二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part5

>>600
野沢が入っている時点で失格。

世田谷。
本当にリッチかどうかはともかく、少なくとも匿名掲示板で「リッチだぞ」と主張する書き込みが、豊洲と同じぐらい氾濫してることは事実だ。

ライオネル・リッチー？

なんで赤堤？

世田谷でも中古マンションを購入している人は結構いるんじゃない。世田谷のマンション買う層ってプチリッチな人が多いんちゃう。例えばグランフォート用賀、深沢ハウスなどなど中古でも繁盛しとる感じちゃう。世田谷の資産家って100坪以上の個性ある戸建てに多くいるような。

以前新築で、松田聖子が住んでたことがあるグランフォート用賀ね。
分譲がプラウド二子玉川と時期が重なって苦戦してたね。

>>602

リッチ、高級、芸能人が、資産家が、豪邸が・・・
常にそう言ってないと、リッチだと認めてもらえないじゃないか、理解してもらえないじゃないか
、みたいな心配症になる地域だから（笑）

なんで芸能人はみな世田谷に住みたがるんでしょうね。
特に田園都市線、大井町線は多いですよね。

芸能人って都心出身の人少ないから都心居住へのこだわりないだろうし、生まれ育った田舎に世田谷辺りだと雰囲気が似てるんじゃないのかな。

あと緑が多い自然の中で子育てしたい人が圧倒的に多いんじゃないですか？
世田谷ほど自然が多く残って都心に近い場所ってそうないと思います。

>>608

職場に近いからでは？

>610

近い？
うん・・・鉄道も道路も四六時中混雑していて、とても近いという印象は持てないけどね。

自然が多く残っているところも本当の邸宅があるところも、全体からしたらほんの一部だけだし。
むしろ、いかにも上京者向けのごちゃごちゃしたアパート・マンションやミニ戸建が圧倒的に多いのでは？
どんなに良く評価しても、杉並・目黒あたりと同レベルくらいでしょう。

一時期寂れていたのに、またレスが出てきたな。
もう興味なしっって感じ。半分以上売れ残り確定。

>>614

その割には毎晩チェックしてたり・笑
深夜までお疲れっす。

すっかり世田谷を語るスレになったな。
物件に関するコメントはほとんどなし。

半分も売れるのかねえ

東急って売れ残ると期末なんかに良く値下げしてくれるから、予算が少なめで欲しい人には人気無いって悪い事じゃないけどね。

いつから販売開始ですか？

8/31〜MR事前案内（予約制）始まりますね。

フジテレビの報道番組で
二子橋を通る人に向って河川敷から花火を放つ若者達の傍若無人な行為が問題だと言ってました。
田園都市線の送電線に花火が直撃してる映像もありました。
夜は危険で橋を渡るのが怖いと通行人が答えてました。

二子橋渡って川崎市側に歩く用事なんて無いから。

確かにないな
花火するときくらいかな

あとBBQ
東京サイドは禁止です。

やりますけれどもね

23区や品川シティタワースレで話題になっているのですが、2009年度から超高層タワー（60m以上）に対して、新しい耐震基準ができるらしいです。

ここはもちろん新基準対応ですよね？？

＞６２６
http://www.nikkei.co.jp/news/shakai/20080823AT1G2201F22082008.html

見直す方針を決めたって書いてあるから、まだ正確な条件は決まってないんじゃないかな。
なんか萎えるよね。

>>627
そのようですね。やはり様子見かな。。。
即完売ということもなさそうだし。

新耐震基準に適合してなくて、坪単価400万円だったら、考え直す・・・っていう人が続出しそう。

販売時期が悪かったね。
せめて数ヶ月早く販売していたら・・・。

去年の今頃の販売なら景気も悪くはなかったし、新耐震基準の話もなかったし。

販売が遅くなったのは、地元民等との裁判のせいなんでしょうか？

この時期、坪単価が超高いタワー型を買うのはリスクが大きすぎますね。
これからは、タワー型が減って行くのかな？

長周期地震動対策、要件に、耐震基準、国交省、見直しへ。
2008/08/23, 日本経済新聞　朝刊, 38ページ, 有, 757文字

　大地震で震源から離れた場所に数—十数秒周期のゆっくりとした揺れが伝わる「長周期地震動」対策として、国土交通省は高層ビルやマンションなどの耐震設計基準を見直す方針を決めた。対象は建築基準法に基づく「高さ六十メートル以上」の超高層建築物。構造計算のコンピューター解析に用いる地震動モデルを来年度にも改め、新築時の国交相認定の条件に長周期地震動への耐性を反映させる。
　長周期地震動は、最近では二〇〇三年の十勝沖地震や〇四年の中越地震などで発生。震源から数百キロ離れた石油タンクや高層ビルのエレベーターでの被害が確認され、対策を求める声が強まっていた。
　行政の対応はあまり進んでいなかったが、国交省は近年の地震で「データが蓄積され、研究が進んできた」（建築指導課）と判断。今年度中に公募形式で企業や研究機関などから最新の知見を集める。来年度予算で関連費用を要求、関連する告示の見直しも視野に基準に反映させる方向だ。
　現行基準下でコンピューター解析に用いる地震動は、一定の長周期成分も含まれているが、深い地下構造などの要素は十分反映せず、長周期地震動への耐性を判断するには不十分だった。
　周期〇・五秒から二秒程度の通常の地震波に比べ、長周期地震動は遠くまで減衰せずに伝わりやすく、高層ビルや巨大構造物などは建物が持つ固有の周期が「共振」することで揺れが増幅するとされる。
　筑波大大学院の境有紀准教授（地震防災工学）は「マンションやビルが林立する東京などの都市部は特に注意が必要」と指摘。「東海地震などの巨大地震での発生も懸念されており、想定震度が比較的低くても、長周期地震動による揺れで大きな被害が出る可能性がある」と話している。
【図・写真】十勝沖地震で炎上する苫小牧市の製油所タンク（０３年９月２６日）＝札幌市消防局提供

長周期地震動…
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%95%B7%E5%91%A8%E6%9C%9F%E5%9C%B0%E9%9...

