プレミスト王子神谷

自分は王子神谷より川口や浦和のほうが好きですね。王子神谷と違ってスーパーだけでなく飲食店もたくさんありますし、JRで東京や銀座に一本で出られるので便利だと思います。あくまで個人の意見です。王子神谷が好きな方を否定するものではありません。

浦和や浦安に住んでても、埼玉や千葉に住んでるって一括りにされるのが辛い。
横浜だけは、なぜか神奈川県って言わずに、横浜って押してくる人間が多い。
兵庫県も神戸って言ってくるから同類。彼らはなんなの？

>>443 匿名さん
それは浦和の素晴らしい地域はほんの一握りなのに、東浦和、中浦和、北浦和、武蔵浦和など浦和ブランドにあやかろうとするダさいたまが悪いんですよね。浦安は、歴史的に汚い漁師町だったのと、3.11の液状化で、わかる人にはいいイメージは無いと思いますけど。そこを買ったときのデベのキャッチコピーをそのまま真に受けるとそうなるのかな・・

>>445 購入経験者さん
埼玉とか千葉を頑張って下に見ようとしてますけど、
つまらないプライドですね。やめたほうがいいですよ、普通にその地域に住む人に失礼ですよ。

>>446 マンション検討中さん
そんな、住んでいる方をダサいとは言っていません。サイタマ県の議員さんたちのセンスが悪いと言っているだけで。浦安の液状化も事実を言っているだけで、そこに住んでいる人をダサいとは言っていません。

こちらのマンション情報や周辺環境を共有していきましょうよ。

大事なのは価格でしょう。
価格の匙加減で売れ行き大きく変わると思います。
勝手に坪単価280-300になると予想してます。
ガー黒とオイコス赤羽の売れ行きの悪さを考慮するとこんなもんかなと。
これ以上になるとガー黒に負けるし、これ以下だと引く手数多になる印象です。
200戸以上なのでそれなりに戸数捌く必要あり広域商圏で勝負しなくてはなりませんが、地域的に地縁がないと中々住もうと思わない場所です。
庚申塚商店街はあまり使えない。
商店街をあてにするなら、東十条通り商店街を利用する事になります。
良いところは
思い切りファミリー向け物件
公園隣接で子供と遊ぶのに最高
スーパー近くに沢山ある
学校施設が近い
南北線ユーザーなら家出て5分で電車に乗れる
悪いところは
近くにはファミリー向け飲食店ばかり
ハザード色付き
液状化危険性
東十条向かう信号地味に待ち時間長い
周りにはほんと何もない

こんな所かと思います。検討されてる方は是非一度現地を見たほうが良いかと。ガーデンズとは利便性が全然異なります。

現地から東十条駅南口まで歩いてみました。UR団地とガーデンズの敷地を突っ切ると10分ちょっとです。公式ルートにはなりませんが実際の使い勝手は悪くないと感じます。

南口だと駅の手前で階段か坂を登らないとですよね。フラットでない10分ちょっとを使い勝手悪くないと思うかどうかは人それぞれかと思います。

値段高かったらシティテラス赤羽を待つよね

>>452 匿名さん
シティテラス赤羽待つならローレルコート赤羽でいいかと。ローレルコート赤羽より高くするために販売時期ずらしてますので…

大和さんの、和光丸山台が高い!!! スミフの価格付けを右へならえしてるのかと。そうすると、ここが安く出る確率はかなり低い。みなさん、ガークロのいい部屋押さえたほうがいいかもです。

個人的に思うのは、ガークロの強みは王子駅まで徒歩圏っていうところだけで、ハザードマップや生活導線問題など、ウィークポイントが多すぎます。プレミストの強みは駅近ってところだけど、やはり南北線だけなのでそこは弱いかも。
でも周辺の雰囲気や、日常生活の便利さ、学区等々はそれぞれの価値観により異なるので、この２物件が同価格帯とすると、購入者はどう割れるのか興味あります。

