Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASってどうですか？

西武池袋線「石神井公園」駅徒歩20～25分
西武新宿線 「上石神井」駅徒歩12～16分
実質的には石神井公園バス便マンションという位置付けになりますかね。
西寄りの棟は上石神井徒歩圏でしょうか。

石神井公園駅までバス10分（なぜか逆方向だと4分）ならブリリアシティ三鷹のほうが便利ですね、中央線特快停車駅ですし。あそこが苦戦なのはバス便立地のせいなのか定借物件だからなのかわかりませんけど。
それにしても練馬のブリリアシティは石神井台、三鷹、そしてこちらと続きますね。

この物件いいね！！バス乗って石神井公園駅いけるなら便利

西武池袋線の車内や池袋駅に広告ありました。
バス停までも歩きますね。

>>4 マンション検討中さん
人気出てきそうですねこれから！

価格帯がどの程度になるか気になります。

何を理由に人気になるの？
バス便、駅遠い物件が！坪200万位ですかね。

>>2 マンション比較中さん

バス便の定借だから。都心の定借(広尾、渋谷、市ヶ谷など)か、バス便の激安のどちらかなら、そこそこ売れたはず。

>>2 マンション比較中さん

結論から言えば、往路も石神井公園駅まで5分で到着します。

時刻表を見ていただくとお分りいただけると思いますが、「JA東京あおば」から「石神井公園」まで3分となっています。時刻表では、そこから6分かかることになっているのですが、確実に2分で着きます。

ここからは推測ですが、荻窪駅から石神井公園駅まで、少々の渋滞や踏切もあって時間通りに到着しないこともままあるので、終点の到着時刻は余裕を持って設定されているのではないかと思います。

ただ、到着時刻が読みにくいことは否定できません。今は、google map等で実際の到着予想も把握できるので、助けになると思います。

現地案内図を見ると、石神井公園に近いですね。人気でるのでは？元は何があった土地ですか。規模からして都営団地？

石神井公園団地（旧公団分譲団地）の、建替えです。

>>11 匿名さん

有難うございます。

長谷工コーポレーション仕様ってどんな評価でしょうか？

たまたま現地を通りました。かなりの大規模マンションですね。

>>13 検討板ユーザーさん

長谷工コーポレーションいっぱいマンション今でも建てていますし、安心できるのではないでしょうか？

郊外のローコスト、団地型ファミリーマンションを得意にしてるゼネコンですね。

>>16 通りがかりさん

価格抑えられそうですね、長谷工コーポレーションなら

>>9 ご近所さん

ありがとうございます。
検索したら「石神井公園駅南口周辺 運行経路変更」という記事を見つけました。
https://www.seibubus.co.jp/sp/news/post-299.html

以前の狭い商店街を抜けるルートしか知らなかったのですが、広い道が駅前まで開通したのですね。これならストレスが軽減しそうです。

>>17 検討板ユーザーさん

タワマン以外、同規模の戸数で価格高めのマンションの施工はどちらが多いのでしょうか。ご存知でしたら教え下さい。

長谷工は田の字で安かろう悪かろうのイメージだわ。
オリンピック決まってからは大手がマンション縮小したから仕方ないんだけど。
今も長谷工の賃貸マンションに住んでるけど、
エアコンつけたら水が逆流するし屋上のタンクは破裂するしで初めは大変だった。

>>20 マンション検討中さん
エアコンの水逆流はマンション施工ではなくエアコン施工業者の不手際な気が…。

マンションのことなら長谷工♪♪
タラララッタラ♪

長谷工コーポレーションに任せておけば大丈夫

実家が近所ですが、子育て環境はいいと思います。石神井小学校も新しくなったばかりですね。
敷地内にミニスーパー(予定)なんですね！
共用部が充実しているため、管理費が気になります。

>>20 マンション検討中さん

長谷工を庇うわけじゃないけど屋上にタンクって何十年前のマンションですかｗ

>>23 マンション検討中さん

＞敷地内に「ミニスーパー」開業（予定）
＞※まいばすけっと（株）と賃貸借予約契約を締結しています

買い物の便が気になっていたので朗報です。
ライフといなげやが少し距離があるので、うまく使い分ければ快適ですね。あとはコンビニが近所にできたら最強なのですけど。

>>25 匿名さん

たしかにコンビニないですね。しかもミニストップが最寄りでしょうか。
JA東京あおば前の銀のさらは昔ファミマでした。

ミニスーパー、どれくらいミニかわかりませんが賢く利用したいです。

3LDKは普通だけど4Lの間取りはいいですね。4LDKで坪290?330位ですかね

もともとこの辺りに住んでいる方が検討するような物件ですね
立地的な魅力は公園が近いことしかないような

地元民ですが、公園は昼間は気持ちいいけど森が深すぎて夜道がかなり暗い。
公道のまわりだけでいいからもう少しライトアップして欲しいです。
都立公園だから都にいうべきだけど

>>24
4年前に竣工したマンションｗ
凍結で破裂。晴れてるのに窓の外が雨ざーざーでビビったわ

>>21
いや、建物内のエアコンの配管が下がって無くて逆流した感じ。
初めは電気屋さんに連絡したけどお手上げで、壁の中をやり直ししてもらったわ。

300名ほどの地権者はどの棟に住むのかわかりますか？

>>32 マンション検討中さん
建替え組合員（地権者さん）の住居は、分譲前に決まっていると思います。
どの棟ではないと思いますけど。

建替え経験者です。

最寄駅　上石神井まで遠くないですか？

徒歩１５分は掛かります。

池袋線の石神井公園駅まではバス、新宿線の上石神井まで徒歩15分。844戸売るのは大変そうです。

資料請求しました。共用と価格が楽しみですね。

西武線沿線…上石神井は駅力ヨワヨワだけども石神井公園はまあまあかな。坪230?260でようやく検討対象になる感じかなぁ

周辺の保育園、激戦になりそうですね。。

石神井公園駅、荻窪駅行きのバス増便されないですかね。朝夕は5分毎になったら使いやすいですね。

>>38 マンション検討中さん

上石神井は再開発あるから将来に期待かな。ただ今でも十分住みやすい街ですよ。このご時世で230なら即完でしょうね。先のブリリアでも260ぐらいだったから300前後にはなるんじゃないかな？

>>41 匿名さん
２６０～２７０て聞いてるって関係者の方が言ってましたよ。そもそも３００万以下の価格でなきゃ戸数考えても売れないでしょ。別に即完売は目指さない

>>42 検討板ユーザーさん

平均で260とかなら目に優しくて嬉しいですね。大規模で価格幅もあるでしょうから、かなり値頃感のある部屋も出てきそうですね。

どの棟にどの間取りが入るのか早く知りたいです！

川が近すぎて心配

上石神井が最寄りなのに、そっちを名称に入れないで石神井公園を強調しているのは何故ですかね？

>>46 評判気になるさん

駅名ではなく公園名ではないかな？

最寄りのバス路線ですが新宿線方面については上石神井ではなくて上井草に繋がっています。新宿線は上井草の方が近いように思いますけどね。まぁ上石神井、上井草、石神井公園を結んだ三角形のちょうど重心みたいな位置関係ですかね。バスは石神井公園行きの他大泉学園（長久保）行きもありますが、阿佐ヶ谷、荻窪から来るバスは上井草の踏切を渡ってくるので休日なども大きな遅れが出る時があります。石神井公園から乗る分には始発なのでスムーズなんですけどね。

間取りを見ると、頭に3、5、6、7とあるので、レジデンスの番号ですかね？
そうすると、駅に近い方で、前に建物の無い条件の良いところから、売るのでしょうね。
これは、先に買っておいた方が良さそうだ。

>>49 マンション検討中さん

なるほど、ありがとうございます！駅からの距離、間取り、日当たり、そして価格のバランスをみて決めたいと思います。
石神井公園と上石神井、どちらを使うかによっても希望が変わってきますね。いずれにせよゲートが多くて助かります。

石神井公園についていろいろ動画で街の紹介がされてますね

石神井公園駅が近くなら良かったけど
徒歩20分？はないな

大規模だと西向きや東向きや囲まれのキツい部屋が出てくるが、ここの多棟・全戸南方向きは郊外マンションとして理想的。（団地みたいだとネガられるのは承知の上）
三鷹のブリリアシティは詰め込みが凄かったから余計にそう感じるのかも。

>>52 マンション検討中さん

石神井公園駅は基本バス利用でしょ。
理想をいうならサウスコートの車寄せ折返しで萩14系統石神井公園駅行きの区間増発をしてほしい。利用者が多い区間だからコロナ禍終息後には充分ペイすると思う。

この近辺は、もともと自転車利用が多いです。
石神井公園のボート池沿いも石神井川沿いも、車を気にせず、風を感じながら走れる道ですので。

春は桜、新緑から盛夏。秋の紅葉、冬は凍る池。朝と夕暮れ時の美しさ。
カルガモ、アオサギ、カワセミに会うことも多いですね。

今は儲かる以前にバスの運転手のなり手がいないし既存の運転手も高齢化してるから増発はほぼ無理でしょうね。黒字路線でも減便が続いているので超ドル箱路線を維持するので精一杯という感じです。

