THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）ってどうですか？

>>398 匿名さん

十条は属性としては寄り添う方の街だと思うので、東京西側には今後も頑張って欲しいですね。

ハンズは池袋抜きの理由ですね。
セガも別ですし。

ケンタが潰れたのは、採算が合わないとの判断でしょうが、人通りの減少か家賃か。

大宮のスクエアスカイが坪400弱なのでここは450位でしょうね。
高値チャレンジ大好きな東急だし。

>>402 匿名さん
プラウドタワー川口クロスが坪330、大宮スカイ&スクエアが坪365くらいが平均ですよ？

ここは坪５００でも売れると思う

都内駅前タワマン、まあ、500くらいだね。

ブリリアタワー池袋westが坪520くらいが平均(2LDK中心)らしいので、そこより2割やすい坪420が妥当では？広くてグロスもはるので

早く新情報が欲しい。
価格のなんやかんやも、公式情報が出たらそれが適切かどうかで落ち着くし。

共用施設とか、何を備えてきますかね？

1LDK12万円が相場の地域です。仮に新築でプラス1万見ても、41平米最安の部屋で3,900万でないと4%いかない。こんな地域で4%切るなら、まず買わない方が良い。つまり、平米で95万を上回ったらやばいよ。十条駅ラブなら別だけどね。

>>407 マンション検討中さん
共用施設はすでにHPに載ってますよね？

駅前タワマンの1LDK12万の相場は十条にはまだ無い

>>410 マンション検討中さん
確かに、十条で１LDKに12万も出せないわな。。。

>>409 マンション検討中さん

https://sumai.tokyu-land.co.jp/THETOWER/JUJO/tower/
載ってますけど、これで終わりなのでしょうか？

『さまざまな世代の方々が思い思いの寛ぎの時を過ごせる、洗練された共用スペースを実現。
ウェルカムラウンジ、フォレストパーク、ワークラウンジなどの空間には、緑や木調素材による上質な雰囲気づくりを追求しています。』

てっきり、この他にも共用設備があって、限定者サイトとかで先行公開されると思ってたので。

坪500とか検討違いもいいとこ。
十条来たことありますか？

坪５００ありえんだろ。それじゃあ湾岸駅近が買える。

>>414 坪単価比較中さん

ここJR線通ってる内陸部だからね。湾岸より格上だよ。

>>412 マンション検討中さん
あと37階にスカイラウンジがあると限定ページに書いてますね。それと4階のスカイルーフ(こちらは公開空地かもしれませんが)がきさいがあるのでこれで全部でしょうね。構造上他のスペースらないでしょう。CGパースは今後追加されるでしょうが

>>415 匿名さん
JR線といっても痛勤電車の埼京線。山手線や京浜東北線なら湾岸と同等か格上でしょうが。

500の部屋が有るか無いかと言われれば、有るんじゃない？

>>416 マンション検討中さん

ワークスペースとか今時で共働きには助かる(テレワーク部屋2つ用意はつらい)
変に維持費かかるもの無し
スカイルーフは、4階だし一般にも公開ですかね～
住民には飲食(調理済み、BBQとかはもちろん禁止)だと、嬉しいなあ。

贅沢言うと、図書館の返却BOXがメールコーナーにあるとか(笑)

内陸or沿岸は、ハザードマップとか気にするかどうかなので、キノコたけのこ論争かと。
山手線の方がもちろん上ですけど、京浜東北線単独駅だったらそれこそ駅によるのでは？
東十条寄りは治安良いし。

路線で一括りは意味がないけど、高架化で駅舎が新しくなるのは期待。
※マンマニさん曰く、駅に金かけないJRとはいえ。

だから今の相場とか関係ないんだよ。駅前再開発タワーなんだから。
買うなら＠500～だし、賃貸なら1LDK18万で貸せるだろ。
タワマンとはそういうもの。

早めに予定価格を出してもらって「400万は高過ぎる」勢を解散させて欲しい。見当違いの予算感で見学予約の枠を埋められたら迷惑ですし。

オンラインの説明会で予定価格の情報をばっちり出して、選別のふるいをかけていただけると良いですね。

>>418 口コミ知りたいさん

でしょうね。
平均が@500越えとかは、さすがに逆の意味で相場観なさすぎですけど。
ギリで条件の悪い@400切りの部屋があるかどうかで、平均＠400中盤位ぐらいがいいところじゃないですか。
それで賃貸用の狭めの部屋で表面利回り4%というところでしょう。

鉄や木材など建築資材の高騰、バスやトイレ、キッチンなども今後大幅に価格上昇します。デベロッパーも日々価格構成が上昇する現状でなかなか価格決定が難しいでしょうね

>>424 マンション検討中さん

なんとか平均坪単価450万くらいででないかなぁ…480万くらいでも買うつもりですが。500万超えると厳しいです。

世界的にはインフレで利上げ。
日本だけ日銀が日本円を薄めている現状で円安が加速。
資材はほぼ輸入。
中古はともかく新築が下がる要素全くないですね。

ただここは北区から、なかなかの金額引っ張ってるからある程度の安さは出して、それなりの人気マンションにしないとカッコつかない。

>>427
それもひとつの見解だね。
自分は逆、売り急ぎせず高価格で来ると思う。人気物件である必要は無い。高くても、東池袋の新タワマンあたりより少し低いくらいの価格なら最終的に捌ける。いまの状況だと相場は後からついてくる。コスト自体も上がっている。
もちろんいくらかの人が指摘するような相場の急変はあるかも知れないが、それはその時としか言いようがないだろう。先の相場下落を見込んで価格をおさえるってことはあり得ないし。

