Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASってどうですか？

>>3360 匿名さん
ホームページに出ているのは、
2LDK 4,800万円台～3LDK 5,400万円台～4LDK 7,700万円台～

3期の価格は5月下旬

もうそろそろ完成だ～

ホームページの価格ってあまりあてにならない気もするんですよね。2期でも提示金額以下の部屋がありましたし。購買層を選びたい(安い部屋があるのは見せたくない)戦略ですかね。

>>3363 評判気になるさん
ホームページはここの掲示板同様に外野も見るから情報はきちんと商談した本当の検討者に頂ければそれで良いと思いますよ。一度訪問したら後はメールや電話で必要情報頂けてますし。

>>3361 匿名さん
安いですね。全く値上げしなかったか、むしろ2期より下がってる？

2期のほうが2LDKも３LDKも安い部屋あったよ

>>3365 口コミ知りたいさん

おなじHP掲載の値段で、2期は2LDK 4700万台～、3LDK 5400万台～でした。4LDKは7100万代から出てたと思います。これを見るとメインの3LDKは据え置きという感じなのでしょうか。

安いから転売で利益出ると思っていた人はちょっとキツイ販売状況になってますが、住環境重視の人たちはなんも関係無い

この物件は自己居住用の制限付きなので転売目的は手を付けづらいと思うんですけどね。あと、練馬区が下落するとしたら埼玉の方が先に下げるでしょうから、値下げ期待はまだまだ先では…

>>3369 評判気になるさん
制限は賃貸に関してじゃないの？
売買まで禁止になってた？

>>3370 匿名さん
売買までは制限されていないですね。
色々な事情で売却しなければならない可能性もありますので、そこまでは制限できないのだと思います。

>>3367 検討板ユーザーさん

直接営業さんに確認していないので推測ですが、8号棟は他と比べて3LDKは65平米と小さめの部屋がメインです。
なので、2期と比較して金額帯が同程度の場合、坪単価としては若干の値上げなのかなと思っています。
※最多価格帯対象が70平米→65平米になっている。

>>3361 匿名さん

お知らせいただき有難うございます。
ホームページに記載されているのは把握しておりました。

他の方の書き込みを見ると、第2期と同等ないし坪5～10万円ぐらいの値上げでしょうか。第1期から第2期は坪10～20万円位の値上げだったと思いますので、比較的落ち着いた値付けになりそうですね。

>>3372 口コミ知りたいさん

最多価格帯ではなく予定販売価格なので、3LDK65平米の最低価格かと思います。

第二期は３LDK65平米が約5350万円からでしたので、坪5～7万円値上げして、100～140万円増の5400万円台といったところではないでしょうか。

また、これまでも号棟によって価格差がありましたが、2号棟と8号棟では坪5万・100万円以上の差をつけるのではないかと想像しています。

ガツンと値上げするかと思いましたが、かなり控えめでしたね。
まさか2期と変わりないとは。
他の新築マンションは軒並み大幅値上げしてるんですけどね。

>>3375 eマンションさん

まだ、万円～という予定販売価格の記載ですし、
他の物件だとパンダ部屋で記載金額を抑える方法もあります。
階や号棟の差額をより大きくつけてくる可能性もありますよね。

もうちょい予算出せる人はプラウドシティ小竹向原を目差すので、ここの3期の値段はどうなるか興味あり。

プラウドシティ小竹向原とは比較になりません。
あっちは駅徒歩5分の駅近だけど3LDKで8000万円～1億円台でしょう？
買えるものなら買ってますよ。

近しい条件で、もう少し予算を上げるとなると、候補になるのはシティテラス善福寺公園とかですかね。

あちらもスミフらしくない控えめな価格帯で一期はスタートしていますが、本物件の値上げが控えめだと、中々値上げし辛いかもですね。

5000万円台の物件と1億円の物件を比較するのって馬鹿にするのを通り越してもはや誹謗中傷・名誉毀損でしょ。
訴えられてもおかしくないと思う。

>>3380 評判気になるさん
よーし訴えてみよう

>>3371 マンション比較中さん

引き渡しの際に住民票を移すところまでは求められてますね。
一旦引き渡されれば後は自由です。

最近は都内のマンションでも値下げする物件がちょくちょく出てきているので、小刻みでも値上げできているここは優秀だよ。まあ売りがわかりやすいからね。その分リセールもやりやすいだろうね。なんてったって戸数が多いから適正価格がちゃんと形成されていく。

>>3383 匿名さん
ないない。
資産価値を求めるタイプの物件ではない。
残債割れは覚悟しておくべき。

現在の相場が異常値なのでどの物件買っても5年以内には残債割れでしょ笑
ただ、元の値段が割安なので他よりは傷が浅くて済むと思うけど。ここは。

>>3384 検討板ユーザーさん

数年住んだ後に残債割れするマンションなんていまや一割もないのにこれだけ販売順調なマンションが割れるのはないでしょ。残債割れって例えば5年住んだら15%の値下がりなんだけどここが築5年で坪単価200万前半で売ってたらそこそこ需要あるだろうし。

>>3386 eマンションさん

その「いまや」って黒田総裁が人為的に作ったバブルだって認識あります？次期総裁の植田氏は常軌を逸した国債買い占めは早々に停止する可能性が高いのですが、そうなると不動産含む「資産」の価値は当然に下落します。

>>3387 評判気になるさん
黒田総裁って凄いんですね。ではなぜこの15年、どの先進国も都市圏の不動産価格は上昇していたのですか？黒田総裁がいないのにも関わらず。

>>3388 マンション検討中さん

そりゃー凄いですよ。金を無限に動かせる奴が「値段が上がらなければ俺が買い占めればいい」とばかりに国債も株も不動産も買いまくったんですから。
誰でも考えることですが本当にやったのは黒田総裁だけですね。

ちなみに他国は経済成長で価格上昇しています。

>>3388 マンション検討中さん

日本と他の国の不動産価格上昇の理由の違いもわからないの？

>>3390 名無しさん
＞日本と他の国の不動産価格上昇の理由の違いもわからないの？
需給の問題以外で価格が上昇する仕組みが理解できないので
私みたいなアホでもわかるように説明してください。

今回100平米が出ましたね。最上階ですし、コレはプレミア感ありますねー。倍率高めの予感がします。

>>3392 通りがかりさん
物件概要には見当たりませんが・・・

>>3393 匿名さん
来場者限定ページで8号棟の間取りが見れます。

>>3394 評判気になるさん
8号棟の広い部屋は販売済みじゃないですか

8-100fwがありますよ！

>>3389 匿名さん

日銀が土地を買ったんですか？知らなかったです。ソースは？

ここの近所の桜。
お花見が近くでできるのはポイント高いです。

>>3398 検討板ユーザーさん

桜の写真はどうでもいいんですが、右奥に見える戸建てはすべてかなり地面から嵩上げしてますね。
石神井川の洪水対策はバッチリに見えます。

対してこちらのマンション1階は大丈夫なのでしょうか？
建設中の写真を見たところこちらの戸建てほど対策できてないように思いましたが。。

>>3399 名無しさん
現地行ってみるとわかりますが、違いますよ。

>>3399 名無しさん

あの、戸建ては嵩上げされているのではなくて手前側は川沿いに降りていく道が作られているだけですよ、、、
真剣に検討されていらっしゃるなら直接現地を見てご自身の目で確認されることをおすすめします！

ちなみにここは早稲田高校の裏あたりです！

>>3398 検討板ユーザーさん
桜の写真、いいですね！　
とても綺麗です。ありがとう。

定期的に周辺写真を載せる自己満承認欲求マン現れるね。

>>3403 通りがかりさん

まあ害はないからいいんじゃね？

さすがに23区最安ってことはないですよね？東側のエリアが最安かと。
そこまで広く検討していないので気のせいかもしれませんが。
でも最安ならそれはそれでお得感がありそうな気がします。