石神井公園はランニングしたり犬の散歩には向いてるけど、小さなお子様が遊ぶ遊具等もないし、池の柵も無いところがあるので子供連れには向いてないよ。鳥好きなじじ、ババ向きだね。

>>57 通りがかりさん

遊具、普通にあるし、夕方や週末は子ども達わんさか遊んでるよ。

>>57 通りがかりさん
ターザンロープとか色々あるでしょ、池はザリガニ釣りで賑わうし。

駅から近いボート池側は遊具少ないですが、三宝寺池側は多いですよ。ブランコ、ジャングルジム、お砂場、ターザンロープ(？)などなど。
ボート池側はランニング、ウォーキング、釣り、デッサンなどされてる方が多いイメージです。三宝寺池側は週末ファミリーで賑やかです。ラジオ体操も行われています。

昨日現地へ行ってみました。
石神井公園の南側に緑豊かなお寺や神社が多くて、地図で見るよりも公園が近く感じます。
それと南側2分くらいの所に「こもれび公園」という整備された公園があり遊具も揃っているので、子どもを遊ばせるにも良さそうです。
駅からの距離がネックですが、住環境は魅力的です。

駅から徒歩２０分という距離はさすがに遠いですね。
自転車で通う方も多いかもしれませんが、天候が悪いときはどうでしょう。
大雨の日は歩いていくことを考えると、徒歩２０分は遠すぎます。足元などびしょぬれになってしまいます。
バス路線もあるようですが、石神井行きではないのでしょうか？


一方生活環境は整っていますし、自然もあり、大きな公園もあり、ファミリー世帯には住みやすい環境です。
子育て中心の生活をしたいという方に向いているんでしょうね。

>>62 匿名さん

この辺りは、雨でも自転車が多い印象です。レインウェア着て。さすがに今日みたいな嵐の日は厳しいと思いますが。

バスは石神井公園駅行、荻窪駅行き（上井草経由）です。
東京テラスという千歳船橋・千歳烏山どちらも遠い大型マンションありますが、竣工後、路線バス大幅増便されたようですね。

駅までは距離があるのですが
公園があり、教育施設も近いので子育て家庭が住むやすい環境です。
間取りをみるとリビングが広くて、日当たりも良いのかなと思います。
ただ部屋の柱？出っ張りが気になりました。
家具の配置などちょっと大変かもしれませんね。

大規模だけど大規模の魅力を感じない。共用やデザイン見てもまったく食指が動かない。なんでだろ？

>>65 匿名さん
日記に書く内容ですね_φ(･_･

坪250くらいですか？

>>67 通りがかりさん
２６０です

団地に住む感じ。三菱との違いが明確ですね。

>>69 匿名さん
どのあたりが団地？

団地の建替え事業だって点と大規模板マン形状で言ってるんでしょうが、こんな素敵な団地(古い公営団地などを指してネガティヴに使われる意味合い)があるなら教えて頂きたいものですね。

>>69 匿名さん
坪単価100万円以上違う物件を同じ土俵で比較する人は居ないでしょう。

あっちは地下住戸ありですよね。価格差もそうですが、地下を選ぶ住人とそれを許容するコミュニティって、こことは全然違うライフスタイルでしょうね。

>>73 マンション検討中さん
わざわざ他物件に煽りを入れる貴殿の姿勢の方が余程疑問に思うライフスタイルだと思います。

>>74 評判気になるさん

他の方を煽るのもどうかと思いますよ。物件の話をしましょうね。

ここのいいところのひとつは、駐車場が全車平置きのところ。
機械式のようにメンテナンス費用もなく、駐車場代が管理費に充当される
ことから管理費が安いかもしれません。最近は大規模物件でも管理費が高い
ので期待している。

>>76 周辺住民さん
管理費ってどのくらいが相場かご存知の方、教えていただけますか。

今後はテレワークが当たり前の時代に。
だから駅までの距離なんて、全く関係ない。

>>78 匿名さん
結局は労働生産性がテレワークとオフィス勤務とどっちが高いかって話で、現実問題としては悲しいかな後者なのよね。いざ会社がオフィス勤務中心に軸足を戻した時に後悔の無い選択は必要。

>>79 買い替え検討中さん

駅近買えるならそれに越したことはないですね。ただここならバスでも自転車でも十分通える距離かと。私は20分程度なら歩いてしまいますけどね。

石神井公園と上石神井は行ってみたらわかりますが、相当な格差がありますよ。私は出勤経路の関係もありますが、それ以外でも輸送障害などがなければ石神井公園しか使いませんね。
例えば日中の上りの1時間で見ると

上石神井…
急行西武新宿6本、各停西武新宿6本
（新宿線計12本、ただし急行の1分差で各停が出るので実質10分間隔6本）

石神井公園…
急行池袋3本、準急池袋3本、各停池袋4本、
Fライナー快急元町中華街2本、各停元町中華街2本、
準急新木場2本、各停新木場4本
（池袋線計10本、副都心線計4本、有楽町線計6本、合計毎時20本、うち当駅始発3本）

日中の所要時間
上石神井から
高田馬場…急行13~14分
西武新宿…急行17~18分
石神井公園から
池袋…急行10分
新宿三丁目…快急20分　明治神宮前（原宿）…快急24分　渋谷…快急26分　自由が丘…快急35分　横浜…快急56分
飯田橋…準急28分（S-TRAIN24分）　市ヶ谷…準急30分　永田町…準急34分　有楽町…準急38分（S-TRAIN34分）　銀座一丁目…40分　豊洲…準急45分（S-TRAIN42分）　新木場…準急50分


私は週3勤務になり、混雑を避けて早朝に出勤してますが6時台の石神井公園行きバスは出庫便の関係で上井草駅入口始発なのでほぼ定時ですよ。
6:42発のS-TRAINをよく利用します。510円の指定券が必要ですが混雑を避けるのと乗り換えなしで石神井公園を出たら次は飯田橋なので、地下鉄のせわしない乗降がないだけでもだいぶ楽です。
直通運転により新木場乗り換え舞浜でディズニーランドや横浜中華街なども気軽に行けるようになりました。

>>81 ご近所さん

どれだけ本数や方面が多くても、目的地は1か所、乗る電車は1本。

だったら30分間隔の田舎路線でも全然いいよな

>>79 買い替え検討中さん

労働生産性がオフィスの方が高いとは言い難い。
オフィス回帰を願っているのは、部下を信用出来ない上司だけ。

上石神井は地価が上昇傾向だから、壺280くらいになるかな。

>>84 匿名さん
実際には自宅で仕事に集中出来る環境を確保出来る方がどれだけ居るかって話にもなりますよね。お若い単身者なんかこれまで自宅は寝に帰るだけの場所って方も多いでしょうし、家族持ちも同様に主人の書斎なんて…、ねぇ？まともなワーキングデスクやチェアも無い環境でどれだけ仕事に集中出来るかと言えば、厳しい方が多いのは事実。

上石神井は大規模再開発がスタートしたので、地価が上がりそうですね。

https://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/koho/hodo/h30/h3012/301225.file...

団地解体前くらいに「総事業費210億6000円を想定」って書いてた記事あったけどそこから上がったり下がったりしたのかな

ここ何年かは、どこもかしこも坪単価が上がっていますよね。
荒川区が上がり始めると価格上昇の終わりが近づいていると聞いたのですが、どうなんでしょうか？
そうであるのであれば、待っていようかな…https://www.sumai-surfin.com/re/40668/

同デベの三鷹は、値引が期待できるようですが、
ここも値引してもらえますかね？

すぐ値引きはしないでしょ

>>88 マンション検討中さん
販売戸数で割るとざっくり4000万かあ

>>92 名無しさん
購入しやすい価格帯ですね

>>93 検討板ユーザーさん

あのー、総事業コストを回収しただけじゃ事業として大赤字なんですけどｗ

>>94 匿名さん
１割増で1戸当たり400万上乗で20億
なかなかだと思うけど

>>95 名無しさん
わかってないなぁ、地権者（団地所有者）は事業費負担ゼロもしくは超低額ですよ。
その分をどこで回収するか考えたら分譲住戸が4000万だとかその1割増しなんてあり得ないでしょ。

>>96 匿名さん
じゃ、いくら？

>>97 検討板ユーザーさん
坪260かそこら、って情報なかったでしたっけ。70平米換算で5500。これで96さんの指摘にも当てはまるかな、と。

上石神井なら坪280以下はないよ。

設備、仕様が気になっています。

>>101 マンション検討中さん

まあ300はいかないだろうが260予想は甘いと思う。

石神井公園駅とのピストン輸送バス、やってくれないかなー…

地権者はいいなぁ。もともとボロ団地に住んでたのに、新規購入者の支援により、最新のブリリアシティが手に入るんだから。調布の多摩川住宅も同じような企画で巨大なマンションに建て替えするみたいですけど、地権者にしてみたら夢みたいな話ですよね。

