パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン　タワーズウエスト

>>1200
いつか必ず地震が来る

あたりまえのことを言ってるね。
1年後または、100年後または、1000年後、
必ず来る。
正しいこと言ってるがなんだかな。

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本当に地震を気にするなら地盤の良い高台に住む。
このあたりは多摩川が近く地盤もお察しなので免震なんて気休め程度にしかならない。

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直接基礎だけどね。

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>1199

ここに限らず近隣ですみふが販売していると荒れる。マンコミュの常識。何を意味しているかは分かるでしょ。

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>>1198
お疲れ様です

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>>1199
寧ろネガのスルーを促す意味で書き込みたくなっちゃう。

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地震の話題は過去スレ見てから書き込むように。

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>>1200
高値を維持したいんじゃなくて、儲けたいんでしょ。
中古の人たち、新築時はここより安かったのだから。

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>>1199
人気物件の抽選前は、倍率下げるためにネガが出現するのがこの掲示板の特徴です。

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ネガは住友さんでは無いと思いますよ。
シティタワー武蔵小杉の掲示板２日位書き込み入って無いし。

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建設関係の仕事をしてます。
小石砂などが河川から流れてきて堆積した砂質層は一般的に考えて地盤は良いとされています。
実際、タワー程の建物で直接基礎ならば支持層のＮ値がよっぽど高いと証明している証です。

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イーストの時よりは掲示板が静かだ。

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>>1199
このスレが荒れまくる理由？

決まってるじゃないですか。あまりに良い物件が後になって販売されてしまったことに対する嫉妬ですよ。周辺既購入者からの。
免震、防災、内廊下、設備、施設、仕様、エレベーション、住環境、優れた全体計画、全て他の小杉物件の頂点なのに、リーズナブルな価格。
唯一揶揄できるのが、横須賀線へのアクセスだけ。
そりゃ嫉妬します。

雑音に惑わされず、とっとといい部屋を購入してしまうのが正解。過去のパークシティシリーズの中でも、防災の点を抜きにしてもリバーシティ以外にザガーデンを上回る仕様のものはありません。大崎よりも上。

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イーストの終わり頃に行きましたが、選択肢があまり無く６０００万円台が一戸も無かった。今は潤沢にあるのであわててイーストを買わなくて良かったです(笑)

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イーストの掲示板見てみたけど、比較すると今は確かにネガが上品で静かだ(笑)

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ネガを入れすぎると逆に人気に見えると気が付いたんじゃない？

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>>1211
でも、洪水地域で２mくらい予想している。駐車場は水没、非常用電源も水没です。私はそれで諦めました。

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電源が水没するリスクがあるのなら問題。以前の半地下マンションで大雨のときに水没、配電盤に水が入ってそのマンションだけでなく、周囲一帯が停電して大顰蹙ってのがあった。

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>1209

抽選前じゃないけど。

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武蔵小杉に浸水履歴は無いよ。

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タワーだったら１階が水没した時の負担は低そうだね。

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>>1217
いいんじゃないですか。
高台の低層物件にいってください。
余計な倍率がつかなくてすみます。

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高台だと坂があるから嫌だ(笑)
ここは駅から楽に行けるのがいいですね。

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まあ横須賀線からは遠いけど。

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>>1218
ここは電柱がなくて綺麗なのですが、全て地下化しているのが、気になる。3．11の福島と同じです。

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>>1219
抽選まだだよ

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電柱地中化したら安全だと思った。何故ですか？？

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>>1227
地下に変電設備や変圧器があるし、ここは液状化危険度赤レベルです。

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液状化の履歴も無いよ。

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表層の揺れやすさは大きいエリア。

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それは正しいね！免震だけど。

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免震でも地盤の影響は受けるだろうね。制震だけど、横浜駅近くの物件でほぼ同じ時期に竣工、同じゼネコン・工法の物件で、３・１１のとき、一方は被災、一方は無傷なんて例もある。被災したほうは液状化エリアだった。

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>>1229
履歴ではなく、ハザードマップですよ〜。よく数十年の前まで調べましたね。まぁ、40年以上前は小田急のところですが多摩川は決壊しましたが、見つかりましたか？

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浸水履歴が無い事は住友さんからの受け売りです(笑)

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ハザードマップでリスクがあるところなのに履歴は無いと説明。そういうのもありか。営業の言葉を真に受けると危険。