学童問題は資産価値に直結しそうな気がします。
いわゆる小１の壁。女性が働けないエリアは世帯年収が下がってしまいますよね。
その辺りどうなのでしょうか。

中学受験は少ないエリアなのですね。
杉並区や世田谷区などは学校によっては2月初旬は登校する子が少なくて授業にならないみたいですが、あまり受験には興味のないエリアなのでしょうか。

>>3398 検討板ユーザーさん

石神井川沿いの桜は実に綺麗。
近隣の資産価値向上に一役買ってますね。

上石神井は桜の名所として有名ですよ。

現地の情報や写真は検討する際に大切です。

何でも否定しないと気がすまないマンより、
よっぽど有益ですよ、笑。

>>3405 口コミ知りたいさん

石神井小の受験率は学年にもよりますが、だいたい3分の1くらいじゃないですかね。駅前の光和小はもっと多く、上石神井北は少ないと聞きます。受験する子もしない子も仲良くやっていて、落ち着いた小学校です。
学童は今までは大丈夫でしたが、ブリリアからどっと入るとキャパオーバーになるのでは、と思います。

>>3396 検討板ユーザーさん

販売済みですよ。
物件概要も最大90平米ですね。

>>3410 評判気になるさん
今回の販売タイミングの前に売却されたということですよね。大きい部屋、最上階など売却済の事がしばしばあるので残念ですね。

>>3408 eマンションさん


上石神井近隣の写真をどんどんアップしていきましょう！

8号棟は角部屋が多く90㎡や82㎡が魅力的で眺望含め一番条件が良い棟なんだけど残念ながら地権者がほとんど抑えちゃってるんだよね。
地権者の割合が最も多いのも8号棟。

>>3413 マンション検討中さん

個人的にはバルコニー側の離角が取れていて、共用施設が充実してる5号棟が一番魅力的ですね。
いずれにしても埋まってますが。

5号棟はスーパーも入るためGの発生が危惧されますし、パーティールームやキッズルーム等の共用施設は騒音の発生が危惧されていますよね。
共用施設に人が多く集うということはそれだけ汚れやすくなりますし。

私なら今5号棟を選べても買いません。

実際、第1期の中でも5号棟だけは販売価格が安かったです。安いのには理由があります。

>>3414 検討板ユーザーさん

先日現地を見に行ったのですが、5号棟よかったですよ！
前方との離角もいいですが、7、8号棟方面の背中部分も滅茶苦茶カッコよく見えました！

5号棟だけは無い。
共用施設に人が入れ替わり立ち替わり入ってきてセキュリティ面も不安。

5号棟は共有施設とマイバスが近いのは良いですが、ゴミ捨ての動線がよくないです。他の棟の方が通るところをゴミ持って歩くので、気軽なスタイルで出られません。自転車置き場も遠いので、通勤・通学で駅までの時間がかかります。買い物で重い荷物になったときも自転車置き場から歩いてくるのが大変。自分の棟だけのラウンジもないです。どの棟も善し悪しがあるのでしょうね。

>>3415 マンション掲示板さん

5号棟が安いのは単純に駅から遠いだと聞きましたよ。

ここの値付けは大雑把だから、柱の食い込み・眺望・自己日影など価格に反映されていないお得／その逆のお部屋があります。また、生活するうえでの動線などの利便性などは家族の生活スタイルを考えて、自分で判断する必要があります。

５号棟はメインエントランスもかっこいいし、共用施設も自分の足下にあるのがすごく魅力的だと思いました！
雨のときも傘いらずで生活できるのでいいですよね！買われた方羨ましいです。

個人的にも一番バランス取れてるのが5号棟だと思うな。まあ結局はそれぞれの価値観次第だけど

>>3405 口コミ知りたいさん

練馬区のお受験率は低いですよ。お受験ではなく公立へ進むのが当たり前になってます。
行政ものんびりしてますし、そもそも大学進学率も他の区より低いです。
練馬区民には「Let it be～なすがままに～」という生き方が浸透していますからね。

もう買えない号棟の良し悪しをいっても、仕方がないのでは？良い面悪い面があるのは確かですし、その評価も人それぞれだと思います。

個人的には総合的に良い号棟だと感じてます。

>>3411 口コミ知りたいさん

2期の前に売却済みだったように記憶してます。
何らかの経緯があるんだと思いますが、
しれっと販売された印象ですね。

前に書き込みされていた通り、
一期→二期程ではありませんでしたが、
三期もしっかり値上がりしましたね。

2号棟と8号棟の差も結構ついたようです。

>>3430 名無しさん

一期→三期 値上がり
二期→三期 は、値下がりということでしょうか？

>>3428 通りがかりさん

貴殿のように良いことを言うのは良いですが、今更買えない棟の悪いところを言ってる人はちょっと異常ですね。

>>3424 口コミ知りたいさん

さすがに公立進むのが当たり前ってことは全く無いですね。
また、区別の大学進学率は高校所在地ベースのデータなので、居住地にかかわらず進学校の多い都心区が高くなります。
区職員がのんびりしているのは、確かにそうかもしれませんね。

>>3431 検討板ユーザーさん

わかりにくい記載ですいません。

一期→二期　なかなか値上がり
二期→三期　ほどほど値上がり

です。

私は練馬区ですが、中受をするのはクラスの3割位ですね。公立に行く人の方が多いですが、それが当たり前という感じではありません。

>>3434 名無しさん
二期→三期　ほどほど値上がり（2号棟）　　　
　　　　　　がっつり値上がり（8号棟）

4号棟買ってしまいましたが動線がいまいちなんですよね…駅には近いんですが。
立地は7、8号棟がいいなーと思いますね。

近くに焼肉キングがあるのは嬉しい。

>>3437 匿名さん
ゴミ置き場への動線と宅配ボックスの動線がかぶる(1,2,3,6）棟は、荷物を受け取った人とゴミを持っている人が狭い通路ですれ違わう可能性があります。
ゴミ置き場が遠い（5,7,8）棟もあります。私はゴミ置き場動線は4号棟が良いと思いますよ。
4号棟は自転車置き場の動線も一番良いと思います（一番遠い置き場が、1番近い）。

4号棟はまいばすけっと動線がよくないですね。2号棟は、ばいばすけっとや共有部への動線がとてもいいですね。使いやすいうえに、他の棟の人がこないから、ワチャワチャしなくていいです。

>>3439 マンション掲示板さん

徒歩5分くらいのところに、
有名な耳鼻科もあります。

小さい子供がいる家には、
とても心強いです。

>>3437 匿名さん

7号棟の端を勧められましたが、ほぼ西向きという感じです。おまけに低層階だったので眺望や日当たりも悪そうで見送りました。号棟よりどの部屋を選ぶかだと感じます。

そろそろ桜が終わりですが、やはり桜のシーズンは短く、急に始まりすぐ終わる。
近くに名所があるのはいいですね。
付近を散策すると自然が豊かですね。カワセミやウグイスなんかも居てビックリ！

>>3439 マンション掲示板さん
さとやしゃぶ葉も近くていいですよね
新青梅街道沿がすごく充実してます

ここって眺望がいいのは678号棟と5号棟の半分くらいで、他は低層階の方が生活しやすい気がする

眺望はカーテン&ドラム式で普段目に入らない層からすると住宅街っていうわざわざ見に出るほどのもんでもないしなあ…低層でなきゃカーテン開けても空しか見えんだろうし。
そうなってくるとほぼ毎日目にする玄関側に桜と公園のある123号棟にも十分メリットはありますよ。
ともあれ前の方も仰ってたようにゴミ捨てや駐輪駐車場、エレベーター動線や間取りなんかで5号棟でもハズレ部屋って出てくるし、個々の生活スタイルを見つめてしっかり自分で考えた方が良いよ。