制震・免震・耐震の比較…
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%88%B6%E9%9C%87%E6%A7%8B%E9%80%A0

http://www.nikkei.co.jp/news/shakai/20080823AT1G2201F22082008.html

みたいよ。

結局どうしたら長周期振動に対策ができるか、今の技術じゃわかっていない。
（事例が少なすぎて、ラボでしか検証できない）いたずらに柱を太くさせるだけで
政治的責任回避を狙っているような。
遠方の地震でなぜ六本木ヒルズだけが被害を受けるかも、偶然でしか説明できない。
耐震強度基準の向上と、本当の地震に強いかは別物です。

つまり、まだまだタワーは買うなってことですかね？

転売しない予定なら全然買ってもいいと思う。
将来転売するなら少しネックになるかもしれない。
くらいかな？

最近ネガレスつける人の情報収集能力を尊敬するようになってきた。

最近の集中豪雨ですが、最近はいつも玉川雨量局で基準を超えているみたいですけど、
ここの周辺は冠水などしていませんか？ご存知の方いらっしゃいますか？

>現場は赤坂御用地やＴＢＳ放送センターに近く、ビルや住宅が密集したところ。東京都の再開発事業で、マンションは大成建設（新宿区）が施工、地上43階、地下2階建てで2009年6月に完成予定。ことし5月には、作業用の鉄製足場が、約80メートル落下する事故があったばかり。

デべが違ってて良かったね。
赤坂のは去年、市川でもニュースになったデべだから。

ココの場合怖いのはやっぱ地震よりも水。
ゲリラ雨にやられたら・・・昨日からの豪雨のニュース見てたら人事とは思えないし。
今朝の時点で兵庫島の池は流れに浸かっていたけど明日はもっと凄いことになってそう。
これはネガキャンではなく事実。

うーん、ホントに心配。
大丈夫かしらん

去年も一回ギリギリセーフだった時があるから、時間の問題だと思いますよ。

堤防の難しいところは、川全体のバランスを考えないといけないところですかね。
ここだけ堤防高くしたら、他の弱いところがその分、被害が大きくなるから、この
財政難のご時世、簡単には改善できないのではないでしょうか。

今朝、ちょっと下流の田園調布（上）は、避難判断水位8.2mにあと40cm、はん濫危険水位8.7mにあと90cmの7.8mまで水位が上がったからね。
http://www.bousai.keihin.ktr.mlit.go.jp/calamity/points_v.asp?p_id=5
そんなに頻繁に微妙なレベルまで行ってしまうなんて、怖い。
地球温暖化で頻繁に集中豪雨が発生するようになった今、堤防や排水設備を強化してもらわないと困る。

集中豪雨の川の反乱怖ければ湾岸の海近埋め立て地マンションにすれは最高！
どんなに雨降っても海に流れるから心配なし
山がないから土砂崩れの心配もなし

地震は怖いけどね！(笑)
でも高層マンションは深くまで打ってるから大丈夫じゃない？
シロート考えだけど

多摩川決壊寸前です。やっぱり検討対象外だわ。

>>645
少なくとも今の時間帯で何をもって決壊寸前と言っているのか？　理解に苦しむよ、君。

冠水や浸水ぐらいでビクビクしてはいかん。
それより反対運動してる住民のほうが怖いよ。

本当のリッチはマンションなんて買わんよ
セカンドハウスならわかるが。

タワマンの場合は、地震の長周期振動は大丈夫なんですか？最近テレビでやっていましたが、もうじき長周期振動に対する建築の法律が強化されるそうですね。ここは、その前だけどどう対策をうっているのか心配です。水害も怖いけど、長周期振動も怖いです。

以下のデータを見ると、ライズ42階・28階建てRCマンションの固有周期と長周期地震は一致していないので、ネガレス隊の主張は意味をなさないと言えよう。

◆古村助教授は、東京工業大学の市村強助教授の協力を得て、東海地震の長周期地震動による都市の構造物の振動をシミュレーションした。東京都心は震源から400キロ離れているので、震度は4〜5程度だが、7秒前後の長周期地震動が強く表れる。

◆固有周期
階数 RC造マンションの固有周期（秒） S造オフィスの固有周期（秒）
5 0.3 0.7
10 0.7 1.4
15 1.0 2.0
20 1.4 2.7
25 1.7 3.4
30 2.0 4.1
35 2.4 4.7
40 2.7 5.4
45 3.1 6.1
50 3.4 6.8
55 3.7 7.4
60 4.1 8.1
65 4.4 8.8
70 4.8 9.5

ソース
　 http://www.itmedia.co.jp/enterprise/articles/0511/22/news040_4.html
　 http://premium.nikkeibp.co.jp/sj2005/column/ba/07/02.html

650さんの言いたいことが分からないのは私だけでしょうか・・・

>>650
RCのほうが固有周波数は短くなるんだね
ただ震源は変わるし、個体差もあるしで
そう簡単に割り切れるものでもないでしょう

だから基準化も遅れているわけだし

>>652
650です。以前最大手クラスの構造設計事務所の方に話を聞く機会があったのですが、
関東ローム層が堆積している関東平野の場合、6，7秒くらいの長周期振動が最も強く
でるとのこと。

