ミッドサザンレジデンス御殿山 Part2

ゲストルームは一泊いくらですかね？

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本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

〉ゲストルームは一泊いくらですかね？

居住者の方ですか？
昨年の総会で改定されたものは、マンションのＷＥＢページで確認できます。
利用予約のページでも表示されていますよ。
あるいは、管理室、或いはコンシェルジュにお尋ねください。

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ゲストルームやビューラウンジ、公開歩道などの共有スペース利用についてですが、どのように規約を改定しても全員が納得できるような解決策はないと思います。共有スペースがあるのを承知でマンションを購入したのですから利用する方々の良識に任せるしかないと思います。特に、歩道については公開歩道を作ることで高層マンションの建築が許可されているのですから、歩道部分は当マンションの敷地内とはいえ、当マンション住民だけのものではありません。私自身は共有スペースは一切利用したことはありませんが、この掲示板を見ていて、むしろ営利目的で使用してやろうかと思ってしまいました(冗談ですが）。会費制パーティーをしようが、営利目的で利用しようが、キッズルームとして使用しようが、客観的に判断する根拠や証拠がないものについては規約で制限することはできないと思います。（キッズルームについては年齢制限を設ければ可能ですが、果たして例えば小学生未満は使用禁止とすることに合理性があるのでしょうか・・・？お子さんのいる住民の方の利用を排除することが合理的だとは思いません）そもそもビューラウンジは”落ち着いて利用する”べきスペースなのでしょうか？近隣住居への配慮が必要なのは当然ではありますが、ホテルのバーではないのですから・・・。落ち着いてすごしたいのであれば何もビューラウンジを利用することはなく自宅や落ち着いたお店で過ごされれば良いことであって、一般開放日に落ち着いた利用を求めるのは無理があると思います。いくら利用マナー基準を設けたところで、守られるかどうかもわかりませんし・・・結局は個人の「常識・良識」に任せることになるか、もしくは罰則規定を設けた上で年齢制限や住民だけに制限するなどの客観的判断基準を設けて、管理人やコンシェルジュが入出チェックするしかありませんね。（使いにくくなりそうですが）

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プラウドは賃貸住民は共有スペースの利用ができないって聞きました。こちらも賃貸の方はゲストルームやビューラウンジ利用不可にしたらどうでしょうか。

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>>654

五反田のプラウドは賃貸エリアと分譲エリアでは管理組合も最初から
別になっているのでそのような運用が可能なようです。
分譲エリアの区分所有者が賃貸した場合は、賃貸人ならびに区分所有者
は分譲エリアの管理規定に従うことになります。

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>654さん
プラウドは分譲と地権者賃貸でエレベーターも違ったはず。
賃貸の人は利用するどころか、ゲストルーム、ラウンジにたどり着く事も出来ません。
655さんがおっしゃる通り、分譲賃貸だと違ってきます。

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654です。プラウドの件は了解です、情報不足で失礼しました。

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655

ひとつの区分所有建物に管理組合が二つってのは区分所有法上あり得ないのでは？

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管理組合が二つはおかしいね。
理事長が二人いるのかな？

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区分所有法第３条　

区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。

とあるので一部の区分所有者が一部の共用部分を管理するために管理組合を構成することが
可能であると解釈できます。でないと建物全体の議決権の半数近くをもつ賃貸部分のオーナー
の意向で本来利用権のないゲストルームの利用細則などが決定されてしまうことになります。

プラウドの場合は建物全体のことを決めるトップの管理組合の配下に二つの管理組合が
あるのではないでしょうか。賃貸部分のみにかかわることは賃貸部分の組合（この場合は法人
ですが）が決定し、分譲部分のみにかかわることは分譲部分の組合で決定したほうが
合理的だからでしょう。

