パークホームズ登戸スクエアってどうですか？

価格気になりますね…。

ダイエー跡地も気になっています。
どなたか情報をお持ちの方いらっしゃいますか？

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ダイエー跡地はスーパーじゃないの。

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ダイエー跡地は、下階商業施設のタワマンです。
北口もパチンコ屋が余計に増えますが、タワマンも5年後辺りに建つ予定。

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ダイエー跡地は近隣商業地域で高さ制限20ｍだから、タワマン建てるには用途地域変更か地区計画が必要。

近隣一帯を再開発ならあり得るけどスーパーの建て替えで、そういった変更がすんなりいくのかな。

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ここの周辺もまとめて再開発すれば印象変わるのにね。区画整理事業の限界か。

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>>104 匿名さん
昨年二月に野村不動産が購入していたのは、その辺全て見越しています。

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用途地域変更か地区計画だと、市のHPで公表されるから進むかどうかはウォッチしてればわかるね。

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登戸の北口にタワマンできるんですか！？
パチンコ屋はもういらないですが…

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タワマンはC-1地区かな。あそこだと北と東が線路だからどうなんだろう。

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現地に行くと隣や正面のマンションが近く囲まれ感があるのが残念でした。
南西?西が抜けますが、お墓はどの程度視界に入るんでしょうね

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お墓ビューですか。小規模で完成売りじゃないのって珍しいと思ってたけど現地見せると敬遠されるから青田でさばくって算段か。

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お墓ビューは考えようによっては高い建物がたたないので日当たりは確保されますよね。あの立地で隣のブロックに高い建物立たなくて下の階でも日当たり確保できるのは貴重かも。好みによりますが。
お寺の古い建物2軒のうち、1軒は取り壊してました。

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>112


それ営業の常套句だね。最近は納骨堂になんてのもあるからどうなるやら。

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二週間前くらいに公式HPからエントリーしましたが、何ら連絡がありません。
また、資料請求しても何も送られてきません。レスポンスが遅いのでしょうか？
エントリーされた方、如何でしょうか？

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>114
電話したほうがいいんじゃないですか？
待ってても良いと思いますが、引き合いが多いとのことなので、かかってくるのは結構先になるんじゃないかなと思います。
私は先週エントリー＆電話して、今度説明会に行ってきますが、説明会の日程は結構先まで埋まっていました。

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最近はエントリすると限定サイトのパスワードがメイルで届くってパターン。登録するときにメイルアドレス間違えたんじゃない。インフォメーションデスクに連絡するのが確実。

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週末行ってきましたけど、坪270平均でした。
仕様はこの単価としてはありえないぐらい低かったです。
思っていたよりも全然高かった、、

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>>117 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。立地のアドバンテージを加味したとしても、定借でその単価はかなり割高ですね。それにしても、三井は定借でも強気ですね。ちょっと前までは定借は相場の2割ぐらい安いのが普通だったと思うのですが。。。

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登戸・向ヶ丘遊園両駅徒歩5分の立地の相場っておいくらなんでしょうか。あまりこの辺りは分譲マンションがないので、相場が読みにくく…

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坪270平均が本当ならなかなか挑戦的な価格設定だな笑
お墓ビューとか浸水想定のある1,2階とかをどれくらい考慮して値段分けてるか気になるな

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相場について客観的な情報を得たかったら近隣の仲介業者、三井の系列を外してできれば複数に当たるのが確かかな。あと、定借の中古の流通状況についても。

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>>121 匿名さん
なるほど。参考になります。

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>浸水想定のある1,2階

冠水して共用部分を補修する必要になった時、保険で賄えないと管理組合持ち出しになる。上階だから関係ないと考えてはいけない。

エレベーター、エントランスのオートロック、受電設備、MDF室とか電気絡みは水に弱い。

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強気な設定でしたね。それでも70㎡のあたりは割安感あるかな。問題は借地代も含めた管理費が月４万程度。駐車場も高いです。

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>>119
近い例だと、2019年分譲のミオカステーロ向ヶ丘遊園2ステーションプレミアが登戸7分・向ヶ丘遊園3分で坪265万円程度でした。
もちろん所有権です。

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>>123 匿名さん
上階は関係ないって話じゃなくて、下の階はそもそも自分の部屋が浸水するリスクがあるから、その辺が上階との差ににどう反映されてるのかなって話

