リヴァリエってどうですか？　Part10

固定資産、管理費、修繕費を気にするなら戸建てがオススメですよ。

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想定って確か若干高めに設定されてると聞きました。
まぁ実際が想定より高い方が苦情多そうですしあたりまえっちゃあたりまえですが。

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20万弱って、18万とかですよね？それは安すぎ。
多分、弱の言葉の意味を間違えてます。
23万は、25万位の範囲内で、80平米ならそんなところです。

川崎東口や西口駅前の相場だと、新築5年内での建物税金半減措置いれて80平米15万弱とか100平米で20万位。6年目以降はその1.5倍になります。

リヴァリエの固定資産税高め設定というのは1.5倍も余裕をみてると信じて大丈夫？

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>川崎東口や西口駅前の相場だと、新築5年内での建物税金半減措置いれて80平米15万弱とか100平米で20万位。
そうなんですか。
てっきり半減処置入れないでその価格かと勘違いしてましたがやっぱそうですよねｗ

西口が80平米で30万くらいならリヴァリエで20～23万は納得の価格でした。

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貨物貨客計画には、動きあるんですか。
これがあるとかなり資産価値がかわるので。

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予想ばかりしてないで誰か営業に聞いてくれよ。

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SUMOにプレミアムフロアの棟内モデルルームモデルルームの写真が載ってた。
もう見られるの？

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>>824

誤解なされているようです。
リヴァリエの80平米20〜23万円は、半減措置した後です。
なので、6年目以降はおよそ30万円程度になるはずです。

川崎西口タワーマンションは、80平米で半減措置した後で15万円弱。措置がなくなると20万円程度です。

なので、リヴァリエの方が1.5倍位、西口タワーよりも固定資産税は高いです。

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>828
ローンシミュレーションに出ている固定資産税はMAXの金額です。
リヴァリエはおそらく1.5倍位上に見積もられており、西口タワマンと同程度と思われます。
てか、そう聞いたんですけど。。

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普通に考えれば西口より高くなるわけないと思うのだが…。

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>>830

安い土地でも広ければ高くなります。
西口マンションはほとんど敷地を持ちませんが、リヴァリエには誇るべき広大な敷地があります。
これが高額の税金をもたらします。

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地価が同じ程度なら？そうなりますかね。

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では、建蔽率、容積率を比較するとどうなりますか？

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>リヴァリエの80平米20〜23万円は、半減措置した後です。

これ違いませんか？

半減措置前で80平米20～23万とギャラリーで出されました。
つまり半減措置されたらリヴァリエの固定資産は、
10万から高くても15万程度になると思います。

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>828
誤解されてるようですが、
リヴァリエの固定資産は半減措置されるまえで20万から23万程度です。
ってことは半減措置されたらその半分だから西口より安くなります。

まぁ立地や地価考えたら土地の広さ考慮してもそうなりますけど。

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>828も分かっているはず。
結局、荒らしたいだけでしょ

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前にリヴァリエMRで月々支払いシミュレーションを出してもらった紙をだしてみた。

固定資産は80㎡で20～23万くらいですね。
固定資産半減処置で10～11万強になります。

MRに確認してみてください。

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なんか書き込みがかぶったｗ

あと1ヵ月で入居する人もいるんだし、
固定資産の情報も正確なものが出てくるんじゃないかな？

それまで憶測や高めに見積もってる金額でどうこう騒いでも何もかわらないｗ

まぁ西口より高くなることはまずないと思うけどねｗ

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検討者ならギャラリーいって確認した方がいいって事ですね。

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普通は当初五年分の固定資産税見積もりを出して、参その横に参考値として六年目以降の見積もりを出すフォーマットの販売会社が多いですけど。

うちは、六年目以降はこの額より増えます(40万とか50万とか)と言われました。どちらが正しいかで将来の見積もりが四倍も変わります。
逆に半減処置後で10万〜11万ですら高めに見積もってるのなら、実際は10万切ることになるけど、それはいくらなんでも安すぎなのでは？タワーマンションであの仕様なら、建物だけでもその程度いくと思うけど。あの辺の戸建ですら、もっと払ってますよ。

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>840
>あの辺の戸建ですら、もっと払ってますよ。
戸建ての固定資産までの情報をもってるの？
普通の人はそこまでの情報得られないよね。
直接住んでる人に聞かない限り。


