二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

そうですね、有意義な情報交換の場になればいいですね。

http://i-gis.city.setagaya.tokyo.jp/homepage/data/shareimage/hazard_ta...

地震よりも洪水が怖いですね、やはり。

200年に一度起こる程度の災害で、5メートルまで浸水してしまうのは、ちょっと・・・

心配な方は、他の物件を検討しては？
たぶん、ここは洪水対策なども打とうとしている（河川敷に看板が出ていました）ので、それなりの価格になると思いますよ。

ここの地歴をご存知の方はいませんか？

もともとここの土地はどういう風に利用されてきたのでしょうか。

前スレの997の調査結果は興味深いね。

学芸大・桜新町・用賀か、、、、
何となく分かる気がするね。あまりメジャーでない方が
落ち着いていて、ある程度お金のある、（でもまだ引退まではできない）
人たちの支持を集めやすいんだろう。

かたや、この物件のHP見たけど、、、あれっ？！て感じ。
東急自身が二子玉川のことをこんなにも分かってなかったのかと
改めて思い知らされた感じ。特に都心と競わせる辺りは目が点。

少なくとも、このマンションは見送りが吉ってのいうのが感想。
再開発で万一、街がよくなりそうだったら、その後で、
大手デベのもっと質のよさそうなマンションを待っても十分間に合う感じ。

でも今は、駅前街区と、マンション街区の間はまだ具体案もないし、
このPJT自体の失敗リスクがいろいろと高すぎる感じが拭い難いよ。

東急グループの体力・実力低下具合が予想をはるかに上回ってる。
悲しい現実。あるいは寄り合い事業の難しさと呼ぶべきか、、、、

とにかく、不安要素満載なイメージ。
HPから、その雰囲気がぷんぷん漂ってます。
私の杞憂ならいいけども。

最近はろくなマンションがないから人気になるのは絶対に間違いない。
ぜーーータイに超人気になる。世の中には都心には住みたくないけど
できれば近郊ででも家よりマンションがいいという人は世田谷にごまんと
いる。セキュリティがよいからね。
超絶人気になる。
世田谷の人でタワーに住んでみたい持ち家族は数しれず。

まだMRさえ開いていないのにこき下ろしている方々ってなんなのでしょう？？？

実際は買いたいから倍率下げのためにネガキャンやってる方や、
以前からいる再開発反対の方じゃないの。

>>07

ここはもともと二子玉川園という遊園地があった場所です。
日本最古のジェットコースターや映画館もありました。
１９８５年に閉鎖され、二子玉川タイムスパークと名を
変え、後ナムコワンダーエッグなどが期間限定で営業していました。

駅の名前も２０００年まで「二子玉川園」でした。
ちなみにニコタマという呼び方をすると地元民にＢＡＫＡにされる
のでご注意を。古くからの住民はみなフタコと呼びますｗ

新住民は、新住民の呼び方で呼ばなきゃね。
開発した街に住むのだから。

＞１２
遊園地閉鎖後、いろんなレストランが営業していた時期がありましたね。
「二子玉川タイムスパーク」という名称がこの頃？
バンタイというタイ料理レストランがあってよく行ってました。
懐かしいです。

東急自身が二子玉川を都心と比較していることは、地元に住む者からして驚きです。
二子玉川にしかない自然や雰囲気を良さを生かした再開発でないことが証明された感じがして寂しい限り。
このマンション不況の状況からも、マンションについては一度見直すべきと思います。
再開発自体には賛成ですが、中身が・・・

都心と「比べる」ことは価格帯からして当然でしょ。
付近の「自然を活かす再開発」とは、新たに大勢の人々がこの自然を
楽しめる再開発でもあるのでは。

東京周辺に住んでいる以上、過去にこだわるより変化を楽しむ心を
持たないと損なことは確かですよ。
畑ばかりだった練馬の駅前に、ボコボコとタワーマンションが建つ
時代ですから。

デベがいま考えている平均価格は「３５０−４００」のレンジだそうです。

あぜん・・・。

東急は高く出して、売れ行き見て下げていくのが常套手段だから不思議じゃないよ。

っていうか、平均350って良心的じゃないの？。おそらくタワーの中層が90平米が1憶ぐらいってことだよ、こんな価格だったニコタマでは即完だよ。倍率高くなるから、検討者の反応見て、もう少し高くなるんじゃない？。