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価格的には定借＝ほぼ分譲、と定義まで変えにきている印象です。初期購入価格もそこまで安くなく、かつ月々の地代＋解体積立金を払い続けることを考慮すると分譲より割高にすらなる計算。まぁ、分譲には解体積立金ないですけど…。予想より価格が高かったのは残念です。

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少なくとも、定借物件の販売価格+地代のトータルが所有権物件の販売価格程度でないと割高でしょ。それでも土地が自分のものにならないと考えると割高だけど。

解体準備金は所有権物件でも建て替え時に解体して負担することにするから除外してもいいと思うけど。

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建物部分には固定資産税かかるし、土地の部分はローン控除できない。所有権でこの価格だったらなぁ。

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階数ごとの差は思ったほどついてなかったですね。
浸水リスクのある1.2階を下げてるという印象ではなくどこも100から200万円の差でした。

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> 価格的には定借＝ほぼ分譲、と定義まで変えにきている印象

これが通用するのって新築の所有権物件がほぼ出てこない都心の超一等地だけだと思うんですよね。
ここは川崎の多摩区ですからね。。。
リセールバリューの低さなども含めて考えると、やはり割高ですね。
立地がよいので、定借でも購入したかったのですが、所有権物件とほぼ変わらない金額のようなので、断念せざるを得ません。残念です。

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とはいえ周辺の築浅中古がほとんど無いのでこのエリアでは他に選択肢が少ないですね。
Suumoで見てみたら登戸・向ヶ丘遊園駅徒歩5分・築20年以内で1件だけ、徒歩15分まで広げても5件しかありませんでした。

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金額楽しみにしていたのにがっかりです。このあたりマンション供給が少ないから強気なのかも。既存の物件は年数いってますもんね。

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強気だねぇ全体の販売戸数減ってるとはいえそれでも売れるのかなぁー

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あと数年後には「ここも安かった」となるんでしょうか？
他の板見てると「あの時買っておけば」というご意見とても多いですよね…

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バブルはいつかはじける。最近社債発行する会社が増えてるんだよね。リーマンショック前もそうだった。

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三井新百合が、完成売りで引き渡し半年前から販売開始して今月中旬に引き渡しだけど絶賛販売中。ここも半年でさばけるか。

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確かにダイエー跡地や他の建設予定のマンションも、安くはなさそうですよね。とはいえ、定借なのに初期購入価格だけでも所有権ありのミオカステーロより割高、月払い地代含めるともっと割高というのも…。登戸にこだわらず他のエリアも探し始めるいいきっかけにはなりました。

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ミオカステーロ、良いブランドだと思いますけど三井のパークホームズの方がブランドとしては格上ですよね。その辺りも価格には載ってくるのかなと。

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ブランドとしては上だけど、最近の三井はコストダウンしまくり。ブランド料をがっぽり乗せた価格をどうとらえるか。

まあ、ブランドってそんなものだけど。

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ブランドとして格上かと思ってましたが、あの仕様を見てびっくり。宿河原のミオの設備のほうが全然格上です。殿様商売してるなぁ。営業努力なし。天下の三井がこんなものかとびっくりしました。後付けでキッチンバックカウンターつけたようですが(購入したとして）入居時にキッチン関係すべて取り替えたい。狭いキッチンなのに前後に観音開きの収納なんてありえない。設備仕様が出たときに一気に購入意欲なくしました。

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三井ってランクでブランド分けていてパークホームズは中堅デベと団栗の背比べってところだった。その上にコストダウン。

三井に住んでますってCM、パークコートとパークマンションだよ。

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横浜の反町駅前の同じく三井の定借が強気価格（それでも、坪275万くらいの部屋もあったかと）で完売していたので、嫌な予感がしていましたが、案の定でした。ただ、あちらは駅徒歩2分でほぼ直結。横浜駅までも徒歩圏内、東急ブランドというストロングポイントがあるから、許されるわけで。三井さん、ここは川崎市多摩区ですよー。

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新百合物件が実質百合ヶ丘なのに強気価格で引き渡しまであと半月なのに販売中。沿線の状況をかえりみないとは。

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横浜反町は高いなりにちゃんとした設備仕様だったようです。
ここは高いのに設備がしょぼい。
やはり郊外の新築は厳しいですね。

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>>144 eマンションさん
あそこは設備もちゃんとしてますからねぇ。
こっちは設備がイマイチだから同じ扱いしてほしくないなとは思ってましたが残念ですね。

