プレミスト王子神谷

>>581 マンション検討中さん

私の場合、賃貸で月15万だと6年で1000万超えるのと、ローン実行時の自分の年齢で判断しますね。

新築購入は入居前の費用が嵩むのがデメリットですね。。
管理準備金や修繕費の入居時一括払い、ローン手数料保証料、登記費用や火災保険料、そこに引越費や家具代を入れたら数百万。
頭金1割入れる場合はトータルで現金1000万近く考えておく必要があります。
それを払ったら貯金が底をつくようだと危険。

別の案件では頭金2割と言われました。
ここはどうでしょうね。

このあたりを知っている方ならファミリー向けの住環境の良さは分かると思うので、ただ駅力だけでガークロと比べてる人は、あんまり現地歩いたことないのかなと感じます。むこうとは全然まわりの雰囲気違いますよね

利回り4%以下の物件を買うのはリセール時苦労するでしょう。ここは3%そこそこです。マンション買う人は出口をイメージしている方々が多いと思うので。結論立地に対して高すぎってことです。

>>585 マンション検討中さん
ファミリー向けの住環境の良さは分かるけど、その一本足打法なのがなぁ。一生子育てするわけじゃないし、同じ価格ならガークロのほうが後悔が少ない気がしてしまう。

>>586 マンション検討中さん

徒歩20分やバス便の案件は安く見えますが、結局はそこも相場としては高い事には変わらない。今まで3000万台だったのが4000台になってるだけ。

>>588 匿名さん
価格のグロスの話ではなくて、利回りの話ですよ？パークホームズ初台みたいにしっかりと5%以上確保できる物件なら将来安心という話です。でなくても、成増物件や足立物件ならまだ利回り4%確保できるでしょう。北区の端っこはもうお買い得ではありません。バス便20分の話なんて全くしてません。

アルコーブについて質問した568です

>>569 マンション検討中さん
>>572 マンション検討中さん
御回答ありがとうございました！

自分が思うより、玄関での行動（鍵の開け締めや荷物の出し入れなど）について近隣住民の視線を気にする人が多いのだなと気付きました
ただ、周囲の視線を本当に気にする人は内廊下のマンション選びますね
このマンションは子育て環境重視の団地型マンションですから、中古で売りに出すときに、アルコーブさえあれば売れたのに、、、とはならないのかなと想像しました

歩行者と事故る経験がなく想像できていなかったのですが、たしかにファミリータイプのマンションなので、ベビーカーを押して大荷物で通行する方、子供の集団など容易に想像できますね
そもそも共用廊下がもっと広ければ良いのに、、

勉強になりました、ありがとうございます
最後に1点、やはりアルコーブの定義が掴めないのですが、このマンションでもAタイプとSタイプの玄関は凹んでいます（メーターボックスが出っ張っている分）。
これはアルコーブでしょうか？

>>586 マンション検討中さん
素人質問ですみません、新築マンションの利回りってどのように計算するのでしょうか？まだ賃貸出てないので、周辺の賃料を参考にですか。

>>589 マンション検討中さん

え、>>586で結論立地に対して高すぎって書いておられますよね。高いのは価格の話と読めました。

>>592 匿名さん
横から失礼しますが、586は利回りの話かと思いますよ。
利回りが低い原因が立地(家賃相場)に比べて物件価格が高いと言っているだけであって、価格自体が高いとは言ってないですよね。

>>594 マンション検討中さん
ここ、高音掴み確定ですね。ありがとうございます。

さすがに家賃の前提が低すぎるような。URと3万しか差がつかないってことはないでしょう。少なくとも20万以上で計算していいと思います。

TOYOTAや富士通などの大企業が全社的にテレワークを導入しており、コロナ禍が過ぎてもこの流れは止められないと思います。傾向として、高年収のホワイトカラーの人たちほどテレワークを実践しています。
そうなると「お金を出しても東京に住みたい人」と「郊外や地方でのんびりしたい人」に二分されると思うのですが、王子神谷ってそういう意味では中途半端かなと思うんですよね。
確かに交通利便性は高いけど、「東京に住んでる感」は全く無いですし、自然が欲しいなどファミリー向け郊外感が欲しいならもっと外に出ていくでしょう。

もちろん駅近で条件はいいマンションですから絶対にニーズはあり続けると思うのですが、今の市況が落ち着いた時に20万も出してここを借りたいと思うファミリーがどのくらいいるのかは疑問です。学区なども特別目立って良いわけではないですしね。
北区で探している人は、よほど王子神谷にこだわらない限りは高くても赤羽など開発地区で探した方が無難だと思います。あちらは小中一貫校も検討されています。これからは通勤利便性よりも、街力と駅力と学区が問われる時代だと思います。

それは主観が入った推測ですよね。今の時点で判断するなら、やはり周辺の家賃を使うのが適切ではないでしょうか。URが15万円台、JRに近いガーデンズが23～25万円程度の家賃だとすると、少なくとも20万円程度で見積もるのが妥当かと思います。ただ、あくまで今の見積りの話であって、王子神谷が中途半端という意見については同意です。私も赤羽や王子のほうが良いとは思います。資産価値を気にする方はなおさらです。

利回りって、結構ザルな計算ですね。
どうにでも数字を作れそう。

事実だけを述べます、って言って大いに主観の入ったことを言われる方って、、
素直に個人の意見ですが、って言えばいいのに。

この辺りは築45年の王子五丁目団地が今後どうなるかによるんじゃないかな
王子神谷駅周辺では最高立地だし