>>3445 評判気になるさん

安っすいチェーン店ばかりで萎えます。

まぁ、この立地だと生活圏は近所より新宿や池袋になるんじゃないかと…

>>3448 eマンションさん

郊外のファミリーメインのエリアだからこんなもんですよ。子どもは安いチェーン店のメニューが大好きですから。

焼肉きんぐは子連れに嬉しいし都内には店舗があまりないからありがたいんだけど、待ちが凄いんだよね…

丸亀製麺もマンションから近いですよ！
上石神井は便利ですね！！

販売側は石神井公園を推してますが実際には上石神井側が優先されそうですね、ここ。ただ、現在は駅力が弱い(もし西友が撤退したら目も当てられない)のが難点ですが。

>>3453 評判気になるさん

石神井公園まで遠いからね。
あれだけ歩けば都内だと大体隣駅に行けるよ。

>>3453
現地あたりからだとメインのスーパーはいなげやになると思うよ
帰路に寄るなら上井草で降りなきゃいけないけど惣菜もかなり充実してる
上石神井からの帰りに寄るなら新しいまいばすけっとの前を通るのがロスがないかな

西友は安定して低価格で揃うイメージありますが、いなげやって価格帯はどうなんですかね？まいばすけっとはイオングループの割にはウエルシアより高いかなーって感じですが敷地内って理由でメインになりそうな気はします。

石神井公園駅近くで青信号の横断歩道を渡っていた小学生が車にはねられたニュースを見て心が痛いです。
上石神井駅周辺もそうですが、練馬は道が狭い割に車の通行量が多くて歩行者が危険に感じることが多いです。もう少し道路が整備されると良いのですが。

共働きで小・中学生の子どもがいますが、この辺りの通学路は安全でしょうか？朝の通学時間帯は大丈夫でしょうが部活や塾帰りの夜道の一人歩きが気がかりです。川沿い、公園、閑静な住宅地はメリットでもありデメリットにもなりますからね。

>>3455 周辺住民検討中さん
ライフかなと思ってましたがいなげやのほうが行きやすいですかね？
ちょっと足伸ばせば業務スーパーですが流石に遠いかな…

>>3459 eマンションさん
ライフが好きです。西側の棟からだとライフが一番近くて川沿いを自転車で行きやすそうです。業務スーパーも1キロちょっとだから自転車で数分、すぐ先にサミットもあります。東や南の棟からだといなげやが近そうです。自転車があるとスーパーの選択肢があっていいなと思います。

自転車なら業務スーパーですかねー。価格が全く違うので。
帰り道はまいばすけっとか西友、休日のまとめ買いは業務スーパーって使い分けになりそう。

>>3458 マンション検討中さん
夜道を一人で歩かせるならコンビニ、牛丼屋など24時間空いてる店が多いエリアの方が安全な不思議な世の中になりましたね。
親として自分で夜歩いてみましたか？

>>3462 匿名さん
印象だけで語る人の典型ですが、過去30年の犯罪発生率や件数を見れば、今は昔よりずっと安全なんですけどね。。。

>>3458 マンション検討中さん
暗くなってから歩いてみましたが、大通り沿なら暗さはそこまでではないような気がします。
ただ、若干道が狭くて、車や自転車との接触に不安は感じます

>>3461 匿名さん

石神井台の業務スーパーは、
いつ行っても混んでますね。
テレビで紹介されたこともあり、
大人気のようです。

自転車でもう少し行くと、よくテレビに出るスーパーアキダイへも行けますね。

物件からどのスーパーもやや距離があるのが残念なところ。
まいばすけっとだけだと厳しそうですしね。

スーパーに自転車で行けないようになったら、まいばすとネットスーパーになるかな。大規模物件だと、生協とかも長時間待機してくれるから、時間指定もしやすくなりそう。

徒歩圏内、それも敷地内にスーパーが１つあるだけで十分すぎると思いますよ。「買う物を考えてから買い物に行く」ではなくて「欲しいからとりあえず持ってくるか」とか倉庫から適当に持ってくるような感覚になれるんですから。
あと、今の時代は値段さえ気にしなきゃネットスーパーだけでも生活できるのですし、自転車に乗れなくなるお年頃には細かい金額は気にならなくなっているかと…

>>3469 評判気になるさん

子育て世代にはあまりない感覚ですね

>>3469 評判気になるさん
その値段が気になるのでは…
独身世帯ならまだしも子育て世帯は金銭的余裕はないでしょうし

>>3468 匿名さん
生協は地区毎にルートがあるので、曜日・時間指定不可能ですが、置き配してくれます。
ドライアイスや保冷剤をたっぷり入れておいてくれるし、カバーも掛けてくれるので不在でも大丈夫。

>>3472 マンション掲示板さん
MRで確認しましたが、このマンションは生協置き配不可とのことでした。

>>3469 評判気になるさん

このマンションを購入するのは若い一次取得者がメインでしょう。金銭的に余裕ある世帯とは思えません。生協も安くないし、まいばすけっとでは不十分なのでは？共働きなら週末に車を出してまとめ買いするしかなさそうです。

余裕がない場合、車の維持管理費と駐車場代分をまとめ買いでクリアするより、車持たずにチャリで買い出しの方が低コストでしょう。

>>3473 匿名さん

生協置き配を利用したことが無いので興味本位の質問で申し訳ないのですが…「不可」というのは、配送にあたって満たすべき要件が本物件は満たせない。という事なのでしょうか？

物件側の規約でNGとかなら、入居後の総会等で規約変更すればOKになるのですかね。
それとも、マンションの構造的に？要件を満たさない。今後も満たすことはできない。とかなのでしょうか…？

>>3476 検討板ユーザーさん

言葉足らずで申し訳ありません。
生協側には確認しておりませんが、営業さんに確認したところNGと言われました。
確か住民不在の中、オートロック解除がNGなことに加え、玄関前に物を放置することがNGと言われた記憶があります。

>>3476 検討板ユーザーさん

規約は地権者の建て替え管理組合の要望がけっこう反映されてそう（確認したわけではありません）ので、特別決議での規約変更はハードル高めだと思いますよ

我が家は通販や、毎朝の牛乳、野菜、飲料など、置き配を多用しています。
置き配不可とは寝耳に水ですし、置き配が不可だと困ります。生活が立ち行きません。
置き配の業者については、管理人判断でオートロックを解除するなどの対応を強く求めます。

今千戸超のタワマンに住んでいます。生協が〇曜日の15時から20時にトラックが待機してくれていて、希望の時間に配達してくれます。置配しないで済むのです。ここも844戸あるので、そのような特別対応の可能性はあると思いますよ。

>>3473 匿名さん
昨年MRで確認しましたが、業者さんによっては置き配可になるそうです。現在は、契約していないので負荷ですが。

生協に限らずあらゆる置き配不可って聞きましたね。宅配ボックスがどの程度用意されてるかは不明ですが留守がちなのに大量に買う人は台車買った方がいい気がします。

私も生協利用していて置き配はしてほしいですが、そもそもマンションって廊下に物は置いちゃいけないものじゃないですかね？消防法でしたっけ？
営業さんに以前確認したところ宅配ボックスも生鮮食品は不可と言われ、生鮮食品専用のボックスが設置されたら良いなと思いました。

>>3475 匿名さん

それが子育て世代とは違う感覚なのだと思いますよ。

>>3479 契約者さん3さん

生活が立ち行かないようなことを確認せずに契約されたのですか？それは大変ですね。規約の変更はできたとしても入居後しばらく掛かりますし、消防法の観点でNGなら尚更難しいことになりますね。一度、しっかり確認した方がいいと思いますよ。

ただ今分譲中の某マンションでは食配スペースなるものがあって、そこに配達された食材ボックスを置くことができる仕様のようです。
ただしどこでも良いという訳ではなく、パルシステム・東都生協・クックパッドなど数社が指定されています。
ブリリアシティ石神井公園の場合は各棟が分かれているので、防犯上の管理やスペース確保が難しいのかな。

>>3486 マンコミュファンさん
一部のマンションにある物は全てないとダメですよね！

>>3486 マンコミュファンさん
食配スペースはその名の通り食品(生鮮物含め)の扱いを行うので、予め契約業者に同配達スペース(空調完備)へのアクセス用のカギを渡し、そこに配達してもらう運用です。
ここはおっしゃる通り規模が大きいうえに棟が分かれているので難しいんでしょうね。

