ハイコート洗足池

敷地内に都市計画道路予定地があるって、どういう事なんですか？
将来、マンション周囲の道路が拡がる可能性があるんでしょうか?

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地盤の問題を避けたがる人のほうが、どうかと。
構造の本質は、入居してみないと分かりませんよ。

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ザ・パークハウス洗足池桜山は、まだ売れ残ってませんか？

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水辺のそばで、いまどき地盤は関係ないという人がいるのは、不思議ですね？

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洗足池桜山は完売したはずです。

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洗足池桜山は竣工後、しばらくして完売しましたね。
やはり、立地や小学校学区などの点で優れた物件だったなと改めて思います。
価格はそれなりにしてましたけど。

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立地的には、やはり洗足池桜山のほうが高台なのでいいかなと個人的には思います。
たまに洗足池に遊びに行くときにこのマンションの横を通るけど、黒（墨色？）を基調とした外観のためか、佇まいがとても落ち着いたマンションだなという印象を受けます。
完売してしまいましたが、中古で出るようなことがあれば、ぜひ検討したいです。

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近所に｢ハレクラニ｣という２階建てのアパートがありますが、ハレクラニホテルとは かけ離れているので、ちょっと抵抗感があります。

物件名なんて関係無いという人がほとんどだと思いますが、｢ハイコート｣って余り格好良くはないかと…。

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すみません、No14ですが、物件概要の備考欄にある

※敷地のうち約１５３．９１平米の部分は都市計画道路予定地です。堅固な建物は建築できません。

が気になります。どういう事でしょうか？

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桜山の中古物件は先週末の折り込み広告にありましたよ。
1階の住戸で7千万円弱でした。

地盤に関しては、軟弱地盤であれば当然に杭打ちを行います。工事の過程で杭打ち機が見えると思いますし、工事工程表にも記載されると思います。池があるので水は心配でしょうが、埋め立て地と異なるので表層ではないその下の安定層はしかっりしていますので杭が到達していれば大丈夫と思います。周辺は坂が多い昔ながらの地形そのままです。

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いまどき、地盤が気にならない人は、いないと思いますよ。

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前にどなたかが質問していらっしゃいましたが、この物件に住んだ場合に通学する小学校は洗足池小学校みたいですよ。
Gaccomというサイトで調べられます。
桜山のマンションとは公園を挟んだ位置関係ですが、通学する小学校が違ってくるんですね。
どちらの小学校が優れているかは、私にはわかりませんが、赤松小学校が有名なのは確かなので、赤松小学校に通わせたいとお考えの方にとっては悩ましいポイントになるかもしれません。

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都市計画道路予定地は大岡山から中原街道に至る道路が拡幅予定だと思います。
事業認可や予算等のステップがあるので時期は東京都や大田区に問い合わせた方が正確です。
私の実家も予定地になっておりますが、40年位何の進展もありません。
有名な港区のマッカッサー通りも計画から相当な時間を要していると聞きます。
何れにしても用地買収にお金が掛かること、優先順位などがあり進展しないと聞きます。

新たに建築するマンション建設及び販売に際しては、マンションが削られることが無いように、家を建てる場合は家を削られることが無いように行政が規制をかけているのだと思います。
当然にその部分を将来失っても問題ない建物配置としますが、大変重要な事項の為に適切に告知していると思われます。仮に拡幅されても構造上においてマンションに実害はありませんが共有する土地面積が減少します。しかしながら土地収用に伴う土地代金が入ると思います。これは共有持分に応じて分配するのか、管理組合の会計に入れるのかは私の様な素人には不明です。

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詳しく教えていただき、ありがとうございました。
いずれは、道路が拡がる予定なんですね。

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>25
マンションに地盤は関係ないよ。

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池の隣なので豪雨のときの水害は心配ですね。ハザードマップを見ても一応危険エリアに指定されています。三菱の物件のほうが立地はだいぶ上なのでちょっと微妙です・・・価格次第ですね。

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坪280で買えますかね？それが限界なんですが。。

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＞31さん
それは無理でしょう。


ゆとりのある建て方ができる場所ではないですが、とにかくいいところです。
地盤や水の心配をする前に（したほうがいいけど）、あそこにマンションか〜！と
私としては羨望の場所。

桜山のほうが高台でいい立地かもしれませんが、
毎日のことを考えると駅に近いこちらのほうがずっと便利。
ハイソ気分を堪能したいなら別ですが、洗足池という場所になじんで暮らせます。
周りには素敵なおうちが多いですが、決して気取った場所ではないですから。
両隣は長原に石川台。庶民の町でもあります。