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ハザードマップがかかってる事と浸水履歴が無い事をセットで説明してもらいましたよ。住友さんですが(笑)

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まあその辺は聞かれなきゃ話さないだろうね。
営業だし。

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基本的に営業ってハザードマップの説明しないよね。

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ハザードマップにしろ売物件に影響があるから
マイナス要因だから

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武蔵小杉のタワマンは殆ど雨水貯水槽を備えてるから、余程の豪雨じゃないと土嚢を使う機会さえないよ。

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>>1232
へぇ、被災したマンションはどこです？

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>1240

ここは？

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ポートサイドの制震タワマン。あとは調べてね。

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余談だけど、３・１１では免震でも乾式壁は結構壊れている。

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イースト契約者ですが、ハザードマップは登録前に説明ありましたよ。

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>>1244
ソースがあればぜひ！

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マンコミュの住民板の過去ログ。長期修繕計画は自然災害を考慮していないってことで、補修費用をどう調達するかも問題になっていた。

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ありがとうございます！

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ビル風は補修対象ですか？

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ポジティブなご意見が少ないですね。
本当に人気？？

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人気ある訳無いよ。
多摩川決壊で流れていくわ。

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>>1250
>>1251

はい、人気ないです。
だから申し込まないでね。

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売れ行きは

ビル風の如く

一瞬なり

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ビル風は恒久的な要素です

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夏場は涼しくて良さそうですね(笑)

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メリット＝免震・直接基礎等の安全対策、売主が大手、施工が大手、武蔵小杉の交通利便性、優れた眺望、神奈川エリアでは突出して高い設備仕様、社宅跡地、周辺および敷地内の緑の多さ、多彩な共用施設、中古と比べた相対的な割安感、イーストも含め三井の小杉タワーは早期完売、駅直結への期待感、デメリット＝横須賀線への距離、ハザードマップにてエリア指定あり、風、福山さん事件の管理会社は三井。
以上を整理して、短期完売＋低層階は瞬間蒸発かな。でも即日完売は１００％あり得ないと思う。

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南の低層階買いたいです。私のような庶民にもギリギリ手が出る6千万台中盤でも抽選だろうなぁ。

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イーストの契約者ですがイーストの第１期は大西学園より低い北向き３ＬＤＫ５０００万円台は倍率が凄かったですが、そこを抜けてちょっと上層階にいった６５００万円位の所は１倍の方が多かったそうです。正直５０００万円台の方が良かったのですが、落選したらかなり上層階でないと買える部屋がなくなるからという事で営業担当の言う事を素直に聞いて、６５００万円位の所に検討住戸アンケートを早い段階で出した所、そのまま１倍で抽選無く買えました。
人気が出そうな所だったら早めに手を挙げておくと良くて、ほぼ倍率が付きそうな３ＬＤＫ６１００万円前後だったら最後に倍率見て選べば良いと思います。
ちなみに前回は大西学園が抜けたギリギリの所が最高倍率だったと思います。

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ギリギリ手が出るって
大丈夫？ローン計画

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前回は北の抜けた所と最上階の1億5000万位の所が最高倍率だったみたいですね。

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とりあえず買えたらラッキーな所に登録入れて抽選会に参加しようかな(笑)
ちゃんと当たったら買いますよ！

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>>1261
それでいいと思います。私もそうしようと思ってます。
一度に捌ける数じゃないし、まだ良い部屋も残ってるでしょう。

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マンション購入経験者の方にうかがいたいのですが、一度登録(申込)した住戸を、登録の締切時刻直前に、倍率見て、部屋を変えるってことは可能なんでしょうか？
そういうことは一般的によく行われるのでしょうか？

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イーストの倍率状況があったけど、本当に倍率付かないのかな。
値段は大して変わらないけど、眺望は良くなっているんだよね。

普通に考えると同じ位の状況になりそうな気がしますが。。。

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一度登録を入れたら変えられないよ。

だから登録直前は後から倍率が付いたら堪らないので掲示板が荒れるのです。

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>>1265
有難うございます。
希望住戸が複数ある場合は、直前まで倍率動向を見ながら締切間際で登録するのが得策ということでしょうか？
早い段階で登録すると何かメリットはあるのでしょうか。