クレアに大差で負けてるしな

6000?7000万くらいがメインくらいになりそうな予感

和光は小規模、ここは200戸超えの大規模なので、全く同じような値付けの仕方では厳しいと思いますが、どうなるでしょうか。
和光も200戸超えだったら最低坪300では出せなかったでしょう。

王子神谷って少し前なら4000万円台でも買えた地域ですから購入検討層の予算上限もそんなに大きくないと思います。ここより不便だとはいえ志茂オイコスが坪250で苦戦している現状、また王子ガークロが三路線徒歩圏内で坪300-320で苦戦している現状を受けて、その間くらいにおさめてくると思いますよ。相場が上がっていてもエリアの上限というのはやはりあると思います、再開発地域でもないですしね。

>>459 マンション検討中さん
一方ガーデンズは中古で坪310?350ぐらいで平気で売りに出てるので、どうでしょうね。
もちろんあちらの方がJRの駅に近くいい立地なので、単純比較はできませんが。

ガーデンズはエリア最強マンションだし高値はしょうがない。

正直今はどこも信じられないほど高いですよ東京２３区は。
赤羽だって５～１０年前は駅近新築７０平米５０００～６０００万円台で買えましたけど今は７０００万円前後します。王子神谷駅近も５～１０年前は７０平米４５００～５０００万円で買える物件ありましたけど。今は６０００万はしても不思議はない相場です。あとみなさんガーデンクロスと比較したりしてますけど駅距離が違いすぎますね。もちろん同じ駅距離なら王子のほうが高いですけど

学校も新築。これは嬉しいですね。

いよいよ案内会が始まりますね。

いよいよ明日ですね！安いとうれしいけど果たして…

平均6500くらいなら買いですね！

自分は6000万円かな。ガークロと同じかそれより高そうなら撤退します。

5800-6500。平均6200と予想。

3LDK5800万なら本当に検討しちゃいます！

オンライン説明会参加された方いかがでしたか？自分は今日仕事なので参加できません。情報教えて頂けたら嬉しいです。

>>470 マンション掲示板さん
予定価格：5400-8900
エントランスの天井が高いので、開放感がある

眺望がいまいちでしたね、、、

やっぱ高くなかったね。
ガークロから流れてきそう。

66平米が5400万からってことですよね？

70平米はやっぱり高いですね

68平米の中層階が6200万くらいと言ってましたので安くはないと思いました。

普通に高いですけど、今の市況ならこんなもんでしょう。ガーデンズの中古の方がいいですね。

70平米中層階で6200でしたよ、

説明会出席された方、事前案内会の予約案内届きましたか？

>>478 マンション検討中さん
価格自体はガークロより若干安めですが、減税の変更次第ではガークロより高い買い物になりそうですね…

>>480 マンション検討中さん
一年分の家賃も考慮しなければならない、住み替えの方ならいいだけど

ガークロの5階の3LDKも6200万円台なので本当に同じくらいでしたね。私は住宅ローン減税も考えてガークロ優先で検討します。

説明会でも近隣の飲食店・カフェ出てたけど、やっぱ周りに何もなさすぎですね笑？

やはり、4Lの広い部屋やルーフバルコニーの部屋は8,000万超えてくるのかー、ガークロの角部屋と悩む。。。

>>479 マンション検討中さん

先程届きました

>>482 マンション検討中さん
確かに。13年控除が10年控除になるだけならまだしも、この低金利時代に住宅ローン残高の1%控除はやりすぎとの意見も出てますしね。
制度自体が変わる可能性もあるのでリスクも高そうです。