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けちょんけちょんに言われてますなぁ。。。。まぁ、言われても仕方ないですね。せっかくの希少物件、待っていた人もいるだろうに良客逃してますね。

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説明会に行かれた方にお聞きしたいのですが、価格はどの程度でしたでしょうか

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>149

117にあるよ。質問は過去レスチェックしてからがマナー。

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ポジティブな意見がほとんどないですね…

定借なのに価格も高い、土地は建物に囲まれていて隣はお墓、設備は賃貸以下…
登戸駅前にたくさん建設中の賃貸マンション借りたほうがよくない？と思ってしまいますね…

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予約いっぱいだから、マンションの需要高いんだろうな。

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最近の三井はコロナ対策で来場絞って予約取れないから人気と装う。予約絞ってるのだから対応する営業少なくて済むから、ローテすれば定休日無しってできるはずなのにね。

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説明会行ってきました。
まずは小田急沿線の相場を教えていただき、その後、いかにこのマンションが希少価値があるか教えてくださいました。
そして三井さんが判断した定期借地権関係なしの価格を100とします。(価格をぼかすため)
ちなみに比較対象の世田谷や狛江の物件は110から130ぐらいです。
今回は定期借地権なので柏屋さんへの地代を払うのですが、その価格は逆算すると34ぐらいでした。
その内半分は購入時一括払いとのことで、17は購入価格に含まれているとのことです。
なので、残りの17を70年間毎月分割で払います。(地価に連動で3年ごとに見直しあり)
今回はお求めやすい価格ということで、建物価格・権利金が73、前払い地代が17で、合わせて90でお譲り頂けるとのことです。
定期借地権無しであれば100もかかるところ、今回は定期借地権・モデルルーム無し・お墓ビュー・賃貸並みの設備ということもあり、相応の割引と三井さんの頑張りによって107というお求めやすい価格でのご提供とのことでした。
このお得さと希少価値で皆さんの本お申し込みが殺到し、説明会もキャンセル待ちが出るほど盛況とのことでしたので、苦渋の決断ですが、他の方にお譲りすることにしました。
参考になれば幸いです。

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＞154

分かりにくいけど、お求めやすい価格ってのは皮肉かな。敷地権物件なら100のものを、地代を含めると107で販売ってぼったくりじゃない。

しかも前払い地代が半分って。定期借地権物件ってイニシャルコストが安いのがメリットなのに。

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ごめんなさい、再計算したら、建物価格と権利金合わせて85でした。なので102でした。
土地の固定資産税を払わないでいいので、それを加味すると100になるように調整されているのかもしれません。
土地の担保が無いのでローン通らないのではという話をすると、今回購入される方は提携ローンを紹介するとのことでした。
売却するときの購入者は…まあローン審査頑張ってくださいということで…

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定借って新築時の提携を除くとローンを扱ってる金融機関って少ない。転売きついよ。

終の棲家のつもりでも、売る必要が生じることもある。その時に売れなかったら身動き取れなくなる。

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＞土地の固定資産税を払わないでいい

地主が固定資産税払うんで地代に当然転嫁されている。敷地権とトントンでも、自分の土地にならないってことを考慮するとあわない。

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70年の定期借地権は定期借地権じゃない物件と一緒と言っていたので、定期借地権だから割引くという発想は無さそうでした。
現場からは以上です。

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＞70年の定期借地権は定期借地権じゃない物件と一緒

これは三井の勝手な解釈だね。定借は定借。

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>>159 通りがかりさん

笑
説明会だけ行って撤退かな

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土地代もかからず、設備と営業費を大幅カット、そして管理費を吸い上げて。
三井さん、あっぱれです。

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>営業費

これってモデルルームのこと？　普通この規模だと完成売りする。半年も前から営業活動するのって、この価格設定だと現物見せてもすぐ売れないって判断じゃない。そのコストも販売価格にオン。

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価格の説明の時の納得感も感じられなかったですし、希少性のピラミッドの説明の際の物件の絞り方も無理矢理で（最後に残った8物件のほとんどは海老名）推せるポイントが本当にないんだなというのが率直な感想でした。

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無理やりこじつけのピラミッドやってるんだ。売りがないときついね。