でも駅から遠いよな。
地下道なんて出来ないよね？

>>18

坪３５０は下限ですからね・・・。それ以下は考えてない、と。

たぶん、平均でも坪４００近いのでは？中目黒タワーと変わらないと思うよ。
なんだかんだで完売でしょう。

私もHP見ました。
確かに、「何かと比較する」という貧　し　い　メンタリティが受け入れがたいですね。

二子玉川のよさはオンリーワンでしょ。（本当は二子玉川に限ったことではないのですが）

都市と比べてどーする。

幼　稚　だなぁ、コンセプトが。

価格は、売る側から見たら、いい部屋でも３００万前半、普通の部屋なら
２００万中盤でないと、とてもさばけません。

環境抜群の低層ならともかく、駅側隣地は、しばらく資材置き場＋
工事の騒音と振動、埃が予想されますし、反対側は、暴走族の集まり（＆河原の民　−−−
浮　浪　者の方々の定住）がほぼ確実な新しい公園ですので、ここを強気で出て、
５００戸売れ残り＆中古となれば、既存購買住民からのクレーム処理だけで、
労働力が奪われて、ますます売れなくなります。
価格で冒険は全く出来ません。

旧々価格で勘弁してくださいというのが営業の本音でしょう。

>>22
営業さんの本音（他社かもしれませんが）が聞けて興味深かったです。

いや、ここより遥かに環境のいい「二子玉川」物件（瀬田、岡本の一部）の
高クオリティ物件の動きがぱったり止まってる現実

「ニコタマ」を連呼するウェブサイトの出来の「よさ」wwww

両隣地に関する不確定要素

これまでの東急電鉄の実績

長期金利の再上昇（イールドカーブがたってきた）-->住宅ローン金利上昇懸念台頭

から考えると、

坪400の声を聞くことはないね。
一部の超プレミアム部屋はうまく金持ちを騙せればいけるかもしれないが。

中目は、山手線のすぐ外側。かつ始発駅。
こちとら、外周区世田谷のさらに最果て。川向こうはヤ　ン　キ　ー　ヤ　ン　マ　マ　の　巣　窟　
川崎市。

と言っても、中目もあの価格では、難儀しまくると思うよ。
紳士協定で、あまり露骨な安値では公表しなかったとしても、実取引価格は
出血多量即死レベルの出血大値引きとなるんだろうねぇ。

ネガキャンしても、完売でしょう。
大きな川と公園が目前にあるタワーは城南でも珍しいから。
その上、高島屋と、２路線使える付加価値付きなので。

25

プラウドタワーって知ってる？

28

川はあるが公園は河原しかないな。

34さん

大筋で同意します。コンセプトがまるで理解できません。

だったら買わなきゃいいじゃん！！！
MRオープン前からこき下ろす人は何？？？
あんたらに住んで欲しいわけじゃないの！！！
別のマンションへどうぞ！！！

３６

住む住まないじゃなくて、「土地格」が落ちると言っているだけでしょ。
二子はヒルズ構想なんかもあったりして、本当にポテンシャルを秘めたエリアだと思っていたけど、事実「大規模マンション」が建って駅の北と南ではっきりと人種が別れてしまうであろう事を皆は残念がっているんだよ。
団地みたいになって、低所得層が流れてきたらどう思いますか？
タマタカだって郊外のジャスコみたいになっちゃうかも知れませんよ？

そうです。
無責任に「買わなきゃいい」と言うような方は、フタコの本当の価値が理解できていないと思いますよ。
ここを検討する人は、フタコに価値を感じていて物件の資産価値も末永く高いことを望む人であって欲しいです。
タワーという営利主体のどこにでもある企画は、検討者の考えでも見直して欲しいのが本音です。

>>低所得層が流れてきたらどう思いますか？
>>「土地格」が落ちると

こんなレスしか出来ない人のほうが低レベルですよ？

ヒルズ構想って本当にあるのですか？初耳です。

ネガキャンが盛んで笑えます。
よっぽど欲しい方が多く、安く売り出されることを望んでいらっしゃるご様子。
どんなにネガキャンしても大人気の超注目物件になるでしょうね。

