プラウド瀬田一丁目ってどうですか？

>>75 マンション検討中さん
武蔵小山のことは貶さないであげてください。
>74は武蔵小山にも住めない人ですから。
武蔵小山に罪はないですよ。

>>76 匿名さん

と、言いますと？

販売は好調なのですかね？
ショールームオープンはまだのようですが、事前案内があるようですね。

崖地なので、かなり基礎工事に時間をかけている印象ですね。裏手が墓地で、切り立った石積みの壁面が地震のとき、気になります。国分寺崖線は問題ないと聞きますが…。モデルルームの内々の案内はやっているようですが、正式オープンの告知はまだのようで。パークハウスとブランズが完売していないので、慌てず、といったところでしょうか。相当高いでしょうし。

現在建設中の目の前に住んでる者です
マンションをそろそろ買った方が良いのかなと思い始めた若造なので、こちらのマンションは全然手が出ないのですが、皆さんの参考になればと。


駅近且つ、線路も近いため、騒音が気になる方もいらっしゃるかと思いますが、近くを通る電車は発進したてもしくは停車速度に入ってるので、想定ほどの騒音は無いと思います。

近くにインターナショナルスクールがあるので、平日は学生さんが多く行き来していて、多少マナーの悪い子も見かけますが、総合的には平和です。

夜も静かですし、周りは割と一軒家が多いです。

先日チラシが入っていましたが、最低価格が1億弱くらいだったと思います（間違ってたらすみません）

逆に何かご質問あれば言ってください、
お答えできる範囲でお答えします。

>>80 住人さん

何度か現地は通っていますが、時間帯などで分からないこともあるので、助かります。インターナショナルスクールのお子様達が通っているのですね！
マンションの前の道、歩道も狭くカーブの割には車がスピードを出しているイメージなのですが、実際いかがでしょうか？
宜しくお願い致します。

㎡単価５００万として、一番小さい６０㎡クラスでも１億超。
オーダーメイドでグレードアップすれば、かなり自己資金がないと無理ですね。
パークコート瀬田と比べ方角・立地がすこし南に振れているので、
田都の走行音はさほど気にならないと思います。
久々に「東急ドエル・プレステージ瀬田」で売りが出ましたが、
築１９年でも、駅５分だけに高値ですね。
新築のプラウドかヴィンテージマンションか？
どっちにせよ瀬田１丁目は、閑静で住みやすいです！

すみません、訂正。㎡単価　→　坪単価。

知人から聞いたけど、高すぎでしょ、ここ。
山手線の内側の港区が買える値段。
二子玉川最高値の三菱売れ残りより、更に坪50以上高いんじゃない。
内装のグレードとか、モデルルームとかに騙される鴨だけだな、買うのは。買った瞬間含み損1000万以上確定。

「金持ちは不動産価値とか気にしないからー」

みたいな、ネギ背負ってる世間知らずしか買えないレベル。

>>84 マンション検討中さん
瀬田一丁目なんだから仕方ないじゃん笑
あなたがどう思おうと買う人いるのだから仕方ない。
ライズが売り出された時もあなたみたいな人が沢山いたね。
ちなみにここのエリアは港区にはない良さが
あるから港区と無理に比較しようとしても意味ないと思うよ。

ライズ引き合いに出すとか、おたくもネギ背負ってるのに気づいてない方ですか？ｗ
再開発で楽天来るのわかってて、その後も新築マンションの計画多数あったタイミングで、値段上がるに決まってんじゃんｗ
猿でも分かるし、わかってないのは猿以下でしょｗ

マーケット引っ張るのは新築価格なんですよ
今後、更に高値牽引する新築マンション供給予定って、あったっけ？
ライズの時はかなり予定立ってたけどね

一部の鴨は引き入れられるだろうけど、普通に売れ残ると思うよ
こんな値段で売れるほど、さすがに鴨も甘くない

1億弱～3億半ばの高級マンション

>>81 マンション検討中さん

ご質問をありがとうございます。
カーブ道は確かに狭い道の割にスピードを出してる車が多い印象です。特に夜は。

またネガティブな事を書いてしまいますが、駅側に行く途中、信号が複雑な交差点がありますが、そこそこ渋滞も土日はしています。

宜しくお願い致します。

>>87 マンション検討中さん
情報ありがとうございます
1億切るのは、60平米台の部屋ですよね？
ということは、2Fのパンダ部屋坪550万ぐらい?一番高い部屋坪850万ぐらいということですかね
上で高いと書かれておられたのも納得
パークコート青山一丁目が買えますね・・・

竣工引き渡しは再来年ですし、時間かけて売っていくのかと思います。
ＭＲの一般案内もまだまだ・・・

プラウド千歳台よりずいぶんお高いですよね。　その値段ならプラウド虎ノ門
買えそうですが、あえてこちらを選ぶ方もいらっしゃるのですね。

連投ですが、沖式だと坪436万で儲かる確率28%（3/4の確率で損）ですね
予算あるにしろ、436万でさえ損する確率高いのに、更に1.5倍とかの部屋を検討となると、たしかに高過ぎる
ちなみに、青山一丁目は儲かる確率69%、沖式想定坪単価690万で、適正価格です

