ドレッセ美しが丘ヒルズ【旧称：（仮称）たまプラーザ美しが丘プロジェクト 】

川崎市アドレスというか、武蔵小杉ががんばってるからでしょ。
あんだけタワー建てたら、そりゃ人口増えるわ。
川崎に求められるのは、何と言っても利便性。
そういう意味では、田都の川崎区間は厳しいね。

ちなみに、鷺沼は悪くないと思うよ。

麻生区は悪くない
でも横浜＞＞＞川崎は永久的に変わらん

正確に言うと、横浜は青葉（北部限定）、都筑、港北あたりはＯＫ。ほかはダメ。
川崎は殆どＯＫ（交通不毛地帯除く）。宮崎台・宮前平は徒歩10分エリアは大丈夫。戸建てなら15分ＯＫ。

青葉なんて空き家だらけじゃん。

横浜で一番落ち目でしょ。

美しが丘3丁目の奥はやばそう。。

美しが丘３丁目なんて駅から３０分くらいかかる僻地だから今後、手を出す奴いないろ。

>>306
歩いてみたことあるか？あそこは空き家の多さが目立つぞ。地価の下落もひどい。

駅の環境は良くなったけど、住宅街は悪くなってるだろ。地価が下がって喜ぶ奴はいない。

美しが丘3はいまもなお青葉区最高峰の高級住宅街
青葉区をたまプラーザを美しが丘を高級たらしめている要諦である

そのブランドイメージと住環境に寄生または恩恵に預かろうと移り住んできたのがマンション連中
マンションだらけの美しが丘なんかに誰が憧れるかよ

いくら青葉が横浜の田舎でも坪３００の家は見たことない。

地方の畑に囲まれた家クラスだよ。

荒れてるねー。民度が知れるわ。

＞３１０

地価が下がれば、固定資産税・相続税が下がるので、喜ぶ人はいるよ。
もちろん、庶民ではなく、広い土地を所有している金持ちだがね。

＞３１２

坪３００じゃなくて、３００坪。違い分かりますか？

恒例のgw閑散を経て急に賑やかになったりするのが
東急のスレらしい
週末に書き込み注入あるだろうなと思ったら本当に来て笑える

>316
坪単価で言ってる訳ないだろ。

青葉区は横浜の中で一番田舎なんだから。

じゃあ坪300なんて書くなよ
坪300といったら坪単価300万円のことだ
あったまわりーやつと会話すると無駄が多くてかなわんわ

荒れてるねー。民度が知れるわ。

美しが丘３丁目は駅がものすごく遠いし、いずれほとんどが空き家になるだろうね。

横浜の古くからの高級住宅街は妙蓮寺辺りです。

田舎の成り上がり住宅地とは違います。

妙蓮寺(笑)。

青葉区は横浜で一番田舎でしょ。

ところで、ここって4000万円代の区画はありますかね？

妙蓮寺には大学の学長や会社の社長が多く住む
真の高級住宅街って事は、生粋の横浜人なら当然
知っている事。

駅前にパチンコやファーストフード店もなく子供への
環境にも良い。

タマブラは駅前に店は色々あるが、マナーの悪い高校生や
ガラの悪い人種が集まりそうで子供への影響が心配になる。

どうして、駅前に墓地がある妙蓮寺を出してくるのか、理解に苦しみますね。
さすがに、お墓の近くにパチンコ店は出店できないでしょう。道路も狭いし。
たまプラーザとの比較対象でないのは明らか。
徒歩10分ほどで、火葬場もありますね。
おっと、妙蓮寺駅前に、オーケーディスカウントスーパーがあります。
これは、うらやましいです！！！