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私も行ってきましたです。賃貸にも出せることを売りにしてましたが、賃貸に出したら多分赤字になりますね。というか、近隣の賃貸借りたほうがトータル安くなるんじゃない？
柏屋も移転オープンしてこれからという時にコロナで収入激減なわけだし、三井不動産と組んで新しい金儲けの手段を思いついたのかな？
土地を売ったらそれっきりだけど、借地だったら70年おきに建て直せば何回でも稼げる。解体費用も払ってくれるし。
それに土地の値上がりによる借地収入アップも狙えると。
私は石材店の話を聞くのが真の目的だったので、そっちの話が聞けて満足してます。

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皆さんの訪問した上でのやりとりの内容、感想など参考になります。

登戸の新築分譲マンションとしては好立地で期待して待っていたのですが、借地権ということもあり不動産としては事情が複雑でなかなか手が出にくい物件ですね。説明会予約していたのですが、今一度考え直そうかなという気持ちです。

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不正ローン事件があって、転勤とかでも賃貸に出す時に住宅ローンのままって厳しくなった。赤字どころか大赤字になるかも。

いざとなったら賃貸に出せますよって甘い罠。

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＞近隣の賃貸借りたほうがトータル安くなるんじゃない？

持ち家だと設備機器の更新は当然自腹だし、いずれリフォームってことになるからね。その辺も含めて比較。

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坪単価はミオカステーロ宿河原と同じぐらいの予想だったのに、蓋を開けてみれば1000万ぐらいの差がある、、、。
立地だけじゃこの差は埋まりませんね。

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私も説明会いってきましたが、冷静に考えてやっぱり高すぎますよね。
間取りや収納などキッチン以外の設備は申し分ないかなと思ってましたが、考え直して様子見します。

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私も行ってきました。
将来登戸の分譲に住みたくて、今は近所のシャーメゾンに住んでます。
ほんと失礼なことなんですが、設備見て「良くも悪くもシャーメゾンですね」と言ってしまいました。
家に帰ってシャーメゾンの設備と比べてしまいました。
http://shamaison.mast-net.jp/sp/grs/equipment/index.html

バスルームはシャーメゾンより10cm広いかな？とか、キッチンは観音扉なのでシャーメゾンのほうがむしろ良いねとか。

我が家的には、価格よりも「中庭を通らないといけない設計が嫌。強い雨の日にずぶ濡れになるし、虫もめちゃくちゃ湧きそう。毎回虫の死骸が無いか確認しながらお出かけなんてしたくない。」と妻に言われて断念しました。

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コストカットの影響で、今や賃貸と分譲の見かけのスペックはほとんど変わらないですよね。私も今住んでる賃貸よりパークホームズ登戸の方が天井・窓の高さも低く、バルコニーの幅も狭いです。優れているとしたら床と壁の防音くらいかな。賃貸との比較で言うと、同じエリアで去年ぐらいに新築で出ていた73m2の3LDKが家賃23万前後でした。68m2だと16?18万位の賃貸(新築)もあったような。

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>172

新百合のプライムアリーナにも回廊あったけど屋根付き。同じデベ物件でも隔世の感だね。

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逆に言えば、これから石材店跡に分譲予定の三井のマンションは、多少設備は盛るにしても、概ねここと同程度の価格にならないとおかしいですよね！
でないと、70年借地は所有権と変わらないという三井さんの理論と矛盾します。

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>175

線路脇ってのをどう反映させるかだね。価格逆転もあり得るかも。

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>>176 匿名さん

駅徒歩2分がやたら押されて、坪単価300を超えてくると予想

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駅徒歩3分差と線路脇の騒音・振動でプラマイゼロくらいか。定借70年は土地付きと一緒って飛んでも理論を三井が主張する限り。

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石材店跡販売までにここを売り切ったら、ここでの説明はしれっと忘れて土地付きだから高くなりますってやるかな。

それまでに売り切れずに並行して販売するとき価格差をどう設定してどう説明するか。

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本体価格も高いですが、ランニングコストが非常に高いですよね。管理費1.5万弱、修繕積立2.5万弱(10年後～)、地代1万強、駐車場2万弱、、
本当に売る気があるのか、逆に石屋跡地を高く売るための戦略？と思ってしまう設定ですよね。。

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>>180さん
説明会でもらった見積もりでは、修繕積立金は1万円位でしたが、10年後から2万5千円に増えるとは聞いてませんでした。甘かったです。