タワマン空白地帯にできるわけですから、今までの相場というのはないですね。
@500で1億円となると、今、流行りのパワーカップルの出番ですね。

元々北区の相場は都心、副都心への交通利便性の割には安いわけで、このタワマンが相場を大きく引き上げるような気がします。
坪450が着地点かな。

>>430 マンション検討中さん
パンダ部屋は400万円切るが平均は450万円、こんなあたりが妥当なところではないでしょうか。

広域検討組にも確実に引っ掛かりますが、投資組も参戦してきますかね？
湾岸とか山手線内側と同じノリなのか。

地縁ありの実需組なので、予算が足りるなら人気部屋避けたいけど、パンダ部屋特攻になりそう(涙)

>>431 マンション掲示板さん
こんなもんだろうと思うわ

予算余裕でも十条で坪５００万円払うなら、池袋西口に払う気も。
https://www.sumu-lab.com/archives/36758/

駅1分と5分だけど、その駅で差があるし。
池袋西口も十分、駅近物件ですよね
そして、池袋西口で抽選外れたから十条へ、ともならないでしょうし。

>>431 さんがしっくりきます。

>>434 マンション検討中さん
坪500で十条が上層階の条件が良い部屋とかなら十条選ぶ人はいるでしょうね。十条が平均で坪500だとしたらお話にならないでしょう。1～2割は十条が安くないと

え、、、十条ですよ。おかしくないすか。
そんな高いなら池袋買うでしょ。
400が最大でしょ。勝どき買いますよそれは

>>436 マンション検討中さん
400が最大だったら平均350とかですか？
あり得ないです。
仕様からしてもかなり強気でくると思いますよ。
350ならもちろん嬉しいですが、現実的ではないですね。

>>437 マンション掲示板さん
https://www.sumu-log.com/archives/38804/#comments-title
はるぶーさんが無駄に叩かれててますが、このスレで値段予想する人も同じくらいエビデンス見ながらなのでしょうか？

個人的には買える値段だと助かるので、マンマニさんの予想の中でも理想の350万円できて欲しいですが、自分でエビデンスを調べる能力はない。
https://www.sumu-log.com/archives/37694/
(抜粋)
理想　＝　坪単価350万円
現実　＝　坪単価400万円
無茶苦茶(価格よくばるタワー)　＝　坪単価450万円
と考えております！！

マンマニさん調べでは、来年竣工の徒歩4分パークハウス十条が平均坪単価350ということなので、ここのタワマンが同額とは思えないですけど。
平均400はいくのでは?

>>439 検討板ユーザーさん

パークハウスの記事だと、下記の感じ見たいですね。
上層階に引っ張られる分、平均はタワーの方が上。

パークハウスの方も、地権者が割合が多いとか、下駄に入るのが八百屋？とかで盛り上がってますけど、綺麗に完売するか。
単純比較はできないですけど、パークハウスの完売が早いと、タワーも強気で値段設定いけるのかな。

～～～
タワマンがお好きでもう少し価格が高くなっても(平均では高くなっても階数合わせするとびっくりするほどの差はないかもしれない)手が届き入居時期も問題ないのであれば駅前タワマンを待ったほうがいいですし、そこまでタワマンやザ・駅前にこだわりなければ今作を購入してしまっても後悔ない(満足する)でしょう。

確かに事業協力者の皆さんの数を引いても400弱ありますね。
価格によっては売れ残るかもしれませんが、なんと言っても駅前だからその点は希少だし。
改札からエントランスまで30秒もない便利さは埼京線利用者には魅力的です。

480くらいだね。450なんてあり得ない。何故なら、デベが利益出ないから。十条だからとか、買う人がいないとか、そんなので価格は決まらない。都内駅近タワマンなら、500以内なら安い。直ぐに埋まってしまうと思います。

パンダ部屋で坪380あったら参戦してみるかな。それ以上なら投資としての価値はあまりないかな。

>>441 匿名さん

戸数が多いってことは、生活始まってからはスケールメリットが管理費とかに活きる？

地権者が賃貸に出しまくって住民環境が荒れるのは嫌だな。

マンションマニアさんの情報では
プラウドタワー大泉学園
2015年築
大泉学園駅徒歩1分
新築時の坪単価約295万円
現在の坪単価約420万円

大泉学園より安い無理しても買いたいです。

>>443 匿名さん
デベの仕入値・建築費・利益をご存じなのですかね？
ここの仕入れは10年とかやってる案件ですが480の予定で10年前に仕入れていたと？結果として売れるから値上げするのはわかりますが利益がでないから480万で出るは謎理論過ぎますね。
ただ、周辺相場と直近の伸び率、駅前再開発のポテンシャルを見た場合に、平均400をきることはなく、420も切らないかなというラインですはあると想定はできますが

>>447 マンション検討中さん

売れるなら高値で売るよ。
原価なんて関係無いよ。

>>448 通りがかりさん
原価は関係あるに決まってますが、売れるのであれば高値で売る。ただし高値で売るのは利益率の最大化を目指しているのであまりに長期化する売り方はコストがかさむのでしない(東急不動産の現状のやり方では)。
350戸くらいを販売から竣工後半年で売り切るとすれば30カ月で売る、月12戸ペース。そこまで重たい数字ではないので、ある程度高値で来る可能性は高いが、十条の集客ポテンシャルに少し疑問が残るのでそこが加味されるかどうか。まあ、直近の勝ちどきをはじめとした駅前タワーのエントリー数は異常なほどなので、現状この物件もエントリー数がかなり集まっているとすれば強気価格でこない理由はなさそうですね。。