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早い段階で登録して、他がまだあいている状況だと、後からの人が重なった場合、営業が他に誘導するってことはある。売る側は売れ残りがないほうがいいわけだから。

ただし、全戸が倍率つくような状況だと、早く登録するメリットは何もない。営業は早くって言うと思うけど。

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「どうしてもその部屋しかない！」といったような割安部屋でない限りは、１番に登録した方が、倍率が下がる可能性は高いです。

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結局イーストもほとんどが１倍だったらしいからね。
北の低層階とか南の低層階とかそのあたりだったらあまり早く登録するメリットはないと思うよ。

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三井の言いなりになるのもちょっと癪だよな～

まあ時間はあるからちゃんと考えよう。

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早く要望書出したほうが守ってくれますよ。ローン事前審査やオプション相談も間に合うし。
後からの人は、優先順位は後回し。

よって、早く出したほうが良いかとおもいます。

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なるほど～参考になりました。

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住みたい街ランキングとかに踊らされてないかい？冷静にね。

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住みたい！
武蔵小杉！

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小杉は良い街になりましたよ。十数年前と大違い。
横浜、川崎、杉並と寮や社宅の関係で色々あって今は小杉に住んでいますが、昔は小汚い街だと思っていた小杉がこんな感じになるとは思いませんでした。グランツリーの周辺は昔では考えられない小綺麗なママ達が歩いています。タワマンから色々なものが落ちて来るなんて一時期ありましたけどタワマン群のあたりの環境は良くなりましたよ。

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駅前のパチがなくなればもっと良くなるのですが、

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>>1274
面白いね(笑)

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>>1271
守ってくれるという話をよく聞きますが、営業担当の方は、具体的にどういうことをしてくれるのでしょうか？
守りようがないような気がするのですが。。

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>>1278
同じ間取りで
18階いやなやつ
19階いいやつ
20階ふつうなやつ

がいて、19階希望したら18階の人ならキャンセルの可能性あると言って18階にまわされる。

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>>1179
うわっ凄いわかり易い(笑)

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要望書って単なる希望住戸アンケートにすぎない。重ならないように調整はするけど、あくまで営業努力。要望書で部屋を確保したら不動産公正取引規約に違反する。

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>1278

倍率が付くような状況だと調整のしようがない。調整ができるのは不人気ってこと。

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>>1282
違う。まず大事なのは、値付けがうまかったってこと。
偏らないようにできたからこそ。

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倍率が付かないと、キャンセルが出たら一から客を探さなきゃならない。倍率が付く程度がいい値付けのはずなんだけど。

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>>1284
確かにそうかも。
イーストの時は1期2次ってすぐに売り出してたけど、あれ落選した人向けでしょ。

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１倍が多い物件は先に登録入れた方がいいよ。

例えば１０戸のマンションが全部１倍で登録が入っていたとして、１１人目が後から入れるとどこ狙っても２倍って状態になるけど、先に入れた１０人は倍率が付く可能性は１０分の１だ。
後、人気物件は早めに銀行の審査を終える事をお薦めする。
理由は上に書いてある。

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ちなみにイーストの時は２倍の部屋が２番（後から入れた人）が当選だったから抽選会は地獄絵図だったらしい。
同倍率同時抽選方式というルールで２倍の住戸は１発で決めるから不正のやりようがない。
２倍で２番は三井にとって不本意だったと容易に想像できる(笑)

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>>1276
駅前のパチ屋は昔からあるパチ屋。
再開発エリアの地権者は極力同位置で生活再建させるってルールだから、元々あるパチ屋は基本的に戻ってくる。
反して、再開発は公共事業だから再開発エリアに新たなパチ屋を入れることは用途制限がある為不可能。

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そもそも学校が隣接してるから風営法的なモノは無理っしょ。

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やはり今がピークなのでしょうか。

中古マンション価格に変調　値ごろ感薄れ、需要鈍る
http://www.nikkei.com/article/DGXMZO00053250V20C16A4000000/

3月の中古マンション価格、全国的に価格下落の兆し、東京カンテイ
http://suumo.jp/journal/2016/04/28/110344/

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そうだね。

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>>1288
照応の原則ですね。
土地区画整理事業も同じ考え方。

