西新宿三丁目西地区再開発

>>1200 マンション掲示板さん

昨日組合から手紙が来ました法律の定めるところの意見書提出で不正全く関係ない他人の名義で行政に提出した人間がいた模様現在数件発覚組合は看過できず今後対応を協議中私は法律には詳しくありませんが明らかに私文書偽造や東京都の法律に基づく業務の妨害あたりかこの件については法律を悪用している事から組合というより東京都が警察に通告するべき案件もう一線を超えているので今回の件は流石に警察が動くと思いますいずれにしても2024年問題もあり工期もかなり延びる事も確実でやはり戻ってこられる迄１０年近くかかると思います気長に待つしかないような気がしてます最後にライオンズマンションの所有者が関わっていない事を祈るばかりですライオンズマンション住人より

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設立賛成の意見書なら見過すが、たまたま反対意見書だったので看過できずか（笑）

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おいおい、私文書偽造で逮捕者まで出そうだな。。

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>>1201 評判気になるさん
無知ですみません。
2024年問題って何でしょうか。

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>>1204 名無しさん
ググりましょう

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>>1205 評判気になるさん
ググっても2024何に何の問題があるのかさっぱりわからなかったですが、この開発は楽しみなので気長に待ちたいと思います。
ありがとうございました。

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最安で550
平均650
最高値1200
がイメージかな。
中層600で出たら迷わず買うが。

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高く売りたかったらトンネル掘って駅直結にしてほしい
デッキ経由はだるい。

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1200か、、、おれには無理かな。、

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>>1206 匿名さん
働き方改革の一環として、労働基準法が改正され、時間外労働の上限が法律に規定され、2019年４月（中小企業は2020年4月）から適用されています。

一方で、以下の事業・業務（以下、「適用猶予事業・業務」と言います。）については、長時間労働の背景に、業務の特性や取引慣行の課題があることから、時間外労働の上限について適用が５年間猶予され、また、一部特例つきで適用されることとされています。

【適用猶予事業・業務】
・工作物の建設の事業
・自動車運転の業務
・医業に従事する医師
・鹿児島県及び沖縄県における砂糖を製造する事業

この猶予期間が終了するのが2024年問題。物流や医師に比べると建設は取り上げられる事が少ないね。

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というか、既に大手の現場は９時５時、週休２日ですよ。
職人なんて５時になったらさっさと帰ります。

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９時始まりの現場なんて知らないけど

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大手の事業も、実際の作業は下請け会社。
週休二日制は義務化されない。週40時間労働というだけ。
朝7時半に朝礼、夕方4時には帰り始める。早い所では3時台。
通勤ラッシュ時に土木作業員と遭遇しないのはそのため。
夕方早い時間帯に地下鉄に乗ると、いる。

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>>1207 デベ勤務さん　
数年前ならかえたのにもう買えません。

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>>1207 デベ勤務さん
平均800
低層階650
高層階1000
くらいはいきそうだね

下の店舗区画にはオシャレなスーパーが入るだろうから、相当センスの良いツインタワーマンションになるだろうから

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>>1218 名無しさん
平均1000
低層階700
高層階1300
ぐらいは行きそうですね。

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さっさと進めてくれ。
あと、マルエツとセブンが無くなるのは痛いから、解体は中からにしてほしい。

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>>1220 評判気になるさん
解体の段取りの話もいいけど、このタイミングで事業コンサルの佐藤不動産鑑定が撤退って、どういうこと？

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え？コンサル撤退したの？事情なんて知る由もないけど。
ここまで来たら強権的に進めてくれよ。あの辺一帯停滞感が凄いんだよな。

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>>1208 匿名さん
このデッキは屋根が、、、、ない。

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どのくらいの坪単価になるのかしら？

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金利上がらなかったら坪800～
まあでも、早晩上がるだろうからちょっと読みづらいネ。

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>>1225 職人さん
はよ、価格表みせい

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「ここ開発されりゃ参宮橋側から公園側の行き来しやすくなるし
人口増えて商業充実するし、下駄のスーパーで生活利便向上していいことづくめなの。」
近隣住民だったら、こんな言い方しないよなぁ。。。
少なくとも、景観おかしくなったり、日当たり悪くなったり、心配するよ。。。