十条にタワマンが建つとは。バブルの遺産となりそうだな。

>>449 マンション検討中さん
業者さんですか？

>>451 匿名さん
業者ではないですが、ある程度の知識がある者かつ、この物件の検討者です。
月12戸ペースで売るためには、モデルルーム来場者は6組に1組が買うと仮定した場合月72組来場者。資料請求した人10組に1組はモデルルームに来場するとした場合、必要資料請求数は月720件。
30か月とした場合、30カ月で資料請求数が21600件集まるか。勝どきやハルミフラッグならいく数値だけどここは十条。この数値難易度をどう捉えるかが価格決定の肝にはなってくるかと思います。

>>452 マンション検討中さん

初歩的な質問で恐縮ですが、物件エントリーと資料請求って別ですか？

公式HPでエントリーはしたんですけど、紙？の資料請求はしていないので。
後者はしておかないと、優遇倍率とか取れないのか…

(実需で検討組です)

>>453 マンション検討中さん
物件エントリーと資料請求はイコールで問題ないはずです。物件の資料が整い次第何かしら資料が届くまたは案内が届くはずです。

ダイレクトウィンドウの部屋が欲しいな。
かなり高そうだけど。。。

>>455 匿名さん
そこはどうしても@500超えになっちゃいそうですよね。
「1億4000万円より」みたいな感じでしょうか。

十条という街、埼京線徒歩１分にどこまで魅力を感じるかですね。
坪500出せるなら山手線内側でも狙えますし。ただでさえ広めの部屋が多くてグロス高めになるのにそんな強気価格でくるのか疑問ですが。

月島が坪単価600万超えだし、十条でも500万前後いくだろう。今の相場なら。

>>458 検討板ユーザーさん

都心の2路線駅と比較する意味なくね？

ここが坪500もするなら埼玉県とはいえ同じ埼京線通勤快速停車駅の武蔵浦和徒歩１分の高すぎと叩かれてるステアリの坪340が安くに見えますね。

ブリリアタワー池袋Westが坪520万、バウス上中里が坪400万だから、ここは450万くらいかなぁ。

>>461 匿名さん
北区で450ってバブル超えてね？

ブリリアタワー池袋West・・・池袋駅徒歩5分　坪520万
THE TOWER JUJO・・・・・十条駅徒歩１分埼京線池袋駅６分、計７分　坪？万

>>462 匿名さん
そもそも現在の新築分譲マンションマーケットの価格はバブル期を越えて最高値を更新している市場です。ただし、バブル期は金利もかなり高いものかつ投資中心の市場だったため支払い価格はいまの比ではないくらいに高額でしたのでバブル期よりも実質では高額という状況ではありません。現在の低金利での市場価格をどう思うかは自由ですが、見た目の金額はバブル期を越えていても不思議ではない市場である認識は持っておいた方がいいですね。

ここは建物はめちゃくちゃ魅力的、駅力としては赤羽はもってのほか、武蔵浦和と比べてもという感じだから値付けが悩ましいね。

>>447 マンション検討中さん
安く買いたいのは分かるけど、間違いなく安くないよ。細かい計算は省くけど、多分高いと予想。自分なら480なら出していいと思う。

>>466 匿名さん
根拠なしですか

皆さん何平米くらいの広さ検討してますか？

>>468 検討板ユーザーさん
今出てる中だと、S-55Ctype、2LDK、住戸専有面積58.23㎡（約17.61坪）

もう少し大きくても良いけど無理な3LDKよりは2LDK希望です(というか買えない)

坪単価500万なら山手線内側でも買えるって状態が変わってきている。中央区とは言え山手線外側の下町の月島で坪単価600万超え。相場は昨年後半よりかなり上がっている。ここが坪単価450万以外で買えるならまとまったキャピタルゲインが得られるから全力で買うべきだな。

以外⇒以下

>>467 マンション検討中さん
相手の根拠がなく希望だけなのにこちらだけ出しても議論にならないでしょう。

このマンションは子どもができたから買うか！とか子どもが小学校入るから買うか！みたいなファミリー向けマンションではなく投資商品的なものだろ。株や都心不動産の仲間。坪単価の予想で乖離が大きいのもこの認識の違いからだな。

どなたか、検討板ユーザーさんの相手してあげて…

自分は投資目線分からないし、実際に住む用の情報が欲しいだけなので無理だし邪魔。

１億数千万円?と思われるマンションを投資目線なしで買うのは冒険すぎでしょう。それならパークハウスとか別の買ったほうがいいと思います。

>>473 検討板ユーザーさん
>>475 検討板ユーザーさん

投資商品的なマンションだったらこんな広い間取りばかりにしないですよ。少なくともデべとしてはそう考えていないことは確かです。
自己居住用であれば投資的な儲かる儲からないといった視線ではなく、ライフステージが変化したときに対応可能かどうかということを考えておけばいいだけです。
皆、居住性、通勤通学、資産価値維持率とローン残高の減り具合、自身の収入推移とか色々考えてますよ。単価の絶対的高さの話ではないんです。重視する価値が違う。

資産価値維持や残債割れしないかは、立派な投資目線の1つですよ。それをなしに物件を購入はギャンブルと言ってるだけです。あと、都心の投資家目線の物件はむしろもっと広い間取りもあります。ワンルームマンション投資は庶民向けですね。

>>477 検討板ユーザーさん

投資とは「将来的に資本を増加させるために、現在の資本を投じる活動」のこと。
住む、暮らすは基本的に「消費」なので、消費活動を続けることができるかどうかという視点で可能であればそれでよく、資本の「増加」を見込めるかという視点を加える必要はない。全く視点が違う。将来買い替えが出来ないほど値段が下がらないかどうかを心配することを「投資目線」とは言わない。
無理やり定義を変えて「投資目線」って用語に持って行かないでよろしい。