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パチ屋って小杉プラザだっけ。
さすがにほぼ独占状態だから客入りはいいみたいだな。
2ちゃんに小杉プラザのスレッドがあたんで覗いてみたが思ったより荒れた感じじゃなかった。
コケシちゃんという網タイツの看板娘がいるらしい。

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こっこけしちゃん⁈
武蔵小杉に住もう

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>>1293
凄まじくお詳しいですね。
今週末は家族連れなので、コケシちゃんを確認するのは困難です。。

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>>1281
要望書はそう。皆がしてるのは登録の話。

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登録は7月だよ。
気が早いね。冷静に。

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今日の遅延で小杉駅はどうだったのかな

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>>1298
入場規制のあるなか、意外と遅れずにすみました。
電車はもちろん殺人的な混みようでしたけどね。

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目黒線も混んでた。
でも普段は武蔵小山まではひどい混みではなく、マナーのいい客が多くて気に入っている。
横須賀線よりいいよ～

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横須賀線の影に隠れてるけど通勤時の東横線も酷いですよ。
今日は見送りたくさん出てましたし普段も特急、急 行に乗り込むのは覚悟が必要です。
これ以上マンションが増えるとピーク時は各停しか乗れない人がたくさん出るでしょうね。
南武線は川崎方面が混んでるらしいですが利用していないので詳細は分かりません。

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こけしちゃんって茶髪でミニスカの人ですか？

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川崎地下鉄計画を復活してほしいですね。
南武線も混みすぎ。

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ちょうど今日の記事で電車の遅延ランキングがありましたよ
ワースト１位は東海道線、２位が横須賀線ですね
http://blogos.com/article/176903/

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>>1298
イースト契約者で、小杉在住です。

今日の横須賀線、湘南新宿ラインの新南口は酷かったです。
駅への入場制限がかかっていて、長蛇の列でした。
ちょうど8時過ぎです。
一番混んでいた時間帯かもしれないです。
レジのマンションに沿って、行列がリッチモンド前あたりまで伸びていました。

私はJR諦め、東横線に切り替えましたが、同じような方が多くいらっしゃり、東横線も渋谷方面は混雑していました。
複数路線通っていると、便利とは思いますが、遅れは間逃れません。

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朝のJR酷そうでしたね。
私は早々に諦めて目黒経由で出社。
普段より15分プラスでした。複数路線があると回避できるのが良いですね。

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>>1303
南武線はもう少し本数増やして欲しいね。
川崎とか二子玉川とかに行く際たまに使いますが、そこそこ混んでます。

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>>1305
新川崎駅からは楽々乗れたそうです。
小憎らしいですね。

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>>1308
まぁでも不便なところなのでそのくらいのメリットないと可哀想ですよ

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>>1309
今日だけではなく、毎朝楽ちんで乗れますよ。毎朝積み残しはありえません。かなりメリットです。

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>>1307
南武線は市からJRへ増発要望が上がってなかったっけ？

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オリンピック以降は、マンションが売り辛くなるという話です。

マンション売却は今後10年以内にしておかなければならない理由
http://マンション売却の秘訣.com/?p=18

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>>1312
2極化だよ。
郊外は空き家、安くなるが一等地はますます高くなる。

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武蔵小杉は、一等地じゃないと思うけど。

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今、70m3ぐらいの、狭いマンションを買っちゃってる人は、子供が大きくなったら、買い替えたくなるんだから、売り遅れると大変だね。

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抽選が近づくと相変わらず、ネガが増える。
70平米、北向きは今回も抽選確実だよ。

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抽選になったから、高値掴みしないとは限らない。

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>>1314
一等地ではないが、この記事にあるようなことが起こる地域ではない。

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>>1317
無抽選の部屋よりは高値掴みの可能性は低い

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ピークで買えば、抽選の部屋も無抽選の部屋も高値掴みになる。

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この先、値下がり始めたときに、我先にと、一斉に逃げ出せば、値崩れが起きる。
中国の不動産バブル崩壊がきっかけになるかもしれない。

まあ、そのとき、このマンションはまだ完成してないかもしれないが。

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>>1303
超絶いりませんよ（笑）

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>>837
>>838
>>839
>>840
>>843
>>856
>>1290
>>1312
>>1314
>>1315
>>1317
抽出してみました。
ミスリードすることにご執心の様子ですね。