てかね、
ギャラリー行って聞けば解決。
ここで騒いでも何も解決しないよ。

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>840
あれここ検討板だよね？
この物件を検討してるんだよね君は？

固定資産の話なら担当営業から聞けばいいのでは？

ここで安い高いを言っても何も答えは出てこないよ。

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修繕費くんの次は固定資産税くんか。
人気だな、ここはｗ

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修繕費も固定資産も管理費も実際ギャラリーいって確認するのが一番だよ。

ここの根拠の無い不確定な数字を書かれてもね。

見積もってもらった書面をアップロードしてくれるのならまた話は別だが。

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仮に自分の収入に合わないのなら無理せず、
賃貸か維持費の少ない戸建てがいいよね。

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実質大師線地下化の廃止が決定なのですね。

地下化前提に川崎地下鉄が出来るってのがあって、
そっちが計画ぽしゃったとは。

京浜の線路計画がもちあがってるのも大師線にとってはよい情報ですね。

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川崎市の事業計画で最優先に位置付けられてるので、
リヴァリエに関連しそうなものは以下ですね。

*******************************
・羽田連絡道路（殿町～羽田）
羽田と殿町をつなぐ道路を10年以内に事業完了を目指す。

・京急大師線連続立体交差事業（１期）
大師線の一部地下化。既に着手中で数年のうちに事業完了を目指す。
*******************************

港町駅の地下化は20年は事実上白紙になったので、
20年後に仮に再燃されたとしても更に何十年も時間がかかりそうですね。

羽田連絡道路などが出来たら羽田空港に行くのはかなり便利そうですね、
今環状8号線まででないといけないですが、
その手間が省けて身近になりそう。

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東海貨物貨客計画も進行中だから、２つ実行すると近隣価値は上がるでしょう。東京オリンピック誘致が鍵みたいですが、どうなることやら。

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大師線は現状維持が一番良いと思いますが、こんな考え方は少数派なのでしょうか。
現状は基本的に臨海工業遅滞への通勤路線なので
朝は下りが、夕は上りが混んでおり、大師線か都心や横浜に向かう分には
少なくとも大師線内は空いています。
また京急の駅で一番乗降客数が少ない駅であるにも関わらず通過する電車もありません。

小島新田以遠に延伸したり乗り換えが出来たりすれば
港町駅にとっては利便効果は限定的である一方
電車が混み、通過電車が出来て本数が減るという状況になるばかりではないでしょうか。

現状でも運行本数は糀谷駅と比べれば港町駅も似たようなものです。

現状の線路配置では無理ですが、
大改装すれば横浜方面への直通列車が出来るかも知れませんが、
これも都心に通勤するのであれば関係ない。

無名でも定時に確実に運航して頂ければ、沿線住民にとっては便利な足です。

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確かに一理ありますよね、恐らく通過になる可能性は高いです。
駅改修しても周辺住民さんからはあまり関係ないし。ただ京急が主体なので、利益が出ればわからないんじゃないかな。しかも都心へ向かうJR路線を２つとも連絡できる路線をもつのは魅力的かも。
羽田の国際化は避けられそうにないし。。

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どれくらい残っているんですかね、まだ完売じゃなさそうですか。

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>851
直近の情報ですが、
先週末は7戸契約されて残り70戸前後です。

毎週7戸契約されてるわけではなく、
大体週1～5戸くらいのペース。

第○期○次とかのタイミングだと10戸近く売れてる感じですかね。

完売はあと1年くらいはかかるのではないのでしょうか？

B棟竣工の2年後くらいには完売されてるかな？って感じだと思います。

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現在の契約戸数は387ですから、残りは68戸。
入居が近づいて最近ペースが上がってますし、6期3次、6期4次も発表されて勢いづいてる感じですから
引渡しまでに400は超えそうですね。
割と早い段階で完売するでしょうね。
なんだかんだ言ってもリヴァリエは買いの物件じゃないですかね。

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毎週ぼちぼちだけど確実だね、Ｂ棟狙いの人やＡとＢで比較してる人もいるのかな。