652さんのおっしゃるように震源や個体差はあるにしても、最終的には建物がのっている
関東平野の振動数と合致するかどうかによります。

ＲＣ造のライズはＳ造の50階建てオフィスに比べると、長周期振動の影響は遙かに小さい
と言い切って良いと思います。

　基準化が遅れているのは、学問としての歴史が浅くデータが足りないことと、エリアに
よって固有振動数が違うので画一的基準が制定しにくいことが原因だと私は推測します。

650さん頑張ってください。
知識のある方でないと、ネガレスへの反論ができないので。

>>654
自分で理解できない議論で納得できるの？
不思議だねぇ

世田谷区の一部が浸水したようですが、ここは大丈夫なんでしょうか？

ヒルズは竣工2003年で54階か、SC造でドンぴしゃりだね

まさに2003年 十勝沖地震の年長周期地震に対する研究は進んでいなかった

昔を引きずっている人間には超高層でRC？
大丈夫？コスト優先？と思っていたが、うまい具合に転んだもんだね

ただ高強度コンクリートの爆裂防止方法はまだ完全に解決とはいかないんだよね
爆裂防止が未対応の2003年位までの物件もこれはこれで怖い

>>656
昨晩は二子玉川駅に着いたら大雨になり、24：00すぎまで駅のマクドナルドで雨脚が弱まるのを待ちました。
丸子川がどうなってるのか見て見たかったので川沿いに上野毛の方まで行きましたが、水位はかなりあがってるものの
氾濫まではまだまだと言った感じでした。
消防が人数を繰り出して水位をチェックしてました。

長周期振動の問題は素人の理解を超えてしまいます。ただひとつ言えるのは、来年度以降の高層マンションは法律で長周期振動の安全が担保されるというのは素人からすると安心感はあります。来年以降のタワマンもしくは築浅の低層中層中古でもいいかなという気がしてきました。

>>658
今晩も降るからもうダメでしょう。

>>659
来年度から適用は無理でしょう
法律はハイすぐ適用ってもんでもないし

川の近くはちょっと・・・・・。

川のそばにだけは住みたくない。鉄砲水は怖い

浸水しても、タワーだから家の中は大丈夫でしょうけど、電気、水道、ガスに影響出たり、エレベーターが使えなかったりと多少は不便が出てくるのかな・・・

多摩川があんなに増水するのを毎年のように見るようになったのは、東京で頻繁に豪雨が降るようになったここ数年の間で、今後もこの傾向が続く、強まるとなると、何年に一回は浸水と付き合うことなるかもしれないですね。

洪水が起きると国や自治体が一応、それなりの対処をするんですけど、お金に限界があるから根本的な解決が出来ず、何年か経つと同じことを繰り返したりするんですよね。

田園調布の多摩川ライブカメラ死んじゃってるな

今日の事前内覧会、どうでしたか？
９２㎡の部屋、あの仕様で１億２０００万円は高すぎ。
全体的に高級感が無いけど、いくら原材料が高騰してるからといっても…。

なんだ、仕様低いのか？

内覧会行ってきました。仕様について報告します。
ＭＲは①92㎡(B-6type)、②84㎡(A-5type)、③159㎡(B-44type)の3タイプ。
仕様は大きく分けて以下の2つに分かれています。
Ａ）プレミアム＆プレミアムプラス
　　（タワーイーストの33階以上、及びタワーウエスト、タワーセントラルの最上階）
Ｂ）エクセレント（上記以外）
ＭＲの①と②はエクセレント、③はプレミアムプラスとのことでした。
プレミアムプラスの仕様は「さすが」という印象でしたが、666さんの仰る通り
エクセレントの仕様は1億を超える物件のそれとしてはやや物足りない感じです。

反応薄いですね、以前の説明会のときと雲泥の差。

概略の価格を知ってみんなどっかにいっちゃったんでしょうか？。

内覧会っていうんですか？珍しいですね。モデルルームの事前案内という意味ですよね？。混雑してましたか？。

ご無沙汰しておりましたが本日予約制内覧会に行って来ました。
詳しいことは追々UPしていこうと思いますが、所感速報をいたします。

＜MR良かった点＞
・3タイプのモデルルームが用意されていて比較しやすかった点
・ジオラマ40分の1スケール模型が用意されていてイメージが掴み易かった点
・来場客が自由に見学できる点

＜MR悪かった点＞
・デジカメ撮影禁止である点（それでも撮りましたが）
・やはり東急不動産は評判通り高飛車な対応である点
・営業マンもアシスタントおばさん軍団も商品知識が乏しくて何を聞いてもまともに回答できない点
・スタッフが不慣れのせいかセールスポイントが十分にアピールできていない点
・来場客が次々にサンプルルームへ入場してくるので落ち着かず集中できない点
・「都心さえ憧れる街」を始めとするキャッチコピーについていけず苦笑して鳥肌が立つ点
・設備や建具などほとんどがオプションなのでスタンダードが分かりにくい点
・間取りや仕様変更プランがサンプルとなっているためあまり参考にならない点