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私もあまり詳しいわけではないですが、、。

>>660

貴方の引用する第三条の条文をそう理解するのはおかしいです。
というか逆で、区分所有法における管理組合の基本的考え方は

http://www.n-mansion.net/youten.htm

にあるように、

・管理組合は区分所有者全員で構成
＝区分所有関係が成立すると同時に、区分所有者全員を構成員（組合員）
　とする団体（管理組合）が自動的に成立する。

ということで、区分所有建物と管理組合は一対一のものです。

3条を平たく言えば

・管理組合は住民全員で構成し、マンションが出来たら自動的に発足。
・一部の人が使用することが明らかな共用部分
　（例えばルーフバルコニーなどを指すのでしょうか？）
　であっても、全員がメンバーである管理組合が管理する。

ということです。

>でないと建物全体の議決権の半数近くをもつ賃貸部分のオーナー
>の意向で本来利用権のないゲストルームの利用細則などが決定されてしまうことになります。

自分の部屋を賃貸にだそうがどうしようが、オーナーは区分所有者ですから
「本来利用権のない」ということの意味が分かりませんが
実際に半数程度の議決権をもつ区分所有者がいたら、そのような細則変更が
なされることはありえます。多数決が区分所有法の基本的な考えですから。

もっとも、等価交換などで多くの部屋を所有するオーナーなどが居る場合には
「そのオーナーの議決権は１とする」というような特約を原始規約で定めている
場合が殆どですので、心配はないはずですが。

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656さんが書かれている内容（賃貸の人はたどり着けない）から
ゲストルームやラウンジは区分所有法第３条の
「一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部供用部分」という。）」
に当るのでしょう。

そう考えれば賃貸の方にとってはゲストルームやラウンジは共用部分ではないので
管理組合とか関係なく利用はできない事になります。

こちらの物件のゲストルームやラウンジは「一部供用部分」ではなく「共用部分」なのではないでしょうか。
そうするとプラウドのようにはいかないですね。

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第3条の「一部共用部分」にあたるかどうかは別として
物理的かつ規約的に「分譲の人しか利用できない」形態となって
いるのであれば管理組合は一つであっても、そのような運用は維持できます。

物理的には隔離されていても規約では隔離されていない＝そういうパターンはまずない。
物理的には隔離されていないが規約では隔離されている＝実運用が出来なさそう。
物理的にも規約的にも隔離されていない＝本物件はこれ？？

一部共有部分だろうがなんだろうが、管理は全員でするのが基本です。
一部の人の間で使用する部分があるからその人たちで管理組合を立ち上げる、
なんてことはあり得ません。

661も662も言ってることは間違ってはいなくて、660は間違っています。

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ビューラウンジの利用は、営利目的や出会い目的のパーティー利用はなんとかして規制したいところですね。

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はじめまして
こちらの物件の購入を検討しているものです。
最近はラウンジの使い方について色々あるようですが、
住み心地はいかがでしょうか？

現在分譲賃貸にすんでおりますが、上階の足音、扉、クローゼットを
開く音などの音に悩んでおります。
こちらのマンションではそのようなことはないでしょうか？

正直高い買い物ですので、実際お住まいの方に伺いたいと思い
書き込みさせていただきました。

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たった2年ですが住んでみて、私は大変満足しています。
安い賃貸アパートで我慢して来たので
真っ先にやはりお隣からなどの音には敏感でした。
真上や隣り合ってしまってるらしい寝室の壁から
よぉく聞えるベッドの音は最悪です。
ご本人達はこちらが静かだと自分達も聞えてないと
思われているのかも知れませんが『我が家はしてないだけ』です。
上やら下と横のお部屋にはその音はよく聞えてしまいますよ。
特にお若い夫婦は気をつけた方が良いでしょう。
上が引越して来ていきなり夜中から朝までドスンドスンしていて
ビックリして眠れませんでした。
みなさん最初のうちだけだったみたいですけど。
お隣はしばらく静かになったなと思っていたら
ある日突然こんどは赤ちゃんの鳴き声が聞えるようになりました。
そう言う世代のご夫婦が多いですものね。
これから子供が増えるんでしょうね。

ただ、それほど普通に生活して居れば大きな音は響く事なく静かです。
建具の音も上でよほど乱暴にしなければ解らないですし水の音だってしません。

私が一番このマンションで良かったと思うことは
『外廊下』の便利さ。自分の部屋までも冷房暖房が行き届きやすいです。
廊下が外では汚れるし冷えたり暑かったりは嫌です。

