グランドメゾン谷町４丁目　どうでしょう？

>>27
>>第一期分譲は終わったんでしょうか？契約された方いらっしゃいますか？
>>安いので狙っているんですが皆さんの所感をいただきたいです。

第1期6次分が現在販売されています。
価格は確かに買いやすい設定ですね。
定借物件ならではだと思います。
ただ、リセールはしにくいかもしれませんね。

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リセールは諦めるしかないね
定借の中古はローン組みにくいから

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ウェリス大手前の借地のマンションが中古で4500万円で売り出されてること考えるとここは安いです。確かウェリス大手前は2000万円台でした。それでもクオリティがイマイチで買いませんでした。駅には近いですが、それならZHオリエンタル仕様のグランドメゾンでしょう。家賃払ってこの辺りで借りるより安いです。

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定借の場合は、リセールとかは元々期待されていない方が多いのではないでしょうか。
建物の最後がきちんと最初から把握されているのはいいのですが、
ただわかっているがゆえに、大規模修繕が最後の方はあまりきちんとされないのではないかなど
見通せないところもあるので難しさは感じられますね。

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安いというお声が見られるけれど、たしかに駅徒歩6分にしては控えめな価格のように思えました。
間取りがちょっと個性的な感じがします。Fタイプはきちんと整った間取りに思えるのですが、
トイレと洗面室浴室がひとつながりになっているのかな？誰かがお風呂入ってたらトイレ入れない？
とよくよく見たら、それぞれの入り口は別で両方のドアが共通のドアで隠される感じになっているのかな。
こういうのもいいかもしれませんね。

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公式は半住半投スタイルを勧めていますが半住半投とは住みながら資産形成できるマンションを意味するのですよね。
こちらは立地が良いので賃貸には向くと思いますが、定借の場合リセールはシミュレーション通りにうまくいくでしょうか？

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>>37 匿名さん
正直なところ、定期借地権物件のリセールバリューは誰にもわからないのではないかと思います。10年後に売るとして、借入金額の三分の一近くを返済済み、かつ、残存期間60年の定借物件が残債割れする状況なら、所有権にしても値段は下がってるでしょうし。逆に10年後に所有権の物件の相場が上がっているならこの物件が残債割れするような状況は想像しづらいのかなと思いますよ。

唯一確かなことは、「同じグレードの所有権マンションを購入するよりは借入金額を20%程度は抑えることができる」という点かなと。

ランニング含めれば毎月の支払いは8000万円くらいの所有権の物件を買うのとほぼ同じですけどね。

住宅ローン、管理費、地代、解体積立費用、修繕積立費用と5つもの費目が変動費用なのは所有権にはないリスクだなと個人的には思います。

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定借なので、2割減とみなければなりませんが、
このエリアでこの価格は、お安いです。