＜マンション所感＞
・第一期分譲はタワーウェストとタワーイーストのみ。
・地権者住戸はウェスト31戸、センター33戸、イースト39戸、フォレスト15戸、アクア4戸の計122戸
・仕様は低くはないが決してハイグレードとは言えない。パークハウスやプラウドより格下。
・上階プレミアムプランが標準仕様であれば満足できるが、スタンダードプランは極めて普通。
・バスルームが1418（プレミアムは1822）と狭い。
・標準プランのユニットバスが安っぽい。
・エレベーター少なすぎる。通常50戸に1台が標準と言われるがウェスト94戸に1台、
　イースト32F以下は108戸に1台、イースト33F以上は23戸に1台（イースト33F以上はプレミアムプラン専用エレベーター）
・地下駐車場は平置14台、横幅1850mm以上の大型（ただしハイルーフ不可）72台と高級車には厳しい環境。
・ハイルーフ車対応駐車スペース180台分あるが横幅1850mm以下に限定されるためカイエンやBMW X5 X6、レンジローバーなど流行の輸入RV車はほぼ全て駐車できません。
・タクシー横付けできないため乗降時は雨に濡れる。
・まぁやはり高すぎる印象。満足できるプランは予算1億円以上の方に限定されるでしょう。
・コンシェルジュ対応は8：00〜20：00と長くて良い。

あとは追々アップします。

ウェスト棟価格表です。

イースト棟価格表です。

駐車場の台数内訳です。

しかし、、、富裕層がどんな車を好んで乗っているのかリサーチしていないんですね。

「内覧会」という呼び方は間違いでした。訂正します。
「モデルルーム事前案内会」ですね。失礼しました。
混雑の度合いとしては、完全予約制ということもあり、
人で溢れ返っているという感じはないです(スタッフは多い)。
最初に受付した後、シアタールームに入ることになるのですが、
それが15分毎に10組弱という感じでした。

サンプルルームの所感です。
まずは92㎡の3LDKを1LDKに間取り変更したプラン。
タワーウェストの東南角部屋に当たります。
低層1億1000万円台、中層1億2000万円台が予定価格です。

・標準プランで16.1畳のリビングに洋室3をくっつけて22.0畳に変更。
・洋室2を書斎に変更してリビングと引き戸でオープンな間仕切り。（リビングを広く見せる演出？）
・洋室1と書斎を本棚で間仕切りして広さをやや拡大。（非現実的）

＜所感＞
・リビング奥行きがなく開放感がないためか22畳もあるように思えない。
・色目は良い感じ。ベージュの壁紙クロスは新鮮。
・浴室乾燥機のコントロールパネルがカッコイイ。（標準装備）
・ユニットバスだけ見ると3000万円台のマンションみたいだった。
・洗面台の水栓がビルトインタイプになっているが、見慣れないせいか高級感がなかった。水撥ねしそう。
・キッチンカウンタートップは高級感があって良い。色も良い。

次は84㎡の3LDKを2LDKに間取り変更したプラン。
タワーウェストの南向き中住戸に当たります。
低層8200万円〜8700万円台、中層9500万円台が予定価格です。

・標準プランで13.5畳のリビングに洋室3をくっつけて開放キッチンにして22.6畳に変更。（非実用的）
・白基調のカラーセレクトだがとても薄っぺらい感じがして安っぽく見える。
・キッチンを拡大してワークステーションなる作業台とL字カウンターを造作して料理教室みたいな雰囲気。（非現実的）
・家族収納という両面アプローチ型の大型収納を造作（非現実的で逆に狭く感じる）
・洗面室がえらく狭い。
・洋室1と洋室2を引き戸にしてパススルーにして開放感を演出しているが非現実的。
・家族収納やオープンキッチンなど新しい試みを見せたかったのかどうか不明だが非現実的なプラン変更により84㎡もあるプランなのに70㎡程度に感じた。
・余計なプラン変更などせずにスタンダードプランにしておいて欲しかった。

最後はタワーウェストの39F〜41Fの東南角159㎡プレミアムプラン。
予定価格19700〜20100万円台の富裕層向けプランです。

・水廻り位置を変更して広い4.5畳大のシューズインクロークを造作。
・洋室3をつぶしてバスルームを造作。
・洋室2をやや拡大。
・ダイニングをつぶしてリビングを37.7畳に拡大。
・プレミアムプランはウッドデッキ標準装備。
・建具や天然石やフローリングなどの部材の品質が上がるため高級感がある。
・おそらく2000万円以上の変更工事を施してあるので非現実的。


＜所感＞
・建具の色目が不自然で変だった。
・オプションてんこ盛りで何が標準なんだか判別しづらい。
・２トイレになるのは便利。
・洗面室とバスルームはさすがに億ションの雰囲気プンプン。
・WICやSIC広くて良いが、現実的にこんなもったいなくて贅沢な使い方はしないだろう。

想定よりは若干安いから、総戸数の70％は一気に成約しそうな気がします。

こんな高値でも売れますか・・・
二子玉川は不動産不況とは無縁なのですね。

>>678

ワラタ

非分譲がやたら多い・・・

すいません、ここの地権者ってどんな立場の方になるのですか？。

二子玉川はファンが東京中にいるから、
中目黒といっしょで売れるのではないでしょうか？
価格以上に人気の街なので。
瀬田がどうのとか言ってる一部のマニアックな人より、
　瀬田とか岡本とか知らないミーハーな東京人が買うのではないでしょうか？

二子玉川ファンって東急沿線の田舎物でしょ？

違いますよ、都心です

特に安めの方を下げてきましたね、前回の暫定予定価格より。　

上のほうも14000万円⇒12000万円台、１億後半⇒8~9千万円台と一見お買い得！？とイメージのわき易い値付け。

強気だと思っていましたので意外ですが、この状況ですからやはり手堅くきたということでしょうか。

また東側ファミリー向け５F　73.62平米を7000万円台後半としていたのを、坪300万（6700万円~6900万円台）〜まで落として普通サラリーマン層ももしや手が届くのでは！？という値段にして来たのはやるな！という感じです。

