アールブラン馬込ってどうですか？

吹っかけられた価格でもないのに、最後をなかなか売りきれない典型的なダメ物件ですな。

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1800さん
　1797はさっき偽購入者さんが、ＨＰを更新する義務はない！って書かれてたので、皮肉で書いただけですよｗ

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>>1802 マンション比較中さん
義務はないって書いてないけどw

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【エリア内では珍しいほど恵まれたポジション】
【やっぱり南條デザインは素晴らしい】

アールブラン馬込。

馬込駅徒歩5分、荏原町駅徒歩12分の5階建総戸数45戸のレジデンスです。

品川田町間（泉岳寺駅付近）の再開発の影響か近年は馬込・西馬込駅界隈の新築物件供給が増えてきている印象を受けますね。
馬込駅は西馬込とは異なり始発駅ではありませんので、多少劣る部分もありますが、当物件は駅徒歩5分圏内ながら環七にも第二京浜にも面していないという馬込駅周辺の物件としてはかなり珍しいポジションにあるという点からも注目できるのではないでしょうか。

また、南側には落ち着いた住宅街が広がるポジションで優れた南面条件的にも魅力がありますね。先行分譲中のガーラレジデンス南馬込も南面条件に優れていましたが、敷地北側に東海道新幹線が通っていましたし、当物件は馬込駅界隈ではかなり珍しいほどに恵まれたポジションの物件と言えるでしょう。

お部屋は74㎡の3LDK、南東角住戸です。南は高い建物でも3階程度、東は歩行者・自転車・二輪車のみが通行可能な細い道路（緑道）でその向かいはやはり3階建と、この上層階住戸からは日照だけでなく視界抜けも得ることが出来ます。

間取り的にはルーバル付の特殊住戸にはこれよりも大きなものも存在していますが、そういった住戸を除くと最も大きな専有面積が確保されたもので南東角という最も人気のあるポジションのプランだけのことはあるでしょう。

南東角ながら75㎡に満たないのはこのご時世ゆえであるのは間違いないところであと1㎡大きくとも良かったような気もするのですが、角住戸にしては玄関廊下がコンパクト目に出来ている方だとは思いますし、専有面積以上の使い勝手のありそうなプランです。

LDの入口ドアがかなり玄関寄りにあり、LD畳数に水増し感があるのがちょっと残念ではあるのですが、それを加味してもLDはまずまずの畳数が確保出来ていると思いますし、南面の2.3m高のワイドサッシはやはりとても魅力的なものです。

一方で残念なのはLDの東側に開口部がないことですね。
低層階でも東側条件は悪いものではないので低層階の同一プランに合わせる必要もなかったわけですし、この部分は非常に勿体なく感じます。腰高窓で良いので設計して欲しかったですね。

坪単価は334万円。最上階でもこの水準であればここ1～2年の相場からするとリーズナブルと言って良いでしょう。このような恵まれたポジション、まして、若干面積を絞った感のある中、この単価と出来ているのであれば魅力は少なくないと思います。
モリモトさんはディアナコート尾山台翠景でも想定していたよりも弱めの値付けとしていたように思いますし、外周区ではわりと現実的な価格設定にしてきているように思いますね。

当物件はディアナコートでこそありませんが、モリモトらしいデザイン性の高い素敵な物件となっていますし（次の記事で詳細）、総戸数50戸未満ながらも差別化要素を内包している点からしてもこの単価帯に魅力を感じる方は少なくないのかなと。

設計は長谷建築設計事務所、施工は森本組、そしてデザイン監修は南條設計室南條洋雄氏です。

南條氏はアールブラン田園調布やアールブラン東京サウス仲六郷など、モリモト物件の中でもアールブランシリーズの実績が豊富ですね。
アールブランはディアナコートよりも下のブランドにはなりますが、ディアナコート（南條設計室が携わったものもありますが、多くがアーキサイトメビウスデザイン）よりもグレード感が落ちるような印象はなく、デザインコンセプトの違いでしかないとさえ感じるのはアールブランの多くにこの南條氏が携わっているがゆえと言っても過言ではないと思っています。

他の南條氏によるアールブランと共通点のあるガラス面の多いエントランス周りにも見どころがありますが、当物件の最大の注目点は何と言っても南東角と南西角の「コーナーワーク」にあるのではないでしょうか。

先ほどご紹介した南東角住戸のプランをもう一度ご覧いただくと分かりやすいのですが、頂点部が斜めとなっており、その部分にも質感の良いタイルが施されています（南面は逆梁なのでバルコニー手摺の上部を除きタイル貼）。