物件名称 グランドメゾン谷町四丁目
所在地 大阪府大阪市中央区内本町１丁目31番１(地番)
交通 Osaka Metro谷町線・中央線「谷町四丁目」駅徒歩3分(４号出入口)
用途地域 商業地域
建ペイ・容積率 80％・800%
敷地面積 786.77㎡(登記記録面積・実測面積・建築確認対象面積)
建築面積 593.78㎡
建築延床面積 8859.13㎡
総戸数 102戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造 一部 鉄骨造　地上19階建
建築確認番号 第OKBC22C01-01196号(令和4年9月12日) 第OKBC22C02-01196号(令和5年7月6日)
分譲後の権利形態 備考(※１)に記載
完成(竣工)予定 2024年12月中旬予定
入居(引渡)予定 2025年2月上旬予定
駐車場(台数／月額使用料) 16台／32,000円～40,000円
バイク置場(台数／月額使用料) バイク置場3台／3,000円／ミニバイク置場6台／1,500円
自転車置場(台数／月額使用料) 108台／200円～500円
取引態様 (売主)積水ハウス株式会社 大阪マンション事業部＜国土交通大臣免許(16)第540号、 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟、 〒531-0076 大阪市北区大淀中一丁目1番88号 梅田スカイビルタワーイースト11階 TEL.06-6440-3574＞
管理形態 区分所有者全員による管理組合を結成し、管理会社に委託(通勤管理)
管理員の勤務形態 通勤管理
管理会社 積水ハウスＧＭパートナーズ株式会社
設計・監理 矢作建設工業株式会社一級建築士事務所
施工 矢作建設工業株式会社
販売概要
販売状況 先着順申込受付中
販売戸数 11戸
販売価格(税込) 3,620万円 ～ 6,210万円
最多販売価格帯 6100万円（3戸）
間取り 1LDK ～ 2LDK+S+N
専有面積 41.57㎡～70.09㎡
バルコニー面積 6.27㎡ ～ 16.16㎡
ルーフバルコニー面積 -
テラス面積 -
その他施設費用 -
管理費(月額) 10,378円 ～ 17,368円
修繕積立金(月額) 6,230円 ～ 10,510円
修繕積立基金 623,000円 ～ 1,051,000円
その他諸費用 管理準備金(引渡時一括)/10,378円～17,368円、インターネット使用料(月額)／880円、セキュリティサービス料金(月額)／200円、月額地代(月額)／6,100円～10,287円、解体準備金(月額)／3,610円～6,090円、敷金(引渡時一括)／146,400円～246,888円
情報登録日 2024年10月27日
次回更新予定日 2024年11月05日
広告有効期限 2024年11月04日
備考 (※１)建物専有部分は区分所有権、敷地は専有面積比率による一般定期借地権(地上権)の準共有、建物共用部分は専有面積比率による所有権の共有、借地期間：引渡日より2097年4月27日迄、解体工事は2095年1月25日から

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だんだんと足場が解体されつつありますね。北側は完全にシルエットが見えてますし、南側も少しずつ雰囲気がわかるようになってきました。
定借だから所有権ほどの売れ行きはないにせよ、両隣のマンションより高い階は完売していますね。低層階も値段の安さがあるので9割型成約済み。中層階はこれから発売されるようです。

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かなり初歩的な質問で恐縮ですが、万が一定借のマンションが売れ残ったらどうなるのでしょう？
所有権のマンションと変わらずまとめて再販業者に売却したり、賃貸に出されたりするのでしょうか？

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>>41 匿名さん
再販業者のの件はあり得なくはないと思いますが、あっても時期的には１年以上先ですからね。ただ積水がグランドメゾンのブランド価値を下げるようなことを安易にするとは思えないです。特に谷町大地は積水のお膝元ですし。
基本的に定借を買う＝所有権より安い＝借入額を減らせるという考えの方がほとんどでしょうから、早めに決断するのが良いかと思います。金利が上がると銀行が貸してくれるお金も少なくなりますから。

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>>41 匿名さん

　もうすぐ竣工ですので、実際のお部屋を案内して販売をしていくようです。
　積水はグランドメゾンのブランドをとても大事にしているのでマンコミュファンさ
　んのおっしゃるように、価値を下げるようなことはしないと思います。
　
　このマンションは、内廊下でエレベーターにもセキュリティがありエネファームも
　付いているなどグランドメゾンのタワーに近い仕様です。
　近隣の新築や築浅中古マンション価格が高騰していて、割安感が増しています。
　ただ、残念ながら中層階以上はほぼ売却済のようです。

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天満橋～谷六あたりまででタワーを含む大手デベを含む物件を2年くらいかけて内覧していますが確かに専用部の設備はタワーに見劣りしないですね。共用部は必要最低限の設備しかありませんが階ごとのゴミ捨て場もありますし実需で済むのであれば十分だと感じました。谷四まで徒歩3分、天満橋や堺筋本町も利用可能だから都会で便利に暮らすには申し分ないんですよね。
惜しむらくは定期借地権。