妙蓮寺のスレを見に行ったら、330と同じような書き込みがあり、笑えます。
本人だけが必死になり、哀れです。

同じスター駅でも、やはり妙蓮寺は格上ですよ。

タマブラとは歴史が違う。

人や車も少なくゴチャゴチャ密集していないので
ゆったりと落ち着いてます。

田園調布だって駅前に余り店がなくゆったりとしてるでしょ。

歩車道分離には歴史が古いのでなってないが、その分
人と車がすれ違うのに、お互いに気をつけあい情緒が
生まれ、妙蓮寺独特の風情がある。

タマブラの様に若いファミリー層がターゲットではないので
駅社屋も東横線にはないバリアフリーで人に優しい街です。

東横線随一住みやすく街の雰囲気がよいよ。
画一的に作られた新興成り上がりの街とは違う。

道幅が狭く歩道がないから妙蓮寺ではベビーカーはキツイ。弱者に優しい街とは思えないが。

それは妙蓮寺に住んでみると分かりますよ。
無機質なタマブラにはない情緒があり、人間味に溢れてます。

なんで突然妙蓮寺なの？
たまプラのスレで必死にアピールするなんて。

たまプラーザが高級住宅街と言っても、
美しが丘のごく一部、新石川なんてただの下町。
２４６と高速の排気ガスにまみれて、何が高級なの。


高級住宅街だと言うからには、街の歴史がなければね。
青葉区は郊外の田舎て高級住宅地を語れない。

妙蓮寺を陥れようとしてるのでは？

こんなあからさまに、押し売りされたら、誰でも妙蓮寺に悪い印象を持ってしまいますからね。

もし、本当に妙蓮寺をPRしたくて、こんな書き込みしてるなら、逆効果ですよ。

妙蓮寺なんか陥れてどうするの？
しかもタマプラのスレで。

全く関係ないし、眼中にないです。

確かに。貸しビル屋が偉そうに都市間競争語るのはお笑い

森ビルの方がよっぽどマトモ
丸の内歩いて楽しい人いるのかな

でも、完成引き渡しは二年後なんですよね。その時の景気はいまは読めないし、悩みどころです。

2年後アベノミクス終焉に伴う出口政策。
金利高騰、金融引き締め。
人口減、人口流出によるオフィス、空き家増加、
不動産不況の始まり。

ここは全戸数109戸に対して、駐車場が56台しかないようですが、
これって許容できる数なんでしょうかね。
買ったはいいけど抽選になって外れたりしたらガッカリです。

駐車場の設置の仕方については


二通り


ひとつは、


たまぷら周辺のマンションの駐車場の稼働率は


どれくらいか？



たぶん、電鉄はよくわかってるはず




二つ目は、タマタマンが考え出した


マーケティング方法だけど



車の登録台数と


青葉区の５０㎡前後に住んでる世帯数を調べて


（意外と簡単に割り出せる）


割り算するわけよ



たとえば、自動車の登録台数が１０台で


５０㎡前後の賃貸住まいが、１５世帯だったら


６６％の設置でいいとかね


これは、陸運局と国勢調査の結果を見れば


分かります



電鉄さん、どう？



タマタマンの駐車場設置率についての


数値的な裏付けをつかってよー

もちろん、１００％に近いほうが


マンションの企画としては



いいですよね

斜め前の土地も何か建設中のようですが、何ができるのでしょう？
地元住民でなく、車ごしに見たものですから、知っている方がいましたら教えて頂けますか？

駐車場設置率の算出法について、
青葉区民だけが、購入対象者なら、そのザックリとした仮定法も成り立つでしょうが、
実際には、そんな甘くないですよ。

それ以外の購入者で、車所有率の高いエリアから来ている人の割合がかなり高い地域ですよね？

私の算出では、それに×1.5ぐらいした数値じゃないと、顧客満足度が落ちてしまいます。

まぁ、それでも売れるんでしょうけどね。

敷地内駐車場は、常に満車稼動で数人空き待ちをしてるくらいの方が後々の管理費収入や修繕積立金収入を考えれば健全だと思うけどな。そもそも駐車場設置率100％を売りにする物件なんて、立地や駅距離を売りに出来ないマンションの証拠。

