マンションは高級住宅街にあり立地はいいのですが、子供の騒音などについて管理組合が結構うるさいらしく、（実際に子どもの騒音は聞こえます）母に「静かに！静かに！」と言われ続け、子どもといるのにはかなり神経を使いました。実家へ行っても疲れて帰ってきました。一階に住んでいらっしゃる方はお庭もあるし、それほど神経質にならなくても大丈夫なのかもしれませんが。

　それと入居後すぐに雨漏りが発覚したそうですよ。修繕されたとは言っても雑な施工に父は嘆いておりましたが。
売れない理由はそこにあるのかもしれませんね。

　どうぞ、ご参考までに。

シティテラス目白やガーデンヒルズの方が、ぜんぜん良さそうですね
総合的には、目白プレイスと同等でしょうか。
老夫婦が新宿区という住所にこだわって、静かに住むマンションでしょう。

入居者の方々のコメントが大変参考になります。
窪地や南側の官舎の現状、生活全般の不便さは
価格とバーターで納得できるのですが、
子育て世帯が半分以上というのでは
静かに夫婦2人で静かに暮らしたい我が家にはストレスでしょう。
小規模なマンションなら、小さなお子さんがいないこと。
住み心地には、そういう面もあると思います。

残り住戸数が５戸になりましたね。
一番高いお部屋が商談中でうまくまとまれば、近いうちに残りが４戸になる可能性もありそうですね。

他物件と名指しで比較するのはあまりお行儀が良くないので控えたいと思いますが、明治通り沿いの大規模物件よりこじんまりしているものの、いわゆる山の手らしさ、目白らしさを色濃く残す、歴史伝統溢れる閑静で文化的で落ち着きある上質・良質な住環境の低層住宅街にお住まいになりたいのであれば、この物件はこの界隈で数少ない有力候補のひとつとなることでしょう。

どんなマンションでも子供ぐらいいるよ。それとも高価格帯のマンションの住人
はみんなディンクスだと思ってたの？世の中１馬力で人の何倍も稼ぐ人、いくら
でもいるけど。

＞目白らしさを色濃く残す、歴史伝統溢れる閑静で文化的で
＞落ち着きある上質・良質な住環境の低層住宅街に
＞お住まいになりたいのであれば

実にその通りですね。

入居後すぐに雨漏りとは、良くある事なのでしょうか？
マンションを始めて購入するので、手抜き、瑕疵の問題に神経質になってしまいます。
やはり全て東急でやっているから、管理、監督が甘くなるのかしら？
それとも人気NO.1デベロッパー（名前は控えたいと思います）や優良ゼネコンでもこういう事って日常茶飯事なんでしょうか。

山手線外周部の一種低層住宅街（目白・下落合界隈、元代々木・代々木上原界隈、松涛・神山町・富ヶ谷界隈、南平台・青葉台界隈等）に分譲される億ション級マンションは、せいぜい戸数が１０−２０戸台程度のものが多い中、こちらはもともと５０戸を超える規模であり、しかも竣工後本格販売にも関らず、既に５０戸売却済なのですから、売行きはまったく悪くないですよ。超希少エリアの小規模（２０戸程度まで）の億ションなら竣工前完売もあり得るかも知れませんが、５０戸超の物件では、超都心部タワー物件等をのぞき、ほとんどありませんからね。この立地は、一定戸数の億ションを十分吸収できるだけの立地であることが良く理解できます。

>>148

＞小規模なマンションなら、小さなお子さんがいないこと

子供がそんなに邪魔ですか？

子供の声がしない建物（街）って不気味ではないですか？
老人も赤ん坊もいるのが世の中の正常な姿だと思います。

この立地なら評判のいい区立の小中学校が近いですし、
都内各地の私立へも通わせやすいです。
閑静で治安も良いし、子育てにはもってこいの場所ですよ。

１４８さんが仰ることは分かるような気がします。
私も子供が生まれる前は、できれば両隣・上下階には
小さいお子さんがいない方が良いと思っていました。
（生まれた今では、逆に、お子さんのいらっしゃらないご家庭
の近くだと申し訳なく思いますが・・・）
“余計な騒音に悩まされずに静かに暮らしたい”、“やんちゃな
子供を「お互い様」と受け入れてもらいたい”など、夫々の
ライフスタイルに合った住まいを選ばれるのは大切なことだと
思います。