>>100 検討板ユーザーさん

仕様を予想してみました。

・ディスポーザーなし
・直床
・食洗機オプション
・トイレ手洗いカウンターなし
・床暖房あり
・ミストサウナなし
・コンシェルジュカウンターなし
・ライブラリーなし
・集会所あり

こんな感じでしょう！？

>>103 匿名さん

＞新規購入者の支援

何を言ってるの支援じゃないでしょ。
地権者はその名の通り土地の権利を差し出して、さらに差額調整も負担して、新築の部屋を手に入れるだけ。
50年以上前にここを買った運の良さと建て替えを実現させた粘り強さのおかげでしかない。

建て替え正式決定前は2000万円台で中古が買えましたよ。そんな昔の話じゃありません。地権者を妬んでる方は古い団地を買ってはいかが？　建替実現までには途方もない時間と労力が必要ですけど。

共有施設とかも情報出てきましたが、この規模であれなら維持費高いものはないですから悪くないですね。何より264台分の駐車場が全て平置きで2列の棟の離隔がしっかり取れてるから維持管理収入面でも良いし、住居の南向きのメリットが活かせそう。間取りも収納キッチリ確保されてるし、リビング横の洋室もウォールドアで開放できるタイプなのは良い。浴室も部屋サイズに合わせて小さめから大きめに設定分けてるのも現実的。団地の建替え物件らしく全体の4割弱占める地権者の声を反映させてるのが良い方向に出てる気がする。後はバス便利用前提の駅遠デメリットを納得させる価格が提示出来ればGO出来る方は増えそうですね。

コンシェルジュカウンターは必須です。

その他は
・24時間ゴミ出し
・外壁は吹き付け仕様
で希望かな。

>>106 評判気になるさん

南向きはいいですね。
この掲示板には団地みたいと揶揄する人がいますけど、団地上等ですよ。

大型マンションの多くは昔からＬ字やコの字、最近はロの字や日とか曰とかＦとか柄杓型の配置が大半。日当たり風通しの点で条件の悪い部屋が出てきます。そういう部屋は中古市場で買い叩かれて物件全体の評価を下げます。
こちらはそういう悪条件住戸が生じないので安心できます。

駅遠物件だからこそ仕様にはこだわって欲しい。ブリリアだからこそ仕様はケチらないで欲しいです。

居室内はディスポーザー、床暖房、ミストサウナ、フィレオストーンカウンターキッチン、グローエキッチン水栓、トイレ手洗いカウンター(角部屋)

共用施設は24時間ゴミドラム、ゲストルーム、パーティールーム、ライブラリー(またはスタディルーム)、キッズルームが最低限欲しいです。

バス停が遠そうなので敷地内から石神井公園駅までのシャトルバスは有料でいいのでできれば欲しいですが、さすがに難しそうですかね‥。

価格は地権者が多いので権利分との差額負担と、売れ行きを考えてあまり強気の価格にはして来ないのかなーという願望を込めて、
低層階で坪230～(70㎡4000万後半)
中高層階で坪260～(70㎡5000万後半)
中高層角部屋住戸坪坪280～(80㎡6000万後半)
くらいでどうでしょうか！？

オンライン説明会を楽しみにしております！

>>109 匿名さん
最近のブリリアシティの仕様は余り期待出来ない気が…。駅遠を検討する時点で価格重視の方が多いでしょうから仕様抑えて価格そこそこにまとめて来るんじゃないですかね。

>>110 マンション検討中さん
そうですよね。駅遠を検討する時点で価格重視ですよね。
あと私は普段の行動が車派なので平面駐車場が魅力的です。
贅沢言えば駐車場は自走式にして敷地にゆとりを持たせて、植栽や中庭にもっとスペースを割いたランドプランにして欲しかったですが、そこは価格帯に反映されることを考えると割りきるしかないですね(>_<)

>>107 匿名さん

外壁は吹き付け仕様を希望されるのはなぜですか？
メンテナンス代が安いとか？

>>109 匿名さん

ブリリアは都心物件以外、仕様をギリギリまで落としてくるよ。
埼玉とか行ったら大規模でも床暖やディスポまで削ってくる。ウォールドアの留め金まで。
ここも23区周縁として許容できるかどうかのすれすれレベルの仕様だと思ってたほうがいい。

建て替えで出ていった人もいるから、価格はいまさら釣り上げられないんじゃないかな。

今はコロナバブルだけど、ここは駅遠、しかも練馬区は生産緑地も多少影響するだろうから、安い価格で買わないとあっという間に暴落すると思う。
都心と違って人口減も影響受けそうだし、永住向けだね。

>>96
だから戸数じゃなくて分譲数で割ってるよ

>>112 匿名さん

タイル貼りはコストは高級感に欠け、古臭いイメージ。
吹き付けは洗練された外観となるから。

>>116 匿名さん

吹き付けがいいという方もいるのですね。吹き付けは賃貸に多く分譲ではあまり見ませんが、勘違いされていませんか？それとも最近はオシャレな吹き付けがあるのでしょうか？

見た目はタイル張りの方が高級感はあるでしょうが、定期的な打診確認やイレギュラーな剥がれ落ち等でのメンテ費用も吹き付けよりも高くつきますし、こうした建替え案件等では費用面重視となるのも合理的な選択だとは思います。

>>118 買い替え検討中さん

まあタイルと吹き付けのバランスは上手くやってくれるでしょう。見えないところや足場必要なところは吹き付け多めになるのでしょうね。

外観は吹き付け一択ですね。
タイル貼りは、もう流行りません。

あとは床が防音性能が高い直床なら
嬉しいです。

全面吹き付けだと価格が上がりそう。
3LDKだと5000万中盤?のスタートでは！？
上石神井は再開発が決まってから、一気に上がってしまいましたね…

競合はブリリアシティ三鷹になりますが、
あちらは大幅値引ありとの情報もあり…

どちらがいいか迷いますねー

タイルなんて、万一落下して死亡事故でも起こしたら、莫大な損害賠償だけでなく、刑事責任も問われる。万一がなくとも、管理修繕が高くつく。いいことなし。
ここ数年で最高級の部類のザコート神宮外苑を見てくるといいよ。タイルなんて貼ってない。

>>122 匿名さん

競合しますか？
全然違うと思いますけど。

>>124 匿名さん

ブリリアシティ三鷹は都内最安物件。

こっちは上石神井なので、
こちらの方が確実に高くなりますね。

3LDKは5700万?と予想

>>126 匿名さん
その予算が有れば他の駅近か戸建て買う

人気の石神井エリアなので、6000万スタートくらいでは？

コンシェルジュは嬉しい！

>>129 匿名さん
コンシェルジュは三鷹ですか、石神井ですか。

>>130 マンション掲示板さん

ここ

>>131 匿名さん

ありがとうございます。嬉しいです。どちらで確認できますか。

>>132 マンション掲示板さん

オンライン商談

ミストサウナは嬉しい！

>>133 匿名さん
直接電話してみました。この物件コンシェルジュないと言われました。

>>135 マンション掲示板さん
団地の建替えプロジェクトだし、そりゃコンシェルジュを付けるタイプの物件じゃないでしょう…。

>>136 坪単価比較中さん

ブリリア多摩ニュータウン（1,249戸）も団地建て替えプロジェクトですが、共用棟にコンシェルジュがいますよ。まあ棟によっては距離があり過ぎて一部住民しか使ってないようですけどね。

個人的には人を常駐させるようなサービスは極力ないほうがいいと思っています。
来客対応も荷物受け取りもIoTで可能になりますし、共用施設の予約もWeb経由が普通なので有人サービスはいらないかと。

>>137 匿名さん
あの時代の1200戸超えだとスケールメリットが効いてコンシェルジュ置いてもあまり負担大きくなかったんでしょうが、今の時代に新設すると苦しそう。そもそも各種サービス利用のシステム管理も容易な今ならキチンと日勤の管理人が居れば、お金持ち向けタワマンでもなければコンシェルジュは要らない気がする。

コンシェルジュの対応内容はシステムで大体は賄えるんだと思います。どなたかが言う通り。その上で「コンシェルジュがいるマンション」という見栄やなんか凄い(よくよく考えると別に凄くはないのです)が住もうかなって迷う人達の後押しになる＝付加価値＝資産価値に繋がるんだと思います。
ちょっと脱線失礼しました。

床は防音性能が高い直床希望ですが、
こちらは直床にしてくれてますかね？

二重床は太鼓現象があるので、
避けたい。

水回りの場所を移動する予定なんてないし。

駅遠物件だから仕様くらいは気合い入れてくれるかと思ったのに、少なくともトイレは手洗いカウンターなしのキャビネット式…
アルコーブなしの田の字だし、がっかり感しかない

団地の建替え事業ってベースを考えても、都心で働く普通の家庭に手の届く範囲に価格抑えるのが大前提なのでしょうね。高仕様に優先順位置く層に合わせても駅遠の条件から響くのは僅かでしょうし、この規模を売り切るには「普通」なのが一番って判断なのかと。