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先週は4戸か

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>851

2013/2/14現在

■A棟　竣工時期：2013年2月半ば
1期180戸　累積180/455
2期78戸　累積258/455
3期46戸　累積304/455
4期63戸　累積367/455
5期23戸 累積390/455
6期30戸 累積420/455 (3次、4次含む)

契約戸数：387戸
先着残り戸数：21戸 (別に3次:10戸、4次:2戸)
未販売戸数：35戸 (3次、4次含む)

販売戸数に対する契約率：94.85%
A棟全戸に対する契約率：85.05%

※HPや過去レスによる独自調査の為、実際とは異なる数字の可能性は大きいです。

先々週が7戸契約
先週が4戸契約

こんな感じです。

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ここにきて結構引き合いがあったんですね。

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先週見学してきました、南武線物件より良かった。
ここは立地面で他の物件より劣りますが、考えたほどでもないし。
噂の競馬場、競輪場、お寺も駅を跨いでるので影響も少ない。
ただ残ってる戸数は、高層で価格高。
川崎最後の大規模再開発エリアを加味するしかないのかが悩みどこです。

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そうなんですよね、
高層しか残ってないし価格もそれなりにしちゃうんですよね。

階層は地震対策も最新な建物ですし別にこだわってないので解決してますが、
お金に関してはどうしても。
私も今悩み中です。

仕事とか私生活のタイミング的にB棟ではなくA棟が好都合なんですよね。

同様に線路挟んでリヴァリエ独自の敷地はかなり気に入ってます。

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今のところ堅実に売れてる印象ですが、このペースをいつまで維持できるかが心配。
A棟はともかくあと２棟は売り切るのに苦労しそう。

手の出せる価格帯、最新の地震対策、ゆとりのある敷地計画などは魅力的だけど
駅から１分とはいえ、マイナーな支線駅。リヴァリエの敷地以外の周辺環境はあまりよくない。

いずれ中古で出したり賃貸にまわす可能性を考えると、厳しいような気もするのですが。
買われる決断された方たちは永住目的の人が多いんですかね？

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港町駅の囲いが取れて、新しい改札口も姿を現してきました。
新しい駅舎と改札口はいつから使用するのでしょうか。
2月下旬と聞いたような気がするけど、だとするとあと一週間ぐらいで完成なのかな。

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新しい駅舎って4月からとかじゃなかったでしたっけ？

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調べたら、
・新駅舎は2月末頃に供用が始まる。
・使わなくなった部分の撤去工事などは2013年度いっぱい。

あと駅の屋根とかかっこよさげな感じに変わってるそうです。

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立地の評価は実質面よりイメージが先行しますから、
現状は決して良い評価にはなりえないと思います。
実際に足を運んで（イメージを大切される方はそもそも検討外と思いますので）
自分自身がどの様に捉えるかしかないと思います。
全てが満足という物件はそもそもないと思いますが、
特に立地に関してこの物件は購入者の生活に対する価値観が
試される物件ですね。

子育て世代が満足する環境が歓迎される傾向は、
確かにこの世代価値観が全てを包括するという意味で正しいと思いますが、
ライフスタイルは其々ですから、
其々の価値で判断されるのが良いと思います。

駅前という点については、これはプラス要素しかないと思います。
個人的にはマイナーな支線のマイナーな駅
（しかし都心から離れている訳ではない）
という立地は好印象です。
都市の利便性を享受しつつ、生活空間として落ち着いた環境が
手に入るわけですから。

バスは勿論の事、自転車の代わりに電車を使えるという感覚は
正直凄いと思います。

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永住目的です。
勤務地まで夫婦とも乗換１回です。

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えっ？ホームに屋根が付くんですか？すごい！

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勤務地（東京都）まで徒歩２０分です。

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勤務地まで徒歩20分は凄いですね。

やはり身近な人たちが多く集まるのですかね？

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都心ヘのアクセスの良さが売りみたいだけど、品川１２分は無理でしょ、実際２０分くらい？
でも車で千葉に行くときはよさそう。

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>869
乗ってる時間は12分くらいですが、
乗り換え時間とか考えて最短で16～18分ってのがありますね。