因みに、我が家の両隣には小さいお子さんがいらっしゃいますが、
音は殆ど（全く）聞こえません（お互い窓を開けていれば声は
聞こえてきますが）。上階のご家庭にお子さんがいらっしゃるかは
不明ですが、とても静かです。

生活全般も不便だと思った事は殆どありません。
１５４さんが仰るように子育てファミリーはもちろんのこと、
ご年配やDINKS家庭にも住みやすい環境だと思います。

お子様を遊ばせるなら　学習院もお勧めです。
土日は近所の子供たちが自由に遊んでいます。広くて緑が多くて気持ちがよく、安全なのもうれしいです。

　それから、病院ですが、私は社会保険中央病院（新大久保）に行っています。東大系の先生が多く、レベルが高いです。
先生方、看護婦さんもとても親切です。
近くのホームドクターでは不安なとき、高度な医療を必要とする場合などはぜひお勧めです。
もちろん、慶応病院、東大病院、国立医療センターなども近いので、便利です。

　お子様の声ですが、子供はのびのびと育ってほしいものだと私は思うのですが、真夜中や早朝に大泣きをするのは困りものです。
こちらも寝られません。
せめて子供が泣いたときは窓を閉めて、声が外に響かないようにしてほしいです。
特に吹き抜けに面した部屋は声が響きます。
お互いに気をつけたいものです。

>156さん

遊び場・病院情報を有難うございます。
学習院は土日に開放されるのですね。知りませんでした。
緑が多くて気持ちが良いですよね。是非、今度行って
みたいと思います。

子供の泣き声ですが、ひょっとするとご迷惑をお掛けしている
のは我が家かもしれません・・・。まだまだ気に入らないこと
があると朝でも夜でも号泣するので周りにご迷惑をお掛けして
いないか心配していたところでした。
もちろん、窓を開けておくことはありませんが、換気口から
泣き声が伝わっているのかもしれません。今後、一層気をつけたい
と思います。

さすが、高級物件にお住まいの皆さんは違いますね。騒音スレとかに出てくる
「貧乏長屋」の住人とは質が違います。やつらは逆ギレとか平気でしますから。
マンションの究極の騒音対策は、育ちのいい方の住む高級マンションを選ぶこと
と、改めて認識しました。

この近辺で人間ドッグや癌検診、婦人科検診などの、検診関係が充実している病院をご存知の方、お勧め頂けると幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

子供の頃〜大人ちょっと手前まで、この近くに住んでおりました。
本当に良い場所でしたよ。
今でも良い場所だと思います。
私は残念ながらこの物件には手は届きませんでしたが。

落四は、今は校庭開放していないのでしょうか。
落中は、良い学校でした。あのときの雰囲気なら、子供を通わせたいと思うくらいです。当時は、かなり越境してくる人が居ました。

遊び場として、学習院はいいですね。構内は本当に森のようですよ。

あと、年に一度、オール学習院の集い（いわゆる学園祭の学習院版）とかがあって、近隣住民も自由に構内入場可なのですが、毎回必ず皇族方がいらっしゃって学生・OBや近隣住民との触れ合いの場をもたれますので、良い機会かと思います。

>157さん

　学習院は土日だけではなく、いつでも入れます。
門に守衛さんがいらっしゃいますが、「ごきげんよう」と軽く挨拶してから入ると気持ちいいです。

　それから、お子様の声ですが、気になさらないでくださいね。
うちから聞こえるのは157さんのお宅ではないと思います。
それに、子供が泣くのは当たり前ですから。
思えばうちの子が小さいときは夜泣きで
毎晩お隣にご迷惑をおかけしたものです。
お隣がとても良い方だったので、本当に救われました。
自分の子が大きくなったからと、そのころのことを忘れ、
勝手なことを申しまして、お恥ずかしいです。