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>>1227 マンション検討中さん

景観気にする人は、この周辺には住まないと思いますよ。少なくとも数十年は、再開発されると言われてきたわけですし。

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>>1223 eマンションさん
デッキ下通れそう？

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>>1229 マンコミュファンさん
その前に、ここの3000億計画を受けてくれるゼネコンの目処はたったんかな？

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森ビルの再開発は、地権者の資産１０倍くらいになったろ。ここも３倍位は硬いんじゃないか？

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>>1231　知人に麻布台ヒルズ地権者がいます。該当エリア内の16.5㎡のワンルームが33㎡に権利変換されて売却できたそうで10倍どころではない。
ただ、ここは増床制限がかかるので麻布台ヒルズほどリターンは期待できそうもない。

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>>1232 ＬM西新宿地権者さん

16.5㎡のオンボロワンルーム　→　１０００万
麻布台ヒルズ33㎡　→　１２０００万くらい

ちょうど１０倍位では？

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>>1233 検討板ユーザーさん
2011年購入なので購入価格が安かったようです。

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>>1233 検討板ユーザーさん
12倍のように見えますけど。

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>>1232 ＬM西新宿地権者さん
区分マンションの所有者の権利変換後の部屋は、1住戸までは増床制限掛からないで位置や大きさを選べることが事が多かったので、今回のできる限り増床させないというスタンスに?然としました。再開発狙いの人は相当ガッカリですね。法律ではないので、まだ交渉の余地はありそうですが。。

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地権者ニキ、進捗はどんな感じかな？
来年には解体着工できそう？

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>>1237 マンション掲示板さん

まだまだだと思います権利変換の部屋価格が正式に出てくる迄にもあと一年ちかくかかると思いますそこから納得してもらい実印の押印権利者５００人以上更に賃借人も実印で１０００人ちかく最期にどうしても立ち退いてもらえない方には裁判早くやってもらいたいけど私の個人的な感覚では着工迄に４年はかかると思います気長に待とうと思ってますライオンズ住民です

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再開発をお願いするなら圧倒的に三井か森ビルにするべき。地権者への感謝とその対応が素晴らしい。
西麻布も西新宿の再開発もディベロッパーの地権者冷遇が酷い。ホームページまで作って、意義を唱えている人の気持ちが少しは理解できる。

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少し調べると色々出てくる

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>>1239 いづみさん
森ビルは非上場会社でまちづくりコンセプトが明確です。
三井の実力はすごいと思います。
西麻布でも野村は従前面積の2割増しのルールを作ってケンと保留床を山分けしている！

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>>1240 いづみさん
その他。地権者の多い難関再開発案件としては「ニュー新橋ビル再開発準備組合」があります。

ここはデべが野村不動産・NTT都市開発だが、果たして事業を進捗できるか？

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>>1242 ＬM西新宿地権者さん
西麻布や西新宿でやってるコンサルは開発利益ありの従前資産評価や地権者の現状面積以上の増床は違法だと説明してるって、本当なん？

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1.2倍まで認めてるんじゃないの?

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>>1244 匿名さん1.2倍って、80%還元だから、1.25倍が現状面積だから、そこまでは特別に認めてやるってロジックなのかな　
そんな法律あったっけ

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>>1243 マンコミュファンさん
開発利益を従前資産評価に加味するかどうかはその組合の判断によりますが、コンサルとしてはデベロッパーの利益を忖度して控える事例が多いと思います。

「地権者の現状面積以上の増床は違法だ」なんてことはありません。

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>>1245 eマンションさん
そんな背景から出てきた数値ではないです。
あくまでもデべの保留床確保の手段の一つです。

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>>1237 マンション掲示板さん
佐藤不動産鑑定が撤退して、従前資産評価も一からやり直しだし、ゼネコンも決まらないまま、時間だけが経過してる状況。
まずは、転出者も含めて地権者全員に再開発の容積率緩和による土地価格上昇といった開発利益を還元するのか、転出者には開発利益を還元しないのかを決めることからじゃないのかな。
多くの再開発では、この方針を見誤ることで地権者同士の争いになり、訴訟や再開発反対の動きが激しくなるからね。

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今ライブ見てるけど木密のヤバさがよく分かるな。
建物自体に消火設備がない上にポンプ車や屋外消火栓からの放水も届かない
放水が届いていないところにどんどん延燃している

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>>1242 ＬM西新宿地権者さん
しかし事業費が50%増の3000億になった場合、組合がデベに売る保留床の床単価は坪600万円に上げないと、これまで地権者に提示した条件がキープできない状況だけど、このあとどんな展開になるんだろうー