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14戸先着順のプランの中で、2LDK以上は南向きで、明るく開放的というコメントの付いたプランもありますが、高層階ということになるのかしら？コンパクトなプランだとしても、窓が多いとたしかに開放感はあるだろうなと思います。室内もアウトフレームなので、その点でもストレス無しですね。1LDKのAタイプはどうなのでしょう、かなり微妙な感じに思えましたが。

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>>46 匿名さん
南向き2ldk以上の高層階は完売していますね。秋頃の情報ですが、残っているのは低層階と中層階の一部のようでした。
北向きの1ldkは高層階も一部残っていました。北向きは現状空き地もしくは駐車場ですが何かビルが立つとかなり近い距離ですので高層階以外は日当たりや眺望は諦めることになるかと思います。北向きは単身者向けですね。
柱等によるデッドスペースはほとんど無いようです。

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フロアのコーティングと内装オプションを業者に頼もうかと検討してるんですが、みなさんどちらに頼まれましたか？

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やっぱり南向きから売れてしまいますよね。
低層階でも良いのですが、日当たりがどうなのかなのかなと思います。
住んでみないとわからないのもありますが、ある程度は予想できるのかな。
日中出ることが多い場合は気にしなくても良いのでしようけど。

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>>49 匿名さん
南側は本町通りなので20メートルくらいは幅員があるのと、南側の西半分くらいは近鉄不動産のモデルルームで背の低い建物ですからね。昼くらいまでは低層階でも日は差すと思いますけど、どうなんでしょうね。季節によっても変わってきますしね。

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70年の賃貸マンションと考えた時に、この値段というのは許容範囲なのか
迷っているうちに選択肢が狭まってしまいました。

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マンションの装備も積水のことも大好きなんだが、、、、
管理費 17,348円
修繕積立10,500円
月額地代10,275円
解体準備金6,090円
セキュリティサービス200円
月額　計44,413円也
んんんん、、首が回らんっ。
敷金(引渡時一括)246,600円　これでとどめ刺されました。

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>>52 マンション検討中さん

たしかにランニングは高いですよね。会議室以外の共用設備もなく、管理人も午前しかいないのに管理費が2万円弱というのは高い気がします。地代と修繕積立費用もおそらくは上がっていきますし、5年後10年後には月のランニング5万円は確実に超えていくでしょうね。

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X等で定借は70年契約の賃貸だとか言ってるひとたくさんいるけど真に受けないほうが良いと思ってます。定借に批判的な方々、基本的にはマンションを住居ではなく投資商品として見ている故に毛嫌いしているにすぎません。
わたしは70年後に取り壊すことが確定していても、その分安いのであれば特段のデメリットを感じません。多分過去に相続でゴミみたいな不動産を相続した経験からこう思えるんですけどね。特に自分が欲しいと思ったわけでもない築70年の
マンションを親から相続されて嬉しいと思う人ってそんなにいるんですかね？？

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あなたのようにゴミのようなマンションを相続したらそうかもしれませんね。
大半の人は、今時そうではないと思いますよ。

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資産になるかどうかはその時になってみないとわからないですね。これは所有権も借地権も一緒。みんな買える範囲内で買えるものを買っている。

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＞大半の人は、今時そうではない

築から数十年住んだ状態で相続することがほとんどなのだから、最初からゴミじゃなくても相続時にはゴミとは言わずとも資産か負債か分からないレベルなのが普通でしょ。
借地じゃない所有マンションでも70年以降も平然と住めるマンションなんかないし。

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不動産が財産になるったって、相続の際には相応の税金がキャッシュとして必要ですからね、、相続対策で都心タワマン買いまくるような金持ちは別として、所有権買ったからっていうほど財産になるかは微妙なんだよなー。物件を安く購入して浮いた数万円をこどものNISA口座に積み立てておけば税金もかからないし、全然選択肢としてはありだと思いますが。