　話は変わって、駅前のコマースですが、25階建てビルに替わるそうです。紀伊国屋も入るそうです。
ガーデンヒルズにお住まいの黒田さんのお買い物に便利なようにとのことで　そうなったと聞きました。
ピーコックでは遠いし、池袋では治安の面で不安なのでとのことらしいです。
早く完成してほしいですね。楽しみです！

紀伊国屋がコマースにできるというお話は確実ですか？
具体的な事をご存知でしたら教えていただけないでしょうか？
噂だけは以前から耳にしていましたが、実現しますでしょうか。
”田中屋１Fの成城石井”がポシャってしまった今、紀伊国屋に期待しています。
目白駅前に高級スーパーができても何らおかしくないと思うのですが。

お産だったら、このあたりでは聖母病院が多いです。
歴史もありきれいな病院で、昔ローマ法王が日本に来たとき、何かあったときは聖母病院が予定されていたそうです。

＞１６３さん

温かいお心遣いを有難うございます。
我々の部屋は何故か周囲からの音が聞こえてこないので、
「このマンションは静かなんだ。きっと我が家の音も
周りに聞こえていないのだろう」と、これまで楽観し過ぎて
いたことを反省しております。
今後とも同じマンションの住民として宜しくお願いします。

そして、コマース跡地の件ですが、とても楽しみですね！
２５階建てということは、上の方はマンションなどになるの
でしょうか？紀伊国屋が出店して下されば生活が本当に楽に
なります。
今後、目白が更に発展することを期待しております。

目白のコマース跡地再開発の件、本当でしょうか？　紀ノ国屋（紀伊国屋じゃありません）が本当にできるのでしょうか？　どちら方面からの情報か、ご存知の方教えて頂けませんか？

というのも、そもそもあの場所に２５階建てビルを建てられるのか（建蔽率・容積率等の点で）疑問ですし、仮に建築基準法上等では問題なくとも、皇居、赤坂御用地と並び、都内有数の皇室関連施設である学習院の目の前で、そんなに高いビルを建てることは、警備・警衛上も常識的に難しい（その筋から自主規制要請がある）はずと思うのですが、いかがでしょうか。

別のサイトでは、隣の川村学園の敷地と共同再開発との情報もあるようですが、色々な情報が錯綜しているようなので、ここはひとつ、関係者の方からの現時点での正確な情報を教えて頂けるとありがたいですね。

成城石井が出店しないのも、ひょっとして紀ノ国屋がしばらくすると出店するのが分かったから、ということなら、それはそれでやむを得ないとは思うのですが・・・。

近所に「下落合クリニック」「目白病院」がありますが、いかがでしょうか？ちょっとした風邪などの時に近くの病院に行きたいのですが、ご存知でしたら、教えてください。

>あちこちに多分同一人物さんが、紀ノ国屋出店の話題を書き込んでいますが
>どんな意図があるのかな？

書き込みは同一人物なんですか？
だとしたら売り主関係者ですかね〜、、、。
私も目白の別物件検討中に営業の人に”成城石井”が駅前にできる可能性がある、といわれて期待していたのですが、結局は出来ないみたいですね。
それが契約の決め手にまではなりませんが数パーセントは占めていたのでガッカリしました。
高級スーパーのある町は、イメージもアップするし料理好きにはたまりませんからね。

>>170さん、目白プレイスは２１階建てかも知れないけど、別に、学習院
隣接じゃないでしょう。せいぜい千登世橋中学校に隣接してる程度。あそことコマースの場所では大違いです。

コマースの場所は、学習院を上から見下ろせるので、高いビルはご法度でしょう。坂下の目白ＧＨですら、本当はもっと高層建築の計画だったものが、学習院やその筋からの強い要請と指導で、やむなく１１階建てにまで低くせざるを得なかったことから、戸数確保のため、あの東西に細長い敷地にもかかわらず、南棟と北棟を平行的に配置する構成になったと聞きます。