まぁ、ここ買うのって子育て世代だけではないですからね。まず地権者は子育てが終わった世代ですし。
メインの新規購入層の30～40代も子供がいるとは限りませんし環境の良さや価格面から単身者も買ってたりします。
様々な生活する人が集まるのが大規模物件ですので、特定層の事情が総意だと考えるのは若干危ないです。

購入者アンケートの結果、子育てファミリー世帯が大半だというのは事実なんだから、子育てファミリー世帯中心に考えるのは当然だと思うけどな。

>>3489 評判気になるさん

子供がいるファミリーが大多数な中ここ買う単身者ってよっぽど変わり者だよな。

私は単身で２LDKを検討中です。大規模物件で買おうと思うと、単身専用のマンションではなく、３LDK、４LDKが多いのが現状です。ましてここは単身者限定の住戸もあります。

単身向け物件は多くが賃貸に回ることもあって、いろいろ問題がありますからね…
ただ、なんかここの空気見てると経済的なゆとりがある人も行動には気を付けた方がいいのかなって気はしましたね。価格的には平均以下で買える物件ではないはずなんですが。

>>3493 評判気になるさん

価格的に平均以下というのは年収のことですよね？経済的ゆとりとか平均年収以下とか、その視点で判断していること自体が危ういと思いますよ。

生協使いたいですね。

営業さんに女性はいないのでしょうかー
昨年に母とモデルルームに行った時はいましたがー女性目線の話を聞きたいです。

偶々Twitterで見かけたのですが、東急歌舞伎町タワーから成田空港行きリムジンバスが出ているのですね。
乗り場は西武新宿駅すぐ近くとの事です。

羽田空港までのリムジンバスは石神井公園駅から出ていたかと思いますが、成田空港へは上石神井から西武新宿線を使って、だとスムーズに移動できそうです。

時刻表等は把握していませんが、空港へのアクセスも地味に良さそうですね。

石神井公園駅のヨークフーズは23時まで、上石神井駅の西友は24時間営業なので仕事の後の買い物には困りませんよ。
在宅の人はコープもネットスーパーも使いやすい。

モールに休日行きたい人は光が丘にあるイオンが大きいかな？
光が丘のイオンは面白い作りでどこからどこまでがイオンだか不明
だけど楽しい

駐車場の少なさを考えたら車を持ってない人の方が多そうなので東久留米も光が丘も遠すぎますね。電車でのアクセスを考えたら光が丘でしょうか…

西武新宿線の田無駅前からイオンモール行きのバスが出てますよ

>>3499 評判気になるさん

電車で光が丘って便利悪そうですが、どのルートで行くんですか？

>>3501 通りがかりさん
5,6kmだからタクシーかな

光が丘はバスで行きますね。電車だとかなり遠回りです。

石神井公園駅前から吉60で高松5丁目下車、光が丘に行けます。

5.6kmならギリ自転車圏内かも…道路に自転車レーンがあるかないか次第ですが。

HP更新されていますね。
供給380戸で契約375戸、先着順販売が4戸との事ですが、1戸どこいったんですかね…？

契約が延びてる住戸があるんですかね？
それにしても、この市況でこの戸数がほぼ売り切れるんですね‥。
もう少し停滞するかと思いましたが

市況は首都圏に限ればバブル再始動の雰囲気ですよ…下がりようがない変動金利を下げたところも出てきましたし。永住目的で買った人にとっては固定資産税が上がるだけなので結構迷惑なんですが。

>>3508 評判気になるさん
賃貸マンションの賃料も都内はかなり上昇してきているので割高に見えた分譲マンションも徐々にそうじゃなくなってきてるんですよね。早く分譲買ってしまった方が良い。

>>3506 マンコミュファンさん
未発売は164戸ですか。入居開始頃までに完売しそうですね。
たぶんデベさんの計算どおりでしょう。

>>3510 匿名さん

真偽は不明ですが、1号棟は竣工後販売と聞いたという書き込みもありましたね。
1期も2期も半年程度だったので、3期の2・8号棟もそのくらいかもしれません。

デベが、売り上げ計画や社員の配置・業務計画、MRの契約なども考えながら、
計画通りに販売を進めている感じがしますね。

>>3509 評判気になるさん
確かにそうですね。ファンダメンタルズでは値上がりする要素に乏しいんですが投機マネーを呼び込んでしまったので「それなりの所」に住もうと思えば買ってしまう方が賢明な気がしてます。

>>3511 マンション比較中さん

MRで聞いた話だと、1号棟は竣工後販売の可能性が高いそうです。
ただ、2023年末までに入居とならない場合は住宅ローン減税の上限が下がるため、悩ましい状況みたいです。
※竣工後販売の場合、1号棟の入居は2024年となる可能性が高い。

可能性可能性と推測ばかりで恐縮ですが、参考までに。

>>3513 口コミ知りたいさん

情報共有ありがとうございます。
確かに借入限度額がかわりますから、
最大100万円近く変わってくるので大きいですし、
悩ましいですね。

西武新宿線と東西線は、直通運転になりますか？

>>3515 口コミ知りたいさん
株主総会でも毎度声が上がりますが、「検討課題」止まりですので近い将来での実現は期待薄でしょう

上石神井は再開発で地価が上がりそう。

>>3517 ご近所さん

地価が上がるのは駅周辺だけです。

晴海フラッグと比較検討されてるなんて話もちらほらあったけど当たらない晴海フラッグよりは当たるこっちを買ってしまった方が現実的ではあるよね。晴海フラッグはくじみたいなもんだし。

>>3519 評判気になるさん
あっちは物件価格だけ見ると誤解するけど、維持費含めると価格帯は別モノだから、値上がり期待して近い将来の転売を目論む方でもないと並行検討出来ないでしょう。

あと、現時点で上石神井が徒歩圏内にあるここと、今は計画だけでレベルの違う駅遠のあっちでは比較対象としても不適切かと…

>>3519 評判気になるさん
ハルフラより絶対にこっち。
今後、勝どき駅のホームが毎朝リオのカーニバル並みのお祭りになる。

大江戸線は輸送力も小さいですしね。駅だけでなく路線が地獄になりそうです。
ここも西武線が結構酷い路線ですが各駅って逃げ道はあるので…

当選倍率150倍の晴海フラッグと倍率0.5倍の売れ残り物件を比べるのは如何なものかと思います。

>>3520 購入経験者さん

そうなんですよね。23区で駅遠の似通った物件価格…と思えば、維持費込みだと別世界です。
まあ、世界観(価値観)自体が大きく異なるので、並行検討する人は少ない気がします。

>>3524 マンション検討中さん

ハルフラの当選倍率なんて法人・投資家に造られたブッ壊れ指標なんだし、単純比較は無意味でしょう。
※実需検討目線からしたらお気の毒です。

先着順が４LDKの3戸のみになりました。2期の3，4号棟は完売ですね。

歌舞伎町タワーのオープンにより、西武新宿線沿線は、人気が復活しそう。

>>3528 マンション検討中さん

復活もなにも、西武新宿線沿線が人気になったことなんて一度もありません。

>>3529 通りがかりさん

確かにこの先も人気になることはないと思いますが、その分お安く買えますから。

昔は新宿線の方が池袋線より人気あったことを知らない人も増えてきたね

人気というか利便性の割には家賃相場が安い穴場としての評価が高いのかと。西武鉄道が元々は農業鉄道だったせいか積極的に沿線開発してこなかったのがベッドタウンとしては幸いしてる感じ。

>>3531 匿名さん
それっていつの時代ですか。。。

西武線新宿が人気がない事で新宿ちょっと電車に乗ると、カワセミがいる川が北側に流れるマンションに帰宅出来る。
そこは繁華街でもなく、ショッピングモールが近いわけでもない、微妙な立地
そこに魅力を感じた人は購入候補者って事

>>3532 評判気になるさん

それは既契約者の論理ですね。穴場でも何でもなく単純に不動産の評価が低いから安いのです。西武新宿線に特別な地縁がない限り、同じような物件が同じような価格で西武池袋線やJRであればここは買いませんよね。そういうことだと思います。

