ザ・ヒルトップタワー高輪台ってどうですか？パート2

ここは全室フローリングなんでしょうか？
家の中でも靴ぬがない外国人にはホテルライクなカーペット仕様が
人気があるようで、高輪、御殿山界隈のサービスアパートメントや
高級賃貸ではカーペット仕様の部屋もあるので。

品川駅までの道はホテルの中をぬけていくと気持ちがいいですね。
柘榴坂もオーバカナルが途中にあっていい感じです。

結構前向きに検討中ですが、
内覧帰りに高輪ザレジデンスを通ったら、ランドスケープが良くて少し惹かれちゃいました

高輪ザレジデンスの中古などは当物件と比較したらどんな感じでしょう？

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どうしても＠４００は超えちゃいますね・・・

中古物件に興味あるなら一般的に、
気軽に内覧すればいいんですよ。
内覧後にハッキリ断れば良いのですから。
営業や売主から見れば、大勢の内覧客の単なる一人に過ぎません。

高レジやシティタワー高輪は去年のＧＷあたりはリーマンショックの
影響で結構投売りに近い成約事例もありレインズ情報だけど坪３００
切っている取引も複数あったよ
特に１００㎡超の高額物件は購入希望者が少ないので指値が通りやすか
ったみたい。

でも７５㎡前後の２ＬＤＫはグロス金額が手ごろなせいか坪単価は高止まり。
自分で住んでよし、貸してよし、売ってよしって感じで汎用性が高いのであ
まりやすくならないみたい。

前向きに検討してます。私は、今週末が三回目で希望階数と間取りを内覧して要望書提出予定。2LDK 高層角部屋予定。

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やっぱり２ＬＤＫは抽選になってしまいますかね？
我が家も２ＬＤＫ狙いなのですが・・・

私も２０階前後の２ＬＤＫに要望書を提出予定です。５５６さんとかぶってますかね・・・？

ちなみに、ここで低層、中層、高層に分けるとそれぞれ何階から何階くらいになりますでしょうか？掲示板見ててもピンとこないことがあって。

高輪レジデンス、向き、階数にもよるだろうけど、坪４○○なんてしないのがゴロゴロあるよ。ヒルトップのが高いんじゃない？

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中古は不動産屋が3%も仲介手数料とるけど、あれ何とかならないのかな？

一律10万の業者とかあるよ。物件が決まっててローンとか自分で手配できるなら問題ないです。

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何か牽制してよそへ振ろうとしている方があるみたいですね。

送信ミスの癖が同じ。

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現金購入だし、重説だけ売り手の不動産屋がやればいいし、登記は司法書士がやる訳だし。法的に不動産屋を使わないとだめなのかな？

駐車場は、稼働率何パーセントで計算されているか聞いた人います？

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↑それは聞きたいポイントの一つですね。１LDKが多い間取りならば、車を所有している人も少ないのは容易に想像付きますが、２LDK以上のファミリーならば、車所有率も高いはずです。が、いかんせん駐車場が高いので、
もしヒルトップを購入するならば、近郊で駐車場探します。35000近辺で結構ありますので。。

１ＬＤＫ購入希望の方ってどれくらいいるのでしょうか？広めの２ＬＤＫ希望の方がほとんどですか？

ここの総合地所の管理サービスってどんな感じなんでしょう？　管理戸数は多いのかな？
今、割と新し目のデベが作ったマンションに住んでますが、管理でトラブル事が多いです。。。
この辺は管理戸数を抱えて、場数踏まないと洗練されませんね。
マンションは管理を買えなので、迷うところです。

どんなトラブルが多いんですか？

三井あたりに管理委託したいところ。うちのフロントは優秀だったのかグランスカイに行かされて泣いていた。

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管理は住民の質に大いに影響するでしょう。わがままな小金持ちや、小うるさい貧乏人もトラブルの元。

そうそう。割と同じ価値観を持つ住人の集まりならば、まとめやすいけど、１LDKが半数を占めるこの物件では２LDL,３LDKのファミリーとのライフスタイルや価値観の相違が致命的。１LDKの大部分が投資に回ったらそれこそスラム化へまっしぐら。。。基本的に投資家はコストをかけることを嫌うので、大規模修繕やら、費用のかかる案に関して、票を投じない可能性大です。。。
このあたりを管理会社がどうまとめることができるかがある意味、このマンションの資産価値の明暗を分けると思う。

利回り優先の投資家がここを選ぶとは思えません。節税目的とかじゃない限り、損失を出す可能性の方が高い
ですから。
ただ、値上がり目的だと、見方が人それぞれなので、成り立ち得ますね。
その場合は、資産価値を維持するために必要なお金（特に見栄えの部分）は、出すと見ていいと思います。