でも、紀ノ国屋ってバブル期に調子にのって、祖師谷大蔵みたいな庶民の町にまで進出して失敗しましたよね。目白は、その街の歴史・伝統・品位・格式等の面で、仮に紀ノ国屋が進出して来たとしても、何ら問題も遜色もない土地柄だと思いますよ。

＞172さん

あちこちで目白賛美で有名な方ですね、今度はこちらにお出ましですか？
思い込むことは勝手ですが、お調べになっていないのか、口から出任せなのか正しく投稿しましょうよ。

目白プレイスの20階からは、学習院の目白通りの門まで見えますよ(笑)
現在建設中のシティテラス目白は、坂の中腹で18階ですから、同様でしょう。
ガーデンヒルズが学習院に遠慮した？？
目白プレイスは準工業地、ガーデンヒルズは第１種中高層住居専用地域で
比較するのはおかしな話し、素人の推測ですよ。
敷地も長細く、容積率も300％なのであれでも高いくらいです
通りを隔てて製薬会社の社宅は、準工業地ですから15階なんですよ
あそこは、学習院に遠慮しなくていいんですか？
学習院大学とは無関係ですよ、豊島区の規制で南側は空地が必要ですが
北側は1ｍでも建設可能です。

>>170-173
スレ違いなので、別のところでやってください。

>>173さん、有名な目白「荒らし」の方ですね。町ＢＢＳでもご活躍のようで。よほど目白に特殊・特別な個人的感情があるようで、隣の区から書込んでいたことが特定・断定されています。誹謗中傷的書込みばかりで、既にＩＰアドレスも特定されている方なので、永久アク禁措置も検討する必要がありそうですね。

事実関係については、むしろ173さんこそ、自分の書込みの根拠を疎明すべきでしょう。目白プレイスからどのような角度でどこまで詳細に見えるか知りませんが、逆に、学習院の目白通りの門などから、目白プレイスがどの程度はっきり見えるでしょうか？　問題は単に（遠方にぼんやり）見えるかどうかではなく、眼下に手に取るように至近距離から見えるかどうかが、警護・警衛上決定的に重要です。

本物件に直接的には関係ない話題で大変恐縮ですが、目白界隈の事実関係とは異なる誹謗中傷的書込みは一切容赦しない立場で臨むべきと考えますので、関係者の皆様にはお許し頂きたいと思います。

高級スーパー、確かに普通のスーパーよりはほのかな高級フレーバーと多少は多様な商品構成でそれはそれで宜しいのですが、そんなに大騒ぎするほどに良いでしょうか？　紀ノ国屋、成城石井、ナショナル麻布等々有名なお店は沢山ありますし、これまでもよく利用して来ましたが、特に驚くほどの感銘を受けたことはないです。

欧米での海外生活などを一度でも経験すると、確かに欧米人が好みそうな輸入食材がある程度揃っているのは良いのですが、とはいえ、どれも驚くほど内容充実している訳ではないと思いますし、それに、現地での価格水準などを知っていればいるほど、日本での値段設定には多少なりとも疑問も生じます。わたしは生ハムが好きなのですが、なんでこんなに高いのかと。現地ではごく普通に日常的に使われる食材で、全然安いですからね。

それから、もっと豪華・高級なものをお求めになりたいのであれば、むしろデパ地下の方が期待に応えてもらえると思いますよ。ここからならば、近隣巨大商業集積エリアに所在する幾つかの主要百貨店へのアクセスも非常に良好ですからね。個人的には、伊勢丹のデパ地下などをよく使わせて頂いております。

＞175
＞事実関係については、むしろ173さんこそ、自分の書込みの根拠を疎明すべきでしょう。

再度お読みください、投稿内容を理解できないのでしょうか。現実を理解しましょう。
憶測と噂ではなく、用途地域と建設可能な建物について勉強してください。
不明であれば区役所にでも問い合わせてください、懇切丁寧にあなたの思い違いを指摘してくれますよ。

