ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

>>268 匿名さん
ガーデンズは三菱が販売に参加しているだけであって、販売が完了するとだだのハセコー物件です。
くわばらくわばら。。

>>268 匿名さん
そうですね。
ガーデンズ販売中は、オイコスは見向きされないでしょう。
そのガーデンズも、早期完売の勢いですが。

>>268
一つもないということはないでしょう
売主と管理会社には勝ってるよ
あと間取り見ると、アウトフレームしてないけど、
洗面がリビングインでない中住戸もある
もし二重床なら、そこも勝ってる

あと需要はけっこうガーデンズに奪われたので、
予定価格より下がる可能性もある

>>270 匿名さん
販売があの人数で凄まじい広告費で一年以上もかかって売れなかったらまずいでしょ
ガーデンズの本当の問題は販売が売り切った後からだからね
中古が値を維持できるか高みの見物だな

>>売主と管理会社には勝ってるよ

具体的にどういったところが良いのでしょうか？

>>272 匿名さん
板橋駅前タワー、十条駅前タワー、赤羽台団地跡地開発があるから難しいだろうと思う

ここのほうが厳しくない？

ここは三菱地所物件、ガーデンズは長谷工主導という違いなのかな。
仕様の違いは、ガーデンズが長谷工の作りたいように作ったのに対し、ここは三菱地所なりの基準を通したということかもしれないね。
ガーデンズの今販売してる住戸とここと同じ価格なの？

たしかに財閥系デベという以外強みらしきものがないから、こちらの方が厳しいでしょうね

志茂という魅力の薄い立地でどこまで戦えるか見ものです。

公式のウェブサイトがおかしなギミックだらけで見づらくないですか？
内容も「ヒントはオランダにありました」とか、マンションとまったく関係ないし意味不明ですよね。
志茂ですよここは。
このウェブサイトみたいなノリで営業されたらうざいですね。

>>276 匿名さん
いや、こちらの最多価格帯4900万なのでザ・ガーデンズ カームコートの方が、2段階くらい高いですね。初期のエアリーとの比較ならオイコス志茂がちょっとだけ安い程度。
正直カームコートは異様に高すぎるように思えます。

>>278 検討板ユーザーさん
自分もそんな感じで、地所のお手並み拝見といった感じで眺めてます。
素人目にはこりゃ絶対苦戦するわ、、、と思うわけですが
もしかしたらなにか秘策や、販売のテクニックがあるのかも知れません。

>>279 マンション検討中さん
どの辺がオランダなんでしょうねー？
パートタイム労働で、早く帰宅出来て、週休３日だよ！
って言われても共感できる部分が無い。
職場に隣接した立地ならまだしも23区の端の志茂では、、、
共通点は自転車くらいしか見いだせなかった・・・

>>280 周辺住民さん

最多価格帯の4900台は部屋の広さが70平米台なら安いと思いますが、そうなのでしょうか。

>>281 匿名さん
西向きの中住戸の70㎡がそのくらいかなーと思ってますが違ったらごめんなさい。
今情報が出てる間取りは南向きばかりですが、いったんその値だけ参考にして計算すると
　70.92㎡が最多だった場合 4980万なら坪単価＠232
　68.57㎡が最多だった場合 4980万なら坪単価＠240
最多価格帯の坪単価予想レンジは＠232～240となるので、今の不動産市場の中ではお手頃感ある方といえるかな。

>>282 周辺住民さん

最終期のガーデンズは最多価格帯が1000も違うので別クラスですね。とはいえここも最安であろう1期で逃さないように構えた方がいいのか、注目です。

ガーデンズは確かに値上げしすぎですよね。確かに電車も買い物も利便性高くて、駅近なのに静かな環境だけれど東十条であの坪単価はやりすぎ感ありますわ。まあ、売れ行きかなり良いし、あそこは三菱も関わっているとはいえ、三井をはじめとした複数社のJVなので致し方ない。オイコスは三菱倉庫と大栄不動産もいるけど実質は三菱地所レジデンスのプロジェクトなので、途中で変な値上げしないと思いますけどね。近年の北区物件だと東十条と田端、北赤羽がありましたけど、良心的な売り方してましたから。東十条フレシア購入した人は先見の明がありましたねえ〜。