結構低層で高級感でそうと思っていたレジデンスフォレストの一番いい角部屋が地権者で埋まっているというのも、なんとも・・・地権者の力はこんなに強いのか！？

総じて普通のマンション群に近づいてきた気がする、そうプレミアムでもない。良くも悪くも。
あとはマンション前テナント、駅ビルに東急フードショー以上（できればプレッセよりも上）の食品フロアを展開できるか、Ⅱ街区の出来次第ですね。

以前条件が悪い部屋であれば、300万ギリもあるのでは？という議論もありましたが、
さすがにそれはないということですね。

ただ、北向きや低層部分であれば㎡＝100万以下のものもあり、サラリーマンも
検討の余地が出てきたのは良かったです。この辺りは意外と足が早いかも
しれません。

高層階のプレミアム住居は富裕層を中心にそれなりの需要があるかと思うので、
問題はやはり単価の高い中層階でしょう。

ていうか、これだけ出すんだったら、山手線内側で良いのでは？？？

アクアとフォレストの価格表もアップしてもらえると嬉しいです。

東急不動産ってバカなの？ＫＹなの？

この価格なら結構すぐ売れるでしょうね。
中目が売れたのも個人的には意味不明だが、ここもそんな感じ。

中目黒は準都心だろうよ。
恵比寿、代官山に近いし。
比較する方が間違っている。

「準都心」やら「都心部」やら…
マンコミは言葉の定義が必要だねw

基本的に売れ行きが全てだと思うよ。
この価格で売れれば結果オッケーだし、売れなきゃ東急プギャーってだけだし。

なんかさ・・・
一億出すならもっと夢のあるもの買いなよ・・・
二子玉のマンションなんてなぁ・・・

↑屁理屈言うな。

東急は竣工前に値下げするからね〜。

最初から手を出さないでしょ、年度末に行きます。

この物件を検討する場合、比較対象とする物件として同じ東急の東急ドエ
ルプレステージ瀬田とかプラウドの中古価格の推移は重要でしょう。
私なら同じくらいなら断然中古です。そう思っている人が大半でしょうから
これらが取引価格ベースで下がってくると今回の販売価格でも厳しいでしょう。

フォレストは原住民の方に囲まれ下町っぽい生活が想像されますね。
ウエスト西南角は富士山眺望と暑さのトレードオフで非分譲の方たちは眺望を選ばれたということかとみられますが、ほかになにか要素は想像できます？


平均の単価の計算はご勘弁いただきますがざっと見て、スタンダードで３８０万くらいになるのでしょうか。お見合いもいれると３６０万、逆にプレミアムまで入れる全体は４２０万と見ました。予想よりちょっと強気でしたね。

イースト南狙いかなぁ。一億こしますね。

そんなに魅力ありますか？

まず計画としては、駅徒歩１０分の内容によると考えます。旅のコンセプトなんかより、具体的には、雨に濡れない道を計画してあるか否かは大切ですね。
あとは、人それぞれ、なので、、、、、相対的には歩きやすさも雰囲気もよいのでしょうが、微妙です。
私は平気ですが、遅刻常習の娘は絶対遠いからいやというでしょう。

少し待ってりゃ
瀬田の低層が一億あれば買えるようになるだろうに

写真撮ってたら怒られました。
何で？写真ぐらいいいでしょう？
こっちはまじめに検討しようとして写真撮ってるのに？
冷やかしだったら写真なんて要らないけど冷やかしじゃないから写真撮ってたのに！
東急不動産はなんでいつも横柄で高飛車なんでしょうか？
三井も住友も三菱も撮影禁止なんて一切言いませんよ。
私は＊＊にされたと判断して検討やめました。
どうせ竣工前に3割引になるでしょうからその時に考え直します。

本物の美男・美女は写真をとっても怒りませんよね。
昔、高島屋で吉本多加美さんをとったらニコニコしてくれました。美人ですね〜〜〜（足は太かった）。
それともなにか、極秘の超優れものがMRにあるつもりなのでしょうか。

>スタンダードで３８０万くらいになるのでしょうか。

売れ残り確定です。

世田谷区の地盤 「氾濫低地」　　

http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/tokyo/setagaya/N13_setagaya_E.htm

昨日、モデルルームいってきました。価格見て、驚き。。。。なんでこの高級感無いタワーで、眺望もなく、共用施設もろくでないタワーで、億を越している部屋がわんさかあるなんて。。。。確かに自分が小学校のときから、再開発・再開発っていって時間ばっかりかかって、コストも積みあがっているんだろうけど、この価格に手を出す人はどれだけいるのだろうか。。。。でも、勘違いな人に売れるのかなあ。。。。。
プラウドが勘違い価格で売れて、値段が上がっているから、という理由にしては、ちょっとKYな価格だと思う。不動産不況になっている昨今、フタコを勘違いしている人がどれだけ買うのかは見ものだと思った次第です。だって、同じ価格出せば、もっと都心の良いところで、よい物件あるよねえ？？東急不動産はやっぱり大手とちがって高級感が出せないところが、地元民としては寂しい感じです。。。。

このクラスのマンションを購入検討されている方にお聞きしたいのですが、マンションを購入する上では立地と仕様はどちらが重要なんでしょうか？私の考えでは立地が重要で、仕様が気に食わない場合はリフォームをして対応しようと考えます。709さんのように、よく仕様のグレード感が低いから買う気になれないといったコメントがございますが、どうなんでしょうか？億ションを買う余裕がある方ならばリフォームをして自分好みの部屋に変えたらいいんじゃないのかと思ってしまうのですが。