>>142 匿名さん

そうですよね。
今までオートロックすら無かった団地の方々に手洗いカウンターやらコンシェルジュやら言っても賛同を得られなかったでしょう。
（誤解のないよう申し添えますが、旧石神井公園団地の住民は住まい方の意識が高い方が多いようです。ストリートビューで解体前の団地内街路を見られますが、植栽の手入れ、駐輪場の使い方、ゴミの出し方などが美しく、まるで公園のように整えられていたことがわかります）

おっしゃるように設備はほどほどで手の届く価格設定になることを期待しています。
昨今の状況では期待薄ではありますが。

>>141 匿名さん

駅遠物件は価格志向の方が多いですからね。仕様もそこそこというのが一般的ですよ。

玄関床は何故　大理石？

>>145 匿名さん
どこにそんな情報が？てか普通のタイルで充分だと思いますが。

>>144 匿名さん

仮にもメジャー7の物件なんだから、仕様も最低限これくらいは…ってラインがあると思うんですよね。
手洗いカウンターもアルコーブもないって賃貸と変わらないやん、と。
さすがにガーデンズ大田多摩川みたいに、キッチン収納のソフトクローズもない、食洗機もないなんてことはないと思いますが…。

>>147 匿名さん
アルコーブもトイレ手洗いカウンターも最近は中級クラスでも無い方が多いですよ。特に前者は。必要なら後で如何様にも出来るソフトクローズや食洗機も個人的には各家庭で選択すれば良い気がします。

>>147 匿名さん

アルコーブがないとはいえ廊下側の柱が全埋まりでなく半分だけ出ていて、さらにメーターボックス分を合わせると玄関ドアを全開しても廊下幅に余裕あるのかなと思って見ていました。
最近は高額物件でも「のっぺり廊下」が見受けられるので、こちらはまだマシだと感じます。

ディスポーザーが付いているのは嬉しいですね！ー

大理石、ディスポーザー、三鷹ですか。

アルコープ・トイレ手洗いカウンター・全面吹き付け・直床と
仕様はいいですんね！

無い仕様をあたかもあるように言う変な人がいますが、情報はよく精査しましょう。

>>153 マンション検討中さん
何が目的なのでしょうか。

>>153 マンション検討中さん

ホントですね。意味不明ですよね。
その方なにやら黄色いタコみたいなマークが付いてますけど、要注意人物のマークかしら。

>>155 匿名さん

三鷹のプリリアでも同じような書き込みしてますね。あちらでは住民板にも登場して荒らしてます。迷惑な人ですね。

>>156 匿名さん

失礼、ブリリアシティ三鷹ですね。

ブリリアシティ三鷹とここなら、
ブランド力は石神井のほうがあるね

明らかに営業マンと思われる書き込みあるな。良い様に見せようと必死になってるのが逆に痛い。

>>159 マンション検討中さん

そういう言い方をなさると「他者の営業マン」かと言われるのが常。
単純にファンとアンチでいいじゃないですか。

ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘と同じくらいの価格帯になりそうですね。23区のバス便か都市部の駅近か。

>>161 匿名さん
その2つを比較検討する人っているんですか？
価格帯が同じでも特徴が違いすぎて被らないと思いますが。

え？比較検討してますが…駄目ですか？

>>106 評判気になるさん
こちらはウォールドアは採用してないみたいですね。3枚引戸タイプのようです。
開放感は得られる点では良いのですが、閉めた時にボタつくので、できればウォールドアが良かったです。

坪300はかたいみたいですね。
70平米で6000万前半かあ。
建物がブリリア石神井台の第二弾だとしたら、
建築を最低限にコスト抑制した
団地マンションの出来上がりになりそうです。
人件費、資材高騰考えたら仕方ないとはいえ、ブリリアブランドという誇りがあるならそこはすこしでも頑張ってもらいたいものです。
ブリリア、大規模、石神井というコピーで集客はできそうですが、かなり苦戦するでしょう。

※ちなみに建物見るときは、バルコニー手すり含めて、タイル貼りと吹付の割合をみましょう。
（既築のブリリア石神井台がいい例です）
少なくとも部屋設備スペックだけで見てたら
業者の思うつぼですので

駅からは距離がありそうですね
徒歩で１５分以上かかるとすると、大人の足でもちょっと距離があるなと思うくらいでしょう。
石神井公園からはバス利用ができるようですが、十分な本数があるのかということや終電の時間、
またバス停までどのくらいの距離で行けるかなどが気になりました。

>>166 匿名さん

終バスは石神井公園駅南口を0時10分発です。
こちらを参考にしてください。

https://www.navitime.co.jp/diagram/bus/00023184/00007328/1/

マンマニさんの動画来ましたね。
坪265予想とのことでそれが当たれば、分譲としてはスペックが低いところがあるにしても魅力的ですね。

>>168 通りがかりさん
これですよね
https://manmani.net/?p=40491

価格予測は目に優しい価格と思った反面、ディスポーザーなしは正直かなりショックでした。この規模でなぜつけてくれないかなーと思います。前向きに購入を検討しているだけに残念です。
今からでも建築計画変更してディスポーザー処理槽を作って欲しい！(なんてことは無理だとわかっていますが)
ブリリアシティ石神井台もディスポーザーなしだし、設備仕様は極力コストカットするしかないのでしょうか。
まさか床暖房ないなんてことはないですよね？

そりぁ、坪単価安くするんだから設備削るしかないですよね。。
食洗機、床暖はオプション、古めかしいタンク式トイレ標準装備、天高2350とかは覚悟しておいた方がいいのでは？

>>170 通りがかりさん

間取り見る限り床暖房は標準っぽいですよ
トイレはタンク式確定ですが、キャビネットを隠して背面カウンターっぽくしたもののようです
食洗機・天井高は分かりませんが、さすがに2350はないのでは…と思います

>>170 通りがかりさん
ここは戸数が多いし、地権者もそれなりにいるから売り切るためにそんなに高値にはできないし、ブリリアシティ上石神井台が販売苦戦した経験を踏まえて設備仕様はそれなりにしてくるのかなと勝手に思ってました。
でも設備仕様よりは価格面で勝負で設備仕様はある程度割りきるしかなさそうですね。
食洗機はオプションで問題ないと思ってます。
床暖房がオプションとかあるんですね。知らなかったです。
天上高はリビングは2500くらいあるのかと思ってましたが、そうじゃないかも知れないんですね‥

>>172 匿名さん

地権者さんが多いからこそ設備仕様は必要最低限なのだと思います。
従前の団地所有者の方たちにしてみれば、仕様が高くなると価格が上がり自分たちの負担が増える（あるいは取得面積が減る）ことになるので、「そこそこでいい」となったのでしょう。築50年の団地と比べればディスポもトイレ手洗カウンターも必須ではないと思います。

いみじくもマンマニさんが環境や全体計画を絶賛しつつも「一次取得の住宅購入検討者のほうが合ってくる」と言い切っています。まさにこの点だと思います。

マンションから買い換える方は「新しいマンションだからディスポーザーと食洗機は必須、あとは可動式ルーバーも。それとノンタッチキー、カメラ付きインターホンも。それと･･･」と、より高いクオリティを求めますが、いま23区内でそれら全てを備えた新築は目玉が飛び出る値段です。

新築に買い換えると設備面でダウングレードになってしまうことが珍しくない、困った時代だと思います。

URリンゲージが入ってるので仕様は期待できないでしょうね、、、

昔不動産買って今含み益出ている人が新築マンションに変えるとなると、狭くなり仕様もしょぼくなるってジレンマですね、、

ほんの数年前までは郊外で4000万超えると設備豪華だったのが懐かしいね。
二重床・二重天井で天井高も高くてキッチンも大理石でミストサウナとか。
ここは設備もしょぼくて間取りも田の字しかないみたいでがっかり。
正直5000万でも我が家にはきついし、この設備で徒歩20分（ドアからは実質30分位？）頑張ろうと思えるマンションじゃないかな。

うちも既にマンションを持っていて、大規模プラス平置き駐車場ということで期待してましたがディスポーザーがないということでかなり意欲が薄れました

>>176 マンション検討中さん
ディスポーザーがないということで同意見です。三鷹にあるだけに、何故でしょう

>>177 マンション掲示板さん
シンプルに想定検討者にディスポーザーに優先順位おく方は少ないという判断かと。実際問題として、新築マンションのどの程度にディスポーザーが設置されているか知ればマンクラに感化された方でもない限り気にしないのが現実です。

>>173 匿名さん

172です。
マンマニさんが一時取得者向けと言っているのは納得です。元が賃貸からの住み替えなら気にならないと思いますし。
ここの住環境はとても良いと思いますし、石神井に住みたいと思ってますが、私は買い替え予定の二次所得者なので、ダウングレードすることを許容できる魅力があるのか吟味して検討したいと思います。

>>178 匿名さん
たぶんディスポーザーを強く求める方は、いま現在ディスポーザー無しの暮らしをしているのだと想像。あればあったで便利だけど生ゴミでも使えない品目も多くて「生ゴミを捨てない生活」なんて実現しない。
手入れや設備更新は面倒、故障したら悲劇。排水管の汚れや傷みが早くなる。便利さには代償もあるとディスポーザー生活を15年経験して思います。
次の住まいには無くていい設備Ｎｏ．１です。

今も重宝しているので次もディスポーザーありのところを探してますが...