池袋線は副都心線と乗り入れ始めてから人気出たので元々はどっちもどっち。
あと、激安東上線に近くて治安にも若干問題があるので一応人気地区の中野区を通る新宿線の方が少しはマシ。

>>3536 マンション検討中さん
東上線沿線も西武池袋線沿線も、どちらも特に治安に問題はありません。

>>3535 マンコミュファンさん
そういう物件が無いんだよな～

>>3533 匿名さん

練馬に準急が止まらなかった時代

上石神井の大規模再開発には期待。

>>3539 マンション掲示板さん
それって何年前くらいの話ですか？

>>3541 匿名さん
確か副都心線の開業前は通過してましたね。区名を冠してるにも関わらず存在感の薄い駅でした。

>>3541 匿名さん 調べたら1993年だそうですね。練馬駅前は1993年以前から駅前が栄えていたので、1993年まで準急が停まっていなかったとは意外です。

「20年前は西武新宿線は人気路線だった！(あくまで池袋線比較だけど)」って、昔の話すぎてアレなんですが…

>>3544 口コミ知りたいさん
これからの20年も同様に揺り返しが来るかもしれないと言うことですよ。
沿線の伸び代はむしろ新宿線側に残ってますからね。

>>3545 名無しさん

ないない。

>>3545 名無しさん

都内主要駅の駅前をみても、新宿線の方が開発の余地が多くありますからね。

>>3547 eマンションさん

上石神井は大規模再開発あるし。

>>3548 口コミ知りたいさん

数年前から決まってた計画だから価格に反映されてるし駅から離れてるから資産価値にはほとんど影響ないよ。

西武新宿駅って微妙…
これがJR新宿まで延びれば使い勝手もいいんですけどね、でも西武鉄道にオカネ無いっしょ？
池袋線も池袋駅のホームが少なくて、池袋駅に入る直前に徐行して時には完全に止まりやがるｗタイムロス約2分（怒）

>>3550 検討板ユーザーさん
西武池袋駅は7ホーム運用だしあれ以上の規模は求められんでしょ。2-3分程度の誤差をとやかく言うのってそもそもの行動想定にゆとりが無さすぎ。。。

>>3551 周辺住民さん
そーお？
メトロだと頻繁に来る上、どこの駅もヒュン!よ。西武、遅いし揺れるし…少しは本業にカネかけろよ、って感じ。
あとこれは仕方ないけど、駅の位置が不便なり。

>>3550 検討板ユーザーさん
数年後に両駅間の最短地下道が繋がる予定だからかなり使い勝手はよくなりそう

こんな記事も出てるし、西武新宿線の注目は高まりつつあるかも
「東急歌舞伎町タワー」開業で西武新宿線の人気回復始まる？　今がマイホーム購入の狙い目(櫻井幸雄)
https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20230411-00340642

>>3554 マンション掲示板さん

タイムリーな記事ですね。
『低層マンションの「シティテラス石神井公園」』は、『低課層マンションの「シティテラス善福寺公園」』の間違いですかね？

>>3553 マンション検討中さん
地下道じゃなくて鉄道が直接つながれ、って話

そもそも人気のない西武線しか使えない上に西武新宿線まで徒歩15分、西武池袋線まで徒歩25分ってなかなか終わってる。

車あるならまだマシだけど、駐車場の抽選外れたら詰む。
地権者は駐車場優先ってのも嫌なポイント。

>>3554 マンション掲示板さん

この記事が出た後、残念ながら東急歌舞伎町タワーは大炎上して窮地に陥ってます。女性用トイレがなくて男性と兼用なんてありえない。

てか、歌舞伎町タワーの存在が西武新宿線の価値向上に繋がるってどんな無理筋だよって話。記事見りゃポイントはそこじゃないよね。

>>3556 eマンションさん
地下道繋がって両駅間徒歩5分になれば割と乗り換え駅と言えるレベルにはなりますね。

そもそも西武新宿線に期待してこの物件を選ぶ人は希少種でしょ。

物件周辺の環境の良さがウリなのであって、西武線の発展は宝くじ感覚…しかも駅遠なので受ける恩恵も限定的だと思います。

まあ、個人的には西武新宿線のいまいち垢抜けないローカル感は、本物件の雰囲気とマッチしてる気はしてます。都内に近い田舎(近郊？)みたいな。嫌いじゃない。

そうですね。将来的にもし西武新宿線沿線が発展したら儲けもの、くらいの気持ちでいた方が健全だと思います。もちろん、発展してくれるに越したことはないですが…

バス便だとしても二路線使えること自体は良い事です。どちらかの路線が事故等で止まってしまった際に別の選択肢があるのは大事ですから

西武線沿線は垢抜けないと言ってしまえばそれまでなんですが、裏を返せば地に足がついてる生活圏なんですけどね。
物価もそれほど高くないですし「都会人」になりきれない層には最高です。

私が学生だった頃は、所沢だけ１人勝ちだった。ワルツあったし、マルイもあったし、ダイエーのフードコートもお金がない時のデートスポットだったし、球場も西武園も新所沢のPARCOも自転車で行っていた。航空公園駅の公園側じゃない方に実家あり。今は池袋線沿い住み。
今は、池袋線が勝っていると感じるが、所詮は西武線、小田急線東急には負けていることには変わりない。
が、西武線愛はあるので、なかなか動けず。いや、財布事情で動けないとも言う。
特色ないが、石神井公園はいいとこだよ。

>>3558 名無しさん
ツイッターにて報告がｗ

＞moonbow
@moonbow3104
歌舞伎町タワーのジェンダーレストイレの共用部分の個室。当初は誰でもトイレ１，女性用２，男性用２，共用８だったのに、女性が共用使いたがらなくて長蛇の列で共用を減らして女性用５，共用５にしたのに、今日のレポ見たらさらに共用2に減って、女性用８になってるｗ
午後1:48 ・ 2023年4月29日

大きなトイレスペースの中に、個室のブースがあって、手洗い場などは共用らしい。
最初は共用ブースがメイン（というか“売り”）だったんだが、数人の男が用も足さずただトイレスペースに佇んでいて女性に忌避されたし、男個室に入る人はウ〇コと丸わかりで恥ずかしそうだった、と。
また男性利用者は警備員に「大？小？どっち？」と用途を尋ねられるようになり、変態もしくは嫌がらせは減った模様である。
そこからの女個室の増加。。。男2、共用2になっているのなら、もう男便所は別の所に独立させたげてｗ

たかだかビル1つの件で西武新宿駅含む地域の評価まで下がるわけがないんですが笑
それより地下道で新宿駅と直結すれば乗り換えが5分程度になるので高田馬場が実質的なターミナルになってる状態は一気に変わりそうです。

>>3566 マンション比較中さん

もう駅名も西武新宿から新宿に変えてもいいのではないですかね？！仲間に入れて欲しいですね笑

>>3567 マンション検討中さん
東京駅の京葉線ホームに比べれば近いですからね（笑）

JR中心で考えれば新線新宿や大江戸線新宿駅と同程度にはなりますからねー。京葉線と同じように動く歩道でも付けば完璧なんですがw

>>3568 さん

そこと比較して何か意味ありますかww
高い買い物ですから相対ではなく絶対で考えた方がいいですよ。後々、後悔しますよ。

>>3571 匿名さん

どのあたりがわかりませんでした？

>>3572 マンション掲示板さん
私は3571じゃないですけど、一連の流れをみると「地下道ができて近くなるんだから、(京葉線も東京駅であるように)新宿駅として仲間入りさせてくれたらいいのにね」と単に願望を呟いてるように読めましたよ。京葉線と比較してどうこう言ってるのではなく。

情弱で恐縮ですが西武新宿駅と新宿駅が地下道がつながる予定なんですね！
山手線に乗り換えるとするとホームまで14分ほどだそうなので、かなりの時短になりそうです。
ちなみにこちらは何年後の計画になっているんでしょう？