そんな二次元的にも興味深い設計なのですが、個人的には東側のサービスバルコニー部分にまで「手摺上部のガラス手摺部分を連続させている」あたりにゾクっとさせられますね。
何気ない部分ではあるのですが、こういった一つ一つの設えが物件にワンランク上の高級感を生み出してくれることも少なくありません。

敷地南面～東面にかけて施された植栽もやはりお見事ですし、やっぱりモリモト物件を見るのは楽しいですね。

お部屋は55㎡の2LDK、北西角住戸です。二面採光で角住戸的ではあるのですが、西側には至近距離で西向き住戸（及びその共用外廊下）があり、事実上は中住戸と言っても過言ではないポジションとなります。
主寝室には東側に窓がありますし、東側は一応は緑道方向が望めるのですが、北側は11階建の日経エスプラナードの圧迫感がありますし、少々囲まれ感の強いポジションですね。

ただ、間取り的にはイレギュラーな位置に設計されているだけあってなかなか見所のあるものとなっていると思います。
玄関正面には洗面所があるのでプライバシー面は良好とまでは言えませんが、LD方向はプライバシー面が担保されますし、玄関廊下をコンパクトに纏めた効率的なプランなので55㎡に満たない2LDKにしては各所にゆとりを感じることが出来ます。

柱の食い込みは見られるものの、居室畳数的には50㎡台後半の2LDKと大差ないですし、収納も標準レベルには達しているでしょう。浴室や洗面所も十分な広さがありますし、バランスも上々ですね。

洋室の引き戸はウォールドアを採用し完全に開け放つことが出来るようになっているとさらに良かったでしょうね。そのように出来ると1LDKとしては二面採光のLDになりますしね。

坪単価は297万円。低層階ですし、囲まれ感の強いポジションのわりには目立つ単価ではありませんが、専有面積を絞ったプランですし、前述のように効率性も高いのでこのぐらいの水準になるのは致し方ないところでしょうか。

設備仕様面は、総戸数45戸でもしっかりとディスポーザーが搭載されていますし、食洗機、トイレ手洗いカウンター、シーザーストーンのキッチン天板と特に水回りには申し分のないグレード感があります。
また、玄関及び廊下床は天然石貼ですし、ディアナコートと比べても遜色のないものです。モデルルームを重複させていたということもありましたが、ディアナコート日本橋浜町とピアース日本橋箱崎町の仕様も大差ありませんでしたし、最近のモリモトのブランディングはあってないようなものですね。
その差はほとんど「デザイナーの違い」や「専有面積の違い（ピアースはコンパクト中心）」だけになっているような気が…。

管理費は231円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですし、スケールからしても悪くない水準でしょう。
ちなみに、共用廊下がフロア中央部にあることからすると内廊下設計でないのを残念に感じたりもしますが、ディアナコート学芸大学レジデンスが外廊下であるのに対してピアース学芸大学が内廊下となっていたように、ブランドは関係ないでしょう。

駐車場は全11台で平置1台を除いて機械式となります。

（引用）マンションの間取りや価格を言いたい放題！
http://mansion-madori.com

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あー今頃になってやっとわかった。
この毎度おなじみの長々とした長文貼り付け、話をぶった切るのが目的なのね。
そこより前のスレをできるだけ人目につかないようにするためなんですね。
ということは、また穿った見方をしちゃうなーｗ

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>>1805 マンション比較中さん

結局、どこの物件買ったんですか？

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アールブラン馬込です。

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>>1807 マンション比較中さん

城南エリアですか？

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なんか話をぶった切るのに必死ですね。
ますます疑り深くなりました。

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>>1809 マンション比較中さん

ずっと粘着している方がどこを買ったのか気になってるだけです！

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なぜ私が答える必要があるのです？
って書き込みが先ほど別の人からありましたがｗ

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>>1811 マンション比較中さん

そこを何とかお願いします！

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>>1810 匿名さん
粘着onlyですよ

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>>1813 匿名さん

買ってないんですかね？

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>>1814 匿名さん
なんか頭もおかしそうですし…買ってないと思いますよ。

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貼り付けっていう手段があるのかってことで、昨日の書き込みを再掲します。