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抽選、いつですか？

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70㎡、子供一人なら行けそう？

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単身だけど80㎡にした。
リビングを20㎡にする。

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>>1325
問題なし！

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私も子供1人なら問題ないと思います。
ただ2人以上は厳しいでしょうね。

もう1人子供が欲しくなったら、どうするの？
この先、欲しくなると思うよ。

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>>1324
７月の下旬位だったと思います。

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手狭になったら買い替えればいいじゃん。
ここなら売りやすいよ。

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明日からいよいよ検討住戸アンケート受付スタートだね。
さてどうしたものか。

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タワマン林立
同じように考えてる人がたくさんいるから
売り物件豊富になり安くしないと売れにくいよ

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前述にもあったけど、中古の成約事例調べれば？

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家族で70㎡に住むって武蔵小杉の住民らしいですね。

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７０平米で充分。
共用部に無線LANが付いてる書斎も子供が遊ぶスペースも眺望がいいラウンジもあるし。
茶室もあるよ(笑)

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>>1334
田舎と違うからね。

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間取りがチョット
考えるなあ

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>>1336
どこ出身なんですか？

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>>1331
早めが吉と踏んで明日には部屋を決めてしまおうと考えています。

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まあすごく我慢すれば、
70平米で、子供2人はいけると思います。
私は嫌だけど。

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消費税はおそらく2019年に延期でしょ。
そしたら、このマンションができるころに、消費税増税で、消費が冷え込んで、そのまま2020年に突入。
売り逃げる機会なんて、ないよ。

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そもそも2019年だと、あと１年でオリンピック。
その後は下がることが分かってるんだから、その時期にマンションを買おうとする人は少ないんじゃないかな。

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>>1340
お金持ちじゃないからそんなこと言ってられませんよ。
70平米でも家族で住みます。

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オリンピックでそこまで景気は浮き沈みしませんよ。きっと(笑)

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過去、オリンピックを境に大き値が動いた事例はないらしいですよ。オリンピック期待が好不況にどう働き掛けるか次第といったところ。その意味では、ピークはずっと手前で来ます。
いずれにしても、下がりきるには少なくともピークから３～４年はかかりますから、空中族でもない限りは、生活を優先させつつ考える時間はあるとおもいます。

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>>1339
明日、あらかた各部屋の予定価格出るんでしょうか。

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多分出るかと！
上がらない事を祈ります。

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シティタワー武蔵小杉の売れ行きを見て、上がるわけがないですよ。

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何れにしてもここを買える人は中の上以上

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普通の会社員なんですが、私って中の上なんでしょうか？

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明日には10万円単位で価格出ますよ。担当の営業からその旨連絡もらっています。
楽しみ半分、不安半分です。

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>>1350
ローンが適正の範囲(年収の4倍以内)であれば、中の上以上。
ローンがそれ以上なら、中の中以下の人が無理して買ってるだけ。

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年収の4倍？
年収1000万円で4000万円しか借りないって事？
管理費込み月々１３万位だよ。

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まあいいじゃん。
適正なんて本人が判断すりゃいい、

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どう判断するかは確かに各家庭次第ですよね。
ローン控除は使いきりたい。

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>>1353
これは一般的な、常識の話でしょ。
本人が責任持てば、いくらでも借りていいんじゃない。

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破綻スレスレローンは気をつけな

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30歳の年収1000万と、
40歳の年収1000万
じゃ全く状況が違うからね。
貯蓄額や家族構成、ライフプランによっても違うし。

現在の年収と借入額の比較だけで是非を語るのはナンセンス。各自が自己責任で判断すればよし。

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明日からちゃんと価格が見られるみたいですね。
行ってみよ♪

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まあ年収1000万円は必要ってことかな。

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住宅ローンで破産する人がここ10年で1.5倍に跳ね上がっているそうです。

住宅ローンで破産する人が増えている⁉︎ので破綻しないコツに答えます
http://sennich.hatenablog.com/entry/2016/05/27/183639

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>>1361 匿名さん
なんであなたは
この物件について
死に物狂いで書き込むの。
ものすごい逆効果だよ
ひょっとして
まんじゅうこわいで
三井の人だったりしてなw

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>>1160
年収1000万ないです。

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俺も無い(笑)でも買います。

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まんじゅう怖いで三井さん説に私も一票ww

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ネガティブなご意見の方はクリーンな各種批判で好感が持てますね。