ただ価格＠350〜400万円は妥当なラインとは思えませんね。
60㎡台7000万円前後、70㎡台8000万円前後、80㎡台9000万円前後でしょ？
さすがにそれじゃ高過ぎます。完売は難しいでしょう。
60㎡台6000万円〜、70㎡台7000万円〜、80㎡台8000万円〜が妥当でしょう。
＠310〜380万円ってところで落ち着くのではないでしょうか？

高層階にプレミアム付加価値を含ませて高層階を＠400万円〜と高く売るようにしたら
この事業は成功すると思います。
高層階専用エレベーターとか眺望ラウンジとか天然大理石床、眺望ジャグジーバスとか
2バス2トイレとか2800mm天井高とか企画次第で付加価値付けた割高な価格設定をして、
中下層を安くできればここでネガキャンキャンプを張っている方々も満足でしょう。

ただ東急不動産も電鉄も東急レバブルも、販売センスがないから無理かな？

買いたい人のネガキャンよりも、買いたい人の安くしろキャンペーンの方が意味ないよ。素人は参考にしても、デべはこんなとこの意見なんか参考にしないもん。価格の最終決定はデべの上層だからね。

お前の意見は素人のオレでも参考にできない。

↑お前のような金の無い団塊ケニアにゃ火炎だろ？

低層6階建に興味があります。こちらは分譲になるのでしょうか。

>>12さんへ。

>ここはもともと二子玉川園という遊園地があった場所です。

そうだったのですか！
実は遙か昔、一度だけ訪れたことがあります。
当時「はとバス」のルートに含まれていたもので、
滞在時間も短いうえに、子供の身で行動半径も限られていたものですから、
小規模の施設だったと記憶していたのですが、
今、航空写真を拝見するとかなり広大な土地だったのですね。

現在、このあたりに対しての印象の一端としては、
例えば「お受験」の時期に、
この地にある高島屋の写真スタジオで撮れば合格率アップというようなものがあります。
縁起担ぎの面もあるのでしょうが、
相応の皆様が住まい、或いは利用されるという証明なのかとも思っております。

ここまでのスレを読ませていただいても様々なご意見がありましたが、
私としては上記の理由だけではなく、良い意味で非常に知名度の高い地域と認識していますから、
今後、人気を博するのは確実なのではないかと感じています。

☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡

二子玉川園というよりナムコワンダーエッグの方が近いけどね。

>>44
オマエ大丈夫か？
何言っているのかさっぱりわからん。

金もないくせにこんなところくるなよ。スレ違いも甚だしいぞ。

>49

42=44だろ。頭に乗るから放置しろ。

このスレ読んでると感じるのですが、ニコタマ周辺の住民の方って、思っていたより　下　品　な人が多いんですね。

>　下　品　

この辺に釣り慣れしている印象を受けます。なんでスペース入れた？

やっぱシティタワーズ豊州より坪単価高くなるんでしょうかね。。

200戸程度とは言え、4年前に坪350万でプラウドタワーが即日完売した地域だしね。
豊洲も決して悪くはないと思うが共通点が少なすぎて比較できないな。

駅前のタワーマンションよりも私なら瀬田とか岡本にある低層のマンション選ぶな〜絶対。

≫５６　同意!!この地域の売りは、やはり緑の中の低層や邸宅でしょ。でもここも
いい物件になるのでは？確実に需要はあると思う。

この地域はいい地域だが、要注意の面もある。たとえば、余裕があるのか、見栄
っ張りが多いのか、とにかく外車やブランド品をよく見かける（笑）うちは違うが、
うちのマンションの駐車場なんて３分の２は比較的レアで新しい外車。中小企業経
営者や自営業者が多いのかな？女性陣いわく、かなりパーフェクトに近い化粧とブ
ランド着こなしの女性もよく見かけるらしい。

他の郊外エリアにも住んだことはあるが、こんな場所は郊外では皆無だった。とい
う感じなので、見栄で買おうとする人は余裕がないと肩身狭いかもね（笑）見栄は
抜きでも十分お勧めなのだが。