中古マンションを検討する際に、駐車場が無いことで、検討対象から外すなんてこと、よく有りますよね？

そのせいで、空き部屋が増えたら本末転倒では？

デベは、正直、売った後のマンション運営などと言う金のならないことには、興味無いんですよ。

たとえば、新築マンションの共用部火災保険は、最低限しかかけて無いし、地震保険なんて絶対かけてませんよ。
購入後に管理組合で話し合って、これじゃ足りないから、修繕費を取り崩して、保険料に当てたり、
デベの資産する修繕計画なんて、国交省から言われたから最低限やっているだけ。

同様に、駐車場も売るのに困らない最低限の台数であって、その後の資産性やそのマンションの事を考えて決まっているものでは無いですね。

話が、少しそれますが、
もし、将来のマンション住民や資産性を考えているなら機械式駐車場なんて、金食い虫の設備を採用なんて絶対しないでしょうしね。

駐車場論は、楽しいっすねー



東急でんと・たまぷらとくれば

いわずと広域からも集客できるマンションで

青葉区だけのマーケでは、足りないかもだけど


たまぷらのマンション買う人の

約５，６割が青葉区で

残りは

宮前、高津、世田谷といった感じです


同じでんと沿いから来てる感じかなー



なので、やはり広域から集客できるといっても

青葉区中心のマーケが基本かなー


あと、都心のマンションと比べると

まだ商品企画のマーケは簡単な気がするなー

あと、中古成約で駐車場設置率を考えるやり方が

あって


同じ立地、同じ築年のマンション同士で

駐車場設置率の違いによって


どれくらい成約価格が違うのか


比較しちゃうのよ



それによって


駐車場設置率はどれくらいあれば

いいのか、だいたいの目安をつけるわけよ

あと、えきちかだと


利便が高いから車はいらないことは


間違いないんだけど


駅ちかマンションっていうのは


単価が高くなる傾向にあるから


車も何ももたなくていいから


とにかく駅から近くを買いたい、

というより


余裕のある人むけな商品にするべきで


そんひとは、車も所有率も高いんじゃないかなー


と思います。



まったく裏付けのデータがあるわけじゃないので


タマタマンの主観的な意見です

あと、デべは勿論利益を出すために


マンション事業を展開するんですが


どこのデべもお客さんのことを


考えた商品作りをしてると思います



自分の会社のことを大切にしてる人が


多いと思いますし


変な商品を作って


変な噂やイメージをついてしまうことを

恐れている人が多いと思います



マンションを作るときは


それこそグッドデザインをみんな狙ったコンセプト作りをして


一生懸命なので


売ったら、終わりというスタンスではないと思いますよ

売ったら、あとはしらねー


っていうスタンスは


不動産仲介会社に多いような気がします



あくまでもタマタマンの印象です





あと、修繕費などですが


売りやすいように、低くみせてることは


見せてると思いますが



建て替えまでもいかないまでも


ある程度の修繕、維持管理が出来るように


運営する管理会社が多いように感じますが



具体的に、ダメな管理会社なんてあるんでしょうか


ワンルームを管理する管理会社以外に

供用部の火災保険については

知りませんでした。

もう少し詳しく知りたいので

聞きにいってみようかなぁ。。。

誰か、詳しく知ってる人いたら教えて？

タマタマンのスレは非常に参考になります。
このマンションは線路沿いに建つようですが、線路の鉄粉ってどうなんでしょう？？

そういえば、去年販売のドレッセ青葉台プレエスタも線路側そばのマンションでしたね。やはり音が問題で窓あけると結構音がするので終電まではあけて寝れません。

駐車場については、最近のマンションは機械式がほとんどです。
機械式の大多数は、高さ制限（155cm）があるので、155cmより車高の高い車を所有している場合
は注意が必要です。
自分が住んでいるマンションの駐車場稼働率は75%程度で、近隣の平置き駐車場を借りている
人も結構いるようです。155cmより高さのある車が置けるところは、空きなしです。

慈善説明会行かれた方、販売価格ってどの位でした？？

タマタマンへ

わたしは団地住まいの人間だ。
いつかタマプラにマンションを買いたいと思っている。いつになる知らないが。
あんたの書き込みがあまりに面白いので、つい横槍を入れてしまった。