都心以外で投資目線でマンション買う時点でギャンブラーだよ。
街が気に入って買うのがマンション購入だよ。
タワマン生存者バイアスに毒されすぎ。

>>479 匿名さん
同意です。
投資は利回りや値上がりを期待するものですが、値上がってる市況だからこそ都心以外を投資対象とするのはリスクしかないですね。
もちろん、値下がりが大きくないだろうと言う意味での資産価値はライバル物件のないココはあるとは思いますが。

十条は開発からずっと取り残されてきて、昭和のまま時が止まっているような街ですから、これから中長期的な伸びしろはとても大きいと思います。
鉄道高架化、都市計画道路の整備も予定されている点も良いです。

みんな高め予想だね。
実際はそんなにしないよ絶対。

>>482 マンション掲示板さん

坪400なら嬉しいです。

人生何かあって引っ越す時に無理無く売れる=残債割れしなければ、位で考えてます。
職種的にも転勤等はないので、何もなければ5年、10年、15年と住んでいけるし住むつもり。

なので、住民組合とか回してくなら、修繕費とか積立金とか先送りにしない人達と一緒が良い。

利回りが～、投資目線が～、の人達だと、積立金とか安め低めで主張して、3年後には居なさそう…

このスレの人の希望どおり坪単価450万程度になれば投資家参戦により大抽選会で買うのが難しくなるし、坪単価550万ですみふ方式的に売られると高くて買う気が失せる。坪単価500万程度だと希望者はどこかは買えそうだな。500万も高いけどね。

平均で坪500とか大抽選会とか言う人は一回十条行った方がいいですよ。朝とか夕方の埼京線の通勤時間帯も経験してみたらその価格帯で投資する価値があるかわかると思います。
高架化して埼京線の編成両数増やすとかなれば埼京線沿線も少しは人気でるかもですが。

コタツで相場がうんたらかんたら喋ってる人よりは、足運んでる&現地周辺に住んだことあるマンマニさんの予想の方を信頼はしてます。

スレで相場論だけ語って実際には購入検討者にならない人は現地見ないでしょうが、投資にしろ実需にしろ購入検討者になった人は自分の目で見ても判断するでしょ。

その上で平均が400越えてきたら、十条も期待されてるなあ。

マンコミの人気物件ランキング、T T十条の1位がずっと続いている。450以内なら販売即完売になりそうな予感。

>>488 マンコミュファンさん

マンマニの「予想」って本当はデベからの情報があるんだと思う。他物件見てても予想と実際が@20万円以上違ったことって皆無だから。
ここを400と予想したのが先月だから確度はすごく高い。平均390～420のレンジ内に収まると思う。9月までに天変地異や経済恐慌でも起きないこと前提で。

>>489 匿名さん

それメリットある？

>>490 通りがかりさん
デベからしてみれば観測気球があげられるというメリットがある。
先にマンマニさんにこれぐらいと言わせておいて、ネット上の反応を見て微調整。
例えばここなら＠400と予想させて、400なら全然売れそう。420でも行けるな！とか。

>>491 マンション検討中さん

バレて企業イメージ落とすリスク背負ってまで、素人に依頼するメリットある？

マンマニさんも広告記事出さないって言ってなかった？

若葉さんの妄想には、いろいろ無理があるよ。

>>492 通りがかりさん
やってるとは全く思ってませんよ。

やった場合にメリットがあるかないかで言えばある、というだけ。

>>492 通りがかりさん
同意です。
お互いにバレた時のデメリットが大き過ぎます。

デベがマンマニ予想単価に合わせてる方があり得るw

>>493 マンション検討中さん
若葉の兄さん
デベからの情報だと思うってコメントしてるやん。
それを全く思ってないって、大丈夫ですか？

大丈夫ではないです。すみませんでした。

普通に考えてデベが素人予想に合わせるわけないし、デベ側が情報提供するわけないでしょ。
マーケティングも相当しているのになんでプロが素人予想に合わせにいくんですか。
利益率とか営業スケジュール等細かい収支を組んで最大利益が取れるように価格は決まるんですよ。
不動産に限らずどこの業界でもそうでしょう。

>>495 匿名さん

それ書いたの私。
若葉は1人じゃないんだけど、大丈夫？
履歴残さない設定だと永遠に若葉になるんです。

>>489 匿名さん
マンション高騰を背景にここ数年は予想を大きく外すことも増えましたよ（直近だとプラウド浦安）。特に大規模物件は早くから予想を出すのでズレが大きいですね。
なお、今回は予想と販売時期が近いため大きなズレはないと思います。

>>498 匿名さん
苦しい言い訳とかいらないよ。
邪魔なだけ。

>>496 マンション検討中さん

素直でよろしい。

別にマンマニさんの知人ではないので彼の本当の意図や関係性は分りませんが、以前ある新築大型物件の営業マンをやっている知人から、対応した訪問客が「会ってみたらマンマニさんでびっくりした(配信を見ていたのですぐ本人だとわかった)。帰った後、裏でひとしきり話題になった。記事ではまあまあの評価してくれたからよかったけど、マイナスだったら対応に困った。」みたいな話を聞きました。少なくともそこのデべとはつながりがなさそうだということは理解できました。
マンマニさんのビジネスモデルとしても、あまり櫻〇某氏のようにデべ寄りみたいに思われてしまうとマイナスなので、あえてつながりが深まることを避けている可能性はあると思います。なので予想は本当に自身の経験の積み上げだと思いますよ。間接的に業界情報は仕入れているかもしれないですけどね。むしろデべが世の中にある意見の一つとして参考にしているのでは。