今の時間帯では18分が最短かな
前16分くらいのを見た気がしたけど時間帯までは覚えてないです。

駅探
17:28 ⇒ 17:46


車ではTDRが30分くらいでつくし、
高速も近いし、
羽田も近いしで、
車の利便性も便利な方ですね。

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>863
デザインが前より良くなってますね。

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駅のリニューアルはいいな。
知り合いが来ても惨めな思いをしないで済みそうｗ

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>870さんありがとうございます

品川へ乗り換え時間含め最短で１８分くらいですか、それでも便利ですね。
駅まで１３メートルだし（笑

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しかも駅へ行くまでに保育園とコンビニまであるのは、大変助かります。
港町はこれからの街なんじゃない？、1400戸いたら周辺も少しづつ変わるでしょ。

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1000戸規模の大規模開発は多いですが、
駅から遠いと誤解を恐れずに言えば
「団地化」してしまうと思います。

開発地内に一定程度の店舗も（日常生活が不便であるが故に）
出来るでしょうか。
同じ敷地内だけで完結してしまうと息苦しいし
新鮮味や新陳代謝が薄れ、客足が遠のき
維持できなくなってきます。

そうこうしているうちに高齢化して
（日常生活が不便であるが故に）
ますます孤立化するという経過は
高度成長期の大規模団地でも
最新の設備を備えたマンションでも結局同じだと思います。

首都圏有数のターミナルを目の前に控え、
尚且つ駅から十数メートルですから、
確かに大規模な開発ですが、単独で街を作る必要がなく、
住民は敷地内を快適な住環境を維持することに専念し、
開発地域外とのつながりは将来にわたって
確保できる、面白い再開発だと思います。

これって
郊外型のショッピングセンターをターミナル駅前に
作ってしまったラゾーナの開発と
ある意味似ていると思います。

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駅前徒歩1分なんて物件は今後どんどんなくなってくるからね。

将来的には貴重で希少な物件になるよこういう所は。

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港町駅についたらマンションについたも同然です。
京急川崎駅では大師線の始発電車に座って待っているだけで港町駅まですぐに着きます。
そのため、JR川崎駅を利用する人にとっては、JR川崎駅から京急川崎駅までが家路のようなものとなります。
この間には、ダイス、アゼリア、京急ストアなど日常利用するのに大変便利なお店が数多くありますので、港町駅からはコンビニがあるだけで十分だと思ってます。

休日も自転車や大師線で川崎駅周辺に気軽に行けます。

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JRで通勤する場合は南武線沿線物件のほうが乗り換えが早くて楽ですが、川崎駅で一旦改札を出て、買い物や食事をして、また川崎駅に戻るというのは結構面倒なので、自分の経験上そういうことはしなくなります。
京急川崎駅まで歩かされるほうが日常的に利便性を感じられると考えています。

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周辺環境や将来性、発展性からして『隠れたお買得物件』なんですかね？。
現状からはちょっと理解に苦しむとこ満載なもので。京急がもっとうまく広告してくれれば解りやすいのかな。。

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南武線沿線物件は同じデベの独占だから比較になりませんでした。
川崎、幸あたりならこの物件は良いですよね、ただあくまで川崎
での話ですが。

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何度か港町へ行ってるけど、確かに京急川崎駅ではたいてい赤い電車がドアを開けたまま待っててくれてますね。あれ、意外と嬉しいかも。

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川崎から離れるとまた高くなりますからね。
穴場といえば穴場です。

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通勤時間帯は品川まで25分くらい？
京急川崎で2～3分で乗り換えできますか？

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9:23港町発、9:40品川着です。
乗り換えは2分あれば十分。

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この物件は、武蔵小杉のタワマンのように資産価値が上がることはないとしても、利便性からみて最低5年間は購入時価格から下がらないと思います。

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駅前徒歩一分でも、エレベーター少ないし玄関からエントランスまで時間がかかりそうだな。

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9時台とかではなく、一般の通勤時間帯で
例えば8時までに品川駅に着こうとすると
7:37港町発で京急川崎での乗り換えが2分なのですが、
ラッシュ時は大師線の到着ホームが違うと聞いたことがあります。

実際のところ、乗り換え2分で大丈夫そうですか?