>>181 マンション検討中さん
比率からするとディスポーザ利用希望者よりそうでない人の方が多い想定の物件という事だろうね。前の方も書いてる通り、利用者のユニット更新費用も掛かる上に維持費用で月1千円程度はプラスされるので、コスト面でも長期的に考えればそれなりになるし。

設備設備、ディスポーザーディスポーザーって、
それで購買の判断しないですよね？

売主※、管理会社、立地、街の将来性、価格バランス、
私はこのへんでいつも判断してます。
※それなりの売主がそれなりのそとづらを構えているかが重要

間取り、設備、はっきり言ってどうでもいいです。
マンション選びでもっともいらない判断材料と思います。

以上です。

>>183 匿名さん

>それなりの売主が
>それなりのそとづらを構えているかが重要

激しく同意です。ただ、それをクリアした方が、あったらいいな話しをしてるのではないですかね。

そこそこの値段なら間取りも設備重視するよ。
大規模ならとディスポーザーも欲しい。
無いとゴミ置き場に虫が湧きそうだし。
3000万円代なら設備は妥協するけど。
自分で住むのに住みにくい家は買わないよ。

設備と間取りを全く気にしない人なんているんだ
すごいな

>>185 マンション検討中さん

価格云々ではなく、
もはや大規模で設備需給規模の享受を受けられるにも関わらず、内装スペックが不完全ということは、
よっぽど物件損益が厳しいのでしょう。

普通は『大規模でいい設備ついてます、いい共用部あります』ってのが、大規模のうたい文句なんですがね。

>>187 匿名さん
あまり場所にこだわらず、新居を探しているんですが、ここも検討しようと思ってます。

ちなみに、『大規模でいい設備ついて、いい共有部あるマンション』はどちらにありますか？
検討したいので教えて下さい。

>>188 eマンションさん

設備と共用部でご検討なさっててるんですね。


設備と共用部のバラエティさはあまり関心がないのでよくわかりません。

お答えできず大変申し訳ありません。

>>188 eマンションさん

ブリリアシティ三鷹はどうでしょう？
ここより共用も設備も充実してると思います。三鷹バス便で4000万台からあるようです。更に家具付きを謳ってるので、値引きも期待できると思います。

何度も指摘されているけれど平置き駐車場はメリット大きいよね。
ただ戸数が多い分、管理用や来客用など一般に供されない分を除くと総戸数844戸に大して254台、ちょうど30％の設置率なんだけど場所柄としてこれは少なくないかな。近隣で駐車場は借りやすそうではあるけれど。ただ車高の高いSUVが入ることのメリットは大きいからなあ、もっとたくさんあればいいんだけれどなあ。最近は都心の高級物件でも３０％が普通なので、むしろこれ以上だと将来的に稼働率が下がって居住者の負担が増えるというデータでもあるのだろうか。

>>191 匿名さん
デベ側とすれば将来の駐車場の維持管理費用は正直関係無いので、シンプルに駐車場利用者需要と全戸南向きの魅力を上げる方とバランス考えた結果ってお話でしょうね。個人的には良い塩梅の設置だと思います。

え、このマンション、元々住んでた人達はタダで新しい部屋もらえるんだよね？
というか建て替え決定前にカスみたいな値段で買った人とか超ラッキーじゃん。

>>193 マンション検討中さん

言葉を慎みなさい。

>>194

ごめんなさい

>>193 マンション検討中さん
容積率からしてタダでの等価交換では無さそうですね。それでも普通に購入されるよりは安価なのは間違い無さそうですが。

>>188 eマンションさん

設備と共用部でご検討なさっててるんですね。


設備と共用部のバラエティさはあまり関心がないのでよくわかりません。

お答えできず大変申し訳ありません。

元が団地ということで、団地に住まわれていた方々とも仲良くやっていく必要がありますね。

元が団地ということで、もともと住まわれてた方の層としては高くないイメージです。
なので、プラスの部分出せないから出ていくひとも多いのかなと思っています。
残られた方とはうまくやっていく必要がありますね。
収入差がありそうなので、価値観の違いとかで揉めなきゃいいんですが。

こちらのマンションを購入検討中の者です。
パッと見て、いちゃもん？つけてる方が何人かいますね。
こんな共用施設に金をかけてるようなマンションになんか住まねーよっていう言い方にしか見えません。
でしたら、2、3億するようなレジダンス級のマンションに住まれたらいいわけですし、
家を購入するにあたって、子育て、単身、老夫婦など様々な理由や条件があるのですから、それをここでぶーぶー言わず、書かなければいいんじゃないでしょうか。

ちなみに団地に住まれてる方と収入の価値観がありそうって何のマウント？ですか^^
実際に団地を二戸持ちつつ、貸し出して、その方は戸建てに住んでたり、資産運営してる方もいらっしゃいますよ。

お金の価値観のマウントするなら他でやってください。
そんなめんどくさいことに付き合ってるほど時間あまりないですよ笑

>>199 マンション検討中さん

収入差は知らないけど、「元々持ってた区分所有権の価値＋差額金」＝「分譲住戸の価値」なので、資産状況は購入者と同じでは？
どっさりローンを背負うことになる購入者より余裕のある暮らしをなさる方も多いと思います。
価値観だとか安易に持ち出さないほうがいいですよ。

199さんは、賃貸の団地を想像してのコメントかと思いますが、こちらは分譲の団地のため大規模マンションの先駆け？にお住まいだった先駆者的な方が多いのかと。（勿論、賃貸の団地だから下に見ていいという話ではありません。）

これまで住んできた意識が強く、建て替えを実現された高齢の方が3~4割いて、既にコミュニティがあるというのは良い面も悪い面もあるでしょうね。そういう意味では198さんのおっしゃる通り仲良くやっていく必要がありますね。

上石神井は再開発が決定してるので、今後、
更に地価上昇しそう。

今日自転車で前通ったが、まだ更地だった。
目の前の石神井川、整備されたんだね。ベンチも何個か置いて欲しい。

>>204 匿名さん

更地じゃないでしょ。もうガンガン工事始まってますよ。
夜に通って見えなかったのでしょうか。

>>200 マンション検討中さん
別にマウントとりたいわけじゃなくて事実じゃないですか？
たしかに、あなたのおっしゃる通りの団地の使い方をしてる人もいると思いますが、もともとの団地の特性を考えたら大部分の収入層ってそんなもんでしょ。あなたの言ってることって、ワクチンで死んだ人がいるから打たない！って言ってるのと一緒。
定量的定性的な判断が必要なんじゃないでしょうかね。
ご自分のことを指摘されて興奮されるのはわかりますが、それこそ面倒臭いです。
時間ないならいちいち稚拙なロジックで反論しないでください。反論するならエビデンスをどうぞ。

>>201 匿名さん

そうですね。
残られる方々と同じ価値観だと嬉しいですね！

>>202 マンション比較中さん
なるほど、分譲団地というのがあるのですね。
それは勉強不足でした。ありがとうございます。

普通に世帯年収1000万以下の層なら全然アリな物件だと思いますけどね。平置き駐車場とオートロックついてこの立地ならかなり良いですよ、

話逸れるかもしれませんが、お金の価値観って大事だと思うんですよね。
問題が起こったら解決策についてQCD観点で客観的な判断が必要ですが、この時に最も意見が分かれるのはC(コスト)です。
お金かけてでも中長期的なQ(Quality)を重視したい派と、とりあえず暫定的な対応でよいからC(Cost)を重視したい派みたいな感じに分かれます。
金額にもよりますが、私はどちらかと言うと前者の側なので、管理組合の過半数が後者だときつい。
まぁ、実際にはお金の価値観だけでなく、それぞれの住人がその後いつまで住むつもりなのか等で、意見は分かれると思いますが、大前提としてお金の価値観の相違を埋めるのは大変です。
親の教育方針や生き方、経済状況によって価値観は形成されているので。
例えば、私は安いスーパー回って数百円節約するよりも、近くのスーパーで済まして、空いた時間で稼いだ方が効率的じゃない？と思ってしまいますが、世の主婦達からは猛反発を受けるでしょうね。
かと言って、白金地区の方々と価値観が合うとも思っていません。(向こうもそう思っているでしょうし笑)

長文失礼しました。

199さんと210さんは同じ方ないし同じ考え方ですかね？

ある程度同じ価値観や似たような年齢・収入・家族構成が集まっている方が問題を解決しやすいのは確かにあるかと思います。また、そういった意味で、高齢の方々が多く、所謂「団地」イメージにより懸念される気持ちもわかります。