*****************************************
ＨＰに書いてあることは、
・今月末西馬込ギャラリー閉鎖
・限定１邸　モデルルーム最終商談会
・物件概要は先着順１戸だけ記載

疑り深い私はどこにも残り一戸と書いていないので、
「今月末でギャラリー閉鎖するので今のモデルルームでの最終商談会を１戸に限ってやりますよー（続きは棟内モデルルーム完成後）」
と書いてあるように読めてしまう。
自分でもひねくれすぎてると思いますがｗ
******************************************
ということを書いた途端突っ込みすごすぎて、かえってもしかしたらと思ってしまった。
だれかきちんと説明して否定してください。
お願いします。

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>>1816 マンション比較中さん

簡単です！モリモトに聞きましょう！www

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1817さん
スレでやり取りして多くの人に見てもらいたいのでここに書いているんで、残念ながらそのアドバイスは却下です。
ここでのあなたとのやりとりを、読む人はどう捉えるかを考えると面白いです。

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みなさま

荒らしは完全に無視が良いですよ。。。
相手をすると興奮して、終わりがなくなるので、放置しましょうよ。。。

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いずれにしても、完成まで2週間ぐらいですか？

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1816の荒らしさんも大人しくなりましたね。

まったりやっていきましょう。

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ここの駐車場からボクスターやケイマンが出てくることは1000%ない。
モリモトの誇張では…

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全体が見えてきましたね
素敵なマンションですね

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>>1823 ご近所さん

なかなかいい感じですね？

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植栽が完成すればさらにステキになりそうですねー

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モリモトのデザイナーズマンションはお世辞抜きにカッコ良いと思います！

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>>1826 口コミ知りたいさん

同感です。モリモト物件の掲示板に荒らしが粘着する理由もわかります

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ちょっと前まで、モリモトは配管が外から見えないようにお金かけてたんだけどね。
デザイナーズの割に、最近はコストカットが激しい。
あと、郊外だから仕方ないけど、電柱が酷いな。
パースには、電柱も配管も描かれてないが…

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昔のディアナコートだって、これくらいの配管は当然あるよ。この写真を見る限りこの物件は、綺麗に収めてるっぽいけどね。

残念ながら、電柱は都心の住宅街は仕方ないよね。

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>>1829 マンション検討中さん
これくらいの配管って、どこのディアナですか？
私も一つ、ここより酷いの知ってます。
あと、ここ都心じゃないよね。
都心は共同管で地中化されてるよ。

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>>1830 名無しさん

都心ってどこのこと？
目黒も渋谷も電線だらけだよ。

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都内の昔ながらの住宅街はどこも電信柱と電線だらけだよね。松濤だって電線だらけ。

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だから、渋谷も目黒も都心じゃないだろう。
マス層とコミするとノイローゼになるわ。

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厳密には、東京の都心はこの三区に定義されてますけど、(中央区、千代田区、港区)
都内で観光地でも無い住宅街は依然として電柱が多いってことでいいんじゃないですか？

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>>1834 匿名さん

まぁ都内の住宅街程度の意味でしょう。あまり目くじら立てることでもないですね

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はたしていつ完売するんだろう?そろそろ竣工ですかね？

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>>1836 匿名さん

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南側はわりといいけど裏に回り込むとなんかしょぼいな
南側と同じ様なタイルは張れなかったのか？

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>>1838 通りがかりさん
いろいろですね、私は南向き以外のデザインの方が普通でよかったなっと。見慣れれば変わるかもしれないですが。 部屋は南向きがいいですけどね

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西側とか北側なんか寒々しいな
広告入ってたかたまだ完売してないんだ

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>>1840 通りがかりさん

そろそろ完成だと思いますが、完売は出来ない可能性がありますね。

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植栽始まったね

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>>1842 検討板ユーザーさん
写真が見たいです！

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>>1842 検討板ユーザーさん
エントランスもそろそろ完成でしょうか

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完成時には最終的に一件売れ残りそうですね。

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近隣住まいですが、かなり出来上ってきますよ。

遊歩道にも合ったとても素敵なマンションで住む方が羨ましいです。

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>>1846 通りがかりさん
写真ありがとうございます、かなり出来上がってきてますね。あとは、残り一戸をデベが売り切りだけでしょうね

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モリモトのデザイナーズマンションは本当に素敵ですね〜 どれも秀逸ですよね
バルコニー上のガラスがデザインを更に引き立ててますね