廊下側の部屋がアウトフレームしてある時点でガークロよりこっちが良さそう。ファミリーマンションなんて居住性重視、梁があるのとないのでは有効面積全然違います。

アウトフレームで選ぶならガーデンズの中古のほうがいいと思います。利便性は王子徒歩圏内のガークロに劣りますし。なんか微妙な値付けになってしまいましたね。

デベはアホだよな、ガークロよりたった300,500万の割安感だせば瞬間蒸発だったのにね。残念。

まあ、でも和光市丸山台は始発駅人気だとしても高すぎな値付けだったね。それよりはすこしいいかな。

>>489 購入経験者さん
瞬間蒸発は利益追求できてないってことだから、デベとしては失敗なんだよなぁ。笑
売れ残らない範囲で最も高い値付けが最適。ここはちょうどよさそうじゃない？

つまり、消費者である我々にとってはそこまで魅力的な値段ではないということですね。

簡単な計算をしたところ、ほぼ同じ価格だと認識しました。残念。どちらも高い。

プレミスト王子神谷１０階角部屋：8900/82.58=108
ガーデンクロス東京王子１４階角部屋：7898/73.24=108

一階の66平米は5400万でパンダですかね

そうですね。一階の６６平米の2LDK＋Sはパンダかもしれない。ハザードリスクを考慮した価格はリーズナブルかもしれません。

>>493 マンション検討中さん
クレアのコスパが際立ちましたね、私は逃しました

>>496
日頃の行いですよ結局。次頑張ってください。

こりゃ待機組が一定数ガークロに流れそうですな。販売期間考慮すると、まだまだマンション価格は下がらないってことなのか。瞬間蒸発にならない絶妙な価格設定ともいえる。さて、どうしますかね。

買いま…

>>499 検討板ユーザーさん
せん！笑

自分はTOTOの温水洗浄便座に拘ってるので、ここのトイレはTOTOですか？カウンターの有無は気にしないです。

クレアホームズは3558万円～5798万円でした＾＾
さて、どうしますかね。

>>502 マンション検討中さん
なぜクレアホームズがでてくるのかな？笑

レンジとしては事前の想定通りの値付けのようでね。

クレアがまた勝ってしまったか。敗北を知りたいわ。

後300万安いかもう2年くらい引き渡し遅くて自宅の残債減らせればローン組めたのですが残念。

僕は手が出ませんが共働きだったら余裕だと思うので羨ましいです。
その内市況も落ち着いて中古で出てくるのをゆるりと待ちます。

志村三丁目パターンみたいですね。急がなくてよさそう。スミフに期待。

高くても良いものは売れる、というローレルコート赤羽のような展開もありそうです。

アルコーブ無し、トイレ手洗いカウンター無し分は
コストカットしたんだから、
ガークロよりは安く出せたんじゃないかとも
思うけどなぁー。
通勤スリット売りにしてたけど
あれ三種換気程度なのかな?
駅力、徒歩距離、周辺施設、
なーんか中途半端で一長一短。
坪単価余裕の300万越えで
高過ぎて様子見かな。
高給なパワーカップルが
王子神谷に集まるんじゃないですかね。
資産性が微妙だったとしても。

>>501 買い替え検討中さん

今日のでは何も説明無かったと思いますよ。

今日の説明会で駅徒歩2分を何十回も言ってて、逆にそれだけなんだと思ってしまいました。王子神谷にしてはちょっと高いですね。南北線ユーザーで価格抑えたい方はオイコス赤羽志茂へ行くでしょう。