それに『24時間いつでもＯＫのゴミステーション』は各階にあるので
とっても便利です。
居室の中のお風呂もトイレも洗面所の機能性だとかデザインも
大袈裟でなくて品があってシンプルで使いやすいもので気に行ってます。
特に他では余り無い浴槽のデザインはホテル気分になれますよ。
これだけで私はこのマンションに決めて本当に良かったと思えました。
駅からのアプローチも何より便利で住む魅力です。

立地と建物内の魅力で物件価値は高いと思います。

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６６６です。
先ほどの『外廊下』は間違いです。
便利なのは『内廊下』です。
雨風にさらされる事なく，暑さ寒さも大丈夫。
こんなに快適な事って実はとても恵まれている事だと
お天気が悪い日ほど実感しますよ。
そして主婦の方なら先ほども書いたいつでも何でも捨てられる
24時間ゴミステーションが各階にあるのは嬉しいと思いますよ。
共働き主婦なんて絶対に必要です。

６６５さんの参考になられますかねぇ？
静かで無駄なものが余りないいいマンションだと思いますよ。

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666さん665です。
ご回答ありがとうございました。

ちょっとよくわからないのですが、

真上や隣り合ってしまってるらしい寝室の壁から
よぉく聞えるベッドの音は最悪です。
ご本人達はこちらが静かだと自分達も聞えてないと
思われているのかも知れませんが『我が家はしてないだけ』です。
上やら下と横のお部屋にはその音はよく聞えてしまいますよ。
特にお若い夫婦は気をつけた方が良いでしょう。
上が引越して来ていきなり夜中から朝までドスンドスンしていて
ビックリして眠れませんでした。
みなさん最初のうちだけだったみたいですけど。
お隣はしばらく静かになったなと思っていたら
ある日突然こんどは赤ちゃんの鳴き声が聞えるようになりました

っとお答えいただいておりますが、やはり上下左右の音は聞こえてくるということでしょうか？
各階にゴミステーションがあるというのはとても便利でよいと思います。
不動産屋さんからは内見の案内をいただいているのですが、
ちょっと迷っているところなのです・・・

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床鳴り（特に壁近く付近）はしませんか？

何度か直してもらったのですが、しばらくするとまた鳴りだすんですよね。

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＞６６５さん
私はとても満足しています。
静かだし、駅から近いし、住み心地はいいんじゃないでしょうか。
うちの場合、日中の音はまったく聞こえず、就寝時のみ上階（たぶん）の足音が
少しする程度です。扉、クローゼットを開く音などはまったくしません。
ただ、６６６さんがおっしゃる通り、上下横の住人の方が静かなだけかも・・・と
ドキっとしました。
椅子の音など普段から気をつけてはいたのですが、もっと気をつけなければ！と思いました。

＞６６９さん
うちも床鳴りします！
特にこの季節が気になるような・・・
木が乾燥するのが原因だったような・・・
直して欲しい時には鳴らなかったりするんですよねぇ。

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>666
>夜中から朝までドスンドスン

中年以上の女性が書き込んでると思うが、内容に品が無いよ

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ここは、そんなに音が筒抜けなの？
普通のマンションなら、そんな音、聞こえないでしょ。
かなりの安普請なんだろうね。

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私の知人が、昨年新築マンションに引越したところ
上階の足音が響くと先日会った時に話していました。
自分の部屋と全く同じ間取りなので、帰って来たところから廊下を歩いているなどと解るそうです。
それに比べたら家は静かだなと思い、しっかりした造りなのだと安心したところでした。
以前の賃貸物件では音がしたので分譲はやはり造りが違うのだなと思っていました。
お宅によっては多少の音は聞えるところもあると言う事なのですね。

私も以前から集合住宅ばかりで暮らして来たので自分の音には気をつけてきましたが
周りのお宅が静かなのでここは音が聞えにくい建物だと思っています。
多少は聞えることもあると言う事は集合住宅なら仕方ないことかもしれない。
お互いに気をつけあうのが気持ちよく暮らすためには良いのでしょうね。
いずれにしろ家では今のところ快適なほど音は気になりません。
あの場所でこんなに静かだとはちょっと驚くほどですね。