若葉をアク禁の印と勘違いしてる人がいるようだ

若葉

ほら、簡単に切り替えできる

さすがに若葉がどうのと絡むのは草

坪500出たら静かになりそう
そう願うわ

平均　坪450ということは、
勝どきのパークタワーよりも高い感じですかね
プレミアとかは除いた、普通の部屋で

同じなら勝どきかなあ。価格を早く知りたい

>>509 評判気になるさん
駅前で新宿、渋谷まですぐだし、通勤時間帯に電車乗る必要ない層には勝どきよりも需要ありそう。

この辺り住んでると池袋-新宿-渋谷で何でも揃うので東側に行く機会ないですね
わざわざ京浜東北線乗るために東十条行くこともないですし
勝どきは行ったことないのですがそんなによいのですか？

>>502 マンション検討中さん

さすがに名前で気づくよ。

東京の東西どっちに行きやすいかは人によって価値が違うのでは？
東京とか大手町寄りなら勝ちどきの方が。
池袋～新宿(そこから更に西も)～渋谷なら、十条の方が。

都内のあちこち行くなら理想は都心だけど高いので、北の赤羽か品川なら流石に後者が人気。

ここは東十条まで歩くより、下り電車で赤羽戻ってから東京側も行きやすいから個人的に魅力。


ちなみに、マンコミの人気度って閲覧数？
それだと私が頻繁に見すぎてるせいかもです。
申し訳ない。

十条のような下町は安いからこそ魅力があるのであって、ここが勝どきと同価格帯の坪450万円近くで出てくれば、よっぽど十条縛りで十条以外の場所は受け付けないような特別な事情がある層（地元の病院長や弁護士、公認会計士等）ぐらいしか購入意欲はわかないと思う。500戸以上も販売をしなければならないのにそんな特殊事情のある層だけを対象にしたら大量に売れ残るのは目に見えている。
広く購買層を集めるためには高くても勝どきマイナス坪50万円の坪400万円MAXではないか。

>>510 マンション検討中さん

通勤時間帯に電車に乗る必要がないようなお金持ちで十条に住みたがる人なんて十条の地主さんとか社長さんしか思いつかない

海抜、地盤、都心へのアクセスで格下の勝どきが十条より高い現状がおかしいんだよ。

ここは坪500以上民の中で通勤ラッシュの埼京線乗ったことがある人がいるのかと本当に思う。
埼京線の痛勤という言葉があるけど、物理的に本当に痛いからね？

そりゃ、時刻表見れば便利に見えるだろうけど、毎朝池袋まで物理的に痛いのを耐えるんだよ？

>>517 マンション検討中さん

今は@450なら、少し高給取りのサラリーマンレベルの検討対象でしょう。通勤混雑も織り込み済みでは。
@500を買う人になると、そもそもあまり電車通勤はしていないかもしれませんね。

>>516 匿名さん
おっしゃる通り！勝どきは中央区アドレスのみ。田舎者が好むエリアです。

>>517 マンション検討中さん
通勤時間帯に通勤しなくて済む小金持ちは意外にいるし、周りにタワマンしかないところより稀少価値高いと思う。
他の方も言ってるように地盤も海抜も良いし。

>>520 マンション検討中さん
通勤時間帯に通勤しなくて済む小金持ちで十条に住みたい人がたくさんいる光景が想像できません。
池袋に住みたい通勤しなくても済む小金持ちならば幾らでも想像できますが。

ごちゃごちゃ騒ぐ前に、十条行ったらいいよ。街の雰囲気とかさ。それで、本当に坪450とか出して住みたい街なら買えばいいしね。自分は完全にパス、あの街の雰囲気とか、住民の層とか考えたらあり得ないけど。どういう人たちが住んでる町かとかは、その駅に行って、駅周辺を半日も歩けばわかるはず。高い買い物なんだから、その努力はすべきだろうね。

>>513 マンション検討中さん
ここでいわれているマンコミの人気度とは、マンコミのスレッドからヤフー不動産に遷移した件数のようだが、これが本当にマンションの人気度を示すバロメーターといいきれるのかな？

>>518 マンション検討中さん
坪450なら70平米で9500万なので少し高給程度では手が届きませんよ。
少し高給（夫婦共働きで1200万）の夫婦が1000万頭金入れて残りダブルローンで年収の7倍強（8500万）となるので無理なく返せるくらいですね。
少し高給の定義が年収1200万以上なら問題ありませんが。

>>524 マンション検討中さん
将来金利上昇のリスクもあるし7倍はやりすぎかと。
せめて6倍くらいが安心。となると、ここを買えるのは頭金無しで、世帯所得1600万くらいかな。

もし、坪450ならですけど。

>>523 匿名さん

回答ありがとうございます。
自分は先に公式HPエントリーしてからこのスレ見始めたのでそもそもヤフーに行くこともなく。

ヤフー不動産ってそんなにメジャーなツールなんですね。

不動産バブルで感覚おかしくなってますね。
買う前にいざ十条の街見にきたら皆さんゲッてなると思いますよ笑
自分で住んでながら言うのもなんですがそういう街です。
400超えてくるとかなり動き鈍くなると思います。

>>524 マンション検討中さん

そのニュアンスが今時の「ちょっと高給」の感覚だと思いますよ。大手上場企業の中堅レベル。ダブルインカムならもう少し下げられますけど。
とうに単独で年収数百万円の人が駅前タワーなんて無理な時代になっちゃってますから。