何がいいたいのかわからない。
あと、そのアンカー気持ち悪い。

>>55
>4年前に坪350万でプラウドタワーが即日完売した地域だしね。

250-290万ぐらいが結構多かったですよね、確か。
高層のプレミアが500ぐらいだったから、平均では340は超えていたような気もしますが。

ここも、いくらから買えるかという視点では300前後になるのでは？

もともとは河原なんだから、坂の上の良さには及びもつかない。
でも、はずれとはいえ２３区内で、きちんとした再開発事業を
行うのだから、それなりの価値のある物件にはなる。

坂の上で低層つくれば、坪450万円はこえるでしょ。
それにくらべてば、平均350万円ぐらいは妥当だと思う。

私には高すぎて住めないけれどもね。

坪300なら広い部屋ほしいけど、当たらないか

プラウドより高くなるのは必然。中目のタワーともはると思うよ。

このマンションの購入を考慮して二子玉川に住んでみたのですが、いわゆる普通の日常生活に関しては不便だと感じました。玉川高島屋があるだけというのが実感です。所謂、普通の生活パターンにおいて日常的に利用頻度の高い、お手頃なスーパー、ドラッグストア、一人飯、ファミリータイプ飲食店、100円ショップ、その他店舗、が10分弱の徒歩圏内にまとまってありません。生活コストは高いです。しかし二子は、住宅地の町並みは(高台を除いて)極めて普通です。つまり、よそから来る街と感じました。例えば用賀に住んでたまに気軽に高島屋に行く、河原でのんびりとかする、という方が良いと感じました。再開発の非住宅部分も引き続きその延長線でしょうかね。
一人の住民の独白でした。

延長戦？？？

川沿いのエリアが開発地区に入っていないところが興醒めです。その為、タワーにせざるを得なかったようですね。また、低層階では周辺の民家が眺望の視野に入って商品価値は引くなります。

それよりも、駅からの距離が結構あることとその間の業務商業の開発が遅れることもこの住宅開発の欠点です。

まー、溝の口のパークシテイ程度と云いたいが、便利さが大きく違って生活の便は悪く、値段ははずれでも都内故に坪５００万超で、最悪の物件になるようです。

再開発に反対運動して批判してる輩には、MRなど関係ない。

ニコタマのあたりは、東急の戦略にまんまと嵌ってるな。
まあどこでもそうだが、このあたりも
久が原、田園調布、尾山台、上野毛など高級住宅街は全て崖の上
玉川なんて眼中になかったが、さすが東急は
うまい駅名付けとイメージ戦略で大昔に二束三文で仕入れたところを
うまく転がす。

一族は上野毛から玉川を見下ろして婆抜きできて微笑むんだろうね。
あのあたりは堤防よりも川側に家があったり
ある意味行政からも見放されていたような・・・・
冷静に考えた方がいいですよ。
本当に二子玉川ってそんなにいいところか。

ここは腐っても都内！

しかし崖下の水に弱いところで最悪の場所、道路事情も良くないし、川向こうの眺望は川崎で決してほめられたものではないし、悩ましい立地です。

デベとしては継続的所有は避けて如何にして売り逃げるか、が最大の課題の物件だね。

二子玉の一角だし堤防よりも川側ではないし、腐ってはいないでしょう。
戸建てでもないしそんなに水に弱いのかな？

まあ、都内にも腐ってしまって、ホントに都内？とか川向こうにも負けているのでは？
なんてしょうもない場所はたくさん有りそうだけど。

>>68
物件を貶めた上で自分の予算と希望を書いても意味ないのに、なんでこんな書き込みばっかりなの？
だから貴方達は賃貸暮らしなんだよと教えてあげたいですね。
価格を予想する書き込みならともかく、ここは僻地の貧民街で地盤も悪いから価格設定を低くするべきだなんて話は聞き飽きました。

特に物件を褒める必要はないけど、参加者に有益な情報をアウトプットする意識がないと、
ここも２ちゃんねるみたいになるだけですよ。
有益な情報がない掲示板に有益な情報は集まりません。
ネガキャン発言で荒らしたいだけの人は書き込まないで欲しいです。

>>68
そんなリーズナブルな訳ないよ！だから団塊ジュニアはBBNって言われる〜

ここの坪単価は業界でも注目の的とのこと。
早く知りたい！

＞７９

大規模MSの価格ってどこでも業界で注目って書いてありますよ。業界が注目して何の意味があんの？。東急が高値で出して、期末に値下げして売るのは東急の会社としてのやり方だから、ここも同じだよ。