一方、こちらは分譲団地で建替えを成し遂げたしっかりされている住人の皆さんですし、間取りもファミリー向けですし、立地や設備仕様などからある程度似ている住民になるのでは？また、投資目的ではなく長く住む方が多くなるように感じています。

個人的には800戸を超える共同住宅で様々な価値観の方がいて当然だと思いますし、多様な年齢構成についてはプラスに捉えています。

元々団地に住んでいた方は先見の明があった、と素直に言えない人の多さたるや。元々団地に住んでいて今回のマンションに住まわれる予定の方、おめでとうございます。羨ましい限りです。石神井エリアのブランド力をこれからも上げていってください。

>>212 マンション検討中さん

先見の明もですが、これほどの大規模団地を建て替える合意形成はどれほど大変だったか。たかが修繕ですら揉めてるうちのマンションなら絶対無理だと思います。たとえ容積率に余裕があったとしても。
管理組合と建て替えのための住民組織がしっかり機能しているのでしょう。

ここのマンションを買う以上は従前の住民組織を尊重（言いなりになるという意味でなく）できないときびしいでしょうね。尊重した上で新旧住民が融合して新しいコミュニティが形成されることが理想です。

住人は選べませんからね。800世帯もあれば、それはもういろんな人がいますよ。なるようにしかならなりませんし、そこ気にしててもしょうがないですよね。

>>214 検討板ユーザーさん
集合住宅ならそれが大規模でも小規模でも自分と価値観の違う方は必ずいます。マンション住まいを選択する以上、予見される騒音や将来の大規模修繕に関する合意形成などの問題点はある程度想定した上での部屋選びは必要ですね。

>>215 評判気になるさん

想定して、それをどのように部屋選びに反映するのですか？

>>216 匿名さん
そういうリスクを予め見越した上で決断しないと、「そんなはずじゃなかった」って後で後悔するよってお話でしょう

>>206 匿名さん

安心してください。指摘されてませんよ？
自分論？価値観をここで、私はこうである。って
訴えてもしょうがないのでは？

ここは色んな方々が見てますから、発言に気を付けた方がいいですね。

他の方々も話されてるように、800戸もいれば色んな収入層の方々がいらっしゃいますよ。

お金をかき集めて家を買うのもあり。
有り余ってるお金で家を買うのもあり。

どんな環境で家を買うのは人それぞれ自由ですし、
それをどこの誰かもわからないあなたにとやかく言われる筋合いはどこにもないと思います。

オンライン説明受けられましたか？
担当者の方もおっしゃってましたが、
ブリリア的には坪単価360万ほどで売り出したいところ
団地の方々が利益を産む価格を付けないで欲しいと要望があったことも多数あって、坪単価300万以下で納めたいとお話なさってましたよ。
ご参考までにです。

>>218 マンション検討中さん

>ここは色んな方々が見てますから、発言に気を付けた方がいいですね。
これは賛成です。

ただ、貴方の仰っていることも内容が無いので、206さんにはそれを指摘されているのではないでしょうか。
入居者のセグメントは大事な要素だと思いますので、それについて議論すること自体には私も賛成です。

ちなみに私は206ではありません。

>>218 マンション検討中さん

坪360万ですか！

>>218 マンション検討中さん

坪単価360万ってことは設備仕様をもっと豪華にする予定だったのですかね。
ディスポーザー、トイレ手洗いカウンター、可動式ルーバー、二重床、アルコーブ、スロップシンク…これらを付けたとしても、坪360万なら苦戦する気がします。

仕様がどうあれこの駅距離で坪360万なんてこの規模で設定するデベ無いですね。「調整して手の届きやすい設定にしたんですよ」って言いたいが為の後付けでしょうね。

坪単価300以下に、という話のようですよ。石神井公園のパークハウスもプラウドもかなり強気な価格でしょうから、ここは規模感と圧倒的な割安感で勝負するのだと思います。

マンマニさんの予想は坪265万のようですね。

>>224 匿名さん
妥当な線だと思います。これだけの規模なので均衡価格の下を狙ってくるのではないですかね。

1LDKはないのでしょうか・・

>>221 名無しさん

ですよね。とりあえず、１月のモデルルームに期待です！

>>226 多分ファミリー向けしかないと思います

>>228 匿名さん
やっぱりそうでしょうか..
1LDKの間取りなかったもので..

>>226 マンション検討中さん
公式サイトの物件概要に1LDK 42.47m2の記載ありますよ。建替え物件で等価交換で1LDK希望の方もそれなりにあったのかも知れないですが、分譲プランにも適用するのはこの駅距離で珍しいですね。

お聞きしたいのですが、子育てしてる方々はどれくらいの広さの間取りをみなさん検討なさってますか？

>>230 匿名さん
ありがとうございます

競合のブリリアシティ三鷹が完売間近のようです。
比較検討されてる貴殿は、お早めに！

なんか、このスレでも他物件のスレでも＠265というマンマニ氏の予想価格が先走ってるけど、そんなに安くないと思う。
期待してる人たちはもし平均＠295とか発表されたら強烈ネガに変身するんだろうな。
坪265万って相場が高騰する前の水準だから安すぎる。
>>218 の書き込みを見ても300を切ったら御の字だよこのご時世。

>>234 匿名さん
私も218の書き込み見てこの表現なら300は超えないけど300に近い坪単価になるかもと思った。

>>234 匿名さん

300前後なら大苦戦じゃないかな。この規模を捌くならある程度の価格インパクトがほしい。ただ近隣のブリリアシティ石神井台や三鷹見てると、東建にそういった考えはなさそうですね。標準的なマンションを標準的な価格で市場投入して、どれも苦戦長期化してる。なんかもう少しメリハリほしいですね。商品も価格も。

業界中の人ですが横から失礼いたします。
ここ5-6年前から大企業デベもゼネコンも事業資金調達は大変潤沢で極低金利や株価根拠の調達で長期に渡って分譲する前提で収支計画しております。竣工引き渡し後、2年以内完売で利払後の想定利潤です。いい例が都心再開発での住友さんは3年たっても絶対定価です。（万一の場合無理したらば訴訟対応も有りますのでｗ）

>>237 周辺住民さん

なるほど、そんな中でも地所や三井は商品・価格・アフター含めしっかりと長期的なブランディングをされていますね。仮に資金面が潤沢で販売長期化が想定内であったとしても、ブリリアのブランド価値が下がれば、いずれは淘汰されてしまうと思います。既にブリリアブランドが後押しになるとは聞きませんし、明確なコンセプトを打ち出せているわけでもありません。そういう意味でのメリハリがほしいと思ってました。それが価格のインパクトでもいいのですけどね。単に安ければいいという話ではありません。

>>238 マンション検討中さん
アナタが言ってるメリハリって「安くしろ」以外に意味ある？
とにかく坪単価260とか期待してるなら撤退したほうがいいよ。埼玉だってそんな安くないのに。

>>239 マンション比較中さん
お部屋によっては坪260なら間違いなくあると思いますよ。じゃないと最上階角部屋ってこの駅距離と仕様で坪いくらで売れると思ってます？

>>240 坪単価比較中さん

ここは極端に安いパンダ部屋ってないんじゃない？
一応全部屋が南方向向いてるから、西日しか当たらないとか自己日影とかの部屋がないもん。
しいて言えばゴミ置場の上とかエントランスホールの真上くらい？　それでも単価レベルの価格幅って小さそうに思えるんだけど。

正直にこの物件に出せる（出したい）予算感でアンケート答えりゃいいんじゃない。
それみていい感じに考えるでしょ。
わたしは300は出せない（出したくない）ですね。埼玉の駅近・直結とかの方がよっぽど便利ですし。

>>240 坪単価比較中さん

あなたが価格決める訳じゃないでしょwそもそもまだ価格決まってもいないのに…。自分の基準で高いと思えば買わなければ良いだけの話。その金額で買う人も沢山いるだろうし。

やはり300前後なら大荒れしそうですね。

予算が厳し方は、
ブリリアシティ三鷹がオススメ。
都内最安物件です。

>>245 匿名さん
いや、いいから。あえて噛み付くがここを宣伝の場にするんじゃないよ？

マンマニさんはじめ色々な金額予想があって楽しいですね、笑

・練馬、駅遠、似たような間取りや比較的簡素な設備、大規模500戸供給、近くBrilliaの販売苦戦、第一期などの低くなる要素
・23区内、石神井公園、全戸南側、小学校公共施設近く、昨今のマンション価格上昇、近隣の強気な販売価格、平置き駐車場などの高くなる要素
・現在販売中で、同じく駅遠&旭化成のアトラスシティ世田谷船橋(200戸、ディスポーザーあり、商業施設隣接)が270?300万、平均280万
・土地取得は苦労してない？他の方が仰る住人の意向？

を踏まえると、260?290万、平均270万位も現実的な設定かも？と予想します。(期待も込めて)