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今からここの部屋を買ったら儲かるんですか

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儲かるので、反対派の地権者全員から高値で買い上げてください。

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>>1246 ＬM西新宿地権者さん
地権者の増床は組合取得の保留床の転売と考えれば、法108条の定めにより、特別な理由がなければ認められないとの法律解釈になると、新しく来たコンサルが丁寧に説明してくれてるよ
とにかく、再開発は生活再建目的で外部居住の投資家を儲けさせるための事業ではないので、現状面積以上の増床は認められないらしいす

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>>1253 口コミ知りたいさん

新しく来たコンサルはうまく立ち回ってますか？

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>>1254 通りがかりさん

従前資産評価に開発利益が加味されない理由や地権者による現状面積以上の増床が認められない理由について、都市再開発法の条文を引用して、うまく理事会役員を誘導してますよ。

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>>1255 マンション掲示板さん

既に入り込んでる増床狙いの業者から反発は無い？

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>>1256 通りがかりさん
業者はよくわかってるから、権利変換後に保留床をデベから転売してもらう線でナシをつけんじゃない
全員同意の権利変換になるだろうから

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>>1257 マンション検討中さん
ナイナイ

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>>1253 口コミ知りたいさん
法108条第1項「第一種市街地再開発事業により施行者が取得した施設建築物の一部等又は個別利用区内の宅地は、次に掲げる場合を除き、公募により賃貸し、又は譲渡しなければならない。
この場合において、施行者は、賃貸又は譲渡後の施設建築物の一部等又は個別利用区内の宅地が当該第一種市街地再開発事業の目的に適合して利用されるよう十分に配慮しなければならない。」とあります。　　
これがどうして「法108条の定めにより、特別な理由がなければ認められないとの法律解釈になる」と解釈できるのか疑問です。

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>>1259 ＬM西新宿地権者さん
増床や特別分譲を組合取得の保留床の転売と定義すれば、この条文を適用できるんですよ。
新しく来たコンサルがその辺りをよく説明してくれますよ。

西麻布や赤坂七でも同じ説明で理事会通ってますから、西新宿で通らないことはないと思います。

なので組合ルールとしては現状面積以上の増床禁止となるので、あとはどうやってその制限をかいくぐるかが頭の使いどころになるかと、、

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>>1253 口コミ知りたいさん
「再開発は生活再建目的で外部居住の投資家を儲けさせるための事業ではない」
確かに大幅な増床は行政の立場からもその様なチェックもある様です。

ただ還元率や増床基準の数値は個別再開発事業によって異なります。西麻布三丁目再開発（参加組合員は野村・ケン）では従前面積の1.2倍でした。今回のコンサルの動き・言動から理事会役員に増床不可と洗脳・刷り込みして、最終的に地権者の要望もあるのでという理由から1.2倍に着地させる戦術かと推測します。

特に戸建地権者は従前床面積が大きいので、同じ従後床面積を確保したら管理費・修繕積立金が高額で生活再建ができません。それもあって別途部屋を取得してその賃料で支払いを担保するスキームを推奨するでしょう。結果的に少々の増床を認めなくては---。

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>>1254 通りがかりさん
コンサル「都市設計連合」は書き込みから見るにうまく立ち回っているのでしょう。

ちなみにニュー新橋ビル再開発準備組合（デべは野村・ＮＴＴ都市開発）のメインコンサルは都市設計連合です。なので野村の意向を受けて地権者対応するのは当たり前です。
資本の論理からは彼らも逆らえません。もう笑うしかありません（汗）

連投しましたが、これが世の中の現実です。　　　格言ー長い物には巻かれろ?

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戸建てだと面積あたりの従前価値は低くなったりしないの？どうせ接道もろくにしてない木造のボロ屋でしょ。

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>>1263 通りがかりさん

もちろん低いよ
再開発で容積率880%になるので一種（容積率100%あたり）坪300万として、坪2640万になる土地であるが故に坪500万の現状評価でまずは追い出せないかとの話になるのが再開発でしょ

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>>1264 通りがかりさん

嫌な言い方するなｗどの道土地まとめて幹線に接道させて価値を高めないと八方塞がりなんだから、しゃーナシやろｗ

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>>1265 eマンションさん
再開発による容積率緩和に伴う土地価格上昇といった開発利益を加味すれば坪2640万だけど、加味しなければ坪500万だという現実を法律で坪500万だと定められていると高齢の組合役員に思い込ませることができるかどうかが、新しいコンサルの役割のようだよ
不動コンのコンサルは地権者側について、開発利益を加味するような答弁を組合設立総会でした直後にいなくなったみたいだし

