パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ PART9

大崎から五反田はタワマン林立してるし、高輪辺りの中古タワマンもライバルだし、
リセールの心配があるのは当然でしょう。

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>251
確かにそうだけど、ここは周辺ナンバーワンのタワーになるだろうから大丈夫なんじゃない？

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資産価値って、物件のロケーション、仕様とかだけじゃなくて、管理や修繕が行き届いているかって
のも大きなファクター。管理や修繕は入居後の管理組合（＝住民）次第なんだけど、新築分譲マンシ
ョンって入居するまでお隣さんがどんな人かも分からない。ある意味賭け。

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>253

ということは中古の方が無難な選択ができますね。

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グランスカイを分譲していた頃は、
グランスカイが永久にこのエリアのランドマーク
と検討スレに書かれていたものだが。
時代は変わるものですね。

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リニア中央新幹線できたら、デパートきますか？

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ても都内でマンション乱立して中古価格が実際暴落したことなんかないだよね。安くなるとか周辺こら流入してきてまた上がる。山手線内側はまだまだ需要はある。

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>254

投資だと、リスクをとらないとリターンは期待できないからね。

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デパートという業態がオワコンだからこれからデパートできるなんてありえない。

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キャピタルロスが支払い金利プラス想定家賃以下なら問題ない。

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>257
日本は人口減になるわけだから、過去を語っても将来は分からない。

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>260

それは以下で良いでしょうか？


１０年後に売却ケース
賃料が月に25万円で１０年間で３０００万円
金利が月２万円で１０年間で２４０万円
８０００万円で買って１０年後に７０００万円で売却＝１０００万円のロス

よって、１０００万円と３２４０万円の比較、ってことですか。。

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真ん前と真横にスーパーと学校あるだけで売却しやすいでしょ
しかも、人気のある学校ですし

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スーパー名も決まってないのに？

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＞262さん
240万を足すのは1000万の方ではないですかね？まぁ、大した話ではないですが。

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>262

不動産の取得、所有に伴う税金とローン手数料をお忘れなく。

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８０００万円で買って１０年後に８０００万円で売却だったら０万円のロスですね。
たとえばグラスカだったら、８０００万円で買って１０年後どれぐらいで売れる見込みなんだろ？？？

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家賃25万じゃここの8000万の部屋借りられないてしょ。
というかその値段で借りられるなら買わずに借りたい。

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だからリセールのいい悪いってどれくらいを期待するかによるでしょ。あと流動性もね。

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築13年のパークタワー東京サウスの中古坪単価は300万以上だから、建物劣化によるキャピタルロスは坪50から70万くらい。70平米だと１０００万から１５００万くらいと思う。ただし大崎エリアの価値は上がっているだろうからその分相殺されおそらくトータルのロスは坪単価20万から50万くらいに収まると想定。

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将来の資産性について客観的に評価したいのなら、近隣の仲介業者に査定してもらうってのが一つの手。
部屋によっても条件が違うし。それと流動性とかの話しも聞けるでしょ。

ちなみに三井の系列を外して、複数に当たるってのがポイントかな。

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10年後って近隣のタワーマンションの分譲の最終段階だと考えれば以外と坪単価は維持できてる気もするよ
日本の経常赤字も定着してるだろうし為替も1ドル100円というよりはむしろ150円以上の可能性が高いと考えれば高齢者にも子育て世代にも人気の都心タワーはかなり値持ちがいいのでは
これまでの25年間は特殊な金融政策で不動産相場が壊れた特別な期間だったと捉えるべきだと考えております

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グランスカイから引越す人が多いみたいですね。

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グランスカイ、ってそんなに住み心地が悪かったの？
普通ならそんなに短期間での住み替えが多いのは有り得ないよ。
線路際だから騒音問題かな？

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実際あるいてみると、線路沿いの山手線の音、結構きになるね

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>274

担当が言っていましたが、御殿山小学校の学区内になるからだそうです。

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逆に言えば、グランスカイは御殿山小の学区外なので
買い替えで売るときのリセール評価が下がりますね。

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でも、日野小学校も人気あるんじゃないですか？グランスカイ購入者も入居時から家族構成が変わったりしてるから買い替えされるんじゃないでしょうか？

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日野小もすごい人気です
それだけが理由じゃないでしょう

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グランスカイはここと比べると、ファミリーにとっては間取りがいまいちですからね。3LDKがそもそも少なかった。