スレ違いですから、この辺で。

紀ノ国屋じゃなくてもいいから駅前にスーパーは欲しいなぁ。
週末はデパ地下やピーコックで良いけど、仕事帰りの買い物だと
今はちょっと不便ですよね・・・。

>>179さん、目白初心者さんなんですね。きっと、最近分譲された目白界隈のペンシルマンション等に移り住んだ来られた新参の方なのでしょう。あまりに、目白界隈や学習院関係の常識に疎いようにお見受けしますので。

そのチラシは私も拝見しましたが、むしろ、如何に学習院隣接エリアに高層建築物が少ないかが良く分かりました。実際この辺に住み、学習院周辺・近隣エリアを散策すれば分かることですが、現状学習院敷地内を上から覗き込める形で建っている建物はありません。

すぐお隣のホテルは９階建て程度のようですが、当然学習院側に面した窓はハメ殺しで開けることは出来ませんし、その横の旧公団賃貸マンションはもっと低層です。学習院に対面する目白通り沿いでは、見事なまでに中低層建築物しか存在しません。一番高いのでも７階建て程度、それも例外的なほどです。

坂下の製薬会社社宅等は、本来敷地的に真南・真北向きの配棟とすることができたにもかかわらず、学習院に配慮して、敢えて斜めに建物を建築しているほどです。その点、学習院側にべったり窓がある目白ガーデンヒルズはある種のタブーを破ったといえますが、それでも学習院を上から覗き込む形にはなっていません。

どなたかが、目白プレイスの２０階から学習院の目白通りの門などが見えると書いていますが、これは単なる妄想でしょう。まず、個別物件の特定階でその方向に面した窓がある住戸はほんの数戸しかないため、当の居住者が本当に書込んでいるとすればすぐに個人特定されますので、十分ご注意ください。目白警察には学習院（皇族）関係の特別担当がありますので。

ただ、所詮妄想に過ぎないのが明らかなのは、目白プレイスの高層階から学習院の目白通りの門などは見えないからです。なぜかと言えば、学習院内の中高層校舎や、緑深く鬱蒼とした木々によって、視界が遮られてしますからです。なんとなく、あの辺りが目白通りの沿いの門だろう、程度のことは分かっても、それ以上明瞭に目視することは不可能なのです。

対して、コマース跡地に２５階建て高層建築物が建つとなると、話はまったく別問題です。まさに、完全に学習院を上から覗き込む形になりますので、建築基準法上の規制のみならず、常識的に考えて、まずそんな計画の実現は殆ど不可能でしょう。

学習院は、今でこそ形式的には一私学の形態を取ってはいるものの、実態は国営教育機関そのものです。もともと孝明天皇により公家学問所として京都御所内に設置され、明治期以降は旧宮内省直轄の国立教育機関として発展して来た歴史を有します。戦後は諸般の事情により一私学の形態へと形式上は変化したものの、その実態は、こうした歴史的経緯・変遷等を踏まえ、事実上国家が深く関与している公的性格の強い特殊なステータスを有する教育機関であると言えます。

目白界隈にはもともと富裕層が多いらしいですが、ここ数年で高級億ションも増加中なので、もっと富裕層が増えるのでしょうね。
これなら、高級食品スーパーのひとつやふたつあっても全然不思議じゃないはずだけど、逆に、日本有数の巨大商業集積エリアへのアクセスが良すぎる点が、玉に瑕なのかなあ？

質問です。
学習院大学出身者って会社にいます？

私は一人知っているんですが、本人は「大学から入ったから、別に普通の人だよ。」
と言ってます。
しかも、クリスチャンです。

学習院ってすごく優秀な大学でないですが、ひょっとしてこの人なにかあるの？っていう裏を探りたくなる感じはありますよね。

皇室関係者以外で学習院ってパンピーの私には良く分からないのですが、
その魅力教えてください。

＞182さん
相手にしない方がいいですよ、目白関係の掲示板ではよくいる方です
憧れて何度も受験して失敗したようです。
書いてあることが事実でないのは、目白住民であれば誰でもわかります(笑)