最近マンション探しはじめてここがとても気になってますが
すでに第三期なんですね
一期二期と比べて値上げされてるのか、変わらないのか気になります

>>3575 マンション検討中さん
買ってしまった人なので今の値段が分からないのですが、2期なら価格スレに上がってますよ。

>>3575 マンション検討中さん

最近探し始めたとの事なので補足です。
契約タイミングによっては、最初の入居タイミングでは引越しできないのでご注意ください。

・引き渡し予定
2023年10月中旬（予定）※2023年10月中旬予定のお引渡しに関しましては、2023年7月2日までのご契約が条件となります。2023年7月3日以降のご契約の方のお引渡予定日については別途ご案内致します。

>>3575 マンション検討中さん

ざっくりですが、一期二期で坪15万、
二期三期で坪10万位に上がったようです。
（三期8号棟はもっと上がっているかも？）

そうなのですね、ありがとうございます
とうとう坪単価300万超えちゃう感じですか…(涙)
坪単価280万ぐらいで23区アドレスが手に入るなら安いと思ってましたが、、うーん、、

三期1次の販売予定価格が
4500万円台～8400万円台
46.48m2～90.42m2
とのことだったので坪単価を計算してみましたが
坪314～327万円でした。。。とても残念です
この価格だと、駅近の中古マンションに目が移っちゃいますね

第一期からしっかり値上げということは売れ行きがいいのですね。第一期で買えた人はおめでとうございます。
第三期もこれで売れると見込んでいるのでしょうし、23区内のマンション市況はまだまだ値上がりしていきそうですね。

平均の坪単価ではなく、自分が検討する部屋についてフォーカスした方が現実的かと思います。部屋・階数によってかなり違いますよ。

小さめの部屋や角部屋は坪単価が高く設定されていますね。
また、当然ですが下の方の階は安めで、上の方の階は高めに設定されます。

以前に確認した価格表では、2号棟は坪280万弱～坪300万、8号棟は285万弱～310万といった位の価格でした。
下層階であればまだまだ坪280万円位ですので、まだ目に優しい価格かと思います。

これでも足立区・江戸川区クラスで東京23区内最安値レベルのマンションですからね。

マンションマニアさんもこの物件さえ買えないなら23区に新築マンションは諦めろと言ってましたよ。

団地型なので上層階でもたいして展望に違いはなさそうな気がしますが
それでも上層階が人気ですか？
下層階だと虫が入ってきやすいですかね？周りに自然が多いですし

坪314万～なんですか‥
安いとこだと270.280あたりであるかとおもったら

>>3580 マンション検討中さん

考えられる範囲の値(4599万円～8499万円)で計算しても、坪310万～327万円なのですが…計算間違ってませんか？
※別の方も価格に言及されていますが、そちらも合わせて確認された方が良さそうです。

>>3585 匿名さん

人気がどうかは別として1階上がると概ね50万円上がる価格設定してますね。
人気は価格設定やエレベーター事情もあるので、この物件だと低層の方が人気だったのか、
2期の最後あたりだと2～4階がほぼ同じ完売でした。

虫が嫌なら5階以上はほとんど来ないとは言われてますが…3階くらいでも相当減ります。蚊は自力では来れません。

>>3585 匿名さん
川沿いで周りの宅地より下がってる場所だからリスク込みで階数を考える人もいるかなあ
河川の工事したばかりのエリアだからよっぽどだとは思うけどね

>>3589 周辺住民検討中さん

現地見に行ったところ、マンションの基礎自体を1mほど嵩上げしてるみたいでした。
そのため反対側の川沿いの戸建群と比べると高くなってるのかな？という感じです。（正確なところは営業さんにご確認ください。）

嵩上げされてる部分は石神井川のハザードマップにかかってるんですよ(ちょうどこの物件のところまでしか工事されていないので)。今後、改修工事が進めばハザードからは外れる予定なので、以降は前例のない洪水に見舞われても1mの冗長性が確保されている意味にもなります。
あと、記録に残ってる範囲では上石神井3-19って周辺が床上浸水しても道路冠水までで留まっているようです。

>>3591 評判気になるさん

履歴あっても改修されるとハザードがら外れるのですか？

>>3592 マンション掲示板さん
リスクに対してお手当が為されてそれが認められれば当該ハザード対象からは外れますよ。行政の対応もリスクの軽減として各種対応を行ってるわけですし、例えば堤防を設置して浸水リスクを排除したらハザードマップの色は消えますよね？それと同じ理解です。

冠水対策は、建物嵩上げ以外にも4号棟地下に雨水貯留槽を設置しています。どのくらいの効果があるか分かりませんが。

3基1次は８７戸。けっこう札が入ったんですね。

>>3595 さん

結局、1号棟は竣工後販売で決定なのですかね…？
※以前出た投稿の引用ですが、1号棟は67戸、2号棟は70戸、8号棟は26戸の合計約160戸との事。

以前営業さんと会話した際にも「(計画的に順次供給するため)売るものがなくて申し訳ない」旨の発言をしていました。

三期一次の供給を見るに、2号棟と8号棟はその内無くなりそうですね。住宅ローン減税の問題もありますし、1号棟の供給タイミングが気になります。

今年は下がると考えられていた不動産相場も上がり続けてますし、何より「日本円の価値」が急落しているので、ここのような割安物件はすぐ売れてしまうでしょうね。
もはや平均年収で23区で買える新築物件なんて、ここの価格でもギリギリです…

>>3595 匿名さん
87戸ってのは3期1次で販売する戸数のことですか？
エントリーはまだなので入札数のことではないですよね？

>>3598 通りがかりさん
販売する時は見込み客の数以下が基本なので、エントリーは87行くようにするのが人気物件
もし売れ残るなら◯物件です。

そもそも一期二期はどのぐらい抽選があったのでしょうか
営業さんがなるべくかぶらないように均等に調整するもんだとは思いますが

>>3600 通りがかりさん

一期はプレスリリースに申込数や抽選倍率などの情報が載っていました。調べれば見つけられると思います。

団地建て替えをプラスと考えるかマイナスと考えるかは人それぞれですねー…
地権者より新規の方が多いので完全なアウェイではないでしょうし、世代がバラけてるってことは30年後くらいに一斉に高齢化して限界マンション化する懸念も低いので悪いばかりの話でもないとは思うのですが。
まぁ、地権者に孤独死されて事故物件化したら困りますが、コミュニティが成立してるってことはそのリスクも低いのかなと。

地権者は60代～70代の割合が多いし、新規購入者も案外高齢が多い。
引き渡し早々に大島◯るのサイトに事故物件情報が複数載るようなことが無ければ良いが…

そもそも地権者全員が高齢とも限らないので、気にし過ぎなくてもいいのかなと思います。

>>3595 匿名さん

2号棟と8号棟で計96戸に対して87戸ですから、かなり要望書が出ましたね。まぁ、第二期で溜まっていた需要が一気に出たのかもしれませんが。第三期は早々に終了しそうですね。

>>3604 名無しさん
新規購入者は子育てファミリーが多いそうです。

>>3598 さん

この物件は要望書が出された住戸を販売対象にしていますので、87戸要望が入って販売対象にしているのかと思います。
勿論、登録に至らない、登録先を変更する方もいますので実際に販売される数は若干減るとは思います。

毎回の傾向ですけど、販売開始に伴って投稿が活発になりますね。

既にいますが、地権者、ハザード、設備スペック辺りが定番のネガです。
※駅遠は自明なのかあんまりネガとして挙げる方はいませんね。

抽選が終わった後は、先着順の多さを指して売れ残りを連呼するところまでが一連のネガの流れです。先着順も売れていくと、板自体の投稿も落ち着きます。

本物件も今のまま順調にいけば第4期で完売となりそうですので、この板の役割も年内？辺りで終わりかもしれませんね。

ん？すみません、今週末にモデルルーム見学予定の者ですが
三期1次のエントリー開始も今週末ですよね？
すでに要望書の受付が締め切られたのであれば、私は誰かが要望書を出した部屋のどれかにしか申し込めない
つまり必ず抽選になってしまうということでしょうか？
仕組みがわかっておらず申し訳ないです