>>527 マンション掲示板さん
この街で買うなら、大宮を買った方がいいかなあ。
しかし大宮は外廊下なのが気に入らないし。

坪400万円以下が嬉しいのは予算的にキツい人ですよね。
逆に坪400万円以上、むしろ500万円近くが嬉しいのは予算的に余裕で絶対買いたい人ですか？

正直、坪400万円行かなくても、ハルミとかのような大抽選会にはならないと思い。
それこそ、高層階のプレミア部屋とかは余裕では？

MRを池袋に設けるのも、実際の十条で購入意欲を削がないためだろうけど、一度も現地見ないで買う人って居るの？

いくら建物の仕様が良くても十条ですからね。
このエリアを良く知ってる人なら坪500や600みたいなことは言えないはず。
マンションの価値上げるためのツリかな。
まぁ掲示板が価格決めに影響及ぼすことはないと思いますが。

>>531 マンション掲示板さん
国分寺や所沢でも皆さんの予想を上回っていた傾向から私は500は十分有り得ると思いますけどね。
あなたの発言が逆に価格下げのツリに思えてしまいます。

勝どきはいま売出し開始だったら550万にはなるはず。月島が600万だから。十条も平均坪単価500万は堅いよ。

あと豊洲のブランズタワーが値上がりしまくって平均525万になってましたね。年末から相場が一段上に上がっています。

>>522 マンション検討中さん

その通りだと思います。

中央区内陸物件を坪500万円台で購入済の者だが、ここが坪500万円ということになれば正直嬉しい。中央区内陸と下町で特に何もない十条が同価格帯になれば自分の購入物件の安さが際立つこととなり価格上昇が期待できるので、ここはひとつ思い切ったチャレンジ価格で売り出してほしいというのが本音。
ここで坪500万円などと威勢の良い事を言っている人は、恐らく自分と同じようなポジショントークにすぎず実際は坪400万円でも十分高いように思うが、何とか高く売り出されないかと期待を込めて見ている。

そんなロジックなのか。
世に言う広域検討者って、あんまり現地見ずに比較するもんなんですね。

とはいえ戸数的に、無邪気な広域検討者だけで捌けるとは思えず。
それこそ、ちょっと豪華な板マンだったら、売り逃げできたかもだけど。

中央区駅徒歩1分なら最低坪単価600-700万はいく。下町の月島駅徒歩1分のキャピタルゲートプレイス中古でもそのぐらい。北区JR徒歩1分ならもう少し安くはなるが500万ぐらいなら違和感はない。

値段予測に個人の思いが込められている気がするが、
そもそも、高く買いたいと見受けられる発言の意図がわからん。

安く買えて、中古市場でじわじわ上がる物件が良い気がするが、
抽選になるのが嫌なんかな。

>>539 検討板ユーザーさん

たぶん高い価格を予想している人は自分では買わないと思いますよ。

十条に何もないなんてとんでもない
斎藤酒場があるやろ！

現地見た人なら坪400とか言えないわ
プレミアム抜かしたらせいぜい300後半だろ
よって高値関係者だろうね
こういう書き込みは野村だとすぐにアク禁なんだけど、東急はどうだろう
書き込み見てると営業多そうだけど

勝どきとか中央区と比較する前に普通に近隣と比較して価格予想すべきかと。

まず十条駅と同等(または十条駅より多少格上)の駅に赤羽駅がありますよね。赤羽駅のマーケット価格はだいたいお隣川口駅の15%増くらいで推移しています。

現在販売中のプラウドタワー川口クロスが複合再開発×タワーと条件が類似しているなかで坪330万円平均です。
同条件が赤羽で出れば坪380万円平均が妥当なラインです。十条でも同様でしょう。

ただし、川口は駅徒歩3分、十条は駅徒歩1分と十条の方が希少ではあることを鑑みて坪400平均が妥当。(※地下鉄でないのであれば徒歩3分くらい路線からは離れたい勢もおり、好みはわかれるが希少性が高いのはたしか)

あとは抜け感・仕様の評価が高くなる十条の個別物件特性で+10～20万ほど坪単価平均を押し上げるかもとは思っていますので、坪平均400～420万円ほどが妥当ラインだと思います。

十条駅自体の街力や今後の再開発ポテンシャルも乏しく上乗せ要素はないので。

平均占有面積が74平米超なので、
坪350→7800万
坪400→9000万
坪450→1億強
坪500→1億1200万
がボリュームゾーンになる計算ですね。

出せる人は出せると思うのでプレミアムとかは価格盛ってもらって、ボリュームゾーンは抑えて欲しいですね。個人的には1億超えると心理的壁を感じるので検討から外しそうです。

>>543 検討者さん
タワマンだらけの川口とは唯一無二感が全く違うような。

>>544 マンション検討中さん
坪450超えたら、すんなり諦めるわぁ
400なら慎重に検討かなぁ

勝どきでも1億越えは売れにくいのに十条で1億以上の物件が売れるとは思えない。
坪400万円が精々だと思う。東急は芝浦でもやらかしているので、さすがに十条で同じ過ちは繰り返さないだろう。

>>547 匿名さん
寧ろ潮風あたるところに1億出す気が知れない。

赤羽駅3分のパークハウスが400万だし、徒歩1分＋唯一無二のタワーのここが400万ですむわけがない。

>>545 マンション検討中さん
その話する方いるとは思いましたが、十条が人気エリアで、待望のタワマンとして、そのエリアを目指してくる人がいるエリアならわかりますがそうではないので、唯一無二感の評価されるか、開発が続かない将来性のないエリアと見られるかですね。

月島や勝どきなどの湾岸はタワマンが乱立していって金額が上がっているエリアなか、エリア特性は違うので比較をするわけではないですが、タワマン乱立市場の方が金額は伸びている傾向も見逃せはしないでしょう

>>549 マンコミュファンさん

それは赤羽を過小評価しすぎですよ。
隣駅とはいえ路線数も含め、駅力では赤羽の方が上でしょ。
唯一無二とは聞こえが良いけど、そんなにマンションを抱えられない、作る再開発の土地も無いってのが実情ですから。