私も特別内覧会行ってきましたが特に何の魅力も感じませんでした。
一言で言えば「無難で普通」という感想でしたね。
大規模のメリットを享受できるランドマーク物件として興味はありましたが、価格設定を考えると見送りが妥当と感じました。
確かに耐震性能、コンシェルジュサービス、地下駐車場、内廊下、共用施設、スケールメリット、商業施設隣接、緑の豊富さは魅力です。
しかし駅徒歩10分前後の距離、敷地が広いゆえに歩き回らなければならない面倒さ、住民があまりにも多くて気疲れすること、
電車の混雑、商業地ゆえの治安の悪さや汚らしさ、川沿い特有の地位、訳わからん若者の多さ、災害に弱い低地など
多くのマイナスポイントも存在します。
そこであの価格設定では、買った瞬間から含み損を抱えて暮らすリスクを背負うことになります。
最大限に評価しても低層300万、中高層330万、高層350万、南向きは＋20万、角部屋＋20万、北向き▲20万ぐらいが妥当な適正坪単価でしょう。
つまりイメージ的に50万〜70万高いのではないでしょうか？
あの価格で1033戸（▲地権者122戸）を竣工前完売するのは至難の業だと思います。
KY東急がやることですから好きにすればいいと思いますし、契約率なども過大申告すると思いますので実態は明らかにされないでしょう。
そう予測しますが本当にそうだとしたらかなりのダメ企業ですね。

日曜に物件観にいきました。

正直あの値段であのグレードはないです。物件の共用部分の仕様ではPCT豊洲にもPC赤坂タワーにも負けてますし、値段は正直赤坂並み。内装も159平米の大きなモデルルームのプレミアムドアっていうのを見たときは、なんだか趣味が悪い感じで。。。なんで、こうプレミアム感が出せないんだろうかと。

投資物件にしてもたとえば80平米前後で8400-8600万であっても30-32万でしか貸せず、正直投資物件としても価値はないですし、相当売れ残る＆値段下げるのではないでしょうか。これであれば同じ東急でも今瀬田で出ている中古の100平米ちょっとのマンションの方が低層で雰囲気もよく駅からも徒歩5-6分でよほどお買い得な感じがしました。

日曜にモデルルーム事前説明会を観にいきました。

正直あの値段であのグレードはないです。物件の共用部分の仕様ではPCT豊洲にもPC赤坂タワーにも負けてますし、値段は正直赤坂並み。内装も159平米の大きなモデルルームのプレミアムドアっていうのを見たときは、なんだか趣味が悪い感じで。。。なんで、こうプレミアム感が出せないんだろうかと。

投資物件にしてもたとえば80平米前後で8400-8600万であっても30-32万でしか貸せず、正直投資物件としても価値はないですし、相当売れ残る＆値段下げるのではないでしょうか。これであれば同じ東急でも今瀬田で出ている中古の100平米ちょっとのマンションの方が低層で雰囲気もよく駅からも徒歩5-6分でよほどお買い得な感じがしました。

値段は赤坂ではなく、五反田大崎のグランスカイ並み。
赤坂並みでは言い過ぎ。

君、空気読めないね〜
値付けをした人とおんなじだ！

>>715
80㎡前後を30-32万で貸せるかなー、この地域？
もっと安いと思いますよ。
瀬田の物件の話は同意します。

立地の次は、内装ではなくて間取り。内装はその次。

　ここの間取りは行灯部屋がほとんど無く、トイレなども
ゆったりした上質な空間が設計されているので高く評価
できる。もっとも、それを無駄な作りとしか評価できない
人もいるとは思うけれど。

　で、問題の立地は通勤に関しては問題あり。
　ここにファミリーですむと、奥さん・子供は大満足で、
旦那はリタイア後の生活を夢見て頑張るしかないのかな。
　いいパパだよね。

　内装設備は普通で趣味好みの範疇。内装は、気に入ら
なければリフォームすればよいとの考えが正しい。間取り
は、変えられないけれど、内装は予算次第。

　買える人がうらやましいです。

教育環境という意味では、国立のほうが良い。

クニタチですか？なんでまた？
逞しく育ちそうですが、逞し過ぎるのも…

国立はなぁ・・・街として終わってるでしょ・・・

モデルルーム見てきました。

8千万〜１億ちょいのマンションってこんなリタイヤ族ばっかなの！？

確かに今彼らが金持ってる層なのは分かるけど、街そのものがもう少し若い人のイメージだったから驚いた。

それに所詮は親掛かりなぐーたら娘、息子もやはり多いな、別に問題ないけど。

年寄りに、自立できない大人こども・・それだけでも田舎から出て来て裸一貫で！みたいな青葉区以降の田園都市族とは違う街になるからむしろ好都合。さえないサラリーマンだらけの均質な街というのだけは避けたいから。

意外や出来上がったら、銀座みたいな年寄りの街になってるかもしれないが、それもある意味で面白いかも。

>>722
いやー、高校とかを考えたらね・・・
一応、文教だしさ。

私もここのモデルルームに行きました。確かに仕様はあまり満足できませんでした。以前、地下駐車場の物件を探していて深沢ハウスという駒沢公園の横にある中古マンションを内覧したんですがそこより満足できなかったのはがっかりしました。価格が築浅中古より高いんですから仕様は頑張ってもらいたかったですね。最近の億ションってどこもかしこも似たような仕様ですね。