>>3610 通りがかりさん

実体験を踏まえて回答します。

・要望書ですが、第一希望だけでなく複数希望を出した記憶です。よって、必ず抽選になる。という訳ではありません。

・現在要望書が出ていない部屋に対して、新しく3610さんの希望が出せるのかは不明です。希望を優先する場合、三期二次にまわされる可能性もあるかもしれません。

以上です。
推測も混じっているので、詳しくは担当営業もしくはゲストサロンに確認が良さそうです。

>>3611 マンション検討中さん

第1希望は販売対象にしてると思いますが、第2希望は無闇に販売対象にしてない可能性が高いかと思いますよ。

また、物件概要で戸数を明確に出している＝対象住戸も確定していて、よっぽどのことがない限りそれ以外は登録できないと思います。コンプライアンス的にアウトです。

なお、登録には住宅ローンの承認が必要ですので、3610さんはギリギリ登録に間に合うかも？という状況ではないでしょうか？

>>3612 口コミ知りたいさん
現金なら登録最終日にモデル初訪問でも登録出来ますよ。

希望は第三まで書く欄がありますが有効なのは第一だけですね。
誰も第一を出さなかった部屋は売ってくれません。次期販売に回されます…

全戸南向きみたいですが、同階同フロアの同間取りでも人気が集中する部屋があったりするんでしょうか？
隣が地権者かどうかとかですかね？
それかエレベーターに近いかどうかとか

>>3612 口コミ知りたいさん
お金あればその後に先着住戸出してもらえば良いよ

>>3615 匿名さん
営業さんがすでに希望が出ていることを伝えた上で別の同条件の部屋を勧めるので、基本的には人気集中は無さそうです。
エレベーターに近いのは便利な反面、廊下の人通りが多いことも意味するので、あえて遠い部屋を選ぶ人も多いかと…5階程度までであれば階段でもいいですし。

まだ販売されてないのって何棟ですか？

>>3618 匿名さん

1号棟（70戸弱）だけですね。

第3期1次の販売が順調に進んだ場合は、第3期1次対象外の9戸？（8号棟の広めの部屋1戸はなぜか販売済だったはずです。）と、先着順販売中の3戸とあわせて約80戸を残すのみとなります。

販売対象が543戸ですので残り15％、完売までもう少しですね。

なるほどありがとうございます
上石神井駅までの距離が一番近そうな7号棟が良いなと思ってましたが
もう完売済でしたか

>>3620 匿名さん

第一期の7号棟は値段も抑えめだったのでサクッと完売でしたね。

ただエントランスが中寄りなので、1号棟も上石神井までの距離はさほど変わらないと思いますよ。

今日実際に上石神井駅から歩いてみましたが、長い上に道中が退屈な景色すぎて、、、
上石神井が再開発されたり新しく建て直されるのは一体何年後ぐらいなのでしょうか

駅までの道細いですよね

上石神井駅から現地までの動画がありました。さらに現地を周回して、石神井公園、小学校、石神井公園駅まで映っています。

>>3622 匿名さん
近隣であればジオ石神井公園とかであれば、比較的賑やかな道で石神井公園から徒歩7分？とかですよ。
坪単価はプラス100万ぐらいですが。

>>3625 口コミ知りたいさん
坪＋100万って2000万も違う？とおもったらほんとに65平米7600から7900くらいなんだ。
そう考えると駅離れるとはいえ割安だね

>>3626 さん

阿呆な試算だとは思いましたが…2000万円違うと、40年間タクシーで石神井公園駅まで行き帰り通勤してもお釣りがくるレベルなのですよね。
※1日2000円×20営業日×12ヶ月×40年で1920万円

ジオ石神井公園もあわせて検討してみます。
駅近は魅力的ですね。
情報ありがとうございます。

>>3628 マンション検討中さん
ジオは駅近はすごく良いのですが我が家には高過ぎなのと子育て的にはブリリアの方かなと思いました。
親戚が近くに住んでるのでたまに行くのですが意外と良い公園がなく（あったら教えてほしいくらい）石神井公園の奥にはいろいろあるんだなと昔から思ってました。ただ通勤を考えたら近い方が絶対良いですよね！
順天堂もより近いのはいざという時安心。

>>3627 マンション掲示板さん

タクシー試算笑いました！
毎年海外旅行で100万使っても20年楽しめますよ

上石神井駅の再開発は早くとも15年後とかなのだろうか
10年で住み替えだとリセールバリューには期待出来なさそうだけど
再開発や西武新宿駅の地下道も完成しているであろう20年後なら
確実にローン残債よりプラスの売却益が得られるでしょうね

横浜青葉台にも団地建て替え事業があるみたいですね。
プロミライズ青葉台
https://promirise.com/aobadai/

公社なので3LDK5000万～6000万程度になりそうです。
近くに公園があるところも似ていますね。

>>3631 マンション検討中さん
練馬区区役所のホームページをご参考頂ければ…

駅へのタクシーの話が出てましたが今日みたいに大雨の日は全然つかまらないんですよね。道路もかなり渋滞します。それより線状降水帯が発生したら石神井川は氾濫しないでしょうか？

>>3632 評判気になるさん

ブリリア契約者ですが、青葉台の物件も素敵ですよね。駅距離や室内仕様はここよりも好条件なので、気になるのはお値段だけ(坪300万円超えるか？)です。

>>3634 匿名さん
東京都水防災総合情報システムで、物件近くの石神井川愛宕橋付近の雨量やカメラを見ることができますよ。昨年の豪雨の時も危険水域までいきませんでしたが、ご心配ならチェックしてみてくださいね。
https://www.kasen-suibo.metro.tokyo.lg.jp/im/uryosuii/tsim0102g.html

>>3636 匿名さん
下記リンクから石神井川愛宕橋付近の動画に直接アクセスできます。

プロミライズ公社がやってるし期待できますよね
入居が小学校入学後なので自分は検討できなそうですが。

タクシー今需要が供給を上回ってるので今日のみたいな日かなり厳しいです
石神井公園駅はちょっと特殊な事情があって待機してる台数も少なめなのでなにかあるといなくなることが多いと思います。400円課金すればすぐアプリで呼べると思います
上石神井も少なめかな待機

>>3634 匿名さん
それが2000万の差ですよ笑
そりゃ駅近が良いに決まってます！
とはいえ静かな環境という点では駅遠も捨てたもんじゃないかもですが。

石神井川も拡幅工事してるみたいですけど、どうなんでしょうね。まぁ夜も寝れないほどなレベルでは無さそうですが。

価格差なんてリセール時を考えればそんなにないと思うよ。

>>3638 マンション検討中さん

石神井公園駅の特殊事情って何ですか?

>>3641 マンション掲示板さん
東京のタクシーって基本どこの駅につけても自由なんですけど石神井は縄張りで文化みたいのあってふらっときたタクシー入らせないようにしてるので待機してる台数が少ないです
他の駅だとそこでいつもやってる人に加えてたまたまきた人も並ぶのでその分すくないです

>>3640 匿名さん
リセール考えてる人が少ない物件だと思うよ。

本日6/2は台風の大雨でしたが、石神井川はまだ余裕がありそうに見えました。敷地の北西方向の橋から21:30頃撮影です。

そもそも郊外型マンションって永住目的で買う人が主流ですからね。地価の変動が小さいので建物の方が経年減価していく＝物件価格も下落していくのが原則で、リセールで利益が出ることを想定していません。
まぁ、減価分＋αの家賃収入を狙う投資目的はありますが、この物件は非居住者は買えません。

これだけ相場が上がってるわけだからまあ基本は永住前提だとしてもなるべく値下がりずらいようなものを買うべきだとは思いますけどね

石神井川が危険水域みたいですね。ここは大丈夫？

武蔵関駅近くの稲荷橋は結構ヤバい状態みたいですね。この橋より近くの観測所やライブカメラってあるのでしょうか。

>>3648 通りがかりさん
ありますよー
結構やばいですよ！

https://www.river.go.jp/kawabou/mb?zm=16&clat=35.726395103150715&a...