歩いててパークシティー大崎の周辺を歩いてて電車の音が気になった(聞こえた)人はいないと思いますが、グランスカイは線路により近くなるので、気になる人もいたのかもしれませんね。

以前に書き込まれていた東京都都市整備局のリスク評価によると、地盤もこちらの方が良好だし、災害リスクも結構違う(こちらの方が良い)みたいです。

トータルで見てこちらの方が優れていて、グランスカイを中古で売って、大差ない価格でパークシティーが買えるなら買い換えを考えるのも自然なことだと思います。

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以前からグランスカイやOWCTからの買い換えが多い(真偽は不明ですが。)と書き込みがありますか、近隣からの買い換えが多くて、尚且つこれ程売れているということは、実際に住んでみて大崎が素晴らしいと感じている人が多く、尚且つパークシティー大崎が高評価だということに他ならないと思いますよ。

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御殿山小にグランスカイから通学してる人はあまり見たことないですね。ルサンクやプラウドなら複数知ってますけど。

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近隣からの買い替えが可能になるのはグランスカイやすみふのリセールバリューが高いからですよ。買った値段とほとんど変わらない、もしくは高く売れるなら住み替えのチャンスですよね。住み替えの理由は家族構成の変化とかでしょ。住み替えることを前提に狭い部屋を購入した人も多いのでは？

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日野小は希望者全入の年もあるくらいですからすごい人気というほどでもないよ。

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どちらかというと、周辺が高く売れるんじゃなくて、ここが安いんだと思いますよ。でないと、周辺の人がこぞってここに集中することが説明つきませんから。
グランスカイは買ったときより高く売れることなんかほぼあり得ない(売値が高かった)から、多少お金を積んででもここに住み替えたいと思う何かが有るのですね。

仮にここが安くないと感じるとしても、それでも売れてるし、みんなここに住み替えたいと思うわけだから、それ以上の価値があるということですね。

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まだ築浅のマンションから、多少お金を積んでも安いマンションへ住み替えたい、
って気持ちは理解できません。

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広いマンションへの住み替えでしょ。今のマンション契約してからだと6年くらいたってるからね。うちも五年でワールドシティタワーズ売却して別の部屋に移ったよ。

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287さんは数年ごとの住み替え派ですか？

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最大公約数的な不動産選びはしませんので、生活スタイルや家族構成が変わると住み替えるって感じですね。

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学区内が優先ですので、御殿山小に入りたくてもグランスカイじゃ無理ですからね。

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いやグランスカイでも御殿山小入れるけど、、、。

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抽選は公平だから当たらないと入れないでしょ。

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WCTって売れたの？

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住まいさーふぃんって難しいんだよね。相場が上がってるときは売却する中古以上に新築は上がってるし、相場が下がって新築が手ごろな価格の時には、中古はもっと下がってる。

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御殿山小と日野小の授業の大きな授業の違いは何ですか？
どちらも評判いいですがどちらも入れた場合、選ぶ際のポイントを教えてください

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>>295
日野は小中一貫だから小学校高学年で中学の授業を先取りしたりする。
しかし中学受験組からはこの評判がすこぶる悪い。入試前に、入試に出ない範囲の勉強をさせるなと。

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子育てにそもそも向いてますか？

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日野の特徴は校舎や設備が新しい。だが緑や木がほとんどない。あと小学校から制服がある。一学年の人数が多い。ぶっちゃけそれだけ。御殿山の欠点は校舎が古く校庭も狭い、一学年ふたクラス。昔は御殿山幼稚園が同じ敷地にあり校長と園長が兼務。
ただし御殿山は改築するのでこのマンションが完成する頃にはきれいになるよ。あとクラスは三クラスに増える予定。

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>>297

子育てに何を求めるのかによる。埋立地の人口増加エリアみたいにマンモス小学校とかにはならないのが良いね。

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>286
積むことになるお金よりも、パークシティー大崎に住むことの方が価値が高いってことでしょう。
諸手続きや金利等で金銭的には損をするけど、それでも買い換える価値があると考える人が多いんですね。

買ったときの値段は同じくらい又はこちらの方が安くても、その人にとっての価値は同じではないということですね。

買い換えが多い多いと言われるということは買い換え組にとっては数百万程度なら余分に払う価値があるということです。

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