試しに、学習院のキャンパスには自由に入れますから中から周囲を
見渡してみればすぐにウソだとわかります、ビルが沢山見えますから。
学習院幼稚園のすぐ脇は、近隣商業で高さ制限が無いんですから笑えます。

キャンパス内に外部の人も自由に入れるのですから、身分証明書の提示なんて
求められませんよ、部外者の入れない皇居ではないんですから。

目白駅前のコマースは5階ですが、キャンパスを見ながら・・というのが
ありますから。

学習院が特殊な学校であることは、いわずもがなです。ただし、それは、ごく一部の家柄の方々だけに当てはまるでしょうが。

特に、下から内部進学して来るひとたちほど、その傾向が強いでしょう。

ひとことで言えば、日本で最も名門の家系の方々が学ばれる場所なので、それに相応しい家柄のひとたちが、それとなく集められている学校、と言えるでしょう。

ただ、時代が時代なだけに、そういうことはおおっぴらには決して致しません。深く静かにその筋の人たちだけに、さりげなくそれとなく知らしめられることであって、その他の一般ピープルには知らしめる必要がないのですから。

そうそう、常盤会とかは、ご存知かしら。。。

>そうそう、常盤会とかは、ご存知かしら。。。
あのー、一ついいですか？
「常磐会」じゃないかしら。。。

>>183さん

「学習院幼稚園のすぐ脇は、近隣商業で高さ制限が無いんですから笑えます。」　⇒　勝手に笑ってくださいｗ

近隣商業で高さ制限が無いのなら、なぜもっと高層の建物が建っていないのでしょうね？　矛盾してませんか？　

制限がないにもかかわらず、その制限一杯には建物を建てていない事実があるわけです。その理由が何故だか分からないようであれば、永遠に頓珍漢な書込みを続けることになるのでしょうね。

ちなみに、目白警察署の旭日章は、日本の警察署の中では唯一桜の模様があしらわれています。これも、何故だか分からないのでしょうね、183さんには。。。

いずれにせよ、コマース跡に２５階建てのビルが建つことは、決してないでしょう。でも、コマース跡に、それなりの商業施設がテナントとして入る可能性はあるので、引続き再開発動向を見守ることと致しましょう。

目白警察署の入口に掲げられている旭日章は、旭日を桜が囲んでいる図柄です。

他の警察署のそれが旭日だけなのに対して、大いに趣を異にしています。

このような図柄の旭日章を用いているのは、警視庁管内に１０１署ある警察署の中でも目白警察署だけです。

なぜ、当署の旭日章だけがこのような図柄なのか、その史料は残されていませんが、一説には、この図柄は旧近衛師団（皇居守護や儀仗に任じた旧陸軍の師団）が用いていたもので、学習院大学警備を担当する目白警察署が、昭和２年の庁舎移築の際に、その使用を特別に認められたものであると言われています。

目白をもっと知りたい方へ、

少し古いですが、以下ご参考まで。

http://www.tv-tokyo.co.jp/adomachi/041113/index.html

最近、このスレッドはマンションそのものの情報ではなく”特別な街、目白”の話題ばかりなんですね。

一時期この物件にとても興味を持ち、そして内覧もさせて頂きました。
このスレッドの中でお互いに住居者を気遣い、とても良識のある素晴らしい方々がお住いのようにお見受けしてましたが、最近のレスの内容を見て前向きだった気持ちが後退してしまいました。（もちろん、このスレッドだけが原因ではありませんよ。もっと他に大きな要因があります。）

特別な街、”目白”の話題は別のスレッドでなされば良いのに。

そんなに目白って特別な街なんですか？
一般人にはわからないだろう〜っておっしゃるのなら、それはそれで結構ですが・・・。今のまま、隣の区から目白を拝見させて頂きます。