スーパーが近くにないとか、なじみのない方から見れば文句が出るでしょうが、
ファンは多いと思います。
池が見えようが、見えまいが、気になりません。（笑）

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ここは都内でも最高レベルの風光明媚

好奇心旺盛な足こぎ式白鳥ボートさえなければね。
(30分800円）

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第一種低層住居専用地域に建っていて、駅から近いしかなり好印象な物件です。
洗足池の近くに親戚が住んでいてよく遊びに行っていたので親しみやすいというのもあるのですがね。
洗足池が自分の庭みたいな感じでいいですよね。上でもでていたのですが、赤松小学校が学区域かなと
思っていたのですが、洗足池小学校なんですね。洗足池小学校も生徒数も各クラス１組、２組で
こじんまりしていてよさそうですね。

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第一種低層住居専用地域？

マンションに住んで何の意味があるのかよく分かりません。

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さていくらでてくるかな。坪３００－３３０あたりですかね。

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E-80K type の間取り、奇妙だね。リビングの南側にベランダや窓がない。もし、この間取りが正しいなら、がっかり。今からでも、最低、窓だけでも付かないのかな？

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多分、この物件のセールスポイントは東側の洗足池への眺望としていると思われ、なおかつ南側には一戸建又はマンションが既に建っているので、後から建てるこの物件はお見合いを避けるため、リビングにバルコニーや窓がないのではないでしょうか。

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E-80K typeは南東の角部屋の間取りなんでしょうか？
もしそうだとしたら、本当にがっかり。
リビングの南側にバルコニーも窓も無いなんて・・・・・

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都市計画道路が一部かかっていることと方角が残念な物件ですね。。。ブランドネームもないマンションなので坪単価３００ちょっとくらいが妥当かと。高値で出すと近くのパークハウスのようにあとから値引きすることになる気がします。

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E-80K typeは、バルコニーは東向き、
側面の窓が南向きですね。
南側がせめて大きめの窓だといいのですが。
角部屋じゃないタイプだと、
東側にしか窓がない形になるのかな？

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そんなに無理して検討するような物件とは思えないのですが。しばらくは様子見で大丈夫だと思いますよ。

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東向きも悪くないですよ。朝日が当たりますから午前中は暖かいです。
ただ、お昼以降は日が当たらなくなりますので冬場は多少寒いかもしれませんね。

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洗足池という視点で考えると貴重なのかな、低層であることもこの地域がそう指定されているからでもあるけど、外観的にしっくりくると思います、歴史深い池の傍に高層マンションっていうのはいきなり建つと違和感ありますしね。

主観なんですけど新築にしてレトロなイメージを持ちます。
何だろうこの飾らない感じのデザインは。
流行り廃りを無視したずっと飽きない印象を持ちますよ。
実は売却時も需要が安定してたりして。

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うちにも資料が届きました。
外観は白い外壁が主体となっていて、すっきりとした感じですね。
あとは、CGのイメージと実際に竣工したときのイメージの乖離がどうかというところでしょうか。
得てして、実物はパンフレットのイメージと違ってしまう場合が多いので・・・。
ちなみに、白い外壁だと、やっぱり汚れが目立ってしまうんでしょうかね。。

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この物件の北側の約５ｍ幅の道路を挟んで、約５ｍ高台に地下１階地上３階のマンションが建設予定ですね。建築主は相互住宅株式会社になっています。

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低層、小規模、いいですよね。この辺に住みたいので、検討したいです。親戚が昔この辺りにいて、小さいころ遊びに行きました。良い印象があるんです。

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この物件は南東の角部屋の間取りを見ても分かる通り、南側はガラス張りの一戸建てがあり、３階でもバルコニーは無く窓も小さく、南側は中原街道に向かって傾斜が上り、この物件の竣工後に北側には直ぐ５メートルの高台に３階建てのマンションが約１年後には竣工し、眺望が望めるのは真東だけで、すこしでも太陽が南にくると日照も北側傾斜のあるのでぎりぎりあたるぐらいです。西側には３階建てのマンションが既に建っているので、３階でも冬は日照が直ぐ当たらなくなります。

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最近、マンション購入を計画中で、南千束にも足を延ばしてきているのですが、この辺の環境は本当にいいですね。２３区内ではなかなかお目にかかれない風光明媚な場所ですよね。資料も貰って検討したいなあとは思っているのですが、パークハウス洗足池桜山の例からみても、坪300万円は下らんのでしょうかねえ。