駅から便利で環境は静かでマンションにも満足なら快適と居得ますね。

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乾式戸境壁と二重床二重天井の組み合わせは、従来のコンクリート戸境壁に比べて
振動が音として伝わりやすいです。
もう一戸、別のタワーマンションを所有していますが、
歩いたり椅子を引いたり扉類を閉める時などの振動が、音になって隣戸から響きます。
建築関係の仕事をしている知人が言うには、
ここに限らずタワーマンションの構造上の事だそうです。

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隣や上の音はほとんど聞こえませんよ。

床鳴りは、補修の人に訊いたら、数年すれば自然になくなるということでしたが、また鳴ったら連絡くださいと名刺を渡されました。
補修後２か月もしないうちにまた鳴りだして、しばらくするとほかの場所も。。。来年の４月くらいにまだ鳴るようだったら連絡してみようかと思いますが。季節によって鳴らなかったりするんですよねー

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分厚い床スラブ３００ｍｍに支えられていますから、
階上から聞こえる音は元々かなり大きいんでしょう。

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１月２９日１６：３０ごろ外出のため下りのエレベーターに乗るつもりでしたが、間違えて上りのエレベーターに乗ってしまったところ、２０~３０代の女性５人ぐらいのグループの人が乗っており「上に行きます」と言われました。その後下りのエレベーターで降りてマンションをでようとしましたが、４~５人の若い女性グループが玄関ホールにいてエレベーターに乗ろうとしています。外に出ると又、数人の女性がマンションに入ろうと敷地内をこちらに歩いてきます。駅に向かい歩いていく間にも何組かの若い女性グループとすれ違いました。もしかしたらですが以前このサイトに書き込まれていたような出会い系などの集まりや営利目的の集会がここでありそこに行く人たちではと思いました。

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上の６７７です。１月２９でなく１月３０日の間違い昨日のことです失礼しました。

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私も確かに何度か見掛けたことがあります。明らかにマンションの住人では無いですね。５～６人位の女性がいつも最上階に上がって行ってます。住人が見栄張ってパーティやるからってんならまだ可愛げがありますが、ご懸念の様な事業が運営されているとしたら明らかに規約違反ですね。警備員もいい加減住人以外の複数の人間が来たら行き先確認する位した方がいい様に思います。或いは理事会や総会の場で、パーティルームの利用履歴を閲覧できる様にする等の牽制はした方がいいんじゃないでしょうか？

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昨日２月２７日の夕方もビューラウンジにたくさんの若い男女が集っていました！５０～６０人位はいたのではないでしょうか？立食形式なのだろうけど、異常な人数です。いったい何人の利用で申し込んでいるのでしょう。
まさか正直に申告して認められるとは思えないし、とすると虚偽申請？　だとすると、問いただして、今後の利用禁止など厳しい対処をすべきでは。
と思っていたら、人数制限案の掲示が出ていました。はやく実施してほしいものです!!!

総会の議案でも、ビューラウンジの使用細則改訂があり、いいことです。総会出欠届まだの人は出したほうがいいですよ。定足数に足りないと、せっかくの議案が廃案になってしまうそうで、管理会社が未提出者に戸別に提出要請していますね。私は出席できないので出欠届で委任状を出しました。

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理事の方々はご苦労様ですね。

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理事会って大事。

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５０～６０人って明らかに常軌を逸してますねぇ・・・お見合いパーティでも開いてんでしょうか？

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コンシェルジュの髪の短い女性がとても神経質というか
コミュニケーション取りにくいと感じることが多いです。
自分だけでしょうか。。。

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684様
ご自身でおっしゃっている通り、
そのようにお感じになるのは、きっとご自分だけではないですか。
あのコンシェルジュの方は、とても真面目に誠実に、
与えられた役割を果たしていると私は感じます。

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駐車場の予約くらいしか接する機会がありませんが、私は好きですよ～。