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年収800万円ならローン適正3200万円までってことですね。
子供を小学校から私立に入れるとなるとこれでも厳しい。

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小学校から私立ってあまり好きじゃないなー私は公立で今も地元の同級生と仲が良いので。

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武蔵小杉は公立小学校足りてないんだから私立に行かせるしかない。

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公立小学校新設されるよ。すぐそばに。

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ちゃんと買える値段が出てくるか緊張する。。

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年収の9倍くらいまではローン審査通るよね。
700万なら6000万円くらい借りられる。
でも生活費に充当できるのは23万円くらい。
管理費やら固定資産税やらを引けば20万円を切るね。
光熱費、携帯代、NHK受信料など最低限を引いたら15万円？
毎月窮屈な生活になるよね。

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年収800万円で5000万円借りるなら、
月々家計に残るのは40万円弱。
公共費等引いたら35万円くらい。
旦那の小遣い5万円、食費10万円、子育て費用3万円…
なんとなくやっていけそう。

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>>1373 匿名さん

あんまり余裕ないけどね。

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>>1373 匿名さん

衣料品やら娯楽費入れたら貯金できないね。

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70㎡の管理費修繕積立金って50000円くらい？

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若い頃は毎月40万円なんて夢のようだと思ってたよ…

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>>1376 匿名さん

三万ちょい

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年収800万円で、5000万円借りるなんて、アホでしょ。
破綻予備軍だし、マンション買うのに、他のことを切り詰めて、そんな生活のなにが楽しいの？

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年収800万円で、5000万円借りるって。。
不動産屋さんや不動産屋さんに雇われてるファイナンシャルプランナーは
「大丈夫ですよ。みなさん、それぐらい借りてます」って言うだろうけど、あの人たちはとにかく売れたらそれでいいんだから。
借りた人が、その後、破綻したり、生活に窮しても、知ったこっちゃない。

自分の身は自分で守りましょう。

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せっかく長期優良住宅だからローン控除を取る上でも、5000万円は借りたほうが良いのでは？

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年収800だけど5000弱借りるよ。今の利率なら大丈夫だよ。

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固定ローン35年で老後も払えるなら大丈夫
変動だとチョット危ない

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ローン金利は引き渡し時の利率が適用されるから、3年後の利率が跳ね上がってないといいね。

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タワーマンションの固定資産税も忘れずに！

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まあ金利は全く上がる兆しが無いけどな(笑)
今も変動金利だけど、結局変動で組むと35年の上昇リスクを背負うからね。3年先はそれほどのリスク増では無いよ。

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借り入れ額を下げさせたい方は多分ここより安い物件の営業担当者かな(笑)

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価格表を今見てます。全く値段は上がって無かったです。

3LDKは６０００万円台だらけで、本当に北向き低層に倍率付くかは分からないですね。

上に行ってもそれほど値段は変わらないです。

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北向の3LDKの５０階でいくら位ですか？

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>>1389

6770万円～7050万円でした。広いほど高いです。70～75平米。

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ご返信ありがとうございます！
下が４～８階で6100～6200万円台と言われていたので１階上がると１０万円上がる位ですね。

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ローン破綻して、管理費修繕積立金滞納されたら他人事でなくなる。マンションって住民同士運命共同体。

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何件か見てますが、価格と条件を鑑みて圧倒的に魅力的な印象を受けました。
順調に売れたイーストと比べて徒歩1分は割り引いた値段だから買いやすさは増していると営業の方は自信がありそうでした。

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南の低層の日当たりどうなんでしょう？

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前回の反省は確実に生かされている様子ですね。
上に行きやすければ低層階の倍率は避けられそう。
一番条件が合う所で決めようと思います。明日行って決めてきます。

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>>1394
現地ご覧になりました？
かなり距離があるので下でも日当たりは良さそうでしたよ。

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南の５階位の3LDKはいくら？

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5階の南向き70平米で6470万円、東南角75平米で6980万円。
私が検討住戸アンケートを出した所の値段は秘密(笑)

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確かにそんな感じだと６０００万円台が多そうだ。

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>>1392
他人が管理費修繕費を滞納することに神経質な書き込みがたまにあるけど、マンションはそういうリスクも込みで検討しないと。それが嫌なら、ここでやたらと警告してないで、戸建てを検討された方がよろしいかと。

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