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洗足池の傍であるという条件に気持ち的に価値を感じるかどうかでも意見が分かれそうな物件だと思ってます。
私は何かしらのコンセプトがある物件が好きで一応見ています、名所などの傍という環境に弱いんですよね(笑)
でも48さんの言うとおりデメリットもそれなりにあることときちんと向き合った上での購入が後悔しない方法だと思いますから、
これだけ見るべきポイントが多いと慎重なチェックが必要ですよね。

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良い物件だと思われますが本スレッドも盛り上がっておりません。
万人受けはしないのは事実だと思います。
売主の都心部展開のホーマットシリーズは有名ですが、最近新規分譲物件が港区内にあります。
新築でありながら既にヴィンテージマンションのような佇まいに既に築１０年以上の雰囲気と一般には揶揄されています。
しかしながら、販売実績を見ると超高額物件にもかかわらず売れているのは価値観の合う方が少なからずいるという事実です。
本マンションも完成予想図よりも実物の方が良さそうで、ビィンテージワインのように時間の経過と共に味わいが楽しめそうです。得難い立地と消費材としてのマンションではなく、この地に長く住める良いマンションを供給するというのが売主のコンセプトではないでしょうか。
売主には江戸時代の老舗の様な暖簾を守る志しを感じております。
申し訳ありません。宣伝のようになってしまいましたが、知人でホーマットにお住まいの方が何故か多数いて興味を抱いておりました。西麻布、六本木、赤坂と場所は違いますが全ての方が人間的に素晴らしく、同様に住まいも素晴らしく憧れを抱いていたというのが真実です。どれも新しいマンションではなく古い物は築４０年近いかも知れません。
ですが、建物の古さや管理の不具合を何故か全く感じません。古さにより重厚感さえ漂っております。
この様な視点で本物件を見ています。前述の港区のマンションを拝見しましたが、１億５千万円〜という高額物件で手も足も出ません。そこへ私の住む南千束一丁目に近いところでのマンション販売に注目しております。

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モデルルームオープンしたようですけど、どなたか行かれた方報告していただければありがたいです。
それから、隣の敷地も工事が始まっているようですね。施工は竹中のようで、元々あった古いマンションを建て替える
ようです。とすると、従来からの住人がそのままいすわるのかな。

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ファミリータイプの広々とした間取りに魅力を感じます。
周辺環境も静かで良さそう。
近くに公園があるのも魅力の一つですね。

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モデルルーム行って来ました。

安い間取りで坪単価350万円、池に面している部屋は400万超えでした。
この場所をこんな価格で買う人いるのでしょうか・・・
400万超なら都心の一等地物件が買えてしまう・・・

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＞54番さん
本当ですか？！
かなり楽しみにしていた物件だけにショックです(ﾟoﾟ;;

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なんかどの物件も強気な価格に感じます。いよいよ値上がりですかね。

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今度確認してきますが、その価格がほんとなら我が家は撤退です。
いくらなんでも強気すぎると思うので、もう少し安くなることに期待ですね。

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坪単価３５０～４００万円というのは、昨年売りに出された「ザ・パークハウス洗足池桜山」とほぼ同じ値段ですね。かなり強気の価格帯であるのは間違いないところ。中古でも、すぐ近くにある2007年築のコート・デコ洗足レイクサイドが137平米で7980万円であったり、1995年築のレイクヒルズ洗足公園が80.6㎡で5980万円だったのを考えると、ちょっと高いですね。このあたりにどうしても住みたいというのであれば、これらの中古物件の方がお買い得だね。

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ザ・パークハウス洗足池桜山と比べて、構造や設備・仕様、立地、管理費、学区などはどうなんでしょうね。
立地については、桜山のほうが高台に位置していますね。

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設備は坪単価３００万クラスでしたよ。天井カセットエアコン、天然石キッチン等。価格を比べると内装はいまひとつでした。

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パークハウスは学区は赤松小学校で、ハイコートは恐らく洗足池小学校。
立地については、パークハウスは桜山の頂上で南千束２でも一番いい
ところではないでしょうか？ハイコートは、洗足池に面している点は魅力
的ですが、傾斜地の一番下に位置していて、立地的にはパークハウスの方
がやや勝っているように思うけど、どうでしょうか。とはいいつつ、ハイ
コートの洗足池向きの部屋は希少価値は高いでしょうし、部屋から見える景
観は友人に自慢できそうですね。

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