もちろん、あちらは単身者向け、こっちはタワマンで、スペックはこっちが上だけど。

どなたか、この物件の後の再開発の内容とか知らないですか？
東側のパークと西側のこれだけだと、ずいぶん寂しいもんですが。
駅の高架化は早くて３０年代でしょうし。

最近流行りの駅直近、商業一体の大規模で駅周辺ぶっちぎりNO1狙いマンションが、近郊マイナー駅で頻繁にありますがどう思われますか？後続する開発の可能性を詰んでしまい、逆に発展せずに、そのマンションの劣化と運命を共にするだけではないですか

赤羽の丸紅タワマンは坪550万はいくだろうね。赤羽、十条、板橋のタワマンが揃って坪単価500万超えしそうなのは一昔前では予想もできなかったよね。

>>549 マンコミュファンさん
赤羽と十条の駅力を考えると赤羽の方が遥かに上ですよ。
唯一無二→これ以降続くのか怪しい
スペックはタワマン仕様なものの、規模もあるので同程度か少し上程度かと。
他に再開発要素あるのか確認してみたいですね。

>>543
考え方は概ね同意ですが、恐らくいまのタイミングで川口タワマンが新規供給なら、330という価格ではなかったのではないでしょうか？
実際、いまの市況で概観すると川口がだいぶお得に見えます。いま赤羽駅近の人気物件だと中古でもかなり高いはず。

>>543 検討者さん
それっぽいこと言ってるけど、赤羽を「十条と同等か多少格上」「同条件が赤羽で出れば坪380万が妥当」って時点で勘違いしてるね（笑）

築10年のプラウドシティが既に380万だし、駅力が雲泥の差だよ。

大泉学園徒歩1分のプラウドタワー中古は周りと比べて突出して高い坪単価420万だし、この物件も周辺と異次元の価格帯になるだろう。

>>558 マンコミュファンさん
異次元の価格っていくらくらいの事？

>>558 マンコミュファンさん
中古は一点ものですがココは間取り微妙な部屋や低層階など条件低い部屋も含めて350捌かなきゃいけないわけでそこまで冒険しないでしょ。
答えは数ヶ月以内に出るので楽しみにしましょう！

>>561 検討者さん
明後日は祝日なので実際に十条駅と赤羽駅に行かれてみてはどうですか？
駅構内の差、周辺の商業施設の差、路線数の差。
実際に見れば駅力の圧倒的な差を実感できると思いますよ。

池袋を除く都内埼京線駅の中で赤羽は別格の存在ですよ。

都内埼京線駅力最高は新宿だろ。ついで池袋、渋谷。その次ぐらいに赤羽とか恵比寿かな。

>>563 マンコミュファンさん
赤羽と恵比須を同列に扱うなんて。。。

赤羽駅周辺は北区の中では１番治安が悪いよ。
たまに買い物や食事には行くけど、あんまり住みたいとは思わないな。

このスレに来る人でも北区十条を実際に目にしてない人もそれなりに居るのが分かりました。
優遇倍率確保しても、その後の買付には移らない人が続出しそうで怖いけど。

350周辺ならエントリーは多くても、買付は普通の倍率に。
400周辺なら広域組を騙しきれるか。
450周辺なんてしたら地元の金持ちにも避けられて売れ残り。

MRは池袋に作るとして、オンライン説明会、相談会とかでどこまで地に足のついた内容が披露されるかですね。
武蔵浦和のステアリだと、設備微妙、値段高すぎだけど、オンライン説明会は徹底的に広域組向けに作ってる。
それこそ、野村の中古でもっと良い物件があっても、その存在を一切出してない。

まぁ高値予想は北区知らない人が騒いでるだけだね。
ここに1億出して買うとかありえない。

どの要素もポジとネガがありますが

北区：腐っても23区or都心でなく近郊
埼京線：池袋まですぐor数分間は圧死
京浜東北線：歩けるor着く先が単駅の東十条
商店街：激安or周辺所得が低い
駅1分：駅小さいのでリアル1分or直結ではなく駅がショボい
再開発：唯一無二or単に後続がない
設備：タワマン?or捌ききれるか？

東口の値段を参考に出してる人もいるけど、あそこもサクッと売り切れるか怪しい。

>>566
本当に平均350で出てくる可能性がある程度あると思います？低層300ちょいとか？

>>569 マンション掲示板さん
最上階とかのプレミアムを入れるともう少し上がると思いますが、中央値としてはあり得るのでは？
マンマニさんの記事で言う「階数合わせ」をしたら現実的な値段の部屋もあるかと。

タワマンあまり得意でないと言われるデベの組み合わせなので、階数、方角による差別化での値付けをどうしてくるか読めないところもありますが。

>>570 マンション検討中さん
池袋アクセスエリアで十条より路線格下の大山駅徒歩7分の地所で坪325が最低価格、坪350がプレミアムを除いた平均価格でしたので、ここはその水準より一段階以上上であることは確実でしょう。
それでも最低価格で坪380とかはあるかもしれませんね。

>>571 マンション検討中さん
ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜、好評価でしたよね。
高いなりに尖ってるし、駅徒歩7分の割りにしっかり閑静。
路線格下を言い切る自信が十条に無いですが、板橋区＞北区を加味しても若干、流石にJRでこっちが上ですかね？

検討者層の志向は異なるでしょうが、比較して平均が坪350を切らないのは同意です。

一段階の幅と何段階かは意見分かれるでしょうが、こっちは最低で330～350、平均で360～380収まらないかな～という個人の希望です(笑)