マンマニのブログをずっと読んでるけど、彼って価格予想は大きく外さないのよ。だいたい坪単価10万くらいの範囲で収まってる。20万も30万も違ってたケースは見たことない。そこはすごいと思う。
ただし売れ行きは別。彼が絶賛して大苦戦したのも少なくないし、微妙な評価だったのが短期完売したケースも多い。

もし10万上振れて＠275だとすると70㎡で5800万。この値段なら買い手が殺到すると思う。

>>248 坪単価比較中さん
現地見に行かれたら分かりますが、この駅距離ですので坪260でも買い手殺到とかは無いですよ。普通に売れて行くとは思いますが、完売まで年単位は掛かると思います。

>>248 坪単価比較中さん

殺到？いくら割安感あってもそこまで人気出るような物件じゃないでしょ。でも本当に色んな予想があって楽しいですね。私は280で三鷹並みに時間掛かると見てます。265ならそこそこいい線いくと思う。

>>231 ひじきさん

うちは子一人ですが、3LDK70平米前後で検討してます。

学区の石神井小学校、今全学年3クラスで学年あたり1クラスの予備教室があるようですが、教室足りますかね？ファミリー向け中心で500戸超となると、学年50人増とか普通にあり得るように思います。
万が一、オーバーフローしたら区域外の学校とかになるんですかね？

>>252 匿名さん

そこは大丈夫みたいですよ。
オンライン説明で質問したところ、行政に大規模マンションの建築計画が出された時点で学校のキャパなりを調べるとのこと。それで受け入れ不可となれば、建築許可が降りないそうです。晴海とか湾岸エリアはそれが理由で数年間建築許可が降りなかったと説明受けました。ですので、その点は安心してください、とのことでした。

>>251 マンション比較中さん さん
お返事ありがとうございます。そうですよね！広めを見ますよね！楽しみです

>>252 匿名さん
そのために今年建て替え工事してましたよ！あと、大泉にある国立小など、受験する子達も多く石神井と大泉辺りは住んでるので大丈夫じゃないのかなーという予想です。すみません、予想で。

とりあえず、明日と明後日、1/15から始まる事前案内会の予約スタートだから、はりきってます！楽しみですね。100m2の物件で違う間取りがあったら見たいなと思ってます！

>>254 ひじきさん
キャンプ道具やら色々荷物もあるので、本音を言えばもう少し広いと良いとおもいつつ、価格やランニングコストとの睨み合いです、笑。
眺望や日当たり、設備などの説明があるのか？事前案内会も楽しみですね！

ブリリアシティ三鷹と悩みます。
どちらがリセールは良いでしょうか？

ここは毎日盛り上がっていますね
興味深い物件ではあります

>>258 匿名さん

リセールはどちらも駅遠の時点で期待はできないので気にせず選んだ方がいいですよ
たとえ残債割れても住み続けていれば損はしないです

上石神井は再開発が進んでいるので、
将来的に、ここは資産価値向上が見込めますね。

いよいよ西武新宿線　高架化も事業化されます。

>>253 マンション検討中さん

ありがとうございます。そうだと良いなと思いつつ、甘い見通しでプレハブ校舎になっている自治体や学校もよくあるので、懐疑的になってしまっています。ファミリーマンション戸数に対して、どのくらいの児童数が増えるか平均的な実績値など無いか探してみましたが、見つからないですね。

>>255 ひじきさん

石神井小学校の建て替えは老朽化のための更新が目的なので、児童数増を強く意識したものでは無いです。近隣の小学校(大泉東、下石神井、上石神井北)も立て続けに建て替えですので、その流れですね。
あと地元幼稚園実績で言うと、国立や私立小に行く子は20人から30人に1人くらいです。

>>263 匿名さん
そうだったんですね！私立に入れるためあまり気にしてませんでした…すみません

団地建て替えで前の住民が300も入るのはかなりマイナスだった。

しかもいい棟などは前住民が居住するとの事。
管理修繕費を含めて、将来かなり揉める基となりそうだと思う。

東京建物は人気殺到で倍率やばいとか散々こういった掲示板で書くから、あまり信じない方がいい。

ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘も掲示板では倍率すごくて人気殺到とか散々煽ってたが、来場者に対する成約ではほぼ倍率出てる訳でなく、未だに先着順で選べるからね。

このマンションは、団地建て替えで前住民にかなり配慮して建設するからその意向は注意が必要だと思う。

通常この規模だと機械式駐車場にするが、平置きにしてるのは一見いいポイントだが、設置率30％となっていて、前住民に多く割り当てられる可能性も大きい。というより前住民に駐車場割り当てないとかない可能性すらある。

それと以前の石神井団地は50平米が中心の昔ながらの団地だったし、中古価格は2千万円前後。
新しい住民が5-6千万円で買うなら、その差は2倍。

高齢化もしているだろうし、住民の格差が大きいと思う。

>>265-267 名無しさん

連投ネガおつかれさまです。
そのへんもすべて踏まえた上で検討しておりますので、重ねての啓蒙活動はご遠慮申し上げます。

前住民＝土地所有者ですからね、他の物件同様ある程度の優遇は当然かと思います。
(恐らく)簡素な仕様や平置き駐車場などは、前住民の皆さんの意向を踏まえつつ、東京建物・旭化成・URが調整された結果ではないでしょうか？結果、管理費等が抑えられてれば良いですね。

築50年の50平米で2000万なら御の字では？確かに高齢の方も多いかと思いますが、年金や貯蓄もあり、ローンを抱えた子育て世代よりよっぽどゆとりがありそうな気がします。

>>269
駐車場の収入は管理費に入りますから、駐車場台数少ないなどから『結果、管理費が抑えられる』などは意味が不明です。全住戸の駐車場が３０％しかないのに、前住民が優遇されてたら実質割り当てがない気がしますね。

築50年2,000万円が御の字の意図も良くわからないですね、年金や貯蓄もありなども含めてイメージでしかないような気がします。

団地建替えで前住民の意向が優先されるのは理解できますが、今の時代では建て替えによる固定資産税の増加や、管理修繕費（団地だと１万位だったはず）の増額などでかなりな変化があるはずで、２千万円の住戸に住むかたがたに大変失礼ですがその変化が大きかったり、新しい住民が5－6千万円で買える層と同じ意思決定ができるかどうか不安です。

ここを検討しましたが、購入者は高い金額を出して購入するのに前住民が駐車場含め優遇されるのは気分的に嫌かなって思います。

>>270 マンション検討中さん
台数が多ければ収入が多いのは当然です。一方、機械式の場合はその費用も累計億単位かかるのはご存知ですよね？また、前の住民は高齢＝免許返上年代の方も多いのでは？その辺りを踏まえて平置30%という決定なのではないでしょうか。

駐車場優遇の有無は存じ上げませんので、説明会でお聞きになってください。もし優遇がありそれが嫌なのであれば、今後も同じような思いをされるかもしれませんね。。。

御の字は分かりにくかったですね、すいません。築50年と新築の金額比較の意味がわからなかったので、築50年2000万もの評価の物件であれば新築時もしっかりした物件だったのでは？という意味です。(土地価格かもしれませんが)
年金や貯蓄については仰るとおり想像に過ぎません。ただ、土地を提供して相当負担が抑えられていると思います。また、そもそも800戸もあれば、前の住民も新しい住民も関係なく、様々なのではないでしょうか？

ブリリアシティ三鷹とこっち、
結局どっちがいいのかな？

モデルルームの予約案内メール昨日来ましたね！
予約が1/15もしくは1/16のみだったのが少し残念ですが、予約しました。
モデルルームの部屋も２つ見れるらしく、楽しみです。

エントリーしたのに事前オンライン参加できなかったからか、まだMR案内こないですね。
事前オンライン参加できなくてもMR案内すると書いてありますが、やはり差つけられてるのか。

>>272 匿名さん

どちらもコンシェルジュがいるのは互角。
上石神井は急行停車駅だから便利。
三鷹の最寄駅は武蔵関駅は、急行通過。

上石神井の高いけど、買って損はしない。

モデルルーム見学次第だが、ここが直床だったりブリリア三鷹より仕様とかが大幅に低ければ坪265でも高すぎると思うな。

>>276 匿名さん
石神井公園はコンシェルジュサービスありますか？
ホームページ等みても記載がなく無いと思ってました。

変に前の住民が…とか気にし過ぎるのも。高い金払うんだから気を使う必要ないで。

共有部のライブラリーはいいね！

>>274 検討板ユーザーさん
オンラインの事前説明会に参加した人は昨日今日で優先的に申し込めるようです。それ以外の人は明日からとのこと。

>>281 匿名さん
ありがとうございます。

車を使う人が減ったとはいえ、駐車場が264台は少なすぎだと思う。

前から団地住んでる人が300だとして、その半分が使うとしたら実質割り当ては100台前後。
それに前の住民に配慮してかなり安い駐車場料金にしたら管理費が凄い高くなりそう。