>>284 マンション検討中さん
ですね。でもフレシアを買った人もドキドキだったと思いますよ。もしガーデンズが同じ値段だったら待てば良かっただし、地域の利便性が良くなる再開発じゃなかったら人が少なくスーパーが遠い不便な立地のままでしたからね。

赤羽までシャトルバスができたら魅力的ですよね。
朝は直通、昼間から夜はイオン経由で。

>>286 匿名さん

シャトルバスって、結構金食い虫みたいです。知人のマンションは入居10年の期間限定の運行で延長不可でした

>>286 匿名さん
バスを使わない人からは、管理費から高額な維持費を払うことに不満が出て、廃止となります。

バス停も駅も徒歩20分以上あるなど殆どの人がシャトルバスを使う立地ではない限り維持できないでしょう。

メトロの志茂まで6分ですからシャトルバスは難しいでしょうね。
でも近くにスーパーがないからな…。
志茂駅で降りるとイオンは逆方向なので帰りにちょっと寄るのができない。

これだけ大規模なマンションができるので志茂3丁目にスーパーができるのは間違いないと思いますよ。

>>290 匿名さん
そんな敷地、近場にありましたっけ？

確保出来そうな用地が近場に無い限り、実現可能性はかなり低いですね。

チラシが入るようになりました。
予約制でプロジェクト発表会を開催するみたいです。

早く家に帰ろう、キャッチフレーズとして前面に押し出しているんですね。
都心にアクセスしやすい立地だから、早く家に帰れるよ、と言った意味合いなんでしょうか？

>>295 匿名さん
ですね。都心へのアクセス性と駅近で実現できるプライベート時間の充実を押してます。共働きにも響くのではないでしょうか。
販売価格ですが、範囲が4400台から7500台と幅広いのに、最多の4900台が中間ではなく最低ラインに近いのが気になります。1番大きい間取りでも85平米、そこで7500だと坪291ですよ。プレミアム住戸にしても大幅値上げのガーデンズ3期と同じレンジです。

ガーデンズ三期と言えば、売行き好調を背景に大幅値上げした検討者泣かせな価格層でしたっけ。
それと並ぶ値付けとなると、ちょっと手が出にくいと言った感ありますよね。

①最低価格4490　65平米　坪227
②最多価格4990　もし65平米だと坪253
　　　　　　　もし70平米なら坪232
③最高価格7590　84.5平米　坪296

チラシのグロス価格は安く見えますが、①はパンダだろうし③は高すぎ。②は単価が分からないとなんとも言えないですね。PJ発表会で分かるかな？楽しみです。

駅から近くても保育園が遠ければ意味がない。

ＤＩＮＫＳも一定取り込むとは言え、基本子育て共働き世帯がターゲットなんだし、保育園確保は必須ですね。財閥デベなんだし、そこは抜かりないのでは。

保育園が併設なので、デベができる事はやってると思いますよ。入居時に若い世帯が一気に来ると入園枠が足りなくなるかも。

>>302
今日、北区の最新ハザードマップが広報誌と一緒に郵便受けに入っていました。
今年は浸水深が改定されたようで、ここの土地は１０メートル以上の浸水が想定されていました。
本当に最悪の土地でした。

3階より上なら大丈夫

>>303 マンション検討中さん

確認したいので、エビデンスあったら教えて頂けますか？

>>305 マンコミュファンさん

すぐ隣は川だよ。

>>304 ハザードマップには１０メートル以上の浸水との記載で
上限の記載が無いので三階は不安です。最低五階以上だと思います。

>>305 東京都北区 刊行物登録番号 28-3-054です。区役所で貰えると思います。

３階以上は大丈夫って言っても入るまでに水浸しでしょう

1ミリでも心配なら山の上がよろし

もう一つ重要な事が書いてありました。
ここの土地は二週間以上水が引かない、水に浸かる区域でした。
水が引かなければインフラ復旧が出来ず、それまでは生活困難になるので
覚悟しておくようにと警告がありました。
近々、荒川知水資料館アモアで情報収集しようと思います。
http://www.ktr.mlit.go.jp/arage/arage00048.html