91: 匿名さん
プラウド虎ノ門すごい立地ですよね、桜田通りの西側なんてなかなか出ないですし
規模感こちらの方が大きくて、23区の端なのに、その小規模建て替えと変わらないとは・・・

レインズマーケットインフォメーションを見てみましたが、瀬田アドレスで
過去1年間の成約単価の最高が㎡１２１万でした。　永住される方は関係ないと思いますが。　どちらかというと、この地に根をおろして、ゆったり暮らしたい方
にはよろしいと思います。

ここに住みたい人が買えば良いのでは？
半値以下になるわけでもないし、多少の被りがあっても、それ以上他で回収出来れば問題なしでしょ。

いくらなんでも千歳台と比較するのは・・・虎ノ門は、さすがに瀬田より企画は上ですね。
オーダーメイドとはいえ、ドアノブにスワロフスキーは凄すぎ！

高すぎる。値段は麻布青山並み。一体野村は何を考えているのだろう。

同意
4.5年前の港区、大手分譲レベル
今の価格も最初より5%強価格見直してでの現在

すごく高い強気価格設定のようですね。
この地域・立地にこの設備のマンションでこの高価格帯で、
それでも売れるという野村不動産のマーケティング根拠が
当然あるのでしょうね。
それにしても強気だと思います。

坂を登りきっていない瀬田一丁目にマンション建てればこの位の価格帯になるでしょう。希少な立地ということは間違いないのだから。

ご愁傷さまでーす
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20181206-00187615-diamond-bus_...

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●中古で売れるかを見極める マンションには向かない失敗立地

　億ションとしてマズイ立地を挙げておこう。それを明示できるのは、過去の失敗事例が死屍累々とあるからだ。それは言い換えれば、デベロッパーが需要を見誤った失敗の歴史でもある。たとえば、高級住宅地なので広い邸宅のようなマンションを企画したという事例はたくさんある。しかし、こうした物件は売れ行きが悪く、デベロッパーが損をしたか買った人が値下がりしたかのどちらかになるケースが多い。いずれにしても「ババ抜き」の様相を呈してしまう。

　代表的な立地は、世田谷区岡本、弦巻、駒沢、上野毛、等々力、成城、大田区田園調布、杉並区浜田山、鎌倉、吉祥寺などがある。

>>101 マンション検討中さん
ここだけしか所有できないなら辞めた方が良いね
余裕があれば住みたい所に住めば良い。
ここの評価は来週末にはわかるでしょ^_^

101さんの「ババ」に相当するエリアの中古マンションが売り出し後、塩漬け状態でなかなか成約になっていないという現状はあるので、説得力を感じます。高掴みでも平気というなら、別ですが……。

素晴らしいマンションだね。
この地下駐車場は平面？何台分ぐらいあるんだろう。

マンションと戸建の検討者は違う、という前提があるとはいえ、こういう環境を求める人が買う場所の場合、住み方はどちらでも良いという人も多いんだよね。
だから、結果として高級住宅地のマンションは戸建につられて下がるし、競合する。データが語ってるよね。

あら、良い場所なのに全く人気ないのかしら・・・
やっぱり危ないのね・・・
https://toyokeizai.net/articles/-/252830

駅からこのマンションに向かう際、郵便局越えてからの道がイマイチ
歩道は狭いし下り坂を猛スピードの車が降りてくるし
ゆったり歩けない

>>106 匿名さん

車で生活する人は渋滞も少ないので駅近でない方が便利。自動運転になればなお。

今まで色々見てきたけど、二子玉川でこれだけ条件が揃った物件は中々無いね。
ネガティブな書き込みもそれだけ注目なのでしょう。

価格も良すぎて私も手が出ませんが…笑

春には完売になるでしょうね。

駅からのアプローチはブランズの方がいいね。歩道が広くて歩きやすい。

瀬田一丁目は世田谷区の中では別格。ま、そうは言っても最近弱いのは事実だけどね。その中では比較的に人気を維持してますね。
また瀬田一丁目でも駅より、崖脇だけはさらに別格なのは事実。
ただ、本地は崖上に接道していないのがどうか。そのおかげで、がけ下からアクセスできるのは良し。
あと、容積の消化率が高すぎるのが不安要素。（将来の土地価値として）
そうは言っても高すぎるのは事実ですな。
建築費高騰を加味しても高い部屋で坪500万くらいが限界では。
普通の部屋は400万くらいが・・・
流石に野村さんでも苦戦するのでは。
ただ、瀬田一丁目のこの駅近では物件はホントにでませんよ。中々。
あるとすればゴルフ練習場跡地が。
ただ、駅からの距離と、眺望が違うけどね。
最近だと瀬田一丁目の中古マンションで築25年で430万／坪くらいの制約があるね。瀬田一丁目限定で土地探している人も多いから、崖上、瀬田一丁目、展望ありだったら土地で坪400万はいくだろうからね。そこをどう評価するか。
要は容積100％の土地でマンション買うのか、容積150％の土地でマンション買うのかは意味が違うってことですね。