＞いずれにせよ、コマース跡に２５階建てのビルが建つことは、決してないでしょう。

学習院の問題じゃなくて、あんなに敷地が狭いこ所で高さ60ｍを超える総合設計
は、常識で考えて無理でしょう、計画が頓挫している事情もわかりますよ。

紀ノ国屋さんも、冒険をしますかね。ピーコックだって新宿マルショーだって
売り上げでは苦戦しているようですから。。。

通常店舗じゃなくて、小ぶりなＯＭＯ店とかなら、再開発ビルに入る可能性あるんじゃないかな？

このスレの方に総攻撃を浴びそうだけど・・・・
基本的にはマンションに住もうというほとんどの人は
大した家柄じゃないでしょう。
古からの特別な家系の人は、土地くらい持ってんじゃないの。
今でこそマンションは永久手的な住処として認識されているけどそれってわりと最近のこと。
それほどの土地を持っていない没落貴族か成金が、近衛町のマンションにやってきて「私、由緒正しき土地に住んでますの。オホッホッ。」てアホくさい。
せめて、戦後くらいから住んでなければ、どんな立派なマンションに住もうが外様。

>194
荒れまくってたのはプレイススレでしょ。

>>193

総攻撃どころか、不遜なこと極まりなく、戦前なら不敬罪で打ち首獄門確実でしょう。

皇室関係者も多くマンションにお住まいです。目白界隈にもいらっしゃいますよ。しかも、天皇皇后両陛下も私的にご訪問されているのですけど（http://www.news24.jp/90559.html）。

ところで、やはり成城石井は目白界隈で出店計画中のようですね（http://www.seijoishii.co.jp/cp_bosyu.html）。なかなか良い物件が見つからず、開店に至っていないのでしょうね。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070807/510452/


首都圏　2007年の駅別坪単価上位30位ランキング（専有面積30m2以上） 坪単価：万円

　 沿線名 駅名 坪単価 平均専有
1 ＪＲ中央線 四ツ谷 546.9 95.73
2 東京地下鉄日比谷線 広尾 505.2 92.47
3 東京地下鉄日比谷線 神谷町 495.0 74.20
4 ＪＲ山手線 渋谷 488.3 68.73
5 ＪＲ山手線 目黒 459.5 86.16
6 東急東横線 中目黒 453.9 88.65
7 都営地下鉄三田線 白金台 431.7 105.63
8 東急田園都市線 三軒茶屋 424.9 93.01
9 東京地下鉄南北線 麻布十番 418.7 52.46
10 ＪＲ山手線 目白 411.1 74.39
11 小田急小田原線 代々木八幡 399.2 86.55
12 東急田園都市線 用賀 393.0 40.73
13 ＪＲ中央線 中野 380.5 73.88
14 東京地下鉄千代田線 根津 376.0 80.66
15 都営地下鉄新宿線 曙橋 372.5 83.51
16 ＪＲ山手線 高田馬場 368.0 31.26
17 東急大井町線 上野毛 358.2 77.32
18 都営地下鉄三田線 神保町 347.8 31.44
19 東京地下鉄日比谷線 小伝馬町 344.5 31.35
20 東急田園都市線 二子玉川 336.8 102.81
21 ＪＲ山手線 駒込 332.9 70.18
22 京王井の頭線 富士見ヶ丘 332.8 51.75
23 ＪＲ中央線 吉祥寺 332.6 45.07
24 東京地下鉄丸ノ内線 東高円寺 330.6 30.46
25 東急東横線 学芸大学 327.1 84.69
26 東京地下鉄丸ノ内線 淡路町 327.0 30.47
27 東急池上線 池上 323.8 34.11
28 東急目黒線 武蔵小山 321.1 56.70
29 ＪＲ京浜東北線 大森 320.6 46.38
30 東急大井町線 尾山台 320.5 65.59
※2007年は1〜6月の集計。

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