説明会で聞いても色々未定で逃げてくるから、管理体制は凄い不安。

>>276 匿名さん

三鷹の方は完売してしまいましたね。

>>283 マンション検討中さん
販売が来年3月なんだから、そりゃまだまだ未定事項は多いでしょう。申込み前には全て決まってるでしょうから、それまでに自分の希望条件とその優先順位を定めておくようでしょうね。

>>278 マンション比較中さん さん

あります！

>>286 匿名さん

どちらの情報でしょうか？
ホームページにも当該の情報はなく、
135で電話したところないとのこと。

シャトルバスのバス停には、
どの棟が近いですか？

西武新宿駅～新宿駅を結ぶ地下歩道「新宿駅北東部地下通路線」の都市計画決定

https://travel.watch.impress.co.jp/docs/news/1369443.html

西武新宿線沿線の利便性が大幅アップ！

ついに価格が出ましたね！3LDK5,300万円台だそうです。70m2だとすると、坪単価265万円。マンションマニアさんの予想通りでしたね。

>>290 匿名さん
なんで265?
坪単価の計算ってこうでは？
5400÷70×3.3＝255
違う？

>>290 匿名さん

おぉ、久々に目に優しい価格ですね。ここの条件良い部屋なら、反対のパークハウスからも引っ張って来れるかもしれませんね。

>>290 匿名さん

最低価格じゃなくて最多価格帯が5300万ですね！
ここ定借じゃなくて所有権ですよね？
23区内のブリリアがこの値段！
ついに予算内で満足できる物件に出会えました。
あとは競争率の問題だけです。。。

>>291 匿名さん

70平米はおおよそ20坪ってことですかね？
勿論、正確には66平米強ですが、気持ちはわかります。

駅遠という最大のネックや設備仕様が若干低い？というの点もありますが、3LDKの予定最多価格帯が5300万円台というのは有り難いですね。

>>294 マンション比較中さん さん
なるほどです。5300を20で割ってるのか。

安すぎやな
こりゃすぐ埋まるわ

66かだとすると70平米だと5500万からってとこだね。

仕様次第では安いよね。

100㎡の6-100Dwタイプが8500万というのも大注目になりそう。
この間取りはすごく住みやすそうです。

本当にここは駅距離さえ受け入れられれば今時では条件良いですね。とは言え全戸南向きでこれだけの規模があるので出遅れても当面は希望に合ったお部屋は選べそう。

目に優しい価格帯ですね！あとは設備や仕様などがどのレベルの水準なのか気になります。

コンシェルジュカウンターは、
どの棟に配置されるのですか？

この道路の開通はデカイ！
資産価値が爆上がり！？

>>302 匿名さん

まだ言ってる。

そんなものありませんよ。
わかってネガしてるのは悪意を感じます。
まあここの価格が脅威なのでしょうけど。

>>304 匿名さん
よくわからないんですが、無いサービス(コンシェルジュやシャトルバスやライブラリー)を確認するのが、暇なかまってちゃんに流行ってるんですか？

>>305 マンション比較中さん さん

シャトルバスおじさんですね。他のスレでも同じことやってます。そのうちバルコニーでバーベキューやら飯盒炊爨やら言い出します。そこまで害はないのですが、いつまでも同じこと繰り返すのでまあウザいです。

これからお世話になります。
先ずは着任のご挨拶まで。

>>306 匿名さん
あはは、なるほど。とても参考になりました。流行り風邪みたいなもんですね。気にしないようにします。

一定数いますよね、あれな人が。1,2本抜けてるから分かっててもやめられないんでしょうけど。まぁがんばれよ

何でこんなに安い？
理由が知りたいです。

完全に想像ですが、土地取得費用が抑えられた(変な利益が乗ってない)、土地所有者の意向による控えめな設備仕様(ディスポーザー・アルコーブ無、平置き駐車場)、東京都都市居住再生促進事業の補助制度の利用(実需向け)、土地所有者の意向による価格圧縮などによる結果でしょうか？

>>310 マンコミュファンさん

それはここが建て替え案件だからです。

普通にデベが土地を買って建てる場合、コストと利益を勘案した上で販売時＝今現在の市況を見て値段を決めます。

ところがこちらは団地建て替え。元住民が供出する土地の価値、デベが出す建築費やその他コスト、それらを全部計算して各住戸の「価値」を決め、住民の取り分とデベの取り分を確定させた上で建て替えの契約を結びます。つまりタイムラグがあるのです。
こちらの地区計画決定と都市計画決定の告示が2018年8月、権利変換計画が認可されたのが去年7月。おそらく2018年の時点で大凡の価格が決まっていたはず。
当時としてはチャレンジングな値段だったのが、その後の市況の変化でお買い得マンションになったと思われます。

>>312 元デベさん
なるほど。一度決定した計画のままのため、当時の価格になっているということですね。ちなみに価格調整をしない、できない事由は当事者も多く計画変更しにくいからなんでしょうか？

ミストサウナは付いてますか？

>>307 仕事人さん

仕事人さん、よろしくお願いします。ここは条件出揃いましたが、あまりネガな要素はなさそうですね。仕事人さんの出番なく順調に売れてしまうかもしれません。

>>313 マンション比較中さん さん

当事者が多いこともありますが、なによりも>>311さんが書いてらっしゃる東京都の「都市居住再生促進事業の補助制度」を利用している点が大きな重しになっているかと。公的補助を受けておいて相場が上がったからとホイホイ値上げするわけにはいきません。

ただし計画決定時よりも建築費が相当値上がりしている（＝デベの利益率が下がっている）ので、その一定分をデベが販売価格にある程度上乗せすることは容認されるかも知れません。ただし無制限ではなく赤字にならない程度に、です。

元団地住民の方たちにとっても、値上げする分には自分たちの取得住戸の価値が自動的に上がることになるので、特段の反発は出ないと予想します。

東京都都市居住再生促進事業の補助制度は購入者にも影響があります。
購入者は実需に限られ投資目的では買えません。またワンルームへのリフォームは禁止です。1LDKはOKです。あくまでも居住用の住宅を供給するのが制度の目的なので。

>>312 さん

丁寧なご説明ありがとうございます。

なるほどです。確かに補助制度でかなりの税金（一戸当たり100万として単純計算で8.5億円？）が入っていると、行政からの色々な指導や制限があってもおかしくないですね。
また、駅遠物件であまり投資目的の方もいないとは思いますが、あまりお祭り騒ぎにならないのは実需で購入したい方には良いですね。

それにしても、ここ数年で一気に上昇したとはいえ今回のような建替事業はある意味ギャンブルですね。今回は相場上昇に伴ってお得感がありますが、逆に相場下降の場合は割高感がでて販売も相当大変なことに。。。デベロッパーの皆様には頭が下がります。

工事費の増加は凄いはずだから、仕様はだいぶやばそう。
建て替えは容積緩和がおもだからね。

このマンション敷地の北側、石神井川から上石神井駅まで歩いてみたんですが20分ぐらいかかりました。

青梅街道を渡る時間とか登り坂など結構かかるなぁって印象。

上石神井でも石神井公園でもバス必須かな、バス停に近い方がいいと思います。

このマンション敷地の北側、石神井川から上石神井まで歩いてみたんですが20分ぐらいかかりました。

バス必須だから、バス停に近い棟がいいですね

>>321 マンション掲示板さん

私は普通に歩いて13分でした。悪天候の時はバス利用するかもですが、基本、歩きか自転車になりそうです。分数は人によって異なるので、一度歩いてみることですね。あなたが20分かかったのはわかりましたので、4連投目は不要かと思います。

>>319-321 マンション掲示板さん

一度でよろし。わかったから。
2つは削除依頼出しておいて。

ディスポーザーとスーパーを無くして、まいばすけっとと所有権を付けたブリリアシティ三鷹

>>324 匿名さん

ブリリアシティ三鷹と同じなら、
高級感がありますね！

>>324 匿名さん
マイバスのあるブリリアシティ石神井台の方がしっくりくるかな。

最近他のマンションの掲示板で、ここへの誘導投稿見かける
悪くはないけど、他のマンションの人にオススメするほどでも無いと思う

>>327 それは被害妄想では？w
ここに誘導するメリットなんて無いでしょ。

>>327 匿名さん

オススメするほどでもないここへの誘導が気になるくらいだから、あなたの検討してるマンションも大したことないのでしょうね。

>>328 通りがかりさん
>>329 匿名さん

そう言っていただいて安心しました
ありがとうございました

ここは川沿いなのに、ハザードマップにかかってないのですね。

>>334 匿名さん

この一帯は10年くらい前でしたか、河川改修工事をしましたからね。
改修前は川幅が今の半分くらいで両岸も未整備に近い状態でした。
それでもこの団地はごく僅かに高くなっているので水に浸かったことは過去一度もありません。

>>335 匿名さん

ありがとうございます。関町の方はかなり浸水リスクあるようですが、ここは改修したのですね。小さな川ですし、そこまで神経質になる必要はなさそうですね。それよりも私は川のある風景が好きなので、ここののどかな雰囲気がかなり気に入っています。