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エレベーター、都度1階まで戻って欲しい。今の設定だと高層階のまま降りてこなくないですかねー？

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688様
全て１階に戻すのは、不合理な制御だと思います。
エレベータに乗り込むのが1階からだけならば、
人を降ろしたエレベータがその都度1階に下りて待機するのは合理的ですが、
現実は違います。
上層階からEVを呼び出して利用する方のことも考慮すべきです。

エレベータの運転管理制御は。利便性（待ち時間）と省エネルギーの観点から合
理的に設定すべきものです。
但し、乗降階としては１階が最も多いのは自明ですので、常時１台は１階にいる
ような運転制御は理にかなっているかと思います。そのような制御の場合も、朝
の時間帯は除外すべきですけど。
利便性（待ち時間）を優先すれば、1階・14階・27階で一台ずつ待機するような
制御は、ありえるかもしれませんが、
どれかが動くと連動して他を動かすことになるので、電気代はかさみます。
高層マンションの高額な電気代の大部分は動力エネルギーです。照明はたかが知
れています。今後、電気代の節約が必要になった場合は、利便性を犠牲にしても
省エネをはかるべき、といった議論も出てくるかもしれませんね。

いずれにせよ、ここでつぶやいても何も変りませんから、何か提案したいのであ
れば、理事会に所定の用紙で、運転制御の現況なり、質問されてみてはいかがで
すか？

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ダイエーが閉鎖予定だというウワサを耳にしました。
ダイエーの生鮮食品には不満を持ちつつも、日用品などでは
ずいぶんお世話になっているので、なくなってしまうと
とても不便になります。
店頭にはまだ何の張り紙もなく、単なるデマかもしれませんが、
もし何か情報をお持ちの方がいらっしゃれば教えてください。

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ダイエーはライフになるという話を聞きました。
本当にそうなればいいのですが。
ちなみにソニーのビルにツタヤが入るとかも聞きましたがどうなることか。

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「地震被害の対応について」
と題したお知らせが投函されていました。
そこには、管理規約に基づいて
「戸境壁は、専有部」と理事会は判断した、とありますが、
これは誤認ではないでしょうか？

管理規約には、

第 8 条 （共用部分等の範囲）
対象物件のうち共用部分等の範囲は、別表第２に掲げるとおりとする。

別表第２　共用部分等の範囲
①建物の基礎、外壁、屋上、戸界壁、スラブ、その他構造部分のうち専有部分に属さない部分

と明示してあり、戸界壁すなわち住戸間の戸境壁は、明らかに共用部分です。

表面のビニルクロスのみが専有部です。

構造部分、主要構造部、躯体とは、鉄筋コンクリートなどの力学的な構造部材のみを指すのではないのです。
防火区画を形成する耐火構造の乾式壁による戸界壁は、重要な「構造部分」です。

「お知らせ」の至急の取り下げと理事会での再検討が求められます。

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そうだったんですね。たしかに戸境壁が専有部だったら、勝手に壁をはずせてしまいますよねｱｾ

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ダイエーだったところはライフになりました。夜11時までやっているので前より便利になりましたね！
マツモトキヨシも同じフロアに入りましたし。

また、ソニーのビルにTSUTAYAができました。（スターバックスも併設）

なにげに大崎は地味なところですが、便利だと思います！！

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大崎は益々便利だよ。

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東日本大震災で我が家の壁に亀裂が入りましたが，未だに管理組合は実地見聞も行わず修繕の見通しも立っていません。みなさんのお家の壁はいかがですか？あと４ヶ月で地震から１年。今後の修繕の事が不安です。

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管理組合は共用部の問題に取り組むのが役目で、専有部である各室内の被害については各住戸が自らの責任で取り組む事項ではないですか？気になるのでしたら、誰も立候補がなかったという修繕WG委員に名乗り出てはいかがでしょうか？管理組合が共通の課題として修繕会社の調整や斡旋をするはあるにせよ、各戸専有部内の実地調査は待っていても多分ないでしょう。ただしベランダのクラックは共用部なので、調査は実施していただきたいですね。

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エアビーやってるやつどうにかしろよ

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