>>2365 マンション検討中さん

3648です。稲荷橋で過去投稿検索しましたが、関連情報がありました。稲荷橋は練馬区のハザードマップを確認すると石神井川沿いでの浸水深が一番高く、家屋倒壊の危険すらあるようです。本物件付近の状況とは異なりますね。

皆様、どうぞご安全に。

>>3649 匿名さん

あ、自分が探していたのは、稲荷橋よりも本物件に近い場所のライブカメラでした。
提示いただいたのは稲荷橋の映像ですね。
※氾濫危険水位は超えてますね…

>>3649 匿名さん

普通に危険水位超えてるやん！
この程度の雨で？大丈夫か？

>>3637 匿名さん
これ見ると、まだ現地付近の石神井川は大丈夫だね。

>>3653 口コミ知りたいさん

この橋のライブカメラが本物件には一番近いですかね。
仰る通り、今はまだ大丈夫そうです。

Twitterを見ると、善福寺川が氾濫したようです。
都内でも石神井川、目黒川が危険な状態との事…治水工事の重要性を感じますね。
※調整池が機能して、氾濫を防げた場所も勿論あるでしょうけど…どうしても駄目だった点が注目されてしまうので。

6月3日2:00現在、石神井川が氾濫危険水位を大きく超えました！！氾濫間近です。
川沿いにいらっしゃる方は早めに避難された方が良いかと思われます。

稲荷橋のあたりは、まだ治水工事が未了ですよね。

>>3655 マンション検討中さん
北区では石神井川氾濫警戒の防災無線が深夜に出たようですが、この物件付近は今のところはそこまでいってないですね。善福寺川が氾濫した杉並区は防災無線しなかったようです。

>>3657 マンション検討中さん
石神井川危険と聞くと、ドキっとするけど、練馬区だけじゃなくて、板橋区や北区かもしらないんだね

警報解除されたようで良かったです。
氾濫危険水位を超えた富士見池や稲荷橋のあたりはハザードマップでもリスクが想定されている地域なので、マップの有用性と治水工事の重要性を感じますね…。

一階水没？

Twitter見ると石神井川も一部氾濫したらしい。
物件は無事なんだろうか？

ちなみに雨ピーク時に石神井川の物件付近見ましたが、水位は危険値の1/10以下でした。このような豪雨でもそのレベルなので氾濫の可能性はかなり低いです。

>>3661 マンコミュファンさん 氾濫したのは北区の石神井川です。練馬区の石神井川ではありませんよ

やっぱり護岸工事をやったこともあり、こういう豪雨でも物件付近の水位は危険水位の1/10ということで安心ですね。護岸工事未着手の武蔵関付近の稲荷橋は危険水位に達したそうなので早く工事して欲しいですが。

NHKで石神井川増水・氾濫危険のニュースやってます。
川沿いは常に増水の情報を見てないといけないですね。。
避難情報も出てましたが、ここらへんだとどこに避難すれば良いのか。。

駅遠の低地川沿い物件。
ジオ石神井公園との金額差はそこにあるんでしょうが、やはり安全を買うという意味ではよく検討した方が良いのかもしれません。

>>3661 マンコミュファンさん
3659さんの地図にある稲荷橋本物件から離れていて治水工事も完了していないです。
3637さんの愛宕橋のほうが近く、こちらのほうが余裕がありました。
さらに本物件付近は、治水工事完了しているから、安全性は高いですね。

善福寺川とかに比べると練馬区の石神井川で護岸工事した箇所はは川幅水深あるので氾濫しにくいですね 善福寺川は川幅が狭く、水深も浅いので深夜に荻窪2丁目付近が氾濫してしまったようです

NHKでは「練馬区の石神井川」が溢れたと報じられてましたね。

駅遠川沿い団地の安かろう悪かろう物件を買うか、駅近のジオ石神井公園を買うかはあなた次第ですね。

練馬区の石神井川も一部氾濫したらしいですが、物件が浸水して資産価値が暴落したら補償してもらえますかね？

>>3646 マンション検討中さん

まぁ値下がりづらい物件でもあると思うけどね。

>>3666 匿名さん
たぶんそこじゃないと思うよ。
単にジオが高杉。

この雨で氾濫したらやめようかとも思ってましたが、危ないのは武蔵関の方なんですかね？

石神井川でもここらへんは近年がっつり治水工事やったので大丈夫では？

>>3671 マンション掲示板さん
そんなわけないでしょwww
そもそも資産価値求めるなら買うべき物件ではないですよw

築年数同等のブリリア石神井台と三井のグランヴィラの中古の価格差みれば容易い判断ですよw

>>3671 マンション掲示板さん
誰に補償してもらおうと思ってる？

下がってくれれば俺でも買える

購入検討にあたって石神井川のライブカメラを定期的に見てましたが、特に危ない印象は持ちませんでした。
過去の氾濫情報を調べても北区の下流がほとんどのようですね。
この雨量を超えることなんて早々ないでしょうし、良い安心材料になりました。

あれだけ話題になった武蔵小杉ですら暴落してませんし被害が比較的軽微な内水氾濫では期待しない方がいいのでは…
万一の際は臨時で修繕費徴収される可能性はありますが、「被害」が出るとしたらその程度です。

一晩経っても、本物件付近の石神井川は無事でしたね。近くの愛宕橋の映像を見る限りまだ余裕がありました。

騒いでいる方がいますが、以下事実ベースの投稿をしておきます。
・稲荷橋(練馬区石神井川)は氾濫危険水位は超えましたが、氾濫はしていないです。
・稲荷橋付近は練馬区の最新ハザードマップでも危険度が特に高い場所です。
・石神井川が氾濫したという投稿はガセです。善福寺川は残念ながら一番氾濫しました。

護岸工事によって、豪雨に対しての安全性が高まったことが、昨晩の大雨でも感じられる結果だと思います。

とはいえ「不安だ」「防災無線が煩い」などの感想を持つ方もいるかと思いますので、総合的に検討されると良いかと思います。

Twitterに石神井川が溢れてる様子があがってましたよ。

話題の稲荷橋付近の石神井川ですが、現在拡張工事中のところのようです。物件からは少し離れてますので、大丈夫かなぁ思ってます。工事が終われば今後は良くなるのではと。

>>3677 マンション掲示板さん

頑張って買えるようになるといいね。

そもそも川沿い買う場合は治水工事なんか信用せずにリスク前提でかわないと、いざ水没したときにこんなはずでは…っていうふうになるのは単に見通しが甘いだけ。
それが嫌なら買うべきでないし、価格的にここしか買えないなら我慢すべし。

物件の近くに住む者ですが先程物件周りをぐるっと見てきました。
浸水した様子もなく、雨水の排水も問題なさそうでした。

>>3687 マンション検討中さん

川沿いに限らず、どの土地であれリスクの大小は存在します。後は、個々のリスクに対して許容できる、できないのラインを検討するのが住宅選びかなと。

治水工事が行われている。ハザードマップで色がついていない。という情報から、リスクを低く見積もること自体は問題ないでしょう。

ただ、リスクはゼロにはならないです。リスク対策(受容、移転、低減、回避)が大切ですね。

>>3687 マンション検討中さん

良いなと思って見てるけど、同じ価格帯でもっと納得できるとこ頑張って探してます！
って素直に言えばいいのに。

>>3677 マンション掲示板さん

駅遠ならではの住環境
大小の公園
埋もれにくい大規模型
大手デベ
郊外とはいえ23区内でアクセスもそれなり
そもそも駅遠なりの価格

今の相場で値上がり期待するやついない。

今のご時世、リスクがないと考えられた場所(当然、治水対策とかしていない)で線状降水帯が発生して土砂災害ってパターンもあるので…
東京に限れば古くから災害が発生して対策された地域ってのは相対的に安全ですよ。たとえば危険度No.1と考えられている荒川沿いってこの50年くらい大規模水害が起きてないです。

何回か言いますが、氾濫した石神井川は下流の北区付近で、練馬区内ではありません。