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新宿御苑から徒歩一分、立地最強築60年所有権マンションの現況。10年以上時間をかけて建替えを議論して、どうにもならんことだけが分かったと。マンションの資産性とは何なんでしょうね。

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定借に関しては、やっぱりいろんな考え方があって当然かと思います。
同じ価格なら所有権物件のほうが良いと思うはずだし。

立地が良くて所有権物件なら手が届かないけど、
定借なら何とか…という考え方もありはあり。

でも、最近は定借物件でも価格はそれなりに高いから
結局は住みたい立地なのかということなのかな～。

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自分のモノにはならず、最近定借とは思えない価格まで上昇しているので
自分なりに電卓叩いて、考えるしかないですね。
私は、ここまで所有権あり物件と定借との価格差が縮まると定借は買いません。
5000～7000払って自分の寿命を考えるとかなりの高価格の賃貸マンションを
借りることが出来るので。

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上の方が言ってる通りで定借が所有権か、というよりは物権ごとにアリナシは全然変わってくると思います。現実的にクオリティ面でここと比較対象になるのってシティテラスあたりだと思いますけど、いま67㎡の部屋が9500万ですからね。価格は明確にメリットだと思いますよ。中之島とか十三の定借タワマンは全くお得感ありませんが。

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あと2邸ですか？
どちらも1LDKのようで、
1LDK・1LDK + WTC、専有面積41.57㎡・48.4㎡の2邸です。

普通の1LDKから考えると広めの平米数ではあるのですが、
1LDKのほうは収納が少ないと思ったのですが、
廊下にクロゼットが2つと下足入れがあるからいいのかな。
リビングダイニングキッチンがスカーッと広いのはいいのかな。

7㎡広い1LDK + WTCのほうは、洋室も十分な広さがあり、
大きめのウォークスルークロゼットが付いていて、
浴室も気持ち大きいのですよね。
値段を見ると約500万円の違いになるかな。

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所有権物件でも、数十年後、いずれは壊して建て直さなければならない時期もやってくることを思うと
どちらがいいのか、というかんじにはなってくるような…。
そのころは法律も変わっているだろうし、経済状況も今とは違うだろうし、
どういう解決が図られるのかはわからないけれど、
現状だと定借も選択肢に入れてもいいようにも感じる。
賃貸に関しては、オーナーが変わるといろいろと状況も不安定になる、というのがあるからなぁ。

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限定サイトでは眺望も見れるらしいです。気になりますね。素敵な眺望なのでしょうか。

ロケーションのページではいきなりグルメの案内が出てきて、何のサイトだったか忘れそうでした。
かといって、小学校は徒歩7分、中学校は徒歩4分、保育園も幼稚園も徒歩2分～10分、
公園も近くに複数ありで、子育て環境としてもわるくない感じです。
スーパーや商業施設もかなりたくさんあるので生活環境としても条件は良さそうです。

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定借物件の考え方もありますが、
どちらにしても、もう狭い間取りしか残っていないのですよね。
実需向きではないのかなと思うので
資産運用として、ありなのかどうかで考える物件かなと思いました。