>>495 マンション検討中さん
ガークロよりハザード悪いのに同価格。。。駅近（南北線だけ）ってだけでこんなに強気の価格で行けますかね。

>>511 検討板ユーザーさん

駅徒歩2分を何十回も言ってて、逆にそれだけなんだと思ってしまいました。

笑^_^

オイコスはすでに残念賞確定したよね。
こことガークロも次の残念賞を狙ってるかなぁ？

ここの価格を見たかったガークロ検討者は多いと思うから、残念賞になるかどうかはガークロの売れ行き次第な気がする

てか、今更気付いたけど玄関は正面なのか
アウトフレームで玄関横にくぼみがある間取りなんだから、そこに作ればいいのに
収まらなかったのかな

ブロガー界隈でも話になってますね＞玄関

>>516 マンション検討中さん

そこに今からでも変えて欲しい案件。ホント疑問。

オイコスを追い越す

>>515 マンション検討中さん
　
賛成です。一か月前に200?を供給しました。今はどう？知りたいです。

時代が違いますが4000万円台で選び放題だったブリリア王子神谷と思うと･･･

>>18

＞「ガーデンクロスより少し安い値段で出す予定」と長谷工関係者が言っていました

↑この書き込みを見て期待してたのに。
たしかに「少し安い」ですがほんのちょびっとでしたね。

坪300ならもう少し高めの仕様が欲しいです！
アルコーブさえなければ資産性は期待できないね

せめてもうちょっと東十条寄りで徒歩10分とかならこの価格でも買ったけどね。
実質単駅立地だしなー。

予定価格は高めに出すものだから、価格決定を待つべきでは

もともと王子神谷付近に住んでて、共働きならここを選ぶでしょうね。
高いですがこのご時世こんなもんでしょう。

もう事前案内満席みたいです、、、予約開始の2週間後になっちゃいました。

確かに駅徒歩２分言い過ぎでしたね笑
それだけ魅力的な要素ではありますが。
金額はまあそんなもんだろうと思ってましたが、私は何より眺望がイマイチだなあと思いました。
（あと、カフェ、レストランが地図にギリギリ入るくらいの距離でしたねw）

>>525 マンション検討中さん
社員はここみて価格決定するんだから高い高い言うべきでは？ｗ

>>529 周辺住民さん
ほとんどが買う気もなく高い安いとか言ってるだけの掲示板なんか参考にしないでしょう。。

>>509
通勤スリットってなんでしょうか。初めて聞きました。

恐らく通勤ではなく通気じゃないですかね、文脈的に

条件のいい部屋は1期1次に出るから、それを押さえるのが鉄則。
中層以上で南向きと西向きの価格差が気になります！

>>525 マンション検討中さん

その通りです。予定価格は高めに出して、客は高い高いと反応するので、実際は下げて販売する。
ここは明らかに高い。予定価格でガークロと同じなら販売価格は20坪で200から300万は安いのでは。

予定価格で様子を見ての作戦ですか。今現在コミット価格までの道のりとして、志村三丁目のテツは踏むな派と、足立新田なのに北区マンションネーム即完売物件ほど安く売るな派と、スミフに右ならえ派で闘っているはずですね。

コミット価格とはいえ、第一期販売はすこしお得に設定してくるのでは? 売れ過ぎたら価格をつりあげるスミフスタイル作戦あたりを実行しそうな予感。

安くなって欲しいと言う気持ちは分かりますが、そこまであてにしないほうがいいかと。予定価格は高めに出すというのも良く分かりませんし。

予定価格を高めに出して、販売価格を下げれば割安感が出る。実際は元が高いだけなのに。

予定価格聞いて高いと思い本来の価格が出る前に検討から外れる人が増えるリスクの方が大きい気もしますが。。。割安感を出すために敢えて高めに出してるのではなくてガークロよりほんのちょっと安くすれば顧客が来ると思った読みが間違えていたのかと思います。これでガークロとの価値の違いがはっきりしましたね。

予定価格は高めに出すものなのかは知らないですが、予定価格見せてMR来た人の反応次第でそこから上げ下げするというのはよくある気がします。
思ってたよりやや高いけど欲しい！というのであれば、MRで高いと感じている旨を伝えるのが得策かと。（ただ高い！とだけ言っても印象悪いので、欲しいと思ってることを伝えてからですが。）

それやったら予定価格で安く見せて客寄せしてから思った以上の人気があるので少し価格上げて販売しますのほうがいい気もしますが、不動産販売は分からないことだらけですね