国土地理院のサイトで調べてみましたけど以前と変わらずオイコスの敷地は5m以上でした。10mはさすがに盛りすぎでは？

ガーデンズに張り付いてたネガかな

>>307 匿名さん

ありがとうございます。確認してみます。

>>311 古い情報だと思います。
今日郵便受けに入っていた北区ハザードマップは「２０１７年５月浸水深改訂版」です。
北区のホームページもまだ更新されていません。

いつ来るかも分からない氾濫の心配より住んでいれば必ず来る大地震の心配をした方が良いかと。

うちにも新しいハザードマップが届きました。
万一の時はオイコスの5階に上がればいいから戸建より命の危険は少ないよね。それに、この洪水想定は日暮里まで3m浸水するほどの空前の規模。

JR赤羽駅は浸水3m、駅の東側で赤羽2丁目とかは軒並み5m。

浸水10mは荒川の堤防高さをも越えていて堤防が決壊しなくても浸水するという、水害を越えた天変地異レベルの話で、そんな値を出されてもどうしたらいいんだか戸惑うだけですね。
それよりも>>311のハザードマップにあった液状化しやすい地盤というのが気になりました。
浦安のように建物は大丈夫でも周辺のインフラが被害をうけて一ヶ月もガス水道が使えないような事態になる可能性があります。
地盤改良されてるか確認する必要がありますね

台風なんかで大雨が降って避難勧告が出やすいのは、この辺だと志茂二丁目です。
いつも出ます。
水辺よりも陥没している土地の方が危険です。
赤羽駅より東は多かれ少なかれ土地が低いので浸水の可能性があります。

どうしても心配ならば、同じ赤羽駅までバスのパークホームズ赤羽西ってマンションが売れ残ってますよ。

南東側に８階建ての学生寮ができるよう。完成平成３１年３月下旬。
三丁目３４番地６他、　敷地面積　2.025.82平米
延べ面積　4,519.60.50平米　高さ23.65m
結構　朝日が制限されそう。
この建物がオイコスの前にできるので日差しと風向きに注意が必要になる。
まだ、建物の形は不明。工業地帯なので、日照権に関係なく建物が建てられてしまう。

>>320 きんじょさん
工業用地は日影規制がないので、南東向きはちょっとリスキーですね。価格に反映されれば安くなる気がします。
選ぶなら戸建側の西向き中層以上が良さそう。

>>320 きんじょさん

>>6 の件ですね
配置平面図が公開されれば、許容範囲かどうか判断できるんですけどね。

>>318 浸水の条件はハザードマップに書かれていますよ。
72時間632mmの雨量で荒川が氾濫した場合に10メートル以上水深します。

>>323 マンション検討中さん

そうだね。荒川が氾濫した場合ね。
中州の新田が水没して田端や日暮里も3メートルの浸水、南北線が水没して丸の内まで冠水したとき。

>>319 匿名さん

ちなみに赤羽西辺りは日本軍の弾薬庫だったらしので地盤は最強だょ。売れ残ってるけどね。

値段の割りにデメリットが多いマンションだね。

>>326 匿名さん
赤羽西のはここよりもっと高いよ

工業地域で水没地帯だから、土地は23区最低ランクですね。

川口や足立よりましじゃない？強風や増水で橋が使えなくても避難できるし

あと帰宅も

>>331 マンション検討中さん
橋が通れないと家に帰れない、避難できない立地ではないという話は正しいよ。
災害時に重要だと思うけど。

浸水5mの赤羽2丁目と決定的に違う？

新しい北区の洪水ハザードマップ、6/20更新でようやく見れるようになりました。
https://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/bosai-bohan/bosai/suigai/map/ha...
の中の
・東京都北区洪水ハザードマップ～荒川が氾濫した場合～
https://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/bosai-bohan/bosai/suigai/map/do...