近隣の駐車場、うちも考えました。でもどの程度近隣かによるんですよね。痛いところとして、ここって車寄せがないじゃないですか。たとえば買い物に行っても、目の前で荷物を降ろせず、駐車場から荷物を担いで、時には何度か往復しなきゃいけないかもしれないとか考えると、なんだか現実的じゃない気がして・・・二の足踏んでます。

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自宅じゃない場所に駐車場を借りている方、荷物の多いとき大変じゃないですか？せっかく車があるのに、荷物が重たくならないように考えながら買い物したりしてるんでしょうか。他にも何か不便なことがあったら教えてください。

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管理は管理会社も大事だけれど、管理組合の理事は経験者である方がいいと思う。結構大変な仕事だからね。

駐車場、月6万で一日2千と考えれば高いと思えない。雨にも濡れないし。

毎日通勤やなんかで乗ればね。お酒飲むし、使って週1。高いよね。

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月６万て確か六本木ヒルズと一緒だよ。かたや機械、こちら平おきの違いはあるけど。高輪台で６万てのがね～

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そもそも三万円台の駐車場が見つからないんです。地元の不動産に詳しい方は地元の業者で借りるんでしょうか？

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安い駐車場は確かになくはないけど、あっという間になくなるし、先行き不透明な土地ゆえ、いつ立ち退きになっても文句言えないような条件だよ。たとえば塩漬けになってたマンション用地だったけど、マンション建設決まりましたので、みたいなね。

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駐車場高いとリセールの時も不利だよなぁ

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総合地所、大京、オリックス不動産は東京・高輪３丁目に開発した分譲マンション「ザ・ヒルトップタワー高輪台」（総戸数225戸）のモデルルームを６月26日にオープンし、７月中旬から第１期販売として100戸程度を売り出す。事前反響では、1800件の問い合わせがあり、予約制の来場者数は620組にのぼる。属性は、港区や品川区に住む人が多く半数を占める。家族構成は２人世帯が最も多く３人世帯、単身者と続く。比較的30～40歳代のＤＩＮＫＳが目立つようだ。事業比率は総合地所が50％、残り２社が25％ずつ。

やっぱり高輪で6万円は高いよね。普通車用機械式で48000円だけど、それでも少し高いと思う。
ここの住人の何割位が利用するのだろう？　あまりにも利用率が低いとそれはそれで予算に打撃を与えるよね。
後、重要なポイントなんだけど、駐車場費用は管理費に充当するか修繕費に充当するかの考え方があるけどこちらの物件はどちらかな？　

575さん
そんな抽象的ではわかりません。
どうして損失が出るのか具体的によろしくお願いします。

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家族の送り迎えで車は毎日使いますし、買い物にも使いますから平置きで6万なら何とか納得できます。平置きの絶対数は少ないでしょうから、一般的な尺度で考えなくても宜しいかと思いますが。。。

高輪レジデンスでさえ、平置きで４万５千円ですよ。

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平置きは１台しかありません。身体障害者向けのスペースです。　価格の見かたは人それぞれですが、相場より高いか安いかという話をしています。主観的な話ではなく客観的に高いという結論に間違いはないです。

他のマンションと客観的に単純比較することに多少の危惧を憶えます。総戸数、管理費、修理積立金も違いますし、たった一つしかない6万の駐車場が一人歩きをして、高い高いと揶揄する様な結果になります。

高いと思ってもとりあえずこの値段を出さないとここのは借りれないわけですから、嫌であれば他の安いとこを探せばいいだけですよね。
高くて払えないという方は部屋の価格も含めて再検討された方がいいのでは？

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1○○へーべー越えが1億程度のマンションの駐車場にしては、随分不釣り合いな料金設定ですね。

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借りる人が少ないとふんでいるから、高くなるのでは？

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591さん。

587です。こちらを検討しています。車は毎日使いますし駐車代が少々高くても平置きが理想ですが、一つしか無ければ機械式でも構わないと思います。これ以上個人的な事はお答えしたくありませんのでご容赦下さい。

もしも予定の稼働率を大幅に下まわるようなことになれば、値段の再検討をしなければいけなくなるかもしれませんね。

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５８７さん、何も聞かれてないのでご安心くださいね。

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車を毎日使うような人なら、わざわざ駅直結のマンションじゃなくてもいいんじゃないかと思ってしまいました。

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大幅に上回るようなことがあれば抽選ですよね。