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9時台のデータで充分理解出来ました。

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大師線ホームはひとつしかないですよね？
京急川崎駅は１Fが大師線、２Fが京急本線、その乗換は階段やエレベーターを使用します。シンプルな構内で乗り換えはすぐですよ、待ち時間はダイアしだいですが。駅探などには駅構内図も載っています。
一度現地で確認することをお勧めしますよ。

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大師線のホームは３つです（１～３番ホーム）。
通常は線路ひとつを使い（両側にホームがあります）
本線の反対側（２番）が降車専用になります。
本線側からも降車できるかは不明ですが。
また別途１番線がありますが、これは年末年始等
特別な場合のみの使用。
終点ですので降車ホームに降りた場合
上りの最前部に廻る必要があります。

とは言え、編成は短いので距離は知れていますが。

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ラッシュ時は進入方向向かって左側の降車専用ホームに客をおろしてますが、2分あれば平気だと私もおもいます。ただし脚力ないと息切れしますけど笑

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港町駅は大師線でおそらく一番綺麗でバリアフリーの駅舎になりますね、再開発の力はすごいなと。
大師周辺の歴史性とリバリエ周辺の将来性が再開発で融合していくと利便性もあがるので期待してます。

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皆さんありがとうございました。
ラッシュ時は降車ホームがかわるのですね。

それでも急げば2分で乗り換え可能なら、心強いです。
ラッシュ時も二十数分で品川駅までたどり着けそうですね。
降車ホームの関係から、
朝はやはり川崎に向かって前方車両が混むのでしょうね。

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８８９です。

８９０さん、８９１さん、教えてくださりありがとうございます。自分こそ現地をしっかり確認してみます。
品川、横浜方面に行くにはほんと便利ですね。京急のラッシュ時の混み具合はどんな感じですか？ＪＲよりはましかな。

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東海道本線よりはましです、京浜東北線との比較はわかりません。
JRなら川崎より品川か横浜での乗換が楽。

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特急は混みますが、快特は比較的余裕がありますよ(^o^)

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８９５さん、８９６さんありがとうございます。

土日にしか行けてないので参考になります。

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リバリエは相対的に　とても良い物件だと思い　かなり購入したいと思っているのですが、一つ気になることがあります。
最近のマンションでは　当たり前に付いている筈の　床暖房がプレミアム住戸のみにしか　ついていないことです。
今の住まいはLDについているのですが　普段は二面切り替えでリビング部分のみをONにして　それ以外の暖房は一切
使用せず暖かいです。空気も綺麗ですし、安全ですし、いつもありがたいなぁ～と感じているので、
リバリエについていないのが、かなり悲しいのですが。プレミアム住戸は高くて　とても手が届かず、後付けも規約とかの
問題でつけられるかわからないですし・・・　なんで全体につけてくれなかったんだろかな～。やっぱコスト削減かな。

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リバリエ×
リヴァリエ◎

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>898さん
今お住まいの物件はガスの床暖房ですか？

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よく床暖房は空気が綺麗と言う人がいますが、エアコンの空気が綺麗じゃないと感じたことなんてないのですが

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それにエアコンを付けなくても温かいというメリットもよくわからない。
エアコンと同じくらいのランニングコストがかかる床暖房をつけているわけだから。
足元を直接温めてくれて温度が安定しているから気持ちが良いと感じるのでは？

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普通についているはずのものがついてない寂しさと、今からオプション追加すると標準でついている物件より遥かに高額になるのが、残念です。ここまでコスト削減しなくて良いから、百万円高くして構わないから最初から床暖房位は入れておいて欲しかった。今からだと100万円〜200万円積まないと床暖房はつかないのは、実に惜しい。

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そうですね、不備としてよくここで挙げられる床暖房。私もあった方がいいとは思いますが、床暖房がないから、という点で迷うことはありませんでした。　

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>903さん
普通はついてるって普通の基準は？

オール電化タワーマンションでも他の物件は普通についてますか？

私が見たタワーマンションではついてないところも多々ありましたが…


パークタワー東雲も見に行きましたがこちらはついてましたね。


ただお湯を使う床暖房なのでお湯を大量に使うらしいです。
なのでお湯切れはしょっちゅうらしい。


私はお湯切れは絶対に嫌なのでお湯が切れないかびくびくしながら使う床暖房ならないほうがいいなと思いましたw

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>903さん
床暖房が気に入ってるなら床暖房がある物件を選ばれたほうが良いと思いますよ。
私は床暖房はあったらあったで良いけどなくても良いので気になりませんが。