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エントランス

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南側

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高級感ありますね、これはかっこいいです

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モリモトは高級感ある良いマンション作るよね。

ここも、建材は良いもの使ってるね。

モリモトには、デザイン×グレードにこだわって、これからも良いマンションつくり続けて欲しいね。

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>>1853 匿名さん

モリモトはかっこいいのよねー。

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>>1823 ご近所さん
こんな外観なんですか？ちょっとガッカリ。ディアナコートシリーズはかっこいいのに、アールブランシリーズは微妙なのか。。。南向きとそれ以外でタイルに統一感がなくて残念な感じに映ります。。。近所のアールブランも微妙だからこんなもんか。

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>>1856 マンション検討中さん

一般的には素敵なデザインの物件だと思うよ。センスの問題かと。

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>>1856 マンション検討中さん
きっと素敵な審美眼をお持ちなんでしょうね♪

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インプレスト西馬込は完売したようですね。こちらにいるのは住民さん？モリモトファン？完売まで温かく見守りましょう。

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>>1859 検討板ユーザーさん

インプレスト西馬込、完売したんですね！
完成から一年ちょいですかね、長かったですね。。。

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結局、完成時には売れ残りがあったという理解で正しいですか？

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>>1861 口コミ知りたいさん

ここは、来月末の入居と言ってましたよ。

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入居は来月みたいですが、２月上旬に完成予定とありますね。やっぱり完売は難しかったか。

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>>1863 口コミ知りたいさん

完成は3月末みたいですよ。もう少しですね。

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竣工予定日：平成30年2月上旬
入居予定日：平成30年3月下旬
です。

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>>1865 マンション比較中さん
完成までというより購入者が気にするのは、引き渡しまででしょうね。。

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>>1866 匿名さん
エントランス

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そろそろ入居ですか？

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>>1868 匿名さん

物件概要も見ないんですか？

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1868さんは、1865に物件概要コピペしてるのさえ見ていないというレベルです。

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なるほど。あと３週間ぐらいですね。あと少しですね。

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南側 電柱の位置変えてますね

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そろそろ入居ですかね？！
素敵な物件に仕上がりましたね。

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そろそろ入居ですね。

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>>1874 匿名さん
ですねー！
引渡しが楽しみです。
マンション初購入なので、書類がこんなに大変だとは思いませんでした

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いつ引っ越される方が多いんだろう？

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なかなか最後の一件が売れませんね。

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>>1877 口コミ知りたいさん

田の字の間取りに比べたら、よっぽどいいんですけどねえ。
問題は、せっかくルーバルがあるのに、後ろのマンションから思いっきり見下ろされるんですよね。気にしない人ならいいけど。

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入居前に完売したみたいですね。
最後残っていたキャンセル部屋は100万のキャンペーンもあったみたいでお得でしたね。

http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/ab-magome/index.html

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完売おめでとうございます

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完売おめでとうございます！よかった。。

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馬込エリアで入居前の完売は珍しいですよね

やはり人気物件は早いですね

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>>1882 匿名さん
完売ですか、よかったですね

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立地、デザインが抜群に良くて、グレードも高いから即完売かと思いましたけどね。意外にかかりましたね。まあ、この市況ですから仕方ないですね。

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ようやく完売ですか・・。おめでとうございます。近くのプレシス長原はもっと早く完売してましたよ。

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最近の西馬込、馬込あたりの物件もそうですが、全般的に入居後も長く売れてない物件も多いようですね。
これからは、入居前に完売することが、人気物件の目安ということになるのかも知れませんね。沢山の人が買いたいと思う物件は当然資産価値観点からみても良いでしょうし。

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なんだかんだで完売しましたね。おめでとう！

アンチ（他社）と契約者・営業のバトルが見れなくなると思うと寂しいですね笑

この間通りかかりましたけど、文句なしにかっこいいマンションでした。馬込も環境がより良くなっていきそうで、住民的に嬉しいです。

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1888さんの仰る通り、実際に見ると重厚感あるデザインで本当にカッコいいですよ。もし買い替えの機会があればモリモトの物件もみることにします。

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おっ完売した

おめでとう！

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馬込在住です。
実物本当に素敵ですね。
こちらの中古はなかなか出ないものでしょうか？？

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賃貸は出てたようですが、売却はどうでしょうね？

完売したし、そろそろここも閉鎖ですかね。

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>>1892 匿名さん
そのうち中古も出ますよ きっと
外観は結構かっこいですね

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中古出てたけど速攻売れたのかな。
立地が良いからかなり前向きに検討してたんだけど・・・

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外観見る限りこの界隈では目立つマンションですね。売れてしまったのかもしれないですね。。

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