>>572 通りがかりさん

コストカット仕様ならそのくらいかもね。
高級仕様だと400超える感じかな。

マーケ的にどっちを狙うかだけど、コストカットで高値は勘弁ですね。

例えば城南系のマンクラで平均400と出てるけど、土地勘無いままにあくまで相場感だけでの予想。
https://toshin-maru.hatenablog.com/entry/2022/02/09/170012
(抜粋)
再開発理由も木密エリアの解消にあるようですし、近くに商店街が並ぶ街の雰囲気は、城南にも似た要素があるのかな。（ただ全く現地についてわからん）

なので、第一期を坪400で出したら、瞬間的には「即買い」「争奪戦」とか盛り上がるでしょうけど、現地見学が増えたら「割高」に変わるのでは？
複数期で販売するから、値上げはできても値下げははやりにくいし、最初は初速出すための金額で来るかと。
戸数があるから第二期でも「好条件部屋だけど値段もアップ」の持ち球は作れる。

最初から坪500で売りきったら、北区役所おめでとう(税収増えますね)。

池袋からかなり離れた所沢とか川越の駅近タワマンの価格見て、350とか言えますか？
希望的観測の予想しても意味無いし、後で虚しくなるだけでは。

普通に坪単価500から550万でしょ。都内広域見てたら400万、450万とかいう結論にはならないよ。

>>576 マンコミュファンさん
見るのは外周区だろ
9000万ちょいがプレミアム抜きの天辺だろうしせいぜい400前半
普通仕様の高層に1.3億とかこの立地で出せるやついないわ

立川でも一部の住戸は500万超えてる。北区も含めて都内は金持ちめちゃくちゃ多いから、平均550万でも2年かければ完売できる。

>>578 マンコミュファンさん
それは全く無理。
立川は地元から動きたくない富裕層の受け皿がそれまでは無かったんだから当たり前の話。
他にもいくらでも選択肢のあるこことは違う。

所沢とか川越とか立川とか言ってるけど行ったことあるの？
駅規模がはるかに違うし、あちらの駅は周辺から人がたくさん集まってくる街だから。十条は都内というだけで駅はびっくりするくらいしょぼい。
比べる所間違ってるよ。

十条がどんな場所か知っている。
比較対照に出す物件がどんな場所で、その周辺での立ち位置も把握している。

ここが揃ってない人同士で話してても噛み合うはずがない。
なので素人予想見るぐらいなら、マンマニとか足を運ぶ系の解説を見てるだけの方が良い。

>>578
都内にいっぱい居る金持ちがわざわざここで買う理由は？
投資でももっと値上がりする場所選ぶでしょ。

加賀のマンションに住んでる人の住み替えだけで、坪単価550万でもさばける。広域から金持ちがある程度は集まるだろうし。

所沢や立川、川越よりも安いわけないと思うんだが。
十条の町も知ってる。その上で言ってる人もかなり居るはず。
安いと評価する人が町を知っていて、高いと評価する人は知らないっていう判断が夜郎自大かもしれんよ。

駅近大規模タワマンに住みたいけど湾岸等の低地には住みたくない、山手線内側は予算外、でも23区には住みたいという層に刺さっているのでは？

外周区で駅近・大規模の価格が最も参考になるでしょう。
外周区で500万を超える物件ありますかね？

外周区だと北千住の千住ザ・タワーが駅徒歩3分で坪単価400万程度でした。千住ザ・タワーのときより相場はかなり上がってますし、こちらは徒歩1分ですから500万はいくと思います。

>>585 匿名さん

外周区で400超の新築すらないんじゃない？

ウクライナ情勢も長期化しそうで、建築資材はより高騰続きそう。いまから着工していくマンションは数年影響あるでしょう。ここの価格もあるとは思うけど、角部屋など食いつきの良いタイプは価格引き上げるなど工夫して欲しい

なお、千住ザ・タワーは現在坪単価550万の売りが出ています。これで決まるとは思いませんが、500万近い価格では売れるのでは？

>>589 マンコミュファンさん

北千住はターミナル駅だから、十条と比べる人いないと思うよ。

ここで坪500万円とか550万円とか常識外の価格を言っている人がいるが、その人たちはここにはそれだけの価値があるのでその価格を出してでも自分自身でも買いたいと本当に思っているのか。
普通であれば真剣に購入検討しているような人であれば少しでも安く買いたいと思うのが心情だと思うが、そうではなく逆にここが高ければ高いほど嬉しいというように受け取れる。
ここで高値を連呼している人は、十条を知らない人にババをつかませようという悪意すら感じてしまう。

>>583 マンション掲示板さん
所沢、立川、川越を一緒にする時点で全く分かってない。

>>591 匿名さん

業者でしょ。

北千住は外周区の中では特異点でしょうね。
北千住以外で500万いく外周区物件はありますか？

>>594 匿名さん
500どころか400もないよ。

>>572 通りがかりさん

板橋区＞北区

笑うところですか？

他の外周区タワマンだと、プラウドタワー大泉学園が徒歩1分で現在坪単価420万です。築7年なので新築として今売りだしたら500万弱ぐらいでしょうか。

ブリリアタワー池袋westが平均坪520・最低坪480・平均面積が十条より小さく1億円を下回る住戸も多い。
正直、池袋生活圏のこの物件より少なく見積もっても1割は安くでないと。
1割安く出ても1割広い十条は金額の総額は同じなので厳しいでしょうね。池袋の物件でも割高とか言われてるなかで。

>>597 マンコミュファンさん
築７年でも、その間マンション価格はずっと高騰してきたので、いま新築であっても現在価格と大差ないでしょう。

ブリリアタワー池袋ウエストもこれから売出しならもっと価格高くなったでしょう。物件が上がってるというより円の価値がものすごいスピードで落ちているので。