MSって何ですか？

>>81
MSはマンションの事だよ

批判的な書き込みが多いですね
しかし坪２００万台なんて、そんな訳ないでしょ
相場観ゼロですね

このあたりに住んだことない人たち同士でけなしあっても
意味ないですよ
それなりの価格で売れていくでしょう

３０階以上の高層で南東または南西の角部屋を希望です。
広さは１００平米〜１１０平米前後。

建物のスペックが良く分かりませんが、できたら免震で、内廊下、２４時間全熱交換式換気、
全部屋天井カセットエアコンで床暖房つき、二重床・二重天井、トイレ２つ、２４時間有人管理、
ディスポーザ、オール電化、LOW-E複層ガラスのハイサッシ、リビング天井高２７０、
バリアフリー仕様、駐車場から各戸までのダイレクトアクセス、等が実現されているとぐっと
魅力が高まります。

予算は１．０億円が理想で、１．２億円が本当に上限。
この予算ではちょっと厳しいかもしれませんねぇ。

>>84
ご希望のお部屋が実在したとすればおそらく11500万円〜13000万前後でしょうね。
ただ100㎡〜110㎡の南面角部屋プランがあるかどうかが分かりません。
高層階の南面角部屋はいわゆる目玉プランですから80〜90㎡になるかもしれませんね。
80〜90㎡だと価格設定が1億円前後になり売りやすいプランになりますので。

東急不動産と東急電鉄が悲壮なほどに弱気で本物件完売に自信が全くなかったとしても、
本物件の上層階価格設定は＠380万円以下にはならないと思います。
下層階の客寄せプランが18坪の＠280万円で4980万円といった感じになるのではないでしょうか？
たぶんアベレージで＠350万円くらいでしょう。

＠350万円なんて希望的感触。@400万円近くになるよ。間違いなく。
批判的意見や楽観意見が多いようだけど。

いくらなんでも坪200万前半が中心ということは無いでしょう・・
くさっても世田谷区内で、やはり足立や葛飾とは違うわけだし。
東急線の駅徒歩6分に魅力を感じる人は多いよ。

300万-350万が中心と予想。客寄せの低層の小部屋が270万程度かな。

中心が坪200万台前半とか、それ以下といっている人たちは
もし予想が外れて、それでも完売したら
地団駄踏んで泣いて悔しがる様子をこのスレに書き込んでくれますか?

それ是非見たいけど、無理でしょうね。
豊洲で400オーバー確実ってさんざん吹いてた方も
だれ一人出てきませんから。

あんがい同じ人だったりして。
ついでに中目のタワーにやたらからんでる人も。

>>96
その値段でしか買えない層が低価格予想を必死で書き込んでいるんだから、
悔しがるというより、「やはり駄目だったか」という諦めの境地でしょうね。

豊洲で400って話で騒いでいた人たちは多分、相場を読んでいた、というよりはスミフの＊＊な値付けでの売れ残りをあざ笑っていただけですよ。おそらく結果としては同じで、価格は低くてもスーパー低仕様物件なので大量売れ残り必死で、400と言っていた人たちは地団駄っていうより、ニコニコですよ。考えても見てよ、スミフに入るお金が少なくなる上に売れないんだもん。

ここももし、平均が250とかと思ってるんなら、皆さんは二コタマは豊洲以下と考えているという事ですね。個人的には豊洲レベルというのは賛成ですが、実際の相場は平均では330ぐらいでしょう。もし300とかでここが出て来たら、豊洲と同じスーパー低仕様ですよ。まあ、金銭的にそれを希望する人もいるから何とも言えないけどね。結局デベは利益が確保出来れば良い訳で、安いものを安く売れば良いのであって、MSの外観デザインとエントランス以外は後から買う人には分からないので長期的MSの評価に関係ないし。

豊洲の方が上でしょう。何を今更。

即日完売のプラウドの前例があるから坪350あたりの価格前後で売り出される可能性は手堅いでしょう。

武蔵小杉の次は豊洲との比較ですか…
豊洲って埋立地、コリアタウン至近、治安悪し、学区のレベルはイマイチ、足立ナンバー、土壌汚染という地域でしょ？
あそこは築浅中古の価格も坪250程度ですし、住環境も値段としても二子玉の比較になりませんね。