日経アーキテクチュアによると
「埼玉県から東京東部を流れる荒川では、計画規模である3日当たりの雨量548mmをもとにしていたが、これを632mmに引き上げて再度、シミュレーションした。この結果、東京都北区の赤羽駅付近では浸水時の想定水深が従前の88cmから2.4mへと約3倍に跳ね上がった。」
とのこと。
観測記録を上回る雨が三日間続くという超絶ハードな想定

オイコス志茂の場所は、『早期の立退き避難が必要な区域』『家屋倒壊等氾濫想定区域』『浸水深さ：10ｍ以上』という網掛けがかかってますね。
さすがに10ｍでは水圧がものすごいですから、建物も無傷では済まないので、上層階の人でも楽観視せずに赤羽台、十条の高台に速やかに避難しましょう。

水深１０メートル以上だと
4階以下は室内が水没しそうだし、
3階以下は水死の危険もありそうで怖いので、
私は６階以上を検討します。

将来、公園やスーパー堤防などの整備事業で立ち退きになる可能性はあるでしょうか？

>>336 匿名さん

たぶん当面の間大丈夫だと思います。すごく長いスパンでゆっくりとやってて、まずは公共用地だったり、観光地や河口付近の湾岸再開発エリアから順にという感じです。

しばらくはテラス補強、防潮堤補強でやり過ごす形だと思われます。
つい最近まで隅田川テラス補強工事をオイコスのあたりで行っていました。
また、防潮堤の耐震工事が今まさに行われてる最中でオイコスの辺りの隅田川沿いの道路を通ると見られると思います。

隅田川テラスの写真を載せときます。
クレーンはオイコス赤羽志茂の工事現場です。川沿いの白くてオレンジのポールが建ち並んでる部分見えますでしょうか？それが出来立ての隅田川テラスです。

なるほど。オイコスの住宅棟は実際の川から数十メートル離れていますし、事業が立ち上がっても直接の影響は少ないかも知れないですね。

水害対策はどの程度設計に反映されているか知りたいですが、
１５階なので対策は簡素なものでしょうか？
こことにたザパークハウス北赤羽の低層階は安かったと聞きました。
荒川氾濫時水没する一階にはよほどやすくなければ売れ残るし、
一回には居住しない設計なら検討しようかな。

>>337 周辺住民さん
オレンジ色ポールの所は立ち入り不可でちょっとした増水で水没する部分となりますが、テラスと呼ぶのでしょうか？

すみません、自己レスです。
ポールのところは遊歩道テラスの根固め施工後の状態みたいですね。この辺りは最終的にタイプIIのテラスを目指している模様です(P.33～P.34）。
完成したらとても魅力的なエリアになると思いますが、それにしても整備期間が30年とは！（＾＾；

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/content/000007325.pdf

>>340 匿名さん
将来的には美装化して人が立ち入れるように整備する構想だと思いますが、
現在は治水機能のみ構築したという感じのようです。

構造仕様的には親水空間として開放されてる部分もこちらも同じで、高潮時にはいずれも同様に水没する設計のようです。

工事会社の工事実績のページに志茂３丁目の写真が載ってますね
http://www.sk-kouji.com/performanc/detail/id=90
工事名は、隅田川（新神谷橋上流）右岸テラス工事　となっています。

>>342 周辺住民さん
ありがとうございます。足立側もずっと同じような感じだったので、何でテラスっぽい地面を作ったのに遊歩道にならないんだろ？と疑問でした。まだ途中の状態なんですね。

>>341
早く親水空間として整備されるといいですね。
少なくとも緑化して修景整備だけでもなんとか・・・

スーパー堤防については学生寮のところの建築許可を出してることから、当分の間作る気はないんだろうなぁと思いました。

公式HPの「あなたは早く家に帰りたいですか？」から始まるHPは面白いですね。
確かにくつろげる家って大事だと思います。
誰もが早く家に帰ってゆっくりしたいと思うでしょう。

くつろげる広いリビングが実現するような間取りタイプを選びたい所。
ファミリータイプのプランは広めになっていて、ウォールドアになっていることからリビングが拡げられるようになっているのは良いなと思いました。

業者さん、いらっしゃーい（新婚さん、いらっしゃーい風）

王子神谷あたりの駅近中古のほうが良いんじゃないかなぁ。

王子神谷はJR使うなら東十条だからなぁ、赤羽使いたい人は向かないね。

オイコスから赤羽駅は歩いたら遠いけど、自転車なら道路ずっと真っ直ぐ行けば着くから、楽だよね。

>>348 匿名さん
まー、でも同じ広さだと王子神谷の中古のほうが多分1000万安いですよ？都心からも1駅早く帰れるし。高くても自転車で赤羽に行ける新築がいいよ！というならその通りですね。新宿方面がメインの人とか。