で、団地から東急に向かうＮＴＴ？郵便局？の社宅が空き家になっている。
あそこはどっかがマンション建てるのだろうか？？？

4000万円台の部屋ありますかねー？

線路横なんで終電までは窓はあけられない。鉄粉もきになるところ、価格はドレッセ青葉台プレエスタくらいかな。やはり線路横なんで最後まで苦戦してましたが。

ベランダから線路までの距離はどのぐらいありますか？

すぐ真下が線路です。音は上にあがるので、窓をあけては無理です。ほんと、すごい場所に建設するんですね。まさか、マンションになるとは。

剣山周辺にまたマンション計画があるらしいね。

なぜここで剣山周辺の話を？

３７２さん
機械式の駐車場だとまず出しにくい事、そしてやはり車高制限がある事で
値段がそう変わらなけでば外に借りてしまう人が多い様ですね。そうなるとやはり
空きがでてしまうでしょうし、ただでさ維持費や修繕費などがかかる機械式なのに悪循環
になってしまいますよね。ファミリー層が多いとやはり車高が高い車を所有している
人の方が多いでしょうし。ただ、機械式ではないマンションを探す方が大変ですがね。

高圧線の電磁波、線路の音や鉄粉、急傾斜地の心配がいらないからじゃない？

団地の青空駐車場が最強。
車の高さ、停電関係なし。
駐車料金安い。

但し空き待ち2~3年掛かるかな？

>>383
甘い。
団地の駐車場は7年待ちです。

Ｂタマガワ　提示高価格が不人気なので
値下したとか？
ニコタマ駅徒歩3分物件。

都心マンションは見学者が多いとテレビで騒がれたほど
成約は増えていないとか？
株価も激下げだし。

さて？

いよいよアベノミクスバブルに見切りを付けた売主による中古売り出しが一気に増えてるね
わかりやすいというかセコいというか。。。

駅近だけで他が難ありまくりの新築にわざわざこだわる理由がいよいよなくなってきた

大体なにがなんでも駅近至上主義、学区至上主義、みたいに＊＊＊になりたくない意識が
強すぎて、いつになってもデベ（東急）になめられるんだよね。この沿線は。

いい加減、賢い消費者になって鉄槌くらわせないといつまでも変わらないよ～
タマタマンみたいに必死でここ薦めてた部外者も大概だけど

と、買いたくても買えない民が申しております。

駅近はいいんだけど、現地行ってみて、とても買う気になれなかったよ。

崖上マンションで盛り土だから、大規模な地震では危ない。また電磁波もこわい。割りきって住めばいいが。

盛り土、電磁波、って具体的な根拠教えてください。

ここは盛り土どころか、大きく掘り下げている。
近隣住宅との高さ制限の話し合いでそうなったと推測するが。
良いか悪いかは別にして．．．

建設途中の現地見ると絶句しますね。
ゲリラ豪雨や大地震で敷地ごとズルっと線路に滑り落ちそうでコワいです…

確かに。

土木学的にいえば、盛り土であろうが、なかろうが、崖上は、やはり地盤として良くない。静岡の崖くずれがいい例。地震や台風には注意。プランはいいのにもったいない。

3LDK5400万円からとは、条件の割に高いですね…。

二丁目に比べると高圧線の規模が小さく、東名高速からももっと離れているからでしょうね。

窓を開けたら最悪？、これって高圧線より辛くない？
空いたく無い空気、聞きたく無い音を聞くんだよ？
無いほうがいいものだけどシンプルに比較すると人らしさを失うねはどっちか一目瞭然じゃないかな…

現在近所に住んでいますが、夜中の3時半までやっているモンスーンカフェのBGMが風にのって流れてきて意外にウルサイです。たまにそれに伴う酔っ払いの騒ぎ声も。夜中も窓は開けられない感じでしょうね、たぶん…。

モンスーンカフェの音ってそんなに気にならないですよ。
というかほとんど聞こえないです。