実際の設えがダメなところって具体的にはどんな部分ですか？。

親の支援があるから「ぐーたら」の論理が分からん。
単なる妬みでは？

銀行に利子払うぐらいなら、親から借りるでしょ。
これ鉄則ですよ。

No.728さん
＞親の支援があるから「ぐーたら」の論理が分からん

お言葉ですが、すねかじりで迷惑かけて自立してない事は確か。

自立したら老いた親にお金を送るくらいが真っ当。
反対に『銀行に利子払うくらいなら、、、』当然のようにせびるのはいかがなものか。

＞単なる妬みでは？
親に頼れるのを妬む！？　ありえない。頼れたって頼らないのが自立というもの。
自分の至らなさに猛省するだけ。

親もわかってても、至らない娘、息子が可愛くて出すんだろうけど、その気持ちを貰う側は『貰うのは鉄則！』みたいに何もわかってない所がイタい。

当方ローン組みませんし、プレミアムプラス仕様が可能なイースト39F~42F以外安物買いの銭失いとしか思えませんので興味ありません。

特にエクセレントは8000万以上もするのに壁紙がビニールで高級感無いですし、白い洗面室は4000万クラスと何も変わらない質感、バスも1400クラス・・・

>>729
なるほど世の中全てに不満があるのですね。
それは・・・危険な兆候かも知れません。

>>729
あぁん？最近だらしねえな！

「利用できるものは何でも利用しろ！」とまでは言わないけど息苦しそうな生き方だな。
世の中、二世帯住宅の人は結構いるし、親から贈与、相続している人は当たり前に多い現実を捉えるでき。
その現実をヘンテコな色眼鏡で見るから世の中を歪んで見ることになる。

歪みねえな。

>747さん

MR行きましたが、担当つっききりではないですよ。フリーで見て下さい、ってことでした。各部屋には一応一人ずつ説明の人が居ましたが、リビングにいるので他の部屋は写真撮り放題です。みんな好き勝手にうろうろしてました。

我が家はほとんど冷やかしなのでフリーの見学はありがたかったですが、この価格のマンションの
MRとしてはどうなんでしょう?どうせ買えないんでしょ、だったら説明いらいないよね、ってこと?
VIPなら対応違うんでしょうね。商談スペースもオープンなのと完全個室とありましたし・・・。

スタンダードタイプは３０００万のＣＴＳと変わらないじゃん！

>MR行きましたが、担当つっききりではないですよ。フリーで見て下さい、ってことでした。
東急不動産ってそうなんだ。シティタワー麻布十番のモデルルームなんて、付きっきりで
じっくり説明してくれたよ。

ここと以前中古の深沢ハウスを内覧したものです。ここは、郊外型なのですから二子玉の歴史や自然を反映した内装と敷地の雰囲気が物足りないのが残念。部屋の中にいると多摩川の悠々とした流れが感じられるものにして欲しかった。カラーとか工夫して。この物件は都心のタワマンと雰囲気が同じで二子玉を映し出す個性が感じられなかったです。一方で深沢ハウスは中古なのが残念だったんですが、駒沢公園を含む深沢地域の沢や自然を反映した物件だったのが満足できました。室内のカラーとか窓ガラスを大きくとって沢、緑、空が体感できたのがよかったです。郊外型の場合は都心のマンションではないのだから自然を活かしたくつろげる空間に仕上げて欲しい。感性やマンションに対する考えは人それぞれですが、私は立地と並んでその自然ぽい感性を重視しています。

それでも色々ありすぎた深沢ハウスには入りたくないんですよね。

深沢ハウスはあんな強気中古価格で売れてるの？
新築販売時にも１−２割引だったと思うんだが。

深沢ハウスの中古情報を見ていると売り出されては物件が買われていく感じだから不思議です。人気がないのなら在庫がもっと積みあがっているでしょうし。誰が買っているんだか？値崩れがおきていないところからすると、駒沢公園の犬マニアとジョギングマンが買っているのでしょうか。

リタイアした団塊の世代が、都心との程より距離感と都会の利便性で買っているのでは？
毎朝出社しなければ、あの駅遠もそう苦はならないでしょうからね。

なるほど。確かにのんびりできるリタイアの方なら緑や自然も好きそうですからね。

せっかくモデルルーム画像をアップしてくれた奇特な方がいたのに、
それを探偵気取りで来場時間や使ったカメラまで特定して何が楽しいの？
そんな余計なことするから有益な情報がなくなってネガレスばかりの役に立たない掲示板になるんじゃないの？

偉そうに他人のプライバシー情報暴く暇があるんだったらあなた方がモデルルーム撮影してきてよ。

>>763
デベが撮影禁止としている画像アップしたら、普通にまずいだろ。

>>764
警察に通報されて逮捕されちゃいますかね？
東急不動産ってそんなことまでするデベですか？

ごちゃごちゃごちゃ

>>765
営業妨害で多大な損害を被ったと被害届を出すでしょう。
売れない言い訳にするんじゃないかな。

MR行きましたが、私は平日のせいか担当つきっきりでしたよ。
土日は相当混んでいたみたいなので、担当つきっきりというわけにはいかなかったのかもしれませんね。
平日はMRもゆっくり見られるし、まだ見ていない方は平日おすすめです。

仕様が安っぽいと書かれている方もいますが、私は庶民のせいか仕様は気になりませんでした。
嫌なものや欲しいものはオプションでなんとかなりますし。
オプションでなんとかならない構造的な面で良かったのは、アウトフレーム順梁の割には、
サッシュ高が結構あったこと。
逆梁だと、サッシュが高くなっても、バルコニーの手すり部分の半分近くがコンクリに
なりがちなため暗いのが嫌なのです。
(最近は逆梁でも、バルコニーの手すり部分がコンクリじゃない物件もあるようですが)
サッシュ高が順梁の割に高くて、手すり部分がガラスで明るく、いいとこどりのイメージでした。