ここが特別割高とは思わないけどね。今どこの新築マンションも割高傾向だし。

私もオイコスが割高とは思わないですねぇ。いまの市況を鑑みると妥当かなと。中古を探せばもちろんもっと安くて条件の良い物件はありますが。。。日本は新築信仰が強いですから、せっかく持ち家を買うなら新築でという人の方が多数。そうなるとこの近辺では買いやすい価格帯ですね。志茂駅至近の明和地所や赤羽のスミフはここよりもずっと高いでしょうし、値上げしたガーデンズもしかり。荒川を越えれば、そりゃ足立区のファインシティや川口元郷のブランズなど安い物件ありますが、それらと比べたら北区ですし、南北線とはいえ駅徒歩圏のオイコスが高いのは当たり前。設備仕様がまだ分からないので、油断はできませんが、まともな仕様になるなら都内の大手ブランド物件としてはアリだと思いますなあ。
ただ、長谷工なので過度な期待はできませんけど。とりあえず、直床and背の低いペラボーなんだろうなあと思いつつ静観してます。

>>352 マンション検討中さん

このイメージパースを見た感じだとベランダの戸境はペラボーに見えますね。
ってあれ？よく見ると１階が半分地面に埋もれてません？
西高東低の傾斜地だったんだ・・・今気づいた。これゲリラ豪雨のたびに１階水没しまくりですわ

>>353 周辺住民さん

水没？ここの土地は降雨の冠水履歴があるのでしょうか。

HPにある「ヒントはオランダにありました」の意味が分かった。
オランダ国土の約1/4は海面下、ここも荒川氾濫時に１０メートル以上の浸水地、
でもオランダはどちらかというと江東区の湾岸地域の方が近いと思い。
マンションポエムを考えた人の自己満ですね。

>>353
敷地地下に雨水貯水槽があればある程度のゲリラ豪雨は対応できると思うけど、どうかな？

西側のメインエントランスが中2階ってこと？

>>354 匿名さん

過去の浸水実績をオーバーレイで重ねてみました
敷地北端がギリ怪しいですが上記で言った東側は大丈夫みたいですね。
よかったよかった。


>>355 匿名さん

そうですね。雨水貯水槽のキャパが十分なら平気だと思います。
地所さんならおそらくその辺は抜かりないかな。

>>357　周辺住民さん
敷地近くに多数の浸水域があること自体危ないと思います。
以前、江東区湾岸地域に住んでいた時、近くの交差点が浸水して
靴を脱いで裸足で帰ったことがあるので、心配です。

>>358 匿名さん

都内は以外と浸水地域は多いですよ。目黒川や神田川、渋谷のあたりとか。王子駅周辺も。ないに越したことはありませんが

ここは24時間有人の防災センター設置ですか？
昼だけ管理人がいる場合、夜間の防災体制が気になります。

>>360 マンション検討中さん
こんな地域では、志茂の町内会や消防団にマンションで参加して地域防災力を高めるに限ると思う。
ここだけでなんとかしようとしても無理でしょ。地域と力を合わせていい関係を築きましょう。

>>361 営業トークはいらないです。

町内会や消防団は専任の人が担うのではないので、マンション自身の防災力を
高めることが重要です。
ここはハザードマップで１０メートル以上浸水する地域に認定されているので、
２４時間有人の防災センター設置が有効だと思います。

知人が住むマンションでは、防災センターが設置されており、非常用エレベータの設備があり、
災害時は防災センターから全戸に一斉放送する体制になっていました。

>>363 マンション検討中さん
避難するとき、行方不明者が出たときなどやはり地域から嫌われているのと好かれているのでは雲泥の差かと。

>>363 マンション検討中さん
管理費どれくらい上がるでしょうか？
最近、管理人のなり手がいないとかで人件費すごい高くなっていて、私の今住むマンションも管理費値上げせざるを得なかったです。

>>364 ちょっと何言ってるかわかんない

>>365さん 防災センターは２４時間管理人がいるのではないです。
専用の設備が必要となるため、建物として設備を備えているかという問題になります。

マンションでいう防災センターって、マンションの外にある管理会社側の24時間センターの事ですよね。