管理費・修繕積立金・地代・解体金・駐車場で月々トータル6万でもきついと思っていたのに、10年後からさらに1.5万円プラスとは、、
借地でお墓ビュー、洪水ハザードマップ内のうえ設備省略。それらが立地のよさと相殺されたそれなりの価格を期待していましたが、私程度の層は相手にされていないことがよくわかりました。皆さんのご健闘をお祈りします。

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修繕積立は段階的値上げ、定期的な一時金徴収を設定してるケースが多い。入居時の金額だけでなく早めに長期修繕計画を確認。

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入居時一括の積立金が100万越えなので実質物件価格+100。

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入居時の一時金集めてるところは多いけど、一般的な金額の倍。＋１００は大げさだけど+50はあるかな。5年間隔とかの一時金も割高設定かも。

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いや、100万でしたよ。管理費等一覧に載ってます。

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どこのマンションでも一回目の大規模修繕が終わると月額修繕積立金が跳ね上がります。一時金とどちらがいいんですかねぇ。

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一時金も段階的値上げも将来未納問題を引き起こすリスクがあるということで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。

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皆さんのご意見とても参考になります。

販売予定価格２LDK　4,300万円台～
　　　　　　３LDK　4,900万円台～
　　　　　　４LDK　6,300万円台～

情報を小出しにし、売り煽って販売する手法に違和感を感じます。
どこの不動産会社も同じ戦略を取っているのでしょうが、催眠商法
みたいですね。早く買わないと売り切れるよと催促されているよう。
この掲示板の存在を知って冷静に考えられました。
ありがとうございます。

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購入経験者です。

情報を少しずつ出して、反応を探って今後の販売戦略や販売戸数、価格を決めていくってのが売る側のパターン。あと、早くしないとなくなるよって煽るのも。最近特にこの傾向が強いように思う。

高い買い物だから希望エリアに出たから飛びつくと客観的にみれないので、いくつか物件見ておくのがいいかな。

お見合いの法則では最初の3人は無条件に断って、その後、今まででベストと思える人が現れたら決めるってのが確率論的に最良選択する方法といわれている。

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登戸の三井の2軒どちらかに住めたら住もうと思ったんですが、パークホームズ登戸の価格帯を見た時に、石材店のほうもおそらく平均坪単価310で最低でも270は出してくるなと分かり、この物件というか、登戸に住むのを諦めました。
近所の賃貸に住んで楽しみに待っていたのですが、この街ともじきにお別れです…

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確実に大幅値下げをすると思いますので、まずはそれを焦らずに待つのがベストですね。
ただ、不動産は結局、需要と供給の"相場"で決まってしまいますので、このサイトを見ずに焦って買っちゃう(バカな小金持ち)人がいると、それが相場になってしまいます。
売る方はそれを狙っているので、仕方ないですよね。。

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話を聞いてたら、クリオ登戸新町を70m2を6100万で買った人がいたらしいです。
どうもそれを相場にしているみたいで、心の中で「誰だよあそこ6100万円で買ったやつ?」と思ってしまいました。。。

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>>192
外れ値を基準に相場を決めちゃう心意気(笑)

三井の2物件の影響で、当方も登戸からの撤退に向けた活動を開始しました。好きだったんですけどね、登戸。

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確実に大幅値下げが期待できるとの事、今はじっくり待つのがいいかと思いますが具体的な時期はいつ頃になりますかね？
マンションの値下げのタイミングは売主により違ってくると思いますが、ここは竣工が2021年8月下旬予定なので、それ以降がチャンスでしょうか。

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土地の固定資産税、都市計画税がどの程度普通のマンションと比べて浮くのか分からないから、ランニングコストの整理が難しい

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石材店跡地も定借。確実に高いとのこと。

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情報ありがとうございます。
石材店も定借なんですか…土地の供給が少ないとはいえ、色々がっかり。どうせ値段が高いなら、ダイエー跡地の方が買い甲斐ありそうだな…

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石材店の跡地は所有権分譲ですよ。

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言うか迷ったけど他のマンションに決めたので言います。
さようなら登戸。いつの日かまた来ます。

石材店は所有権です。
15階建53戸、50平米台中心でMax70平米台です。
ここまでは確定です。
私の予測では坪単価は300ちょい越えで、設備は簡素。賃貸に出せることを売りに売ってくると思います。
参考にしてください。

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