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ここのマンションはオール電化で、床暖を付けると当初契約容量は１０KVAで基本料金が２１００円だったかな。床暖使わない月も同様オールシーズンこの料金を支払わねばなりません。床暖を付けない契約であれば６０Aで１２６０円、このあたりもオプションにした理由かもしれませんね。（金額は変わってるかも）

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電気カーペットを買えば解決する話かなと思ってます。格好悪さはあるかもしれませんが、どうせリビングに何か敷くから。
100万あれば、空気洗浄付きの最新のエアコンも買えますね。逆にオプションで嬉しいかもです。

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その程度の運用費の差なら、全然床暖房ある方がいいな。
月に1万円超えたら少し考え、3万円超えるならあきらめるレベル。

元々床暖房有りのマンションに住んでいて、ここ以外では無いマンション見たことがなかったので、つい有るのが当たり前に思ってしまいました。

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>909さん
あまり物件見てないんですね。
タワーマンションでオール電化で床暖房が当たり前についてるマンションって多くはないと思いますよ。


タワーじゃない普通のマンションでガスの物件なら床暖房ついてるところ多いかもしれないけど。

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オール電化で苦しい言い訳ですね。
今時タワマンでも普通のマンションでもそこそこの物件なら床暖なんて標準仕様です。
ここは当たり前の仕様をケチってでも安く売ることをアピールしたい。
港町のタワマンの購入層はその程度と判断されてるわけです。

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床暖房がない分やすいので、ない方がいいです。
このマンションの購入層は若い方が比較的多いらしく、年収600-800万の方が中心のようですよ。
900万を超える方は少数のようです。

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床暖房、食洗機はデフォで付いていて欲しい。
ただ、東南と南西は陽当たりが良さそうなので電気カーペット使用予定。食洗機はオプ付けです。
プレミアム住戸は、高層ならではの眺望、他の室内仕様も良く、資産価値も下がりづらく感じました。
ただうちは予算オーバなので諦めましたが、買えた方は羨ましいですね。

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>911
でも買えないんでしょう？

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本当にここの購入層が年収600-800万の人が中心なら、後先不安だな。

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たぶんですが、オール電化の床暖は費用対効果があまりよろしくないんじゃないでしょうかね？

今スーモの新築でオール電化検索してみて上から１０件見てみましたが、設備のところに床暖房の表記があったのは２件だけでした。
まぁ電気の床暖とか如何にも暖かくならなそうですしねぇ＾＾；
ってわけで床暖必要な方はガス物件探されるのが宜しいかと！

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床暖房が標準装備のタワマンがほとんどというなら床暖房がないリヴァリエを敢えて選ぶ必要ないんじゃない？

床暖房が当たり前についているタワマンをお選びになれば良いかと。

私は床暖房より食洗機くらい標準でつけて欲しいわ。

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>916さん
おっしゃる通りかもしれませんね。


床暖房ほしい方はガス物件探した方が良いかと思います。
電気式や温水式だとガス式の床暖房とか色々と違うみたいですしね。

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床暖房の有る無しは好き嫌いの問題であって
どちらが良いかという結論は出ないのではないですか。

ガスにせよ電気にせよ、
エネルギーの消費を伸ばす効果があるので
それぞれの会社は導入を進めるでしょうが、
電気会社の場合、ピーク時の電力消費を抑えたいという
事情があるのでオール電化は勧めても
床暖房についてはあまり積極的では有りません。

そのあたりの事情もあってオール電化を選択したばあいは
あとはデベロッパーの考えが大きく左右するのですが、
この物件では購入者に任せるとしたのではないでしょうか。

オプションにしたことは好感がもてます。

但し、床暖房がついていないから購入しないという判断は
その人のライススタイルですから当然と思いますが、
どうしてオプションにすると安マンションとされるのか
その感覚は理解出来ないすね。

マンションの価値は立地、構造、専有部の間取り、
共用部の設備、そして管理体制、加えて住人の質によって
決まるものであって、流行り廃りがあり改修可能な
アクセサリー的な設備に迷わされてはいけません。

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床暖房は10年以上前のマンションでも、どこでも備えられてたのですが‥。

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