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>>67 匿名さん


東京であれば この間取り 都内23区 築20年フルリフォーム 4500万円で
YouTube 建築家二人暮らし プロデュースで販売されていました。

販売状況 先着順申込受付中
販売戸数 2戸
販売価格(税込) 3,990万円・4,490万円
最多販売価格帯
間取り 1LDK・1LDK + WTC
専有面積 41.57㎡・48.4㎡
バルコニー面積 6.27㎡・7.74㎡
ルーフバルコニー面積 -
テラス面積 -
その他施設費用 -
管理費(月額) 10,378円・12,048円
修繕積立金(月額) 6,230円・7,260円
修繕積立基金 623,000円・726,000円
その他諸費用 管理準備金(引渡時一括)/10,378円・12,048円、インターネット使用料(月額)／880円、セキュリティサービス料金(月額)／200円、月額地代／6,100円・7,103円、解体準備金(月額)／3,610円・4,210円、敷金(引渡時一括)／146,400円・170,472円
情報登録日 2025年05月11日
次回更新予定日 2025年05月18日
広告有効期限 2025年05月17日
備考 (※１)建物専有部分は区分所有権、敷地は専有面積比率による一般定期借地権(地上権)の準共有、建物共用部分は専有面積比率による所有権の共有、借地期間：引渡日より2097年4月27日迄、解体工事は2095年1月25日から

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>>60 マンション検討中さん
築50年程のマンションを所有していますが
そんな感じです。築40年位から急激に共用部分の
水道管、当時では珍しく塩ビ管。の水漏れが発生し
雨漏り住戸も発生してきたので建替が議案に上がり
ましたが建替は出来ないと判断。最後の大規模修繕に
向かて議論中。千里ニュータウンでのマンション建替が
出来たのは敷地にかなりの余裕があり等価交換住戸も
全戸数の3分の1以上あったので負担ゼロだったから
実現したようでした。
子供へ資産として残すのなら駅徒歩10分以内の
土地付戸建。
それか割り切って定借が良いです。
自分自身の身にならないと分からないですがね

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>>69 評判気になるさん
長い目で見たら所有権とて100%解体しなければならないことを、なぜか定借vs所有権の話題になると忘れるんですよね。。気に入った街でリーズナブルに家を買えるなら全然定借でいい派です。資産価値を求めて不動産を買うなら都心駅近に土地付き一戸建てを買いたい。

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所有権タワマンの短期転売で儲けるの流行ってるみたいだけど、そういうマンションだっていつかは解体しなけりゃならん訳で、解体費用を積立してないから税金投入で解体する等と言う馬鹿げたことだけは勘弁して欲しい。そういう意味でもマンションの定借はもっと一般的になっていいと思います。なんで投資家が利益搾り取ったあとの後始末を税金でしなきゃならんのか。

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なんだかんだ完売ですね。

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物件概要が白紙になっているので何かのバグかと思えば
完売したんですね。
おめでとうございます！
不動産サイトを見ると、掲載終了の案内と賃貸情報のみに
なっていました。

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2023年12月頃に第1期6次だったのはレスでわかったのですが、完売したのは最近なのですか？
総戸数102戸なので多いと言えば多いし、それほどでもないと言えばそれほどでもない戸数なので、けっこう完売まで時間がかかったのだなと思いました。
売り方が数戸ずつとかだったのかもしれないですが、立地が良いというお言葉も見られたのでもっと早く売れても良かったのかなと思いました。

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完売おめでとうございます。

>>2023年12月頃に第1期6次
そう考えると長くかかった気がします。
2025年6月だと約3年はかかっているということですよね。

総戸数が99戸あったので、仕方ないのかなとも思ってしまいました。1LDKメインなので需要がそこまでなかったのかも？

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完売しましたね。おめでとうございます。

マンションのホームページは間取りなど見えなくなっていますね。買えた人、おめでとうございます。

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完売しましたか。おめでとうございます。
興味本位でSUUMO見たら売っているみたいでした。41.57㎡。未入居で売っているっていうことなんですかね？

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>>77 さん

そうじゃないですかね。同じ階の同じ間取りの部屋、賃貸情報にも載ってますし。ハナから投資目的で買ってる方だと思います。坪400で売りに出してるけど強気にいったなと思いますね。

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南森町で建設中のシーンズが定借で坪350。ここは最上階以外が概ね坪300程度ですか。インフレは怖い。

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現在中古に16階の部屋が2戸出ているようですが
こちらは投資目的で購入された部屋なのでしょうか。
価格はどちらも5,000万円。
長く残っていれば価格が下がってきますかね？

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