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>>1266 さん


＞開発利益を加味すれば坪2640万だけど、加味しなければ坪500万だという現実

上記の通り説明すりゃ良いんじゃないの？笑

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地権者への還元率が低いのなら地上げと一緒ではないだろうか。

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>>1267 マンション掲示板さん
その通り多くの転出予定地権者から、「売り急ぐ高齢者地権者を安い評価で追い出そうとしてる」とのツッコミが入るので、

新しいコンサルは以下のように、組合役員が思い込むよう誘導できるかどうかが腕の見せ所という感じ。

都市再開発法80条の条文とH28年京橋西再開発の高裁判例から判断すると、「従前資産評価に容積率緩和に伴う土地価格上昇といった開発利益を加味すると違法」

さらに、それでもだめなら、上記の法律解釈の意見書を鑑定士や弁護士に作らせて、組合役員に見せれば、肩書に弱い素人役員は簡単に落とせるかと。

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>>1261 ＬM西新宿地権者さん
増床禁止も問題だけど、それって、これまでの80%程度の床還元率が維持される前提の話でしょ

ここ3年で工事費が激上がりしてるので、事業費が3割以上は上がる状況になってることの方が深刻ですよ。

保留床の床単価が坪383万のままで、事業費が33%上がって2640億になったら、再開発マンションの全てが保留床になり、地権者の権利床はゼロ（ゼロ%還元）になっちゃうからね。

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覚悟決めてさっさと進めてほしいですね。
今の市況なら下限坪７００ー８００は硬いでしょう。高層プレミアムで坪１０００。あまり知られてませんけど、ここからの眺望は都内随一ですからね。

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>>1268 口コミ知りたいさん
デベロッパーの再開発担当者は土地仕入れ担当だから、彼らは再開発を地上げと取り違えている状態に近いよ
いかに安く、そして多く保留床を再開発組合からゲットするかしか頭の中では考えてないと見て間違いない
でなければ、こんな30年以上の月日はかからんでしょ

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>>1270 通りがかりさん
準備組合から従前資産評価額（仮の概算額）を示された書類には総事業費2,640億円で、工事費は1,776億円です。おっしゃるように建築費は上がってるので総事業費はもっと膨らむでしょう。

当然デべ購入の保留床単価を上げなければ事業は成立しないです。当然、分譲単価もアップします。

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>>1266 匿名さん　
坪2640万との評価の根拠が理解できない。
甲州街道の路線価から換算した公示地価は920万なので、適正評価は1,100万～1,200万辺りかと。

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解体はいつ頃から始まるん？

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>>1275 口コミ知りたいさん

そんなものは地権者の同意が取れて権利変換計画承認後だから、早くても2年以上先になるだろう。

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たしか3200戸全体の専有面積は68905坪で保留床単価が坪383万で、保留床75％、権利床25％だとの文書が3年くらい前に準備組合の事務局から出て以来、いまだに3200戸の価格表や事業費や保留床単価の見直し後の数値ってできたてないようだけど、そこまで情報を隠す再開発ってなかなかないと思うんだけど、なんでなんだろう

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はー、さっさと進めて欲しい
坪８００のタワマンできたら
税収年間４０億～５０億増えるんだから
行政もさっさと推進しろ

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>>1277 匿名さん
私が関わった２つの再開発も価格表なんか最後まで出てこなかったですよ。

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>>1279 マンション掲示板さん
差し支えなければ、どこの再開発が教えて頂けませんか
ヒントだけでも、、

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>>1277 匿名さん
そんな見直し情報は権利変換に向けての地権者との交渉の段階にならないと出せるわけがないです。
一旦地権者にそれらの情報を通知したら、今後それより悪い条件は提示できないです。用地交渉のいろはです。どの再開発もそうです。ましてや今は工事費アップでどの再開発も資金計画が合わなくなっています。

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>>1279 マンション掲示板さん
私が関わった事例では部屋を選択するときに地権者用の各室価格表が交付されました。

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ここはまた延期なんですかね…

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>>1283 匿名さん

昨年春に本組合が設立されて、それなりに進捗していると思います。

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>>1284 購入経験者さん
普通は組合設立後1年で権利変換ですが、建設してくれるゼネコンが決まらないので、このまま時間だけが経過していくのかもしれません。
総事業費1977億円の62.63階建てのツインタワーを前田建設1社ではやりきれないでしょうし、、、

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シミケンが入り込んでるんじゃないの?