唯一気になったのがバルコニーにスロップシンクがないのが残念でした。
今の家は、スロップシンクが大活躍しているのでこれがなくなると不便です。
(バルコニーの掃除、ガーデニング、夏の打ち水、窓ガラスの掃除etc)

ホースを室内からつなげばいいかな、と思いましたが、キッチン、洗面所、風呂場共に
ホースを蛇口につなぐのは難しい形状だったように思います(違ってたらすみません)。
唯一つなげるのが、洗濯機の給水栓だと思いますが、水を使う度に洗濯機のホースをはずして
別のホースをつなぐのは面倒だな、と思っています。

その他の仕様は自分でオプションを頼んだり、リフォームすればなんとかなりますが
スロップシンクだけは後から自分でなんとかするわけにはいかないので残念でなりません。

タワーでスロップシンクがある物件って見たことがありません。
高層でガーデニングとかされたら危ないからなんでしょうね。
１０階以下のみスロップシンクありとかしたら低層が人気になりそう。

すごい過疎！！だめだこりゃ。
第一期ではせいぜい100戸しか売れないな。

８０平米９０００万円台なんて夢のまた夢。。。
うちには手が出せません。みなさんさようなら。。。

あまりにも売れなければ、第一期分譲のタワーウェストとタワーイーストで打ち止めになって、
残りは建設自体が当分延期になってしまうのかな。

それとも市況の冷え込みに反して売れてしまうのか？

いろんな意味で注目の物件ですね。

価格表こそ、営業妨害でしょ。アップした人は捜査令状で特定されて逮捕。流出させた内部の人は今頃すでに処分されているでしょうね。

価格なんかMR行きゃわかるし、そんなものネットに出て当然。
MRの写真だって基本撮影禁止は多いが、検討するにあたっては必要だから、そんなにうるさくは言わない。
インテリアオプションのとき写真ないと大変だし。


なぜ必死に隠したいのかね？

価格はまだまだよ〜ん。あれ、よく見ると社内資料とあるでしょ。ＭＲの案内人も「？」でした。

顧客に渡す予定価格表に社内資料と書かれてることはよくありますよ。
ただの消し忘れでしょう。

わざと社内資料として流出させて様子見です。

ここに買えそうな人が一切立ち寄らないことがよく分かりました。
経済的に貧しいだけでなく心までもが貧しい人ばかりですね。
ネガレスばかり付けて価格設定を下げさせようと画策してもムダです。
こんな匿名掲示板で論議されてるようなことは無視しますから。

>>774
見たこともないほどの無知。
50〜60代の主婦さんですか？
価格表って個人情報か国家機密情報かなんかだと思ってませんか？
普通にモデルルームで来場客に配ってる書類ですけど。
逮捕って・・・あなた頭大丈夫ですか？
早く病院で診てもらったほうがいいと思いますよ。

もともと建築反対してた人たちも
いまだにネガレスしてるのかな。

わたしは事柄を法律的にみることができるんです。わたしはあなたとはちがうんです。

わたしの常識では新製品の発売価格は重大な企業秘密です。そして、従業員には秘密保持義務がありますからそれを漏洩すれば処分されるのが当然です。また、その不正な漏洩情報をもらったのがたとえ善意でも、時期や内容から情報元にとって秘密でありその流布に漏洩元の営業上に不利益があると容易に推察できるのにあえて流布すれば営業妨害で立派な犯罪です。

すみません。マンション業界のことはくわしくないので、、、、、。そういうものなんですか。
わたしは、ものごとをマンション常識ではかんがえることができないのです。わたしはあなたとはちがうのです。、、。失礼しました

二個玉

にワラタ・・・

深沢ハウスと比較するのはどうでしょう。
あちらは駅から遠すぎでバス便物件に相当すると思います。戸建てなら
ともかくバス便のMSは敬遠する人も多いでしょう。
ここは二子の駅のホームから見る限りかなり駅に近いです。
どしゃぶりの雨のときなどタクシーに乗るのが心苦しい気がします。

789さん関係者でしょ。
ということは、やっぱり、雨に濡れないと歩いて帰れないのでしょうか。

関係者どころかド素人です。
田園都市線のホームから現地がホントにすぐ側に見えるのに
なぜここはよく駅から遠い物件といわれるのか不思議に思ったので。
むしろこれ以上駅に近いと電車の音がうるさいのがマイナスになるのでは？！
雨にぬれないで帰れるのかは未確認です。

【この物件は間違い無く「グランドヒルズ三軒茶屋」の二の舞になります】

車通勤、自営業者、投資家、リタイヤーの方は駅からの距離よりも空気のきれいさや静かさを求めているみたいですよ。

本当に感じ悪い。
ここを検討するのはやめます。

>>792
それはナイナイ。
三茶のあれは駅遠。竹中がコンクリ工事ミスまでやったね。

アリエルでしょう

>>793
そういう人たちは渋滞にだけは気にしないのか、なるほど。

>>797
>そういう人たちは渋滞にだけは気にしないのか、なるほど。

　俺は車で二子から都心方面に通勤しているけど、裏道使えば渋滞にはまらんぞ。
　797はどこに住んでいて何を使って通勤しているんだ？想像での書き込み、感心せんな。

アレレ、モデルルームの写真消えてますよね。
もう一度見てみようと思ったのですが・・・
ただ正直なところあまり心を動かされる感じではなかったですね。
中低層、無垢材や珪藻土を使ったＬＯＨＡＳ仕様のマンションがフタコには合っていたと思うなあ。
もう何もかも遅いですけど。

写真、残して欲しかったです。
検討には、必要な写真でした。