ま、流行りは都内だよね。同じ土地単価出すのなら。マンションも戸建ても。
ただ、比較は上原・西原・南平台・松濤・青葉台等。そうすると、坪800万だしね。良い土地であれば。

>>104 匿名さん
20台分です。

このプラウドより駅に近い住友不動産のマンションは、来年４月着工、再来年春完成。単純に駅近で選ぶか、、、ただ、コートハウスの裏手で、眺望も期待できないので、ハイグレードで高価格帯も厭わないという御仁なら、プラウドかなあ。でも墓地は気にならない？

住友不動産の方の現地見てきましたけど、工事完了は8月31日って書いてありましたよ。春は間違いだと思います。

>>111 不動産さん

ゴルフ練習場跡地は賃貸マンションのはず、
近隣では500越えの事例が有ったかと

良いところなので、成約事例なども振り返って納得する要素を考えようとするのはわかりますが、高すぎますよね。。
代官山でも、安い部屋を坪600台で買えたので、都内中心部で仕事しない人とかなんでしょうかね。

レインズマーケットインフォメーションでは、瀬田アドレスで過去1年の
成約単価の最高は㎡121万（坪に換算で400万）なのですが、そんなに高い
成約があるのですか？　レインズに掲載されない成約もあるとは思いますが。
いずれにせよ、麻布も顔負けの値段ですね。

>>117 匿名さん
レインズは載せない事も可能です。
大手で売買でない場合は載せない事は良くありますね。

この物件はある程度の眺望が有り、町としても整っていて自然もある。
都心には無い魅力があるのでしょうね。

ゴルフ練習場は賃貸になったんですね。
良い土地だったので、何ができるか、楽しみにしていたのですが。
坪500は私は知りません。土地ですが？　マンションはそもそもそんなに流通ないですからね。〇ファーストか、後数件くらいでしょ。瀬田一丁目アドレス。150平米級で、予算2億程度で、戸建てとの比較で瀬田一丁目アドレスを買う人たちが多い？（一人でもいれば、制約するのが不動産ですよね。）気がします。土地が50％100％ですからね。多くは。戸建買うのと代わらないという方も。(ちなみにこのプラウドは違うかも。そこが面白い。）
他は少し小さめで良いかた。90平米程度で1億前半くらであれば、東急の坂途中（良いマンションんですね。）か、三井のゴルフ場脇が。瀬田一丁目でも良い場所のマンションは。
そもそも、マンションを地位を含めて買うか、買わないかも人次第。自由ですしね。地位もよくて、駅近。確かに瀬田一丁目は良い。ただ、首都高混むしな。田園都市線混むしな。タクシー少ないしな。ということで。

戸建より高い。

ひそやかに第１期登録へ。予想以上に強気な価格設定ですね。このあたりで、まともな戸建てを新築するなら、はるかに安い買い物と思える層にはうってつけなのでしょうね。大手企業の役員、医師、事業家、、、この小規模マンションで、コンシェルジュあり。さすがに管理費などランニングコストも跳ね上がってますね。ま、ローンで購入するような庶民相手ではなく、キャッシュ組が対象でしょうね。そんな高級物件なのに、ＨＰをみると、ダブルオートロックには見えない？　キッチンもバックカウンターがなく。オプションやオーダーメイドで、数百万円は別途かかるのでしょうか。

強気も強気。
価格変更なしで、供給も増やしてきましたね。

数千万くらい損しようが瀬田に住みたい、という層が一定数以上いるんでしょうか

皆さんの嫉妬がすごいな。ご苦労様(^^)
わざわざ港区に住んでいる人が
この物件のネガキャンするとも思えないから、
やっぱり買えない人の遠吠えなんだろうね。

>>121 匿名さん

近隣のマンションです。

>>121 匿名さん

抽選も含めると半数以上の要望があったようですね。
高額でも二子玉川には今までに無い仕様、それだけ人気なのでしょう。

セキュリティは3重キーレス。
都心で分譲中の高額物件より仕様が上な内容ですね。

ちょっと頑張ってる?位では入り込めないようです涙

プラウドシリーズだけでなく、三井のパークコート、パークマンションでも、
これだけハイグレードの物件はないと思いますね。高島屋とライズ、シネコン。用賀も近いので、ニトリ、コジマもあるし。生活至便。贅沢を言えば、自由が丘や戸越銀座のような小回りが利くスポットやエリアがあれば、もう文句なしですが。駅から丸子川、現地までのアプローチは子供さんやお年寄りには不自由さはありますが、大きなマイナス要因でもなく。４２戸という規模も、この立地環境としてはまずまず。ブランズやパークハウスとは差別化できているので、年明け早々にはほぼ全戸申し込みが入る予感が…。