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>>1286 検討板ユーザーさん
そのための事務局長さんのはずなんですが、イマイチ機能してないようですよね

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>>1286 検討板ユーザーさん
大手ゼネコンでは資金計画が成り立たないと思う。

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>>1288 購入経験者さん
というか、まずはゼネコンを決めて事業費がいくら増えるかを試算し、事業費と同じ割合で保留床単価を上げれるかどうかかをデベロッパーに確認することからなんしゃないすか

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>>1289 マンコミュファンさん
正論ですが、その様なことが理事会メンバーにできるとは思えないです。
デべの意を受けたコンサルの快刀乱麻になる予感がしています。

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>>1246 ＬM西新宿地権者さん
地権者の増床は組合所有の保留床の転売なので、都市再開発法108条に則り、原則公募による処分と定められているので、地権者の増床は法律により認められないと、新しいコンサルが理事会で解説してるよ！

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>>1291 マンション掲示板さん
その様な解釈は飛躍しすぎです。それが事実であれば理事会メンバーの情弱に付け込んだデべとコンサルの悪だくみかと？

これまでその様な権利変換計画作成の経験はないと知人の再開発コンサルも言っていますし、都もその様な指導はしていないはずです。私の経験した桜丘や麻布台ヒルズでもそんなことはなかったです。

だだ、補助金が入る事業なので一部の地権者の利益誘導にならないよう増床制限をかけることはあるでしょう。いずれにしても現在進行中の都内再開発事業は工事費上昇で事業全体がアップアップしているのは間違いないです。

デべはその資金計画を成立させるためにも増床制限をして可能な限り保留床を確保したいのかもしれません。だって参加組合員が4社もいるのですから各社の割り当てを確保する必要があります。

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野村不動産株式会社、住友商事株式会社、東京建物株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社の4社です。

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>>1292 ＬM西新宿地権者さん
区役所や東京都が地権者の増床を認めないんだとの説明は、コンサルが地権者を丸め込む典型トークです。
行政は認可権者として再開発組合の事業担保を求めているだけなので、増床契約書に万一の際の資金手当や地権者へのペナルティを決めておけばいいだけの話かと思います。
渋谷区の建替えでも区役所の担当者が2戸取得できないとか増床は現行面積の1.1倍上限と言ってるとの話があり、直接担当者に確認に行ったところ、そんなこと言ってないとの一言で解決しました。
所詮、地権者の増床はデベロッパーへの保留床処分金同様に、組合の資金調達のひとつの手段に過ぎないので、増床と保留床の床単価は原則同一ですし、増床制限は保留床を独り占めしたいデベの希望に過ぎないんですよね。

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>>1294 検討板ユーザーさん
地権者の方々に。

増床制限の意味と目的について詳しくでてます。
https://sengakujihumanrights.com/182%e6%a5%ad%e8%80%85%e3%81%8c%e8%a8%...

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>>1295 職人さん
https://sengakujihumanrights.com/182%e6%a5%ad%e8%80%85%e3%81%8c%e8%a8%...

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>>1296 職人さん
要約するとこんな感じですかね。

地権者の増床負担金は保留床売却金と同様に、組合の資金調達手段のひとつなので、原則として増床と保留床の床単価は同じになる。

再開発は地権者が資金を出して参加組合員（デベロッパー）なしでも都市再開発法上問題なく、地権者が率先して検討する必要はない。

また、増床制限は地権者が権利変換前に権利を外部に売るとき、買い手から権利変換先が狭まるとの理由で買い叩かれるデメリットがある。

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[再開発は地権者が資金を出して参加組合員（デベロッパー）なしでも都市再開発法上問題なく、地権者が率先して検討する必要はない。]
↓
解釈がずれています。地権者が資金を出しての再開発は実現性の面であり得ません。また参加組合員がいない再開発事業は区から相手にされませんので都市計画審議会の審議対象外です。
保留床処分の確実性が担保されて初めて審議対象になります。

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おっしゃる通り。地権者だけじゃ何もできない。買い叩くも何も、デベに開発してもらわないと腐った土地と建物のまま。

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>>1298 職人さん
私もそのように聞いています。

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